1 LA 117/08

Keine Berufungszulassung gegen Vorkaufsrechtsausübung bei plankonformer Interessenabwägung • Die Zulassung der Berufung nach §124 Abs.2 VwGO ist zu versagen, wenn an der Richtigkeit der erstinstanzlichen Entscheidung keine ernstlichen Zweifel bestehen. • Bei der gerichtlichen Prüfung der Rechtmäßigkeit der Ausübung eines kommunalen Vorkaufsrechts ist auf die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung abzustellen. • Privatrechtliche Vereinbarungen zwischen Verkäufer und Käufer können die Ausübung des Vorkaufsrechts und den Planvollzug nicht verhindern, wenn ihnen kein schutzwürdiges, dinglich gesichertes Interesse der Verkäufer zugrunde liegt. • Die Ausübung des Vorkaufsrechts kann dem Wohl der Allgemeinheit entsprechen, insbesondere wenn sie der Umsetzung eines Bebauungsplans und dem Interesse der übrigen Planbetroffenen an plankonformer Nutzung dient. • Verfahrensmängel, namentlich formelle Anhörungs- oder Rechtsstaatsbedenken, liegen nicht vor, wenn die wesentlichen Interessen der Beteiligten in der Begründung und vor Ort berücksichtigt wurden. Die Kläger erwarben durch notariellen Vertrag vom 14.05.2007 ein 933 qm großes Grundstück, das im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 53.3 liegt. Die Beklagte (Stadt) verweigerte mit Bescheid vom 12.07.2007 den Verzicht auf ihr Vorkaufsrecht und übte dieses aus. Die Kläger klagten erfolglos auf Erteilung einer Negativbescheinigung und begehrten die Zulassung der Berufung aus mehreren Gründen. Streitgegenstand sind die Rechtmäßigkeit der Vorkaufsrechtsausübung, die Frage, ob private Vereinbarungen (§2 Kaufvertrag) oder eine vorhandene Nutzung (Schafhaltung, Holzhütte) deren Ausübung hindern, sowie formelle Verfahrensfragen. Das Verwaltungsgericht wies die Klage ab; der Senat verneinte ernstliche Zweifel an dieser Entscheidung und lehnte die Zulassung der Berufung ab. • Keine ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit des erstinstanzlichen Urteils; die planerische Abwägung und die Entscheidung der Behörde sind nachvollziehbar und nicht zu beanstanden. • Maßgeblicher Prüfzeitpunkt ist die Sach- und Rechtslage bei der letzten Behördenentscheidung; spätere Veränderungen sind für die Rechtmäßigkeit der Vorkaufsrechtsausübung grundsätzlich unbeachtlich (vgl. §28 Abs.2 BauGB, §464 Abs.2 BGB, §79 VwGO). • Die Holzhütte auf dem Grundstück war zum maßgeblichen Zeitpunkt nicht entscheidungserheblich; das Grundstück war unbebaut im Sinn des §24 Abs.1 Nr.6 BauGB bei der letzten Behördenentscheidung. • Privatrechtliche Vereinbarungen (Unterlassungsklausel im Kaufvertrag) und eine behauptete dingliche Sicherung verhindern die Vorkaufsrechtsausübung nicht, weil kein schutzwürdiges, dinglich gesichertes Interesse der Verkäufer ersichtlich ist; dingliche Dienstbarkeiten sind mangels Vorteil für ein herrschendes Grundstück nicht wirksam (§1018, §1019, §1090 BGB). • Die Ausübung des Vorkaufsrechts diente dem Wohl der Allgemeinheit, weil sie der Durchsetzung des Bebauungsplans und der Herstellung öffentlicher Erschließungsanlagen dient; öffentliche Interessen überwiegen ideelle private Interessen. • Verfahrensmängel sind nicht gegeben: Anhörung und Ortsbesichtigung fanden statt; die Entscheidung bezog vorliegende Planungsfeststellungen mit ein; die Bezugnahme auf ein noch nicht rechtskräftiges Normenkontrollurteil war unschädlich. • Eine etwaige Treuwidrigkeit oder vorherige Zusicherungen der Beklagten stehen der Vorkaufsrechtsausübung nicht entgegen; die Kläger konnten rechtliches Gehör wahrnehmen. • Mangels erheblicher rechtlicher oder tatsächlicher Zweifel ist die Zulassung der Berufung nach §124 Abs.2 Nr.1 und Nr.5 VwGO zu versagen; das erstinstanzliche Urteil wird rechtskräftig. Der Antrag auf Zulassung der Berufung wird abgelehnt; die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens. Das Verwaltungsgericht hat zu recht die Klage gegen die Vorkaufsrechtsausübung abgewiesen. Entscheidend ist, dass bei der letzten Behördenentscheidung die Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts vorlagen und spätere Änderungen unbeachtlich sind. Private vertragliche Zusicherungen und die behauptete Fortführung der Schafhaltung begründen kein schutzwürdiges, dinglich gesichertes Interesse der Verkäufer, das dem Planvollzug entgegenstünde. Die Ausübung des Vorkaufsrechts entspricht dem Wohl der Allgemeinheit, da sie die Umsetzung des Bebauungsplans und die Interessen der übrigen Planbetroffenen an plankonformer Nutzung sichert.