7 D 67/14.NE

Unwirksamkeit von Sanierungssatzung wegen fehlender Finanzübersicht und Raumordnungsproblematik • Eine Sanierungssatzung setzt ein sachgerechtes Sanierungskonzept voraus; dieses muss die Erreichbarkeit der Ziele unter Berücksichtigung der Kosten- und Finanzierungsübersicht nach § 149 BauGB abstützen. • Fehlt bei Beschlussfassung eine ausreichende Kosten- und Finanzierungsübersicht, ist die Abwägung nach § 136 Abs. 4 BauGB fehlerhaft und die Satzung kann unwirksam sein. • Die Gemeinde muss beim Zügigkeitsgebot (§ 136 Abs. 1 BauGB) auch die Vereinbarkeit ihrer Zielsetzungen mit höherrangigen Raumordnungszielen prüfen und erforderlichenfalls die Konsequenzen einer Änderungsbedürftigkeit der Raumordnungsdarstellungen bedenken. • Hinweisfehler in der öffentlichen Bekanntmachung, die den Adressaten über die Rechtsfolgen der Rügebelehrung irreführen können, verhindern die nachträgliche Unbeachtlichkeit von Abwägungsmängeln (§§ 214, 215 BauGB). Die Stadt legte durch Satzung ein etwa 100 ha großes Sanierungsgebiet (ESIE) südlich der Innenstadt förmlich fest. Die Antragstellerin ist Eigentümerin eines gewerblich genutzten Grundstücks im DB‑Gleisdreieck Süd, das in der vorbereitenden Untersuchung und dem Entwicklungskonzept als Teil der Fortführung des Inneren Grüngürtels berücksichtigt wurde. Die Gemeinde verfolgte umfangreiche Entwicklungsziele, u. a. Freistellung von Flächen, Schaffung neuer Wohnquartiere und die Fortführung eines 150 m breiten Grüngürtels bis zum Rhein. Dies sollte durch Sanierungsmaßnahmen, Verlagerungen und ggf. Enteignungen erreicht werden; die Durchführung war bis 31.12.2028 befristet. Die Antragstellerin rügte fehlende Erreichbarkeit der Ziele, unzureichende Ermittlung der Folgen für ihren Betrieb, die Notwendigkeit raumordnungsrechtlicher Änderungen und das Fehlen einer Kosten‑ und Finanzierungsübersicht. Sie beantragte die Feststellung der Unwirksamkeit der Satzung. Das Gericht hat die Antragstellerin als antragsbefugt angesehen und die Satzung für unwirksam erklärt. • Zulässigkeit: Die Antragstellerin ist antragsbefugt, da die Aufnahme ihres Eigentums in das Sanierungsgebiet gemäß § 144 Abs.1 BauGB genehmigungspflichtige Einschränkungen begründet und dadurch ihr Eigentumsrecht betroffen ist (§ 47 Abs.2 VwGO). • Grundsatz: Sanierungssatzungen können bei Vorliegen städtebaulicher Missstände (§§ 136, 142 BauGB) grundsätzlich erlassen werden; Gemeinde hat weiten Beurteilungsspielraum, unterliegt aber dem Abwägungsgebot (§ 136 Abs.4 BauGB). • Erster erheblicher Abwägungsmangel — fehlende Kosten- und Finanzierungsübersicht (§ 149 BauGB): Zur ordnungsgemäßen Abwägung muss die Gemeinde nach dem Stand der Planung soweit möglich überschlägig die Kosten und Finanzierung der Gesamtmaßnahme ermitteln; dies ist Voraussetzung für die Beurteilung der Erreichbarkeit des Sanierungsziels und der Zügigkeit der Durchführung. Im vorliegenden Fall lag zum Satzungsbeschluss keine hinreichende Kosten‑ und Finanzierungsübersicht vor; die vorhandenen Unterlagen enthielten lediglich allgemeine Hinweise und die Nennung kleiner Einzelposten, was die Abwägung objektiv und offensichtlich fehlerhaft macht (§ 214 Abs.3 BauGB). • Zweites erheblicher Abwägungsmangel — Raumordnungsproblematik und Zügigkeit (§ 136 Abs.1 BauGB): Das Sanierungskonzept sah die Fortführung eines regional relevanten Grüngurts in einer Breite von etwa 150 m vor; Teile des Gebiets sind im Regionalplan jedoch als Allgemeiner Siedlungsbereich dargestellt, was raumordnerisch einer Bebauungsnutzung vorbehalten ist. Die Gemeinde hat nicht geprüft oder dargelegt, ob und wie eine notwendige Änderung der Raumordnungsdarstellung rechtzeitig herbeigeführt werden kann; damit fehlt die hinreichende Abwägung zur rechtlichen Umsetzbarkeit und Zügigkeit der Maßnahmen. • Hinweismängel bei Bekanntmachung: Die in der Amtsblattbekanntmachung enthaltene Belehrung enthielt irreführende Angaben, die bei Betroffenen Verwirrung über die Rechtsfolgen hervorrufen und die Unbeachtlichkeit von Mängeln nach § 215 BauGB ausschließen können. • Rechtsfolge: Aufgrund der erheblichen Abwägungsmängel ist die Satzung mit §§ 136 ff., 142 BauGB nicht in Einklang und deshalb unwirksam. Der Antrag hat Erfolg: Die Sanierungssatzung vom 03.07.2013 ist unwirksam. Begründet ist dies vorrangig in zwei selbständigen, erheblichen Abwägungsmängeln: Erstens beruhte die Abwägung bei Festlegung des Sanierungsgebiets auf einem unzureichend ermittelten Sachverhalt, weil zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses keine der Planung entsprechende Kosten‑ und Finanzierungsübersicht nach § 149 BauGB vorlag, wodurch die Erreichbarkeit des Sanierungsziels und die Zügigkeit der Durchführung nicht verlässlich festgestellt werden konnten. Zweitens hat die Gemeinde die Vereinbarkeit des Sanierungskonzepts mit bestehenden Raumordnungszielen nicht ausreichend geklärt; für den östlichen Teil des Gebietes standen raumordnerische Darstellungen (Allgemeiner Siedlungsbereich) einer Fortführung des regionalen Grünzugs entgegen, ohne dass die Gemeinde dargelegt oder geprüft hätte, wie eine erforderliche Änderung der Raumordnungsziele rechtzeitig erreicht werden kann. Ferner wirkten irreführende Hinweise in der Bekanntmachung der Satzung einer nachträglichen Unbeachtlichkeit der Mängel entgegen. Die Antragsgegnerin trägt die Verfahrenskosten; das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar.