3 K 1812/05

Die Klage wird abgewiesen. Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens. T a t b e s t a n d : Der Kläger begehrt die Erteilung einer Baugenehmigung für ein Einfamilienhaus mit Pkw-Garage als Betriebsleiterwohnung. Der Kläger betrieb zunächst gemeinsam mit seinem Vater I. X. in H. - einen landwirtschaftlichen Betrieb in Form einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Ursprünglich wohnte der Vater im Gebäude C. Straße (Flurstück [Flst.] 50). Dieses Wohnhaus gehört zum alten Bauernhof der Familie und steht im Eigentum des Vaters. Laut Betriebsbeschreibung vom 16. Dezember 2002 (zum Bauantrag des Vaters für eine Betriebsleiterwohnung auf dem Flst. 59) betrieb die GbR Ackerbau und Viehzucht. Die Viehzucht bestand in erster Linie aus einer Mastschweinehaltung mit etwa 800 Mastschweinen und 95 Zuchtsauen. Am 29. Dezember 2003 beantragte der Kläger bei dem Beklagten die Erteilung einer Baugenehmigung zur Errichtung einer weiteren Betriebsleiterwohnung mit Pkw- Garage auf dem Grundstück Gemarkung J. , Flst. 54 (im Folgenden: Baugrundstück). In dem Flächennutzungsplan der Stadt H. ist das Baugrundstück als Fläche für die Landwirtschaft ausgewiesen. Das Baugrundstück wird über einen vom Q.--------weg abgehenden Stichweg (Flst. 57) erschlossen. Über diesen Stichweg wird ebenfalls der landwirtschaftliche Betrieb des Vaters des Klägers auf dem Flurstück 59 erschlossen. Der Vater verfügt dort über eine Betriebsleiterwohnung (Fertigstellung 2004) sowie landwirtschaftliche Gebäude (landwirtschaftliche Halle [u.a. eine sog. Kartoffelhalle], Schweinestall mit Güllebehälter und Mehrzweckhalle). Auf dem rückwärtigen Teil des Grundstücks C. Str. , dem Flst. 53, befinden sich die "alten" Betriebsgebäude. Das Baugrundstück ist ebenso wie das Flst. 53 mit notariellem Übertragungsvertrag vom 22. April 2005 auf den Kläger übertragen worden. Seit dem 23. Mai 2006 ist der Kläger Eigentümer. Die Örtlichkeit stellt sich im Einzelnen wie aus dem Plan ersichtlich dar: Lageplan zur Anonymisierung entnommen Mit Schreiben vom 4. März 2004 teilte die Landwirtschaftskammer Rheinland mit, dass derzeit kein betrieblicher Bedarf für den Bau eines weiteren Betriebsleiterwohnhauses bestehe, weil das Betriebsleiterwohnhaus C. Straße in absehbarer Zeit frei werde. Mit Bescheid vom 6. April 2004 lehnte der Beklagte die Erteilung der Baugenehmigung ab. Zur Begründung wird im Wesentlichen ausgeführt, dass das Baugrundstück im Außenbereich liege und das Vorhaben nicht einem landwirtschaftlichen Betrieb diene, weil bereits eine Betriebsleiterwohnung bestehe und eine zweite (auf dem Flst. 59) kurz vor der Fertigstellung stehe. Hiergegen legte der Kläger am 23. April 2004 Widerspruch ein. Er könne nicht auf das Wohnhaus C. Straße verwiesen werden. Dieses stehe im Privateigentum seines Vaters und gehöre nicht zum Betriebsvermögen. Sein Vater sei nicht verpflichtet, dieses Wohnhaus ihm und seiner Ehefrau zur Verfügung zu stellen. Im Übrigen liege sein Vorhaben innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils, so dass sich dessen Zulässigkeit nach § 34 des Baugesetzbuches (BauGB) beurteile. Zwischenzeitlich hatte der Kläger beim Landtag eine Petition eingereicht. Im Petitionsverfahren machte er geltend, dass eine Aufteilung (Realteilung) des Betriebes in zwei Betriebe beabsichtigt sei, wobei die Ackerbewirtschaftung von seinem Vater und die Viehzucht von ihm selbst betrieben werde. In seiner Sitzung am 31. Mai 2005 beschloss der Petitionsausschuss u. a. Folgendes: "Der Petitionsausschuss empfiehlt dem Petenten, gemeinsam mit der Landwirtschaftskammer