107 A/99, 107/99

Leitsatz: 1. Das Recht auf Wohnraum iSv Verf BE Art 28 Abs 1 S 1 kann - über seine Qualität als Programmsatz hinaus - allenfalls vor Obdachlosigkeit schützen. Es begründet weder ein allgemeines Behaltensrecht für eine bestimmte bezogene Wohnung noch - jenseits der Obdachlosigkeit - einen sonstigen Anspruch eines einzelnen Bürgers. 2a. Der Anspruch auf rechtliches Gehör iSv Verf BE Art 15 Abs 1 verbietet, einer gerichtlichen Entscheidung Tatsachen und Beweisergebnisse zugrunde zu legen, zu denen den Verfahrensbeteiligten zuvor keine Äußerungsgelegenheit gegeben wurde. - Ein Verstoß gegen Verf BE Art 15 Abs 1 liegt aber nur dann vor, wenn nicht ausgeschlossen werden kann, dass die Anhörung des Beteiligten zu einer anderen, ihm günstigeren Entscheidung geführt hätte (vgl BVerfG, 1970-02-17, 2 BvR 608/69, BVerfGE 28, 17 ). 2b. Hier: Dadurch, dass das LG irrtümlich bei der Örtlichkeit der Alternativwohnung von einem unrichtigen Stadtbezirk ausgegangen ist, wird das rechtliche Gehör des Beschwerdeführers nicht verletzt, da das Gericht auch in Kenntnis der wirklichen Sachlage keine andere Entscheidung getroffen hätte. 3a. Bei der Auslegung und Anwendung der Vorschriften über die Eigenbedarfskündigung iSv BGB § 564b Abs 1 und 2 sind im Hinblick auf das Eigentumsrecht (Verf BE Art 23 Abs 1) von den Zivilgerichten neben den Belangen des Vermieters, seinem Erlangungsinteresse, auch die Belange des Mieters, sein Bestandsinteresse, angemessen zu berücksichtigen, die beiderseitigen Belange gegeneinander abzuwägen und in einen verhältnismäßigen Ausgleich zu bringen (vgl BVerfG, 1999-05-20, 1 BvR 29/99, NJW-RR 1999, 1097 ). 3b. Eine Verletzung von Verf BE Art 23 Abs 1 ist erst dann gegeben, wenn die Auslegung des einfachen Rechts Auslegungsfehler erkennen lässt, die auf einer grundsätzlich unrichtigen Anschauung von der Bedeutung der Eigentumsgarantie beruhen. 3c. Hier: Das Urteil des LG hat das Bestandsinteresse des Mieters in einer verfassungsrechtlich tragfähigen Weise angemessen berücksichtigt, indem es die Verpflichtung des Vermieters, eine Ersatzwohnung anzubieten, auf eine in der näheren Umgebung gelegenen Wohnung begrenzte und den Vermieter nicht für verpflichtet hielt, dem Beschwerdeführer eine in einem anderen Stadtbezirk liegende freie Wohnung aus seinem Bestand anzubieten. 4a. Eine gerichtliche Entscheidung verletzt das Willkürverbot (Verf BE Art 10 Abs 1) erst dann, wenn bei objektiver Würdigung der Gesamtumstände der Auslegung die Annahme geboten ist, die vom Gericht vertretene Auffassung sei im Bereich des schlechthin Abwegigen anzusiedeln. 4b. Hier: Das vom LG im Einklang mit Teilen der Rspr und Lit stehende Verständnis einer räumlich-gegenständlichen Begrenzung des Bestandsinteresses des Mieters ist jedenfalls nicht unvertretbar und damit nicht willkürlich. I. 1. Der Beschwerdeführer, ein bis zum Eintritt in den Ruhestand ohne Fortzahlung der Dienstbezüge beurlaubter Lehrer und Kunstmaler, bewohnt seit 1987 ein im Eigentum des Beteiligten zu 3. stehendes, im Ortsteil R... des Bezirks Neukölln von Berlin liegendes Einfamilienhaus, in dessen Nebengebäude er sein Atelier eingerichtet hat. Gemäß dem am 11. Dezember 1987 abgeschlossenen Mietvertrag über das zunächst befristete, sodann auf unbestimmte Zeit fortgesetzte Mietverhältnis beträgt die Miete für das Haus mit einer angegebenen Wohnfläche von ca. 60 qm 400,00 DM monatlich. In einer Anlage zu diesem Vertrag wurde vereinbart, dass die von dem Mieter erbrachten Investitionen im Zusammenhang mit der Instandsetzung und Instandhaltung des Gebäudes durch die niedrige Miete während der ursprünglich vereinbarten Vertragsdauer von fünf Jahren abgegolten seien. Der Beteiligte zu 3. kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 30. Juni 1997 zum 31. März 1998. In dem Kündigungsschreiben machte er Eigenbedarf zu Gunsten seines von der Ehefrau getrennt lebenden Sohnes geltend, dem er die Wohnung im Hinblick auf dessen schlechte finanzielle Situation kostenfrei zur Verfügung stellen wolle. Der Beschwerdeführer trat der Räumungsklage des Beteiligten zu 3. entgegen; er bestritt das Vorliegen von Eigenbedarf, vertrat die Auffassung, der Sohn müsse sich auf Alternativwohnungen im Eigentum des Beteiligten - insbesondere eine im 2. Stockwerk des