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Leitsatz: 1. Eine nach einfachem Recht möglicherweise fehlerhafte fachgerichtliche Entscheidung begründet nur dann eine Verletzung des Eigentumsrechts iSv Verf BE Art 23 Abs 1, wenn die Entscheidung auf einer grundsätzlich unrichtigen Anschauung von der Bedeutung und Reichweite dieses Grundrechts beruht. 2a. Gesetzliche Mietpreisbindungen bezwecken mit Blick auf die Sozialbindung des Eigentums einen angemessenen Ausgleich zwischen den Interessen von Vermietern und Mietern und schränken in zulässiger Weise die Freiheit des Eigentümers ein, sein Eigentum wirtschaftlich zu nutzen (vgl VerfGH Berlin, 2000-11-23, 72/00, Grundeigentum 2001, 50ff). 2b. Leistungen, die zur Modernisierung von Wohnraum aus öffentlichen Haushalten erbracht werden (hier: gemäß BGB § 558 Abs 5 iVm BGB § 559a Abs 1), sollen sich bei einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters iSv BGB § 558 Abs 1 in jedem Fall durch entsprechende Kürzungsbeträge zugunsten des Mieters auswirken (vgl VerfGH Berlin, Grundeigentum 2001, 50ff zu MietHöReglG § 2 Abs 1 S 2). 3. Die Beschaffung privaten Kapitals für die Erlangung, Erhaltung und Verbesserung von Eigentum liegt allein in der Risikosphäre des Vermieters und hat mit der Frage der Angemessenheit der Miethöhe nichts zu tun. 4. Hier: Die Auffassung des AG, der Fördervorteil des Vermieters (Beschwerdeführers) durch den in Rede stehenden Baukostenzuschuss sei noch nicht aufgezehrt gewesen, so dass eine Mieterhöhung nicht in Betracht kommt, ist verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden. Ebenso wenig ist zu beanstanden, dass das AG - trotz fehlender Rentabilität der Vermietung aufgrund des hohen Fremdfinanzierungsaufwands - die Mieterhöhung mit dem Argument abgelehnt hat, es liege keine Verletzung der Bestandsgarantie des Eigentumsgrundrecht vor. 1. Die Beschwerdeführerin ist eine kommunale Wohnungsbaugesellschaft, deren Anteile zum ganz überwiegenden Teil vom Land Berlin gehalten werden. Sie ist Vermieterin einer 45,26 m2 großen Wohnung in einem 1954 errichteten Mehrfamilienhaus in Berlin-… . Diese Wohnung ist seit Dezember 1976 an den Beklagten des Ausgangsverfahrens vermietet. Für den Einbau einer zentralen Heizungs- und Warmwasseranlage im Jahre 1994 wurde der Beschwerdeführerin durch Bescheid der I… Berlin vom 7. Juni 1994 ein öffentlicher Baukostenzuschuß von 6.100 DM zu den Modernisierungskosten von 12.461,43 DM für die Wohnung bewilligt. Auf der Grundlage des Schlußabrechnungsbescheides über diese Förderung vom Dezember 1996 erhöhte die Beschwerdeführerin durch Erklärung vom 5. Juni 1997 die jährliche Miete für die Wohnung ab August 1997 um einen Modernisierungszuschlag von 11 v.H. der für die Wohnung aufgewendeten, um den Baukostenzuschuß verminderten Kosten, höchstens jedoch 1 DM/m2 Wohnfläche, also um 45,26 DM. Mit Schreiben vom 22. Juli 2002 verlangte die Beschwerdeführerin von dem Mieter der Wohnung unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel die Zustimmung zu einer weiteren Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete von bisher 191,48 € (4,23 €/m2) auf 201,86 € (4,46 €/m2) ab Oktober 2002. Da ausweislich einer beigefügten Wirtschaftlichkeitsberechnung