47/02, 50/02

Leitsatz: Es ist mit Art. 23 Abs. 1 VvB vereinbar, wenn die Fachgerichte davon ausgehen, dass die Vereinbarung einer zulässigen Höchstmiete mit dem Zuwendungsgeber im Rahmen des Landesmodernisierungsprogramms den Vermieter nicht von der Notwendigkeit entbindet, im Rahmen von Mieterhöhungen nach § 2 MHG die Anrechnungsbeträge gemäß § 2 Abs. 1 Satz 2, § 3 Abs. 1 Satz 6 MHG im Einzelnen darzulegen. Die Verfassungsbeschwerden werden unter dem Aktenzeichen VerfGH 47/02 zur gemeinsamen Entscheidung verbunden. Die Verfassungsbeschwerden werden zurückgewiesen. Das Verfahren ist gerichtskostenfrei. Auslagen werden nicht erstattet. I. 1.Der Beschwerdeführer ist Eigentümer eines in Berlin-Charlottenburg gelegenen Hausgrundstücks. Mit seinen Verfassungsbeschwerden wendet er sich gegen Urteile des Landgerichts Berlin, mit denen in der Berufungsinstanz seine Klagen auf Zustimmung zur Mietzinserhöhung nach § 2 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) abgewiesen worden sind. Das vom Beschwerdeführer 1980 erworbene Haus wurde aufgrund eines am 29./30. November 1984 mit der Wohnungsbau-Kreditanstalt (WBK) – jetzt: Investitionsbank Berlin (IBB) – geschlossenen Modernisierungsvertrages nach dem Landesmodernisierungsprogramm umfassend modernisiert und instandgesetzt. Zur Finanzierung der Baumaßnahmen, die Ende 1985 abgeschlossen waren, erhielt der Beschwerdeführer öffentliche Fördermittel u.a. in Form eines Baukostenzuschusses für den Wohnteil in Höhe von 585.747 DM sowie sog. Vorauszahlungsmittel in Höhe von 413.787 DM bezogen auf den Wohnteil. Der Beschwerdeführer verpflichtete sich dafür im Modernisierungsvertrag, während der Dauer des auf zwanzig Jahre nach mittlerer Bezugsfertigkeit abgeschlossenen Vertrages keine höheren Mieten zu fordern, sich versprechen zu lassen oder anzunehmen als im Vertrag vereinbart. In § 7 Abs. 5 und 6 des Vertrages wurde insoweit auf eine Mehrertragsberechnung verwiesen, die sowohl Angaben über die Einstiegsmiete als auch die Durchschnittsmiete nach Modernisierung – ohne Berücksichtigung der dem Beschwerdeführer von der WBK gewährten Aufwendungszuschüsse – enthielt. Für die Zeit der gesetzlichen Mietpreisbindung durfte der Beschwerdeführer daneben zulässige Grundmietenerhöhungen und Betriebskostenzuschläge verlangen. Mit Aufhebung des Altbaumietpreisrechts sollte er zur Vornahme von Kapital- und Betriebskostenerhöhungen gemäß §§ 4 und 5 MHG berechtigt sein. Das Verfahren VerfGH 47/02 (alt) betrifft eine vom Beteiligten zu 3. gemietete Dreizimmerwohnung im dritten Obergeschoß des Hauses mit einer Wohnfläche von 86,16 qm. Der entsprechende Mietvertrag wurde nach Abschluß der Bauarbeiten am 24. Februar 1986 mit Wirkung zum 1. März 1986 in Fortsetzung eines früheren Mietvertrages über eine andere Wohnung im Hause geschlossen. Das Verfahren VerfGH 50/02 betrifft eine von der Mieterin M. gemietete Wohnung im 4. OG des Vorderhauses mit einer Wohnfläche von 65,14 qm. Der entsprechende Mietvertrag wurde am 24. März 1986 in Fortsetzung eines früheren Mietvertrages über eine andere Wohnung im Hause geschlossen. Anfang 1996 – zehn Jahre nach mittlerer Bezugsfertigkeit (1. Januar 1986) – entschied die zuständige Senatsverwaltung, daß die dem Beschwerdeführer im Rahmen des Landesmodernisierungsprogramms gewährten Vorauszahlungsmittel zurückzuzahlen seien (§ 