4 A 226/13

Vorkaufsrecht und wirksame Abwendung durch glaubhaft gemachte Verpflichtung zur Sanierung (§§ 24, 27 BauGB) • Die Ausübung eines kommunalen Vorkaufsrechts nach § 24 Abs.1 BauGB kann durch eine wirksame Abwendungsbefugnis des Käufers nach § 27 BauGB verhindert werden. • Für die Wirksamkeit der Abwendungsbefugnis genügt die Glaubhaftmachung der finanziellen und tatsächlichen Leistungsfähigkeit; ein voller Nachweis ist nicht gefordert. • Eine Verpflichtungserklärung des Käufers ist ausreichend einseitig, muss aber inhaltlich bestimmt, unbedingt und mit angemessener Frist abgegeben sein, damit die Gemeinde daraus rechtlich durchsetzbare Ansprüche ableiten kann. Der Kläger erwarb im August 2012 einen stark sanierungsbedürftigen Altstadtgrundstücksvertrag. Die Gemeinde hatte für das Gebiet eine Sanierungssatzung erlassen und erklärte mit Bescheid vom 17.09.2012 die Ausübung des kommunalen Vorkaufsrechts zugunsten einer Grundstücksgesellschaft. Die Gemeinde begründete den Erwerb mit dem Allgemeinwohlinteresse an zeitnaher denkmalgerechter Sanierung und Verbesserung der Wohnverhältnisse. Der Kläger legte fristgerecht Abwendungserklärungen ab, verpflichtete sich zur Sanierung innerhalb von zwei Jahren und bot Glaubhaftmachung seiner finanziellen Leistungsfähigkeit an. Die Gemeinde lehnte ab mit Verweis auf fehlende Unbedenklichkeit seiner Abwendungs- und Finanzierungsdarlegung sowie auf vermeintliche Zuverlässigkeitsmängel aus früheren Bauvorhaben. Der Kläger focht die Vorkaufsabtretung gerichtlich an. • Zulässigkeit und Begründetheit: Die Klage ist zulässig und begründet; der Ausübungsbescheid ist rechtswidrig, weil die Abwendungsbefugnis des Klägers wirksam war (§ 113 Abs.1 VwGO). • Vorkaufsrecht der Gemeinde: Der Gemeinde stand grundsätzlich ein Vorkaufsrecht nach § 24 Abs.1 BauGB zu; dessen Ausübung bedarf der Rechtfertigung durch das Allgemeinwohl und der Angabe des Verwendungszwecks (§ 24 Abs.3 BauGB). • Allgemeinwohlrechtfertigung: Die Gemeinde hat hinreichend dargelegt, dass der Erwerb der Sanierung dient; das Vorliegen eines sanierungsbereiten Eigentümers schließt die Rechtfertigung nicht automatisch aus. • Abwendungsbefugnis des Käufers: Nach § 27 Abs.1 BauGB kann der Käufer die Ausübung des Vorkaufsrechts abwenden, wenn Verwendungszweck bestimmbar ist, er die Durchführung binnen angemessener Frist gewährleisten kann und er sich hierzu verpflichtend erklärt. Diese Voraussetzungen waren hier erfüllt. • Glaubhaftmachung der Leistungsfähigkeit: Gesetz verlangt keine strengen Nachweise, sondern genügende Glaubhaftmachung. Die Erklärung des Klägers wurde durch ein Schreiben des Steuerberaters gestützt, was die überwiegende Wahrscheinlichkeit seiner Leistungsfähigkeit begründet; die Gemeinde hat nicht konkret Umstände vorgetragen, die diese Wahrscheinlichkeit erschüttern. • Zuverlässigkeit: Vorwürfe aus früheren Projekten stellen keine gravierenden Zweifel an der Zuverlässigkeit des Klägers dar; festgestellte Mängel waren geringfügig und behoben. • Inhalt und Fristigkeit der Verpflichtungserklärung: Die einseitige Verpflichtungserklärung war inhaltlich bestimmt, unbedingt und mit einer angemessenen Frist versehen; die an den Fristbeginn geknüpften Vorbereitungsvoraussetzungen machten die Frist nicht willkürlich. • Verfahrenspflichten der Behörde: Die Gemeinde hätte den Kläger auf Defizite in der Glaubhaftmachung hinweisen können; das Unterlassen entzieht späteren Einwendungen der Behörde Gewicht. • Rechtsfolge: Aufgrund der wirksamen Abwendungserklärung war die ursprünglich rechtmäßige Vorkaufsrechtsausübung rückwirkend rechtswidrig, sodass der Bescheid aufzuheben war. Der Bescheid der Beklagten vom 17.09.2012 (in Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 12.08.2013) wurde aufgehoben. Die Klage des Klägers war damit erfolgreich, weil seine Abwendungsbefugnis nach § 27 BauGB wirksam war: Verwendungszweck war bestimmbar, der Kläger konnte innerhalb angemessener Frist sanieren und hat eine inhaltlich bestimmte, unbe- dingt abgegebene Verpflichtungserklärung abgegeben, deren finanzielle Tragfähigkeit glaubhaft gemacht wurde. Die Gemeinde hat die Kosten des Verfahrens zu tragen; das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Der Streitwert wurde festgesetzt.