Mehrfamilienhauses ... , ... Weg.... in Berlin-Mariendorf gelegene leerstehende 1 1/2-Zimmer-Wohnung - verweisen lassen, und machte für sich eine soziale Härte geltend. Das Amtsgericht Neukölln gab der Räumungsklage nach Beweiserhebung zum Eigenbedarf mit am 22. Dezember 1998 verkündetem Urteil statt und gewährte dem Beschwerdeführer eine Räumungsfrist bis zum 31. März 1999. Zur Begründung führte das Gericht aus, der nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme tatsächlich bestehende Nutzungswunsch zu Gunsten des Familienangehörigen sei vernünftig und nachvollziehbar. Er sei auch nicht missbräuchlich, da zumutbare Alternativwohnungen für den Sohn nicht zur Verfügung stünden. Gründe im Sinne des § 556 a BGB, die eine Fortsetzung des Mietverhältnisses rechtfertigen könnten, lägen offensichtlich nicht vor; insbesondere könne im Zusammenhang mit den vereinbarungsgemäß bereits während der ursprünglichen Vertragsdauer abgegoltenen Investitionen des Mieters unter Berücksichtigung der auch danach unverändert niedrig gebliebenen Miete keine soziale Härte angenommen werden. Der Beschwerdeführer bezog sich zur Begründung der gegen das Urteil des Amtsgerichts eingelegten Berufung auf sein erstinstanzliches Vorbringen und berief sich darüber hinaus nunmehr insbesondere auch auf einen Verstoß gegen die Anbietpflicht. Die Geltendmachung von Eigenbedarf und die Durchsetzung des Räumungsanspruchs seien rechtsmissbräuchlich, weil der Vermieter dem Mieter zur Verfügung stehende freie Wohnungen - namentlich eine zwischenzeitlich zum 1. September 1998 weitervermietete 1 1/2-Zimmer-Wohnung im ... Weg ... – nicht als Ersatzwohnungen angeboten habe. Dabei müsse es grundsätzlich dem Mieter selbst überlassen bleiben, ob er eine Alternativwohnung ggf. unter Einschränkung der bisherigen Wohnungsgröße als geeignet ansehe. Die Anbietpflicht sei nach Sinn und Zweck auch nicht allein auf Wohnungen im gleichen Hausanwesen begrenzt, da bei einer derartigen Einschränkung das - näher dargelegte - schützenswerte Interesse des Mieters an der Fortsetzung eines Mietverhältnisses mit dem bisherigen Vermieter nicht hinreichend berücksichtigt werde. Vielmehr entspreche es einer in Rechtsprechung und Literatur vertretenen Auffassung, dass der gesamte Wohnungsbestand des Vermieters maßgebend sei. Der Beteiligte zu 3. vertrat die Auffassung, es sei von vornherein erkennbar gewesen, dass der insbesondere große Formate malende Beschwerdeführer im Hinblick auf den Zuschnitt der bisher genutzten Räumlichkeiten eine der verfügbaren Ein-Zimmer- Wohnungen in dem Wohnhaus ... Weg ... niemals angemietet hätte. Mit Urteil vom 21. September 1999 (ZMR 1999, 825 = NJW-RR 2000, 305) wies das Landgericht Berlin die Berufung des Beschwerdeführers zurück und gewährte ihm eine Räumungsfrist bis zum 31. Juli 2000. Zur Begründung führte es im Wesentlichen aus: Unter Berücksichtigung der in der höchstrichterlichen Rechtsprechung aufgestellten Maßstäbe benötige der Beteiligte zu 3. die Wohnung des Beschwerdeführers, um sie seinem nicht hinreichend liquiden Sohn zur Verfügung zu stellen. Er könne nicht darauf verwiesen werden, andere Wohnungen für den Sohn zu verwenden, da der Eigentümer eine Auswahl zwischen den zur Verfügung stehenden Wohnungen treffen könne. Nach dessen Auffassung diene das Einfamilienhaus mit seinen Räumlichkeiten einschließlich der vorhandenen Kellerräume und dem Atelier besser der Unterbringung des Sohnes als die in einem Mehrfamilienhaus befindliche und zudem kleinere Wohnung im ... Weg. Andere im Eigentum des Beteiligten zu 3. befindliche Räumlichkeiten seien schon deshalb nicht in Betracht zu ziehen, weil dieser sie nach seinen durch die Eigentumsgarantie geschützten Dispositionen gar nicht als Wohnungen nutzen möchte. Die Kündigung sei auch nicht deshalb rechtsmissbräuchlich, weil er die Wohnung im ... Weg nicht dem Beschwerdeführer als Ersatzwohnung angeboten habe. Zwar müsse ein Vermieter nach dem Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Karlsruhe vom 27. Januar 1993 (NJW-RR 1993, 660 = DWW 1993, 40 = WuM 1993, 105 = ZMR 1993, 159) dem Mieter eine Ersatzwohnung anbieten, wenn eine Wohnung im selben Hausanwesen frei sei oder frei werde. Jedoch befinde sich die Wohnung im ... Weg nicht im selben Hausanwesen, sondern in Reinickendorf