150/01

Die Verfassungsbeschwerde wird zurückgewiesen. Das Verfahren ist gerichtskostenfrei. Auslagen werden nicht erstattet. I. Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin eines Hausgrundstückes in Berlin, in welchem sie in den Jahren 1995 und 1996 verschiedene Modernisierungsarbeiten durchführte. Sie kündigte u. a. den Beklagten des Ausgangsverfahrens, seit 1960 Mieter einer im fraglichen Haus belegenen Wohnung, mit Schreiben vom 23. Juni 1995 den Einbau einer zentralen Schließanlage einschließlich des Einbaus von Profilzylindern für Haus- und Nebentüren, Installationen von neuen Beschlägen, Montage von Türschlössern und Anfertigung von Schlüsseln an. Gleichzeitig wurden sowohl die Gesamtkosten als auch die hieraus resultierende Mieterhöhung angekündigt. Nach Ankündigung und Durchführung weiterer Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen waren sämtliche Arbeiten Anfang 1997 abgeschlossen. In einer Mieterhöhungserklärung vom 18. April 1997 wurde dargelegt, welche Maßnahmen zu einer Mieterhöhung gemäß § 3 Abs. 1 Miethöhegesetz (MHG) führten, wobei in zwei Anlagen die umlagefähigen Modernisierungskosten sowie eine Übersicht bezüglich der von den beteiligten Firmen in Rechnung gestellten Kosten aufgeführt waren. Von den im vorliegenden Verfahren betroffenen Mietern wurde ein monatlicher Erhöhungsbetrag von insgesamt 70,02 DM gefordert, der sich aus 35,06 DM für verschiedene Sanitärmaßnahmen, 34,03 DM für Elektroarbeiten sowie 0,93 DM für den Einbau einer zentralen Schließanlage zusammensetzte, was insgesamt einem Betrag von 1,22 DM/m² monatlich entsprach. Die Beklagten des Ausgangsverfahrens hielten die Mieterhöhung vom 18. April 1997 für unwirksam und weigerten sich, den Erhöhungsbetrag zu entrichten, so dass die Beschwerdeführerin Klage erhob. Das Amtsgericht gab der Klage durch Urteil vom 22. November 2000 nur in Höhe eines Teilbetrages von 22,51 DM monatlich statt und wies die Klage im Übrigen ab. Nach Auffassung des Gerichts lag eine nachhaltige Gebrauchswertverbesserung bzw. Energieeinsparung für die Wärmedämmung der Warmwasser- und Zirkulationsleitungen, die Schwitzwasserisolierungen an den Kaltwasserleitungen, den Einbau eines schallisolierten Abwasserrohres und den Einbau einer Sonderausführung der Badewanne einschließlich Schallisolierung nicht vor; insoweit sei die Mieterhöhung demnach unbegründet. Des Weiteren seien die Elektroarbeiten nicht hinreichend erläutert und nicht nachvollziehbar berechnet. Auch insoweit wurde die Klage teilweise abgewiesen. Die Beschwerdeführerin legte gegen dieses Urteil Berufung ein, die Mieter erhoben Anschlussberufung. Das Landgericht gab im Wesentlichen der Berufung der Mieter statt und änderte das erstinstanzliche Urteil dahingehend ab, dass eine Modernisierungsumlage aus der Erhöhungserklärung vom 18. April 1997 nur in Höhe von 13,14 DM monatlich verlangt werden könne. Der zugesprochene Betrag setzte sich zusammen aus den Umlagebeträgen der Wärmedämmung für die Warmwasser- und Zirkulationsleitungen in Höhe von 5,75 DM sowie eines weiteren Teilbetrages von 7,39 DM für Waschmaschinen- und Geschirrspüleranschlüsse sowie den Einbau eines Einraumlüfters. Die weiteren Erhöhungsbeträge hielt das Landgericht im Wesentlichen für im Sinne des MHG nicht ausreichend erläutert. Eine solche Erläuterung sei nur entbehrlich bei Arbeiten, bei denen der Modernisierungscharakter „auf der Hand“ liege, was hier nicht der Fall sei. Insbesondere liege eine Modernisierung beim Austausch von Armaturen ebensowenig auf der Hand wie bei