W 4 K 19.1563

Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts in der Aufstellungsphase des Bebauungsplans • Die Gemeinde kann ihr Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 i.V.m. Satz 2 BauGB bereits in der Aufstellungsphase des Bebauungsplans ausüben. • Die Ausübungsfrist des gemeindlichen Vorkaufsrechts nach § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB beginnt erst mit der Mitteilung des rechtswirksamen Kaufvertrags durch den Notar. • Für die Rechtfertigung der Vorkaufsrechtsausübung reicht eine Abwägung zugunsten des Allgemeinwohls; materielle Planreife ist nicht vorausgesetzt. • Ein zivilrechtliches Vorkaufsrecht verdrängt nicht das gemeindliche Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB. Die Klägerin erwarb notariell ein Grundstück (Fl.Nr. 132) und machte geltend, sie sei Inhaberin eines Vorkaufsrechts. Die Gemeinde beschloss am 20./29. Mai 2019 die Aufstellung eines Bebauungsplans mit öffentlichen Parkplätzen und Grünflächen; der Planentwurf wurde öffentlich ausgelegt. Am 1.10.2019 schloss der Verkäufer mit der Klägerin einen Kaufvertrag; die Gemeinde beschloss am 21.10.2019 die Ausübung ihres gesetzlichen Vorkaufsrechts und erließ am 8.11.2019 den entsprechenden Bescheid. Die Klägerin klagte auf Aufhebung des Bescheids und auf Erteilung eines Negativattests, rügte unter anderem Fristversäumnis und fehlende Planreife. Die Gemeinde verteidigte die Rechtmäßigkeit der Ausübung mit Verweis auf Planaufstellungsbeschluss, öffentliche Auslegung und das Gemeinwohlinteresse an Parkplätzen für touristische Maßnahmen. • Zulässigkeit: Die Anfechtungsklage ist zulässig, da der Käufer durch die Vorkaufsrechtsausübung in seinen Rechte verletzt und klagebefugt ist (§ 28 Abs. 2 Satz 6 BauGB ist konstitutiv). • Fristbeginn: Nach § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB beginnt die Zwei-Monats-Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts erst mit der Mitteilung eines inhaltlich klaren, rechtswirksamen Kaufvertrags durch den Notar; die Mitteilung vom 4.10.2019 löste die Frist aus und wurde eingehalten. • Materielle Voraussetzungen: § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 i.V.m. Satz 2 BauGB erlaubt die Ausübung bereits in der Aufstellungsphase; materielle oder formelle Planreife ist gesetzlich nicht vorausgesetzt. Der Aufstellungsbeschluss und die öffentliche Auslegung begründen das Vorkaufsrecht. • Allgemeinwohlrechtfertigung: Nach § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB ist die Ausübung gerechtfertigt, wenn Interessenabwägung zugunsten des Gemeinwohls ausfällt. Hier besteht ein nachvollziehbares städtebauliches Ziel (öffentliche Parkplätze/Grünfläche zur Unterstützung touristischer Maßnahmen) und keine erkennbaren Planungshindernisse. • Ermessensprüfung: Die Gemeinde hat ihr Ermessen nicht überschritten; bei Vorkaufsrechten nach § 24 Abs.1 Satz1 Nr.1 Satz2 BauGB ist die Ausübung regelmäßig geboten, sodass die Begründung im Bescheid ausreichend ist. • Zivilrechtliches Vorkaufsrecht: Ein zivilrechtliches Vorkaufsrecht verdrängt das gemeindliche Vorkaufsrecht nicht, auch nicht wenn der Zivilberechtigte zuvor sein Recht geltend gemacht hat. Die Klage wird abgewiesen. Das Verwaltungsgericht hält den Vorkaufsrechtsbescheid vom 8.11.2019 für formell und materiell rechtmäßig: Die Ausübungsfrist begann erst mit der notariellen Mitteilung und wurde eingehalten, die gesetzlichen Voraussetzungen des § 24 BauGB (Aufstellungsbeschluss, öffentliche Auslegung, Zweckbindung für öffentliche Parkplätze/Grünflächen) lagen vor und die Ausübung ist durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt. Soweit die Klägerin auf fehlende Planreife oder auf ein vorrangiges zivilrechtliches Vorkaufsrecht verwiesen hat, führt dies nicht zur Rechtswidrigkeit des Bescheids. Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens; der Bescheid bleibt vorläufig vollstreckbar.