und damit in einem völlig anderen Bezirk der Stadt. Die Anbietpflicht sei nicht dahingehend zu erweitern, dass sämtliche im Bestand des Vermieters vorhandenen freien Wohnungen dem Mieter angeboten werden müssten. Maßgebend für diese Pflicht sei der Umstand, dass es rechtsmissbräuchlich wäre, wenn der Vermieter dem Mieter die Wohnung nehme und gleichzeitig nicht die sozial unerwünschten Folgen dieses Vorgangs abmildere, obwohl ihm dies möglich sei. Der Verlust der Wohnung bedeute in der Regel nicht nur den Verlust der Räumlichkeiten, sondern auch eine räumliche Veränderung, weil an dem ursprünglichen Wohnort keine entsprechenden Wohnungen frei seien. Diese etwa durch Veränderungen in den sozialen Kontakten und der Infrastruktur bedingte zusätzliche Härte könne maßgeblich abgefangen werden, wenn der Vermieter ortsnah bzw. im selben Hausanwesen eine Ersatzwohnung anbieten könne. Zutreffend sei sicherlich, dass das Anbieten einer Ersatzwohnung außerhalb dieser Grenzen immerhin für den Mieter den Vorteil hätte, ohne Anstrengungen eine neue Wohnung beziehen zu können. Die Pflicht des Vermieters gehe aber nicht so weit, dass er dem Mieter sämtliche Nachteile aus dem Verlust seiner Wohnung ausgleichen müsse. Ein allgemeiner Zwang, im Rahmen der Beendigung eines Mietverhältnisses ein neues Mietverhältnis einzugehen, sei § 564 b BGB fremd. Nach § 242 BGB könne mithin nur dann eine Ausnahme gemacht werden, wenn der Vermieter die Möglichkeit habe, im besonderen Maße die negativen Folgen des Wohnungsverlustes zu lindern. Eine uferlose Anbietpflicht würde dazu führen, dass der Vermieter etwa auch eine Wohnung in einer weit entfernten Stadt anbieten müsse, weil er nicht wissen könne, ob der Mieter nach seiner subjektiven und insoweit maßgeblichen Auffassung auch dorthin ziehen wolle. Wieweit der Bereich der Anbietpflicht letztlich gezogen werden müsse, könne hier dahinstehen bleiben, da dies in Berlin allenfalls nur für einen Einzugsbereich zutreffe, der in etwa einem Ortsteil entspreche. Hier befänden sich die gekündigte und die Alternativwohnung jedoch in unterschiedlichen Bezirken, die nicht einmal nebeneinander lägen. 2. Mit der Verfassungsbeschwerde rügt der Beschwerdeführer die Verletzung von Art. 7, 10, 15 Abs. 1, 23 und 28 der Verfassung von Berlin (VvB). Das Urteil des Landgerichts sei insbesondere wegen der Verneinung der Anbietpflicht verfassungswidrig. Der Anspruch auf rechtliches Gehör sei verletzt, weil das Landgericht unstreitigen Vortrag des Beschwerdeführers nicht beachtet bzw. mit völlig unrichtigem Inhalt zugrunde gelegt habe, indem es davon ausgegangen sei, dass der ... Weg in Berlin-Reinickendorf liege; da dieser Weg sich aber tatsächlich in einer Entfernung von ca. drei Kilometern in dem an Neukölln angrenzenden Ortsteil Berlin-Mariendorf befinde, wäre unter den vom Landgericht selbst angeführten Aspekten möglicherweise eine anderweitige Beurteilung zu treffen gewesen. Bei der räumlichen Begrenzung der Anbietpflicht habe das Gericht keine Würdigung unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts vorgenommen, derzufolge das Besitzrecht des Mieters eine eigentumsähnliche Position sei und den Gerichten die Aufgabe zukomme, die Positionen von Mieter und Vermieter derart abzugrenzen und zu bestimmen, dass beide Eigentumspositionen angemessen gewahrt blieben. Das Bestandsinteresse des Mieters lasse eine räumliche Einschränkung nicht zu, da es nicht nur auf die Erhaltung des vermieteten Objekts, sondern - wie etwa die allerdings umstrittene Kündigungsfristverlängerung nach § 565 Abs. 2 BGB bei Wohnungswechsel innerhalb desselben Hauses zeige - auch auf die Beibehaltung des Vertragspartners gerichtet sei. Hinter dem personellen Bestandsinteresse des Mieters stünden wichtige Gesichtspunkte (Vermeidung von Wohnungssuche, Bewerberprozedur und Maklerprovision, Anrechnung gezahlter Kautionen, Verringerung doppelter Mietzahlungen, geringere Wahrscheinlichkeit der erneuten Geltendmachung von Eigenbedarf des Vermieters), die das Landgericht nicht erfasst und gewürdigt habe. Demgegenüber seien räumliche Änderungen innerhalb Berlins ohnehin von geringem Gewicht, eine gewisse räumliche Distanz von der früheren Wohnung aus Mietersicht manchmal sogar erwünscht. Jedenfalls komme die eigenverantwortliche Entscheidung