IX ZR 4/89

Zurück BGH 06. Juli 1989 IX ZR 4/89 ZVG § 114a Analoge Anwendung des § 114a ZVG bei Abtretung der Rechte aus dem Meistgebot Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau Aus dem Tatbestand: Mit notariellem Vertrag vom 14.12.1984 verkaufte der Beklagte dem Kläger ein mit einem Mehrfamilienhaus bebautes Grundstück in H für 330.000 DM. Der Kläger übernahm die Rechte und Pflichten aus den Mietverhältnissen, die sich aus einer der Urkunde als Anlage beigefügten „Mietaufstellung" ergaben, welche ausdrücklich zum Bestandteil des Vertrages gemacht wurde. Für den Eingang der Mietzahlungen übernahm der Beklagte keine Gewähr. In der „Mietaufstellung" sind außer den Räumlichkeiten und den Mieten auch die nach dem Stande vom 12.12.1984 gezahlten Mieten aufgeführt. Danach betrugen die Mieteinnahmen „netto kalt gesamt/mtl." 2.592,57 DM, also jährlich 31.110,47 DM. Der Kläger verlangt Minderung des Kaufpreises um 117.228,47 DM mit der Behauptung, der Beklagte habe ihm eine falsche „Nettokaltmiete" zugesichert. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat den Beklagten zur Zahlung von 84.975 DM nebst Zinsen verurteilt. Die Revision hatte nur teilweise Erfolg. Aus den Gründen: II. Zutreffend sieht das Berufungsgericht allerdings in dem Mietertrag eines Hausgrundstücks eine zusicherungsfähige Eigenschaft (st. Rspr. des Senats, vgl. Urt. v. 8.2.1980, V ZR 174/78, NJW 1980, 1456 und v. 2.12.1988, V ZR 91/87, WM 1989, 579). Dies wird von der Revision auch nicht in Zweifel gezogen. Rechtsfehlerfrei legt das Berufungsgericht den Kaufvertrag dahin aus, daß der Beklagte darin eine bestimmte Kaltmiete zugesichert hat. Die hiergegen gerichteten Angriffe der Revision sind unbegründet. Die Auslegung ist möglich. Sie verletzt weder Denkgesetze noch Erfahrungssätze und übergeht auch nicht wesentlichen Streitstoff. Der zur Zeit des Vertragsabschlusses tatsächlich aus einem Hausgrundstück gezogene Nutzen gilt nach der Verkehrsanschauung als ein sicherer Maßstab und als eine der wichtigsten Grundlagen für die Ertragsfähigkeit und damit für die Wertschätzung des Grundstücks. Werden die tatsächlich erzielten Mieterträge in einem Grundstückskaufvertrag aufgeführt und ausdrücklich zum Gegenstand der Vereinbarungen. gemacht, dann spricht dies nur dann nicht für eine vertragsmäßige Zusicherung, wenn der Käufer aufgrund besonderer Umstände andere Vorstellungen über den Wert des Kaufgrundstücks hegt als die nach der Verkehrsanschauung bei solchen Objekten mit dem zugesicherten Mietertrag verbundenen (Senatsurt. v. 19.9.1980, V ZR 51/78, NJW 1981, 45 , 46). Derartige besondere Umstände hat die Revision nicht aufgezeigt. Den von ihr in Bezug genommenen Hinweis in der Mietaufstellung „Stand vom 12.12.1984 gem. Übermittlung der Hausverwaltung Herr B" hat das Landgericht, dem das Berufungsgericht insoweit in vollem Umfang gefolgt ist, berücksichtigt und dahin gewürdigt, daß er der Annahme einer Zusicherung nicht entgegenstehe. Diese Würdigung läßt einen Rechtsfehler nicht erkennen. Der Hinweis zwingt insbesondere nicht zu der Annahme, der Beklagte habe damit zum Ausdruck bringen wollen, daß er für die Richtigkeit der Mietaufstellung nicht einstehen wolle. Der Hinweis konnte im Gegenteil sogar den Eindruck besonderer Sachkunde und Zuverlässigkeit erwecken, indem er auf die mit der Abwicklung der Mietverhältnisse betraute Hausverwaltung als Quelle für die Angaben in der Aufstellung verweist. 