5 K 307/10

Tenor Das Verfahren wird eingestellt, soweit die Klägerin die Klage zurückgenommen hat. Die Beklagte wird unter teilweiser Aufhebung ihres Bescheides vom 20. Januar 2010 verpflichtet, der Klägerin einen Bauvorbescheid für die Errichtung eines Entertainmentcenters mit sechs Einheiten innerhalb der überbaubaren Flächen des Grundstücks G1 (F.--------straße 0) zu erteilen. Die Kosten des Verfahrens tragen die Klägerin und die Beklagte je zur Hälfte. Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Vollstreckungsschuldner kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. 1 T a t b e s t a n d: 2 Die Klägerin begehrt von der Beklagten die Erteilung eines Bauvorbescheides für die Errichtung eines Entertainmentcenters. 3 Am 12. Januar 2010 beantragte die Klägerin bei der Beklagten die Erteilung einer Baugenehmigung für die Errichtung eines Entertainmentcenters auf dem 7.457,7 m2 großen - bereits mit einer Lagerhalle bebauten - Grundstück G1. Ausweislich der beigefügten Bauvorlagen soll ein zweigeschossiges Gebäude mit Flachdach, einer Grundfläche von 678,4 m2, einer Hauptnutzfläche von 924 m2 und 42 Stellplätzen errichtet werden. Das Entertainmentcenter ist in 6 Einheiten aufgeteilt, denen sowohl Flächen im Erd- wie im Obergeschoss zugeordnet sind. Die Einheiten, von denen sich jeweils zwei einen Eingang teilen, sind über Rolltore mit einem gemeinsamen Flur verbunden, in dem sich im Erdgeschoss ein gemeinsamer Servicebereich sowie im Erd- und Obergeschoss gemeinsame Sanitäranlagen befinden. Der Spielbetrieb soll täglich 23 Stunden zwischen 7.00 Uhr und 6.00 Uhr an Werk-, Sonn- und Feiertagen stattfinden. 4 Das Vorhabengrundstück befindet sich im Geltungsbereich des 1992 bekannt gemachten Bebauungsplans Nr. 0 "I. " der Beklagten (im Folgenden: Bebauungsplan Nr. 0). Für das Vorhabengrundstück, das am östlichen Rand des Plangebiets gelegen ist, setzt der Bebauungsplan Nr. 0 u.a. ein Gewerbegebiet (GE 3), offene Bauweise und eine überbaubare Grundstücksfläche fest. Gemäß Ziffer 1.1 der textlichen Festsetzungen sind in dem GE 3 Betriebe und Anlagen der Abstandsklasse I bis V gemäß der "Abstandsliste zum Runderlass des Ministers für Umwelt, Raumordnung und Landwirtschaft vom 21. März 1990 NW als Bestandsteil der planungsrechtlichen Festsetzungen" nicht zulässig. Aus der Abstandsklasse V sind Anlagen und Betriebe zulässig, wenn der Nachweis erbracht wird, dass durch besondere technische Maßnahmen oder durch Betriebsbeschränkungen (z.B. Verzicht auf Nachtarbeit) die Emissionen einer Anlage soweit begrenzt oder die Ableitungsbedingungen so gestaltet werden, dass schädliche Umwelteinflüsse und erhebliche Belästigungen in den benachbarten schutzbedürftigen Gebieten vermieden werden. 5 Mit Bescheid vom 20. Januar 2010 lehnte die Beklagte die Erteilung der begehrten Baugenehmigung ab. Zur Begründung verwies sie darauf, dass das geplante Entertainmentcenter eine kerngebietstypische Vergnügungsstätte von so beträchtlicher Größe sei, dass es wegen des zu befürchtenden sog. Trading-Down-Effekts auch nicht ausnahmsweise im Gewerbegebiet nach § 8 Abs. 3 Nr. 3 der Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung - BauNVO) zulässig sei. Das von der Klägerin geplante Spielcenter sei von seinem Ausmaß her geeignet, im hohen Maß zu einer überregionalen