4 U 858/18

Leitsatz: § 566 BGB erfasst nur solche Rechte und Pflichten, die als mietrechtlich zu qualifizieren sind oder die in untrennbarem Zusammenhang mit dem Mietvertrag stehen. Dazu gehört die vertragliche Pflicht des Vermieters zur Abstandszahlung für die vorzeitige Vertragsauflösung grundsätzlich nicht. Die Entschädigung für die Verkürzung der Mietzeit ist für sich allein keine Leistung oder Verpflichtung aus dem auslaufenden Mietverhältnis. Danach liegt eine mietrechtliche Qualifizierung der Vereinbarung fern.(Rn.17) 1. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Meiningen vom 09.11.2018, Az. (86) 1 O 289/18, wird zurückgewiesen. 2. Der Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das in Ziffer 1 genannte Urteil des Landgerichts Meiningen ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Zwangsvollstreckung aus beiden Urteilen jeweils durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn ich die vollstreckende Partei vor der Vollstreckungssicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. 4. Die Revision gegen dieses Urteil wird nicht zugelassen. I. Die Klägerin fordert als ehemalige Mieterin vom Beklagten als ehemaligem Vermieter die Zahlung einer Abstandssumme. Am 19./25.10.2016 vereinbarten die Parteien eine vorzeitige Beendigung ihres Mietverhältnisses zum 30.04.2017 und eine Abstandszahlung des Beklagten in Höhe von 80.000 EUR zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer an die Klägerin. Nach einer Rückgabe der gemieteten Räume am 27.04.2017 forderte die Klägerin den Beklagten erfolglos zur Zahlung von 95.200 EUR auf. Zum Sachstand, zum Vorbringen der Parteien und zudem in 1. Instanz gestellten Anträgen wird Bezug genommen auf den Tatbestand des angegriffenen Urteils (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO). Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Der Beklagte wendet sich hiergegen mit der Berufung, mit der er sein Klageabweisungsbegehren weiterverfolgt. Der Kläger rügt, dass das Landgericht zu Unrecht davon ausgegangen sei, dass die Verpflichtung zur Zahlung der Abstandssumme den Beklagten treffe und nicht gemäß § 566 BGB auf die Erwerberin I. GmbH übergegangen sei. Wegen des weiteren Vorbringens des Beklagten wird auf seine Berufungsbegründung vom 15.01.2019 Bezug genommen. Der Beklagte beantragt, das angegriffene Urteil des Landgerichts Meiningen vom 09.11.2018 - Az (86) 1 O 289/18 - abzuändern und die Klage abzuweisen. Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Sie verteidigt das Urteil. II. Die Berufung des Beklagten ist zulässig; sie ist statthaft (§ 511 ZPO) und auch im übrigen in verfahrensrechtlicher Hinsicht nicht zu beanstanden, insbesondere ist sie fristgerecht eingelegt und begründet worden (§§ 517, 520 Abs. 2 Satz 3 ZPO). Die Berufung ist aber unbegründet. Das Landgericht ist in seiner angegriffenen Entscheidung zu Recht davon ausgegangen, dass der Beklagte der Klägerin die in der Vereinbarung zwischen den Parteien vom Oktober 2016 versprochene Abstandszahlung für die vorzeitige Vertragsauflösung schuldet. a) Dem steht nicht entgegen, dass die Beklagte das Grundstück nachfolgend und noch vor Vertragsende an die Fa. I. Grundbesitz GmbH veräußert hat. Denn der Anspruch der Klägerin auf Zahlung eines Abstandes für die vorzeitige Vertragsauflösung ist nicht gemäß § 566 BGB auf die Erwerberin übergegangen. Zutreffend und in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist das Landgericht davon ausgegangen, dass von § 566 BGB nur solche Rechte und Pflichten erfasst werden, die als mietrechtlich zu qualifizieren sind oder die in untrennbarem Zusammenhang mit dem Mietvertrag stehen. Der Erwerber tritt deshalb nicht in Rechte und Pflichten ein, die außerhalb des Mietverhältnisses liegen, selbst wenn sie als zusätzliche Vereinbarung im Mietvertrag geregelt sind. Für die Frage, welche Rechte und Pflichten § 566 BGB unterfallen, ist daher auf den materiellen Gehalt der jeweiligen Vertragsbestimmung abzustellen (vgl. BGH, Urteil vom 12. Oktober 2016 - XII ZR 9/15 -, juris, Rn 18 mwN). Bei der Frage, in welchem Umfang ein Rechtserwerb nach § 566 Abs. 1 BGB stattfindet, ist zu