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Beschluss

58/01

Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin, Entscheidung vom

ECLI:DE:VERFGBE:2001:1115.58.01.0A
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Tenor
Die Verfassungsbeschwerde wird zurückgewiesen. Das Verfahren ist gerichtskostenfrei. Auslagen werden nicht erstattet.
Entscheidungsgründe
Die Verfassungsbeschwerde wird zurückgewiesen. Das Verfahren ist gerichtskostenfrei. Auslagen werden nicht erstattet. I. 1. Durch notarielle Erklärung vom 21. März 1985 teilte der Eigentümer des mit einem Wohnhaus bebauten Grundstücks H.straße in Berlin-Neukölln gemäß § 8 WEG das Eigentum an dem Grundstück in 26 Miteigentumsanteile in der Weise, dass mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer in sich abgeschlossenen Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken bestimmten Räumen in einer in der Erklärung im Einzelnen bezeichneten Weise verbunden ist. In § 8 Abs. 1 der zu der Erklärung gehörenden Gemeinschaftsordnung wurde zugleich bestimmt, dass die Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums tragen, soweit in dieser Gemeinschaftsordnung keine abweichenden Bestimmungen enthalten sind. Die Aufteilung wurde am 10. April 1985 in das Grundbuch eingetragen. Die Eigentümer der dadurch auf dem genannten Grundstück entstandenen Teileigentums- und Wohnungseigentumsrechte änderten durch notarielle Vereinbarung vom 28. April 1992 wegen Entstehens dreier weiterer Wohnungen durch Dachraumausbau die vorgenommene Aufteilung dahin, dass die Zahl der mit Sondereigentum an einer in sich abgeschlossenen Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken bestimmten Räumen verbundenen Miteigentumsanteile unter entsprechender Reduzierung der Anteilsgröße nunmehr auf 29 erhöht wurde. Zu den durch Eintragung dieser Aufteilung ins Grundbuch entstandenen neuen Miteigentumsanteilen gehört auch ein Miteigentumsanteil von 647/10000, der mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 29 bezeichneten, ca. 136,89 m² großen 6-Zimmer-Wohnung im Dachgeschoss des Quergebäudes verbunden ist. Diesen Miteigentumsanteil erwarb die Beschwerdeführerin durch notariellen Kaufvertrag vom 27. Juli 1992, Auflassung und Grundbucheintragung im August 1993 vom bisherigen Eigentümer. Am 11. Mai 1998 beschloss die Wohnungseigentümerversammlung, eine Liquiditätsumlage von 20.000,00 DM sowie eine Sonderumlage von ca. 25.000,00 DM für die Instandsetzung des Daches im Flachdachbereich zu erheben und beide Beträge entsprechend den Miteigentumsanteilen laut Teilungserklärung umzulegen. Daraufhin beantragte die Beschwerdeführerin beim Amtsgericht Neukölln, diese Beschlüsse insoweit für unwirksam zu erklären, als ihr das Wohnungseigentum Nr. 29 betreffender Miteigentumsanteil an der Umlage beteiligt worden sei. Zur Begründung führte sie aus, dass der betreffende Dachraum noch nicht als Wohnung ausgebaut sei, sondern als Abstellraum und Werkstatt benutzt werde. Ihr im Grundbuch eingetragenes Wohnungseigentum an diesem Dachraum sei deshalb noch gar nicht entstanden. Außerdem habe sie sich in ihrem Kaufvertrag verpflichtet, erst vom Tage des Bezugs der Wohnung an das Wohngeld an den Verwalter zu zahlen. Durch Beschluss vom 14. Dezember 1998 wies das Amtsgericht den Antrag mit der Begründung zurück, die Beteiligung sämtlicher Wohnungseigentumsrechte an den Kosten der laufenden Bewirtschaftung und der Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums ergebe