124/01, 124 A/01

Leitsatz: 1. Unter den Schutz der Eigentumsgarantie fallen im Bereich des Privatrechts grundsätzlich die vermögenswerten Rechte, die der Berechtigte nach der Rechtsordnung nach eigenverantwortlicher Entscheidung zu seinen privaten Nutzen ausüben darf (vgl BVerfG, 1991-01-09, 1 BvR 929/89, BVerfGE 83, 201 ). 2. Ob das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung auch als Eigentum iSv Verf BE Art 23 Abs 1 S 1 angesehen werden muss (so das BVerfG zu GG Art 14 Abs 1 S 1; vgl BVerfG, 1993-05-26, 1 BvR 208/93, BVerfGE 89, 1 ), braucht nicht entschieden zu werden. Denn vorliegend handelt es sich nicht um einen üblichen Mietvertrag bei dem sich Mietzins und Wohnnutzung in etwa ebenbürtig gegenüberstehen, sondern um einen außergewöhnlichen Vertrag, mit dem der frühere Vermieter dem Mieter im Wege der vorweggenommenen Erbfolge durch Vereinbarung einer unverhältnismäßig günstigen Miete und durch Ausschluss der Mieterhöhung für einen längeren Zeitraum einen wirtschaftlichen Vorteil, der ein vermögenswertes Recht darstellt, zukommen lassen wollte. 3. Bei der Auslegung und Anwendung der mietrechtlichen Vorschriften sind deshalb von den Zivilgerichten neben den Belangen des Vermieters, seinem Erlangungsinteresse (BGB § 564b Abs 1 und 2 F: 1996-02-21), auch die Belange des Mieters, sein Bestandsinteresse (BGB § 556a Abs 1 S 1 F: 1990-05-17), angemessen zu berücksichtigen, die beiderseitigen Belange gegeneinander abzuwägen und in einen verhältnismäßigen Ausgleich zu bringen (vgl BVerfG, 1999-05-20, 1 BvR 29/99, NJW-RR 1999, 1097 ). 4. Die Auslegung des einfachen Rechts ist der Überprüfung durch den VerfGH nur dann eröffnet, wenn die fachgerichtliche Auslegung Auslegungsfehler erkennen lässt, die auf einer grundsätzlich unrichtigen Anschauung von der Bedeutung der Eigentumsgarantie beruhen. 5. Hier: Die tragende Erwägung des landgerichtlichen Urteils, dass der Beschwerdeführer durch den Auszug "keinen wesentlichen finanziellen Verlust" erleide ist offensichtlich unzutreffend und verstößt gegen das Eigentumsrecht, da die im Wege der vorweggenommenen Erbfolge bis Juli 2004 garantierte, weniger als ein Viertel des marktüblichen Mietzinses betragende Nettokaltmiete nach geltendem Mietrecht auch nach Juli 2004 nur höchstens um 20 vH alle 39 Monate erhöht werden kann und damit in den nächsten 20 Jahren ein vermögenswerter Vorteil in Höhe von DM 250.000 erwächst. Das Urteil des Landgerichts Berlin vom 10. Juli 2001 - 65 S 444/00 - verletzt die Beschwerdeführer zu 1. und 2. in ihrem Grundrecht aus Art. 23 Abs. 1 Satz 1 der Verfassung von Berlin. Das Urteil wird insoweit aufgehoben und die Sache an das Landgericht Berlin zurückverwiesen. Im übrigen wird die Verfassungsbeschwerde zurückgewiesen. Damit erledigt sich zugleich der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung. Das Verfahren ist gerichtskostenfrei. ... I. Die Verfassungsbeschwerde richtet sich gegen ein Berufungsurteil, durch das einer auf Eigenbedarf gestützten Räumungsklage gegen die Beschwerdeführer stattgegeben wurde. Die Klägerin des Ausgangsverfahrens, eine aus 17 Personen bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts, ist seit 1995 Eigentümerin und Vermieterin, die Beschwerdeführer zu 1. und 2. sind seit Februar 1994 Mieter, die Beschwerdeführerin zu 3. seit September 1999 Untermieterin einer in Berlin-Schöneberg im 4. Obergeschoss eines Vorderhauses gelegenen, 142,38 qm großen Altbauwohnung. Die Beschwerdeführer zu 1. und 2. hatten die Wohnung von zwei Voreigentümerinnen der Klägerin, deren eine die Mutter des Beschwerdeführers zu 2. war, gemietet. Im Mietvertrag vom 9. Februar 1994 war eine Kaltmiete von 700 DM vereinbart, die, mit Ausnahme der Betriebskosten, bis zum 1. Juli 2004 nicht erhöht werden durfte. Den Beschwerdeführern zu 1. und 2. war der Einbau einer Gas-Etagenheizung, eines Bades, einer Gäste-Toilette und einer Warmwasserbereitungsanlage sowie das Kacheln und Fliesen der Küche auf eigene Kosten gestattet. Bei Auszug sollten die Beschwerdeführer ggf. berechtigt sein, sich den Zeitwert der vorgenannten Modernisierung vom Nachmieter bzw. Wohnungseigentümer erstatten zu lassen. Die Beschwerdeführer zu 1. und 