berücksichtigen, dass die Norm als Ausnahmeregelung restriktiv auszulegen ist (vgl. BGH, Urteil vom 12. Oktober 2016 - XII ZR 9/15 -, juris, Rn 23 ff., mwN). Zutreffend hat das Landgericht angenommen, dass die hieran gemessene Vereinbarung einer Abstandszahlung für die vorzeitige Vertragsauflösung nicht als von § 566 Abs. 1 BGB erfasst anzusehen ist. Die Berufung zeigt keine tragfähigen Anhaltspunkte dafür auf, dass die Würdigung des Landgerichts, die vereinbarte Entschädigung für die vorzeitige Vertragsbeendigung stünde lediglich in einem wirtschaftlichen Zusammenhang mit dem Mietverhältnis, unzutreffend ist. Nach den getroffenen Vereinbarungen der Parteien - jedenfalls soweit diese für den Senat ersichtlich sind, da weder der ursprüngliche Mietvertrag noch die in der Vereinbarung vom Oktober 2016 in Bezug genommenen Nachträge vorgelegt worden sind - liegt die Annahme eines bloßen wirtschaftlichen Zusammenhangs der Vereinbarung mit dem Mietverhältnis vielmehr nahe. Neben den vom Landgericht hierfür genannten Gesichtspunkten spricht zusätzlich, dass die Abstandszahlung hier gerade nicht den Fortbestand des Mietverhältnisses bezweckte, sondern dieses ersetzen sollte. Im Ergebnis hat sich die Klägerin ihr Einverständnis mit einer verkürzten Mietzeit vom Beklagten „abkaufen“ lassen. Die Entschädigung für die Verkürzung der Mietzeit ist für sich allein keine Leistung oder Verpflichtung aus dem auslaufenden Mietverhältnis. Danach liegt eine mietrechtliche Qualifizierung der Vereinbarung fern. Auch für einen untrennbaren Zusammenhang der Abstandszahlung mit dem Mietvertrag bestehen keine Anhaltspunkte. Hierfür genügt es nicht, dass die Parteien zwischen der vorzeitigen Vertragsbeendigung und der Abstandszahlung einen rechtlich untrennbaren Zusammenhang hergestellt haben (vgl. BGH, Urteil vom 12. Oktober 2016 - XII ZR 9/15 -, juris, Rn 29). Die Entscheidung des Landgerichts steht schließlich auch im Ergebnis im Einklang mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, dass die Vereinbarung einer Entschädigung des Pächters als Gegenleistung für die Abkürzung der Vertragsdauer nicht gegen den Erwerber wirkt (BGH, VIII ZR 46/60; WM 1961,1025; MDR 61,930; siehe auch OLG Düsseldorf, Beschluss vom 24. Januar 2008 - I-24 U 95/07 -, juris, Rn 13, Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., § 566 Rn 127; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Aufl. Rn 1377). b) Entgegen der Auffassung der Berufung ist es nicht erheblich, ob die Vereinbarung der Parteien vom Oktober 2016 ein Nachtrag des Mietvertrages ist und gegebenenfalls mit dem Hauptmietvertrag eine einheitliche Urkunde bildet. Wie bereits oben unter Verweis auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ausgeführt, tritt der Erwerber in außerhalb des Mietverhältnisses liegende Rechte und Pflichten selbst dann nicht ein, wenn sie als zusätzliche Vereinbarung im Mietvertrag selbst geregelt sind. Es kommt somit nicht darauf an, ob die Parteien die Vereinbarung in den Mietvertrag aufgenommen und damit zu dessen Bestandteil gemacht haben. Hieraus folgt zugleich, dass es auch nicht darauf ankommen kann, ob die Vereinbarung der Parteien von Oktober 2016 möglicherweise auch Rechte und Pflichten begründet hat, die als mietrechtlich zu qualifizieren sind. c) Es kommt auch nicht darauf an, dass der Anspruch der Klägerin erst nach der Veräußerung fällig geworden ist. Dies wäre nur dann relevant, wenn die Verpflichtung von § 566 BGB erfasst würde. d) Für die Beantwortung der Frage, ob der Erwerber nach § 566 BGB in die Verpflichtungen des Beklagten eingetreten ist, ist es entgegen der Auffassung der Berufung auch unerheblich, wie die Parteien des notariellen Kaufvertrages vom 15.12.2016 die Zahlungspflicht bezüglich der Abstandsumme beurteilt und wem sie die Zahlungspflicht untereinander zugewiesen haben. An diese kaufvertraglichen Vereinbarungen ist die Klägerin, wie die Berufung selbst zutreffend feststellt, nicht gebunden. e) Die Höhe der Forderung steht nicht im Streit. Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Revision war nicht zuzulassen, weil Revisionsgründe (§ 543 Abs. 2 ZPO) nicht vorliegen.