sich aus § 8 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung. Die Erwägung, dass es sich bis zu einem Ausbau der Räume zu Wohnzwecken tatsächlich nicht um eine Wohnung handele und deshalb eine Kostenbeteiligung ausgeschlossen sei, finde darin keinen Anhaltspunkt. Auch Billigkeitsgesichtspunkte geböten kein anderes Ergebnis. Die im Kaufvertrag getroffene Regelung über die Zahlung des Wohngeldes betreffe nur das Verhältnis der Parteien des Kaufvertrages zueinander und könne zu keiner Freistellung der Käuferin von den Verpflichtungen gegenüber der Gemeinschaft führen. Die sofortige Beschwerde gegen diese Entscheidung wurde vom Landgericht Berlin durch Beschluss vom 15. Oktober 1999 zurückgewiesen. Zur Begründung führte das Landgericht aus, dass die Einheit Nr. 29 als Wohnungseigentum mit der Anlegung des Wohnungsgrundbuches entstanden sei. Auf Ausbau, Nutzung und Nutzbarkeit des das Sondereigentum bildenden Raums komme es nicht an. Mangels einer abweichenden Regelung in der Vereinbarung vom 28. April 1992 verbleibe es deshalb bei dem in der Teilungserklärung vom 21. März 1985 enthaltenen Grundsatz, dass alle Einheiten an den Kosten des Gemeinschaftseigentums im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu beteiligen seien. Der später geschlossene Kaufvertrag entfalte nur Wirkung zwischen den daran beteiligten Parteien. Eine Beteiligung der Einheit Nr. 29 an den Sonderumlagen für die Herstellung der Liquidität und der Reparatur des Daches sei auch interessengerecht. Mit der weiteren sofortigen Beschwerde gegen diese Entscheidung wiederholte die Beschwerdeführerin ihre Auffassung, bei den unausgebauten Dachgeschossräumen handele es sich nicht um Wohnungseigentum. Jedenfalls könne die Kostenregelung der Teilungserklärung nur nach Treu und Glauben angewandt werden. Der vorliegende Fall müsse ebenso behandelt werden wie der Fall einer aus mehreren Gebäuden bestehenden Eigentumswohnanlage, bei der eines der Gebäude noch gar nicht vorhanden sei. Durch Beschluss vom 17. Januar 2001 wies das Kammergericht auch die sofortige weitere Beschwerde zurück. Mit der Vereinbarung vom 28. April 1992 und der Eintragung der Änderung der Aufteilung im Wohnungsgrundbuch sei gemäß §§ 3 und 4 WEG Wohnungseigentum einschließlich des Sondereigentums an der Einheit Nr. 29 begründet worden. Bereits dadurch werde die Verpflichtung des jeweiligen Eigentümers dieser Einheit zur Lasten- und Kostentragung nach § 16 Abs. 2 WEG ausgelöst. Zwar werde in der Literatur für Fälle, in denen ein Bauträger die Herstellung von Eigentumswohnungen in mehreren Bauabschnitten geplant und zunächst lediglich den ersten Bauabschnitt abgeschlossen habe, die Auffassung vertreten, Erwerber von Wohnungen des noch nicht abgeschlossenen Bauabschnitts hätten nur ein Anwartschaftsrecht auf Einräumung des Sondereigentums und seien von den Pflichten aus § 16 Abs. 2 WEG befreit. Im Unterschied dazu habe sich die Beschwerdeführerin jedoch in eine bestehende Eigentümergemeinschaft eingekauft, der Miteigentümer mit in der Teilungserklärung genau festgelegten Miteigentumsanteilen angehörten. In einem derartigen Fall könne es nicht darauf ankommen, dass die von der Beschwerdeführerin erworbene Einheit noch nicht zu Wohnzwecken ausgebaut sei. 2. Mit der Verfassungsbeschwerde gegen die genannten gerichtlichen Beschlüsse rügt die Beschwerdeführerin einen Verstoß gegen Art. 10 Abs. 1, Art. 15 Abs. 1 und Art. 23 Abs. 1 Satz 1 der Verfassung von Berlin - VvB -. Der Anspruch