66/99

Leitsatz: 1. Das rechtliche Gehör iSv Verf BE Art 15 Abs 1 ist verletzt, wenn im Einzelfall besondere Umstände deutlich machen, dass tatsächliches Vorbringen oder Rechtsausführungen eines Beteiligten entweder überhaupt nicht zur Kenntnis genommen oder bei der Entscheidung nicht erwogen worden sind; dies ist der Fall, wenn das Fachgericht zu einer Frage, die für das Verfahren von zentraler Bedeutung ist, trotz entsprechenden Parteivortrags in den Entscheidungsgründen nicht Stellung nimmt (vgl VerfGH Berlin, 2000-08-24, 73/99, NZM 2001, 87 ). 2. Es ist anerkannt, dass dem Mieter wegen Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar sein kann, wenn der Vermieter über längere Zeit Betriebskosten schuldhaft falsch abrechnet bzw die Einsicht in die Belege verweigert. 3. Hier: Indem das LG die substantiierten Ausführungen des Beschwerdeführers (Mieters) zur Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses zum Vermieter aufgrund Übervorteilung bei den Nebenkosten bzw Mietpreisüberhöhung iSv BGB § 554a F: 1964-07-14 nicht gewürdigt und in seiner Entscheidung dargelegt hat, ist das rechtliche Gehör der Beschwerdeführerin verletzt. 4a. Eine gerichtliche Entscheidung verletzt das Willkürverbot(Verf BE Art 10 Abs 1) erst dann, wenn bei objektiver Würdigung der Gesamtumstände der Auslegung bzw Sachverhaltsfeststellung die Annahme geboten ist, die vom Gericht vertretene Auffassung sei im Bereich des schlechthin Abwegigen anzusiedeln (vgl VerfGH Berlin, 1996-04-25, 69/95, LVerfGE 4, 54 ; st Rspr). 4b. Hier: Entgegen der Behauptung des Beschwerdeführers ist umstritten, ob dem Mieter stets ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber Mietzinsforderungen zusteht, wenn der Vermieter entgegen BGB § 551 Abs 3 S 3 den Nachweis gesetzeskonformer Anlage der Mietkaution nicht erbringt. Jedenfalls ist kein krasser, den Vorwurf der Willkür rechtfertigender Fehler des LG zu erkennen. 1. Das Urteil des Landgerichts Berlin vom 14. Mai 1999 - 65 S 418/98 - verletzt, soweit es die im Tenor zu 1. enthaltene Feststellung betrifft, das Grundrecht des Beschwerdeführers auf rechtliches Gehör (Art 15 Abs 1 VvB). Die Sache wird an das Landgericht Berlin zurückverwiesen. 2. … 3. … 4. … Der Beschwerdeführer wendet sich mit seiner Verfassungsbeschwerde gegen ein in einer Mietrechtssache ergangenes Berufungsurteil des Landgerichts. Mit Formularmietvertrag vom 25. April 1995 mietete der Beschwerdeführer von der Beteiligten zu 2., die sich, hierbei durch die Hausverwaltung, die S. KG, vertreten ließ, ab dem 1. Juni 1995 eine Wohnung mit einer Wohnfläche von 34,61 qm. Nach § 2 Nr. 1 c) des Vertrages war das Mietverhältnis auf bestimmte Zeit abgeschlossen und sollte am 31 Mai 1999 enden ohne dass es einer Kündigung bedurfte. Die monatliche Nettokaltmiete betrug ursprünglich 589,05 DM. In § 7 Nr. 2 b) des Vertrages war für den Zeitraum vorn 1. Juni 1996 bis zum 1. Juni 2004 eine Staffelmiete vereinbart. In § 2 Nr. 3 des Vertrages heißt es: "Ist das Mietverhältnis auf bestimmte Zeit abgeschlossen, so kann der Mieter unter Beachtung der gesetzlichen Kündigungsfristen nur dann vorzeitig kündigen, wenn wichtige Gründe vorliegen, die das Interesse des Vermieters am Fortbestand des Mietverhältnisses erheblich überwiegen. In diesem Fall hat der Mieter dem Vermieter mindestens drei Ersatzmieter zu benennen, die in wirtschaftlicher und persönlicher Hinsicht zumutbar sind und bereit sind, in die restliche Mietdauer des Vertrages einzutreten.” In § 17 Nr. 2 ist unter der Überschrift "Besondere Kündigungsgründe und —fristen” bestimmt: "Beide Mietparteien können das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen, wenn der andere Vertragsteil seine Vertragspflichten nicht unerheblich schuldhaft verletzt..." Durch Schreiben der Hausverwaltung vom 21. Dezember 