8 B 340/14

Vorkaufsrecht nach §36a LG NRW erfordert wirksamen Kaufvertrag; Scheingeschäft verhindert Ausübung • Für das landschaftsschutzrechtliche Vorkaufsrecht nach §36a LG NRW ist ein wirksamer Kaufvertrag zwischen dem Eigentümer und einem Drittkäufer erforderlich. • Die Mitteilung nach §36a Satz 2 LG NRW begründet kein eigenständiges öffentlich-rechtliches Vorkaufsereignis und löst das Vorkaufsrecht nur dann aus, wenn ein wirksamer Kaufvertrag besteht. • Ein notariell beurkundeter Kaufvertrag kann bei Anhaltspunkten für ein Scheingeschäft gemäß §117 Abs.1 BGB als nichtig angesehen werden; ein Anspruch auf Vertrauensschutz nach §242 BGB besteht nur in Ausnahmefällen. Die Antragstellerin hatte am 14.10.2013 mit einem Drittkäufer einen notariellen Kaufvertrag über ein Grundstück geschlossen. Der Antragsgegner (Träger der Landschaftsplanung) übte mit Bescheid vom 10.12.2013 das landschaftsschutzrechtliche Vorkaufsrecht nach §36a LG NRW aus. Die Antragstellerin hielt den notariellen Vertrag für ein Scheingeschäft und suchte vor dem Verwaltungsgericht vorläufigen Rechtsschutz; das Verwaltungsgericht gab ihrem Antrag auf Aufhebung der Vorkaufsrechtsausübung statt. Der Antragsgegner legte Beschwerde ein. Streitgegenstand war, ob ein wirksamer Kaufvertrag vorliegt, ob die Mitteilung des Kaufvertrags das Vorkaufsrecht auslöst und ob die Antragstellerin sich wegen Treu und Glauben auf die Nichtigkeit des Vertrags hindern lassen muss. • Tatbestandsvoraussetzung: §36a Satz1 LG NRW setzt einen wirksamen Kaufvertrag bzw. kaufähnlichen Vertrag voraus; Maßstab sind schuldrechtliche Grundsätze (§§463 ff. BGB). • Die Mitteilungspflicht nach §36a Satz2 LG NRW löst allein kein eigenes öffentlich-rechtliches Vorkaufsereignis aus; die Mitteilung setzt auf das Vorliegen eines wirksamen Kaufvertrags und dient nur der Ingangsetzung der Ausübungsfrist analog §469 BGB. • Summarische Prüfung im Eilverfahren: Es besteht überwiegende Wahrscheinlichkeit, dass der notarielle Kaufvertrag ein Scheingeschäft im Sinne des §117 Abs.1 BGB ist, weil die Parteien nach glaubhaft gemachten Angaben bei Beurkundung eine zusätzliche, außerhalb der Urkunde stehende Gegenleistung vereinbart hatten; glaubhaftmachende eidesstattliche Versicherung und vorgelegene Aktenstücke genügen für die vorläufige Feststellung. • Die Antragstellerin ist nicht wegen Treu und Glauben nach §242 BGB gehindert, die Nichtigkeit zu geltend machen; die Mitteilung des Notars begründet keinen schutzwürdigen Vertrauenstatbestand des Antragsgegners, der eine Verwirkung der Nichtigkeitsrüge rechtfertigen würde. • Die Ausübung des Vorkaufsrechts war daher rechtswidrig, weil es an einem wirksamen Kaufvertrag fehlte; die Voraussetzungen für eine Ausnahmehaftung nach Treu und Glauben liegen nicht vor. Die Beschwerde des Antragsgegners wurde zurückgewiesen; das Verwaltungsgericht hat zu Recht die Ausübung des Vorkaufsrechts für rechtswidrig erklärt, weil kein wirksamer Kaufvertrag vorlag. Der notariell beurkundete Vertrag ist nach summarischer Prüfung überwiegend als Scheingeschäft gemäß §117 Abs.1 BGB nichtig, sodass das gesetzliche Vorkaufsrecht des §36a LG NRW nicht entstanden ist. Eine haftungsbegründende Vertrauensschutzsituation nach §242 BGB besteht nicht; die Antragstellerin kann sich daher auf die Nichtigkeit berufen. Der Antragsgegner trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens; der Streitwert wurde auf 2.500 Euro festgesetzt.