14 A 782/00

Beschränkung der Ausgleichszahlung nach AFWoG NRW bei fehlendem geeigneten Mietspiegel • Eine nicht unterzeichnete Widerspruchsschrift genügt der Schriftform, wenn aus ihr hinreichend sicher hervorgeht, wer Urheber ist und dass sie mit dessen Willen in den Rechtsverkehr gelangt ist. • Eine nach dem maßgeblichen Stichtag (1.1.1996) erst später erlassene kommunale Mietspiegelregelung ist für die Beschränkung der Ausgleichszahlung nicht heranzuziehen; maßgeblich sind das zulässige Entgelt und der Höchstbetrag zu Beginn der Leistungspflicht nach Art. 2 Nr. 6 AFWoG NRW. • Ist ein örtlicher Mietspiegel zum Stichtag nicht geeignet, den Höchstbetrag zu ermitteln, ist die durch Rechtsverordnung der Landesregierung bestimmte Höchstbetragsregelung anzuwenden. • Eine von einem Mieterverein gehandelte (auch später heilbar nachgereichte) Vollmacht des Geschäftsführers reicht aus, wenn die Beteiligten das Handeln geduldet haben; fehlende formelle Vertreterangaben können berichtigt werden. • Die Ausgleichszahlung ist auf den Differenzbetrag zwischen zulässigem Entgelt (Kostenmiete) und dem für die Wohnung geltenden Höchstbetrag zu beschränken (Art.2 Nr.6 AFWoG NRW). Die Kläger bewohnen eine 81,25 m² geförderte Sozialwohnung, für die der Beklagte eine Ausgleichszahlung von 325 DM monatlich ab Januar 1996 verlangt. Die Kläger beantragten am 14.05.1996 die Beschränkung der Ausgleichszahlung auf 209 DM und legten unterschiedliche Kostenmieten (546,85 DM für Jan/Feb 1996, dann 572,05 DM) dar. Der Beklagte lehnte den Beschränkungsantrag mit Bezug auf vom Bauförderungsamt erstellte Tabellen bzw. einen Mietspiegel ab; die Widersprüche wurden zurückgewiesen. Die Kläger erhoben Klage und rügten, dass für den Stichtag 1.1.1996 kein geeigneter kommunaler Mietspiegel mit Wohnlagen-Spannen bestanden habe und daher die Höchstbetragsverordnung maßgeblich sei. Ferner streitig war, ob ein vom Mieterverein eingelegter, nicht unterschriebener Widerspruch und die Vertretung durch dessen Geschäftsführer formgerecht wirksam waren. Das Verwaltungsgericht wies die Klage ab; im Berufungsverfahren gaben die Kläger an, der Geschäftsführer sei bevollmächtigt gewesen. • Zulässigkeit: Die Klage ist zulässig; die fehlende Unterschrift des Widerspruchs genügt, weil aus dem Schreiben sicher erkennbar ist, wer Urheber ist und dass es mit dessen Willen eingereicht wurde (§§70,81 VwGO). • Vollmacht: Die Vollmachtslage des Mietervereins ist so auszulegen, dass der Geschäftsführer als Vertreter anzusehen ist; eine fehlende Bevollmächtigung ist durch spätere Erklärung geheilt. • Anwendbares Recht: Für die Beschränkung der Ausgleichszahlung ist Art.2 Nr.6 AFWoG NRW (1. Änderungsfassung 14.7.1992) maßgeblich; Maßgeblichkeit haben das zulässige Entgelt (Kostenmiete) und der Höchstbetrag zu Beginn der Leistungspflicht. • Mietspiegelfrage: Der zum Stichtag vorhandene Mietspiegel (Stand 1.1.1994) ist ungeeignet, weil er keine Wohnlagenmietspannen ausweist; ein später (Stand 1.9.1996) entstandener Mietspiegel kann nicht rückwirkend angewendet werden. • Höchstbetrag: Wenn der örtliche Mietspiegel keinen geeigneten Höchstbetrag ausweist, ist der durch Rechtsverordnung bestimmte Höchstbetrag heranzuziehen; Tabellen oder interne Ersatzwerte sind nach Art.2 Nr.6 AFWoG NRW nicht vorgesehen. • Berechnung: Bei Kostenmiete 546,85 DM (Jan/Feb 1996) ergibt sich 6,73 DM/m²; der einschlägige Höchstbetrag (Mietenstufe 3, mittlere Lage, Sammelheizung, Bad) beträgt 9,61 DM/m², Differenz 2,88 DM/m² → Beschränkung auf 234 DM für Jan/Feb 1996. Ab März 1996 Kostenmiete 572,05 DM → 7,04 DM/m²; Differenz 2,57 DM/m² → Beschränkung auf 209 DM monatlich für die Zeit ab März 1996 bis Dez.1997. Die Berufung der Kläger hatte überwiegend Erfolg. Das angefochtene Urteil wurde insoweit geändert, dass der Beklagte verpflichtet wurde, die Ausgleichszahlung für Jan./Feb.1996 auf 234,00 DM monatlich und für den Zeitraum ab März 1996 bis 31.12.1997 auf 209,00 DM monatlich zu beschränken. Der Bescheid des Beklagten vom 15.10.1996 sowie der Widerspruchsbescheid der Bezirksregierung Köln vom 6.2.1997 wurden insoweit aufgehoben, weil der maßgebliche Höchstbetrag nach Art.2 Nr.6 AFWoG NRW zu ermitteln war und der zum Stichtag verfügbare Mietspiegel keine geeigneten Wohnlagenmietspannen enthielt. Die Kosten des Verfahrens wurden dem Beklagten auferlegt; die Revision wurde nicht zugelassen.