101 W 4/19

Leitsatz: 1. Die Fristen des § 595 Abs. 3 Nr. 3 BGB müssen nicht ausdrücklich als Vertragslaufzeit vereinbart worden sein, sondern können sich auch daraus ergeben, dass ein unbefristeter Landpachtvertrag bereits tatsächlich die Maximalfristen überschritten hat oder dass ein befristeter Vertrag so lange mehrfach verlängert worden ist, dass die Maximalfristen erreicht sind. Es kommt allein auf die tatsächliche Pachtdauer an, die (ursprünglich) vertraglich vereinbarte Pachtzeit ist unerheblich. (Rn.44) 2. Eine Pachterhöhung oder sonstige geringfügige inhaltliche Anpassung eines bestehenden Landpachtvertrages führen nicht automatisch dazu, dass ein neuer Pachtvertrag im Sinne des § 595 Abs. 3 Nr. 3 BGB vorliegt und die vertragliche Vereinbarung nicht als Verlängerung und damit Fortführung des ursprünglichen Pachtverhältnisses angesehen werden könnte. (Rn.51) 3. Dies gilt auch, wenn der Pächter eine (Außen-)Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit wechselndem, aber im Kern gleichen Gesellschafterbestand ist. (Rn.52) 4. Für den Geschäftswert eines Verlängerungsverlangens gemäß § 595 Abs. 6 BGB ist in entsprechender Anwendung von § 41 Abs. 1 GKG die Jahrespacht maßgeblich. (Rn.74) 1. Die Beschwerden der Antragstellerin sowie der Antragsgegnerin und weiteren Beteiligten gegen den Beschluss des Amtsgerichts – Landwirtschaftsgericht – Schwäbisch Hall vom 15.02.2019, Az. 5 XV 2/18, werden jeweils zurückgewiesen. 2. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens (Gerichtskosten und außergerichtliche Kosten) tragen die Antragstellerin zu 4/5, die Antragsgegnerin und die weitere Beteiligte zu 1/5. 3. Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens wird festgesetzt auf ... €. (Beschwerde der Antragstellerin: ... €, Beschwerde der Antragsgegnerin und der weiteren Beteiligten: bis ... €) I. Mit ihrem Antrag begehrt die Antragstellerin als Außen-GbR die gerichtliche Anordnung der Fortsetzung eines Landpachtvertrages nach dessen Kündigung durch die Verpächterin. Das aktuelle Pachtverhältnis endet mit Ablauf des 31.10.2022. Während des laufenden Verfahrens erster Instanz hat die Antragsgegnerin das Eigentum an dem streitgegenständlichen ... Hof in ... als Zustiftung auf die weitere Beteiligte übertragen. Wegen der zahlreichen Einzelheiten des Sach- und Streitstands erster Instanz wird auf die Darstellung im angefochtenen Beschluss verwiesen. 1. Das Landwirtschaftsgericht hat mit Beschluss vom 15.02.2019 den Antrag auf Anordnung der Fortsetzung des zwischen den Beteiligten bestehenden Landpachtverhältnisses vom 24.11.2010 zurückgewiesen. Die Gerichtskosten hat es der Antragstellerin auferlegt und bestimmt, dass außergerichtliche Kosten nicht erstattet werden. Der Antrag der Antragstellerin auf Anordnung der Fortsetzung des streitgegenständlichen Landpachtverhältnisses gemäß §§ 1 Nr. 1 LwVG, 595 Abs. 6 und Abs. 7 BGB sei unbegründet. Zwar sei die Antragsgegnerin trotz des eingetretenen Eigentümerwechsels noch passivlegitimiert, da in landwirtschaftlichen Streitsachen der freiwilligen Gerichtsbarkeit die §§ 265, 266 ZPO entsprechend heranzuziehen seien. Danach habe die Veräußerung der streitbefangenen Sache auf den Prozess keinen Einfluss. Der Eintritt der Rechtsnachfolgerin in den Prozess sei auch gerade nicht erfolgt. Dem Umstand, dass mittlerweile die weitere Beteiligte gem. §§ 593b, 566 BGB in das streitgegenständliche Pachtverhältnis eingetreten sei, sei dadurch Rechnung getragen worden, dass die neue Eigentümerin gemäß §§ 9 LwVG, 7 Abs. 2 Nr. 1 FamFG als unmittelbar rechtlich Betroffene am Verfahren beteiligt worden sei. Das Fortsetzungsverlangen der Antragstellerin sei gegenüber der Antragsgegnerin wie auch deren Rechtsnachfolgerin bereits deshalb ohne Erfolg, weil ihm der materielle Ausschlusstatbestand des § 595 Abs. 3 Nr. 3 BGB entgegenstehe. Für die maßgebliche Vertragslaufzeit von mindestens 18 Jahren sei entgegen der Auffassung der Antragstellerin nämlich nicht allein auf den Vertrag aus dem Jahr 2010 abzustellen, sondern bereits auf die Vorverträge aus den Jahren 1987 und 1993. Die maßgebliche Ausschlussfrist von 18 Jahren sei daher bereits längstens überschritten. Nach der herrschenden obergerichtlichen Rechtsprechung sei bei der Beurteilung der Laufzeit allein auf die tatsächliche Pachtzeit abzustellen und nicht etwa auf die vertraglich vereinbarte Pachtdauer. Entscheidend sei die tatsächliche Bewirtschaftung über die Jahre hinweg. Im vorliegenden Fall bewirtschafte die Antragstellerseite den Betrieb bereits seit 1987. Seitdem sei Pächter und Betreiber des Hofes rein tatsächlich betrachtet durchweg der nunmehr auch bei der Antragstellerin als Mitgesellschafter und Mitgeschäftsführer fungierende F., der mit wechselndem Personenbestand als Geschäftsführer die Betriebsgesellschaft