14 K 2627/07

Tenor Der Bescheid des Beklagten vom 20. November 2007 wird aufgehoben, soweit der Beklagte gegen den Kläger einen Ausgleichsbetrag von mehr als 2.401,95 Euro festgesetzt hat. Von den Kosten des Verfahrens tragen der Kläger 2/3 und der Beklagte 1/3. Die Berufung wird zugelassen. 1 Tatbestand: 2 Der Kläger wendet sich gegen seine Heranziehung zu einem sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag. Er ist Eigentümer des Grundstücks Gemarkung X1. Flur 24 Flurstück 362, das mit dem Wohnhaus I.----straße 13 bebaut ist. Diese 239 qm große Parzelle erstreckt sich südlich der I.----straße, die hier von Westen nach Osten verläuft und zum Kern der Altstadt X1. gehört. Wegen der Lage des Grundstücks sowie seiner Einbindung in die nähere Umgebung wird auf die hier eingedruckten Kartenausschnitte Bezug genommen. 3 Das Grundstück des Klägers wird von dem Bebauungsplan Nr. 16 a "Altstadt X1. -Teilbereich Q1. " erfasst, der Anfang der 80er Jahre in Kraft getreten und seither mehrmals geändert worden ist. Danach liegt das Flurstück 362 in einem Kerngebiet offener Bauweise, in welchem zwei Vollgeschosse zulässig sind. Der Plan setzt ferner die Beseitigung älterer Fabrikgebäude fest, die sich ursprünglich südlich der I.---straße und ostwärts der Q.---straße befanden. Dort sind mittlerweile ein Einkaufszentrum mit Parkhaus sowie eine Verbindungsstraße ("Am Ring") zwischen Hagenstraße und Q.---straße entstanden. Wesentlicher Bestandteil der seinerzeitigen Bauleitplanung war die Neuregelung der Verkehrsverhältnisse. X1. wurde und wird von den Bundesstraßen 480 und 236 durchzogen, wobei der gesamte Fahrzeugverkehr auf diesen Straßen über einen zentralen Platz verlief, der sich am westlichen Ende der I.---straße und der nördlich von dieser in gleicher Richtung verlaufenden Hauptstraße befand und in den beide Bundesstraßen einmündeten. Mittlerweile wurde der Verbindungspunkt zwischen den Bundesstraßen 480 und 236 nach Norden verlegt; die B 236 unterquert das Stadtzentrum in einem Tunnelbauwerk. Auf diese Weise konnte der ehemalige Straßenknoten als Marktplatz ausgebaut werden; die von hier aus nach Westen verlaufende Straße ("X3. "), ehemals Bestandteil der Bundesstraßen 236 und 480, wurde verkehrsberuhigt ausgebaut. 4 Seit Anfang der 70er Jahre befasst sich der Rat der Stadt X1. mit der Stadtkernsanierung der Altstadt. Nachdem ein erstes Verfahren im Jahre 1979 ergebnislos endete, beschloss der Rat in seiner Sitzung vom 24. Januar 1980 die "Satzung der Stadt X1. über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes in der Kernstadt X1. ", die der damalige Regierungspräsident B. mit Verfügung vom 12. August 1980 genehmigte. Aufgrund der Bekanntmachungsanordnung des Bürgermeisters der Stadt X1. vom 27. August 1980 wurde die Satzung am 2. September 1980 in den örtlichen Tageszeitungen veröffentlicht. 5 Im Jahre 1984 ordnete der Rat der Stadt X1. für den Bereich des Bebauungsplans Nr. 16 a ein Umlegungsverfahren an. Zu diesem Zwecke erstellte ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger ein Gutachten über die Einwurfswerte, von welchem das Gutachten des Klägers lediglich mittelbar betroffen war. Für das Flurstück 362 weist das Gutachten einen Wert von 300,00 DM je qm aus. Die "historische Bodenrichtwertkarte" des Gutachterausschusses im I1. nach dem Stand von Anfang 2005 ordnet das Grundstück des Klägers keiner Wertzone eindeutig zu. Für den Bereich der Altstadt X2. nennt die Karte Bodenwerte von 90,00 Euro/qm (WA II), 190,00 Euro je qm (MK II) und 320,00 Euro/qm (MK III). 