2. hatten die Wohnung vor Einzug entsprechend der Vereinbarung modernisiert und darüber hinaus sämtliche elektrischen Leitungen verlegt, die Be- und Entwässerungsleitungen erneuert und die Dielen ersetzt. Insgesamt wurde von ihnen dafür ein Betrag von ca. 80.000 DM aufgewandt. Die vereinbarte günstige Wohnungsmiete und der Ausschluss Ihrer Erhöhung bis zum Juli 2004 war Bestandteil einer "vorweggenommenen Erbfolgeregelung" in der Familie des Beschwerdeführers zu 2. und stellte einen Ausgleich dafür dar, dass dessen Bruder in diesem Zusammenhang ein Grundstück übereignet worden war. Die Beschwerdeführer zu 1. und 2. befinden sich bis Ende 2002 in Lesotho/Afrika, wo der Beschwerdeführer zu 2., ein in Berlin vom Schuldienst beurlaubter Lehrer, im Deutschen Entwicklungsdienst tätig ist. Die Klägerin verklagte die Beschwerdeführer am 19. April 2000 vor dem Amtsgericht Schöneberg auf Räumung und Herausgabe der Wohnung, nachdem sie den Mietvertrag zum 31. Mai 2000 wegen Eigenbedarfs ihres damaligen geschäftsführenden Gesellschafters, des Rechtsanwalts L., gekündigt hatte. Rechtsanwalt L. und seine Lebensgefährtin lebten nach ihrem Vortrag seit 1989 im Wedding in einer beengten Hinterhauswohnung in der 4. Etage, die durch Zusammenlegung einer 1- und 1 1/2 -Zimmer-Wohnung entstanden sei, nur über ein kleines Bad ohne getrennte Toilette verfüge, schlecht belichtet und direkt unter einem nicht isolierten Dachstuhl liegend im Winter sehr kalt sei. Zudem befinde sie sich im Einzugsbereich des Flughafens Tegel mit entsprechender Lärmbelästigung. Ihre Wohnung entspreche dem Standard einer Arbeiterwohnung aus der Zeit um 1900. Zwei ihrer Räume seien mit 9 qm und 15,4 qm sehr klein, so dass weder L. als Anwalt noch seine Lebensgefährtin als Lehrerin dort über ein für ihre Zwecke ausreichendes berufliches Arbeitszimmer verfügten. L. wolle seine Wohnung unter anderem auch deswegen aufgeben, weil diese im Hause seiner Anwaltskanzlei liege und er dort von Mandanten häufig außerhalb der Sprechzeiten in der Privatwohnung kontaktiert werde. Er habe den Wunsch, im eigenen Hause zu wohnen, zumal er dort auch die Position des Verwalters bekleide. Die Beschwerdeführer traten der Klage unter anderem wie folgt entgegen: Das Haus habe ursprünglich der Mutter des Beschwerdeführers zu 2. und deren Schwester gehört. Rechtsanwalt L. sei der Steuerberater dieser früheren Eigentümerinnen gewesen. Im Zuge von Erbschaftsregelungen, bei denen er die Schwestern steuerlich beraten habe, habe er diese bewogen, das Haus an ihn und weitere 13 Gesellschafter zu veräußern. Unter Berufung auf die mit den Beschwerdeführern zu 1. und 2. vereinbarte sehr niedrige Miete habe er den Kaufpreis für das Haus, wofür die Beschwerdeführer Zeugenbeweis antraten, um 50.000 DM heruntergehandelt. Er habe bei den Vertragsverhandlungen versichert, dass es sich für die Käufer ausschließlich um eine Geldanlage handele und keiner von ihnen den Bezug einer Wohnung im Hause anstrebe. Rechtsanwalt L. habe bei den Eigentümerinnen damals eine besondere Vertrauensstellung eingenommen, so dass man seinen Angaben vertraut habe, ohne sich vertraglich entsprechend abzusichern. Im Hause seien nach dem Eigentümerwechsel wiederholt Wohnungen frei geworden bzw. durch Dachausbau neu entstanden, mit denen dem Wohnbedarf des Rechtsanwalts L. und seiner Lebenspartnerin hätte entsprochen werden können. So sei namentlich eine unter der streitbefangenen Wohnung gelegene, zunächst baugleiche Wohnung im April 1997 frei gewesen, aber nicht für L. genutzt, sondern durch Umbau vergrößert und im Sommer 1999 gewerblich vermietet worden. Eine weitere Wohnung sei "nach 1997" im zweiten Stock des Vorderhauses rechts frei geworden. Diese Wohnung sei für neue Nutzer in eine 7-Zimmer-Wohnung umgewandelt worden, hätte aber ebenso gut in eine für L. passende 4-Zimmer-Wohnung verwandelt werden können, zumal L. als geschäftsführender Gesellschafter maßgeblichen Einfluss auf das Geschehen im Hause gehabt habe. Auch habe der Mieter im Vorderhaus, 4. Etage links, seinen Auszug aus einer ebenfalls baugleichen Wohnung bis Ende 2001 bereits angekündigt. Die Vereinbarung einer sehr niedrigen Festmiete bis zum 1. Juli 2004 beinhalte