Attraktion für ein Kundenpublikum zu werden, das an einer Befriedigung seiner Spielbedürfnisse oder auch einer ungesunden Spielleidenschaft interessiert sei. Dieser so angelockte Kundenkreis unterscheide sich ganz erheblich von dem üblichen, im Gewerbegebiet der bisherigen Prägung anzutreffenden Besucherkreis, der hier Anbieter von herkömmlichen Dienstleistungen und Waren aufsuche. Mit der Zulassung des Spielcenters, das sechs Spielotheken umfasse, würden derart viele Geldspielmöglichkeiten schaffen, dass der zu erwartende hohe Kundenverkehr gegenüber den Kunden der im Gewerbegebiet angesiedelten Dienstleistungs- und Handwerksbetriebe deutlich an Gewicht zunehme, wenn nicht gar dominierend in Erscheinung trete. Damit büße der Gewerbestandort im Hinblick auf das typische Vergnügung suchende Publikum eines solchen Spielhallenbetriebes deutlich an Seriosität ein, weshalb das Gewerbegebiet auch für nach § 8 Abs. 1 und 2 BauNVO allgemein zulässige Gewerbebetriebe an Attraktivität verliere. Die Zulassung des Entertainmentcenters würde, da mit ihr auch ein Berufungsfall geschaffen würde, einer schleichenden Entwicklung des Gewerbegebiets zu einem städtebaulich nicht gewünschten Vergnügungsviertel Vorschub leisten, wenn andere ansiedlungswillige Betreiber von großflächigen Vergnügungsstätten auf dort frei werdenden Gewerbeflächen ein entsprechendes Bauvorhaben realisieren wollten. So sei zu befürchten, dass von einem derartig großflächigen Vergnügungsgewerbe die Gefahr eines Verdrängungsmechanismus zu Lasten des vorhandenen Handels- und Dienstleistungsgewerbes in Gang gesetzt werde. Die Ansiedlung einer Spielhalle dieser Größe in einem Gewerbegebiet erweise sich vor allen Dingen deswegen finanziell als besonders lukrativ, da sie typischerweise in einem Kerngebiet mit wesentlich höheren Immobilienpreisen in diesem Ausmaß kaum oder nur schwer realisierbar wäre. So bestehe die Gefahr, dass die Mietpreise im Gewerbegebiet in die Höhe getrieben würden und damit auch aus diesem Grund das Gewerbegebiet für die Ansiedlung herkömmlicher Dienstleistungs- und Handelsgewerbe nicht mehr interessant sei. Auch dies befördere letztendlich eine städtebaulich nicht erwünschte Entwicklung des Gebiets zu einem Vergnügungsviertel. 6 Die Klägerin hat am 20. Februar 2010 Klage erhoben, zu deren Begründung sie die Auffassung vertritt, dass ihr Vorhaben nach § 31 Abs. 2 des Baugesetzbuches (BauGB) zulässig sei. Nach § 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO seien Vergnügungsstätten in einem Gewerbegebiet ausnahmsweise zulässig. Dies gelte auch für kerngebietstypische Vergnügungsstätten. Denn § 8 Abs. 3 Nr. BauNVO differenziere nicht zwischen kerngebietstypischen und nicht kerngebietstypischen Spielhallen. Ihr Vorhaben sei auch ausnahmefähig im Sinne von § 31 Abs. 1 BauGB. Da es sich bei der geplanten Spielhalle um die erste Vergnügungsstätte im Plangebiet handele, komme es nicht zu einer unzulässigen Häufung von Vergnügungsstätten. Das von § 8 BauNVO aus städtebaulichen Gründe geforderte "Regel-Ausnahme-Verhältnis" bleibe vielmehr gewahrt. Die Zulassung ihres Vorhabens scheitere auch nicht an § 15 Abs. 1 BauNVO. Insbesondere handele es sich bei dem sog. Trading-Down-Effekt nicht um einen Auslegungsgesichtspunkt, der für die Zulassung von Vergnügungsstätten