auf dem Hof seit nunmehr 32 Jahren führe. Insofern bestehe seit dem ersten Vertragsverhältnis zum einen rechtliche Teilidentität der Pächter und zum anderen auch tatsächlich ebenfalls weitgehend Identität. Dass im Vertrag aus dem Jahr 2010 nicht die jeweiligen Personen, sondern die unter dem Namen Betriebsgemeinschaft ... Hof auftretende Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Pächter genannt werde, sei vor allem dem Umstand geschuldet, dass mittlerweile der Bundesgerichtshof die Außen-GbR als rechts- und parteifähig anerkannt habe mit der Folge, dass auch diese am Rechtsverkehr als eigenständige Person teilnehmen könne. Die maßgebliche Entscheidung des Bundesgerichtshofs hierzu (BGHZ 146,341) stamme aus dem Jahr 2001. In den Verträgen von 1993 und 1987 seien die jeweiligen Personenbestände dagegen noch namentlich einzeln aufgeführt gewesen. Bei den Verträgen aus dem Jahr 1993 und 2010 habe es sich um reine Vertragsverlängerungen und keine neuen eigenständigen Landpachtverträge gehandelt. Dies ergebe sich insbesondere aus dem ausdrücklichen Wortlaut der Verträge selbst. Bereits das Vertragsformular aus dem Jahr 1993 sei ausdrücklich als Folgevertrag zum Pachtvertrag vom 01.05.1987 bezeichnet. Das Vertragsformular aus dem Jahr 2010 verzichte dann vollständig auf die Verwendung des gesamten Formulartextes der Vorverträge; es werde ausdrücklich auf eine Änderung bzw. Ergänzung des Pachtvertrages vom 23.11.1993 hingewiesen und in einer ausführlichen Präambel die seitherige Entwicklung im Personenbestand dargestellt. Anschließend werde ausdrücklich nur die Regelung zur Pachtdauer in § 6 und zum Pachtzins in § 7a des Vertragsformulars aus dem Jahr 1993 abgeändert; alles Übrige sei unverändert bestehen geblieben. Bei dieser Sachlage sei nicht von einer Neuverhandlung des Pachtverhältnisses insgesamt auszugehen, sondern nur von einer Verlängerung der Pachtzeit mit Erhöhung des Pachtzinses. Es liege ein Fortsetzungswille der Parteien im Zusammenhang mit dem neuen Personenbestand vor. Die vertragliche Vereinbarung könne nur als Vertragsänderung im Sinne einer Fortsetzung und gerade nicht als die Begründung einer vollständig neuen Verpflichtung angesehen werden. Die Kündigung der Antragsgegnerin aus dem Jahr 2016 sei gemäß §§ 594 S. 1 und 2, 594a BGB i.V.m. den Kündigungsregelungen aus dem Vertrag von 1993 als ordentliche Kündigung zum Ablauf der vereinbarten Pachtzeit wirksam. Soweit die Antragstellerseite auf eine mündliche Zusage seitens der Antragsgegnerin für die Vereinbarung einer lebenslangen Pachtdauer nach Ablauf der Pachtzeit verweise, sei dies im Rahmen von § 595 Abs. 3 Nr. 3 BGB ohne Bedeutung. Im Rahmen der Vertragsfreiheit bestehe ohnehin kein Kontrahierungszwang. Eine etwaige Zusage könne allenfalls unter bestimmten Voraussetzungen Schadensersatzansprüche begründen eine rechtsgeschäftliche Vereinbarung könne Sie dagegen nicht ersetzen. Dass die Antragsgegnerin sich vorliegend im Sinne eines echten Vorvertrages mit entsprechender Rechtsbindung zum Abschluss eines solchen Vertrages für die Zukunft bereit erklärt habe, sei von der Antragstellerseite zudem nicht substantiiert vorgetragen worden. Die Kostenentscheidung ergebe sich aus den §§ 42, 44 und 45 LwVG. Die Antragstellerin habe als Unterliegende nach billigem Ermessen die Gerichtskosten zu tragen. Hinsichtlich der außergerichtlichen Kosten sei es bei der grundsätzlichen gesetzlichen Regelung verblieben, dass die Beteiligten ihre außergerichtlichen Kosten jeweils selbst zu tragen hätten. Die Kosten seien nicht der Antragstellerseite aufzuerlegen, weil nicht von vornherein offensichtlich gewesen sei, dass die Frist des § 595 Abs. 3 Nr. 3 BGB sich hier vom Ausgangslandpachtvertrag aus dem Jahr 1987 her bestimme. Hinsichtlich der weiteren Begründung wird auf die Gründe des angefochtenen Beschlusses Bezug genommen. 2. Hiergegen wendet sich die Beschwerde der Antragstellerin, mit der diese ihr erstinstanzliches Begehren auf Fortsetzung des Pachtverhältnisses weiterverfolgt. Das Landwirtschaftsgericht habe den Ausschlussgrund des § 595 Abs. 3 Nr. 3 BGB, wonach der Pächter die Fortsetzung des Pachtverhältnisses über einen Betrieb nicht verlangen könne, wenn die Laufzeit auf mindestens 18 Jahre vereinbart sei, zu Unrecht angenommen. Um die Vorschrift anwenden zu können, müsse die Pachtdauer von 18 Jahren von vornherein vereinbart sein. Das erschließe sich aus dem Schutzzweck der Norm. Die Vorschrift solle einer Erstarrung des Pachtmarktes entgegenwirken, die allerdings nicht zu befürchten sei, wenn die Vertragsparteien im Rahmen ihrer Privatautonomie ein bestehendes Landpachtverhältnis immer wieder verlängern bzw. wie vorliegend modifiziert neu begründen würden. Die Vorschrift sei kohärent zu § 544 BGB auszulegen, wo für die dort