1996 erhöhte die Beteiligte zu 2. den Betriebskostenvorschuss für die Zeit ab Februar 1997 von 45 DM auf 85 DM; gleichzeitig verlangte sie für das Jahr 1995 vom Beschwerdeführer eine Betriebskostennachzahlung von 274,11 DM. In der beigefügten Berechnungsaufstellung war — anders als für das Jahr 1994--- auch eine Betriebskostenposition "Hauswart” mit einem Betrag von 3.330,85 DM ausgewiesen. Ferner sollten sich die Kosten für die Hausbeleuchtung von 2.672,25 DM im Jahr 1994 auf 4.915,65 DM im Jahr 1995 erhöht haben sowie die Kosten der Be- und Entwässerung von 9.586,98 DM auf 21.439,03 DM gestiegen sein. Mit Schreiben vom 25. Januar 1997 forderte der Beschwerdeführer die Hausverwaltung auf, unter Zusendung von Ablichtungen diese Betriebskostenpositionen näher zu erläutern. Mit Schreiben vom 26. Februar 1997 legte die Hausverwaltung daraufhin eine modifizierte Betriebskostenabrechnung für das Jahr 1995 vor, worin eine zuvor doppelt berechnete Position bezüglich der Hausbeleuchtung korrigiert war. Hinsichtlich der Position "Hauswartskosten” war eine Abschrift der vierten Seite eines Rechnungsschreibens vom 9. Oktober 1995 über eine Summe von 3.152,35 DM beigefügt. Mit Schreiben vom 27. Februar 1997 rügte der Beschwerdeführer gegenüber der Hausverwaltung, dass ihm die Seiten 1-3 der angeblichen Hauswartsrechnung nicht übersandt worden seien, so dass weder der Rechnungssteller, der Rechnungsadressat noch die Hauptrechnungsposten erkennbar seien. Ferner monierte er bezüglich der Wasserabrechnung, dass insofern keine zeitgenaue Wasserabrechnung für 1995 vorgenommen worden sei, sondern stattdessen eine Zwischenabrechnung der Berliner Wasserbetriebe vom Oktober 1995, die Abschlagszahlungen enthalte, Grundlage der Betriebskostenabrechnung geworden sei. Überdies seien Abschlagszahlungen in der Betriebskostenabrechnung doppelt berücksichtigt. Mit Schreiben vom 18. März 1997 erinnerte der Beschwerdeführer vergeblich an die Beantwortung seines Schreibens und bat erneut um substantiierte Erläuterung der von ihm gerügten Rechnungspositionen. Er zahlte zunächst weder die geforderte Betriebskostennachzahlung für 1995 noch die Erhöhung des Vorschusses für 1997. Ebenso wenig zahlte der Beschwerdeführer die ausweislich des Mietvertrages fällige nächste Staffelmieterhöhung ab Juni 1997. Mit der am 3. Dezember 1997 dem Beschwerdeführer zugestellten Klage vom 14. Oktober 1997 erstrebte die Beteiligte zu 2. dessen Verurteilung zur Zahlung von Mietrückständen, zunächst bis einschließlich Oktober 1997, in Höhe von 683,95 DM sowie der Betriebskostennachzahlung für das Jahr 1995 in Höhe von 274,11 DM. Der Beschwerdeführer erklärte mit Schreiben vom 28. Dezember 1997 die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 31. März 1998. Mit weiterem Schreiben vom 30. Januar 1998 sprach der Beschwerdeführer erneut die Kündigung, diesmal zum 30. April 1998, aus. Ferner heißt es in dem zweiten Kündigungsschreiben: "Für den Fall, dass ein Kündigungsgrund auf Seiten des Mieters vorliegen muss, sei hier vorsorglich auf drei Gesichtspunkte hingewiesen. Erstens liegt eine Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStrG vor (vgl. dazu die Klageerwiderung meiner Anwältin). Diese Überhöhung würde sogar zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses nach § 554 a BGB berechtigen. Zweitens ist das zur Vertragsdurchführung erforderliche Vertrauensverhältnis zerrüttet, da die Vermieterseite beharrlich nicht angefallene Betriebskosten (Beispiel: Hauswartskosten) geltend macht und insoweit den Mieter sogar mit einer Klage überzogen hat. Schließlich wird aus beruflichen Gründen vermutlich ein Wegzug aus Berlin erforderlich sein.” In seiner Klageerwiderung berief sich der Beschwerdeführer auf eine aus seiner Sicht bestehende Mietüberhöhung gemäß § 5 WiStrG. Er reichte