konkludent den Verzicht auf eine ordentliche Kündigung. Die niedrige Miete wirke sich infolge der mietrechtlichen Bestimmungen, wonach Erhöhungen nur jeweils im Umfang von maximal 20 % alle drei Jahre zulässig seien, noch lange nach dem 1. Juli 2004 für die Beschwerdeführer zu 1. und 2. günstig aus. Auch der Kaufpreisnachlass von 50.000 DM beinhalte konkludent den Ausschluss einer ordentlichen Kündigung. Der Abschluss des Mietvertrages sei von den ursprünglichen Parteien so gemeint gewesen, dass die Beschwerdeführer zu 1. und 2. lebenslänglich in der Wohnung wohnen bleiben sollten. Nur deswegen hätten sie damals auch die enormen Aufwendungen für die Modernisierung auf sich genommen. Die Klägerin erwiderte; bei dem Kauf des Hauses habe es sich zunächst um ein "finanzielles Projekt" gehandelt. Das Haus habe saniert und modernisiert werden und es hätten dann erhöhte Abschreibungen nach dem Fördergebietsgesetz realisiert werden sollen. Voraussetzung hierfür sei steuerrechtlich gewesen, dass kein Eigentümer in dem Objekt selbst wohne. Also habe daran zunächst auch kein Interesse bestanden. Der Kaufabschlag in Höhe von 50.000 DM falle angesichts eines Gesamtkaufpreises von 3,4 Mio. DM nicht ins Gewicht. Die Wohnung unter derjenigen der Beschwerdeführer sei mit 190 qm zu groß. Sie sei nur vollgewerblich und nicht zu Wohnzwecken zu nutzen. Die Umbauarbeiten hätten schon im Sommer 1996 begonnen. Damals habe L. noch keine neue Wohnung gesucht. Die Dachgeschosswohnungen passten wegen geringer Größe bzw. schlechtem Schnitt nicht zu den Wohnbedürfnisses des L. Von der Wohnung im zweiten Obergeschoss rechts sei das Berliner Zimmer auf Mieterwunsch einer anderen Wohnung zugeschlagen worden, so dass die verbleibende 3-Zimmer- Wohnung für L. nun zu klein sei. Außerdem habe man in beiden Fällen die Wohnung aus Gründen der Steuerersparnis damals nicht als Eigentümer beziehen können. Auf vage Auszugsankündigungen anderer Mieter könne sich die Klägerin nicht verlassen und brauche sie sich daher auch nicht verweisen zu lassen. Die Beschwerdeführer zu 1. und 2. zahlten nur eine Netto-Kaltmiete von 420 DM, während eine solche in Höhe von 1.700 DM angemessen sei. Also hätten sie jährlich eine Ersparnis von ca. 15.000 DM. Dadurch seien die Einbauten längst abgewohnt. Das Amtsgericht wies die Klage durch Urteil vom 9. August 2000 ab. Der Umzugswunsch des L. sei vorliegend bereits schwer nachvollziehbar. Es sei verständlich, eine unzulängliche Unterkunft aufzugeben und die Freizeit fern der eigenen Anwaltskanzlei verbringen zu wollen, aber es sei nicht verständlich, dass L. gerade in ein von ihm verwaltetes Haus ziehen wolle, wo, wie dem Gericht aus einer Vielzahl von Rechtsstreitigkeiten bekannt sei, von einer größeren Mehrheit von Mitbewohnern eine eher ablehnende bis feindselige Haltung gegenüber L. eingenommen werde. Dies könne aber letztlich dahinstehen. Jedenfalls habe L. seinen Wohnbedarf in einer auch die Interessen der Beschwerdeführer berücksichtigenden Weise durch Einzug in die unter der Wohnung der Beschwerdeführer liegenden, derzeit gewerblich genutzten Wohnung decken können. Dazu sei er auch verpflichtet gewesen. Es müsse von L. verlangt werden, dass er in einem gewissen Umfange einen in überschaubarer Zukunft sich abzeichnenden Eigenbedarf auch vorausschauend berücksichtige. Es hätte ihm daher freigestanden, bereits im Jahre 1999 den jetzt geltend gemachten Eigenbedarf zu erkennen und durch die vorgenannte Wohnung zu befriedigen. Das zeitliche Zusammenfallen der Neuvermietung mit der Absendung des Kündigungsschreibens mache dieses unwirksam. Daher bedürfe es vorliegend auch keiner Erörterung, ob sich aus den hier ganz eigenen Umständen bei Mietvertragsabschluss in besonderer Weise eine eigentümerähnliche Stellung der Beschwerdeführer zu 1. und 2. manifestiert habe. Gegen dieses Urteil legte die Klägerin Berufung ein. Sie wiederholte den Vortrag erster Instanz. Das soziale Umfeld der bisherigen Wohnung von Rechtsanwalt L. verschlechtere sich ständig. Das Amtsgericht habe ignoriert, dass die Wohnung unter der streitbefangenen mit 190 qm für L. zu groß, ihr Umbau zu gewerblichen Zwecken schon 1996 begonnen worden sei, Eigenbedarf