maßgeblichen 30 Jahre ausdrücklich darauf abgestellt werde, dass „ein Mietvertrag für eine längere Zeit als 30 Jahre geschlossen“ werde. Die Antragstellerin beantragt, die Fortsetzung des Landpachtvertrages vom 24.11.2010 zwischen den Parteien zu bestimmen. Die Antragsgegnerin und die weitere Beteiligte beantragen die Zurückweisung der Beschwerde Die Antragsgegnerin und die weitere Beteiligte verteidigen den angefochtenen Beschluss des Landwirtschaftsgerichts in der Hauptsache gegen die Beschwerde der Antragstellerin. Zutreffend habe das Landwirtschaftsgericht den Ausschlusstatbestand des § 595 Abs. 3 Nr. 3 BGB bejaht. Es komme insoweit auf die tatsächliche Pachtzeit an. Es liege ein einheitliches Pachtverhältnis vor. Bei der Verlängerung des Vertrages im Jahr 2010 sei ausdrücklich auf die laufenden und bisher geltenden vertraglichen Regelungen verwiesen worden. Damit sei eindeutig gewesen, dass nicht ein vollständig neuer Vertrag hätte geschlossen werden sollen, sondern der alte Vertrag weitergelten sollte und nur Änderungen bezüglich der Pachtdauer und des Pachtzinses getroffen werden sollten. 3. Die Antragsgegnerin und die weitere Beteiligte greifen den Beschluss des Landwirtschaftsgerichts im Übrigen selbst mit der Beschwerde an, soweit darin ausgesprochen ist, dass die Beteiligten ihre außergerichtlichen Kosten jeweils selbst zu tragen haben. Der Antragstellerin seien die außergerichtlichen Kosten der Antragsgegner aufzuerlegen. Zur Begründung führen die Antragsgegnerin und die weitere Beteiligte an: Der Antrag der Antragstellerin auf Fortsetzung des Pachtverhältnisses sei offensichtlich aussichtlos und mutwillig gewesen. Es sei im vorliegenden Fall eindeutig, dass für die Fristberechnung im Rahmen des § 595 Abs. 3 Nr. 3 BGB der Ausgangspachtvertrag aus dem Jahr 1987 maßgeblich sei. Zwischen der Antragstellerin und der Antragsgegnerin habe es vor dem gerichtlichen Verfahren bereits jahrelang Schriftverkehr gegeben. Auch nach Meinung des Landwirtschaftsgerichtes sei die Rechtslage eindeutig. Im Übrigen seien die Voraussetzungen des § 591 Abs. 1 BGB von der Antragstellerin nicht dargetan. Die Antragstellerin habe selbst vorgetragen, dass sie das Angebot habe, einen Hof am Bodensee zu übernehmen. Warum gerade der Betrieb auf dem streitgegenständlichen ... Hof die wirtschaftliche Lebensgrundlage bilden solle, sei von der Antragstellerin nicht substantiiert vorgetragen worden. Die unbillige Härte einer Beendigung des Pachtverhältnisses sei von der Antragstellerin nicht einmal ansatzweise begründet worden. Die Antragsgegnerin und die weitere Beteiligte beantragen, der Antragstellerin die außergerichtlichen Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens aufzuerlegen. Die Antragstellerin beantragt die Zurückweisung der Beschwerde. Bezüglich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes zweiter Instanz wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen. II. Sowohl die Beschwerde von Antragsteller- als auch die von Antragsgegnerseite sind unbegründet. Die angefochtene Entscheidung ist nicht zu beanstanden. A. Die Beschwerde der Antragstellerin ist zulässig, hat in der Sache aber keinen Erfolg. 1. Die Beschwerde wurde formgerecht binnen zwei Wochen nach Bekanntgabe der angefochtenen Entscheidung und damit fristgerecht erhoben. 2. a) Die Antragstellerin hat keinen Anspruch auf Fortsetzung des Pachtverhältnisses gem. § 595 Abs. 1 BGB. Nach dieser Vorschrift kann der Pächter vom Verpächter die Fortsetzung des Pachtverhältnisses verlangen, wenn 1. bei einem Betriebspachtverhältnis der Betrieb seine wirtschaftliche Lebensgrundlage bildet, 2. bei dem Pachtverhältnis über ein Grundstück der Pächter auf dieses Grundstück zur Aufrechterhaltung seines Betriebs, der seine wirtschaftliche Lebensgrundlage bildet, angewiesen ist und die vertragsmäßige Beendigung des Pachtverhältnisses für den Pächter oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Verpächters nicht zu rechtfertigen ist. Ob die Norm vorliegend überhaupt anwendbar und die verschiedenen Tatbestandsvoraussetzungen erfüllt sind, kann letztlich dahinstehen, weil jedenfalls der Ausschlussgrund des § 595 Abs. 3 Nr. 3 BGB vorliegt, nachdem der Pachtvertrag bereits eine Laufzeit von weit über 18 Jahren hat. Die Antragstellerin kann eine Fortsetzung des Pachtverhältnisses daher nicht verlangen. aa) Die Antragsgegnerin als damalige Eigentümerin des ... Hofes hat als Verpächterin die Verlängerung des Pachtvertrages im Jahr 2010 unterzeichnet. Sie war schon zuvor als Rechtsnachfolgerin der früheren Verpächterin „Erbengemeinschaft M.