in einem Gewerbegebiet eine Rolle spiele. Mit dem Begriff "Trading-Down-Effekt" würden üblicherweise die negativen Auswirkungen bestimmter Nutzungen auf die Geschäftsvielfalt in innerstädtischen Einkaufsgebieten umschrieben und die hiermit einhergehende Niveauabsenkung. Für ein Gewerbegebiet könne der Gesichtspunkt der Niveauabsenkung schon deshalb keine Rolle spielen, weil hier weder Angebotsvielfalt noch ein bestimmtes gehobenes Niveau gewährleistet werden müsse. Darüber hinaus gingen von dem geplanten Entertainmentcenter auch keine Belästigungen oder Störungen aus, die mit der Eigenart des Gewerbegebiets nicht vereinbar wären. In einem Gewerbegebiet gebe es keine schutzwürdige Wohnbebauung; nennenswerte Emissionen würden von Spielhallen nicht verursacht. 7 In der mündlichen Verhandlung hat die Klägerin ihr ursprüngliches Begehren auf die Erteilung eines Bauvorbescheides beschränkt und im Übrigen fallen gelassen. 8 Sie beantragt nunmehr, 9 die Beklagte unter Aufhebung ihres Bescheides vom 20. Januar 2010 zu verpflichten, ihr einen Bauvorbescheid für die Errichtung eines Entertainmentcenters mit sechs Einheiten auf dem Grundstück Gemarkung G1 (F.--------straße 0) innerhalb der überbaubaren Flächen zu erteilen. 10 Die Beklagte beantragt, 11 die Klage abzuweisen. 12 Sie vertritt weiterhin die Auffassung, dass die Verhinderung des "Trading-Down-Effekts" einen besonderen städtebaulichen Grund im Sinne von § 1 Abs. 9 BauNVO darstelle, der den Ausschluss von Vergnügungsstätten in Gewerbegebieten rechtfertige. Ob eine solcher Effekt zu bejahen sei, beurteile sich entgegen der Auffassung der Klägerin nicht allein nach quantitativen Faktoren. Die Feststellung, dass sich Vergnügungsstätten negativ auf ihre Umgebung auswirkten, wenn sie in einem Gebiet gehäuft vorkämen, erlaube nach der obergerichtlichen Rechtsprechung nämlich nicht den Rückschluss, dass nur eine oder wenige Spielhallen keine solchen Auswirkungen hätten. 13 Die Berichterstatterin hat eine Ortsbesichtigung durchgeführt. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Niederschrift vom 22. Juni 2011 verwiesen. 14 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen. 15 E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e: 16 Das Verfahren ist einzustellen, soweit die Klägerin ihre Klage zurückgenommen hat. Die Klagerücknahme erfasst den geltend gemachten Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung, soweit dieser über eine positive Beurteilung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit des Vorhabens hinausgeht; diesen Anspruch verfolgt die Klägerin mit dem Begehren weiter, ihr einen planungsrechtlichen Bauvorbescheid zu erteilen. 17 Die Klage hat im Übrigen Erfolg. Sie ist mit dem in der mündlichen Verhandlung gestellten Antrag zulässig. 18 Mit diesem Antrag hat die Klägerin die ursprünglich erhobene Klage geändert. Anstelle der Verpflichtung der Beklagten, ihr eine Baugenehmigung für das streitige Bauvorhaben zu erteilen, begehrt sie nunmehr die Verpflichtung der Beklagten, ihr für die Errichtung des Entertainmentcenters einen planungsrechtlichen Bauvorbescheid zu erteilen. 