die laufenden Aufwendungen in Höhe von 9,49 €/m2 Wohn-/Nutzfläche die Erträge in Höhe von 5,36 €/m2 Wohn-/Nutzfläche zuzüglich 1,85 €/m2 Wohn-/Nutzfläche Aufwendungszuschuß für die durchgeführten Instandhaltungsmaßnahmen erheblich überstiegen, sei eine Kürzung wegen der Fördermittel nicht vorzunehmen. Die im November 2002 erhobene Klage auf Zustimmung zu dieser Mieterhöhung wurde durch Urteil des Amtsgerichts Lichtenberg vom 2. Mai 2003 als unbegründet abgewiesen. Im maßgeblichen Berliner Mietspiegel 2003 sei die Wohnung dem Feld E 6 der Tabelle für die östlichen Bezirke zuzuordnen, das eine Spanne von 3,65 €/m2 bis 5,04 €/m2 bei einem Mittelwert von 4,35 € ausweise. Wenn man, wie die Beschwerdeführerin geltend mache, für wohnwerterhöhende Merkmale der Wohnungs- und Gebäudeausstattung sowie des Wohnumfelds einen Zuschlag von 60 % des Unterschiedsbetrags zwischen Mittelwert und Spannenoberwert ansetzen würde, ergäbe sich eine ortsübliche Vergleichsmiete von 4,76 €/m2. Hiervon seien jedoch 0,63 €/m2 für den erhaltenen Baukostenzuschuß nach § 558 Abs. 5 BGB in Abzug zu bringen. Zwar wäre eine dauerhafte Minderung weder mit Art. 14 Abs. 1 GG noch mit dem Zweck der Regelung vereinbar. Ziel der Regelung sei, daß der Vermieter nicht die Förderung behalten und gleichzeitig eine Mieterhöhung in vollem Umfang geltend machen können solle. Vielmehr solle der Mieter in den Genuß der Förderung gelangen. Hieraus sei abzuleiten, daß eine Anrechnung nur so lange erfolgen könne, bis sich der Förderungsbetrag, ggf. unter Hinzuziehung einer hypothetischen Verzinsung, aufgezehrt habe. Insoweit könne der Zeitraum, wie in der Literatur überwiegend vertreten, auf 10 bis 12 Jahre, angesetzt werden. Soweit ersichtlich hätten sich die Kürzungsbeträge erstmals in der Mieterhöhung vom 5. Juni 1997 ausgewirkt. Damit seien zum Zeitpunkt des hier in Rede stehenden Mieterhöhungsverlangens erst etwas über fünf Jahre vergangen. Deshalb seien die erhaltenen Fördermittel noch abzuziehen. Auch der Verweis darauf, daß das Mietobjekt wegen die Mieteinnahmen übersteigender Kosten nicht rentabel sei, führe hier zu keiner anderen Beurteilung. Zum einen gehe aus der vorgelegten Wirtschaftlichkeitsberechnung hervor, daß die geltend gemachten Kosten zu knapp 60 % auf Kapitalkosten beruhten, die die Beschwerdeführerin zur Erlangung, Erhaltung oder Verbesserung ihres Eigentums aufgewandt habe und für die ihr als Gegenwert ein lastenfreies und qualitativ hochwertigeres Eigentum zuwachse. Ferner habe es der Klägerin offengestanden, keine öffentliche Förderung in Anspruch zu nehmen und dann die Miete im Rahmen des § 558 BGB ohne Kürzungsmittel zu kalkulieren. Die sich nach Abzug von 0,63 €/m2 ergebende Miete von 4,13 €/m2 liege unter der vom Beklagten derzeit gezahlten Miete von 4,23 €/m2. 