“ in das Pachtverhältnis eingetreten. Mit Übergabevertrag vom 03.07.2018 hat die Antragsgegnerin das Eigentum an den Grundstücken der Hofstelle als Zustiftung an die weitere Beteiligte übertragen. Die weitere Beteiligte wurde am 14.11.2018 als Eigentümerin ins Grundbuch eingetragen. Zutreffend ist das Landwirtschaftsgericht davon ausgegangen, dass die Antragsgegnerin trotz der während des laufenden Verfahrens erfolgten Eigentumsübertragung auf die weitere Beteiligte als Antragsgegnerin weiterhin passivlegitimiert ist. Dies ergibt sich aus einer entsprechenden Anwendung von § 265 Abs. 1 u. Abs. 2 S. 1 ZPO, wonach die Veräußerung auf das Verfahren keinen Einfluss hat und der Rechtsnachfolger nicht berechtigt ist, ohne Zustimmung des Gegners das Verfahren als Hauptpartei an Stelle des Rechtsvorgängers zu übernehmen. In streitigen Landwirtschaftssachen der freiwilligen Gerichtsbarkeit, zu denen auch die Fälle des § 1 Nr. 1 LwVG i.V.m. § 595 BGB gehören, ist § 265 ZPO entsprechend anwendbar (BGH, Beschl. v. 27.8.2001 – V ZB 10/01, BGHZ 148, 335, 338 = NJW 2001, 3339; Beschl. v. 23.9.1952 – VBLW 90/51, RdL 1952, 321, 322 OLG Hamm, Beschl. v. 22.5.1990 – 15 W 77/90, NJW-RR 1991, 20, 21 Keidel/Sternal, FamFG, 19. Aufl. 2017, § 1 Rn. 39a v. Selle/Huth/Huth, 1. Aufl. 2017, LwVG § 9 Rn. 13). Eine Zustimmung der Antragstellerin zur Übernahme des Verfahrens durch die weitere Beteiligte anstelle der Antragsgegnerin liegt hier nicht vor. Die Antragsgegnerin behielt daher ihren verfahrensrechtlichen Status auch nach Verlust des Eigentums am streitgegenständlichen Hof. Die weitere Beteiligte als neue Eigentümerin des ... Hofes ist rechtlich unmittelbar betroffen und daher vom Landwirtschaftsgericht zu Recht gem. § 9 LwVG i.V.m. § 7 Abs. 2 Nr. 1 FamFG beteiligt worden. bb) Ein Anspruch der Antragstellerin auf Fortsetzung des Pachtverhältnisses ist jedenfalls gemäß § 595 Abs. 3 Nr. 3 BGB ausgeschlossen. Nach dieser Vorschrift kann der Pächter die Fortsetzung des Pachtverhältnisses nach § 595 Abs. 1 BGB nicht verlangen, „wenn die Laufzeit des Vertrages bei einem Pachtverhältnis über einen Betrieb [...] auf mindestens 18 Jahre vereinbart ist“. Die Mindestlaufzeit von 18 Jahren ist vorliegend erfüllt. Die Antragstellerin meint, dass es für die Erfüllung der Mindestlaufzeit darauf ankomme, was im Vertrag vereinbart sei; es müsse also ein Vertrag von Anfang an mit einer Laufzeit von 18 Jahren oder mehr vereinbart worden sein. Die rein tatsächlich längere Dauer eines Pachtvertrages sei dagegen nicht entscheidend. Tatsächlich könnte der Wortlaut ein solches Verständnis der Vorschrift nahelegen. Vereinzelt wird in der Literatur im Anschluss an die Vorgängerregelung im früheren LandpachtG auch eine entsprechende Ansicht vertreten (Lange/Wulff/Lüdtke-Handjery, Landpachtrecht, 4. Aufl. 1997, § 595 Rn. 50). Zu Recht geht die praktisch einhellige Ansicht in Rechtsprechung und Literatur demgegenüber allerdings davon aus, dass die nach § 595 Abs. 3 Nr. 3 BGB geforderten Fristen nicht als Vertragslaufzeit vereinbart worden sein müssen, sondern sich auch daraus ergeben können, dass ein unbefristeter Pachtvertrag bereits tatsächlich die Maximalfristen überschritten hat oder dass ein befristeter Landpachtvertrag so lange mehrfach verlängert worden ist, dass die Maximalfristen erreicht sind. Es kommt also allein auf die tatsächliche Pachtdauer an, die (ursprünglich) vertraglich vereinbarte Pachtzeit ist unerheblich (h.M.: OLG Köln v. 28.11.2013 – I-23 U 5/13, 23 U 5/13, ZMR 2014, 629, juris Rn. 22 OLG Köln v. 08.08.2000 – 23 WLw 4/00, AgrarR 2002, 92 OLG Schleswig v. 21.08.1987 – 3 WLw 18/87, AgrarR 1988, 167 OLG Celle v. 20.02.1989 – 7 WLw 52/88, AgrarR 1990, 22 OLG Karlsruhe v. 28.10.1997 – 3 W 52/97 Lw, RdL 1998, 65; Palandt/Weidenkaff, BGB, 78. Aufl. 2019, § 595 Rn. 8; MüKoBGB/Harke, 7. Aufl. 2016, BGB § 595 Rn. 5 BeckOGK/Wiese, Stand 15.02.2019, BGB § 595 Rn. 18; Staudinger/Bleckwenn/von Jeinsen (2018), BGB § 595, Rn. 44; Düsing/Martinez/Schuhmacher, Agrarrecht, 1. Aufl. 2016, BGB § 595 Rn. 25 m.w.N.). Zwar bringt die Gesetzesbegründung keinen Aufschluss (BT-Drs. 10/509, S. 25), die Gesetzesauslegung der herrschenden Ansicht wird jedoch auch vom Senat geteilt. Die Gewährung von Pachtschutz sollte nicht von der zufälligen Art der Vertragsgestaltung, sondern allein von der tatsächlichen Dauer des Pachtverhältnisses abhängen. Entscheidend ist, dass nach § 595 Abs. 6 S. 2 BGB von dem Landwirtschaftsgericht nur eine Verlängerung bis maximal zum Ablauf der in Abs. 3 Nr. 3 genannten Fristen angeordnet werden kann, und zwar „ausgehend vom Beginn des laufenden Pachtverhältnisses“. Das spricht dafür, dass maßgeblich ausschließlich die tatsächliche Laufzeit des laufenden Pachtvertrages einschließlich eventueller Verlängerungen ist (Düsing/Martinez/Schuhmacher, Agrarrecht, 1. Aufl. 2016, BGB § 595 Rn. 25). Gesetzgeberisches Ziel ist es, eine zu langfristige Bindung der Vertragsteile zu vermeiden, um so auch einer Erstarrung des Pachtmarktes entgegenzuwirken. Dazu ist