3 W 103/11

Vorkaufsrecht: Ende bei Wegfall aller vereinbarten Erben; Festpreisregelung beseitigt Eintragung nicht automatisch • Ein subjektiv-persönliches dingliches Vorkaufsrecht ist nach § 1098 Abs.1 i.V.m. § 473 BGB im Zweifel unvererblich; Vererblichkeit muss vereinbart sein. • Wurde Vererblichkeit vereinbart und ist dies durch Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung Grundbuchinhalt, endet das Vorkaufsrecht, wenn sämtliche vereinbarten Erben verstorben sind. • Die Löschung eines eingetragenen Vorkaufsrechts wegen Unrichtigkeitsnachweises nach § 22 GBO kann durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde erfolgen; das Grundbuchamt darf nicht ohne solche Urkunden löschen. • Die bloße inhaltliche Unzulässigkeit einzelner Bestimmungen (z. B. Festpreis) führt nicht automatisch zur Löschung der gesamten Vorkaufsrechtsgrundbucheintragung nach § 53 Abs.1 Satz 2 GBO, solange nicht feststeht, dass ein rechtskonformes Vorkaufsrecht nicht vereinbart war. • Bei noch nicht länger als einem Jahr zurückliegendem Tod der letzten Erben ist § 23 GBO zu beachten, da frühere Ausübung des Vorkaufsrechts Rechte begründen kann, die weitervererbt wurden. Im Grundbuch sind für mehrere Grundstücke seit 1924 Vorkaufsrechte zugunsten namentlich benannter Personen eingetragen, gestützt auf eine Eintragungsbewilligung von 1923. Die derzeitigen Beteiligten beantragen die Löschung des Vorkaufsrechts mit der Begründung, sämtliche in der Bewilligung genannten Erben seien verstorben. Das Grundbuchamt verlangte daraufhin die Vorlage öffentlicher Urkunden zum Nachweis der Berechtigung der Erben. Die Beschwerdegegner machen ergänzend geltend, die Vereinbarung eines Festpreises bei Ausübung des Vorkaufsrechts sei unwirksam und ein dingliches Vorkaufsrecht zu einem festen Preis daher inhaltlich unzulässig. Der Senat hat über die Beschwerde zu entscheiden und prüft die Vererblichkeit des Vorkaufsrechts sowie die Voraussetzungen einer Löschung im Grundbuch nach GBO und die zulässige inhaltliche Ausgestaltung eines dinglichen Vorkaufsrechts. • Zuständigkeit und Zulässigkeit: Die Beschwerde ist nach § 71 Abs.1 GBO zulässig; der Senat entscheidet nach §§ 72, 81 Abs.1 GBO. • Vererblichkeit des Vorkaufsrechts: Nach § 1098 Abs.1 i.V.m. § 473 BGB sind subjektiv-persönliche dingliche Vorkaufsrechte im Zweifel unvererblich, es sei denn, Vererblichkeit wurde ausdrücklich vereinbart; ist Vererblichkeit jedoch Grundbuchinhalt geworden, endet das Recht, wenn sämtliche vereinbarten Erben verstorben sind. • Auslegung der Bewilligung: Die Eintragung und die Bewilligung sind so auszulegen, dass das Vorkaufsrecht nur für die Erben der ursprünglich Berechtigten, nicht aber für weitergehende Erbeserben (mehrstufige Rechtsnachfolger) gelten sollte; daher ist das Recht mit dem Tod des letzten vereinbarten Erben erloschen. • Voraussetzungen der Löschung: Löschung wegen Unrichtigkeitsnachweis nach § 22 GBO ist grundsätzlich mittels öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Urkunden möglich; das Grundbuchamt darf die Löschung nicht ohne solche Urkunden anordnen. • Inhaltliche Zulässigkeit und Festpreis: Die Vereinbarung eines limitierten oder festen Kaufpreises führt allenfalls zur Unwirksamkeit dieser Preisregelung nach § 1098 BGB, nicht zwingend zur inhaltlichen Unzulässigkeit der gesamten Grundbucheintragung nach § 53 Abs.1 Satz 2 GBO, es sei denn, es sei klar, dass überhaupt kein gesetzlich zulässiges Vorkaufsrecht vereinbart wurde. • Schutz Dritter und Fristprüfung: Wurde der Tod der letzten Erbin noch nicht länger als ein Jahr festgestellt, ist § 23 GBO zu beachten, weil frühere Ausübung des Vorkaufsrechts zu Rechtsfolgen geführt haben kann, die auf Rechtsnachfolger übergegangen sind. Der Beschwerde wird stattgegeben: Die Zwischenverfügung des Grundbuchamts wird aufgehoben und die Sache zur erneuten Sachbehandlung an das Amtsgericht zurückverwiesen. Das eingetragene Vorkaufsrecht ist nach zutreffender Auslegung mit dem Tod sämtlicher vereinbarter Erben erloschen, weil Vererblichkeit nicht über die in der Bewilligung genannten Erben hinaus vereinbart war. Eine etwaige Vereinbarung eines festen Ausübungspreises führt nicht automatisch zur Löschung der Eintragung; sie macht lediglich die Preisregelung unwirksam, sofern sie mit § 1098 BGB unvereinbar ist. Für die Löschung sind öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden vorzulegen und das Grundbuchamt hat, insbesondere bei Tod der letzten Erbin innerhalb eines Jahres, die Vorschriften des § 23 GBO zu beachten, um Rechte möglicher Rechtsnachfolger zu schützen.