mit weiterem Schriftsatz die Seiten 1-3 der angeblichen Hauswartsrechnung vom 9. Oktober 1995 ein, ein von einem Wohnungseigentümer stammendes Schreiben, der hierin der Eigentümergemeinschaft diverse Arbeiten der Jahre 1991 bis 1995 in Rechnung gestellt hatte. Die Beteiligte zu 2. erstellte daraufhin neue Betriebskostenabrechnungen für 1995 und 1996, die den Posten "Hauswartskosten” nicht mehr enthielten. Mit Schriftsatz vom 25. Mai 1998 beantragte die Beteiligte zu 2. klageerweiternd u.a. die Feststellung, dass das Mietverhältnis zwischen ihr und dem Beschwerdeführer fortbestehe und nicht durch die Kündigung vom 30. Januar 1998 aufgelöst worden sei. Der Beschwerdeführer trat dem mit dem Vortrag entgegen, die Kündigung des Mietvertrages sei jedenfalls als außerordentliche Kündigung wirksam. Das außerordentliche Kündigungsrecht ergebe sich aus § 17 Nr. 2 Satz 1 des Formularmietvertrages, wonach beide Parteien das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist bereits dann kündigen können, wenn der andere Vertragsteil seine Vertragsverpflichtungen nicht unerheblich schuldhaft verletze. Diese Voraussetzungen seien erfüllt, weil in dem Versuch der Beteiligten zu 2., nicht angefallene Betriebskosten für 1995 auf den Beschwerdeführer abzuwälzen, eine derart gröbliche Verletzung von Treu und Glauben und der mietvertraglichen Pflichten zu sehen sei, dass dem Beschwerdeführer eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zuzumuten sei. Gleiches gelte für das Einfordern von Mieten unter Verstoß gegen § 5 WiStrG. Das Verschulden ergebe sich daraus, dass die Hausverwaltung die Pflicht habe, sich über den angemessenen Mietzins zu informieren. Bezüglich der zu Unrecht geltend gemachten Betriebskosten sei die Verwaltung vom Beschwerdeführer auf die Unregelmäßigkeiten hingewiesen worden. Auch ohne Verschulden auf Vermieterseite sei das gegenseitige Vertrauensverhältnis nachhaltig zerstört. Das Amtsgericht Schöneberg wies durch Urteil vom 21. Juli 1998 - 9 C 653/97 – die Zahlungsklage und die Feststellungsklage der Beteiligten zu 2. ab. Zur Begründung führte das Amtsgericht aus, das Mietverhältnis zwischen den dortigen Parteien sei mit Wirkung zum 31. März 1998 beendet. Der Beschwerdeführer habe durch Schreiben vom 28. Dezember 1997 wirksam gekündigt. Daran sei er durch die in § 2 des Mietvertrages enthaltene Befristung des Mietverhältnisses nicht gehindert gewesen. Diese Befristung sei gemäß § 5 AGBG unwirksam, da die in § 7 des Vertrages enthaltene Staffelmietvereinbarung bis 2004 hierzu widersprüchlich sei und diese Unklarheit zu Lasten des Verwenders der AGB gehe. Die Beteiligte zu 2. legte Berufung gegen das Urteil ein. Zur Begründung trug sie vor, die vom Amtsgericht angenommene Unklarheit des Mietvertrages bestehe nicht, da die Staffelmietvereinbarung in § 7, soweit sie über das Ende der befristeten Mietzeit hinausreiche, lediglich die Vereinbarung einer Nutzungsentschädigung für den Fall der vertragswidrigen Weiternutzung der Wohnung durch den Beschwerdeführer darstelle. Der Beschwerdeführer widersprach dem in seiner Berufungserwiderung, wobei er ergänzend ausführte, die Kündigung sei auch wegen Vorliegens eines wichtigen Grundes gerechtfertigt gewesen, da er sich im Verlaufe des Mietverhältnisses ständig Übervorteilungsversuchen von Seiten der Beteiligten zu 2. ausgesetzt gesehen habe. Er nahm dabei Bezug auf die erstinstanzlich vorgetragenen Gründe, die sich auf die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 1995 bezogen; gleiches gelte auch hinsichtlich der Betriebskostenabrechnungen für 1996 und 1997. Ferner habe die Beteiligte zu 2. bei Vertragsschluss vorsätzlich gegen § 5 WiStrG verstoßen. Aufgrund dieser Umstände sei das Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien so stark erschüttert gewesen, dass ein Festhalten des Beschwerdeführers am Mietvertrag nicht mehr zumutbar gewesen sei. Im frühen ersten Termin vor dem Landgericht Berlin vom 14. Mai 1999 stellten die Prozessbevollmächtigten der Verfahrensbeteiligten ausweislich des Terminprotokolls ihre Anträge aus den Schriftsätzen, die Sach- und Rechtslage wurde erörtert. Am Schluss der Sitzung verkündete das Landgericht sein Urteil, worin es unter Änderung des Urteils des Amtsgerichts — im Tenor unter 1.