es gleichgültig, ob die Höchstfrist durch die ursprüngliche Vereinbarung oder durch Folgevereinbarungen erreicht wurde. Eine weitere Verlängerung durch staatlichen Eingriff soll in solchen Fällen nicht mehr stattfinden (OLG Karlsruhe v. 28.10.1997 – 3 W 52/97 Lw, RdL 1998, 65; juris Rn. 36; OLG Köln v. 08.08.2000 – 23 Wlw 4/00, AgrarR 2002, 92, juris Rn. 41 BeckOGK/Wiese, Stand 15.02.2019, BGB § 595 Rn. 19) und bedürfte als weitere Beschränkung des Eigentumsrechts und der Privatautonomie auch einer besonderen Begründung. Das gilt im vorliegenden Fall, in dem das Pachtverhältnis nunmehr bereits mindestens 32 Jahre andauert, in besonderem Maße. Soweit die Antragstellerin für die von ihr vertretene Auffassung, dass es hinsichtlich der Laufzeit auf die ursprüngliche vertragliche Vereinbarung ankomme, darauf verweist, dass es in § 544 BGB ebenso sei und § 595 Abs. 3 Nr. 3 BGB kohärent auszulegen sei, verfängt das nicht. Zwar ist richtig, dass die herrschende Meinung im Rahmen von § 544 BGB, der dem § 594b BGB für Landpachtverträge entspricht, davon ausgeht, dass für die dort vorgesehene 30-jährige Vertragsdauer der Wille der Parteien zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses maßgebend ist (Staudinger/V. Emmerich (2018), BGB § 544 Rn. 4). Dementsprechend sind die Voraussetzungen des § 544 BGB bei Abschluss eines Verlängerungsvertrags nur erfüllt, wenn dieser das Miet- oder Pachtverhältnis um mehr als 30 Jahre verlängert (BGH NJW 1996, 2028; Staudinger/V. Emmerich, a.a.O., Rn. 6). Es genügt grundsätzlich nicht, dass die Addition der Laufzeit des ersten und des Verlängerungsvertrages 30 Jahre übersteigt (BeckOK BGB/Herrmann, 50. Ed. 01.05.2019, BGB § 544 Rn. 5). Allerdings werden auch hier Ausnahmen gemacht: So genügt es, wenn erst eine Vertragsverlängerung eine über 30-jährige Vertragslaufzeit herbeiführt, wenn die Verträge nach dem Willen der Parteien eine Einheit bilden (BGH NJW 1996, 2028). § 544 BGB gilt seinem Zweck folgend außerdem auch dann, wenn der Vertrag zwar lediglich für 30 Jahre geschlossen ist, jedoch eine Partei eine Verlängerungsoption für weitere Zeit eingeräumt bekommt (RGZ 130, 143, 146; BGH NJW 2004, 1523 f.; OLG Düsseldorf ZMR 2002, 189; vgl. insg. BeckOK BGB/Herrmann, 50. Ed. 01.05.2019, BGB § 544 Rn. 5). § 544 BGB ist ferner anwendbar, wenn die Kündigung für eine längere Zeit als 30 Jahre durch rechtliche oder wirtschaftliche Bedingungen so erschwert ist, dass ein mittelbarer Zwang auf einen der Vertragspartner ausgeübt wird, die Kündigung zu unterlassen (MüKoBGB/Bieber, 7. Aufl. 2016, § 544 Rn. 5; Palandt/Weidenkaff, BGB, 78. Aufl. 2019, § 544 Rn. 4; Staudinger/V. Emmerich (2018), BGB § 544 Rn. 5a). Das Gleiche gilt, wenn ein rechtlicher oder wirtschaftlicher Zwang zum Abschluss von Kettenverträgen besteht, sofern die Gesamtdauer aller Verträge 30 Jahre übersteigt (RGZ 165, 1, 21 ff.; MüKoBGB/Bieber, a.a.O., Rn. 5; BeckOK BGB/Herrmann, 50. Ed. 01.05.2019, BGB § 544 Rn. 7). Das alles zeigt, dass selbst im Rahmen von § 544 BGB nicht allein und strikt auf die ursprüngliche Laufzeitvereinbarung abgestellt wird. Letztlich ist auch zu sehen, dass sich § 544 BGB und § 595 Abs. 3 Nr. 3 BGB (vor allem im Zusammenhang mit § 595 Abs. 6 S. 2 BGB) schon vom Wortlaut, aber auch vom Zweck her unterscheiden: § 544 BGB räumt bei sehr lange laufenden Verträgen (lediglich) die Möglichkeit der außerordentlichen Kündigung ein; § 595 Abs. 3 Nr. 3 BGB stellt eine Spezialregelung dar, die umgekehrt bei Landpachtverträgen eine Laufzeitverlängerung durch staatlichen Eingriff über eine bestimmte Dauer hinaus ausschließt. Dass in letzterem Fall die Begrenzung staatlicher Eingriffe in die Privatautonomie eher einsetzt, ist gewollt und erscheint mit Blick auf eine nicht völlige Erstarrung des ohnehin bereits stark regulierten Landpachtmarkts sinnvoll. Es kommt damit im Rahmen von § 595 Abs. 3 Nr. 3 BGB auf die tatsächliche Laufzeit des Vertrages an. Ob die weitergehende Ansicht Zustimmung verdient, nach der es sogar unerheblich ist, ob die Parteien nach dem Auslaufen eines Zeitpachtvertrags diesen verlängern oder einen neuen Pachtvertrag abschließen, so dass auch bei Kettenpachtverträgen die Zeiträume zusammenzurechnen sind (so Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 595 Rn. 43), bedarf hier keiner Entscheidung, da vorliegend jedenfalls der im Mai 1987 geschlossene Landpachtvertrag zweifach, nämlich im Jahr 1993 und im Jahr 2010, verlängert wurde, so dass die vereinbarte Pachtzeit desselben Vertrages nunmehr am 31.10.2022 endet. Der am 21.11.1993 unterzeichnete Landpachtvertrag (Anl. K2) ist ausdrücklich als „Folgevertrag zum Pachtvertrag vom 01.05.1987“ bezeichnet. Zwar ist ein vollständiges Vertragsformular verwendet worden, dieses entspricht allerdings exakt dem beim Urvertrag vom Mai 