nicht schon "vier Jahre im voraus" gekannt werden müsse und auf Klägerseite wegen der höheren Miete gerade an einer gewerblichen Vermietung auch Interesse bestanden habe. Es sei anerkannt, dass ein Vermieter sich nicht auf eine Alternativ-Wohnung verweisen lassen müsse, die als Gewerberaum wesentlich höhere Miete erziele. Der Kaufpreisnachlass in Höhe von 50.000 DM werde bestritten. Die Beschwerdeführer erwiderten, die Klägerin des Ausgangsverfahrens hätte das vom Amtsgericht als Ersatzwohnung angesehene Appartement zwei Jahre lang leer stehen lassen, bevor sie es im Sommer 1999 vermietet hätte. Auch sei diese Wohnung nicht wesentlich größer als die streitbefangene. Durch Urteil vom 10. Juli 2001 gab das Landgericht Berlin nach Anhörung der Lebensgefährtin von Rechtsanwalt L. als Zeugin zur Frage des Eigenbedarfs der Berufung der Klägerin statt. Die Beschwerdeführer wurden als Gesamtschuldner verurteilt, die Wohnung zu räumen und an die Klägerin geräumt herauszugeben. Ihnen wurde eine Räumungsfrist bis zum 28. Februar 2002 gewährt, die später auf ihren Antrag bis zum 23. April 2002 verlängert wurde. Der Eigenbedarf der Klägerin sei nachvollziehbar mit den unzulänglichen Wohnverhältnissen des Gesellschafters L. begründet und bewiesen worden. Die Eigenbedarfskündigung sei auch nicht bis zum 1. Juli 2004 ausgeschlossen gewesen. Dem Mietvertrag könne ein Verzicht auf das Kündigungsrecht nicht entnommen werden, und zwar auch dann nicht, wenn man den Vortrag der Beschwerdeführer unterstelle, dass der Klägerin bei Erwerb des Hauses der Kaufpreis im Hinblick auf die mit den Beschwerdeführern zu 1. und 2. vereinbarte geringe Miete reduziert worden sei. Gleiches gelte für die Äußerung des geschäftsführenden Gesellschafters der Klägerin bei Vorgesprächen zum Abschluss des Kaufvertrages, die Käufer hätten sämtlich kein Eigeninteresse an der Wohnung. Dass im Kaufvertrag kein Kündigungsverzicht aufgenommen wurde, gehe zu Lasten der Beschwerdeführer. Die Klägerin habe im Jahre 1994 einen Wohnbedarf ihres geschäftsführenden Gesellschafters nicht voraussehen müssen. Die Beschwerdeführer könnten die Eigentümer auch nicht auf eine Suche auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt verweisen. Denn der Wunsch des Eigentümers, in der eigenen Mietwohnung zu wohnen, stelle ein berechtigtes Interesse dar. Vorliegend sei der Ausspruch der Kündigung auch nicht deswegen rechtsmissbräuchlich, weil eine andere Wohnung zur Verfügung gestanden habe, die den Bedarf der Klägerin angemessen und zumutbar habe decken können. Die Wohnung unter der streitbefangenen sei gewerblich genutzt und als solche auch schon vor 1999 "gewidmet gewesen". Die Klägerin sei nicht verpflichtet, eine Umwidmung vorzunehmen. Sie habe unbestritten vortragen können, dass mit der unter der Wohnung der Beschwerdeführer liegenden Wohnung ein deutlich höherer Mietzins erzielt werden könne, als dies bei einer Vermietung an Privatleute der Fall sei. Das Verhalten der Klägerin sei daher vernünftig und nachvollziehbar. Hinzu käme, dass die untere Wohnung knapp 50 qm größer als die streitgegenständliche sei und Rechtsanwalt L. diesen zusätzlichen Wohnraum nach seiner Vorstellung nicht benötige. Eine Fläche von knapp 50 qm sei nicht mehr eine nur unwesentlich größere Wohnfläche. Die Wohnungen im Dachgeschoss seien unstreitig entweder kleiner oder größer als die streitgegenständliche. Es sei der Klägerin auch nicht vorzuwerfen, dass sie bei ihrer Planung eine für ihren geschäftsführenden Gesellschafter passgerechte Wohnung nicht errichtet habe; denn der Dachgeschossausbau sei 1995 erfolgt, als seitens des L. noch kein Wohnbedarf bestanden habe. Die Klägerin sei auch weder verpflichtet, die im Jahre 1997 im 2. Obergeschoss frei gewordene Wohnung jetzt wieder zu teilen, noch verpflichtet, im Erdgeschoss frei gewordene Wohnungen nach den Wünschen des L. zusammen zu legen, zumal hiermit durch Übergangszeiten Mietausfälle verbunden wären. Hinsichtlich der Wohnung des Mieters im 4. Obergeschoss links fehle es an einer konkreten Zusage, die Wohnung tatsächlich aufzugeben. Außerdem hätte die Klägerin in diesem Falle weitere 1 1/2 Jahre warten müssen, was ihr nicht zugemutet werden