über die Bereitschaft zum Umzug in eine entferntere Ersatzwohnung unter Berücksichtigung der verfassungsgerichtlichen Rechtsprechung allein dem Mieter zu. Dem personellen Bestandsinteresse des Mieters stünden in der Regel keine erheblichen Interessen des Vermieters entgegen, vielmehr könne dieser durch das Angebot einer ohnehin zur Vermietung anstehenden Wohnung an den ihm bereits vertrauten Mieter sogar Kosten, Zeit- und Arbeitsaufwand sparen. Auch sei die Auffassung des Landgerichts verfehlt, dem Vermieter könne das Vorhalten der Ersatzwohnung(en) für die Dauer der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden, da nach Treu und Glauben von einer angemessenen Reaktionszeit des Mieters auszugehen sei; hier sei unter Wertung der Umstände des Einzelfalls jeweils eine interessengerechte Lösung zu finden. Zudem verfange der Hinweis auf § 564 b Abs. 2 Nr. 3 und Abs. 4 BGB nicht, da durchaus denkbar sei, dass unter Berücksichtigung des Bestandsschutzinteresses des Mieters ebenso eine Anbietpflicht bestehe. Ferner sei das Recht auf Erhaltung des Wohnraums verletzt. Die Einschränkung der Anbietpflicht verstoße als unzulässige Bevormundung des Mieters gegen das Recht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit. Außerdem liege ein Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz vor, da das Landgericht gleich zu behandelnde Sachverhalte und Interessenlagen willkürlich unterschiedlich behandelt habe. Hervorzuheben sei insbesondere die Gefahr drohender mehrfacher Eigenbedarfskündigungen innerhalb kurzer Zeit, die durch eine räumlich nicht begrenzte Anbietpflicht ohne erhebliche Beeinträchtigung der Interessen des Vermieters vermindert werden könne. 3. Der Senatsverwaltung für Justiz und dem Präsidenten des Landgerichts Berlin ist gemäß § 53 Abs. 1 VerfGHG Gelegenheit zur Äußerung gegeben worden. Der Präsident des Landgerichts hat in seiner Äußerung vom 27. Juli 2000 die Stellungnahme des Vorsitzenden der 64. Zivilkammer mitgeteilt, derzufolge die Kammer auch bei richtiger räumlicher Zuordnung des ... Wegs nicht anders entschieden hätte; da sie nach den einzelnen Stadtteilen abgegrenzt habe. Der Beteiligte zu 3. hat sich gemäß § 53 Abs. 2 VerfGHG dahingehend geäußert, dass weder ein Gehörsverstoß noch eine Verletzung des Eigentumsgrundrechts vorliege, der Beschwerdeführer vielmehr mit Argumenten, die das Landgericht gewürdigt und mit den Belangen des Beteiligten abgewogen habe, eine dritte Instanz zu eröffnen versuche. II. 1. Gegen die Zulässigkeit der Verfassungsbeschwerde bestehen keine durchgreifenden Bedenken, soweit sie sich gegen das Urteil des Landgerichts Berlin vom 21. September 1999 richtet. Allerdings ist die nach Erschöpfung des Rechtswegs fristgerecht erhobene Verfassungsbeschwerde mit der Rüge einer Verletzung des Grundrechts auf Wohnraum aus Art. 28 Abs. 1 Satz 1 VvB unzulässig. Der Verfassungsgerichtshof hat bisher dahinstehen lassen, ob Art. 28 Abs. 1 Satz 1 VvB ein mit der Verfassungsbeschwerde rügefähiges subjektives Recht begründet und in welchem Verhältnis diese Vorschrift zu dem bundesrechtlich geordneten bürgerlichen Recht steht, welchem Herausgabeansprüche nicht fremd sind (Beschluss vom 22. Mai 1996 - VerfGH 34/96 - LVerfGE 4, 62 ). Die Frage bedarf auch im vorliegenden Verfahren keiner abschließenden Entscheidung. Denn Art. 28 Abs. 1 Satz 1 VvB könnte jedenfalls subjektivrechtlich - über seine Qualität als Programmsatz hinaus - allenfalls vor Obdachlosigkeit schützen. Er begründet jedoch weder ein allgemeines Behaltensrecht für eine bestimmte bezogene Wohnung noch - jenseits der Obdachlosigkeit - einen sonstigen Anspruch eines einzelnen Bürgers (Beschluss vom 22. Mai 1996, a.a.0., m. w. N.). Dem Vortrag des Beschwerdeführers lässt sich zudem keine den Darlegungserfordernissen der §§ 49 Abs. 1, 50 VerfGHG genügende Rüge der Verletzung von in der Beschwerdeschrift nicht ausdrücklich genannten Rechten der Verfassung von Berlin entnehmen. Insbesondere genügt die Bezugnahme in der Beschwerdeschrift auf "rechtliche Ausführungen" in dem an das Landgericht gerichteten Schriftsatz vom 7. September 1999 "zur Begründung der Verfassungsbeschwerde" nicht für die Darlegung einer Verletzung von Art. 15 Abs. 5 Satz 2 VvB. Zwar muss diese Bestimmung für die Rüge eines Verstoßes gegen