- - feststellte, dass das Mietverhältnis zwischen dem Beschwerdeführer und der Beteiligten zu 2. durch die Kündigung des Beschwerdeführers vom 30. Januar 1998 nicht aufgelöst worden sei, sondern über den 30. April 1998 hinaus fortbestehe. Ferner wurde — im Tenor unter 2. — der Zahlungsklage der Beteiligten zu 2. in Höhe von 668,64 DM nebst 4 % Zinsen stattgegeben. Zur Begründung seiner Entscheidung führte das Landgericht dem Urteil aus: Der Beschwerdeführer habe das Mietverhältnis nicht durch eine ordentliche Kündigung beenden können, da die vertragliche Befristung wirksam gewesen sei. Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts bestehe zwischen der Befristung des Mietverhältnisses auf vier Jahre und der in § 7 des Vertrages bis zum Jahr 2004 vereinbarten Staffelmiete keine Unklarheit. Zur Frage eines außerordentlichen Kündigungsrechtes enthält das Urteil folgenden Passus: "Dem Beschwerdeführer stand auch kein außerordentliches Kündigungsrecht zu. Die im Kündigungsschreiben vom 30. 01. 1998 nicht substantiierten beruflichen Gründe begründen ein solches Recht nicht. Trotz des Vorliegens der Voraussetzungen des § 5 WiStrG war der Beklagte auch nicht gemäß § 554 a -BGB zur Kündigung berechtigt. § 5 WiStrG i.V.m. §§ 134, 812 BGB stellen dem Mieter die Sanktion der Rückforderung des zuviel gezahlten Mietzinses zu Gebote; eine Kündigung wegen Unzumutbarkeit kommt zumindest dann nicht in Betracht, wenn der Mieter nicht durch eine Aufforderung zur Abhilfe in Form der Anpassung des Mietzinses auf das zulässige Maß darauf hinzuwirken versucht, das Mietverhältnis auf eine rechtmäßige Basis zurückzuführen. Die Klägerin hatte daher dem Grunde nach Anspruch auf die Zahlung von Mietzins im streitgegenständlichen Zeitraum bis einschließlich Mai 1998.” Mit seiner Verfassungsbeschwerde rügt der Beschwerdeführer eine Verletzung seiner Grundrechte aus Art. 15 Abs. 1 und Art. 10 Abs. 1 der Verfassung von Berlin (VvB). Das Landgericht habe das Grundrecht des Beschwerdeführers auf rechtliches Gehör verletzt, weil es das tatsächliche und rechtliche Vorbringen zum außerordentlichen Kündigungsrecht nicht zur Kenntnis genommen und bei seiner Entscheidung nicht berücksichtigt habe, obwohl es erheblich gewesen sei. So habe es insbesondere den Vortrag des Beschwerdeführers zu den seiner Auffassung nach übervorteilenden Betriebskostenabrechnungen gänzlich außer Betracht gelassen. Dies sei umso unverständlicher, als das Landgericht in seinem Urteil auf S. 9 von den "zu Unrecht angesetzten Kosten für den nicht existenten oder in verschiedenen Jahren tätigen Hauswart” spreche. Der Vortrag sei entscheidungserheblich, weil es in Rechtsprechung und Schrifttum anerkannt sei, dass Unredlichkeiten des Vermieters bei der Abrechnung der Betriebskosten den Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigten. In dem Urteil des Landgerichts fehlten ferner Ausführungen zu weiteren Kündigungsgrundlagen wie § 17 Nr. 2 des Mietvertrages sowie § 242 BGB. Der Beschwerdeführer habe sich in der ersten Instanz ausdrücklich auf beide Bestimmungen berufen. Es sei nicht nachvollziehbar, dass das Landgericht sich in seiner Entscheidung zwar mit den im Kündigungsschreiben außerdem genannten beruflichen Gründen für einen Wegzug aus Berlin befasse, obwohl der Beschwerdeführer diese im gesamten Verfahren nie wieder aufgegriffen