und der Bauaufsicht möglichst rasch die geänderten gesellschaftsrechtlichen Rahmenbedingungen im Hinblick auf eine Genehmigung des beantragten Betriebsleiterwohnhauses nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB zu erörtern. Dabei geht der Petitionsausschuss davon aus, dass es einer erneuten förmlichen Antragstellung nicht eigens bedarf (Tektur). Soweit ein neuer selbstständiger Betrieb entsteht, dürfte die in § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB angeordnete Privilegierung zu bejahen sein, denn das Gesetz billigt dem Inhaber eines selbstständigen landwirtschaftlichen Betriebes ein Wohnhaus im Außenbereich zu. Der Petitionsausschuss weist darauf hin, eine Baugenehmigung nur unter dem Gesichtspunkt einer dauerhaften Teilung zu erteilen. Da der Vater des Petenten erst 55 Jahre alt ist, dürfte mit einer mittelfristigen Wiederverschmelzung der beiden Betriebe nicht zu rechnen sein. Daher dürften die jüngsten gesellschaftsrechtlichen Entwicklungen maßgebende Bedeutung für die Verwirklichung des nachvollziehbaren Bauwunsches des Petenten und seiner Familie erlangen. Der Petitionsausschuss konnte sich im Ortstermin ferner davon überzeugen, dass das für eine Bebauung vorgesehene Grundstück durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt ist. Es befindet sich im rückwärtigen bzw. seitlichen Bereich der gemischt genutzten (Wohnungen, Landwirtschaft) Bebauung nach § 34 BauGB. Es ist erschlossen, so dass auch kein entsprechendes Planungsbedürfnis (Be- bauungsplan) hervorgerufen würde. Zudem ist das vorgesehene Baugrundstück rundum von Wohnbebauung und landwirtschaftlich genutzten Gebäuden umgeben; diese Bebauung wurde offensichtlich auch nicht ausschließlich nach § 35 BauGB genehmigt. Das Baugrundstück stellt so in einem Gebäudeensemble die bislang einzig nicht bebaute Fläche dar. Vor diesem Hintergrund empfiehlt der Petitionsausschuss der Stadt H. , unabhängig von der Bebauungsmöglichkeit nach § 35 BauGB, eine Satzungsänderung auf der Grundlage des § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB für den betroffenen Bereich zu prüfen. Er gibt zu bedenken, dass die Gemeinde insoweit auch die Möglichkeit hätte, die gesamte städtebauliche Entwicklung zu steuern und aktiv zu gestalten (Möglichkeit der Festsetzung wie in Bebauungsplänen)." Mit Widerspruchsbescheid vom 12. Juli 2005 wies der Landrat des Kreises I1. den Widerspruch des Klägers als unbegründet zurück. Am 15. August 2005 hat der Kläger Klage erhoben, zu deren Begründung er ausführt: Der von dem Petitionsausschuss geforderte "selbständige Betrieb" liege vor. Er führe ab dem 1. November 2005 einen eigenen landwirtschaftlichen Betrieb mit den Produktionszweigen Sauenhaltung und Ackerbau. Der von der Landwirtschaftskammer bestellte und vereidigte Sachverständige D. habe für den Produktionszweig Sauenhaltung einen durchschnittlichen Jahresgewinn von 22.300,00 EUR ermittelt. Für den Produktionszweig Ackerbau betrage der durchschnittliche Jahresgewinn 3.300,00 EUR. Damit sei das Vorhaben nach § 35 Abs. 1 Ziffer 1 BauGB im Außenbereich zulässig, weil es einem landwirtschaftlichen Betrieb diene. Aber selbst dann, wenn man dies - wie der Beklagte - verneine, bestehe ein Genehmigungsanspruch, weil das Baugrundstück innerhalb eines Ortsteils liege und sich der Bauantrag daher nach § 34 Abs. 1 BauGB beurteile. Das Baugrundstück gehöre einem Bebauungszusammenhang an, der in südlicher und westlicher Richtung durch die Gebäude an der C. Straße sowie an dem Q.