den Verfassungsgrundsatz, dass niemand seinem gesetzlichen Richter entzogen werden darf, nicht ausdrücklich benannt werden, jedoch muss sich aus dem Vorbringen die Möglichkeit einer Verletzung dieses Grundrechts zumindest konkludent mit hinreichender Deutlichkeit ergeben (vgl. Beschlüsse vom 19. Oktober 1995 - VerfGH 23/95 - LVerfGE 3, 99 und vom 17. Dezember 1997 - VerfGH 112/96 -LVerfGE 7, 49 ). Dies ist hier nicht der Fall. Die Beschwerdeschrift und der innerhalb der Frist des § 51 Abs. 1 Satz 1 VvB eingegangene Schriftsatz vom 18. November 1999 enthalten keinerlei Anhaltspunkte dafür, dass sich der Beschwerdeführer wegen der Nichteinholung eines Rechtsentscheids durch das Landgericht gemäß § 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO in seinem Grundrecht auf den gesetzlichen Richter verletzt sieht. Lediglich in dem Schriftsatz vom 7. September 1999 hat der Beschwerdeführer angemerkt, die erkennende Kammer des Landgerichts würde mit einer Entscheidung, wonach nur das Freiwerden von Wohnungen im gleichen Haus maßgebend sein soll, einen von einem Urteil der 67. Kammer des Landgerichts Berlin (MM 1994, 21) massiv abweichenden bzw. entgegengesetzten Standpunkt vertreten, "weswegen diesseits die Einholung eines Rechtsentscheides ggf. für erforderlich gehalten wird." Die pauschale Bezugnahme auf den als Anlage zur Verfassungsbeschwerde eingereichten, diese Formulierung enthaltenden Schriftsatz aus dem Ausgangsverfahren genügt nicht der mit dem Merkmal "bezeichnen" in § 50 VerfGHG verlangten, aus sich heraus verständlichen und hinreichend deutlichen Darlegung der Möglichkeit einer Verletzung dieses Grundrechts (zu den Darlegungserfordernissen vgl. Beschlüsse vom 7. September 1994 - VerfGH 69/94 - LVerfGE 2, 64 und vom 11. Januar 1995 - VerfGH 81/94 - LVerfGE 3, 3 ). Soweit sich der Beschwerdeführer ("hilfsweise") gegen das Urteil des Amtsgerichts Neukölln wendet, ist die Verfassungsbeschwerde unzulässig, weil ihre Begründung insoweit nicht den Erfordernissen des § 50 VerfGHG entspricht. Der Verfassungsbeschwerdeschrift und dem Schriftsatz vom 18. November 1999 lässt sich nichts Konkretes dazu entnehmen, dass und warum der Beschwerdeführer durch dieses Urteil in einem seiner in der Verfassung von Berlin enthaltenen Rechte verletzt sein könnte. Die bloße Aufzählung einer Reihe von Verfassungsartikeln genügt nach ständiger Rechtsprechung des Verfassungsgerichtshofs der gesetzlichen Begründungspflicht nicht (vgl. Beschluss vom 25. März 1999 - VerfGH 84/98 - JR 2000, 233 m. w. N.). 2. Soweit die Verfassungsbeschwerde danach zulässig ist, erweist sie sich als unbegründet. a) Das Recht des Beschwerdeführers auf rechtliches Gehör (Art. 15 Abs. 1 VvB) ist nicht verletzt. Der Grundsatz des rechtlichen Gehörs ist eine Folgerung aus dem Rechtsstaatsgedanken für das Gebiet des gerichtlichen Verfahrens. Art . 15 Abs. 1 VvB garantiert den an einem gerichtlichen Verfahren Beteiligten, dass sie Gelegenheit erhalten, sich zu dem einer Entscheidung zugrunde liegenden Sachverhalt und zur Rechtslage vor Erlass einer Entscheidung zu äußern; er verbietet demnach zugleich, einer gerichtlichen Entscheidung Tatsachen und Beweisergebnisse zugrunde zu legen, zu denen den Verfahrensbeteiligten zuvor keine Äußerungsgelegenheit gegeben wurde (vgl. z. B.: Beschlüsse vom 20. August 1997 - VerfGH 46/97 - LVerfGE 7, 19 und vom 16. Dezember 1998 - VerfGH 103/97 - JR 2000, 101 f.). Vorliegend hat das Landgericht seiner Entscheidung ohne vorherige Äußerungsmöglichkeit der Beteiligten irrtümlich eine evident unrichtige Tatsache - Lage des ... Wegs in Berlin-Reinickendorf - zugrunde gelegt. Eine gerichtliche Entscheidung darf jedoch nur dann wegen Verstoßes gegen Art. 15 Abs. 1 VvB aufgehoben werden, wenn nicht ausgeschlossen werden kann, dass die Anhörung des Beteiligten zu einer anderen, ihm günstigeren Entscheidung geführt hätte; nur dann beruht die Entscheidung darauf, dass der Beteiligte nicht gehört wurde (vgl. BVerfGE 13, 132 , 28, 17 ). Die Entscheidung des Landgerichts beruht nicht auf der fehlerhaften Lokalisierung der Örtlichkeit der Alternativwohnung, weil das Landgericht seine Entscheidung auf die Auffassung gestützt hat, die Anbietpflicht gelte "in Berlin allenfalls nur für einen Einzugsbereich , der in etwa einem Ortsteil