6. ZVG § 114 a (Analoge Anwendung des § 114 a ZVG bei Abtretung der Rechte aus dem Meistgebot) Die Befriedigungsfiktion des § 114 a ZVG findet auch dann Anwendung, wenn der meistbietende Berechtigte die Rechte aus dem Meistgebot auf einen Dritten überträgt und diesem der Zuschlag erteilt wird. BGH, Urteil vom 6.7.1989 — IX ZR 4/89 Aus dem Tatbestand: Die beklagte Bank betrieb aus einer erstrangigen Grundschuld über 212.000 DM die Zwangsversteigerung eines Grundstücks des Klägers. Das Vollstreckungsgericht setzte den Verkehrswert des Grundstücks auf 350.000 DM fest. Im Versteigerungstermin vom 3.9.1986 blieb die Beklagte Meistbietende mit einem Bargebot von 215.000 DM. Sie trat ihre Rechte aus dem Meistgebot an die Eheleute G. ab. Diese erhielten daraufhin mit Beschluß vom 18.9.1986 den Zuschlag. Die Forderung der Beklagten überstieg den ihr nach dem Teilungsplan zugeteilten Versteigerungserlös von knapp 214.000 DM um etwa 71.000 DM. Der Kläger ist der Auffassung, die Beklagte gelte in entsprechender Anwendung von § 114 a ZVG in Höhe von 7/10 des Verkehrswerts = 245.000 DM als befriedigt. Mit der Klage begehrt er, daß die Zwangsvollstreckung der Beklagten aus der Grundschuldbestellungsurkunde, in der er sich der Vollstreckung in sein gesamtes Vermögen unterworfen hat, insoweit für unzulässig erklärt wird, als die Beklagte Ansprüche von mehr als 40.928,09 DM geltend macht. Landgericht und Oberlandesgericht haben der Klage stattgegeben. Mit der — zugelassenen — Revision verfolgt die Beklagte ihren Klageabweisungsantrag weiter. Aus den Gründen: Das Berufungsgericht ist der Auffassung, daß die Beklagte sich in entsprechener Anwendung von § 114 aZVG so behandeln lassen muß, als ob ein Gebot von 7/10 des Verkehrswerts = 245.000 DM erzielt worden wäre. Dem stimmt der erkennende Senat zu. 1. Wenn der Zuschlag einem zur Befriedigung aus dem Grundstück Berechtigten zu einem hinter 7/10 des Grundstückswertes zurückbleibenden Gebot erteilt wird, gilt nach § 114 a Satz 1 ZVG der Ersteher auch insoweit als aus dem Grundstück befriedigt, als sein Anspruch durch das abgegebene Meistgebot nicht gedeckt ist, aber bei einem Gebot zum Betrag der 7/10-Grenze gedeckt sein würde. Diese Vorschrift will verhindern, daß ein innerhalb der 7/10-Grenze liegender Berechtigter das Grundstück in der Zwangsversteigerung günstig erwirbt und sodann den ungedeckten Restbetrag seiner persönlichen Forderung gegen den Schuldner in voller Höhe geltend macht (vgl. BGH, Urt. v. 27.6.1979 — VIII ZR 297/77, WM 1979, 977 ; BGHZ 99, 110 , 113 f. [= DNotZ 1987, 504 ]). Ihrem Wortlaut entsprechend findet die Vorschrift unmittelbar Anwendung, wenn der Berechtigte aufgrund seines Meistgebots sebst den Zuschlag erhält. Der Gesetzeszweck erfordert aber ihre entsprechende Anwendung auch für den Fall, daß der Meistbietende die Rechte aus dem Meistgebot an einen Dritten abtritt und daraufhin dem Dritten der Zuschlag erteilt wird. Das hat der Bundesgerichtshof bereits in der Entscheidung vom 27.6. 1979 (a. a. 0.) ausgesprochen. Auch das Schrifttum vertritt überwiegend diese Auffasssung (Dassler/Schiffhauer/Gerhardt, ZVG 11. Aufl. § 114 a Anm. 1; SteinerlEickmann, ZVG 9. Aufl. § 114 a Rdnr. 11; Mohrbutter/Drisch/er/Radtke/Tiedemann, Die Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungspraxis, 7. Aufl. Muster 110 Nr. 8; Jonas/Pohle, Zwangsvollstreckungsnotrecht 16. Aufl § 114 a ZVG Anm. 4; Kahler MDR 1983, 903; Ebe/ing, Rechtspfleger 1988, 400, 402; a. A. Zeller/ Stöber, ZVG 12. Aufl. § 114 a Rdnr. 2.6, § 85 a Rdnr. 4.8). MittBayNot 