---------weg gebildet werde. Nördlich des Grundstücks sei auf dem unmittelbar angrenzenden Grundstück das Wohnhaus des Vaters errichtet worden, welches den Bebauungszusammenhang bis dort hinaus erstrecke. Neben diesen Gebäuden würden sich die große Hallen, die als Bürofläche, Abstellhallen für großlandwirtschaftliche Geräte und Stallungen genutzt würden, befinden. Diese Gebäude würden die städtebauliche Situation ebenfalls prägen und seien bei der Ermittlung des Bebauungszusammenhanges einzubeziehen. Bei den dem Baugrundstück nächstgelegenen landwirtschaftlichen Gebäuden handele es sich um eine Kartoffelhalle sowie eine Maschinenhalle bzw. ein Getreidelager. Diese Gebäude seien in einem Dorfgebiet zulässig, es handele sich also nicht um Nutzungen im Außenbereich. Somit liege das Baugrundstück als einziges noch unbebautes Grundstück mitten innerhalb eines Bebauungszusammenhanges. Es könne nicht davon ausgegangen werden, dass sich aufgrund der Betriebsteilung die rechtlichen Rahmenbedingungen so geändert hätten, dass nunmehr ein Aliud vorliege, welches von dem ursprünglichen Bauantrag nicht mehr erfasst werde. Als "Herr des Verfahrens" habe der Bauherr grundsätzlich die Möglichkeit, bis zum Abschluss eines Klageverfahrens den Bauantrag nachträglich zu ändern. Der Kläger beantragt, den Ablehnungsbescheid des Beklagten vom 6. April 2004 und den Widerspruchsbescheid des Landrats des Kreises I1. vom 12. Juli 2005 aufzuheben und den Beklagten zu verpflichten, ihm die beantragte Baugenehmigung zur Errichtung einer Betriebsleiterwohnung mit Pkw-Garage auf dem Grundstück Gemarkung J. , Flst. 54, zu erteilen. Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Aufgrund der Betriebsteilung hätten sich die Antragsvoraussetzungen zum 1. November 2005 wesentlich geändert. Eine Änderung des Bauantrags im Widerspruchs- oder Klageverfahren komme nicht in Betracht. Der Kläger hätte vielmehr einen neuen Bauantrag stellen müssen. Gegenstand der Überprüfung sei daher hier alleine das ursprünglich beantragte Vorhaben. Das Baugrundstück liege nicht im Innenbereich. Die städtebauliche Entwicklung in der Ortslage Prummern sei historisch gewachsen, und zwar dergestalt, dass sich die Wohnbebauung entlang der Straßen konzentriert habe. Die Nebenanlagen und das landwirtschaftliche Außenbereichsvorhaben des Vaters seien nur über einen kleinen Weg erschlossen, der nicht dafür gedacht sei, als Erschließungsstraße für mehrere Wohnbauvorhaben zu dienen. Durch die topographischen Verhältnisse sei ein Bebauungszusammenhang auch optisch nicht wahrnehmbar. Die C. Straße liege einige Meter tiefer als das streitbefangene Grundstück, so dass sich aus dem Auge des Betrachters kein optischer Zusammenhang ergebe. Der Innenbereich ende daher hinter den Wohnhäusern an der C. Straße. Der Bebauungszusammenhang erstrecke sich nicht bis zu dem Wohnhaus des Vaters, weil dieses als privilegiertes Vorhaben im Außenbereich genehmigt worden sei. Das Baugrundstück befinde sich damit im Außenbereich. Das Vorhaben sei nicht nach § 35 Abs. 1 BauGB privilegiert. Es handele sich, wie von der Landwirtschaftskammer zutreffend festgestellt, nicht um einen landwirtschaftlichen Betrieb im Sinne von § 201 BauGB. Die vorgelegten Pachtverträge seine teilweise nicht wirksam geschlossen, so dass dem Kläger lediglich ca. 15 ha Ackerflächen zur Bewirtschaftung zur Verfügung stünden. Eine Genehmigungsfähigkeit nach § 35 Abs. 2 BauGB sei ebenfalls nicht gegeben, da das Vorhaben öffentliche Belange beeinträchtige. Im Ortstermin am 14. März 2006 hat der Berichterstatter das Baugrundstück und die unmittelbare Umgebung in Augenschein genommen. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt der Niederschrift verwiesen. Am 22. Juni 2006 hat Dipl.