könne. Es sei auch keine soziale Härte auf seiten der Beschwerdeführer festzustellen. Zwar seien deren Investitionen bei Einzug erheblich gewesen, doch sei im Mietvertrag vereinbart worden, dass die Beschwerdeführer sich den Zeitwert ihrer Einbauten überwiegend bei Auszug vom Nachmieter bzw. dem Wohnungseigentümer erstatten lassen könnten. Also würden die Beschwerdeführer zu 1. und 2. durch den Auszug infolge der getroffenen Investitionen keinen wesentlichen finanziellen Verlust erleiden. Mit der am 8. September 2001 eingegangenen Verfassungsbeschwerde rügen die Beschwerdeführer eine Verletzung ihrer verfassungsmäßigen Rechte auf Eigentum und Gehör vor Gericht nach Art. 23 Abs. 1 und Art. 15 Abs. 1 VvB. Das angegriffene Urteil verstoße gegen Art. 23 Abs. 1 VvB, da das Landgericht vorliegend Tragweite und Bedeutung des verfassungsrechtlichen Eigentumsschutzes für das Besitzrecht der Beschwerdeführer verkannt und insoweit keine verfassungskonforme Abwägung der beiderseitigen Eigentumsinteressen vorgenommen habe. Weder sei der Selbstnutzungswunsch der Klägerin für ihren geschäftsführenden Gesellschafter nachvollziehbar, noch habe das Gericht eine angemessene Prüfung durchgeführt, ob der Wohnungsbedarf ohne die Beanspruchung der streitbefangenen Wohnung hätte gedeckt werden können, noch habe das Gericht die soziale Härte, die in dem Verlust der Wohnung für die Beschwerdeführer läge, ausreichend gewürdigt. Der Selbstnutzungswunsch des geschäftsführenden Gesellschafters sei nicht nachvollziehbar, da nicht verständlich sei, warum seine Freizeit in einem Hause mit ihm ablehnend gesinnten Mitbewohnern besser aufgehoben sein solle als in einer Wohnung in der Nähe seiner Anwaltskanzlei. Die Ernsthaftigkeit des Selbstnutzungswunsches sei vom Gericht nicht ausreichend geprüft worden. Für die Vereinbarung einer Kaufpreisreduzierung wegen der Einnahmeverluste aufgrund eines geringen Mietzinses für die streitbefangene Wohnung sei Zeugenbeweis angeboten worden. Eine solche Vereinbarung stelle sich als Vertrag zugunsten Dritter dar. Die Annahme des Landgerichts, dass einer solchen Vereinbarung ein Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung nicht entnommen werden könne, entbehre einer Begründung. Es sei nicht ersichtlich, dass die Verkäuferinnen einen Kaufpreisnachlass von immerhin 50.000 DM eingeräumt hätten, wenn sie nicht darauf hätten vertrauen dürfen, dass der Beschwerdeführer zu 2. ohne das Risiko von Eigenbedarfskündigungen nach Maßgabe des Mietvertrages die Wohnung werde nutzen können. Auch die Annahme des Gerichts, dass dem Verzicht auf eine Mieterhöhung nicht auch konkludent ein Verzicht auf Mietkündigung entnommen werden könne, lasse eine Begründung vermissen und verkenne, dass unabdingbare Voraussetzung für den Genuss einer niedrigen Miete selbstverständlich sei, dass der Mieter überhaupt in der Wohnung verbleiben könne. Das Gericht habe den Vortrag der Beschwerdeführer übergangen, dass vorliegend ein entsprechender Passus in den Kaufvertrag oder auch nachträglich in den Mietvertrag nicht aufgenommen worden sei, weil Rechtsanwalt L. eine besondere Vertrauensstellung bei den früheren Eigentümerinnen des Hauses eingenommen habe und man nur deswegen von einer zusätzlichen rechtlichen Absicherung abgesehen habe. Die verfehlte Bewertung des Landgerichts verletze das grundrechtlich geschützte Besitzrecht der Beschwerdeführer. Das Landgericht habe sich schließlich im Widerspruch zu der Auffassung des Bundesverfassungsgerichts mit einer lediglich summarischen Ablehnung der vorhandenen Alternativ-Wohnungen begnügt. So habe es nicht berücksichtigt, dass die Wohnung unter der streitbefangenen Wohnung vor deren gewerblicher Vermietung jahrelang leergestanden habe. Nach Aussage der Zeugin habe der Selbstnutzungswunsch des Rechtsanwalts L. auch zu dieser Zeit bereits bestanden. Es sei rechtsmissbräuchlich gewesen, diese bereitstehende Ersatzwohnung nicht für den Eigenbedarf des L. zu nutzen. Dies habe das Gericht verkannt. Es sei weiter auch nicht erkennbar, was sich in der Zeit von 1995 bis 1997 an den Lebensbedingungen des Rechtsanwalts L. und seiner Lebensgefährtin geändert habe. Daher sei nicht nachvollziehbar, warum trotz