1990 Heft 2 101 2. Wie bereits dargelegt, will § 114 a ZVG verhindern, daß ein innerhalb der 7/10-Grenze liegender Berechtigter das Grundstück in der Zwangsversteigerung günstig erwirbt, gleichwohl aber seine persönliche Forderung ganz oder zum überwiegenden Teil behält. Die Schutzvorschrift des § 114 a ZVG will sicherstellen, daß bei einer Ersteigerung des Grundstücks durch einen zur Befriedigung aus dem Grundstück Berechtigten der Vollstreckungsschuldner so gestellt wird, als hätte das Meistgebot 7/10 des Grundstückswertes erreicht. Ohne diese Vorschrift brauchte der Berechtigte sich nur das möglicherweise weit unter der 7/10-Grenze liegende Meistgebot auf seine Forderung anrechnen zu lassen mit der Folge, daß er einerseits seine nicht durch das Meistgebot gedeckte persönliche Forderung in voller Höhe behielte und andererseits das günstig erworbene Grundstück später mit Gewinn veräußern könnte. Diese Situation ist auch dann gegeben, wenn der meistbietende Berechtigte sich nicht selbst den Zuschlag erteilen läßt, sondern die Rechte aus dem Meistgebot veräußert. Auch in diesem Fall behält er die durch das Meistgebot nicht gedeckte persönliche Forderung und hat den wirtschaftlichen Wert des Grundstücks zu dem niedrigen Betrag des Meistgebots für sich erworben. Als Meistbietender hat er Anspruch auf Erteilung des Zuschlags ( § 81 Abs. 1 ZVG ). Wenn er die Rechte aus dem Meistgebot veräußert, kann er dafür eine dem Wert des Grundstücks entsprechende Gegenleistung verlangen. Insofern steht er wirtschaftlich nicht anders da, als wenn er selbst den Zuschlag erhielte. Deshalb muß die Befriedigungsfiktion des § 114 a ZVG auch dann Anwendung finden, wenn der meistbietende Berechtigte auf den Zuschlag verzichtet und stattdessen die Rechte aus dem Meistgebot veräußert. Andernfalls ließe sich der mit § 114 a ZVG verfolgte Gesetzeszweck durch eine Abtretung des Meistgebots leicht umgehen. 3. Demgegenüber macht die Beklagte vergeblich geltend, daß sie im vorliegenden Fall für die Veräußerung der Rechte aus dem Meistgebot nur 10.000 DM erhalten habe und damit feststehe, daß der Versteigerungserlös insgesamt unter der 7/10-Grenze geblieben sei. Die Befriedigungsfiktion des § 114 a ZVG ist notwendigerweise pauschal. Auch im Bereich der unmittelbaren Anwendung der Vorschrift ist es unerheblich, zu welchem Preis der Ersteher das Grundstück später einmal verwertet. Deshalb spielt es auch im Rahmen der entsprechenden Anwendung der Befriedigungsfiktion keine Rolle, ob der Meistbietende die Rechte aus dem Meistgebot tatsächlich gewinnbringend hat veräußern können. Im übrigen will § 114 a ZVG nicht nur einen vermuteten Gewinn des Erstehers bei der Weiterveräußerung des versteigerten Grundstücks bis zu einer gewissen Grenze dem Vollstreckungsschuldner gutbringen. Die Vorschrift soll vielmehr auch einen Ausgleich dafür schaffen, daß erfahrungsgemäß andere Interessenten von der Abgabe von Geboten abgehalten werden, solange ein dinglich gesicherter Gläubiger innerhalb der Grenzen seines Rechts bietet (vgl. Zeller/ Stöber a. a. O. § 114 a Rdnr. 2.2). 