19 Die Änderung der Klage ist gemäß § 91 Abs. 1 der Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO - zulässig. Eine Änderung der Klage ist nach dieser Vorschrift zulässig, wenn die übrigen Beteiligten einwilligen oder das Gericht sie für sachdienlich hält. Die Klageänderung ist vorliegend jedenfalls als sachdienlich zuzulassen. Eine Klageänderung ist regelmäßig sachdienlich, wenn sie die Möglichkeit gibt, den Streitstoff zwischen den Beteiligten endgültig zu bereinigen. Dabei darf indes kein wesentlich anderer Streitstoff, für den das Ergebnis der bisherigen Prozessführung nicht verwertet werden kann, zur Beurteilung und Entscheidung gestellt werden. 20 Vgl. Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen (OVG NRW), Urteil vom 16. Juni 1997 - 10 A 6264/96 -, juris. 21 Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt. Die Klägerin hat den Streitstoff nicht wesentlich verändert. Ihr neues Begehren stellt gegenüber dem ursprünglichen Antrag lediglich ein rechtliches und inhaltliches Minus dar. Schon im Verwaltungsverfahren haben die Beteiligten ausschließlich über die Frage gestritten, ob das geplante Entertainmentcenter bauplanungsrechtlich zulässig ist. 22 Die Klage ist auch begründet. Die Klägerin hat Anspruch auf Erteilung des begehrten positiven Bauvorbescheides. Soweit diesem Anspruch der Bescheid vom 20. Januar 2010 entgegensteht, war er aufzuheben. 23 Anspruchsgrundlage für die Erteilung der begehrten Bebauungsgenehmigung sind §§ 71 Abs. 1 und 2, 75 Abs. 1 Satz 1 der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (Landesbauordnung - BauO NRW), wonach ein Bauvorbescheid zu erteilten ist, wenn öffentlich-rechtliche Vorschriften des Bauplanungsrechts nicht entgegen-stehen. 24 Das Bauvorhaben ist planungsrechtlich zulässig (§ 30 Abs. 1 BauGB). Es ist zwar als Vergnügungsstätte im Gewerbegebiet gemäß § 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO nur ausnahmsweise zulässig. Die Voraussetzungen für eine ausnahmsweise Zulassung liegen aber vor. 25 Das geplante Entertainmentcenter fällt zunächst unter den Begriff der Vergnügungsstätte im Sinne der Baunutzungsverordnung. Der planungsrechtliche Begriff der Vergnügungsstätte (vgl. §§ 4 a Abs. 3 Nr. 3, 5 Abs. 3, 6 Abs. 3 Nr. 8, 7 Abs. 2 Nr. 2, 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO) umfasst Einrichtungen, von denen im Hinblick auf die Art der angebotenen Freizeitgestaltung negative Auswirkungen auf besondere schutzwürdige Nutzungsarten ausgehen. Vergnügungsstätten sind gewerbliche Einrichtungen, die der Freizeitgestaltung, der Zerstreuung, dem geselligen Beisammensein und der Bedienung der Spielleidenschaft dienen. 26 Vgl. hierzu: Söfker in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Kautzberger, Baugesetzbuch, Stand: März 2011, § 6 Rdnr. 42. 27 Um eine solche Einrichtung handelt es sich bei dem von der Klägerin geplanten Vorhaben unzweifelhaft, das den Besuchern nach den Bauvorlagen neben Geldspielautomaten u.a. auch Internetstationen und Billardtische zur Verfügung stellen soll. 28 Der ausnahmsweisen Zulassung des Vorhabens der Klägerin steht auch nicht entgegen, dass es - unstreitig - die Merkmale einer "kerngebietstypischen" Vergnügungsstätte aufweist. Denn mit dem Inkrafttreten der Baunutzungsverordnung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 133) hat sich die materielle Rechtslage in der Weise geändert, dass auch kerngebietstypische Vergnügungsstätten im Gewerbegebiet genehmigungsfähig sind. 29 So: Bundesverwaltungsgericht (BVerwG), Urteil vom 20. August 1992 - 4 C 54/89 -, NVwZ-RR 1993, 51 ff. = juris; Söfker in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Kautzberger, a.a.O., § 8 Rdnr. 45. 