der unzweifelhaft beengten und in jeder Hinsicht unzulänglichen Unterbringung des Paares zunächst überhaupt kein Wunsch nach Änderung der Wohnverhältnisse bestanden haben solle, nach Vermietung der vorhandenen Alternativ-Wohnung aber dieser Wunsch plötzlich aufgekommen sei, außer, dass ein früherer Selbstnutzungswunsch möglicherweise dazu geführt hätte, die Eigenbedarfskündigung als rechtsmissbräuchlich zu erkennen. Die Nachvollziehbarkeit des Entstehungszeitpunktes des Selbstnutzungswunsches des geschäftsführenden Gesellschafters sei hier verfahrensentscheidend, vom Gericht aber nicht geklärt worden. Bezüglich der Wohnung im 3. Obergeschoss habe das Landgericht übersehen, dass diese vor der Umwidmung in identischer Größe mit der streitbefangenen Wohnung bestanden habe und erst nach ihrem Freiwerden eine Umwidmung erfolgt sei. Ferner sei auch bezüglich der Dachgeschosswohnung vom Gericht die begründungslose und nicht nachvollziehbare Behauptung der Zeugin, ein Selbstnutzungswunsch sei erst nach Errichtung der Dachgeschosswohnungen entstanden und habe daher bei deren Ausgestaltung nicht mehr berücksichtigt werden können, kritiklos übernommen worden. Schließlich sei die Frage der sozialen Härte für die Beschwerdeführer vom Gericht verfehlt gewertet worden. Die Beschwerdeführer zu 1. und 2. bezögen für ihre Tätigkeit beim Deutschen Entwicklungsdienst kein Gehalt, sondern lediglich Unterhaltsgeld. Die Investition von 80.000 DM habe für sie daher eine enorme finanzielle Belastung dargestellt. Es sei auch nicht erklärlich, wie das Gericht begründe, dass die investierten 80.000 DM bereits "abgewohnt worden" seien, denn die Vereinbarung der niedrigen Miete sei ein Ausgleich für das Erbe des Bruders des Beschwerdeführers zu 2. gewesen. Der Hinweis des Gerichts darauf, dass die Beschwerdeführer zu 1. und 2. für Gasetagenheizung, Küche, Bad und Toilette im Umfang des Zeitwerts bei Auszug Entschädigung verlangen könnten, übersehe, dass es sich bei diesen Gegenständen lediglich um einen Teil der Investitionen handele und dass diese Einbauten nach sieben Jahren Nutzzeit einen im Verhältnis zum Gebrauchswert nur relativ geringen Zeitwert aufwiesen, im Falle einer Neuanschaffung jedoch zu erheblichen Kosten führen würden. Das Gericht habe sich weder mit dem plötzlichen Eigenbedarfswunsch des geschäftsführenden Gesellschafters der Klägerin auseinandergesetzt noch mit der Unredlichkeit, die darin bestanden habe, dass er zunächst im Rahmen eines vertrauten und familiären Umgangs mit der Familie des Beschwerdeführers zu 2. die Ursache dafür gesetzt habe, dass der Kündigungsausschluss in keinen der maßgeblichen Verträge Eingang gefunden habe. Insgesamt habe das Gericht das Besitzrecht der Beschwerdeführer nicht ausreichend gewürdigt und damit Tragweite und Bedeutung des Eigentumsschutzes verkannt. Das angegriffene Urteil verletze durch die Oberflächlichkeit seiner Abwägung und durch Außerachtlassen des Vortrags der Beschwerdeführer auch deren Anspruch auf rechtliches Gehör. Es habe die Widersprüchlichkeit des Vortrags der Klägerin bezüglich des Selbstnutzungswunsches des L. und den Gesichtspunkt der sozialen Härte auf seiten der Beschwerdeführer nicht mit der gebotenen Sorgfalt geprüft. Auch sei nur ungenügend auf das Vorliegen der Alternativ-Wohnungen eingegangen worden, obwohl diese zunächst baugleich vorhanden gewesen und erst nachträglich umgestaltet bzw. umgewidmet worden seien. Das Landgericht habe übergangen, dass diese Wohnungen davor zu Wohnzwecken zur Verfügung gestanden hätten. Im Fehlen einer angemessenen Abwägung liege auch ein Gehörsverstoß. II. Die Verfassungsbeschwerde ist unzulässig, soweit diese von der Beschwerdeführerin zu 3. erhoben wird. Aus dem dargelegten Sachverhalt und den vorgetragenen Rügen ergibt sich nämlich nicht hinreichend deutlich die Möglichkeit eines Verstoßes der angegriffenen Gerichtsentscheidung gegen die verfassungsmäßigen Rechte der Beschwerdeführerin zu 3. Die Begründung der Verfassungsbeschwerde stellt in allen ihren Teilen auf die Belange der Beschwerdeführer zu 1. und 2. ab und genügt daher in Bezug auf die Beschwerdeführerin zu 3. nicht den Begründungsanforderungen des § 50 VerfGHG. Im übrigen