4 Abs. 4 Satz 2 des Modernisierungsvertrages). Die mit der IBB am 20. Juni/3. August 1996 geschlossene Rückzahlungsvereinbarung sah die Rückzahlung eines einmaligen (Teil-)Betrages mit Bonus vor, der in Form eines Schuldnachlasses in Höhe von 372.061,98 DM gewährt wurde. In der Vereinbarung mit der IBB wurde dem Beschwerdeführer gestattet, nach Ablauf des Bindungszeitraums des Modernisierungsvertrages die Mieterhöhungsmöglichkeiten des § 2 MHG auszuschöpfen. Im Bindungszeitraum sollte er berechtigt sein, Mieterhöhungen nach § 2 MHG unter Berücksichtigung des § 7 Abs. 6 des Modernisierungsvertrages zu verlangen. Mit Schreiben vom 19. Oktober 1998 forderte der Beschwerdeführer nach § 2 MHG vom Beteiligten zu 3. die Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses von 569,84 DM brutto kalt um monatlich 162,16 DM auf 732 DM zuzüglich eines unveränderten Vorschusses für Wärmekosten von 30 DM monatlich und von der Mieterin M. die Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses von 439,87 DM brutto kalt um monatlich 125,13 DM auf 565 DM zuzüglich eines unveränderten Vorschusses für Wärmekosten in Höhe von 18 DM monatlich. Zur Begründung bezog sich der Beschwerdeführer in dem formularmäßigen Mieterhöhungsverlangen auf die für entsprechenden Wohnraum nach dem Berliner Mietspiegel 1998 ortsübliche Vergleichsmiete. In einer dem Anschreiben als Anlage beigefügten Erklärung zur Mietberechnung legte der Beschwerdeführer die zum 1. Oktober 1998 anfallenden Betriebskostenerhöhungen sowie die ihm nach Ablösung der Vorauszahlungsmittel durch Kreditaufnahme entstehenden Kapitalkosten dar, die anteilig auf die Miete umgelegt werden könnten. Dabei unterschied er nicht zwischen den auf den Wohnteil und den auf den Gewerbeteil entfallenden Kapitalkosten. Da der Beteiligte zu 3.und die Mieterin M. der Mieterhöhung nicht zustimmten, erhob der Beschwerdeführer am 24. Februar 1999 Klagen beim Amtsgericht Charlottenburg auf Zustimmung zur Mietzinserhöhung. Der Beteiligte zu 3. und die Mieterin M. traten dem Klageanspruch erstinstanzlich insbesondere mit dem Hinweis auf die Regelung in § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG entgegen. Da der Beschwerdeführer für die durchgeführten Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten öffentliche Fördermittel erhalten habe, sei eine Mieterhöhung nach § 2 MHG nur bei Berücksichtigung entsprechender Kürzungsbeträge zulässig, die der Beschwerdeführer nicht angesetzt habe. Mit Urteilen vom 5. Mai 1999 – 7 C 116/99 – und vom 14. Dezember 1999 – 8 C 116/99 – gab das Amtsgericht Charlottenburg den Klagen in vollem Umfang statt, da die Vorschrift des § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG mit Blick auf die erst nach Abschluß der Modernisierungsarbeiten abgeschlossenen Mietverträge nicht anwendbar sei. Der vom Beschwerdeführer verlangte Mietzins entspreche demjenigen vergleichbaren Wohnraums. Der Beteiligte zu 3. und die Mieterin M. legten gegen diese Urteile Berufung ein und verwiesen auf die noch laufende Bindungsfrist des Modernisierungsvertrages. Während der Bindungsfrist sei es dem Beschwerdeführer verwehrt, ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG allein auf die nach dem Mietspiegel ortsübliche Vergleichsmiete zu stützen; ein Zusammenhang mit Zins- und Tilgungsleistungen sei der Mieterhöhung nicht zu