1987 (Anl. K1) verwendeten Formular einschließlich der jeweiligen Änderungen am Formulartext. Geringfügige Abweichungen gibt es lediglich bei den Zusatzvereinbarungen in § 27 hinsichtlich der Pachtzinsvereinbarung und rein formulierungsmäßig bezüglich der übernommenen Versicherungen und Mitgliedschaften. Diese geringfügigen Änderungen allein führen nicht dazu, dass der Vertrag nicht als Verlängerung des ursprünglichen Pachtverhältnisses angesehen werden könnte, sondern als Abschluss eines neuen Vertrages gelten müsste. Eine solche Betrachtung wäre zu vordergründig (vgl. OLG Schleswig v. 21.08.1987 – 3 WLw 18/87, AgrarR 1988, 167, juris Rn. 35). Bei der Verlängerung vom 24.11.2010 (Anl. K3) spricht die Formulierung des Vertragstextes noch eindeutiger für eine Verlängerung des bereits bestehenden Pachtvertrages. Bezeichnet ist die Vereinbarung als „Änderung/Ergänzung des Pachtvertrages vom 23.11.1993“. Dieser Verweis auf den bestehenden Pachtvertrag wird in der Präambel, die den gesamten Vertragsverlauf darstellt, ebenso bestätigt wie in der weiteren Formulierung der Vereinbarung, die inhaltlich lediglich Änderungen hinsichtlich der Pachtdauer und des Pachtzinses enthält und ausdrücklich feststellt, dass die übrigen Vereinbarungen unverändert bestehen bleiben. Dass die Änderung der Pachtzeit mit einem Ende des Pachtjahres zum 31.10. bedeutet, dass die Antragstellerin bei regulärer Beendigung des Pachtverhältnisses gem. § 22 des Pachtvertrages das Futter für die Kühe für den gesamten Winter auf dem Hof zurücklassen muss ‒ worauf die Antragstellerin in der mündlichen Verhandlung aufmerksam machte ‒, führt auch in der Zusammenschau mit der Änderung des Pachtzinses nicht dazu, dass von einem inhaltlich völlig neuen und dementsprechend auch neu abgeschlossenen Vertrag auszugehen wäre. Angesichts der damaligen Pachtzeitverlängerung von zwölf Jahren erscheint die Änderung nicht als so gewichtig, dass sie einen völlig neuen Vertrag bedeuten würde, sondern sie bedeutet letztlich ‒ wenn überhaupt ‒ allenfalls eine finanzielle Mehrbelastung, die dann als Pachterhöhung aufgefasst werden kann. Eine Pachterhöhung oder sonstige geringfügige inhaltliche Anpassung eines bestehenden Pachtvertrages führt nicht automatisch dazu, dass ein neuer Pachtvertrag i.S.d. § 595 Abs. 3 Nr. 3 BGB vorliegt, andernfalls müsste ein Verpächter jede sinnvolle kleinere Vertragsanpassung ablehnen, wenn er nicht Gefahr laufen will, die Maximalfrist des § 595 Abs. 6 S. 2 BGB jedes Mal erneut auszulösen. Im vorliegenden Fall besteht auch über Jahre weitgehende personelle Identität, wie das Landwirtschaftsgericht zutreffend herausgearbeitet hat. Vertragspartner auf Pächterseite war stets die Betriebsgemeinschaft ... Hof GbR, bei der lediglich der Gesellschafterbestand wechselte, wobei jedoch F. als Geschäftsführer (1987 und 1993 als „Sprecher des Pächters“ bezeichnet) stets erhalten blieb. Die Nennung einzelner Personen in den Vereinbarungen aus dem Jahr 1987 und 1993 ist lediglich der Tatsache geschuldet, dass damals die Rechtsprechung die (Außen-) Gesellschaft bürgerlichen Rechts noch nicht als (teil-) rechtsfähig und prozessfähig angesehen hatte; die grundlegende Rechtsprechungsänderung trat erst durch die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 29.01.2001 (II ZR 331/00, BGHZ 146, 341) ein. Dementsprechend wurde in der Verlängerungsvereinbarung vom 24.11.2010 (Anl. K3) dann die Betriebsgemeinschaft ... Hof GbR auch ausdrücklich als Pächter im Vertrag genannt, wobei jedoch schon die Präambel klarstellt, dass bereits die frühere Verpachtung an die Betriebsgemeinschaft ... Hof GbR, damals noch mit anderen Gesellschaftern, erfolgt war. Letztlich liegt auch hinsichtlich der handelnden natürlichen Personen auf Pächterseite im Kern weitgehende Personenidentität vor, nachdem F. seit 1987, also von Anfang an, und A. F. seit 2006 Gesellschafter der GbR sind. Auch auf Verpächterseite liegt Personenkontinuität vor. Ursprünglich erfolgte die Verpachtung durch die „Erbengemeinschaft M.“, deren Rechtsnachfolgerin die Antragsgegnerin wurde. Insgesamt ist damit festzuhalten, dass sich die Vereinbarungen vom 23.11.1993 und 24.11.2010 als bloße Verlängerungen des ursprünglich geschlossenen Landpachtvertrages vom März 1987 darstellen und kein Abschluss jeweils neuer Pachtverträge vorliegt. Damit ist ein Fortsetzungsverlangen des Pächters gemäß § 595 Abs. 3 Nr. 3 BGB ausgeschlossen, ohne dass es auf die weiteren Tatbestandsmerkmale des § 595 Abs. 1 BGB ankäme. b) Der begehrte Ausspruch über die Fortsetzung des Pachtverhältnisses kann auch nicht nach dem Grundsatz von Treu und Glauben gem. § 242 BGB erfolgen. Zwar kann in besonders liegenden Fällen für den Pächter über § 242 BGB ein weitergehender Schutz vor Vertragsbeendigung erfolgen, als dieser nach § 