ist die Verfassungsbeschwerde zulässig und begründet. Das Urteil des Landgerichts Berlin verletzt die Beschwerdeführer zu 1. und 2. in ihrem verfassungsrechtlich garantierten Eigentumsrecht aus Art. 23 Abs. 1 Satz 1 VvB. Es kann zunächst dahinstehen, ob die von den Beschwerdeführern zu 1. und 2. gerügten Ausführungen des Landgerichts in allen Einzelheiten zu überzeugen vermögen. So mag es zweifelhaft sein, ob die Klägerin, die in den bestehenden Mietvertrag als neue Eigentümerin eingetreten ist, diesen Mietvertrag angesichts der besonderen Umstände, die seinem Abschluss zugrunde lagen, dem vertragstreuen Mieter gegenüber überhaupt kündigen durfte und ob der vorgetragene Zeitpunkt der Entstehung des Wohnbedarfs von Rechtsanwalt L. und seiner Lebensgefährtin vorliegend nachvollziehbar ist. Darauf kommt es für die Verfassungsbeschwerde nicht an. Denn dies sind Fragen des einfachen Rechts. Der Verfassungsgerichtshof ist aber keine zusätzliche gerichtliche Instanz, sondern gegenüber den Entscheidungen der Fachgerichte in seinem Prüfungsmaßstab auf die Feststellung von Verfassungsverstößen beschränkt. Die Gestaltung des Verfahrens, die Feststellung und Würdigung des Sachverhalts, die Auslegung des einfachen Rechts und seine Anwendung auf den Einzelfall sind Sache der dafür allgemein zuständigen Gerichte (Beschluss vom 30. Juni 1992 - VerfGH 9/92 - LVerfGE 1, 7 ff.; st. Rspr.). Das Räumungsurteil des Landgerichts greift indessen auch in solche vermögensweite Positionen der Beschwerdeführer zu 1. und 2. ein, die dem besonderen verfassungsrechtlichen Schutz unterliegen. Ob im Rahmen der gängigen Mietverträge das Besitzrecht des Mieters an der Wohnung auch als Eigentum im verfassungsrechtlichen Sinne angesehen werden muss (grundlegend BVerfGE 89, 1 sowie BVerfG NJW 1995, 1480 f.; BVerfG NJW 1997, 2377), ist vom Verfassungsgerichtshof bisher offengelassen worden (vgl. Beschluss vom 17. März 1994 - VerfGH 139/93 - LVerfGE 2, 9 ). Die Frage braucht auch in diesem Falle nicht entschieden zu werden. Denn vorliegend handelt es sich nicht um einen üblichen Mietvertrag, bei dem sich im Rahmen des marktgemäßen Mietzins und Wohnnutzung in etwa ebenbürtig gegenüberstehen, sondern um einen außergewöhnlichen Vertrag, mit dem der frühere Vermieter dem Mieter im Wege der "vorweggenommenen Erbfolge" durch Vereinbarung einer unverhältnismäßig günstigen Miete und durch Ausschluss der Mieterhöhung für einen längeren Zeitraum einen wirtschaftlichen Vorteil zukommen lassen wollte. Ein solcher Vertrag gewährt neben dem Besitz an der Wohnung einen sich Monat für Monat realisierenden Gewinn und stellt daher auch ein vermögenswertes Recht dar, das zum Eigentum im verfassungsrechtlichen Sinne gehört. Unter den Schutz der Eigentumsgarantie fallen im Bereich des Privatrechts grundsätzlich die vermögensweiten Rechte, die der Berechtigte nach der Rechtsordnung gemäß eigenverantwortlicher Entscheidung zu seinen privaten Nutzen ausüben darf (BVerfGE 83, 201 ). Vorliegend sind daher bei der Auslegung und Anwendung von § 564 b Abs. 1 und 2 BGB a. F. einerseits und § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB a. F. andererseits die durch die Eigentumsgarantie gezogenen Grenzen zu wahren und die im Gesetz aufgrund verfassungsmäßiger Grundlagen zum Ausdruck kommende Interessenabwägung in einer Weise nachzuvollziehen, die den beiderseitigen Eigentumsschutz beachtet und unverhältnismäßige Eigentumsbeschränkungen vermeidet. Bei der Auslegung und Anwendung der genannten mietrechtlichen Vorschriften sind danach neben den Belangen des Vermieters, seinem Erlangungsinteresse, auch die Belange des Mieters, sein Bestandsinteresse, angemessen zu berücksichtigen, die beiderseitigen Belange gegeneinander abzuwägen und in einen verhältnismäßigen Ausgleich zu bringen (BVerfG, NJW-RR 1999, 1097 ). Die Auslegung des einfachen Gesetzesrechts bleibt auch hier in erster Linie Sache der zuständigen Fachgerichte und ist der Überprüfung durch den Verfassungsgerichtshof nur insoweit eröffnet, als eine Verkennung oder grundsätzlich unrichtige Anwendung von Grundrechten in Rede steht. Demgemäß ist die Schwelle eines verfassungsgerichtlich zu korrigierenden Verstoßes gegen Art. 