-Ing. O. von der Landwirtschaftskammer NRW, Bonn, im Auftrag des Gerichts eine Besichtigung des klägerischen Betriebs durchgeführt. In der Stellungnahme vom 23. Juni 2006 wird im Ergebnis im Wesentlichen ausgeführt: Zunächst sei aufgrund der persönlichen Wohn- und Lebensverhältnisse des Klägers und seiner Ehefrau der Wunsch nach einer Loslösung des klägerischen Betriebs vom elterlichen landwirtschaftlichen Betrieb nachvollziehbar. Die Betriebsabläufe würden aber im Ergebnis einem Fremdvergleich nicht standhalten. Der von dem Kläger übernommene Betriebsteil Sauenhaltung entspreche nicht den gesetzlichen Anforderungen der Tierhaltungsvorschriften. Es seien kurzfristig Umbauarbeitern erforderlich, die aufgrund der beengten örtlichen Verhältnisse kaum sinnvoll seien. Ein vernünftiger Landwirt würde eher über einen Neubau nachdenken. Dafür fehle es mangels geeigneter Betriebsflächen derzeit aber an den Voraussetzungen. Auch sei an den Fähigkeiten des Klägers als Betriebsleiter zu zweifeln. So fehle es an einer ordnungsgemäßen Konten- und Warenbestandsführung. Der klägerische Betrieb verfüge seit seiner Entstehung am 1. November 2005 über keinerlei tatsächliche Einnahmen. Ein Zahlungsverkehr zwischen den beiden Betrieben X. sei bislang nicht vollzogen, obwohl zu Gunsten des klägerischen Betriebs ein Überschuss von ca. 50.000,- EUR bestehe. Ein selbständiger Betrieb könne aber nicht über die Dauer von 8 Monaten auf die einzige Einnahmequelle - Verkauf der Ferkel an den väterlichen Betrieb - verzichten. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte, dabei insbesondere auf die Stellungnahmen der Landwirtschaftskammer NRW und der Beteiligten, sowie der beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten und der Widerspruchsbehörde verwiesen. E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e : Die zulässige Klage ist nicht begründet. Der Ablehnungsbescheid des Beklagten vom 6. April 2004 und der Widerspruchsbescheid des Landrats des Kreises I1. vom 12. Juli 2005 sind rechtmäßig und verletzen den Kläger nicht in seinen Rechten. Dieser hat keinen Anspruch auf Erteilung der beantragten Baugenehmigung zur Errichtung eines Einfamilienhauses mit Pkw-Garage als Betriebsleiterwohnung auf dem Grundstück Gemarkung J. , Flst. 54 (vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1, Abs. 5 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO -). Dem zuletzt verfolgten Vorhaben stehen öffentlich-rechtliche Vorschriften entgegen (vgl. § 70 der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen), es ist jedenfalls planungsrechtlich unzulässig. Ob durch die vorgetragene Betriebsteilung ein neues Bauvorhaben (sog. Aliud) entstanden ist, welches die Durchführung eines eigenen Genehmigungs(streit)verfahrens erfordert, kann zu Gunsten des Klägers dahingestellt bleiben. Die planungsrechtliche Zulässigkeit baulicher Anlagen beurteilt sich nach den Vorschriften der §§ 29 ff. des Baugesetzbuches (BauGB). Im vorliegenden Fall findet § 35 BauGB Anwendung, weil das Bauvorhaben im Außenbereich gelegen ist. Wie die Ortsbesichtigung und das der Kammer vorliegende Kartenmaterial sowie die in den Bauakten befindlichen Pläne ergeben haben, ist das Baugrundstück nicht mehr einem Ortsteil im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB und damit dem Innenbereich, in dem Vorhaben erleichtert zulässig sind, zuzurechnen. Die Zugehörigkeit zu einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil und damit zum Innenbereich im Sinne des § 34 BauGB ist nur dann gegeben, wenn der zu bebauende Grundstücksteil Teil