30 Das Gewerbegebiet hat mit seiner ausnahmsweisen Zulässigkeit von sonst nur im Kerngebiet zulässigen Vergnügungsstätten gleichsam eine Auffangfunktion. Dies trägt dem Umstand Rechnung, dass Gewerbebetriebe unterschiedlich strukturiert und daher im Einzelfall auch kerngebietstypische Vergnügungsstätten in ihnen unbedenklich sein können. Insbesondere im ländlichen Raum ist dies von Bedeutung, da hier meist nur wenig Möglichkeiten für die Unterbringung von kerngebietstypischen Vergnügungsstatten bestehen und ein Gewerbegebiet hier oftmals die einzige Möglichkeit der Unterbringung darstellt. 31 Vgl. Bayerischer Verwaltungsgerichtshof, Urteil vom 15. Dezember 2010 - 2 B 09.2419 -, juris. 32 Nach § 31 Abs. 1 BauGB können von den Festsetzungen des Bebauungsplans solche Ausnahmen zugelassen werden, die in dem Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind. Die Bestimmung des § 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO über die ausnahmsweise Zulässigkeit von Vergnügungsstätten erfüllt diese Anforderungen. Sie ist gemäß § 1 Abs. 3 Satz 2 BauNVO durch die Festsetzung des Gewerbegebiets (§ 1 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO) zum Bestandteil des Bebauungsplans geworden. Im Rahmen der planerischen Feinsteuerung kann eine Gemeinde nach § 1 Abs. 3 Satz 2 letzter Halbsatz und Abs. 4 bis 10 BauNVO zwar bestimmte Nutzungsarten, die allgemein oder ausnahmsweise in dem jeweiligen Gebietstyp zulässig sind, ausschließen oder nur ausnahmsweise zulassen. Von dieser Möglichkeit hat die Beklagte jedoch keinen Gebrauch gemacht. Der Bebauungsplan Nr. 0 schließt die (ausnahmsweise) Zulässigkeit von Vergnügungsstätten im Gewerbegebiet nicht aus. Es entspricht daher dem objektiv erkennbaren Willen der Stadt K. als Plangeberin, dass Vergnügungsstätten - und damit auch Spielhallen - auf dem Grundstück ausnahmsweise zulässig sind. 33 § 31 Abs. 1 BauGB setzt voraus, dass ein Vorhaben ausnahmefähig ist. Ein Vorhaben ist nicht ausnahmefähig, wenn es gegen planungsrechtliche Vorschriften verstößt und deshalb unzulässig ist. Das ist vor allem der Fall, wenn es gemäß § 15 Abs. 1 BauNVO unzulässig ist. 34 Vgl. BVerwG, Urteil vom 17. Dezember 1998 - 4 C 16/97 -, BVerwGE 108, 190 ff. = juris; Bayerischer Verwaltungsgerichtshof, Urteile vom 15. Dezember 2010 - 2 B 09.2419 -, a.a.O., und vom 6. Juli 2005 - 1 B 01.1513 -, juris. 35 Das Vorhaben der Klägerin ist ausnahmefähig. Seine Zulassung scheitert insbesondere nicht an § 15 Abs. 1 BauNVO. Nach dieser Vorschrift sind die in den §§ 2 bis 14 aufgeführten baulichen und sonstigen Anlagen im Einzelfall unzulässig, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widersprechen. Dies ist hier nicht der Fall. Auch bei einer Kombination der Tatbestandsmerkmale ist die angestrebte Nutzung nicht unzulässig. 