14 A 6727/95

Zweckentfremdungsgenehmigung bei Umwandlung unbewohnbarer Wohnungen und Ersatzwohnraum • Für die Umwidmung von Wohnraum in Gebieten nach Art.6 §1 Abs.1 MRVerbG ist eine Zweckentfremdungsgenehmigung erforderlich. • Wohnraum fehlt nur, wenn er rechtlich nicht mehr bewohnt werden darf, wegen Mängeln unzumutbar ist oder sich nicht zu angemessenen Bedingungen vermieten lässt. • Unbewohnbarkeit kann durch unterlassene frühere Instandhaltung verursacht sein; hiervon abzusetzen sind nur Investitionen, die ohne Unterlassen nicht erforderlich gewesen wären. • Die Erforderlichkeit von Modernisierungsaufwand ist wirtschaftlich zu prüfen: Ist eine Amortisation innerhalb von zehn Jahren durch erzielbare Rendite möglich, bleibt Wohnraum im Sinne des Verbots erhalten. • Schaffung von Ersatzwohnraum kann die Zweckentfremdung rechtfertigen, wenn bestimmte Voraussetzungen (örtlich, zeitlich, Verfügungsübereinstimmung, Größe/Standard, Marktverfügbarkeit) erfüllt sind. Die Klägerin erwarb 1988 ein Altbaugebäude mit Erdgeschossgaststätte und bislang zu Wohnzwecken genutztem Ober- und Dachgeschoß. Sie beantragte 1989 die Genehmigung, die etwa 90 m² große Wohnung im 1. Obergeschoß/Dachgeschoss in ein Hotel Garni umzuwandeln; diese Räume seien seit Jahren unbewohnbar und leer gestanden. Die Behörde lehnte ab mit der Begründung besonderer Wohnraummangelsituation und der Möglichkeit, die Räume wieder zu Wohnzwecken instandzusetzen. Die Klägerin machte wirtschaftliche Unrentabilität einer Wohnsanierung geltend und berief sich auf bereits geschaffenen Ersatzwohnraum durch zugehörige Bautätigkeit einer dem Mehrheitsgesellschafter nahestehenden Person. Das Verwaltungsgericht wies die Klage ab; das OVG gab der Berufung teilweise statt und bejahte den Anspruch auf die Zweckentfremdungsgenehmigung als Hilfsantrag. • Anwendbares Recht: Art.6 §1 Abs.1 MRVerbG und einschlägige Zweckentfremdungsverordnungen der Stadt; Wohnraumbegriff nach Rechtsprechung des BVerwG. • Wohnraum fehlt nur in drei Fallgruppen: baurechtliches Nutzungsverbot, unzumutbare Mängel/Missstände oder fehlende Vermietbarkeit zu angemessenen Bedingungen. • Unbewohnbarkeit liegt hier vor; entscheidend ist aber, dass erhebliche Feuchtigkeitsschäden und andere Mängel auf unterlassene frühere Instandhaltung zurückzuführen sind. Von den erforderlichen Modernisierungskosten sind solche Anteile abzusetzen, die auf unterlassene, objektiv gebotene Instandhaltung zurückgehen. • Die wirtschaftliche Vertretbarkeit der Sanierung wäre nach Rechtsprechung daran zu messen, ob die aufzuwendenden Mittel innerhalb von zehn Jahren durch erzielbare Rendite kompensiert werden können; diese Frage entfällt hier, weil ein erheblicher Anteil der Kosten auf früheres Unterlassen zurückgeht. • Die Klägerin hat Ersatzwohnraum geschaffen. Nach ständiger Rechtsprechung ist Ersatzwohnraum beachtlich, wenn er im Gemeindegebiet liegt, zeitlich in Zusammenhang steht, Verfügungsübereinstimmung besteht, mindestens gleich groß und nicht minderwertig ist sowie dem allgemeinen Wohnungsmarkt zur Verfügung steht. • Die vorgelegten Ersatzbauten erfüllen die Voraussetzungen: Baugenehmigung und Abnahme liegen wenige Monate vor Antragstellung, der Mehrheitseigner der Klägerin ist bauherrschaftlich beteiligt, und der Beklagte hat die Eignung nicht substantiiert bestritten. • Folge: Die Voraussetzungen für die Erteilung der Zweckentfremdungsgenehmigung sind gegeben; der versagende Bescheid ist rechtswidrig und aufzuheben. Die Berufung ist insoweit erfolgreich, als der Hilfsantrag stattgegeben wird: Der Bescheid des Beklagten vom 29.01.1990 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 19.09.1990 ist rechtswidrig, weil die Klägerin einen Anspruch auf Erteilung der beantragten Zweckentfremdungsgenehmigung hat. Die Klägerin hat Ersatzwohnraum geschaffen, der die Verlustwirkung auf den Wohnungsmarkt ausgleicht; die Voraussetzungen für die Beachtlichkeit des Ersatzes (örtlich, zeitlich, Verfügungsübereinstimmung, Größe/Standard, Marktverfügbarkeit) sind erfüllt. Die Klage war im Hauptantrag auf Feststellung erfolglos, weil für die Umwidmung grundsätzlich eine Genehmigung erforderlich ist. Die Kosten des Verfahrens werden dem Beklagten auferlegt; eine Revision wird nicht zugelassen.