einer tatsächlich aufeinanderfolgenden Bebauung ist, die keine eindeutig ins Auge fallende Unterbrechung aufweist, und wenn dieser Bebauungskomplex nach der Zahl der ihn bildenden Bauten ein gewisses Gewicht besitzt und Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur ist. Vgl. grundlegend Bundesverwaltungsgericht (BVerwG), Urteil vom 6. November 1968 - IV C 2.66 -, Entscheidungen des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwGE) Band 31, 20. Regelmäßig endet ein solcher Bebauungszusammenhang unmittelbar hinter dem letzten Gebäude, das noch zur zusammenhängenden Bebauung gehört, vgl. BVerwG, Urteil vom 29. November 1976 - IV C 10.73 -, in Baurechtssammlung (BRS) Band 28, Nr. 28, und Urteil vom 12. Dezember 1990 - 4 C 40.87 -, BRS 50, Nr. 72, wobei eine Freifläche, zum Beispiel ein Hausgarten, mit einem Gebäude nutzungsmäßig eine Einheit bilden und dann mit ihm auch noch Bestandteil des Innenbereichs sein kann. Vgl. Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen (OVG NRW), Urteil vom 22. Januar 1980 - 7 A 1885/78 -. Die Tatsache, dass ein Grundstück von einer zusammenhängenden Bebauung umgeben ist, begründet für sich genommen allerdings nicht schon die Zugehörigkeit zu einem Bebauungszusammenhang. Vgl. BVerwG, Urteil vom 22. Juni 1990 - 4 C 6.87 -, BRS 50, Nr. 84. Auch hier ist vielmehr für die Zurechnung zu einem Bebauungszusammenhang im Einzelfall die Feststellung maßgeblich, ob im Hinblick auf die streitbefangene Fläche noch der Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit entsteht und das Grundstück durch diesen Zusammenhang noch als Bauland geprägt wird. St. Rspr., vgl. etwa OVG NRW, Urteil vom 5. Mai 1999 - 7 A 327/97 - und vom 26. Juni 2006 - 7 A 2974/05 -. Gemessen an diesen Maßstäben ist davon auszugehen, dass das Baugrundstück nicht mehr Teil des Bebauungszusammenhangs an der C. Straße und / oder dem Q.--------weg ist. Die (Wohn-)Häuser entlang dieser beiden Straßen bilden eine relativ klar abgegrenzte Straßenrandbebauung. Entlang des Q.-- ------weges zieht sich diese auf der östlichen Seite bis zum Haus Nr. 15 (Flst. 13) und auf der - hier maßgeblichen - westlichen Seite bis zum Haus Nr. 10 (Flst. 56). Selbst wenn man davon ausgeht, dass der zum Baugrundstück führende Stichweg (Flst. 57) ein öffentlicher Weg ist, so endet der Bebauungszusammenhang in nordöstlicher Richtung jedenfalls hinter dem Flst. 56. Das Baugrundstück könnte als Baulücke nur dann Teil eines Bebauungszusammenhangs sein, wenn dieser durch die Bebauung auf dem Betriebsgrundstück des Vaters (Flst. 59) oder durch die Betriebsgebäude des Klägers auf den Flst. 54 und 53 (rückwärtiger Bereich) vermittelt werden könnte. Dies ist nicht der Fall. Bei den Gebäuden auf diesen Grundstücken handelt es sich - abgesehen von dem Wohnhaus des Vaters - um Wirtschaftsgebäude. Baulichkeiten, die ausschließlich landwirtschaftlichen Zwecken (Scheunen, Ställe) oder (klein-) gärtnerischer Nutzung dienen, sind für sich alleine genommen aber keine Bauten, die einen Bebauungszusammenhang begründen oder an seiner Entstehung mitwirken können. Das gilt unabhängig davon, ob es sich dabei um bauliche Anlagen im Sinne von § 29 Abs. 1 BauGB handelt. Vgl. BVerwG, Beschluss vom 10. Juli 2000 - 4 B 39.00 -, BRS 63 Nr. 101, mit weiteren Nachweisen (m.w.N.). Bei dem als Betriebsleiterwohnung nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB genehmigten Wohnhaus des Vaters auf dem Flst. 59 handelt es sich nicht um ein im Anschluss an eine vorhandene, maßstabsbildende Bebauung errichtetes Gebäude. Es liegt vielmehr im planungsrechtlichen Außenbereich (§ 35 BauGB) und