7. BGB §§ 139, 812, 897 Abs. 1 (Divergenz von Einigung und Eintragung einer Grundschuld bezüglich des Ranges) Haben sich der Besteller einer Grundschuld und der Gläubiger über die Eintragung der Grundschuld an einer bestimmten Rangstelle geeinigt, wird aber die Grundschuld an anderer Rangstelle eingetragen, so entsteht die Grund. schuld nicht. Etwas anderes kann gelten, wenn die Beteiligten die Grundschuld jedenfalls mit dem gesetzlichen Rang des § 879 Abs. 1 BGB entstehen lassen wollten. (Leitsatz nicht amtlich) BGH, Urteil vom 29.91989 — V ZR 343/87 — Aus dem Tatbestand: Mit notariellem Vertrag vom 29.6.1981 verkauften die Kläger an Giovanni di B. die Grundstücke Flur-Nr. 769, 1730 und 768/3 der Gemarkung W. Als Kaufpreis sollten 100.000 DM und eine monatliche Leibrente von 3.000 DM auf Lebenszeit der Kläger gezahlt werden. Die Leibrente sollte durch eine Reallast gesichert werden. Im Falle eines bestimmten Rückstandes mit der Leibrente sollten die Kläger zum Rücktritt vom Kaufvertrag berechtigt sein. Zur Sicherung des mit der Ausübung des Rücktrittsrechtes entstehenden Rückübertragungsanspruches sollte zugunsten der Kläger eine Auflassungsvormerkung (im Range nach der Reallast) eingetragen werden. Am 4.2.1982 bestellte di B. der Beklagten an den Flurstücken Nr. 769 und 768/3 eine Grundschuld in Höhe von 40.000 DM nebst Zinsen. Die Anträge auf Eintragung von di B. als Eigentümer, der Auflassungsvormerkung, der Reallast und der Grundschuld legte der Notar gleichzeitig dem Grundbuchamt vor. Daraufhin wurden am 5.11.1982 u.a. die Auflassungsvormerkung zugunsten der Kläger sowie die Grundschuld, und zwar mit gleichem Rang, in das Grundbuch eingetragen. Unter dem 29.4.1985 erkannte di B. in notarieller Urkunde den von den Klägern wegen Zahlungsrückstandes erklärten Rücktritt vom Vertrag an. Die Rückauflassung wurde erklärt und am 30.7.1985 in das Grundbuch eingetragen. Die Kläger verkauften die Grundstücke weiter, wobei sie eine lastenfreie Übergabe an die Erwerber vereinbarten. Die Kläger verlangten erfolglos von der Beklagten die Löschung der Grundschuld. Sie war dazu nur gegen Zahlung eines Ablösebetrages bereit. Die Kläger traten daraufhin ihre Ansprüche auf Zahlung des Kaufpreises in Höhe des von der Beklagten geforderten Ablösungsbetrages (er belief sich zunächst auf 85.373,48 DM) an die Beklagte ab. Die Käufer zahlten — unter Vorbehalt — diesen Betrag an die Beklagte. Die Grundschuld wurde alsdann gelöscht. Nach der Ermäßigung des Ablösebetrages auf 62.440,15 DM zahlte die Beklagte 22.933,33 DM an die Kläger. Die Kläger verlangen von der Beklagten die Zahlung in Höhe von 62.440,15 DM nebst Zinsen. Sie haben behauptet, zwischen di B. und der Beklagten sei vereinbart gewesen, daß die Grundschuld im Range nach der Rückauflassungsvormerkung eingetragen werden sollte. Da dies nicht geschehen sei, sei die Grundschuld nicht wirksam bestellt worden. Die Zahlung von 62.440,15 DM sei daher ohne Rechtsgrund erfolgt. Im Falle der wirksamen Bestellung der Grundschuld habe sich die Beklagte den Rang des Grundpfandrechtes erschlichen. Sie habe gewußt, daß di B. die Grundschuld nur im Range nach der Auflassungsvormerkung habe bestellen dürfen. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Kläger ist ohne Erfolg geblieben. Mit der Revision verfolgen sie den Zahlungsanspruch weiter. Aus den Gründen: Die Revision hat Erfolg: 1. Zutreffend hat das Berufungsgericht allerdings vertragliche Ansprüche zwischen den Parteien nicht erörtert. Die Annahme der Revision, die — vom Berufungsgericht unterstellte — Rangvereinbarung zwischen di B. und der Beklagten könne sich als Vertrag zugunsten der Kläger darstellen, die dementsprechend von der Beklagten den Vorrang für die MittBayNot 1990 Heft 2 Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 06.07.1989 Aktenzeichen: IX ZR 4/89 Erschienen in: MittBayNot 1990, 101-102 Normen in Titel: ZVG § 114a