6 Die Sanierungssatzung vom 27. August 1980 wurde bislang nicht aufgehoben; die Stadt X1. ist der Auffassung, die Sanierung sei noch nicht in allen Einzelheiten abgeschlossen. Allerdings meint sie, jedenfalls einzelne Grundstücke aus dem Sanierungsverfahren entlassen zu können. Deshalb wandte sich der Beklagte mit Schreiben vom 10. September 2007 an den Kläger und teilte diesem Folgendes mit: Für sein Grundstück sowie für andere Grundstücke stehe noch die Festsetzung eines sogenannten Ausgleichsbetrages gemäß § 154 Abs. 1 des Baugesetzbuches (BauGB) aus. Er - der Beklagte - werde diese Ausgleichsbeträge demnächst festsetzen müssen. Ziel der Sanierung sei es gewesen, verkehrliche Missstände zu beseitigen. Unter anderem seien zwei Umgehungsstraßen gebaut worden, um den überörtlichen Verkehr aus dem Kernstadtbereich herauszunehmen. Ferner habe man einen innerstädtischen Verkehrsring hergestellt. Diese Maßnahmen seien seit Anfang 2000 im Wesentlichen abgeschlossen. Nach den rechtlichen Vorgaben seien die Anlieger an den Kosten für den Ausbau von Straßen zu beteiligen. Bei Grundstücken außerhalb des Sanierungsgebietes geschehe dies im Wege der Heranziehung zu Straßenausbaubeiträgen nach dem Kommunalabgabengesetz NW (KAG NW). Innerhalb eines vom Rat festgesetzten Sanierungsgebietes scheide nach den gesetzlichen Vorschriften des Baugesetzbuches eine Mitfinanzierung an den Ausbaukosten in dieser Form aus. Gleichwohl müssten die betroffenen Eigentümer "im Sinne einer Gleichbehandlung" auch an den Kosten der Baumaßnahmen beteiligt werden. Dies geschehe in der Form der Zahlung eines sogenannten Ausgleichsbetrages nach § 154 Abs. 1 BauGB. Dieser Betrag ergebe sich aus der Differenz des Bodenwerts eines Grundstücks ohne eine beabsichtigte oder durchgeführte Sanierung (Anfangswert) und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des Sanierungsgebietes ergebe (Endwert). Zur Ermittlung dieser Differenz habe er - der Beklagte - die öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Dr. Ing. T. und Dipl.-Ing. B1. beauftragt. Deren Gutachten, welches er seinem Schreiben beifüge, liege nunmehr nach mehrfacher Anmahnung vor. 7 Das in dem Anhörungsschreiben des Beklagten bezeichnete Gutachten vom 1. April 2005 ermittelt für das Flurstück 362 eine sanierungsbedingte Werterhöhung von 15,00 Euro je qm. Bei ihrem Vorgehen hatten sich die Gutachter sowohl des "Verfahren Niedersachsen" als auch der "Komponentenmethode" bedient. Bei dem sog. Verfahren "Niedersachsen" handelt es sich um eine Methode der Bodenwertermittlung, die sich dadurch auszeichnet, dass zunächst der Anfangswert eines Grundstücks ermittelt und dem Gutachten zu Grunde gelegt wird. Sodann werden städtebauliche Missstände aufgezeigt und aufgrund einer feststehenden Tabelle mit einer Kennzahl bewertet, die zwischen 1 ("sehr gut", z. B. Bebauung überwiegend intakt) und 10 ("sehr schlecht", z. B. Bebauung verfallen) liegt. Im zweiten Schritt werden die im Zuge der Sanierung vorgenommenen städtebaulichen Maßnahmen untersucht, die ebenfalls mit einer Kennzahl aus einer von 1 bis 10 reichenden Tabelle (Beispiel für Kennzahl 1: "Bebauung - einzelne Maßnahmen" und für Kennzahl 10: "Bebauung - Neubebauung") versehen werden. Auf der Grundlage dieser Kennzahlen, die sowohl für die "städtebaulichen Missstände" als auf für die "städtebaulichen Maßnahmen" gemittelt werden, wird sodann aus einer festen Matrix, die je nach Höhe des Anfangswertes unterschiedlich aufgebaut ist, ein auf den Anfangswert abstellender Prozentsatz der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung abgelesen. Bei der Wertermittlung nach dem sogenannten Komponentenverfahrens (auch als "additives Verfahren" bezeichnet) wird eine Bodenwerterhöhung aufgrund von Sanierungsmaßnahmen auf Änderungen einzelner wertbeeinflussender Umstände zurückgeführt. Ausgehend vom sogenannten Anfangswert des Grundstücks werden die in einzelnen Komponenten liegenden Werterhöhungen festgestellt und aufsaldiert. Auf diese Weise wird der sogenannte Endwert ermittelt. 