auf rechtliches Gehör sei dadurch verletzt, dass alle drei Gerichte über die Rechtsausführungen der Beschwerdeführerin zur Problematik der nicht fertiggestellten bzw. noch nicht einmal begonnenen Errichtung von Wohnungseigentum hinweggegangen seien bzw. sie umgangen hätten. Das Landgericht habe sich für seine Auffassung zu Unrecht auf eine Entscheidung berufen, die gerade eine entgegengesetzte Rechtsmeinung vertrete. Das Kammergericht habe die Begründung der sofortigen Beschwerde in allen wesentlichen Punkten nicht zur Kenntnis genommen, jedenfalls aber nicht erwogen. Dies folge daraus, dass im Beschluss mit keinem Wort auf die Rechtsausführungen der Beschwerdeführerin eingegangen, sondern die rechtliche Problematik mit der Behandlung von neben der Sache liegenden Rechtsfragen umgangen werde. Auch über den Vortrag der Beschwerdeführerin zu der in ihrem Kaufvertrag getroffenen Vereinbarung mit dem Verkäufer seien Landgericht und Kammergericht hinweggegangen, obwohl der Verkäufer dabei in Vertretung aller Eigentümer gehandelt habe. Die Gerichte hätten zugleich das Grundrecht auf Eigentum verletzt, indem sie der Beschwerdeführerin eine nach der gesetzlichen Regelung nicht vorgesehene, erhebliche finanzielle Belastung auferlegt hätten. Außerdem verstoße es gegen das Gleichbehandlungsgebot, dass das noch nicht errichtete und noch nicht einmal begonnene Wohnungseigentum der Beschwerdeführerin mit den bereits errichteten und auch bewohnbaren Eigentumswohnungen der Wohnungseigentümergemeinschaft gleichgesetzt werde. II. Die Verfassungsbeschwerde ist zulässig, jedoch unbegründet. Die Beschwerdeführerin ist durch die von ihr angegriffenen Beschlüsse nicht in den von ihr geltend gemachten, in der Verfassung von Berlin enthaltenen Rechten verletzt. 1. Aus der in Art. 15 Abs. 1 VvB enthaltenen verfassungsrechtlichen Verbürgung des rechtlichen Gehörs folgt zunächst, dass ein Gericht die Ausführungen der Verfahrensbeteiligten zur Kenntnis zu nehmen und bei seiner Entscheidung in Erwägung zu ziehen hat (vgl. Beschluss vom 16. November 1995 - VerfGH 48/94 - LVerfGE 3, 113 ). Das heißt jedoch nicht, dass das Gericht sich in den schriftlichen Entscheidungsgründen mit jedem Einzelvorbringen auseinandersetzen muss. Vielmehr ist grundsätzlich davon auszugehen, dass ein Gericht das von ihm entgegengenommene Vorbringen der Beteiligten auch zur Kenntnis genommen und in Erwägung gezogen hat. Der Verfassungsgerichtshof kann nur dann feststellen, dass ein Gericht seine Pflicht, den Vortrag der Parteien zur Kenntnis zu nehmen und zu erwägen, verletzt hat, wenn sich dies aus den Umständen des einzelnen Falles eindeutig ergibt (vgl. Beschluss vom 22. Mai 1997 - VerfGH 34/97 - LVerfGE 6, 80 ; st. Rspr.). Ein derartiger Fall ist hier nicht gegeben. Landgericht und Kammergericht haben zu der von der Beschwerdeführerin in den Mittelpunkt ihrer Rechtsausführungen gestellten Frage, ab wann Wohnungseigentum in dem Sinne vorliege, dass eine Beteiligung an den Gemeinschaftskosten gemäß § 16 Abs. 2 WEG zu erfolgen hat, in den Entscheidungsgründen eindeutig Stellung genommen. Dagegen, dass sie sich der Rechtsauffassung der Beschwerdeführerin insoweit nicht angeschlossen haben, ohne sich mit jeder Einzelheit der dafür ins Feld geführten Gründe ausdrücklich auseinanderzusetzen, schützt der Anspruch auf rechtliches Gehör nicht. Ob die Auslegung des materiellen Rechts zutreffend ist oder nicht, hat der Verfassungsgerichtshof in diesem Zusammenhang nicht zu