2. Mit der Verfassungsbeschwerde gegen dieses Urteil rügt die Beschwerdeführerin einen Verstoß gegen Art. 23 Abs. 1 der Verfassung von Berlin - VvB -. Das Urteil beruhe auf einer grundsätzlichen Verkennung des Inhalts und der Bedeutung der Eigentumsgarantie. Der Zustimmungsanspruch nach den §§ 558 ff. BGB sei Ausdruck des Grundrechts des Vermieters auf wirtschaftliche Nutzung seines Eigentums. Die Gerichte müßten die vorn Gesetzgeber durch das System der ortsüblichen Vergleichsmiete im grundrechtlichen Bereich vorgenommene Abwägung zwischen den Belangen des Mieters und des Vermieters bei Anwendung und Auslegung der einschlägigen Vorschriften beachten und dürften sie nicht zu Lasten einer Seite verändern. Deshalb hätte § 558 Abs. 5 BGB so auslegen müssen, daß die Interessen des Mieters und des Vermieters angemessen berücksichtigt und ihre Rechtspositionen im Ergebnis zutreffend gewürdigt seien. Dies sei dem Amtsgericht hier nicht gelungen. Eine auch nur kostendeckende wirtschaftliche Nutzung des Eigentums an dem Haus wäre durch die Rechtsauffassung des Amtsgerichts dauerhaft vereitelt, weil Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete hier auf Jahre hin ausgeschlossen würden. Es gebe keinen sachlichen Grund, warum eine Verzögerung der Mietänderungserklärung nach Modernisierung zu einer Verlängerung der Anrechnungsfrist führen und damit ausschließlich zu Lasten des Vermieters gehen sollte. Auch hinsichtlich der auf 10 bis 12 Jahre bezifferten Dauer der Anrechnungsfrist nehme das Amtsgericht eine unangemessene Abwägung der beteiligten Interessen vor. Das gesetzgeberische Ziel, für den Vermieter Investitionsanreize zu schaffen, um die allgemeinen Wohnverhältnisse zu verbessern, werde damit nicht ausreichend beachtet. Die Verfassungsbeschwerde ist – ihre Zulässigkeit unterstellt – jedenfalls unbegründet. Die Beschwerdeführerin ist durch das angegriffene Urteil des Amtsgerichts nicht in dem in Art. 23 Abs. 1 VvB enthaltenen Recht auf Eigentum verletzt. Soweit - wie hier - eine gerichtliche Entscheidung Gegenstand einer Verfassungsbeschwerde ist, besteht die Prüfungsbefugnis des Verfassungsgerichtshofs nur in engen Grenzen. Die Gestaltung des Verfahrens, die Feststellung und Würdigung des Sachverhalts, die Auslegung des einfachen Rechts und seine Anwendung auf den einzelnen Fall sind grundsätzlich Sache der dafür allgemein zuständigen Gerichte und insoweit der Nachprüfung durch den Verfassungsgerichtshof entzogen (vgl. Beschluß des Verfassungsgerichtshofs vom 30. Juni 1992 - VerfGH 9/92 - LVerfGE 1, 7 ; st. Rspr.). Im Verfassungsbeschwerdeverfahren ist nur zu prüfen, ob das Gericht in der Verfassung von Berlin enthaltene Rechte des Beschwerdeführers verletzt hat. Selbst eine nach einfachem Recht möglicherweise fehlerhafte und den widerstreitenden Interessen der Beteiligten nicht hinreichend gerecht werdende gerichtliche Entscheidung begründet nicht in jedem Fall eine Verletzung des Eigentumsgrundrechts. Dieses wäre vielmehr nur dann verletzt, wenn die Entscheidung auf einer grundsätzlich unrichtigen Anschauung von der Bedeutung und Reichweite des Grundrechts beruht. Davon kann hier keine Rede sein. Zwar gehört zu den verfassungsrechtlich geschützten Rechtspositionen, die das bürgerliche Recht einem privaten Rechtsträger zuordnet, auch das Eigentum an Mietwohnungen. Dabei ist es jedoch Sache des Gesetzgebers, Inhalt und Schranken des Eigentums und damit die konkrete Reichweite der Eigentumsgarantie zu bestimmen (Art. 23 Abs. 1 Satz 2 VvB, Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG). Gesetzliche Mietpreisbindungen schränken insoweit die Freiheit des Eigentümers ein, sein