595 BGB möglich ist (vgl. OLG Frankfurt Urt. v. 04.04.2003 – 20 U 3/02, BeckRS 2003, 17949 = RdL 2003, 182; OLG Köln v. 28.11.2013 – I-23 U 5/13, BeckRS 2013, 22203, juris Rn 24). Dies ist insbesondere in den Fällen denkbar, in denen die Betriebspacht die Vorstufe der (vorweggenommenen) Erbfolge in den landwirtschaftlichen Betrieb darstellt. Wie im Bereich der Höfeordnung für die Nordwestdeutschen Bundesländer in § 6 Abs. 1 der im Vertrauen auf eine spätere Erbenstellung Tätige bzw. Ausgebildete (weitgehend) vor späterer willkürlich entgegenstehender Handlungsweise des Eigentümers geschützt ist, ist ein vergleichbarer Schutz erst recht dem in vorweggenommener Erbfolge tätigen Betriebspächter zu gewähren, weil dieser durch vertragliche Bindung und erbrachte Gegenleistung umso schützenswerter erscheint (vgl. Staudinger/Bleckwenn/von Jeinsen (2018), BGB § 595 Rn. 12 m.w.N.). Abgesehen davon, dass eine vergleichbare Konstellation, wie sie den Fällen der diesbezüglichen Rechtsprechung zugrunde liegt, vorliegend nicht gegeben ist – selbst wenn man die von Antragstellerseite behauptete Zusage eines Pachtverhältnisses auf Lebenszeit als wahr unterstellt –, bedarf eine Verlängerung des Pachtverhältnisses gemäß § 242 BGB vorliegend schon deshalb keiner weiteren Betrachtung, weil eine solche Verlängerung im streitigen Landwirtschaftsverfahren gemäß § 1 Nr. 1a LwVG geltend zu machen und gegebenenfalls auszusprechen wäre und nicht im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit nach § 1 Nr. 1 LwVG i.V.m. § 595 BGB erfolgen kann (OLG Frankfurt Urt. v. 04.04.2003 – 20 U 3/02, BeckRS 2003, 17949 = RdL 2003, 182; OLG Köln, Urt. v. 28.11.2013 – 23 U 5/13, BeckRS 2013, 22203). c) Soweit die Antragstellerin behauptet hat, es habe eine mündliche Zusage seitens der Antragsgegnerin gegeben, dass nach Ablauf der Pachtzeit eine Verpachtung auf Lebenszeit erfolgen solle, hat das Landwirtschaftsgericht zutreffend darauf hingewiesen, dass kein Kontrahierungszwang besteht. Selbst wenn ein echter mit Rechtsbindungswille geschlossener Vorvertrag vorgelegen haben sollte ‒ was nicht dargetan ist ‒, würde sich hieraus kein Zwang zum Abschluss eines neuen Pachtvertrages ergeben, sondern der Antragstellerin könnte allenfalls Schadensersatzansprüche zustehen. B. Die Beschwerde der Antragsgegnerin und der weiteren Beteiligten gegen die Kostenentscheidung im angefochtenen Beschluss ist zulässig, hat aber in der Sache keinen Erfolg. 1. Die Beschwerde wurde form- und fristgerecht erhoben und ist auch im Übrigen zulässig. Im FamFG-Verfahren ist die selbständige Anfechtung der in einer Endentscheidung getroffenen Kostenentscheidung im Bereich der freiwilligen Gerichtsbarkeit statthaft (Keidel/Meyer-Holz, FamFG, 19. Aufl. 2017, FamFG § 58 Rn. 95). Das gilt auch für sog. Streitsachen der freiwilligen Gerichtsbarkeit (vgl. v. Selle/Huth/Huth, LwVG, 1. Aufl. 2017, § 34 Rn. 9). Lediglich in Ehesachen und Familienstreitsachen ist eine isolierte Anfechtung der Kostenentscheidung grundsätzlich ausgeschlossen, vgl. § 113 Abs. 1 S. 2 FamFG iVm § 99 Abs. 1 ZPO (Keidel/Meyer-Holz, FamFG, 19. Aufl. 2017, FamFG § 58 Rn. 95). Diese Differenzierung beruht darauf, dass nach § 81 FamFG sowohl über die Auferlegung bzw. Verteilung der außergerichtlichen Kosten als auch der nach FamGKG oder GNotKG entstehenden Gerichtskosten (§ 80 S. 1 FamFG) ohne Bindung an Obsiegen und Unterliegen nach pflichtgemäßem Ermessen zu befinden ist. Dabei steht es mit Ausnahme der Familiensachen (§ 81 Abs. 1 S. 3 FamFG) auch im Ermessen des Gerichts, überhaupt über die Kosten zu entscheiden. Die Überprüfung dieser Ermessensausübung im Einzelfall soll durch die Beschwerde nach § 58 FamFG eröffnet werden (Keidel/Meyer-Holz, FamFG, 19. Aufl. 2017, FamFG § 58 Rn. 96). Die Situation nach §§ 42, 44 und 45 LwVG ist damit vergleichbar, weshalb auch insoweit eine isolierte Anfechtungsmöglichkeit der Kostenentscheidung gegeben sein muss und zwar auch, soweit es allein um die Entscheidung über die Erstattung außergerichtlicher Kosten geht (v. Selle/Huth/v. Selle, LwVG, 1. Aufl. 2017, LwVG § 34 Rn. 9 und § 45 Rn. 12). Die Überprüfung durch das Beschwerdegericht ist dabei auf die Frage beschränkt, ob das erstinstanzliche Gericht sein Ermessen fehlerfrei ausgeübt hat; trifft dies zu, darf das Beschwerdegericht keine eigene, abweichende Ermessensentscheidung treffen (Keidel/Meyer-Holz, FamFG, 19. Aufl. 2017, FamFG § 58 Rn. 96). Die weitere Zulässigkeitsvoraussetzung der Mindestbeschwer von über 600 € gem. § 9 LwVG i.V.m. § 61 Abs. 1 FamFG ist gegeben. 