14 A 917/10

Keine Zulassung der Berufung bei vertraglich geduldeter Mietzinsfreiheit und Umbaukostenüberwälzung • Der Zulassungsgrund des § 124 Abs. 2 VwGO liegt nicht vor, wenn keine ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit der angegriffenen Entscheidung bestehen. • Eine Ertragsminderung im Sinne des Grundsteuergesetzes ist vom Steuerpflichtigen zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die in seinem Verantwortungsbereich liegen oder durch sein Verhalten herbeigeführt wurden. • Besteht eine vertragliche Vereinbarung, wonach der Mieter Umbau- und Renovierungsarbeiten übernimmt und dafür Mietzinsfreiheit erhält, liegt wirtschaftlich keine Ertragsminderung vor; ein Doppelgewinn des Vermieters (Umbaukostenüberwälzung plus Grundsteuerermäßigung) ist nicht möglich. Der Kläger begehrt die Zulassung der Berufung gegen ein Urteil des Verwaltungsgerichts, in dem eine Ertragsminderung für die Monate Oktober bis Dezember 2006 verneint wurde. Streitgegenstand ist, ob der Vermieter die Ertragsminderung im Sinne des Grundsteuergesetzes zu vertreten hat. Die Halle war zuvor als Messerschmiede genutzt und für den neuen Mietzweck ungeeignet; daher waren Umbau- und Renovierungsarbeiten erforderlich. Der Kläger vereinbarte mit dem Mieter, dass dieser die Umbau- und Renovierungsarbeiten auf eigene Kosten übernimmt und für diese Zeit keinen Mietzins zahlt. Das Verwaltungsgericht sah darin eine wirtschaftliche Ablösung des Mietzinses durch die Arbeiten und damit kein vom Kläger zu vertretendes Ertragsminderungstatbestand. • Zulassungsgrund (§ 124 Abs. 2 VwGO): Der Antrag auf Zulassung der Berufung scheitert, weil keine ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit des erstinstanzlichen Urteils dargetan sind; weder tragende Rechtssätze noch wesentliche Tatsachenfeststellungen wurden mit schlüssigen Gegenargumenten in Frage gestellt. • Begriff der Nichtvertretbarkeit der Ertragsminderung (§ 33 Abs. 1 Satz 1 Grundsteuergesetz a.F.): Eine Ertragsminderung ist nicht zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb des Einflussbereichs des Steuerpflichtigen liegen; der Steuerpflichtige muss die Minderung nicht verursacht haben und hätte sie durch zumutbare Maßnahmen nicht verhindern können. • Anwendung auf den Fall: Der Mietausfall beruht auf einer ausdrücklichen vertraglichen Vereinbarung, wonach der Mieter Umbau- und Renovierungsarbeiten übernimmt und dafür Mietzinsfreiheit erhält. Damit wurde der wirtschaftliche Mietzinsanspruch durch die vom Mieter übernommenen Arbeiten abgelöst. • Rechtsfolgen: Durch diese Vertragskonstruktion ist wirtschaftlich keine Ertragsminderung eingetreten, sodass der Kläger keinen Anspruch auf Grundsteuerermäßigung wegen Ertragsminderung geltend machen kann; hätte der Kläger die Arbeiten selbst ausgeführt und anschließend Mietzins verlangt, läge eine andere Beurteilung nahe. • Verfahrenskosten und Streitwert: Kostenentscheidung gemäß § 154 Abs. 2 VwGO; Streitwertfestsetzung nach §§ 47 Abs. 1 und 3, 52 Abs. 3 GKG. Der Antrag auf Zulassung der Berufung wird abgelehnt; das Gericht bestätigt, dass der Kläger die Kosten des Antragsverfahrens zu tragen hat und setzt den Streitwert auf 270,28 Euro fest. Begründend stellt das Gericht fest, dass der Mietausfall auf einer vertraglichen Vereinbarung beruht, durch die der Mieter Umbau- und Renovierungsarbeiten übernahm und dafür Mietzinsfreiheit erhielt, sodass wirtschaftlich keine Ertragsminderung eingetreten ist. Damit liegt keine vom Kläger nicht zu vertretende Ertragsminderung im Sinne des Grundsteuergesetzes vor, und es bestehen keine ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit des erstinstanzlichen Urteils. Der Beschluss ist unanfechtbar.