ist selbst nicht Teil eines Bebauungszusammenhangs. Für das klägerische Grundstück vermag es einen solchen daher nicht zu vermitteln. Das geplante Wohnhaus ist nicht als privilegiertes Vorhaben im Sinne von § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB zulässig. Es dient nicht als Betriebsleiterwohnung einem landwirtschaftlichen Betrieb. Bei der durch den Kläger während des Klageverfahrens aufgenommenen landwirtschaftlichen Betätigung handelt es sich nicht um ein auf Dauer gedachtes und lebensfähiges Unternehmen, weil die für die Annahme eines landwirtschaftlichen Betriebs erforderliche Dauerhaftigkeit nicht gegeben ist. Mit dem Erfordernis der Dauerhaftigkeit soll verhindert werden, dass unter dem Deckmantel einer nur vorübergehenden landwirtschaftlichen Betätigung ein Wohngebäude im Außenbereich errichtet wird. Das Unternehmen muss zwar nicht darauf angelegt sein, über mehrere Generationen hinweg in der Hand derselben Familie zu bleiben. Vielmehr genügt es, wenn erwartet werden kann, dass das Unternehmen nach dem Ausscheiden des derzeitigen Inhabers durch einen Verwandten oder Dritten fortgeführt werden wird. Vgl. BVerwG, Urteil vom 16. Dezember 2004 - 4 C 7.04 -, BVerwGE 122, 308. Die landwirtschaftliche Betätigung des Klägers ist auf eine dauerhafte eigenständige Existenz in diesem Sinne nicht angelegt. Sowohl der Kläger als auch sein Vater haben auf Nachfrage des Gerichts erklärt, dass "die Betriebe" wieder zusammengeführt werden sollen, sobald sich der Vater zur Ruhe setzt. Zwar wird dies nach Angaben des Vaters voraussichtlich frühestens in 10 Jahren, also mit Erreichen des 65. Lebensjahres, geschehen. Angesichts der in der Landwirtschaft bei einer Betriebsübergabe an den Nachfolger üblichen langfristigen Planung ist dies aber ein überschaubarer Zeitraum. Die angedachte Betriebsübergabe ist im vorliegenden Fall bereits dergestalt eingeleitet worden, dass das Eigentum an den Flst. 53 und 54 im Wege der vorweggenommenen Erbfolge auf den Kläger übertragen worden ist. Da der Betrieb des Klägers nach dessen eigenen Angaben nur etwa halb so groß ist wie der väterliche Betrieb, kann auch nicht davon ausgegangen werden, dass aufgrund der geplanten Zusammenführung beim väterlichen (und nicht beim klägerischen) Betrieb das Merkmal der Dauerhaftigkeit nun nicht mehr gegeben ist. Bei einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise ist es vielmehr so, dass ein kleiner Betriebsteil - die Ferkelproduktion - ausgegliedert und langfristig wieder in den Gesamtbetrieb eingegliedert werden soll. Die Reintegration des klägerischen Betriebs in den väterlichen Betrieb ist letztlich auch deshalb die einzige Perspektive, weil der Betrieb von einem Dritten kaum fortgeführt werden kann. Im Eigentum des Klägers steht nur ein minimaler Anteil der Betriebsfläche von insgesamt 0,34 ha, wobei es sich wohl um die Flst. 53 und 54 handelt. Die Zuckerrüben- und Getreideproduktion erfolgt dagegen vollständig auf gepachteten Flächen. Hierbei handelt es sich - wie sich aus der in der mündlichen Verhandlung übergebenen Übersicht ergibt - zwar um Flächen von Familienangehörigen, so dass dies grundsätzlich als ausreichende Sicherung Dauerhaftigkeit angesehen werden kann. Vgl. Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, Baugesetzbuch, Stand: 1. März 2006, Rn. 30 zu § 35 BauGB. Im Falle eines Betriebsübergangs an einen Dritten außerhalb einer vorweggenommenen Erfolge (vgl. insoweit § 593a des Bürgerlichen Gesetzbuchs - BGB) könnte der Erwerber die gepachteten Flächen aber nicht automatisch übernehmen (vgl. § 589 BGB). Ohne diese Flächen würde eine landwirtschaftliche Betriebsform aber von vornherein ausscheiden. Gegen eine dauerhafte eigenständige Existenz und für eine "Scheinselbständigkeit" zum Zwecke der Realisierung des Vorhabens spricht schließlich, dass das Vorhaben im Dezember 2003 zunächst als weitere Betriebsleiterwohnung für den landwirtschaftlichen Betrieb der GbR beantragt worden ist. Erst zum 31. Oktober 2005 ist die GbR dann aufgelöst worden. Hierfür fehlt es aber letztlich an nachvollziehbaren wirtschaftlichen Gründen. Der von dem Kläger in der mündlichen Verhandlung vom 19. Juni 2006 geltend gemachte Gesichtspunkt der Verkürzung der Säugedauer im Rahmen der Ferkelaufzucht erscheint kaum so gewichtig, als dass man dies nicht auch im gemeinsamen Betrieb hätte realisieren können. Abgesehen von der steuerrechtlichen Abwicklung ist auch nicht erkennbar, dass sich die Betriebsabläufe in den Betrieben wesentlich geändert hätten. Beide Betriebe sind vielmehr nach wie vor so miteinander verflochten - der Kläger liefert die von ihm aufgezogenen Ferkel überwiegend an den väterlichen Betrieb, der im Gegenzug Futter liefert -, dass die Aufspaltung in zwei selbständige Betriebe wirtschaftlich keinen Sinn zu machen scheint. Die Betriebsaufspaltung hält auch einem sog. Fremdvergleich nicht stand, wäre also mit einem nicht zur Familie gehörenden Dritten nicht so erfolgt. Insbesondere wäre es einem wirtschaftlich handelnden selbständigen Landwirt nicht möglich gewesen, über einen Zeitraum von 8 Monaten auf die Forderungseinziehung gegenüber dem Betrieb des Vaters des Klägers zu verzichten, zumal die Verpflichtungen sich zum Schluss (30. Juni 2006) auf etwa 38.000,- EUR belaufen haben. Soweit geltend gemacht wird, dass dem Kläger erhebliche Vermögenswerte übertragen worden seien, ist darauf hinzuweisen, dass er aufgrund des Vertrages vom 22. April 2005 nach der Auflösung der GbR durch Naturalteilung einen entsprechenden Anspruch hatte, der mit der späteren geschäftlichen Beziehung beider Betriebe nichts zu tun hat. Selbst wenn man einmal zu Gunsten des Klägers unterstellt, dass die Voraussetzungen für einen landwirtschaftlichen Betrieb im Sinne von § 201 BauGB erfüllt sind, würde das geplante Wohnhaus diesem nicht "dienen". Der Begriff des Dienens verlangt einen Funktionszusammenhang zwischen dem Vorhaben und dem landwirtschaftlichen Betrieb. Es kommt darauf an, ob ein vernünftiger Landwirt auch und gerade unter Berücksichtigung des Gebotes größtmöglicher Schonung des Außenbereichs das Bauvorhaben mit etwa gleichem Verwendungszweck und mit etwa gleicher Gestaltung und Ausstattung für einen entsprechenden Betrieb errichten würde. Dies hängt von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls, insbesondere von den persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen des Landwirtes sowie von der Art, Größe und Struktur des Betriebs ab. Ein Dienen kann dann nicht mehr angenommen werden, wenn das hauptsächliche Motiv für die Errichtung des Wohngebäudes der Wunsch ist, im Außenbereich zu wohnen. Vgl. Dürr, in: Brügelmann, Baugesetzbuch, Stand: Mai 2006, Rn. 33 zu § 35 BauGB m.w.N. Gemessen daran kann unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Verhältnisse des klägerischen Betriebs nicht davon ausgegangen werden, dass ein vernünftiger Landwirt das geplante Wohnhaus errichten würde. Für den Betrieb des Klägers kann - wenn man den von der Landwirtschaftskammer einerseits (ca. 45.000,- EUR) und den von dem Schwiegervater des Klägers andererseits ermittelten Wert (ca. 55.000,- EUR) mittelt - von einem Betriebsergebnis von etwa 50.000,- EUR / Jahr ausgegangen werden. Hiervon sind die Allgemeinkosten des Betriebs (Abgaben, Beiträge, Steuern), sämtliche Investitionen, die soziale Absicherung der Familie des Klägers und die private Lebenshaltung zu finanzieren. Weiter ist zu berücksichtigen, dass die Betriebsgebäude nach den Feststellungen des Dipl.