habe, dagegen zum weiteren Vortrag, der sowohl schriftsätzlich dargelegt als auch im frühen ersten Termin vorgetragen worden sei, mit keinem Wort Stellung nehme. Das Landgericht hätte auch bedenken müssen, ob nicht zumindest die Kumulation vertragswidriger Handlungen der Beteiligten zu 2. dem Beschwerdeführer ein Recht zur außerordentlichen Kündigung eingeräumt habe. Ein Verstoß gegen das rechtliche Gehör liege auch hinsichtlich des ordentlichen Kündigungsrechts des Beschwerdeführers vor. Die Entscheidung des Landgerichts verstoße ferner gegen das Willkürverbot. Hinsichtlich des außerordentlichen Kündigungsrechts wegen Verstoßes der Beteiligten zu 2. gegen § 5 WiStrG sei das Landgericht zu Unrecht davon ausgegangen, § 554 a BGB verlange in diesem Fall vor Ausspruch der fristlosen Kündigung eine Abmahnung. Konkret sei eine Abmahnung durch den Beschwerdeführer auch deshalb entbehrlich gewesen, weil er im Zeitpunkt seiner Kündigungserklärung vom 30. Januar 1998 bereits auf Zahlung des (überhöhten) Mietzinses verklagt gewesen sei. Hinsichtlich des vom Landgericht angenommenen Ausschlusses des ordentlichen Kündigungsrechtes für den Beschwerdeführer sei die hierfür gegebene Begründung nicht nachvollziehbar. Das Landgericht habe ferner nicht berücksichtigt, dass dem Beschwerdeführer ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber den Mietzinsforderungen für die Monate März, April und Mai 1998 zugestanden habe, das aus dem fehlenden Nachweis gesetzeskonformer Anlage der Mietkaution resultiere und erstinstanzlich geltend gemacht worden sei. Die Verurteilung des Beschwerdeführers zur Zahlung in Höhe von 668,64 DM hätte daher nur Zug um Zug geschehen dürfen. Schließlich sei die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch das Landgericht nicht nachvollziehbar. So habe der Beschwerdeführer entgegen der "pauschalen Bewertung" des Landgerichts zur Frage der Belichtung der Wohnung sowie auch zur verdichteten Bebauung ausreichend vorgetragen. Zudem habe das Gericht das von der Beteiligten zu 2. behauptete wohnwerterhöhende Merkmal "aufwendiger Deckenstuck” ohne weiteres als erfüllt angesehen, obwohl es von ihm, dem Beschwerdeführer, bestritten worden sei. Jedenfalls hätte das Landgericht die Pflicht gehabt, den Beschwerdeführer auf die angebliche Unsubstantiiertheit seines Vortrages hinzuweisen. Die Beteiligten haben gemäß § 53 VerfGHG Gelegenheit zur Stellungnahme erhalten. II. Die Verfassungsbeschwerde hat Erfolg, soweit der Beschwerdeführer die Verletzung seines Grundrechts auf rechtliches Gehör (Art. 15 Abs. 1 VvB) bezüglich der unter Nr. 1 im Urteilstenor des Landgerichts Berlin enthaltenen Feststellung rügt (1.). Im Übrigen ist die Verfassungsbeschwerde, ihre Zulässigkeit unterstellt, jedenfalls unbegründet (2.). 1. Hinsichtlich des Feststellungstenors (Nr. 1) des angegriffenen Urteils ist die Verfassungsbeschwerde zulässig und begründet. Das Urteil des Landgerichts Berlin vom 14. Mai 1999 verletzt, indem es entscheidungserheblichen Vortrag des Beschwerdeführers zum außerordentlichen Kündigungsrecht unberücksichtigt gelassen hat, das Grundrecht des Beschwerdeführers auf rechtliches Gehör (Art. 15 Abs. 1 VvB). Der Anspruch auf rechtliches Gehör, der in Art. 15 Abs. 1 VvB in Übereinstimmung mit Art. 103 Abs. 1 GG gewährleistet wird, verpflichtet das Gericht, die Ausführungen der Verfahrensbeteiligten zur Kenntnis zu nehmen und in Erwägung zu ziehen (vgl. Beschluss vom 16. November 1995 - VerfGH 48/94 - LVerfGE 3, 113 m. w. N.; st. Rspr.). Er gewährt zwar keinen Schutz dagegen, dass das Gericht Vorbringen der Beteiligten aus Gründen des formellen oder materiellen Rechts ganz oder teilweise unberücksichtigt lässt. Das Gericht muss sich in den Entscheidungsgründen auch nicht mit jedem Einzelvorbringen auseinandersetzen; vielmehr ist grundsätzlich