7 B 588/02

Nutzungsuntersagung gegen Heimbetreiber: Zuständigkeit, Vorrang des Heimgesetzes und Ermessensfehler • Die Bauaufsichtsbehörde ist nach § 61 BauO NRW zur Überwachung der Nutzung baulicher Anlagen zuständig, ihre Zuständigkeit ist jedoch durch Spezialgesetze begrenzt. • Eine Untersagung des Betriebs eines Heimes darf nicht allein wegen formeller Illegalität vorgenommen werden; nach dem Heimgesetz sind zunächst prüfende und sichernde Maßnahmen vorzusehen. • Eine Nutzungsuntersagungsverfügung gegen den Heimbetreiber ist ermessensfehlerhaft, wenn sie die faktische Fortführung der Nutzung nicht verhindert, weil Bewohner zivilrechtlich zum Verbleib berechtigt und auf Pflege angewiesen sind. • Bei besonders schutzbedürftigen Personen sind bei Untersagungen besonders strenge Anforderungen an die Ermessensausübung zu beachten, insbesondere hinsichtlich zumutbarer und tatsächlich verfügbarer Ersatzunterkünfte. Die Antragstellerin betreibt in einem Wohnhaus angeblich ein Heim; der Antragsgegner erließ am 29.11.2001 eine Nutzungsuntersagungsverfügung gegen die Antragstellerin wegen von der Baugenehmigung abweichender Nutzung. Die Antragstellerin legte am 7.12.2001 Widerspruch ein und begehrte einstweiligen Rechtsschutz. Streitpunkt war, ob die Bauaufsichtsbehörde zuständig war und ob die Untersagung rechtmäßig und geeignet war, die unerlaubte Nutzung zu beenden. Die Beteiligten stimmen überein, dass die Bewohner Mietverträge mit dem Eigentümer haben und größtenteils pflegebedürftig sind. Das Gericht prüfte zudem, ob spezialgesetzliche Regelungen wie das Heimgesetz der Maßnahme entgegenstehen. Die Behörde stützte sich auf § 61 BauO NRW, während die Antragstellerin auf die Schutz- und Sicherungsvorschriften des Heimgesetzes verwies. Das Verwaltungsgericht gab der Behörde in der Zuständigkeitsfrage recht, das Oberverwaltungsgericht stellte jedoch die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs wieder her und ordnete sie auch hinsichtlich der Zwangsgeldandrohung an. • Zuständigkeit: Die Bauaufsichtsbehörde kann nach § 61 BauO NRW die Nutzung baulicher Anlagen überwachen; diese Zuständigkeit ist jedoch durch spezialgesetzliche Regelungen wie das Heimgesetz eingeschränkt. • Heimgesetz: Eine Betriebsuntersagung nach dem Heimgesetz darf nicht allein wegen unterbliebener Anzeige erfolgen; regelmäßig ist zuvor zu prüfen, ob der Betrieb durch Anordnungen gesichert werden kann (§ 16 Heimgesetz / nun § 19 HeimG). • Anknüpfung der Verfügung: Die Behörde stützte die Verfügung auf die Ordnungsfunktion des Baurechts und nicht auf die speziellen Anforderungen des Heimgesetzes; dies reicht nicht aus, wenn der Schutz der Pflegebedürftigen betroffen ist. • Ermessensfehler: Die Untersagungsverfügung ist nicht geeignet, die rechtswidrige Nutzung zu beenden, weil die Bewohner zivilrechtlich zum Verbleib berechtigt sind, auf Pflege angewiesen bleiben und bei Wegfall der Antragstellerin Dritte oder der Eigentümer weiterhin Pflegeverhältnisse ermöglichen könnten; somit wird die Ordnungsfunktion nicht wirksam erfüllt. • Schutzbedürftige Personen: Bei Untersagungen gegenüber pflegebedürftigen Mietern sind besonders strenge Anforderungen an die Ermessensausübung zu stellen, insbesondere zur Prüfung zumutbarer, tatsächlich verfügbarer Ersatzunterkünfte. • Kosten und Streitwert: Die Behörde trägt die Kosten der Instanzen nach § 154 Abs. 1 VwGO; der Streitwert wurde auf 2.000 EUR festgesetzt. Die Beschwerde der Antragstellerin war begründet; die aufschiebende Wirkung ihres Widerspruchs gegen die Nutzungsuntersagungsverfügung wurde wiederhergestellt und auch gegenüber der Zwangsgeldandrohung angeordnet. Zwar ist die Bauaufsichtsbehörde grundsätzlich zuständig nach § 61 BauO NRW, jedoch steht die Verfügung insofern im Widerspruch zu den Erfordernissen des Heimgesetzes und ist ermessensfehlerhaft, weil sie die faktische Fortführung der Heimnutzung nicht verhindert und die besonderen Schutzinteressen der pflegebedürftigen Bewohner nicht ausreichend berücksichtigt. Folglich hat die Antragstellerin vorläufig Erfolg; die Behörde hat die Verfahrenskosten zu tragen und der Streitwert für das Beschwerdeverfahren wurde auf 2.000 EUR festgesetzt.