2. Gemäß § 45 LwVG kann das Gericht anordnen, dass die außergerichtlichen Kosten ganz oder teilweise von einem unterliegenden Beteiligten zu erstatten sind; dies hat dann zu geschehen, wenn der Beteiligte die Kosten durch ein unbegründetes Rechtsmittel oder durch grobes Verschulden veranlasst hat. Ein Fall eines groben Verschuldens der Antragstellerin – oder gar Mutwilligkeit, wie die Antragsgegnerin meint – liegt hier nicht vor. Wie das Landwirtschaftsgericht zu Recht ausgeführt hat, war die Anknüpfung der Laufzeitberechnung des § 595 Abs. 3 Nr. 3 BGB an den ursprünglichen Pachtvertrag aus dem Jahr 1987 – aufgrund der Nennung teilweise anderer Personen als in den Folgevereinbarungen wie aufgrund der Tatsache, dass jeweils geringfügige Änderungen der Vertragsbestimmungen vorgenommen wurden – nicht derart evident, dass die Antragstellerin mit ihrem Antrag grob fahrlässig oder mutwillig handelte. Gemäß § 45 S. 1 LwVG ist über die Auferlegung von außergerichtlichen Kosten daher nach billigem Ermessen zu entscheiden. Zwar wird es in Pachtstreitverfahren, die nicht § 1 Nr. 1a LwVG unterfallen, sondern nach den §§ 1 Nr. 1, 9 LwVG den Regeln der freiwilligen Gerichtsbarkeit folgen, häufig billigem Ermessen entsprechen, dem Unterlegenen die außergerichtlichen Kosten aller Beteiligten voll oder im Falle des teilweisen Unterliegens zu einem bestimmten Prozentsatz aufzuerlegen (Düsing/Martinez/Hornung, Agrarrecht, 1. Aufl. 2016, LwVG § 45 Rn. 3), doch ist dies kein Automatismus. Da die Anordnung der Kostenerstattung voraussetzt, dass ein Beteiligter unterliegt, vermag dieser Umstand allein die Ermessensausübung nicht zu präjudizieren. Im Unterschied zu § 44 Abs. 1 LwVG sind die in §§ 91 ff., 269 Abs. 3 S. 2 und 3 ZPO positivierten Billigkeitserwägungen hier für sich allein nicht ermessensleitend (vgl. OLG Celle, Beschl. v. 20.08.2001 – 7 W 34/01 (L), BeckRS 2001, 30199999 = RdL 2002, 103). Hinzukommen muss vielmehr mindestens ein weiterer Umstand, nach dem die Kostenerstattung geboten oder wenigstens angemessen erscheint (vgl. OLG Celle, Beschl. v. 09.03.1976 – 7 WLw 16/76, NJW 1977, 1350; v. Selle/Huth/v. Selle, LwVG, 1. Aufl. 2017, LwVG § 45 Rn. 7). Das kann z.B. bei offensichtlich fehlender Erfolgsaussicht, bei unredlichem Prozessverhalten oder im Einzelfall auch aufgrund der persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse der Beteiligten der Fall sein (v. Selle/Huth/v. Selle, LwVG, 1. Aufl. 2017, LwVG § 45 Rn. 8). Solche besonderen Umstände sind vorliegend nicht ersichtlich. Weder die von der Antragsgegnerin ins Feld geführte anwaltliche Vertretung der Antragstellerin ist so ein Umstand noch die Tatsache, dass das Vorbringen der Antragstellerin zum Vorliegen einer unbilligen Härte möglicherweise noch nicht in allen Punkten ausreichend substantiiert war, auf Letzteres hätte bei Entscheidungserheblichkeit das Landwirtschaftsgericht vor einer Entscheidung nämlich hinzuweisen gehabt. Anders als die Antragstellerin meint, ist es jedenfalls nicht so, dass eine unbillige Härte für die Antragstellerin von vornherein offensichtlich nicht vorliegt. Im Ergebnis ist daher die Entscheidung des Landwirtschaftsgerichts nicht zu beanstanden, dass es beim gesetzlichen Regelfall verbleibt, wonach jeder Beteiligte seine eigenen außergerichtlichen Auslagen zu tragen hat. Die Beschwerde ist daher zurückzuweisen. C. Gründe für die Zulassung der Rechtsbeschwerde liegen nicht vor. Nach § 9 LwVG i.V.m. § 70 Abs. 2 S. 1 FamFG ist die Rechtsbeschwerde zuzulassen, wenn die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts erfordert. Eine grundsätzliche Bedeutung ist regelmäßig dann gegeben, wenn eine klärungsbedürftige Rechtsfrage zu entscheiden ist, deren Auftreten in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen denkbar ist (BGH BeckRS 2018, 25625; BT-Drs. 16/6308, 209) und die deshalb das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an der einheitlichen Entwicklung und Handhabung des Rechts berührt (BGH NJW-RR 2013, 404 Rn. 4 BeckOK FamFG/Obermann, 29. Ed. 01.01.2019, § 70, Rn. 14). Ein solcher Fall liegt hier angesichts der gefestigten obergerichtlichen Rechtsprechung weder bzgl. der Beschwerde der Antragstellerin noch derjenigen der Antragsgegnerin bzw. der weiteren Beteiligten vor. D. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 44 Abs. 1, 45 S. 2 LwVG. Für den Geschäftswert der Beschwerde der Antragstellerin ist in entsprechender Anwendung von § 41 Abs. 1 GKG die Jahrespacht i.H.v. ... € maßgeblich. Der Rückgriff auf die auf vom Gesetzgeber aufgehobene frühere Spezialregelung des § 35 Abs. 1 Nr. 3 LwVG a.F. ist nicht mehr möglich. Nachdem sich im Rahmen von streitigen Landwirtschaftssachen i.S.v. § 1 Nr. 1a LwVG der Streitwert ebenfalls nach § 41 Abs. 1 GKG bestimmt, erscheint es angebracht, diese Vorschrift auch bei Verlängerungsverlangen gem. § 595 BGB analog heranzuziehen. Der Geschäftswert der Beschwerde der Antragsgegnerseite beläuft sich auf bis zu ... €. Die Werte beider Beschwerden sind gem. § 35 Abs. 1 GNotKG zusammenzurechnen.