davon auszugehen, dass ein Gericht das von ihm entgegengenommene Vorbringen der Beteiligten auch zur Kenntnis genommen hat. Eine Verletzung dieses Prozessgrundrechts ist jedoch dann feststellbar, wenn im Einzelfall besondere Umstände deutlich machen, dass tatsächliches Vorbringen oder Rechtsausführungen eines Beteiligten entweder überhaupt nicht zur Kenntnis genommen oder doch bei der Entscheidung nicht erwogen worden sind; ein solcher Umstand ist gegeben, wenn das Gericht zu einer Frage, die für das Verfahren von zentraler Bedeutung ist, trotz entsprechenden Parteivortrags in den Entscheidungsgründen nicht Stellung nimmt (vgl. Beschlüsse vom 16. November 1995, a. a. 0., S. 116 f., vom 22. Mai 1997 - VerfGH 34/97 - LVerfGE 6, 80 , vom 24. August 2000 - VerfGH 73/99 - NZM 2001, 87 m. w. N. und vom 27. September 2002 - VerfGH 63/02, 63 A/02 - LVerfGE 13, 53 ). Ein derartiger Fall ist hier gegeben. Das Landgericht hat, da es entgegen der Auffassung des Amtsgerichts die Befristung des Mietverhältnisses und damit den Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts für den Beschwerdeführer als wirksam angesehen hat, entscheidungserheblich darauf abgestellt, dass dem Beschwerdeführer zum Zeitpunkt des zweiten Kündigungsschreibens vom 30. Januar 1997 auch kein außerordentliches Kündigungsrecht zugestanden habe. In diesem Zusammenhang hat es die im Kündigungsschreiben genannten "beruflichen Gründe" und die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen Mietpreisüberhöhung auf der Grundlage des § 554 a BGB a. F. und § 5 WiStrG geprüft. Die Begründung lässt jedoch nicht erkennen, dass das Gericht den im Kündigungsschreiben genannten weiteren Grund, das Vertrauensverhältnis des Beschwerdeführers zu der Beteiligten zu 2. sei wegen deren Verhalten bei Abrechnung der Betriebskosten zerrüttet, ebenfalls berücksichtigt und erwogen hat. Insbesondere bestehen keine Anhaltspunkte, dass das Gericht der Frage nachgegangen ist, ob dem Beschwerdeführer — wie von ihm erstinstanzlich und auch im Berufungsverfahren schriftsätzlich vorgetragen — unter dem Gesichtspunkt der Übervorteilung bei Nebenkosten oder im Rahmen einer Gesamtbetrachtung unter Einbeziehung der Mietpreisüberhöhung die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar war und er deshalb gemäß § 554 a BGB a. F., § 242 BGB oder nach § 17 Nr. 2 des Mietvertrages zur außerordentlichen Kündigung berechtigt war. Die Ausführungen des Beschwerdeführers zum außerordentlichen Kündigungsgrund aufgrund eines zerrütteten Vertrauensverhältnisses waren auch erheblich. Nach der Rechtsprechung und Literatur zu § 554 a BGB a. F. kann die Fortsetzung eines Mietverhältnisses einer Vertragspartei dann nicht mehr zugemutet werden, wenn das Vertrauensverhältnis durch Vertragsverletzungen der anderen Seite so beeinträchtigt ist, dass die Durchführung des Vertrages gefährdet erscheint. Hierbei ist eine Gesamtwürdigung aller für die Vertragsfortsetzung wesentlichen Umstände maßgebend, zu denen etwa die bisherige und künftige Dauer des Mietverhältnisses, das bisherige Verhalten der Partner, Art, Dauer, Häufigkeit und Auswirkungen der Störungen oder Pflichtverletzungen, eine etwaige Wiederholungsgefahr, das Verhalten nach einer Abmahnung, der Zeitraum zwischen Störung und Kündigung zählen können (vgl. Weidenkaff, in: Palandt, Bürgerliches Gesetzbuch, 63. Aufl. 2004, Rn. 31 ff. zu § 543 n. F.; vgl. auch Schilling, in: Münchener Kommentar, Bürgerliches Gesetzbuch, Schuldrecht, Besonderer Teil I, 4. Aufl. 2004, Rn. 7 ff. zu § 543 n. F.; Heintzmann, in: Soergel, BGB, Band 4/1, 12. Aufl. 1998, Rn. 1 zu § 554 a a. F.). Anerkannt ist in diesem Zusammenhang, dass die vertragliche Vertrauensgrundlage auch durch Unredlichkeiten des Vermieters bei der Berechnung des Mietzinses und der Nebenkosten zerstört werden kann. So kann dem Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar sein, wenn der Vermieter über längere Zeit Betriebskosten schuldhaft falsch abrechnet bzw. die Einsicht in Belege verweigert (vgl. LG Gießen, WuM 1996, 767; LG Berlin, Das Grundeigentum 2003, 1081 f.; AG Kassel, WM 1968, 178; LG Frankfurt, WM 1979, 24; vgl. auch Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. 