1 A 10178/05

Abbruchgenehmigung bei unzumutbarer Erhaltungspflicht nach objektiver Wirtschaftlichkeitsprüfung • Bei Wegfall der verfassungskonformen Regelung zur Abbruchgenehmigung ist die Denkmalschutzbehörde zur Ermessensentscheidung verpflichtet; die Unzumutbarkeit der Erhaltung ist anhand einer objektiven Wirtschaftlichkeitsberechnung zu prüfen. • Erhaltungsunzumutbarkeit liegt vor, wenn der Eigentümer die notwendigen Investitions- und Bewirtschaftungskosten aus den mit dem Denkmal erzielbaren Einnahmen nicht bestreiten kann, ohne sein sonstiges Vermögen anzugreifen. • Für die Bewertung sind Investitions- und Bewirtschaftungskosten sowie mögliche Zuschüsse, Zinssatz und realistische Mieteinnahmen zu vergleichen; dabei ist ein objektiver Maßstab anzulegen. • Fehlende gesetzliche Ausgleichsregelungen zugunsten des Eigentümers führen bei festgestellter Unzumutbarkeit der Erhaltung zur Erteilung der Abbruchgenehmigung in verfassungskonformer Ermessensausübung. Der Kläger begehrt die denkmalschutzrechtliche Abbruchgenehmigung für ein um 1700 errichtetes Fachwerk-Wohn- und Geschäftshaus in einer Denkmalzone, das 1984 als Einzeldenkmal geschützt wurde. Er beantragte die Genehmigung mit der Begründung, die Erhaltung sei unzumutbar wegen umfangreicher Schäden, hoher Sanierungskosten und negativen laufenden Ergebnissen. Die Denkmalbehörde lehnte 2002 ab und begründete dies mit einem gebrauchsfähigen Zustand und vertretbaren Erhaltungskosten. Das Verwaltungsgericht wies die Klage nach Sachverständigengutachten ab; es hielt die Erhaltung für zumutbar. In der Berufung ließ der Senat den Sachverständigen erneut Stellung nehmen und legte das wirtschaftliche Vergleichsmaßstab zugrunde. Streitpunkte betreffen Höhe der Investitions- und Rückstaukosten, mögliche Zuschüsse, Zinssatz, realistisches Mietniveau und Bewirtschaftungskosten. • Rechtliche Grundlage und Prüfmaßstab: § 13 Abs.1 Nr.1 DSchPflG verlangt grundsätzlich Genehmigung für Abbruch; Satz 2 entfällt mangels verfassungskonformer Regelung; die Behörde hat nunmehr pflichtgemäßes Ermessen auszuüben und die Erhaltungspflicht des § 2 Abs.1 DSchPflG zu beachten. • Maßgeblicher Prüfungsmaßstab ist eine objektive Wirtschaftlichkeitsberechnung: Gegenüberstellung der notwendigen Investitions- und Bewirtschaftungskosten (ggf. unter Einbeziehung staatlicher Zuschüsse und zinsmäßiger Finanzierungskosten) mit den realistisch zu erzielenden Nutzungserträgen; Unzumutbarkeit liegt vor, wenn der Eigentümer die Erhaltung nicht aus den Erträgen bestreiten kann, ohne sein sonstiges Vermögen anzugreifen. • Feststellungen zu Kosten und Erträgen: Der Senat folgt den gerichtlichen Sachverständigenfeststellungen hinsichtlich Investitionskosten (309.900 €) und Investitionsrückstau (118.235 €) und zieht zugunsten der Behörde einen staatlichen Zuschuss von 10.000 € sowie einen Zinssatz von 6 % in Betracht, was jährliche Zinsaufwendungen von 10.889,90 € ergibt. • Ermittlung realistischer Mieteinnahmen: Der Senat korrigiert die vom Verwaltungsgericht zugrunde gelegten Mietansätze nach unten; er kommt auf jährliche Mieteinnahmen von höchstens 11.305,80 € unter Berücksichtigung marktüblicher Mietwerte und tatsächlicher Flächen. • Ergebnis der Wirtschaftlichkeitsrechnung: Gegen jährliche Gesamtbelastungen (Zinsen und Bewirtschaftungskosten) von 13.104,62 € stehen Mieteinnahmen von 11.305,80 €, sodass ein jährlicher Verlust von rund 1.799,82 € verbleibt; auch bei Berücksichtigung steuerlicher Entlastungen bleibt ein Verlust von etwa 800 € jährlich. • Rechtsfolgen: Mangels gesetzlicher Ausgleichsregelungen, die unverhältnismäßige Eigentumseinschränkungen kompensieren würden, führt die festgestellte Unzumutbarkeit der Erhaltung zur Verpflichtung der Behörde, die Abbruchgenehmigung zu erteilen; die Berufung war daher begründet. • Verfahrensrechtliches: Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs.1 VwGO; die Revision wurde nicht zugelassen. Der Kläger hat in der Berufungsinstanz gewonnen. Der Senat verpflichtet die Behörde, die beantragte denkmalschutzrechtliche Abbruchgenehmigung zu erteilen, weil die objektive Wirtschaftlichkeitsberechnung ergibt, dass die für die Erhaltung erforderlichen Investitions- und Bewirtschaftungskosten nicht aus den mit dem Denkmal erzielbaren Einnahmen bestritten werden können, ohne dass der Kläger sein übriges Vermögen angreifen müsste. Mangels gesetzlicher Ausgleichsregelungen zum Ausgleich unverhältnismäßiger Eigentumsbelastungen ist in verfassungskonformer Ermessensausübung der Abbruch zu erlauben. Die Behörde hat die Kosten des Verfahrens beider Rechtszüge zu tragen; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit und die Nichtzulassung der Revision ist getroffen.