1 L 206/14

Bewertung kirchlicher Grundstücke im Sanierungsgebiet: zulässige Anwendung des modifizierten Hagedorn-Verfahrens • Ein Bescheid gilt erst mit dem tatsächlichen Zugang als bekanntgegeben, wenn die förmlichen Zustellungsvorschriften verletzt wurden; der Widerspruch war deshalb fristgerecht. • Fehlt für ein Vergleichswertverfahren ausreichendes Datenmaterial, ist ein modifiziertes Verfahren (Hagedorn) zulässig, solange die Annahmen plausibel sind und die ImmoWertV-Grundsätze beachtet werden. • Kirchengrundstücke können bei der Wertermittlung wie bleibende Gemeinbedarfsflächen durch einen wertmindernden Abschlag berücksichtigt werden; dies schließt eine vollständige Freistellung vom Ausgleichsbetrag nicht aus. • Gerichte prüfen die sachlichen Grundlagen der Wertermittlung voll; innerhalb des Wertermittlungsspielraums ist jedoch nur eine eingeschränkte, auf Plausibilität gerichtete Kontrolle zulässig. Die Klägerin ist Eigentümerin eines 5.699 m² großen Kirchengrundstücks im Sanierungsgebiet „Stadtzentrum Rostock“. Der Beklagte setzte mit Bescheid vom 5. Januar 2012 einen Ausgleichsbetrag nach § 154 BauGB in Höhe von 22.796 Euro fest; der Bescheid wurde an eine kirchliche Anschrift zugestellt. Die Klägerin erhob Widerspruch und später Anfechtungsklage; das Verwaltungsgericht gab der Klage statt und hob den Bescheid auf. Der Beklagte legte Berufung ein und erklärte, der Gutachterausschuss habe mangels direkter Vergleichswerte ein modifiziertes Vergleichswertverfahren (Hagedorn) angewandt und den Bodenwert des Kirchengrundstücks mit erheblichem Nutzungsabschlag bewertet. Streitgegenstand ist die Rechtmäßigkeit der Wertermittlung und damit die Berechnung des Ausgleichsbetrags. Das Berufungsgericht hörte den Vorsitzenden des Gutachterausschusses und prüfte insbesondere die Zustellung, die Wertermittlungsmethode und die Berücksichtigung kirchlicher Nutzung. • Zustellung: Die förmliche Zustellung mit Postzustellungsurkunde wurde widerlegt, weil die Klägerin substantiiert vortrug, unter der Zustellanschrift keinen Geschäftsraum oder Briefkasten zu unterhalten; der Bescheid galt daher erst mit tatsächlichem Zugang und der Widerspruch war fristgerecht (§§ 68 ff. VwGO, § 8 VwZG). • Zulässigkeit Berufung: Die Berufungsfristen wurden wegen unrichtiger Rechtsmittelbelehrung des erstinstanzlichen Urteils nicht in Gang gesetzt; die Berufung ist fristgerecht (§ 58 VwGO). • Materiellrechtliche Bewertung: § 154 BauGB verlangt die Abschöpfung sanierungsbedingter Bodenwerterhöhungen als Differenz zwischen Anfangs- und Endwert; die ImmoWertV gibt hieran orientierende Grundsätze vor, vorrangig das Vergleichswertverfahren (§§ 154 BauGB, 16 ImmoWertV). • Methodenwahl: Mangels ausreichender direkter Vergleichsfälle ist die Anwendung des modifizierten Hagedorn-Verfahrens zulässig, weil es die wesentlichen Lage- und Grundstücksqualitätsmerkmale berücksichtigt und als geeignetes indirektes Vergleichswertverfahren anerkannt ist. • Tatsächliche Grundlagen: Der Gutachterausschuss ermittelte anhand erhobener Vergleichskauffälle einen lagetypischen Grundwert und wendete eine Bewertung der Standort- und Grundstücksqualität an; dabei berücksichtigte er die kirchliche Nutzung durch einen abschlagbildenden Faktor (0,30) sowie Denkmal- und Nutzungsbeschränkungen. • Kontrolle durch das Gericht: Das Gericht überprüft die tatsächlichen Annahmen voll, kommt aber bei wertbewertendem Ermessen nur zu einer Plausibilitätskontrolle; hier sind die gewählten Annahmen und die Höhe des Nutzungsabschlags nachvollziehbar und liegen im zulässigen Wertermittlungsspielraum. • Anrechnung eigener Aufwendungen: Aufwendungen der Klägerin an Bauwerken werden grundsätzlich nicht auf den Ausgleichsbetrag nach § 155 BauGB angerechnet, sofern sie nicht nachweisbar wesentliche Auswirkungen auf den Bodenwert hatten; hier überwogen öffentliche Mittel, sodass eine Anrechnung entbehrlich war. Die Berufung des Beklagten war erfolgreich; das Urteil des Verwaltungsgerichts wird geändert und die Klage der Klägerin abgewiesen. Der Bescheid über den Ausgleichsbetrag in Höhe von 22.796 Euro ist rechtmäßig, weil die angewandte Wertermittlungsmethode (modifiziertes Hagedorn-Verfahren) angesichts fehlender direkter Vergleichswerte zulässig war und die Annahmen zur Bewertung der Standort- und Grundstücksqualität, insbesondere der Abschlag wegen kirchlicher Nutzung, plausibel begründet und nachvollziehbar sind. Die Klägerin wurde durch die Festsetzung nicht in Rechten verletzt. Die Klägerin trägt die Verfahrenskosten in beiden Instanzen; die Entscheidung ist vorläufig vollstreckbar und die Revision wird nicht zugelassen.