entspricht." Da die Wohnung des Beschwerdeführers unstreitig im Ortsteil Rudow des Bezirks Neukölln und die Alternativwohnung in dem - im Übrigen nicht an den vorgenannten Ortsteil angrenzenden - Ortsteil Mariendorf des Bezirks Tempelhof liegt, ist auszuschließen, dass die Kammer - wie auch deren Vorsitzender in seiner Stellungnahme bestätigt hat - in Kenntnis der wirklichen Sachlage eine andere Entscheidung getroffen hätte. b) Art. 23 Abs. 1 VvB ist nicht verletzt, auch wenn man entsprechend der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts zur inhaltsgleichen Eigentumsgewährleistung des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG (grundlegend: BVerfGE 89, 1 = NJW 1993, 2035 f.; s. ferner: BVerfG NJW 1995, 1480 f.; BVerfG NJW 1997, 2377; BVerfG NJW-RR 1999, 1097 = WuM 1999, 449 ) davon ausgeht, dass auch das Besitzrecht des Mieters an der Wohnung als Eigentum im verfassungsrechtlichen Sinne anzusehen ist (offengelassen im Beschluss vom 17. März 1994 - VerfGH 139/93 - LVerfGE 2, 9 ). Demgemäß müssen die Fachgerichte bei der Auslegung und Anwendung des § 564 b Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 2 BGB die durch die Eigentumsgarantie gezogenen Grenzen wahren und die im Gesetz aufgrund verfassungsmäßiger Grundlage zum Ausdruck kommende Interessenabwägung in einer Weise nachvollziehen, die den beiderseitigen Eigentumsschutz beachtet und unverhältnismäßige Eigentumsbeschränkungen vermeidet. Bei der Auslegung und Anwendung der genannten mietrechtlichen Vorschriften sind danach von den Zivilgerichten neben den Belangen des Vermieters, seinem Erlangungsinteresse, auch die Belange des Mieters, sein Bestandsinteresse, angemessen zu berücksichtigen, die beiderseitigen Belange gegeneinander abzuwägen und in einen verhältnismäßigen Ausgleich zu bringen (BVerfG, NJW-RR 1999, 1097 ). Die Auslegung des einfachen Gesetzesrechts bleibt aber in erster Linie Sache der hierfür zuständigen Fachgerichte und ist der Überprüfung durch den Verfassungsgerichtshof nur insoweit eröffnet, als eine Verkennung oder grundsätzlich unrichtige Anwendung von Grundrechten in Rede steht (Beschluss vom 25. März 1999, a.a.0., m. w. N.). Demgemäß ist die Schwelle eines verfassungsgerichtlich zu korrigierenden Verstoßes gegen Art. 23 Abs. 1 VvB erst dann erreicht, wenn die Auslegung des einfachen Rechts Auslegungsfehler erkennen lässt, die auf einer grundsätzlich unrichtigen Anschauung von der Bedeutung der Eigentumsgarantie, insbesondere vom Umfang ihres Schutzbereichs, beruhen und auch in ihrer materiellen Bedeutung für den konkreten Rechtsfall von einigem Gewicht sind. Soweit nach einfachem Recht die Belange des Vermieters darauf zu prüfen sind, ob sie einen ernsthaften, vernünftigen und nachvollziehbaren Erlangungswunsch ergeben, kann der Mieter hiernach beanspruchen, dass das Gericht hiergegen gerichteten Einwänden in einer Weise nachgeht, die der Bedeutung und Tragweite seines Bestandsinteresses gerecht wird. Darüber hinaus kann der Mieter nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts verlangen, dass das Gericht bei der Auslegung der Sozialklausel des § 556 a BGB mit den dort enthaltenen unbestimmten Rechtsbegriffen, namentlich des Begriffs der "Härte", Bedeutung und Tragweite seines Bestandsinteresses hinreichend erfasst und berücksichtigt (vgl. BVerfGE 89, 1 ). Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers hält das Urteil des Landgerichts einer Nachprüfung anhand dieser Kriterien stand. Das Gericht ist in seinem Urteil von dem Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe vom 27. Januar 1993 (NJW-RR 1993, 660 = WuM 1993, 105) ausgegangen, demzufolge es dem wegen Eigenbedarfs nach § 564 b BGB berechtigt kündigenden Vermieter zur Vermeidung der Annahme eines rechtsmissbräuchlichen Räumungsbegehrens obliege, dem gekündigten Mieter eine nach Zugang der Kündigung frei gewordene andere Wohnung im selben Hausanwesen zur Anmietung anzubieten, sofern nicht Umstände die Neubegründung eines Mietverhältnisses mit diesem Mieter als unzumutbar erscheinen ließen. Der Umfang der in diesem Rechtsentscheid grundsätzlich anerkannten Anbietpflicht wird in der mietrechtlichen Rechtsprechung und Literatur unterschiedlich beurteilt. Nach einer - wohl vorherrschenden - Meinung werden die Grundsätze des