7 A 2645/20

Ausübung besonderen Vorkaufsrechts bei laufender Bebauungsplanung rechtmäßig • Eine Vorkaufsrechtssatzung nach § 25 Abs.1 Satz1 Nr.2 BauGB ist auch dann wirksam, wenn nur städtebauliche Maßnahmen in Betracht gezogen werden und keine förmliche Konkretisierung der Planungsvorstellungen vorliegt. • Die Ausübung des besonderen Vorkaufsrechts nach § 25 BauGB kann eine Liegenschaftsangelegenheit im Sinne kommunaler Zuständigkeitsregelungen sein; zuständigkeitsübertragende Regelungen des Gemeinderechts können daher die Entscheidung einem Ausschuss (hier: Hauptausschuss) zuweisen. • Zur Rechtfertigung der Ausübung des besonderen Vorkaufsrechts genügt regelmäßig, dass durch den vermehrten Grundbesitz der Gemeinde die spätere Verwirklichung der städtebaulichen Ziele erleichtert wird; ein konkreter Verwendungszweck muss noch nicht feststehen. • Ein Ermessensfehler liegt nicht vor, wenn die Gemeinde in ihrem Ausübungsbescheid die Abwägung zwischen privaten und öffentlichen Interessen darlegt und das Ermessen nachträglich hinreichend begründet ergänzt wird. Der Kläger erwarb am 28.03.2019 notariell ein Grundstück im Geltungsbereich eines geplanten Bebauungsplans (011c). Die Beklagte hatte bereits 2013 die Aufstellung dieses Bebauungsplans beschlossen und gleichzeitig eine Vorkaufsrechtssatzung nach § 25 Abs.1 Satz1 Nr.2 BauGB erlassen. Nach Mitteilung des Kaufvertrags übte die Beklagte am 28.05.2019 ihr besonderes Vorkaufsrecht aus; der Kläger wurde zuvor angehört. Der Kläger klagte und rügte formelle Fehler (Zuständigkeit des Hauptausschusses), die Unwirksamkeit der Satzung, fehlende konkrete Planungsziele und einen Ermessensfehler sowie die mangelnde Rechtfertigung durch das Wohl der Allgemeinheit. Das VG gab der Klage statt; das OVG änderte und wies die Klage ab. • Die Vorkaufsrechtssatzung ist formell und materiell wirksam: Es genügen die in der Aufstellungsentscheidung geäußerten städtebaulichen Zielvorstellungen; eine förmliche Konkretisierung ist nicht erforderlich (§ 25 Abs.1 BauGB). • Die Ausübung des Vorkaufsrechts war fristgerecht nach § 28 Abs.2 BauGB angezeigt. • Die materielle Voraussetzung (Wohl der Allgemeinheit) ist erfüllt: Bei besonderem Vorkaufsrecht in Planungsgebieten reicht, dass der vermehrte Grundstücksbesitz der Gemeinde die spätere Verwirklichung städtebaulicher Ziele erleichtert; konkrete Verwendungszwecke müssen noch nicht vorliegen (§ 25 Abs.2 i.V.m. § 24 Abs.3 BauGB). • Kein Ausschlussgrund nach § 26 BauGB ersichtlich; die mehrjährige bislang noch nicht abgeschlossene Planungstätigkeit macht die Satzung oder Ausübung nicht funktionslos, zumal zehn Jahre nicht verstrichen sind. • Formelle Zuständigkeit: Die Entscheidung des Hauptausschusses war aufgrund der örtlichen Zuständigkeitsrichtlinien und § 41 Abs.2 GO NRW zulässig; die Ausübung des Vorkaufsrechts ist als Liegenschafts- bzw. Grundstücksgeschäft einzuordnen. • Ermessen: Die Beklagte hat im Ausübungsbescheid Abwägungen zwischen öffentlichem und privatem Interesse dargelegt und ihre Erwägungen im Berufungsverfahren ergänzend begründet; ein Ermessensausfall liegt daher nicht vor. • Die Nebenentscheidungen zu Kosten und vorläufiger Vollstreckbarkeit folgen aus §§ 154, 162 VwGO sowie § 167 VwGO i.V.m. ZPO-Regelungen. Die Berufung der Beklagten ist begründet, die Klage des Klägers ist unbegründet und der Ausübungsbescheid der Beklagten vom 28.05.2019 ist rechtmäßig. Der Hauptausschuss war zuständig, die Vorkaufsrechtssatzung und deren Anwendung sind materiell und formell zulässig, insbesondere rechtfertigt das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des besonderen Vorkaufsrechts zur Sicherung städtebaulicher Ziele. Es liegt kein Ermessensfehler vor. Die Kosten des Verfahrens sind dem Kläger aufzuerlegen mit den im Urteil konkretisierten Ausnahmen; die Entscheidung ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar und die Revision wird nicht zugelassen.