2 D 146/08.NE

Förmliche Sanierungsfestlegung rechtmäßig bei hinreichender vorbereitender Untersuchung • Ein Mieter ist antragsbefugt, einen Normenkontrollantrag gegen die förmliche Festlegung eines Sanierungsgebiets zu stellen, wenn seine mietvertraglichen und nutzungsbezogenen Interessen durch die Satzung berührt werden. • Voraussetzung förmlicher Sanierung ist das Vorliegen städtebaulicher Missstände (§§136,142 BauGB), die sich aus Substanz- oder Funktionsmängeln ergeben können; die Gemeinde hat bei Prognose- und Ermessensfragen einen weiten Beurteilungsspielraum. • Zur Feststellung von Missständen genügen hinreichende vorbereitende Untersuchungen; eine umfassende Einzelgutachtspflicht für jedes Gebäude besteht nicht, und die Gemeinde muss nicht zwingend Zwangsmaßnahmen nach §138 BauGB einsetzen. • Die Abwägung nach §136 Abs.4 BauGB ist darauf gerichtet, die öffentlichen Sanierungsinteressen gegen die betroffenen private Rechte zu gewichten; eine finanzielle Unterstützung Dritter (z. B. zweckgebundene Spende) schließt keine rechtmäßige Abwägung aus. • Die räumliche Abgrenzung eines Sanierungsgebiets ist auf Zweckmäßigkeit der Durchführung zu prüfen; auch räumlich getrennte Teilbereiche können ein Sanierungsgebiet bilden, wenn ein funktionaler Zusammenhang besteht. Der Antragsteller ist Mieter eines im Sanierungsgebiet gelegenen Hauses; Eigentümerin des Anwesens ist eine Gesellschaft, deren Geschäftsführerin seine Ehefrau. Die Stadt hatte bereits 1997 ein vereinfachtes Sanierungsgebiet festgelegt; nach vorbereitenden Untersuchungen (Haushaltsbefragung, Gebäudezustands- und Immissionsgutachten) beschloss der Rat am 10.12.2007 die Änderung zur förmlichen Festlegung und Anwendung der §§152 ff.,144 BauGB mit dem Ziel, u. a. einen Grüngürtel anzulegen und umfangreichen Rückbau vorzunehmen. Der Antragsteller reichte Normenkontrolle ein und rügte formelle Fehler und materielle Mängel: unzureichende Ermittlungen, fehlende Abwägung, nicht geprüfte mildere Mittel und unklare Verfügbarkeit von Flächen. Die Kommune verteidigte die Untersuchungen, die Abwägung und die Erforderlichkeit des Sanierungskonzepts. • Zulässigkeit: Der Antragsteller ist antragsbefugt, weil die Satzung seine miet- und nutzungsbezogenen Interessen berührt und mit der Anwendung der §§152 ff.,144 BauGB auf sein Mietverhältnis einwirkt (§47 VwGO). • Formelles: Ein ursprünglich unvollständig abgedruckter Satzungstext (Fehler bei der Bekanntmachung §4) wurde durch rückwirkende Wiederholung geheilt; kein formeller Verfahrensmangel. • Materiell – Vorliegen städtebaulicher Missstände (§136 BauGB): Die Gemeinde stützte sich auf vorbereitende Untersuchungen (Leerstand, Gebäudezustand, Feinstaub- und Lärmgutachten). Im Bereich C1 bestehen aufgrund hoher nächtlicher Lärmwerte und industrieller Immissionen ungesunde Wohnverhältnisse (Substanzschwäche). Im Bereich C liegen hohe Leerstände, überdurchschnittlich schlechte Gebäudezustände und Immissionsbelastungen vor; damit liegen Substanz- und Funktionsschwächen vor. • Materiell – Erforderlichkeit der Sanierung: Angesichts der Gesamtsituation und des Sanierungskonzepts (Entzerrung der Industrienaht, Grüngürtel, Rückbau) war die Anwendung des besonderen Sanierungsrechts vertretbar; die Gemeinde hat einen weiten Beurteilungsspielraum bei Prognosen und Konzeptwahl. • Ermittlungs- und Abwägungspflicht: Die vorbereitenden Untersuchungen waren hinreichend; eine vollständige Einzelprüfung jedes Gebäudes oder die Androhung von Zwangsgeldern nach §138 BauGB war nicht geboten. Die Abwägung nach §136 Abs.4 BauGB berücksichtigte öffentliche Belange, private Eigentumsinteressen und Ausgleichsmaßnahmen (Sozialplan). • Alternativenprüfung: Vorgeschlagene mildere Mittel (Verträge mit einem Groß-eigentümer, Schallschutzmaßnahmen, Verkehrslenkung) sind nicht eindeutig vorzugswürdig und konnten die strukturellen Probleme nicht in gleicher Weise beheben; deshalb liegt kein ersichtlicher Abwägungsfehler vor. • Gebietsabgrenzung: Die räumliche Festlegung ist zweckmäßig; die Zusammenfassung der räumlich getrennten Bereiche ist gerechtfertigt wegen funktionalem Zusammenhang und der Zielsetzung der Entzerrung der Industrienaht. • Zügigkeit: Die Gemeinde konnte aufgrund hoher Verkaufsbereitschaften, bereits erfolgter Grundstückskäufe und eines finanziellen Leitrahmens (Spende, Fördermittel) von einer absehbaren Durchführung ausgehen; die vorgesehene Frist von 10 Jahren ist angemessen. Der Normenkontrollantrag wurde abgelehnt; die Satzung zur Änderung der Sanierungssatzung ist wirksam. Das Gericht gelangt zu dem Ergebnis, dass sowohl die Feststellung städtebaulicher Missstände als auch die Erforderlichkeit und die räumliche Begrenzung des Sanierungsgebiets auf einer hinreichenden Tatsachengrundlage beruhen und die Gemeinde die gebotene Abwägung nach §136 Abs.4 BauGB vorgenommen hat. Formelle Einwände gegen die Bekanntmachung sind durch die rückwirkende Bekanntmachung geheilt worden. Der Antragsteller hat die Verfahrenskosten zu tragen und die Entscheidung ist vorläufig vollstreckbar; Revision wurde nicht zugelassen.