entnehmen. Der Beschwerdeführer vertrat demgegenüber die Ansicht, die Regelung des § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG über den Abzug von Kürzungsbeträgen sei nicht anwendbar. Ein derartiger Abzug sei schon deshalb nicht möglich, weil eine einheitliche umfassende Baumaßnahme öffentlich gefördert worden sei, zwischen Zuschüssen zur Modernisierung und Zuschüssen zur Instandsetzung sei insofern nicht unterschieden worden. Die Kürzungsbeträge seien bereits in vollem Umfang in der durch den Modernisierungsvertrag festgelegten Mietbegrenzung berücksichtigt. Der geforderte Mietzins liege eindeutig unterhalb der nach dem Modernisierungsvertrag zulässigen Miete. Mit Urteil vom 20. April 2000 änderte das Landgericht (61 S 323/99) die erstinstanzliche Entscheidung gegen den Beteiligten zu 3. ab und wies die Klage ab. In den Entscheidungsgründen wird ausgeführt, daß entgegen der im amtsgerichtlichen Urteil vertretenen Auffassung das Verlangen auf Zustimmung zur Mietzinserhöhung vom 19. Oktober 1998 nicht gerechtfertigt sei. Nach § 2 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 3 Abs. 1 Satz 3 bis 7 MHG seien für Modernisierungsmaßnahmen gewährte öffentliche Fördermittel zu berücksichtigen. Aufgrund einer hiergegen vom Beschwerdeführer erhobenen Verfassungsbeschwerde hob der Verfassungsgerichtshof mit Beschluß vom 23. November 2000 (VerfGH 72/00) dieses Urteil des Landgerichts auf und verwies die Sache zur erneuten Entscheidung zurück. Das Landgericht holte daraufhin im Anschluß an eine erneute mündliche Verhandlung in der Sache 61 S 323/99 einen Rechtsentscheid des Kammergerichts ein, der am 17. Januar 2001 erging (8 RE-Miet 4/01). Das Kammergericht entschied die ihm vorgelegten Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung dahingehend, daß § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG bei einem Erhöhungsverlangen nach § 2 Abs. 2 MHG auch dann zu prüfen ist, wenn die Wohnung, für die der Vermieter die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung begehrt, im sogenannten Lamod-Programm instand gesetzt und modernisiert worden ist und der mit dem Zustimmungsverlangen begehrte Mietzins nicht über dem Mietzins liegt, der sich nach den im Fördervertrag zugelassenen Mietzinssteigerungen ergibt. Zur Begründung führte das Kammergericht aus, daß der Fördervertrag zwischen Vermieter und öffentlicher Hand auch dann, wenn er einen höchsten Mietzins festlege, es nicht entbehrlich mache, daß der Vermieter gemäß § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG die sich aus dem Erhalt einer öffentlichen Modernisierungsförderung ergebenden Kürzungsbeträge errechne und diese Kürzungsbeträge gemäß § 3 Abs. 1 Satz 2 bis 7 MHG von dem sich aus der Erhöhungserklärung nach dem Mietspiegel errechenbaren Jahresmietzins abziehe. Es sei auch nicht zu erkennen, weshalb dies dem Beschwerdeführer nicht möglich sein solle. Es müsse berücksichtigt werden, daß der Beschwerdeführer öffentliche Mittel sowohl zur Instandsetzung bzw. Modernisierung von Wohnraum als auch von Geschäftsraum erhalten habe und auch der von ihm bei der Mietzinsberechnung als Auslöser neuer Kapitalkosten geltend gemachte Rückzahlungsbetrag in Höhe von 173.443,02 DM anteilig die Förderung für Geschäftsräume betreffe. Die Aufteilung der von ihm selbst eingesetzten Mittel (soweit sie Wohnraum