8 Bei der Anwendung des Niedersachsen-Verfahrens hatten die Gutachter das Grundstück des Klägers hinsichtlich der Bebauung mit 1 (überwiegend intakt) und auch hinsichtlich der Nutzung mit 1 (überwiegend funktionsgerecht) bewertet, während sie für die Struktur die Kennzahl 4 (unzweckmäßig) und für den Bereich "Umfeld" die Kennzahl 5 (Infrastruktur insgesamt ergänzungsbedürftig) ausgewiesen und auf diese Weise eine mittlere Kennzahl von 2,75 errechnet hatten. Bezüglich der städtebaulichen Maßnahmen hatten sie für Bebauung und Struktur ebenfalls die Kennzahl 1 (einzelne Maßnahmen) ausgeworfen, während sie für den Bereich "Struktur" die Kennzahl 4 (Verbesserung der Erschließungssituation) und für den Bereich "Umfeld" die Kennzahl 5 (Ergänzung und Verbesserung der Infrastruktur, Umlenkung des fließenden Verkehrs) vergaben. Auf diese Weise ermittelten sie eine durchschnittliche Kennzahl von 2,75, so dass sie aus der einschlägigen Matrix für Anfangswerte von mehr als 200,00 DM je qm eine Wertsteigerung von 8 % = gerundet 15,0 Euro je qm ablasen. 9 In Anwendung der Komponentenmethode hatten die Gutachter zunächst einen sogenannten Lagevorteil verneint. Sodann hatten sie angenommen, es liege ein allgemeiner Sanierungsvorteil in Höhe von 2 % vor, der bei einem Anfangswert von 190,00 Euro je qm mit 3,80 Euro je qm zu Buche schlage. Weiterhin seien ersparte Ausbau- bzw. Erschließungsbeiträge zu berücksichtigen, die nach "Berechnungen der Stadt X1. ... für das Bewertungsgrundstück" vorlägen. In Anlehnung an die Rechtsprechung und die einschlägige Mustersatzung sei davon lediglich ein Anteil von 50 % für die Gehweganlage und von 30 % für die Fahrbahn anzusetzen. Dieser Anteil belaufe sich im Falle des Klägers auf 12,50 Euro. Gemeinsam mit dem allgemeinen Sanierungsvorteil betrage die Wertsteigerung nach der Komponentenmethode 16,30 Euro, wobei in Abstimmung mit der Stadt X1. als sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung nur der geringere Betrag nach dem Niedersachsen-Verfahren zum Zuge kommen solle. 10 Mit Bescheid vom 20. November 2007 zog der Beklagte den Kläger auf der Grundlage des zuvor näher beschriebenen Gutachtens zu einem Ausgleichsbetrag in Höhe von 3.585,00 Euro heran, wobei diesem Betrag eine Bodenwerterhöhung von 15,00 Euro je qm bei einer Grundstücksgröße von 239 qm zugrunde lag. Wesentlich später, nämlich mit Schreiben vom 28. Januar 2008, erklärte der Beklagte die Durchführung der Sanierung für das Flurstück 362 des Klägers als abgeschlossen. 11 Am 1. Dezember 2007 hat der Kläger die vorliegende Klage erhoben, zu deren Begründung er zunächst einige Einwendungen geltend machte, die später nicht aufrechterhalten wurden. Zur Begründung seines Rechtsmittels trägt der Kläger vor: Nach § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB sei der Ausgleichsbetrag nach Abschluss der Sanierung zu entrichten. Demgegenüber habe der Beklagte den Sanierungsabschluss für sein Grundstück erst mit dem Bescheid vom 28. Januar 2008 verfügt. Das Vorgehen des Beklagten, die Sanierung für mehrere Grundstücke gesondert abzuschließen, verstoße