7 D 76/14.NE

Unwirksame Sanierungssatzung wegen unzureichender Abwägung und fehlender Finanzübersicht • Eine Sanierungssatzung ist unwirksam, wenn die gemeindliche Abwägung bereits wegen fehlender Kosten- und Finanzierungsübersicht nach §149 BauGB mangelhaft ist. • Bei Festsetzung eines Sanierungsgebiets hat die Gemeinde die Erreichbarkeit der Sanierungsziele und die Zügigkeit der Durchführung unter Beachtung raumordnungsrechtlicher Vorgaben zu prüfen. • Eigentümer, Erbbauberechtigte und auch Mieter im Sanierungsgebiet sind antragsbefugt zur Normenkontrolle, da die Satzung die Nutzungsmöglichkeiten und damit schutzwürdige Interessen berührt. Die Stadt setzte durch Satzung ein etwa 100 ha großes Sanierungsgebiet (ESIE) südlich der Innenstadt förmlich fest. Innerhalb des Gebiets liegen u. a. Großmarktgelände, ehemalige Brauereiflächen, Güterbahnhofareal und Sportflächen; die Satzung knüpft an ein zuvor erarbeitetes Entwicklungskonzept mit dem Ziel der Fortführung des Inneren Grüngürtels und umfangreichen Neuordnungsmaßnahmen an. Die Antragsteller sind Mieter, Eigentümer und Erbbauberechtigte von Grundstücken im Gebiet; sie rügen Abwägungsfehler, fehlende Erforderlichkeit einzelner Flächen, fehlende Kosten- und Finanzierungsübersicht sowie Widersprüche zu Raumordnungszielen. Die Stadt verteidigt die Satzung mit Verweis auf Substanz- und Funktionsmängel im Gebiet sowie auf planerischen Einschätzungs- und Abwägungsspielraum. Das Gericht hielt Ortsbesichtigung und wertete umfangreiche Voruntersuchungen und Beschlusslagen aus. • Zulässigkeit: Antragsteller sind antragsbefugt, da Eigentum, Erbbaurecht und auch Mietinteressen durch die Satzung (u.a. Genehmigungspflichten nach §144 BauGB) berührt werden. • Grundsatz: Satzungsrechtliches Sanierungsinstrument kommt grundsätzlich in Betracht, wenn städtebauliche Missstände vorliegen und die Sanierung zur Beseitigung erforderlich ist (§§136,142 BauGB). • Erster erheblicher Abwägungsmangel: Die Stadt hat bei der Abwägung nicht in hinreichender Weise ermittelt, ob das Sanierungsziel überhaupt erreichbar ist; es fehlte zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses an einer angemessenen Kosten- und Finanzierungsübersicht nach §149 BauGB, obwohl aufgrund der Maßnahmen erhebliche Ankaufskosten und sonstige Ausgaben zu erwarten waren. • Rechtsfolgen dieses Mangels: Der Mangel war offensichtlich und hätte das Abwägungsergebnis beeinflussen können; er ist nicht nachträglich unbeachtlich geworden, auch weil die öffentliche Bekanntmachung irreführende Hinweise enthielt. • Zweiter erheblicher Abwägungsmangel: Die Stadt hat nicht geprüft bzw. dargelegt, wie die geplante Fortführung eines 150 m breiten Inneren Grüngürtels mit den raumordnerischen Zielen des Regionalplans (allgemeiner Siedlungsbereich) zu vereinbaren ist bzw. wie gegebenenfalls eine Änderung raumordnerischer Darstellungen herbeizuführen wäre; dies verletzt das Zügigkeitsgebot nach §136 Abs.1 BauGB. • Ergebnis der Gesamtwürdigung: Auch wenn Teile des Gebiets Substanz- oder Funktionsmängel aufweisen, führen die vorstehenden, eigenständigen und erheblichen Abwägungsfehler zur Unwirksamkeit der Satzung. • Verfahrensrechtliches: Die Kosten des Verfahrens hat die Antragsgegnerin zu tragen; die Entscheidung ist vorläufig vollstreckbar; Revision wurde nicht zugelassen. Der Normenkontrollantrag ist erfolgreich: Die Sanierungssatzung ESIE vom 3.7.2013 ist unwirksam. Entscheidungsrelevant waren zwei selbständige, erhebliche Abwägungsfehler: erstens die fehlende bzw. unzureichende Kosten- und Finanzierungsübersicht nach §149 BauGB, die die Erreichbarkeit und Durchführbarkeit der Sanierungsziele nicht hinreichend belegt, und zweitens das Unterlassen einer Auseinandersetzung mit der Vereinbarkeit der geplanten Fortführung des Inneren Grüngürtels mit bestehenden raumordnerischen Zielen des Regionalplans und den sich hieraus ergebenden Erfordernissen für eine zügige Umsetzung. Wegen dieser Mängel konnte die Gemeinde nicht verlässlich feststellen, dass die Sanierungsziele innerhalb des gesetzlich gebotenen Zeitrahmens erreichbar sind; dies hatte die Aufhebung der Satzung zur Folge. Die Antragsgegnerin trägt die Verfahrenskosten; die Entscheidung ist vorläufig vollstreckbar, die Revision wurde nicht zugelassen.