prüfen. Das gilt auch für die Fragen, ob Rechtsprechung und Literatur zutreffend verarbeitet oder fehlerhaft interpretiert wurden und wie der Kaufvertrag vom 27. Juli 1992 auszulegen war. 2. Im Rahmen der Rüge, das in Art. 10 Abs. 1 VvB enthaltene Recht auf Gleichheit vor dem Gesetz sei verletzt, kann der Verfassungsgerichtshof die Entscheidungen anderer Gerichte ebenfalls nur in engen Grenzen überprüfen. Ein Verstoß gegen dieses Grundrecht liegt nicht schon vor, wenn die Auslegung oder Anwendung des einfachen Rechts Fehler enthält. Hinzukommen muss vielmehr, dass die Entscheidung sachlich schlechthin unhaltbar und deshalb objektiv willkürlich ist. Das ist nur dann der Fall, wenn sie unter keinem denkbaren Aspekt rechtlich vertretbar ist und sich daher der Schluss aufdrängt, dass sie auf sachfremden Erwägungen beruht. Davon kann nicht gesprochen werden, wenn sich das Gericht eingehend mit der Rechtslage beschäftigt hat und seine Schlussfolgerungen nicht jedes sachlichen Grundes entbehren (vgl. Beschluss vom 20. August 1997 - VerfGH 46/97 - LVerfGE 7, 19 ; st. Rspr.). So liegen die Dinge hier. Landgericht und Kammergericht sind auf die für die rechtliche Beurteilung des Falles einschlägigen Vorschriften und die zu der von der Beschwerdeführerin aufgeworfenen Frage in Betracht kommende Rechtsprechung und Literatur ausdrücklich eingegangen. Amtsgericht und Landgericht haben das Ergebnis dieser Auseinandersetzung zusätzlich anhand von Billigkeitserwägungen überprüft. Dass die Beschwerdeführerin die so gewonnene, übereinstimmende Rechtsauffassung aller drei Instanzen nicht teilt, ist in diesem Zusammenhang unerheblich. 3. Auch das Recht der Beschwerdeführerin auf Eigentum (Art. 23 Abs. 1 Satz 1 VvB) ist nicht verletzt. Selbst eine nach einfachem Recht möglicherweise fehlerhafte und den widerstreitenden Interessen der Beteiligten nicht hinreichend gerecht werdende gerichtliche Entscheidung begründet nicht in jedem Fall eine Verletzung des Eigentumsgrundrechts. Dieses wäre vielmehr nur dann verletzt, wenn die gerichtliche Entscheidung auf einer grundsätzlich unrichtigen Anschauung von der Bedeutung und Reichweite des Grundrechts beruht. Davon kann hier keine Rede sein. Die angegriffenen Entscheidungen beruhen auf einer bestimmten Auslegung des § 16 Abs. 2 WEG, der eine nach Art. 23 Abs. 1 Satz 2 VvB grundsätzlich verfassungsgemäße Bestimmung von Inhalt und Schranken des Wohnungseigentums normiert. Das zum Eigentumsrecht der Beschwerdeführerin gehörende Recht zum Ausbau der im Dachgeschoss liegenden Einheit Nr. 29 zu Wohnzwecken bleibt von dieser Auslegung unberührt. Durch die Nichtwahrnehmung dieses Rechts möglicherweise entstehende steuerliche Nachteile könnten allenfalls zu Bedenken gegen die steuerliche Veranlagung führen, nicht aber auf die Beurteilung der zivilrechtlichen Verbindlichkeiten einwirken. Entgegen dem Vortrag der Verfassungsbeschwerde kann auch nicht davon ausgegangen werden, dass durch die Einheit Nr. 29 keinerlei Gemeinschaftskosten entstehen, die eine Anwendung des § 16 Abs. 2 WEG rechtfertigen könnten. Vielmehr hat das Landgericht festgestellt, dass diese Einheit bereits jetzt diverse Kosten wie Versicherungs- und Verwaltungskosten verursacht und dass die Sanierung des im Gemeinschaftseigentum stehenden Flachdachs auch ihr zugute kommt. Dem ist die Beschwerdeführerin nicht substantiiert entgegengetreten. Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 33, 34 VerfGHG. Dieser Beschluss ist unanfechtbar.