Rechtsentscheids unter Berufung auf die Eigentumsposition des Mieters auf eine im Rahmen des langfristigen personenbezogenen Schuldverhältnisses bestehende Treuepflicht bzw. die Entscheidungsautonomie des Mieters über seine Wohnbedürfnisse auf außerhalb des Hausanwesens liegende Wohnungen des Vermieters übertragen (s. z. B. Barthelmess, Wohnraumkündigungsschutzgesetz - Miethöhegesetz, 5. Aufl. 1995, § 564 b BGB Rn. 71; Eisenhardt, WuM 1997, 476 ; Franke, in: Fischer- Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, § 564 b BGB, Anm. 21 Rnrn. 10 ff.). Von einer anderen Auffassung, die die Herleitung der Anbietpflicht aus der vertraglichen Treuepflicht wegen der vollständigen Auswechselung des Gegenstandes der vertraglich geschuldeten Leistung für problematisch hält, wird die Erstreckung der Anbietpflicht auf sämtliche Häuser des Vermieters innerhalb eines bestimmten räumlichen Bereichs abgelehnt und die Pflicht allenfalls in Bezug auf Wohnungen innerhalb derselben Wohnanlage befürwortet (Grapentin, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. 1999, IV Rn. 76). In der veröffentlichten neueren Rechtsprechung der Zivilgerichte wurde - ohne eine rechtliche Begrenzung hierauf stets zum Ausdruck zu bringen - die Anbietpflicht für in dem selben Hausanwesen, in angrenzenden Doppelhaushälften und Nachbargebäuden liegende Wohnungen bejaht (vgl. z. B.: LG Berlin, GE 1994, 995 und GE 1997, 240; LG Osnabrück, WuM 1998, 318; LG Wuppertal, WuM 1998, 599). Darüber hinaus wurden aber auch Wohnungen der Umgebung (LG Berlin, MM 1993, 394 f.) bzw. der gesamte zur Bedarfsdeckung geeignete Wohnungsbestand eines Vermieters (LG Berlin, NJW-RR 1994, 850 m. w. N.; LG Bochum, WuM 1994, 473 ) in die Anbietpflicht einbezogen. Das im Rahmen des mietrechtlichen Meinungsspektrums bleibende Urteil des Landgerichts lässt keine Auslegungsfehler erkennen, die auf einer grundsätzlich unrichtigen Anschauung von der Bedeutung der Eigentumsgarantie beruhen. Auch ist keine Fehlgewichtung des Bestandsinteresses des Beschwerdeführers erkennbar. Dabei kann - ebenso wie in der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts zu Art. 14 Abs. 1 GG (BVerfG, NJW 1994, 435 f.) - offenbleiben, ob den Vermieter bei verfassungskonformer Auslegung von § 564 a i. V. m. § 242 BGB im Lichte der Eigentumsgarantie überhaupt eine Anbietpflicht trifft. Nimmt man eine derartige Pflicht an, so ist in der räumlich- gegenständlichen Begrenzung der anzubietenden Mietobjekte auf in dem selben Hausanwesen oder der - abstrakt kaum deutlicher als in dem angegriffenen Urteil abgrenzbaren - näheren Umgebung gelegenen Wohnungen kein Verfassungsverstoß zu erkennen. Dieser Auffassung liegt keine Missachtung oder unverhältnismäßige Beschränkung des Bestandsinteresses des Mieters zugrunde, das sich auf das Besitzrecht an der gemieteten Wohnung als dem räumlichen Mittelpunkt freier Entfaltung seiner Persönlichkeit bezieht (vgl. BVerfGE 89, 1 ). Das Landgericht hat zudem in seine Betrachtung einbezogen, dass der Verlust der "angestammten Wohnung" in der Regel nicht nur den Verlust der Räumlichkeiten bewirkt, sondern typischerweise mit weiteren Veränderungen hinsichtlich der sozialen Kontakte und der Infrastruktur - etwa der schwereren Erreichbarkeit von Nachbarn und Freunden, Verlängerung des Weges zur Arbeit, Wechsel von Schule oder Kindergarten - einhergeht, die vom Vermieter maßgeblich abgefangen werden können und müssen, wenn eine Mietwohnung ortsnah zur Verfügung steht. Somit hat es das Bestandsinteresse des Mieters in einer verfassungsrechtlich tragfähigen Weise angemessen berücksichtigt und mit dem einer unbegrenzten Anbietpflicht entgegenstehenden Erlangungsinteresse des Vermieters abgewogen. Der Beschwerdeführer überdehnt die Tragweite des durch die so verstandene Eigentumsgarantie geschützten, auf das Besitzrecht an der Mietwohnung bezogenen Bestandsinteresses des Mieters, wenn er dieses gewissermaßen um einen "überwirkenden Bestandsschutz" für mietvertragliche Beziehungen mit dem bisherigen Vermieter ergänzen möchte. Inwieweit der Gedanke der Missbrauchsabwehr unabhängig hiervon eine von der Auffassung des Landgerichts abweichende Einbeziehung des gesamten Mietwohnungsbestandes eines Vermieters in die Anbietpflicht -gewissermaßen spiegelbildlich zur Berücksichtigung