gegen § 163 Abs. 1 BauGB. Für die Aufhebung der Sanierungssatzung sei nach § 162 Abs. 2 BauGB ausschließlich der Rat zuständig, so dass in analoger Anwendung dieser Vorschrift Abschlusserklärungen für mehrere Grundstücke bzw. Teilbereiche ebenfalls in die Zuständigkeit des Rates fielen. Damit seien die vom Beklagten ausgesprochenen Abschlusserklärungen unwirksam (gemeint wohl: rechtswidrig) mit der Folge, dass auch der Veranlagungsbescheid keinen Bestand haben könne. Das Sanierungsgebiet sei fehlerhaft festgelegt worden. Ohne einleuchtenden Grund sei der Rat in einem kleinen Bereich von einem entsprechenden Beschlussvorschlag des Bauausschusses abgewichen. Die Abgrenzung des Gebiets verstoße ferner gegen das Gebot der Abwägung der öffentlichen und privaten Belange. Wesentliches Ziel der Sanierung sei die Verkehrsverbesserung gewesen. Gleichwohl seien einige Straßen, auf denen verkehrliche Missstände bestanden hätten, nicht bzw. nur in Abschnitten in das Sanierungsgebiet einbezogen worden, während die Sanierung auch ohne Einbeziehung seines Grundstücks hätte durchgeführt werden können. Es habe kein sachlicher Grund dafür bestanden, die Grundstücke am Nordrand der I.--- straße herauszunehmen. Der Bereich, in dem sein Grundstück liege, habe keine städtebaulichen Missstände aufgewiesen. Die entscheidende Voraussetzung für eine Einbeziehung in das Sanierungsgebiet, nämlich die Sanierungsbedürftigkeit, sei nicht erfüllt gewesen. Die vorbereitenden Untersuchungen und Erörterungen seien nicht ausreichend erfolgt. Der Bebauungsplan sei verspätet in Kraft getreten, nämlich erst mehr als vier Jahre nach Beginn der Sanierung. In dieser Zeit sei mangels wirksamer Festsetzungen zu den öffentlichen Verkehrsflächen entscheidende Planungen nicht durchführbar gewesen. Die Sanierung habe insgesamt eine unzumutbare Dauer aufgewiesen. Inzwischen seien fast 30 Jahre vergangen, so dass von einer zügigen Durchführung der Sanierung keine Rede sein könne. Schließlich habe der Beklagte sogenannte "ersparte Erschließungsbeiträge" zu Unrecht festgesetzt. Die insoweit angenommenen 12,50 Euro seien für ihn nicht nachvollziehbar. Weder im Wertgutachten noch in dem angefochtenen Bescheid fänden sich Angaben über die dieser Position zugrunde liegenden Berechnungen. 12 Der Kläger beantragt, 13 den Bescheid des Beklagten vom 20. November 2007 aufzuheben. 14 Der Beklagte beantragt, 15 die Klage abzuweisen. 16 Er tritt dem Vorbringen des Klägers entgegen und verteidigt insbesondere die Berücksichtigung der "ersparten Beiträge". Für die nicht im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke entlang der I.---straße habe er Vorausleistungen auf den Straßenbaubeitrag nach § 8 KAG angefordert. Bei seinen Ermittlungen habe er einen Beitragssatz von 24,50 DM je qm festgestellt. Für das Grundstück des Klägers, das eine zweigeschossige Bebauung ermögliche und im Kerngebiet liege, ergäbe sich danach eine effektive Beitragsbelastung von 37,98 DM je qm bzw. 19,40 Euro je qm. Der in den angefochtenen Bescheid eingeflossene Betrag sei deutlich geringer. Im Übrigen verweise er - der Beklagte - auf die fachlichen Stellungnahmen der von ihm beauftragten Gutachter, in denen deren methodisches Vorgehen näher dargestellt werde. 17 Am 14. Mai 2008 hat der Berichterstatter vor dem Grundstück des Klägers einen Erörterungstermin durchgeführt. Hierzu wird auf den Inhalt der Niederschrift (Blätter 43 bis 46 der Gerichtsakte) verwiesen. Außerdem hat das Gericht in der mündlichen Verhandlung einen Mitarbeiter des Sachverständigenbüros T. GmbH angehört. 