1988, 1311; Blank, in: Schmitt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl. 2003, Rn. 199 zu § 543 n. F.; Blank/Börstinghaus, Miete, Kommentar, 2. Aufl. 2004, Rn. 41 zu § 543 n. F.). Im vorliegenden Fall enthielt die ursprüngliche Betriebskostenabrechnung für 1995 unstreitig Positionen, die entweder gar nicht angefallen waren (Hauswartskosten), doppelt berechnet wurden (Teile der Hausbeleuchtungskosten sowie der Be- und Entwässerungskosten) oder nicht zeitgenau abgerechnet wurden. Die von dem Beschwerdeführer erbetenen Erläuterungen der Vermieterseite insbesondere zu den Hauswartskosten waren ersichtlich unzureichend bzw. falsch. Die mehrfach erneuerte Aufforderung des Beschwerdeführers, ihm Einzelheiten zu der angeblichen Hauswartsrechnung mitzuteilen und die gesamte Rechnung vom 9. Oktober 1995 in Kopie zu übersenden, blieb von Seiten der Beteiligten bis zur Erhebung der Klage unbeantwortet. Es erscheint daher nicht von vornherein von der Hand zu weisen, dass angesichts dieser Umstände sowie der zusätzlich vorliegenden, auch vom Landgericht bestätigten Mietpreisüberhöhung das zur Vertragsdurchführung erforderliche Vertrauensverhältnis des Beschwerdeführers zu der Beteiligten zu 2. beeinträchtigt war. Ob es so zerrüttet war, dass dem Beschwerdeführer die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar gewesen ist, hätte das Landgericht im Rahmen einer Gesamtwürdigung aller Umstände prüfen und in seiner Entscheidung darlegen müssen. j2. Die Verfassungsbeschwerde bleibt erfolglos, soweit mit ihr auch die unter Nr. 2 des Urteilstenors enthaltene Verurteilung zur Zahlung von 668,64 DM nebst Zinsen wegen Verstoßes gegen das Willkürverbot (Art. 10 Abs. 1 VvB) angegriffen wird. Eine gerichtliche Entscheidung verletzt das mit Art. 3 Abs. 1 GG inhaltsgleich Willkürverbot nach der Verfassung von Berlin nur dann, wenn die Entscheidung unter keinem denkbaren Aspekt rechtlich vertretbar ist und sich daher der Schluss aufdrängt, sie beruhe auf sachfremden Erwägungen. Die Gestaltung des Verfahrens, die Feststellung und Würdigung des Sachverhalts, die Auslegung des einfachen Rechts und seine Anwendung auf den einzelnen Fall sind grundsätzlich Sache der dafür allgemein zuständigen Gerichte und insoweit der Nachprüfung durch den Verfassungsgerichtshof entzogen (vgl. Beschluss vom 30. Juni 1992 - VerfGH 9/92 - LVerfGE 1, 7 ; st. Rspr.). Willkür im hier maßgeblichen Sinne liegt erst dann vor, wenn die Sach- oder Rechtslage in krasser Weise verkannt worden ist, d. h. wenn bei objektiver Würdigung der Gesamtumstände der Auslegung bzw. Sachverhaltsfeststellung die Annahme geboten ist, die vom Gericht vertretene Auffassung sei im Bereich des schlechthin Abwegigen anzusiedeln (vgl. Beschluss vom 23. April 1996 - VerfGH 69, 69 A/95 - LVerfGE 4, 54 m. w. N.). Diese Voraussetzungen sind für die Rüge, das Urteil des Landgerichts verstoße gegen das Willkürverbot, weil es ein Zurückbehaltungsrecht des Beschwerdeführers gegenüber den Mietzinsforderungen der Beteiligten zu 2. unberücksichtigt gelassen habe, nicht erfüllt. Es ist — entgegen der Behauptung des Beschwerdeführers — nicht einhellige Auffassung, dass dem Mieter stets ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber Mietzinsforderungen zusteht, wenn der Vermieter unter Missachtung des § 550 b BGB a. F. (= § 551 Abs. 3 BGB. n. F.) den Nachweis gesetzeskonformer Anlage der Mietkaution nicht erbringt. Die