7 A 2644/20

Ausübung besonderen Vorkaufsrechts rechtmäßig; Hauptausschuss zuständig • Eine nach §25 Abs.1 Satz1 Nr.2 BauGB erlassene Vorkaufsrechtssatzung ist auch ohne förmliche Konkretisierung der Planungsvorstellungen wirksam, wenn städtebauliche Maßnahmen in Betracht gezogen werden. • Die Ausübung eines besonderen Vorkaufsrechts durch ein Gemeindegremium kann unter die Zuständigkeit des Hauptausschusses fallen, wenn innerkommunale Zuständigkeitsregeln Grundstücksgeschäfte ab einem bestimmten Wert dem Hauptausschuss zuweisen. • Das Wohl der Allgemeinheit ist bei Ausübung des besonderen Vorkaufsrechts regelmäßig bejaht, wenn der gemeindliche Erwerb die spätere Umsetzung städtebaulicher Zielvorstellungen erleichtert; ein konkreter Verwendungszweck muss noch nicht feststehen. • Mehrjährige Untätigkeit der Gemeinde macht die Satzung oder die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht ohne Weiteres funktionslos, sofern maßgebliche Fristen (z. B. zehn Jahre seit Aufstellungsbeschluss) nicht überschritten sind. • Ein Ermessensfehler liegt nicht vor, wenn die Gemeinde im Ausübungsbescheid und ergänzend im Verfahren hinreichende Abwägungsgründe und die Berücksichtigung betroffener Interessen darlegt. Der Kläger und ein Miterwerber schlossen am 28.03.2019 einen notariellen Kaufvertrag über ein Grundstück im Geltungsbereich eines geplanten Bebauungsplans. Die Beklagte (Stadt) hatte bereits 2013 eine Vorkaufsrechtssatzung nach §25 Abs.1 Nr.2 BauGB beschlossen, um die städtebauliche Neuordnung des Gebietes zu sichern. Nach Übersendung des Kaufvertrags hörte die Stadt den Kläger an und beschloss am 14.05.2019 die Ausübung des besonderen Vorkaufsrechts; der Ausübungsbescheid datiert vom 28.05.2019. Der Kläger rügte formelle Mängel (Zuständigkeit des Hauptausschusses), die Unwirksamkeit der Satzung, fehlende konkrete Planungsziele, Unverhältnismäßigkeit gegenüber privaten Interessen sowie Ermessensfehler und erhob Klage. Das Verwaltungsgericht gab der Klage statt; das Oberverwaltungsgericht hingegen änderte das Urteil und wies die Klage ab. • Vorkaufsrechtssatzung: Die Satzung ist formell und materiell wirksam. Für den Erlass genügt, dass städtebauliche Maßnahmen in Betracht gezogen werden und die Satzung geeignet ist, die städtebauliche Entwicklung zu sichern; eine förmliche Konkretisierung der Planung ist nicht erforderlich (vgl. §25 BauGB). • Zuständigkeit: Die Entscheidung des Hauptausschusses über die Ausübung des Vorkaufsrechts fällt unter die innerkommunal geregelten Zuständigkeiten für Liegenschaftsangelegenheiten/Grundstücksgeschäfte ab einem bestimmten Wert; die Ausübung des Vorkaufsrechts ist als Grundstücksgeschäft im Sinne dieser Zuständigkeitsregelung einzuordnen (GO NRW, §41 Abs.2). • Formelle Anforderungen bei Ausübung: Die Anhörung des Käufers und die Fristwahrung gemäß §28 Abs.2 BauGB a.F. wurden eingehalten; die Ausübung erfolgte innerhalb der Zweimonatsfrist. • Wohl der Allgemeinheit: Das Wohl der Allgemeinheit war gegeben, weil der Erwerb der Stadt die spätere Umsetzung der mit der Satzung und dem Bebauungsplan verfolgten städtebaulichen Ziele erleichtert und überwiegende Vorteile für das Allgemeinwohl angestrebt wurden (maßgebliche Rechtsprechung zu §25/§24 BauGB). • Verwendungszweck: Bei besonderem Vorkaufsrecht nach §25 BauGB genügt es, wenn der Verwendungszweck nicht bereits im Detail feststeht; eine nähere Zweckangabe ist nur insoweit erforderlich, wie dies zum Zeitpunkt der Ausübung möglich ist. • Untätigkeit der Gemeinde: Mehrjährige Verzögerungen seit Aufstellungsbeschluss machen die Satzung oder die Ausübung nicht automatisch funktionslos; hier war der Zeitraum seit 2013 noch nicht überschritten und die Stadt kündigte einen baldigen Abschluss des Verfahrens an. • Ermessen: Kein Ermessensausfall. Der Ausübungsbescheid enthielt Abwägungsgründe; ergänzende Schriftsätze vertieften die Interessenabwägung und zeigten, dass die Stadt private und öffentliche Belange gewichtet hat. • Ausschlussgründe: Es lagen keine Ausschlussgründe nach §26 BauGB vor. Die Berufung der Beklagten war zulässig und erfolgreich; das Oberverwaltungsgericht hob das Urteil des Verwaltungsgerichts auf und wies die Klage des Klägers ab. Die Ausübung des besonderen Vorkaufsrechts durch die Stadt war materiell und formell rechtmäßig: die Vorkaufsrechtssatzung ist wirksam, die Zuständigkeit des Hauptausschusses gegeben, die Verfahrensanforderungen (Anhörung, Frist) wurden eingehalten und das Wohl der Allgemeinheit ist zur Ausübung des Vorkaufsrechts ausreichend dargelegt. Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens beider Instanzen mit der genannten Ausnahme; die Revision wurde nicht zugelassen.