4 U 478/02

Haftung des Verkäufers für fehlerhafte Beratung zur Kostenneutralität eines Wohnungserwerbs (c. i. c., § 278 BGB) • Bei Aufnahme von Vertragsverhandlungen über den Erwerb einer Eigentumswohnung besteht ein vorvertragliches Schuldverhältnis mit Aufklärungspflichten des Verkäufers. • Wenn der Verkäufer oder seine Hilfsperson dem Käufer im Rahmen der Anbahnung ein Berechnungsbeispiel zur Kostenneutralität vorlegt, müssen die Angaben vollständig und korrekt sein; sonst besteht Haftung aus culpa in contrahendo (c. i. c.). • Die Zurechnung des Verschuldens eines Maklers/Vermittlers an den Verkäufer nach § 278 BGB kommt in Betracht, wenn dieser Aufgaben übernommen hat, die typischerweise dem Verkäufer obliegen, insbesondere die Führung wesentlicher Vertragsverhandlungen. • Bei schuldhafter fehlerhafter Beratung über die Finanzierung kann der Käufer Rückabwicklung und Schadensersatz verlangen; Verjährungsfristen beginnen nicht zuungunsten des Klägers vor dem 01.01.2002 zu laufen. • Ist der Käufer in Annahmeverzug geraten, kann dies festgestellt werden, wenn der Verkäufer ein Zug-um-Zug-Angebot zur Rückabwicklung nicht annimmt. Die Käufer schlossen am 21.06.1996 einen notariellen Kaufvertrag über einen 218/1000 Miteigentumsanteil an einer Eigentumswohnung; den Kaufpreis finanzierten sie vollständig durch ein Darlehen mit 6,9 % Zinsen. Die Käufer wurden im Anbahnungsstadium von Mitarbeitern einer Vermittlungsfirma (mbH) beraten; der dortige Zeuge Z. legte ein Berechnungsbeispiel vor, das Kostenneutralität des Erwerbs suggerieren sollte. Nach Erwerb ergaben sich jedoch regelmäßig monatliche Belastungen (Darlehensraten, Wohngeld, Versicherungsprämien etc.), die die Mieteinnahmen und Steuerersparnisse nicht ausglichen. Die Käufer forderten Rückzahlung des Kaufpreises und Rückübereignung der Wohnung und machten Schadensersatz sowie Feststellungen geltend. Das Landgericht wies die Klage ab; in der Berufung holte der Senat ein Gutachten ein und änderte das Landgerichtsurteil zugunsten der Kläger ab. • Vorvertragliches Schuldverhältnis und Aufklärungspflichten: Durch Aufnahme der Verhandlungen entstand ein c. i. c.-Verhältnis; Aufklärungspflichten richten sich nach den Umständen und Gefahrenlagen des Geschäfts. • Unterscheidung zu Gewährleistungsrecht: Hier geht es nicht um Mängel der Kaufsache (§§ 459 ff. a.F.), sondern um fehlerhafte Beratung über Finanzierung; daher bleibt c. i. c. anwendbar. • Fehlerhafte Angaben zur Kostenneutralität: Zeugen- und Urkundenbeweis sowie Sachverständigengutachten zeigten, dass das vorgelegte Berechnungsbeispiel unvollständig war (Wohngeld, Instandhaltungsrücklagen u.ä. nicht ausreichend berücksichtigt) und die prognostizierte Kostenneutralität nicht gegeben war. • Verschulden und Zurechnung: Der Zeuge Z. handelte mindestens fahrlässig; der Beklagte hat die mbH als Erfüllungsgehilfin eingesetzt, sodass deren Verschulden dem Beklagten nach § 278 BGB zuzurechnen ist. • Kausalität und Schaden: Die fehlerhafte Beratung war kausal für den Vertragsschluss; die Kläger haben einen Vermögensschaden nach der Differenzhypothese substantiiert dargelegt und durch Unterlagen sowie ein Gutachten belegt. • Rechtsfolge: Bei Eintritt eines c. i. c.-Schadens sind Rückabwicklung des Kaufvertrags, Erstattung bereits erbrachter Leistungen und Verzinsung zu gewähren; außerdem ist ein Feststellungsanspruch für weiteren Schaden zulässig. • Verjährung: Anspruch nicht verjährt; alte 30-jährige sowie nach 2002 die neuen Regelungen und Hemmungswirkungen stehen einer Einrede der Verjährung entgegen. • Annahmeverzug: Die Kläger boten Zug um Zug Rückübereignung gegen Rückzahlung an; der Beklagte nahm nicht an, weshalb Annahmeverzug festgestellt wurde. Die Berufung der Kläger war erfolgreich. Das Oberlandesgericht verurteilte den Beklagten, an die Kläger 53.378,87 EUR zuzüglich 6,9 % Zinsen seit dem 09.02.1999 zu zahlen gegen Löschung der Grundschuld und Rückübereignung des Miteigentumsanteils sowie zur Rückabwicklung des Kaufvertrags; es stellte fest, dass der Beklagte den den Klägern seit dem 21.06.1996 entstandenen bzw. noch entstehenden Schaden zu ersetzen hat und sich seit dem 09.02.1999 in Annahmeverzug befindet. Das Gericht begründete dies damit, dass der Vermittler des Beklagten fehlerhafte, unvollständige Kostenprognosen abgegeben hat, diese Pflichtverletzung dem Beklagten nach § 278 BGB zuzurechnen ist und die fehlerhafte Aufklärung kausal für den Vertragsschluss und den eingetretenen Vermögensnachteil der Kläger war. Die Entscheidung ist vorläufig vollstreckbar; der Beklagte trägt die Kosten beider Instanzen.