18 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Parteien im Übrigen wird auf den Inhalt der Akte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten ergänzend Bezug genommen. 19 E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e : 20 Die nach § 42 Abs. 1 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) zulässige Anfechtungsklage hat in der Sache nur teilweise Erfolg. Der angefochtene Bescheid ist rechtswidrig, soweit er dem Kläger die Zahlung eines Ausgleichsbetrags aufgibt, der den im Tenor dieses Urteils bezeichneten Wert überschreitet. Im Übrigen ist die Heranziehung des Klägers jedoch rechtmäßig, so dass die Klage insoweit abzuweisen ist. 21 Der Bescheid vom 20. November 2007, der als belastender Verwaltungsakt einer gesetzlichen Ermächtigung bedarf, findet diese in § 154 Abs. 1 BauGB. Nach dieser Vorschrift muss der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Der Tatbestand des § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB setzt also zunächst voraus, dass das fragliche Grundstück in einem förmlichen Sanierungsgebiet liegt. Dieses Merkmal ist hier erfüllt. 22 Nach § 5 Abs. 1 des damaligen Städtebauförderungsgesetzes (StBauFG), der nach dem Inkrafttreten des Baugesetzbuches am 1. Juli 1987 durch dessen § 142 Abs. 1 ersetzt worden ist, beschloss die Gemeinde, die eine Sanierung beabsichtigte, die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets durch eine Satzung, die das Sanierungsgebiet genau bezeichnen und die betroffenen Grundstücke einzeln aufführen musste; nach § 5 Abs. 2 StBauFG bedurfte die Satzung der Genehmigung der höheren Verwaltungsbehörde. Von dieser Ermächtigung hatte der Rat der Stadt X1. Gebrauch gemacht und für das Sanierungsgebiet in der Kernstadt X1. die Sanierungssatzung erlassen. Hierbei hat der Rat die einschlägigen Förmlichkeiten beobachtet; namentlich hat er in § 1 der Satzung das Sanierungsgebiet genau bezeichnet und in einem weiteren Absatz von § 1 die sanierungsbetroffenen Grundstücke mit ihrer katasteramtlichen Bezeichnung einzeln aufgeführt. Der Regierungspräsident B. , der in Nordrhein-Westfalen die Aufgaben der höheren Verwaltungsbehörde im bundesbaurechtlichen Sinne wahrnahm (vgl. heute § 1 der Verordnung zur Durchführung des Baugesetzbuches), erteilte am 12. August 1980 seine Genehmigung zu der Sanierungssatzung, die anschließend (2. September 1980) ordnungsgemäß veröffentlicht wurde. 23 Die Angriffe des Klägers gegen die Wirksamkeit der Sanierungssatzung und des zur Durchführung der Sanierung aufgestellten Bebauungsplans greifen im Ergebnis nicht durch. Bezüglich des Bebauungsplans ist zunächst § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB in den Blick zu nehmen, wonach die Gemeinde einen Bauleitplan aufzustellen hat, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Bei der Ausfüllung des Tatbestandsmerkmals "städtebaulich erforderlich" hat die Gemeinde einen weiten Beurteilungsspielraum, der auch als "Planungsermessen" bezeichnet wird, das sich nur unter besonderen Umständen zu einer strikten Planungspflicht verdichtet, 24 vgl. Bundesverwaltungsgericht (BVerwG), Urteil vom 17. September 2003 - 4 C 14.01 -, Entscheidungen des Bundesverwaltungs- gerichts (BVerwGE) Band 119 S. 25 = Baurechtssammlung (BR) in Band 66 Nr. 1. 25 Bei der Festlegung eines Sanierungsgebiets ist die Gemeinde nur insoweit gebunden, als nach § 142 Abs. 1 Satz 2 BauGB das Gebiet so zu begrenzen ist, dass sich die Sanierung zweckmäßig durchführen lässt. Auch insoweit hat die Gemeinde einen planerischen Gestaltungsspielraum, nach dem sie sogar solche Grundstücke in die Sanierung einbeziehen darf, auf denen unmittelbar keine Sanierungsmaßnahmen erforderlich sind, 26 vgl. BVerwG, Beschluss vom 16. Januar 1996 - 4 B 69.95 -, BRS Band 58 Nr. 243. 