einer Schallisolierung oder beim Einbau diverser Steckdosen und eines Wohnverteilers. Bei einer Verstärkung der Elektrosteigeleitungen müsse zumindest erläutert werden, in welchem Umfang eine Verstärkung tatsächlich stattgefunden habe, es sei also der Abgleich der Leistungswerte der alten und neuen Leitungen erforderlich. Mit ihrer Verfassungsbeschwerde rügt die Beschwerdeführerin die Verletzung ihrer Rechte aus Art. 23 VvB und stützt sich insoweit auf die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts, wonach die Zivilgerichte bei der Prüfung, ob das Erhöhungsverlangen formell wirksam sei, den Einfluss des Grundrechts des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und des damit eng verzahnten Anspruchs auf Gewährung effektiven Rechtsschutzes (Art. 19 Abs. 4 GG) zu beachten hätten. Danach verbiete es sich, durch restriktive Auslegung und Handhabung der verfahrensrechtlichen Voraussetzungen für das Mieterhöhungsverlangen die Beschränkungen übermäßig zu verstärken, welche das Erste und Zweite Wohnraumkündigungsschutzgesetz den Eigentümer-Verwertungsbefugnissen auferlegen, und den Anspruch auf gerichtliche Durchsetzung der gesetzlich zulässigen Miete zu verkürzen. Die Fachgerichte dürften demnach den Rechtsschutz nicht zu Lasten des Vermieters von einer unzumutbar strengen Handhabung der Verfahrensvoraussetzungen abhängig machen. Die Beschwerdeführerin ist der Auffassung, dass unter Berücksichtigung dieser Grundsätze die Mieterhöhung vom 18. April 1997 ausreichend erläutert worden sei und damit den Anforderungen an § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG entspreche. Dies gelte insbesondere unter Berücksichtigung des Inhalts der Ankündigungsschreiben vom 23. Juni und 24. November 1995. Die von der Beschwerdeführerin durchgeführten Arbeiten, die in der Mieterhöhung vom 18. April 1997 aufgeführt seien, erklärten sich aus sich selbst, zumal es sich um Maßnahmen handele, die innerhalb der Wohnung der Mieter durchgeführt worden seien und die von den Mietern zum Zeitpunkt der Erhöhungserklärung bereits in Gebrauch genommen worden seien. Eine weitere Erläuterung der einzelnen Maßnahmen würde aus Sicht der Beschwerdeführerin eine bloße Förmelei darstellen, die jedoch angesichts der offenkundigen Wertverbesserung unnötig sei. Zwar seien sämtliche Erläuterungen überwiegend stichwortartig erfolgt. Die neu eingebauten Gegenstände würden indes durch hinzugeordnete Adjektive ergänzt (schallisolierend, wassersparend etc.), sofern sich nicht der gewählte Begriff selbst erkläre (Wasserspartaste, Einhebelmischbatterie etc.). Das Landgericht habe das unbeachtet gelassen und statt dessen zusätzliche Erläuterungen verlangt. Dies stelle aus Sicht der Beschwerdeführerin eine unzumutbar strenge Handhabung der Verfahrensvoraussetzungen dar und sei daher rechtswidrig. Außerdem wäre der Umfang einer Erklärung im Sinne von § 3 MHG bei Durchführung einer Vielzahl von Einzelmaßnahmen dem besseren Verständnis der Mieterhöhung abträglich und würde auf den juristisch und technisch nicht vorgebildeten Mieter „eher abschreckende Wirkung ausüben“. II. Die zulässige Verfassungsbeschwerde ist unbegründet. Die in Art. 23 Abs. 1 Satz 1 VvB verbürgte Eigentumsgarantie hat eine doppelte Bedeutung: Sie enthält in erster Linie ein subjektiv-öffentliches Abwehrrecht gegen staatliche Eingriffe, darüber hinaus enthält sie eine Institutsgarantie für das Privateigentum. Als Grundrecht soll sie dessen Träger „einen Freiraum im vermögensrechtlichen Bereich“ (BVerfGE 24, 389) sichern und ihm dadurch