3 W 95/17

Auslegung von Vertretungsvollmacht bei aufgeteiltem Kaufpreis • Die Eintragung eines Eigentumswechsels darf das Grundbuchamt nur vornehmen, wenn die erforderliche Einigung nach § 20 GBO vorliegt und der Umfang der Vollmacht bei Zweifeln auszulegen ist. • Äußerungen der Vertragsparteien außerhalb der Form des § 29 GBO können bei der Auslegung der Vollmacht herangezogen werden. • Die dem Vertreter erteilte Vollmacht für einen Mindestverkaufspreis von 80.000 € umfasst bei Auslegung auch eine aufgeteilte Kaufpreisgestaltung, wenn beide Parteien inhaltlich das gleiche Ergebnis wollten. Verkäufer (Beteiligte zu 1 und 2) verkauften ihre Eigentumswohnung an die Käuferin (Beteiligte zu 3). Die Verkäufer wurden durch einen Bevollmächtigten mittels notariell beglaubigter Vollmacht vom 15.09.2016 vertreten, die zum Verkauf „zu einem Mindestkaufpreis von 80.000 €“ ermächtigte. Im notariellen Kaufvertrag vom 22.11.2016 wurde ein Gesamtkaufpreis von 80.000 € vereinbart, davon 70.500 € für die Wohnung und 9.500 € für mitverkauftes Inventar; die Haftung für das Inventar wurde ausgeschlossen. Die Käuferin beantragte am 20.04.2017 die Grundbucheintragung; das Grundbuchamt lehnte ab mit der Begründung, der Vertreter habe die Wohnung faktisch für 70.500 € veräußert und damit die Vollmacht überschritten. Der Notar und die Käuferin machten dagegen geltend, die Vollmacht sei dahin zu verstehen, dass insgesamt mindestens 80.000 € erzielt werden sollten und die Aufteilung steuerliche Gründe habe. Das Amtsgericht wies die Beschwerde nicht ab; der Senat hob die Ablehnung der Eintragung auf. • Eintragungsvoraussetzung ist die Einigung über Auflassung; diese ist in der notariellen Urkunde vorhanden (§§ 873, 925 BGB; § 20 GBO). • Das Grundbuchamt hat den Umfang der Vollmacht eigenständig zu prüfen; bei Zweifeln ist die Vollmacht auszulegen. Maßgeblich sind dabei alle zur Verfügung stehenden Umstände, einschließlich außerdokumentarischer Erklärungen der Vertragsparteien. • Hier ergibt die Auslegung, unter Berücksichtigung der Erklärungen des beurkundenden Notars und der Schreiben der Verkäufer, dass die Vollmacht den Abschluss des konkreten Kaufvertrags abdeckte: Die Parteien wollten insgesamt einen Kaufpreis von 80.000 €, die Aufteilung in 70.500 € für die Wohnung und 9.500 € für Inventar diente offenbar Steuer- bzw. steuerlicher Ersparniszwecken. • Die Verkäufer hatten zudem klargestellt, sie wollten das Inventar unentgeltlich überlassen, aber mit Haftungsfreistellung; der Kaufvertrag erreicht diesen Willen trotz der buchmäßigen Aufteilung. § 926 Abs. 1 Satz 2 BGB stärkt die Annahme, dass Zubehör des Grundstücks vom Verkauf umfasst sein kann. • Mangels entgegenstehender Willensbildung der Parteien ist die Vollmacht dahin zu verstehen, dass die Auflassung und der geschlossene Vertrag vom Bevollmächtigten vorgenommen werden durften. Der Senat hebt die Entscheidung des Amtsgerichts auf und weist die Rechtspflegerin an, den Antrag vom 20.04.2017 auf Eintragung der Eigentumsänderung unter Berücksichtigung der gerichtlichen Auslegung der Vollmacht erneut zu bescheiden. Die Ablehnung der Umschreibung war rechtsfehlerhaft, weil die Vollmacht bei Auslegung den abgeschlossenen Kaufvertrag mit der aufgeteilten Kaufpreisvereinbarung deckt; daher bestehen die Eintragungsvoraussetzungen. Die Kostenentscheidung bleibt aus; ein Gegenstandswert für das Beschwerdeverfahren wurde nicht festgesetzt. Damit ist die Beschwerdeführerin in ihrer Sache erfolgreich; das Grundbuchamt hat nunmehr die Eintragung vorzunehmen.