36 Die Eigenart eines Gewerbegebiets gemäß §§ 1 Abs. 2 Nr. 8, 8 BauNVO wird nicht nur durch die allgemeine Zweckbestimmung in Absatz 1 und durch die nach Absatz 2 allgemein zulässigen Nutzungen, sondern auch durch die nach Absatz 3 ausnahmsweise zulässigen Nutzungen und damit durch die Gesamtheit der Regelungen des § 8 BauNVO bestimmt. Die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen sind gemäß § 1 Abs. 3 Satz 2 BauNVO Bestandteil des festgesetzten Baugebiets und damit Teil der den Gebietscharakter prägenden Nutzungen. Durch die Ausnahmeregelungen, durch ihre Einschränkungen gemäß § 15 Abs. 1 BauNVO und durch das Erfordernis einer vom Einvernehmen der Gemeinde abhängigen Einzelfallentscheidung (§§ 31 Abs. 1, 36 Abs. 1 Satz 1 BauGB) soll eine gewisse Flexibilität der planerischen Festsetzungen gesichert und Einzelfallgerechtigkeit ermöglicht, gleichwohl aber auch der Rechtssicherheit Rechnung getragen werden. Zur Wahrung des so geprägten Gebietscharakters ist es erforderlich, dass ausnahmsweise zulässige Nutzungen im Baugebiet die Ausnahme bleiben und nicht, auch nicht in Teilen des Baugebiets, zur Regel werden. 37 Vgl. Bayerischer Verwaltungsgerichtshof, Urteil vom 6. Juli 2005 - 1 B 01.1513 -, a.a.O.; Verwaltungsgericht Aachen, Urteil vom 21. Oktober 2010 - 3 K 1339/08 -, nicht veröffentlicht. 38 Gemessen hieran ist ein Widerspruch des streitgegenständlichen Bauvorhabens zur Eigenart des festgesetzten Gewerbegebiets nicht erkennbar. Da es sich bei dem von der Klägerin geplanten Entertainmentcenter um die erste Vergnügungsstätte im Plangebiet handelt, ist eine unzulässige Häufung von Vergnügungsstätten nicht feststellbar. Das Vorhaben der Klägerin ist aus bauplanungsrechtlicher Sicht auch als einheitliche Vergnügungsstätte zu werten. Denn es liegt eine bauliche und betriebliche Einheit vor; die Aufteilung in mehrere Spielotheken bezweckt lediglich, die Voraussetzungen für ein Aufstellen der größtmöglichen Anzahl an Spielgeräten nach den Vorgaben der Spielverordnung zu ermöglichen. 39 Das Bauvorhaben widerspricht auch nicht nach seiner Lage, seinem Umfang und seiner Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets. In dem schätzungsweise 10 ha großen Gewerbegebiet bildet das geplante Entertainmentcenter im Vergleich mit dem vorhandenen Baubestand, der u.a. durch die auf dem Grundstück F.--------straße 2 befindliche großflächige Gewerbehalle, den Baumarkt und den S. -Markt geprägt wird, wegen seiner eher geringen Größe und seiner abgerückten Lage am östlichen Rand des Plangebiets einen optisch nachrangigen Baukörper. Insofern kann von einer Unangemessenheit hinsichtlich des Umfangs nicht gesprochen werden. Dies gilt nicht nur in quantitativer sondern auch in qualitativer Hinsicht. Dabei nimmt die Kammer in den Blick, dass ein Entertainmentcenter mit einer Hauptnutzflache von 924 m2 einen größeren Einzugsbereich besitzt und für ein größeres und allgemeines Publikum erreichbar ist. Da aber auch die anderen Gewerbebetriebe im Plangebiet, zu denen nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme u.a. Niederlassungen und Verkaufsstellen mehrerer Autohäuser/Gebrauchtwagen-handel, ein Elektrogroßhandel, ein Holzbau-, Zimmerei- und Malerbetrieb, zwei Heizungs- und Sanitärbetriebe, ein Betrieb zur Herstellung von Paletten, ein Baumarkt und ein S. -Markt gehören, durchweg ein überregionales Einzugsgebiet haben, stellt die Spielhalle keinen Fremdkörper dar. Angesichts der besonderen Lage des Gewerbegebiets, dass - ebenso wie das Grundstück der Klägerin - ohne Weiteres über überregionale Verbindungsstraßen zu erreichen ist, und