Eigentum wirtschaftlich zu nutzen. Sie bezwecken in zulässiger Weise mit Blick auf die Sozialbindung des Eigentums und die hohe Bedeutung, die der Wohnung für den einzelnen und die Familie zukommt, einen angemessenen Ausgleich zwischen den Interessen von Vermietern und Mietern. Die Gerichte haben diese vom Gesetzgeber vorgenommene Abwägung bei der Anwendung und Auslegung der einschlägigen Vorschriften zu beachten. Sie müssen die im Gesetz auf verfassungsmäßiger Grundlage zum Ausdruck gekommene Interessenabwägung nachvollziehen und der Zweckbestimmung der gesetzlichen Vorschriften Rechnung tragen (vgl. Beschluß des Verfassungsgerichtshofs vom 23. November 2000 – VerfGH 72/00 - LVerfGE 11, 80 ). Diesen Anforderungen wird die Entscheidung des Amtsgerichts gerecht. Das Amtsgericht hat die Klageabweisung auf § 558 Abs. 5 BGB gestützt. Nach dieser Vorschrift sind bei einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 Abs. 1 BGB von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, Drittmittel im Sinne des 559 a BGB abzuziehen, im Falle des § 559 a Abs. 1 BGB – hier: Baukostenzuschüsse aus öffentlichen Haushalten – mit 11 v.H. des Zuschusses. Diese Regelung soll gewährleisten, daß sich bei der Erhöhung auf die Vergleichsmiete Leistungen, die zur Modernisierung von Wohnraum aus öffentlichen Haushalten erbracht werden, in jedem Fall durch entsprechende Kürzungsbeträge zugunsten des Mieters auswirken (vgl. Beschluß des Verfassungsgerichtshofs vom 23. November 2000, a.a.O., S. 87 f. m.w.N. zum inhaltsgleichen § 2 Abs. 1 Satz 2 MGH). Das Amtsgericht hat diese Zweckbestimmung der gesetzlichen Regelung erkannt und nachvollzogen. Es hat auch nicht verkannt, daß die Beschränkungen, die dem Vermieter damit im Interesse des Mieters auferlegt worden sind, nicht in einer Weise ausgelegt werden dürfen, die die gesetzliche Eigentumsbindung des Vermieters über das Maß hinaus verstärkt, das sich aus der Verpflichtung zur Weitergabe des Fördervorteils ergibt (vgl. Beschluß des Verfassungsgerichtshofs vom 23. November 2000, a.a.O., S. 88). Die Auffassung des Amtsgerichts, dieser Fördervorteil sei im Jahre 2002 noch nicht aufgezehrt gewesen, beruht auf einer konkreten Sachverhaltswürdigung, deren Vertretbarkeit durch das Vorbringen der Verfassungsbeschwerde nicht schlüssig in Frage gestellt wird. Dies gilt umso mehr, als sich aus diesem Vorbringen weder ergibt, daß der in Rede stehende Baukostenzuschuß der Beschwerdeführerin tatsächlich vor 1997 zugeflossen ist, noch daß er sich überhaupt bisher zugunsten des Beklagten ausgewirkt hat. Entsprechendes gilt für die Auffassung des Amtsgerichts, eine Verletzung der Bestandsgarantie des Eigentumsgrundrechts durch zu Verlusten führende Mietpreisbindungen könne nicht damit begründet werden, daß der Vermieter seine laufenden Kapitalkosten in die Wirtschaftlichkeitsberechnung einbeziehe. Denn die Beschaffung privaten Kapitals für die Erlangung, Erhaltung und Verbesserung von Eigentum liegt allein in der Entscheidungs-, Verantwortungs- und Risikosphäre des Vermieters und hat mit der Frage der objektiven Angemessenheit der Miethöhe nichts zu tun. Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 33,34 VerfGHG. Dieser Beschluß ist unanfechtbar.