betreffen) könne sehr wohl hinsichtlich der Modernisierungskosten einerseits und der Instandhaltungskosten andererseits in der Weise erfolgen, daß aus den Rechnungen der einzelnen Gewerke ermittelt werde, welche Arbeiten sich als Instandsetzung und welche als Modernisierung darstellten. Daß die Ermittlung im Einzelfall erheblichen Aufwand erfordern könne, stehe dem Erfordernis ihrer Beibringung nicht entgegen. In der Folgezeit legte der Beschwerdeführer dem Landgericht Berlin entsprechende Berechnungen in keinem der beiden Verfahren vor. Das Landgericht Berlin wies daraufhin mit den vorliegend angegriffenen Urteilen die Klagen des Beschwerdeführers ab. Es führte aus, daß in beiden Fällen die entsprechenden Wohnungen dem Anwendungsbereich des § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG nicht bereits deshalb entzogen seien, weil sie jeweils bei Einzug der Beklagten bereits modernisiert gewesen seien. Die für die Modernisierung verwendeten öffentlichen Mittel seien nicht an die Person des Mieters, sondern an die Wohnung gebunden, wodurch die öffentliche Förderung von Beginn an Gegenstand des Mietvertrages werde. Die Berücksichtigung der öffentlichen Mittel sei auch nicht deshalb entbehrlich, weil sich der Beschwerdeführer an die ihm im Modernisierungsvertrag auferlegten Bindungen halte. Der Zuwendungsgeber sei nicht ermächtigt, die den Mieter schützende gesetzgeberische Vorgabe des § 2 MHG zur Begrenzung des Mietzinses durch Vertrag mit dem Zuwendungsempfänger außer Kraft zu setzen. Der Vermieter sei dementsprechend auch in diesem Fall verpflichtet, nach einem objektiv angemessenen Maßstab darzulegen, welcher Anteil der Förderung auf die Modernisierung der jeweils streitgegenständlichen Wohnung entfalle. Die Auffassung des Beschwerdeführers, er sei hierzu wegen eines zu erheblichen Aufwandes nicht in der Lage oder jedenfalls nicht verpflichtet, verkenne die Rechtslage nach §§ 2 ff. MHG. 2. Mit seinen gegen die Berufungsurteile des Landgerichts Berlin gerichteten Verfassungsbeschwerden rügt der Beschwerdeführer eine Verletzung seines Grundrechtes aus Art. 23 der Verfassung von Berlin (VvB). Die angegriffenen Entscheidungen verletzten ihn in seinem Eigentumsgrundrecht, da sie überspannte Anforderungen an die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens stellten und ihn damit in der Nutzung seines Eigentums beeinträchtigten. Der vom Landgericht wegen der öffentlichen Förderung für erforderlich gehaltene Abzug von Kürzungsbeträgen im Rahmen eines Zustimmungsverlangens nach § 2 MHG sei vorliegend auf etwas Unmögliches gerichtet. Im Landesmodernisierungsprogramm sei eine Pauschalförderung einer umfassenden Baumaßnahme vorgenommen worden, zu keiner Zeit sei nach Zuschüssen zur Modernisierung und Zuschüssen zur Instandsetzung unterschieden worden. Im konkreten Fall sei es daher unmöglich festzustellen, ob überhaupt und in welcher Höhe Zuschüsse zur Modernisierung gewährt worden seien. Dem Beschwerdeführer sei es infolge der Urteile verwehrt, normale Mietzinserhöhungen während der Laufzeit des Modernisierungsvertrages vorzunehmen, obwohl die geforderte Miete unterhalb des nach dem Modernisierungsvertrag vorgesehenen und zulässigen Mietzinses liege. Da die öffentlichen Zuschüsse, Zinsverbilligungen und Aufwendungszuschüsse nur insoweit als Vergünstigung in bezug auf die durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen anzusehen seien, als sie zu der vertraglich mit dem Land Berlin vereinbarten Miete geführt hätten, stelle jeder darüber hinausgehende Abzug eine gravierende Benachteiligung dar, verletze sein mit der Durchführung der Modernisierung betätigtes Vertrauen und sei willkürlich. 