-Ing. O. (vgl. Stellungnahme vom 23. Juni 2006) in erheblichem Umfang sanierungsbedürftig sind. Auch wenn der Kläger die Kosten für den Umbau des Stallgebäudes mit lediglich 20.000,- EUR beziffert, bleibt festzuhalten, dass die Betriebsgebäude nach der von seinem Schwiegervater dem Gericht am 18. Juni 2006 vorgelegten Berechnung des Betriebsergebnisses zwischen 45 und 30 Jahren alt sind und daher in nächster Zukunft Investitionen kaum zu vermeiden sein werden. Schließlich liegen auch keine Anhaltspunkte dafür vor, dass der Betrieb über finanzielle Reserven verfügt; etwaige private Mittel der Ehefrau müssen hier unberücksichtigt bleiben. Es handelt sich daher um einen im Aufbau befindlichen Betrieb, bei dem - unter Berücksichtigung evtl. erforderlich werdender Investitionen - noch nicht abzusehen ist, wie sich das Betriebsergebnis in den nächsten Jahren entwickeln wird. Vor diesem Hintergrund kann es aber aus wirtschaftlicher Sicht nicht mehr als "vernünftig" bezeichnet werden, bereits zum jetzigen Zeitpunkt eine Betriebsleiterwohnung mit Gesamtbaukosten in Höhe von etwa 275.000,- EUR zu errichten. Dies steht in keinem Verhältnis zum Betriebsergebnis. Soweit der Kläger im Übrigen geltend macht, "Eigenleistungen" in Höhe von etwa 63.000,- EUR erbringen zu wollen, ist offen, wie dies geschehen soll. Auch hinsichtlich seiner Größe widerspricht das Vorhaben dem Grundsatz der größtmöglichen Schonung des Außenbereichs. Selbst wenn man unterstellt, dass sich die Familie des Klägers noch vergrößern wird, erscheint das geplante Wohnhaus mit einer Grundfläche von ca. 12 m x 10 m (zzgl. Anbau und Doppelgarage) im Verhältnis zu dem eher kleinen "Betrieb" des Klägers unangemessen. Als nichtprivilegiertes Vorhaben im Sinne von § 35 Abs. 2 BauGB ist das Wohnhaus planungsrechtlich unzulässig. Es beeinträchtigt öffentliche Belange im Sinne von § 35 Abs. 3 BauGB. Zum einen widerspricht das Vorhaben den Darstellungen des Flächennutzungsplans der Stadt H. , der für das Baugrundstück die Darstellung als Fläche für die Landwirtschaft enthält. Des weiteren führt es zu einer - durch verbindliche Bauleitplanung nicht geordneten - Ausweitung eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils in den Außenbereich hinein und ist damit ein Vorgang der städtebaulich unerwünschten, unorganischen Siedlungsweise, die zu vermeiden ein öffentlicher Belang im Sinne des § 35 Abs. 2 und 3 BauGB ist. Vgl. BVerwG, Urteil vom 25. Januar 1985 - 4 C 29.81 -, BRS 44 Nr. 87; OVG NRW, Urteil vom 26. Juni 2006 - 7 A 297/05 -. Das Vorhaben ist konkret geeignet, eine planungsrechtlich unerwünschte Nachfolgebebauung nach sich zu ziehen. So könnte im Falle einer Realisierung des Wohnhauses eine Bebauung weiterer Grundstücke in der näheren Umgebung, insbesondere etwa des Flst. 58, oder eine Verdichtung der Grundstücke entlang des Q.--------weges oder der C. Straße im rückwärtigen Bereich kaum verhindert werden. Auch wäre angesichts der Größe des Baugrundstücks von 2.323 m² eine Bebauung mit einem weiteren Wohnhaus denkbar. Im Hinblick auf diese potentiellen Folgewirkungen ist davon auszugehen, dass das Vorhaben zu einer unkontrollierten Ausuferung der Bebauung in den Außenbereich führt und deshalb öffentliche Belange beeinträchtigt. Die Klage war daher mit der Kostenfolge aus § 154 Abs. 1 VwGO abzuweisen.