näheren Voraussetzungen für ein solches Zurückbehaltungsrecht sind vielmehr umstritten (vgl. einerseits LG Kiel, WM 1989, 18; LG Mannheim, WM 1990, 293, AG Bremen, WM 1989, 74; AG Müllheim, WuM 1990, 426; Blank, in: Schmitt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl. 2003, Rn. 55 zu § 551 BGB n. F.; Blank, NZM 2002, 58; andererseits LG Darmstadt, NZM 2002,19; LG Kiel, WM 1988, 266; AG Wuppertal, MDR 1989, 163). Es war daher jedenfalls kein krasser, den Willkürvorwurf rechtfertigender Fehler des Landgerichts, ein solches Zurückbehaltungsrecht des Beschwerdeführers gegenüber dem errechneten Zahlungsanspruch nicht anzuerkennen. Die Rüge, das Landgericht habe das Willkürverbot verletzt, bleibt auch hinsichtlich der angegriffenen Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete erfolglos. Es war nicht schlechthin unvertretbar, den Vortrag des Beschwerdeführers zu möglichen wohnwertmindernden Merkmalen "schlechter Belichtung" sowie "verdichteter Bebauung” ebenso wie das Amtsgericht für unsubstantiiert zu halten. Auch die knappe Erläuterung des Beschwerdeführers im erstinstanzlichen Schriftsatz vom 19. Juni 1998, die Wohnung befinde sich im ersten Stock des Seitenflügels und die um die Wohnung vorhandene viergeschossige Bebauung sei verdichtet, weil die Häuser bis auf wenige Meter aneinander gebaut seien, musste das Landgericht nicht zwingend als ausreichend detaillierte Beschreibung bewerten. Ergänzenden Vortrag in der Berufungsinstanz hierzu gab es nicht. Die Frage, ob das Landgericht die Erläuterungen des Beschwerdeführers im Schriftsatz vom 19. Juni 1998 möglicherweise übersehen hat und deshalb im Urteil fälschlich davon ausgegangen ist, der Vortrag des Beschwerdeführers gebe nur den Wortlaut des Mietspiegels wieder, gehört begrifflich zur Gehörsrüge (Art. 15 Abs. 1 VvB), die in diesem Zusammenhang vom anwaltlich vertretenen Beschwerdeführer jedoch nicht erhoben worden ist. Es kann dahinstehen, ob und unter welchen Voraussetzungen die Prüfung des Verfassungsgerichtshofs sich auch auf dieses vom Beschwerdeführer nicht ausdrücklich als verletzt bezeichnete Grundrecht erstrecken kann. Denn der Beschwerdeführer hätte auch mit der Gehörsrüge nicht durchdringen können, weil er nicht substantiiert angegeben hat, ob und in welcher Weise die Entscheidung des Landgerichts auf einer solchen Verletzung beruht. Die Ausführungen des Beschwerdeführers beschränken sich insofern darauf, die Berechnung durch das Landgericht als "nicht nachvollziehbar" zu bezeichnen. Ohne Erfolg ist ferner die Rüge, das Landgericht habe gegen das Willkürverbot verstoßen, indem es die Behauptung der Beteiligten zu 2., das Wohnzimmer der streitbefangenen Wohnung sei mit wohnwerterhöhendem "aufwendigen Deckenstuck” ausgestattet, als unstreitig der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete zugrunde gelegt hat. Diese Sachverhalts- und Beweiswürdigung des Landgerichts hält sich im Rahmen des Vertretbaren, denn der Beschwerdeführer hatte das Vorliegen dieses Merkmals schriftsätzlich nicht ausdrücklich bestritten. Er musste daher mit der Möglichkeit rechnen, dass das Landgericht — auch ohne ausdrücklichen vorherigen Hinweis — die Beweislage anders bewertete als das Amtsgericht. 3. Nach § 54 Abs. 3 VerfGHG ist das angegriffene Urteil, soweit die Verfassungsbeschwerde Erfolg hat, aufzuheben und die Sache in entsprechender Anwendung des § 95 Abs. 2 Halbs. 2 BVerfGG an das Landgericht zurückzuverweisen. Ob die Verfassungsbeschwerde auch im Hinblick auf die von dem Beschwerdeführer gegen die im Tenor zu 1. des landgerichtlichen Urteils enthaltene Feststellung erhobenen weiteren Rügen zulässig und begründet ist, bedarf im Hinblick darauf keiner Entscheidung. Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 33, 34 VerfGHG. Dieser Beschluss ist unanfechtbar.