3. Gemäß § 53 Abs. 1 und 2 VerfGHG ist den Beteiligten zu 1. bis 3. Gelegenheit gegeben worden, sich zu der Verfassungsbeschwerde VerfGH 47/02 (alt) zu äußern. Der Beteiligte zu 2. hat mitgeteilt, der Vorsitzende der Zivilkammer 61 habe sich dahingehend geäußert, daß die erkennende Kammer an den vom Kammergericht erlassenen Rechtsentscheid gebunden gewesen sei und die danach gebotene Aufklärung des Sachverhalts nicht möglich gewesen sei, weil der Beschwerdeführer wiederholt vorgetragen habe, zur Darlegung der insoweit erheblichen Tatsachen – zumal mit vertretbarem Aufwand – nicht in der Lage zu sein. Die übrigen Beteiligten haben von einer Äußerung abgesehen. II. Die fristgerecht erhobenen Verfassungsbeschwerden sind zulässig aber nicht begründet. Die angegriffenen Urteile des Landgerichts Berlin verletzen den Beschwerdeführer nicht in seinem durch Art. 23 Abs. 1 Satz 1 VvB geschützten Recht auf Eigentum. Der Verfassungsgerichtshof hat sich bereits in seiner ersten Entscheidung zum landgerichtlichen Verfahren 61 S 323/99 zu dem von den Fachgerichten vorliegend zu beachtenden verfassungsrechtlichen Maßstab geäußert und in seinem Beschluß vom 23. November 2000 (VerfGH 72/00) dazu im einzelnen folgendes ausgeführt: „Zu den verfassungsrechtlich geschützten Rechtspositionen, die das bürgerliche Recht einem privaten Rechtsträger zuordnet, gehört auch das Eigentum an Mietwohnungen (vgl. zum inhaltsgleichen Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG: BVerfGE 95, 64 ). Dabei ist es Sache des Gesetzgebers, Inhalt und Schranken des verfassungsrechtlich geschützten Eigentums und damit die konkrete Reichweite der Eigentumsgarantie zu bestimmen (Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG sowie Art. 23 Abs. 1 Satz 2 VvB). Der verfassungsrechtliche Schutz einer Eigentumsposition reicht mithin nicht weiter als die mit ihr in zulässiger Weise verbundenen, gesetzlich definierten Befugnisse. Gesetzliche Mietpreisbindungen, wie sie sich im Bereich des Wohnraummietrechts aus den Vorschriften des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe ergeben, schränken insoweit die grundsätzliche Freiheit des Eigentümers ein, sein Eigentum durch Vermietung wirtschaftlich zu nutzen. Sie bezwecken mit Blick auf die Sozialbindung des Eigentums und die hohe Bedeutung, die der Wohnung für den Einzelnen und die Familie zukommt, einen angemessenen Ausgleich zwischen den Interessen von Vermietern und Mietern (vgl. zur Verfassungsmäßigkeit des MHG: BVerfGE 53, 352 ; zur Vorgängerregelung BVerfGE 37, 132 ). Die Gerichte, die mit einem im Klagewege geltend gemachten Anspruch des Vermieters auf Mietzinserhöhung befaßt sind, haben diese vom Gesetzgeber im grundrechtlichen Bereich vorgenommene Abwägung zwischen den Belangen des Mieters und denen des Vermieters bei der Anwendung und Auslegung der einschlägigen Vorschriften zu beachten (vgl. BVerfGE 53, 352 ). Sie müssen die im Gesetz auf verfassungsmäßiger Grundlage zum Ausdruck gekommene Interessenabwägung nachvollziehen