eine eigenverantwortliche Gestaltung seines Lebens ermöglichen (vgl. Beschluß vom 11. Oktober 2001 – VerfGH 20/01 –). Geschützt wird der konkrete Bestand an vermögenswerten Gütern in der Hand des Eigentümers vor ungerechtfertigten Eingriffen durch die öffentliche Gewalt. Der Eigentumsbegriff im Sinne von Art. 23 VvB und Art. 14 Abs. 1 GG umfasst grundsätzlich alle vermögenswerten Rechte, die dem Berechtigten von der Rechtsordnung in der Weise zugeordnet sind, dass er die damit verbundenen Befugnisse in eigenverantwortlicher Weise zu seinem privaten Nutzen ausüben darf. Dazu zählen zunächst privatrechtliche Vermögenswerte, Rechte wie z. B. das Grundeigentum und sonstige dingliche Rechte, ferner Forderungen und auch das Eigentumsrecht an vermieteten Wohnungen. Demnach unterfällt dem Schutz von Art. 23 VvB prinzipiell auch der Anspruch des Wohnungseigentümers gegenüber dem Mieter auf Bezahlung des vereinbarten oder wirksam erhöhten Mietzinses, so dass sich vorliegend der Beschwerdeführer auf Art. 23 VvB stützen kann. Die Eigentumsposition verbietet auch, die gerichtliche Durchsetzung des Anspruchs auf die gesetzlich zulässige Miete unzumutbar zu erschweren (Beschluss vom 11. Oktober 2001 – VerfGH 7/01 – NZM 2001, 1124). Diese von der Verfassung von Berlin verbürgten Rechte sind vorliegend indes nicht verletzt. Gesetzliche Mietpreisbindungen, wie sie sich aus den Bestimmungen des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe ergeben, schränken nämlich in verfassungsrechtlich zulässiger Weise die grundsätzliche Freiheit des Eigentümers, sein Eigentum durch Vermietung wirtschaftlich zu nutzen, wieder ein. Sie bezwecken mit Blick auf die der Eigentumsgewährleistung immanente Sozialbindung des Eigentums und die hohe Bedeutung, die der Wohnung für den Einzelnen und die Familie zukommt, einen angemessenen Ausgleich zwischen den Interessen von Vermietern und Mietern (Beschluss vom 31. Mai 2001 – VerfGH 162/00 – GE 2001, 846). Dementsprechend ist verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden, dass das Landgericht die Anforderungen an die Erläuterung und Darlegung des Mieterhöhungsverlangens in der geschehenen Weise festgelegt hat. Es ist anerkannt, dass der Mieter die Berechtigung jeder einzelnen Forderung überprüfen und nachvollziehen können muss, so dass die „schlagwortartige“ Bezeichnung der einzelnen behaupteten Wertverbesserungen diesen Voraussetzungen vorliegend nicht entsprach, also – wie vom Landgericht näher ausgeführt – zu den einzelnen Punkten nicht pauschale Bezeichnungen genügten, sondern eine Gegenüberstellung der Werte vor und nach Umbau zu erfolgen hatte oder aber besondere Berechnungen vorzunehmen waren, die den erzielten Vorteil für den Mieter plastisch gemacht hätten. Soweit die Beschwerdeführerin hierin überhöhte Anforderungen sieht und bemängelt, das Landgericht habe die stichwortartigen Begriffe und ihre Ergänzung durch erläuternde Adjektive unbeachtet gelassen und – unberechtigt – zusätzliche Erläuterungen verlangt, ist hierin jedenfalls kein Verstoß gegen Art. 23 VvB zu sehen. So entspricht z. B. den von der Beschwerdeführerin als „erläuternd“ angesehenen Adjektiven keine festgelegte Normierung, so dass dem Mieter nicht noch prüfbar ist, ob eine „wassersparende“ Armatur überhaupt – und wenn ja wieviel – Wasser gegenüber der vorher vorhandenen einspart. Von überspannten Anforderungen des Landgerichts kann deshalb insoweit keine Rede sein. Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 33, 34 VerfGHG. Dieser Beschluss ist unanfechtbar.