23 Abs. 1 VvB erreicht, wenn die Auslegung des einfachen Rechts Auslegungsfehler erkennen lässt, die auf einer grundsätzlich unrichtigen Anschauung von der Bedeutung der Eigentumsgarantie, insbesondere vom Umfang ihres Schutzbereichs beruhen und auch in ihrer materiellen Bedeutung für den konkreten Rechtsfall von einigem Gewicht sind. Der Mieter kann beanspruchen, dass das Gericht seinen Einwänden in einer Weise nachgeht, die der Bedeutung und Tragweite seines Bestandsinteresses gerecht wird. Darüber hinaus darf der Mieter nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts verlangen, dass das Gericht auch bei der Auslegung der Sozialklausel des § 556 a BGB a. F. und namentlich des Begriffs der "Härte" Gewicht und Tragweite seines Bestandsinteresses hinreichend erfasst und berücksichtigt (BVerfGE 89, 1 ). Diesen Maßstäben genügt die Entscheidung des Landgerichts nicht. Der Mietvertrag vom 9. Februar 1994 sieht eine Bruttokaltmiete in Höhe von 700 DM vor und schließt in seiner Anlage die Erhöhung dieser Miete vor dem 1. Juli 2004 aus. Wie von der Klägerin des Ausgangsverfahrens selbst vorgetragen, enthält dieser Kaltmietenbetrag eine Nettokaltmiete von nur 420 DM, während als marktüblich eine Nettokaltmiete von 1.700 DM anzusetzen ist. Daraus folgt, dass der bestehende Mietvertrag den Beschwerdeführern zu 1. und 2. zunächst bis zum Juli 2004 monatlich einen vermögenswerten Vorteil in Höhe von 1.280 DM sichert. Da nach dem geltenden Mietrecht die Miete nach dem Juli 2004 nur höchstens um 20 % alle 39 Monate erhöhbar ist, setzt sich der aus dem Mietvertrag erwachsende Vermögensvorteil auch nach diesem Datum fort. Unter der Voraussetzung des gegenwärtigen Mietrechts und unter der Annahme, dass die nach dem unbestrittenen Vortrag der Klägerin angemessene Miete in Höhe von 1.700 DM konstant bleibt, erwächst den Beschwerdeführern zu 1. und 2. aus dem Mietvertrag seit dem 31. Mai 2000, dem Termin, zu dem gekündigt worden ist, allein bis 2024 ein vermögenswerter Vorteil in Höhe von 250.000 DM, wenn sie das Mietverhältnis selbst oder im Wege einer Untervermietung fortsetzen. Mit der Beendigung des Mietvertrages ist ihnen daher ein Vermögenswert in mindestens dieser Höhe genommen worden. Das Landgericht hat dies entweder nicht erkannt oder bei seiner Abwägung nicht bzw. nicht zutreffend gewürdigt. Es hat vielmehr ausgeführt, die Beschwerdeführer zu 1. und 2. erlitten durch den Auszug "keinen wesentlichen finanziellen Verlust". Damit ist eine tragende Erwägung des landgerichtlichen Urteils offensichtlich unzutreffend. Das Landgericht hat bei Prüfung des Vorliegens einer sozialen Härte nach § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB a. F. lediglich die Frage der gegenwärtigen Ortsabwesenheit der Beschwerdeführer zu 1. und 2. sowie die Frage des Ausgleichs für den Modernisierungsaufwand geprüft. Es hat bei seiner Abwägung die außerordentliche Vermögenseinbuße auf seiten der Beschwerdeführer außer Betracht gelassen und damit deren Eigentumsrecht verletzt. Auch darin, wenn man die Frage, ob die Mutter des Beschwerdeführers zu 2. der Klägerin mit Rücksicht auf die niedrige Miete einen Kaufpreisnachlass in Höhe von 50.000 DM gewährte und ob die Zahlung des Zeitwerts nur für einen Teil der durchgeführten Modernisierungsarbeiten auch den tatsächlichen Gebrauchswert aller Investitionen angemessen berücksichtigt, außer Betracht lässt, erweist sich die vorgenommene Abwägung des Landgerichts als nicht verfassungskonform. Das Gericht hat die abstrakte Wertung der Verfassung auf den vorliegenden Rechtsfall einer Eigenbedarfskündigung nicht in verfassungskonformer Weise übertragen. Das angegriffene Urteil beruht danach, soweit die Beschwerdeführer zu 1. und 2. betroffen sind, auf einem Verstoß gegen das Grundrecht auf Eigentum aus Art. 23 Abs. 1 Satz 1 VvB. Einer Prüfung am Maßstab des Art. 15 Abs. 1 VvB bedarf es unter diesen Umständen nicht mehr. Nach § 54 Abs. 3 VerfGHG ist das angegriffene Urteil aufzuheben und die Sache in entsprechender Anwendung des § 95 Abs. 2 Halbs. 2 BVerfGG an das Landgericht zurückzuverweisen. Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 33, 34 VerfGHG. Dieser Beschluss ist unanfechtbar.