und der Zweckbestimmung der gesetzlichen Vorschriften Rechnung tragen. Bei der Entscheidung über die Zulässigkeit und Begründetheit eines auf § 2 MHG gestützten Mieterhöhungsverlangens haben die Fachgerichte mithin sowohl den im Gesetz bewußt verankerten Mieterschutz (vgl. BVerfGE 49, 244 ) als auch den sich aus der verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie ergebenden Anspruch des Vermieters auf gerichtliche Durchsetzung der gesetzlich zulässigen Miete zu berücksichtigen (vgl. BVerfGE 53, 352 ; BVerfG, Beschluß vom 14. Mai 1986 – 1 BvR 494/85 – NJW 1987, 313 m.w.N.). Die gesetzgeberische Abwägung der gegenseitigen Rechte und Pflichten darf dabei weder einseitig zu Lasten des Mieters noch zu Lasten des Vermieters verändert werden.“ Diesen Anforderungen werden die vorliegend angegriffenen Entscheidungen des Landgerichts gerecht. Die Klageabweisungen stützen sich dabei erneut maßgeblich auf die Vorschrift des § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG. Diese Vorschrift, der seit dem MietRRG vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) die Regelung in § 558 Abs. 1 BGB entspricht, ist nach Art. 229 § 3 Nr. 2 EGBGB auf die vorliegend umstrittenen Mieterhöhungsverlangen weiter anzuwenden. Das Landgericht geht zurecht von seiner Bindung an den Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 17. Januar 2001 aus. Insoweit ist nunmehr zur Auslegung und Anwendung des einfachen Rechts klargestellt, daß die bundesrechtliche Vorschrift des § 2 Abs. 1 MHG i. V. m. § 3 Abs. 1 Satz 1 bis 6 MHG (neu: § 559 a BGB) unabhängig davon anzuwenden ist, ob es im Rahmen einer zu berücksichtigenden Modernisierungsförderung eigenständige Vereinbarungen zu Mietobergrenzen gibt oder nicht. Zwar führt dieses Nebeneinander von bundesrechtlichen Regelungen zur Mieterhöhung und landesseitig vorgegebenen Mietobergrenzen im Einzelfall möglicherweise dazu, daß bei Neuabschluß eines Mietvertrages über eine zuvor mit öffentlichen Mitteln modernisierte Wohnung ein höherer Mietzins vereinbart werden könnte, als er vom Vermieter für die gleiche Wohnung gegenüber einem Bestandsmieter nach den Regelungen des MHG durchgesetzt werden kann. Diese Ungleichheit zwischen zulässiger Miethöhe bei Neuvermietung und durchsetzbarer Mieterhöhung im Bestand findet sich jedoch auch sonst im Wohnungsmietrecht und wird vom einfachen Recht im Interesse des erhöhten Vertrauensschutzes der Bestandsmieter hingenommen. Deshalb ist diese Ungleichheit auch im Rahmen der Anwendung der Vorschrift des § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG nicht zu beanstanden. Auf dieser Grundlage war der Beschwerdeführer für den Erfolg seiner Klagen darauf angewiesen, die Höhe der Abzugsbeträge nach § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG im zivilgerichtlichen Verfahren darzulegen. Dies war im Rechtsentscheid des Kammergerichts im einzelnen ausgeführt worden und damit für ihn eindeutig. Wenn er gleichwohl im weiteren Verfahren hierzu sachlich nichts vorgetragen hat, so ist es verfassungsrechtlich nicht beanstanden, wenn dies zu seinen Lasten geht. Der Beschwerdeführer kann sich auch weder darauf berufen, daß ihm entsprechende Darlegungen nicht möglich gewesen seien, noch darauf, daß entsprechende Darlegungen nicht erforderlich gewesen seien, weil sich eine Versagung der geforderten Mieterhöhung