der dargestellten Nutzung des Gebiets durch im Wesentlichen einen überregionalen Kundenkreis anziehende Firmen, fügt es sich vielmehr ohne Weiteres in den Gebietscharakter ein. 40 Bei dieser Einschätzung nimmt die Kammer auch in den Blick, dass in dem GE 3 gemäß den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 0 mit Blick auf benachbarte schutzbedürftige Gebiete Betriebe und Anlagen der Abstandsklasse I bis IV ausgeschlossen sind und Betriebe und Anlagen der Abstandsklasse V nur dann zugelassen werden können, wenn der Nachweis erbracht wird, dass durch besondere technische Maßnahmen oder durch Betriebsbeschränkungen (z.B. Verzicht auf Nachtarbeit) die Emissionen der Anlage begrenzt oder die Ableitungsbedingungen so gestaltet werden, dass schädliche Umwelteinwirkungen und erhebliche Belästigungen in den benachbarten schutzbedürftigen Gebieten vermieden werden. Uneingeschränkt zulässig sind im GE 3 hiernach Betriebe und Anlagen der Abstandsklasse VI und VII. Hierzu gehören u.a. Fabriken (z.B. Maschinen- oder Kleiderfabriken), Bauhöfe, Schlossereien, Drehereien, Schweißereien, Autolackierereien oder Kraftfahrzeugreparaturstätten, d.h. Gewebebetriebe, die für die nähere Umgebung zu einer erheblich höheren Lärm- bzw. Verkehrsbelastung führen können, als die von der Klägerin geplante Spielhalle. Auch aus diesem Grunde widerspricht das Bauvorhaben nach seiner Zweckbestimmung nicht der Eigenart des Baugebiets. 41 Zu einem anderen Ergebnis führt schließlich auch nicht, dass die Anträge auf Zulassung großflächiger Spielhallen in faktischen und festgesetzten Gewerbegebieten in den letzten Jahren deutlich zugenommen haben und dabei das Überangebot an Gewerbeflächen und die gegenüber Kerngebieten regelmäßig deutlich niedrigeren Mietpreise eine wesentliche Rolle spielen dürften. Hierdurch werden - anders als die Beklagte befürchtet - die Grundstückspreise in dem betroffenen Gewerbegebiet nämlich nicht derart in die Höhe getrieben, dass das Gewerbegebiet für die Ansiedlung herkömmlicher Dienstleistungs- und Handelsbetriebe nicht mehr interessant ist. Ein solcher Effekt mag zwar eintreten, wenn sich mehrere Vergnügungsstätten in einem eng umgrenzten Teil eines Gewerbegebiets ansiedeln mit der Folge, dass sich ein städtebaulich selbständig bewertbarer Teil des Gewerbegebiets in ein "Vergnügungsviertel" umwandelt. Er ist aber grundsätzlich auszuschließen, wenn sich - wie hier - eine einzelne Vergnügungsstätte, der nicht das Gewicht eine "Vergnügungsviertels" zukommt, in einem Gewerbegebiet niederlässt; einem solchen Bauvorhaben kommt für die Grundstückspreise nur eine untergeordnete Rolle zu. 42 Entgegen der Auffassung der Beklagten ist im vorliegenden Fall auch kein "Trading-Down-Effekt" erkennbar. Ein solcher Effekt liegt vor, wenn es auf Grund der Verdrängung des traditionellen Einzelhandels und eines Rückgangs der gewachsenen Angebots- und Nutzungsvielfalt durch Spielhallen zu einem Qualitätsverlust von Einkaufsstraßen und -zonen kommt. Die Frage des "Trading-Down-Effekts" stellt sich erst bei einer Überschreitung des vorgegebenen Rahmens nach § 34 Abs. 1 BauGB, bei Vorhaben in Plangebieten nach § 1 Abs. 2 BauNVO oder nach § 34 Abs. 2 BauGB, sowie bei der Bauleitplanung. 