von Alternativwohnungen bei der Beantwortung der Frage, ob eine vermietete Wohnung im Sinne von § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB "benötigt" wird, - nahe legt, kann dahinstehen, da dies eine den Mietgerichten zur Klärung überlassene einfachrechtliche Frage ist. c) Ferner liegt kein Verstoß gegen das Grundrecht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit (Art. 7 VvB) vor. Eine Anwendung dieses Grundrechts kommt nur in Betracht, wenn nicht der Schutzbereich eines anderen spezielleren Grundrechts betroffen ist. Der Beschwerdeführer sucht Schutz davor, dass ihm durch eine gerichtlich für wirksam befundene Kündigung und ein darauf gestütztes Räumungsurteil der Besitz an seiner bisherigen Wohnung als dem räumlichen Lebensmittelpunkt für die Entfaltung der Persönlichkeit entzogen wird. Das Besitzrecht des Mieters und sein Interesse am Erhalt der bisherigen Wohnung fallen nach der dargelegten Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts schon in den Schutzbereich der Eigentumsgarantie. Der Schutzbereich des Rechts auf freie Entfaltung der Persönlichkeit kann nach dieser Judikatur aber in Räumungsprozessen berührt sein, wenn das Mietgericht dem Mieter seine Vorstellungen von angemessenem Wohnraum aufdrängt (vgl. BVerfGE 85, 214 = NJW 1992, 1220 f.; BVerfGE 89, 1 = NJW 1993, 2035 ). Darum geht es hier jedoch nicht. Das Landgericht hat den Umfang der von ihm nach einfachem Gesetzesrecht bejahten Anbietpflicht in Auslegung der gesetzlichen Bestimmungen und Abwägung der Eigentumspositionen von Vermieter und Mieter von vornherein räumlich-gegenständlich begrenzt. Anders als im Falle der Verneinung der Eignung einer - nach einfachrechtlicher Beurteilung - grundsätzlich der Anbietpflicht unterworfenen Wohnung im selben Gebäude zur Erfüllung der Wohnbedürfnisse des Mieters unter Missachtung seiner subjektiven Wünsche (vgl. hierzu BVerfGE 85, 214 = NJW 1992, 1220 f.) wird durch diese Begrenzung der Anbietpflicht nicht in Art. 7 VvB eingegriffen. Sieht man das Besitzrecht des Mieters nicht durch die Eigentumsgarantie, sondern durch das Grundrecht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit als geschützt an, so ergeben sich für den Beschwerdeführer jedenfalls keine weitergehenden abwägungserheblichen Rechtspositionen, als zuvor unter b) erörtert. d) Ein Verstoß gegen das Willkürverbot (Art. 10 Abs. 1 VvB) liegt ebenfalls nicht vor. Eine gerichtliche Entscheidung verletzt das mit Art. 3 Abs. 1 GG inhaltsgleiche Willkürverbot nach der Verfassung von Berlin nur dann, wenn die Entscheidung unter keinem denkbaren Aspekt rechtlich vertretbar ist und sich daher der Schluss aufdrängt, sie beruhe auf sachfremden Erwägungen. Die fehlerhafte Auslegung eines Gesetzes allein ist noch nicht in diesem Sinne "willkürlich". Willkür im hier maßgeblichen Sinne liegt erst dann vor, wenn die Sach- oder Rechtslage in krasser Weise verkannt worden ist, d. h. wenn bei objektiver Würdigung der Gesamtumstände der Auslegung bzw. Sachverhaltsdarstellung die Annahme geboten ist, die vom Gericht vertretene Auffassung sei im Bereich des schlechthin Abwegigen anzusiedeln (vgl. Beschlüsse vom 20. August 1997 - VerfGH 46/97 - LVerfGE 7, 19 und vom 16. Dezember 1998 - VerfGH 103/97 - JR 2000, 101 m. w. N., st. Rspr.). Das angegriffene Urteil lässt derartige Mängel nicht erkennen. Die von dem Landgericht im Einklang mit einem auch in Teilen der Rechtsprechung und Literatur zu verzeichnenden Verständnis des Bestandsinteresses angenommene und näher begründete Begrenzung der Anbietpflicht ist jedenfalls nicht rechtlich unvertretbar und damit nicht willkürlich. Das Landgericht hat den Gesichtspunkt des Freiwerdens einer Alternativwohnung überhaupt und in einer Weise berücksichtigt, welche den Belangen des Mieters Rechnung trägt (vgl. zu diesem Erfordernis: BVerfG, NJW 1991, 157 und 2273 f.), ihnen allerdings nicht in dem weitest möglichen Umfang nachkommt. Es kann dahingestellt bleiben, ob die Auffassung des Landgerichts im Einzelnen zu überzeugen vermag. Darauf kommt es in diesem Zusammenhang nicht an, weil das eine Frage des einfachen Rechts ist, die sich der Beurteilung des Verfassungsgerichtshofs entzieht. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 33 f. VerfGHG. i Dieser Beschluss ist unanfechtbar.