7 B 28/03

Privilegiertes Wohnhaus als Bestandteil einer Gärtnerstelle begründet Genehmigungspflicht für Nutzungsänderung • Ein Gebäude, das in der Baugenehmigung als "Wohnhaus (Gärtnerstelle)" bezeichnet ist, ist als im Außenbereich privilegiertes Wohnhaus genehmigt worden. • Die Umnutzung eines zu einem Gartenbaubetrieb gehörigen, privilegierten Wohnhauses zu nicht-privilegierten Wohnzwecken stellt eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung dar. • Für den Inhalt der Baugenehmigung ist primär der Tenor des Bauscheins maßgeblich; Bauvorlagen haben regelmäßig nur konkretisierende Bedeutung. • Fehlerhafte oder mündliche Auskünfte von Behördenbediensteten begründen keine rechtsverbindliche Zusicherung nach § 38 Abs. 1 Satz 1 VwVfG NRW und verhindern bauaufsichtliches Einschreiten nicht. Die Antragsteller hatten ein Gebäude erworben, für das bereits 1970 eine Baugenehmigung mit dem Tenor "Neubau eines Wohnhaus (Gärtnerstelle)" erteilt worden war. Das Verwaltungsgericht untersagte Nutzungen, die nicht zu einer privilegierten Außenbereichsnutzung gehören, da es sich um eine gebundene, genehmigte Nutzung im Zusammenhang mit einem Gartenbaubetrieb handele. Die Antragsteller rügten, die Baugenehmigung sei unklar und hätten sich vor dem Kauf bei der Behörde informiert; sie behaupteten, auf Auskünfte vertraut zu haben. Das Oberverwaltungsgericht prüfte die zulässige Beschwerde summarisch und beschränkte sich auf vorgetragenes Vorbringen. Strittig war insbesondere, ob die Genehmigung allgemein Wohnnutzung oder nur die zur Gärtnerstelle gehörige Wohnnutzung erlaube und ob mündliche Auskünfte verbindliche Zusagen begründen. • Beschwerde ist unzulässig unergiebig nicht; der Senat prüfte gemäß § 146 Abs.4 Satz6 VwGO begrenzt und sah keine ernsthaften Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Ordnungsverfügungen. • Nach ständiger Rechtsprechung ist für den Inhalt einer Baugenehmigung vorrangig der Tenor des Bauscheins maßgeblich; Bauvorlagen sind erläuternd und konkretisierend. • Der Tenor "Neubau eines Wohnhaus (Gärtnerstelle)" sowie Lageplan und Zeichnungen mit Genehmigungsvermerk bezeichnen das Objekt deutlich als Wohnhaus, das Bestandteil einer Gärtnerstelle ist; damit ist es als im Außenbereich privilegiertes Wohnhaus genehmigt worden. • Daraus folgt, dass jede beabsichtigte Nutzung, die nicht der privilegierten Außenbereichsnutzung entspricht, eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung darstellt. • Hinweis des Senats: Selbst wenn das Gebäude ursprünglich unter älteren Privilegierungstatbeständen genehmigt wurde, spricht vieles dagegen, dass eine spätere Umnutzung zu nicht-privilegierten Wohnzwecken nach den neueren Vorschriften begünstigt wäre. • Mündliche oder fehlerhafte Auskünfte von Behördenbediensteten begründen keine schriftliche, rechtsverbindliche Zusicherung im Sinne des § 38 Abs.1 Satz1 VwVfG NRW; daraus kann kein Unterlassen bauaufsichtlichen Einschreitens abgeleitet werden. • Kosten- und Streitwertentscheidung beruhen auf §§ 154 Abs.2,159 Satz1 VwGO i.V.m. §100 ZPO sowie §§20 Abs.3,13 Abs.1 GKG. Die Beschwerde wurde zurückgewiesen; die Ordnungsverfügungen bleiben damit in Kraft. Das Oberverwaltungsgericht bestätigt, dass das Gebäude gemäß der Baugenehmigung als zu einer Gärtnerstelle gehöriges, im Außenbereich privilegiertes Wohnhaus genehmigt ist und eine Nutzung zu nicht-privilegierten Wohnzwecken einer gesonderten Genehmigung bedarf. Mündliche Auskünfte der Behörde begründen keine rechtsverbindliche Zusicherung, die den Behörden ein Einschreiten verböte. Die Antragsteller tragen die Kosten des Beschwerdeverfahrens je zur Hälfte; der Streitwert wurde auf 5.750 EUR festgesetzt.