aus anderen Gründen als unzulässige Eigentumsbeschränkung darstelle. Hinsichtlich der Möglichkeiten der Darlegung der Höhe der Abzugsbeträge gemäß § 3 Abs. 1 Satz 6 MHG hat das Kammergericht in seinem Rechtsentscheid ausreichende Maßstäbe zur Verfügung gestellt, an denen sich der Beschwerdeführer im weiteren Verfahren hätte orientieren können. Der Aufwand ist unter Berücksichtigung der Tatsache, daß dem Beschwerdeführer alle entsprechenden Handwerkerrechnungen vorliegen und von ihm ohnehin geprüft und bezahlt wurden, auch nicht unzumutbar. Gegebenenfalls hätte es ausgereicht, wenn er Tatsachen vorgetragen hätte, die es dem Landgericht ermöglicht hätten, die Höhe der Abzugsbeträge nach § 287 ZPO zu ermitteln. Insoweit hat der Beschwerdeführer jedoch nicht einmal einen entsprechenden Versuch unternommen. Es ist entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers auch nicht ersichtlich, daß die Versagung der von ihm verlangten Mieterhöhung in jedem Fall zu einer von ihm nicht hinnehmbaren Eigentumsbeschränkung führt. Der Beschwerdeführer geht insoweit davon aus, daß er mit Rückzahlung eines Teils der Vorausleistungsbeträge, die er durch Aufnahme eines Kredites habe finanzieren müssen, und aufgrund gestiegener Betriebskosten ab 1996 einer Belastung ausgesetzt gewesen sei, die ihn in jedem Fall zu einer Mieterhöhung berechtigt habe. Dies dürfte zutreffen. Der Beschwerdeführer hätte insoweit den Weg der Mieterhöhungsmöglichkeit nach §§ 4 und 5 MHG (Erhöhung der Betriebs- und der Kapitalkosten) gehen müssen. In diesem Zusammenhang hätte er dann – worauf bereits das Kammergericht in seinem Rechtsentscheid hingewiesen hat – die mit der Verpflichtung zur Rückzahlung von Kapital in Höhe von 173.443,02 DM entstandenen Belastungen auf die Positionen des Wegfalls von Wohnraummodernisierungsförderung einerseits und Geschäftsraummodernisierungsförderung anderseits aufteilen müssen und nur den Anteil geltend machen können, der auf die eingegangenen Verpflichtungen zur Wohnraummodernisierung zurückzuführen ist. Statt dessen hat er in seinem Erhöhungsverlangen ohne Hinweis auf § 5 MHG Zinsbelastungen aus dem vollen Betrag von 173.443,02 DM geltend gemacht. Hiermit konnte er nach dem einfachen Recht keinen Erfolg haben, ohne daß dies zu verfassungsrechtlichen Bedenken Anlaß gäbe. Im übrigen wird auch aus den vielfältigen Vergleichsrechnungen, die der Beschwerdeführer mit der Verfassungsbeschwerde eingereicht hat, nicht ersichtlich, daß ohne Darlegung der auf die Wohnraummodernisierung entfallenden, ihm auch nach 1996 verbliebenen öffentlichen Mittel eine unzumutbare Eigentumsbeeinträchtigung festgestellt werden könnte. Der Beschwerdeführer übersieht insoweit, daß auch im Rahmen der von ihm als Vergleichsmaßstab herangezogenen Mieterhöhung nach § 3 MHG der Mieter von ihm hätte verlangen können, daß er im einzelnen darlegt und nachweist, welche seiner Eigenleistungen er wirklich für die Modernisierung der entsprechenden Wohnung aufgewandt hat. Diesem Anspruch entsprechen die vorgelegten Vergleichsberechnungen nicht. Dementsprechend kann mit ihnen bereits aus formalen Gründen nicht belegt werden, daß die Versagung der Mieterhöhung zu einer unzumutbaren Belastung des Eigentümers führen würde. Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 33, 34 VerfGHG. Dieser Beschluß ist unanfechtbar.