43 Vgl. Bayerischer VGH, Urteil vom 15. Dezember 2010 - 2 B 09.2419 -, a.a.O. 44 Vorliegend ist ein solcher "Trading-Down-Effekt" nicht zu befürchten. Das Gewerbegebiet verliert mit der Zulassung der streitgegenständlichen Nutzung nicht seinen Charakter, da die Eigenart des Gebiets - wie bereits dargelegt - zeigt, dass schon aufgrund des Warenangebots das gesamte Plangebiet auf einen übergeordneten Einzugsbereich abzielt und nicht der Versorgung bzw. Entspannung und Freizeit in einem begrenzten Stadtteil dient. Die im Gebiet ansässigen Betriebe zielen auf einen Kundenkreis ab, für den die Attraktivität der Umgebung keine Rolle spielt. Dabei verkennt die Kammer nicht, dass ausnahmsweise auch in einem Gewerbegebiet ein "Trading-Down-Effekt" bejaht werden kann. So mag es extreme Ausnahmefälle geben, in denen zum Beispiel hochwertige Gewerbebetriebe, etwa aus dem Bereich der Spitzentechnologien, durch einen Spielhallenbetrieb u.a. wegen der Intensität des Zu- und Abgangsverkehr gestört werden, 45 Vgl. BVerwG, Urteil vom 28. Februar 2008 - 4 B 60/07 -, NVwZ 2008, 786 = juris. 46 Solche Betriebe haben sich nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme in der näheren Umgebung des klägerischen Grundstücks jedoch nicht angesiedelt; die hier vorhandenen Nutzungen (S. -Markt, Baumarkt, Lagerhalle, großflächige Gewerbehalle, Sanitär- und Heizungsbetriebe) sind von ihrer sozialen Wertigkeit vielmehr als durchschnittlich zu betrachten. 47 Die Klägerin hat auch Anspruch auf die ausnahmsweise Zulassung des ausnahmefähigen Vorhabens. 48 Bei der Entscheidung über eine ausnahmsweise Zulassung eines Vorhabens gemäß § 31 Abs. 1 BauGB handelt es sich zwar um eine Ermessensentscheidung. Das Ermessen ist aber dem Zweck der Ermächtigung entsprechend auszuüben. Als Ermessenserwägungen kommen nur städtebauliche Erwägungen in Betracht. Liegen die Rechtsvoraussetzungen für die Gewährung einer Ausnahme vor, dann erfordern das vom Gesetzgeber mit den Ausnahmeregelungen des § 31 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit den Ausnahmekatalogen zur Baunutzungsverordnung verfolgte Ziel der städtebaulichen Flexibilität und der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit in aller Regel, dass die Ausnahme gewährt wird. 49 Vgl. BVerwG, Urteil vom 19. September 1992 - 4 C 13/01 -, BVerwGE 117, 50 ff. = juris; Bayerischer Verwaltungsgerichtshof, Urteil vom 6. Juli 2005 - 1 B 01.1513 -, a.a.O., 50 Bei einen ausnahmefähigen Vorhaben ist deshalb die Ablehnung der ausnahmsweisen Zulassung nur dann ermessensgerecht, wenn besondere, nicht bereits von § 15 Abs. 1 BauNVO erfasste städtebauliche Gründe dem Vorhaben entgegenstehen. Andernfalls ist das Ermessen zugunsten des Bauherrn auf Null reduziert. Städtebauliche Gründe, die eine ermessensgerechte Versagung der Ausnahme rechtfertigen könnten, sind aber weder substantiiert vorgetragen worden noch zu ersehen. Wie oben dargelegt, ist im vorliegenden Fall insbesondere der sog. Trading-Down-Effekt kein städtebaulicher Grund. 51 Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 1, 155 Abs. 2 VwGO; sie berücksichtigt, dass der Streitwert für ein Vorbescheidverfahren regelmäßig 50 % des Genehmigungsstreitwerts beträgt. 52 Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit stützt sich auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 709 Satz 2, 711 der Zivilprozessordnung.