3 W 117/21

Leitsatz: Verfahrenswertfestsetzung für Eintragung einer Auflassungsvormerkung bei zuvor im Wege der Zwangsversteigerung erworbenem Grundbesitz.(Rn.6) 1. Auf die Beschwerde wird der Beschluss des Amtsgerichts – Grundbuchamt – vom 22. Oktober 2021 wie folgt geändert: Der Verfahrenswert wird auf 30.082,16 € festgesetzt. 2. Das Verfahren ist gerichtsgebührenfrei, Kosten werden nicht erstattet. I. Der Beschwerdeführer wendet sich gegen die Wertfestsetzung des Grundbuchamtes für die Eintragung einer Auflassungsvormerkung. Er hat den verfahrensgegenständlichen Grundbesitz mit notariellem Kaufvertrag vom 23. Juni 2021 zum Kaufpreis von 30.082,16 € erworben. Mit Beschluss vom 25. Oktober 2021 setzte der Rechtspfleger den Verfahrenswert auf 305.200 € fest. Zur Begründung führte er aus, der Geschäftswert sei abweichend vom Kaufpreis festzusetzen, da der Verkehrswert höher sei. Dies ergebe sich aus der Verkehrswertgutachten des 2016 durchgeführten Zwangsversteigerungsverfahrens, bei dem der Verkehrswert mit 436.000 € angesetzt worden sei. Unter Berücksichtigung des Zeitablaufs einerseits sowie der Entwicklung des Immobilienmarktes andererseits sei hiervon ein Abschlag von 30 % in Ansatz zu bringen, so dass sich der auf 305.200 € festgesetzte Wert ergebe. Hiergegen wendet sich die Beschwerde mit der Begründung, dass der Grundbesitz im Zwangsversteigerungsverfahren nicht etwa den Verkehrswert erzielt habe, sondern erst im vierten Zwangsversteigerungstermin Gebote für insgesamt 28.000 € eingegangen seien. Der Zustand der Immobilien habe sich seit 2016 drastisch verschlechtert. Im Vollstreckungsschutz für den Schuldner und jetzigen Verkäufer ablehnenden Beschluss vom 21. Februar 2019 habe das Amtsgericht noch angenommen, dass der Verschleuderungstatbestand bei Geboten von 28.000 € nicht erfüllt sei. Zudem sei das Zwangsversteigerungsverfahren im April 2019 ohne Ergebnis beendet worden. Das Amtsgericht hat nicht abgeholfen. Die Tatsache, dass im Zwangsversteigerungsverfahren keine Gebote abgegeben worden seien, stelle die Wertfestsetzung im Zwangsversteigerungsverfahren basierend auf dem damals eingeholten Verkehrswertgutachten nicht in Frage. II. Die gemäß § 83 Abs. 1 Satz 1, Sätze 3 bis 5, § 81 Abs. 5 Sätze 1, 2 und 4 GNotKG zulässige Beschwerde, die insbesondere den Beschwerdewert von 200 € übersteigt und über die gemäß § 83 Abs. 1 Satz 5 GNotKG i. V. m. § 81 Abs. 6 Satz 1 GNotKG die Einzelrichterin des gemäß § 4 Abs. 3 Nr. 2 GerOrgG Rheinland-Pfalz zur Entscheidung berufenen Senats entscheidet, hat in der Sache Erfolg. Der Geschäftswert für die Eintragung der Auflassungsvormerkung wird in § 45 Abs. 3 GNotKG dahin bestimmt, dass Geschäftswert einer sonstigen Vormerkung der Wert des vorgemerkten Rechts ist, mithin der Wert des Eigentumserwerbs. Im Zusammenhang mit dem Kauf wird der Wert der Sache gemäß § 47 Abs. 1 GNotKG durch den Kaufpreis bestimmt, es sei denn, dieser ist niedriger als der Verkehrswert, dann ist gemäß § 47 Abs. 3 GNotKG der Verkehrswert maßgebend. Dass der Verkehrswert hier höher wäre als der Kaufpreis, kann entgegen der Auffassung des Amtsgerichts nicht festgestellt werden. Steht der Verkehrswert nicht fest, so ist er für die Zwecke der Gebührenerhebung im Wege des Freibeweises nach den Kriterien des § 46 Abs. 2 (und ggfls. Abs. 3) GNotKG zu bestimmen. Angestrebt wird mit dieser Vorgabe einerseits eine möglichst zuverlässige, andererseits aber auch eine praktikable und zeitnahe Bewertung. Das Gesetz verlangt für die Zwecke der Gebührenfestsetzung keine mit letzter Präzision vorzunehmende Wertfeststellung. Das zeigt schon das gesetzliche Verbot gemäß § 46 Abs. 4 GNotKG, zur Feststellung des Verkehrswerts förmlich Beweis zu erheben (OLG München, Beschluss vom 11. Juli 2018 – 34 Wx 115/18 Kost –, Rn. 13 - 15, juris). Das vom Amtsgericht herangezogene Verkehrswertgutachten aus dem Jahr 2016 kann für die Feststellung des Verkehrswertes zwar ein Indiz sein. Der im Zwangsversteigerungsverfahren nach § 74a Abs. 5 ZVG festgesetzte Verkehrswert kann nämlich bei einem zeitnahen (etwa ein bis zwei Jahre) Weiterverkauf eine genügende Grundlage für die Geschäftswertbestimmung bieten (Korintenberg/Tiedtke, 22. Aufl. 2022, GNotKG § 46 Rn. 58 m.w.N.). In Anbetracht der Tatsache, dass das Zwangsversteigerungsverfahren über vier Jahre hinweg erfolglos war, vier Zwangsversteigerungstermine stattgefunden haben, davon zwei ergebnislos und erst beim vierten Termin Gebote in Höhe von 28.000 € abgegeben wurden, lässt es offensichtlich werden, dass der Grundbesitz auf dem Markt nicht annähernd den im Verkehrswertgutachten festgesetzten Preis zu erzielen vermochte. Der vom Amtsgericht geschätzte Abschlag von 30 % auf den Wert des Verkehrswertgutachtens reicht in Anbetracht der tatsächlichen Verhältnisse, nämlich der Erfolglosigkeit des Zwangsversteigerungsverfahrens über Jahre hinweg und dem tatsächlich erzielten Kaufpreis nicht aus. Vielmehr war der Geschäftswert mit dem tatsächlich erzielten Kaufpreis zu bemessen. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst, § 83 Abs. 3 GNotKG. Die Entscheidung ist unanfechtbar (§ 83 Abs. 1 Satz 5 iVm § 81 Abs. 4 GNotKG).