27 Nach diesen Grundsätzen sind im vorliegenden Fall weder der Bebauungsplan noch die Sanierungssatzung zu beanstanden. Insbesondere der Vortrag des Klägers, die Abgrenzung des Sanierungsgebiets sei mehr oder weniger willkürlich, ist unzutreffend. Dass die Grenzziehung im Bereich ostwärts des Zentralplatzes und entlang der I.---straße durch die Sanierungsziele gerechtfertigt ist, erschließt sich bereits aufgrund eines flüchtigen Blicks auf das Kartenmaterial. Südlich der I.--- straße waren Sanierungsmaßnahmen durchzuführen (neue Straßenführung, Abriss der Fabrikgebäude) die sich auf die südlich gelegenen Grundstücke auswirkten, während die nördlichen Parzellen nicht betroffen waren. Ostwärts des ehemaligen Knotens der Bundesstraßen brauchten nur einige Grundstücke in das Sanierungsgebiet einbezogen zu werden. Dass die Straße "X3. " auch außerhalb des eigentlichen Sanierungsgebietes ausgebaut worden ist, zwang die Stadt X1. nicht dazu, die Grenze des Sanierungsgebiets entsprechend nach Westen zu verschieben. 28 Der angefochtene Bescheid des Beklagten ist auch nicht deshalb (vollständig) rechtswidrig, weil er zu einem Zeitpunkt erlassen wurde, in welchem die Sanierung in der Kernstadt X1. noch nicht abgeschlossen ist. Gemäß § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB ist der Ausgleichsbetrag nach Abschluss der Sanierung zu entrichten (§§ 162 und 163 BauGB). Durch diesen Verweis insbesondere auf § 162 BauGB stellt der Gesetzgeber klar, dass es für die endgültige Erhebung des Ausgleichsbetrages der Aufhebung der Sanierungssatzung bedarf, 29 vgl. Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen (OVG NW), Urteil vom 9. Oktober 2007 - 14 A 3522/04 - zu 14 K 1811/03 - VG B. . 30 Im vorliegenden Fall hat die Stadt X1. die Sanierungssatzung noch nicht gemäß § 162 BauGB aufgehoben. Allerdings hat der Beklagte von § 163 BauGB Gebrauch gemacht, wonach unter den dort bestimmten Voraussetzungen die Sanierung für einzelne Grundstücke für abgeschlossen erklärt werden kann. Im vorliegenden Fall ist nicht bekannt, für wie viele Grundstücke der Beklagte nach dieser Vorschrift verfahren ist. Der Auffassung des Klägers, die Herausnahme mehrerer Grundstücke aus dem Sanierungsverfahren sei kein Geschäft der laufenden Verwaltung, so dass der Rat zuständig gewesen wäre, folgt die Kammer nicht. Die Abschlusserklärung nach § 163 BauGB ist Ausfluss der Verpflichtung, die Sanierung zügig durchzuführen; sie ergeht in der Rechtsform des Verwaltungsakts. Zuständig ist hiernach allein der Hauptverwaltungsbeamte und nicht der Rat der Gemeinde. 31 Allerdings hat der Beklagte den angefochtenen Bescheid schon vor den in § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB genannten Zeitpunkten erlassen. Nach § 154 Abs. 4 fordert die Gemeinde den Ausgleichsbetrag durch Bescheid an, wobei dieser Bescheid auch die Fälligkeit des Ausgleichsbetrages auslöst. Nach diesen Vorschriften dürfte der Bescheid vom 20. November 2007 jedenfalls zum Zeitpunkt der Klageerhebung rechtswidrig gewesen sein, weil der Beklagte die Sanierung für das fragliche Grundstück erst mit seinem Schreiben vom 28. Januar 2008 für abgeschlossen erklärt hat. Ab diesem (späteren) Zeitpunkt lagen freilich die Voraussetzungen für den Erlass eines Heranziehungsbescheides vor, so dass sich die Frage stellt, ob ein rechtswidrig erlassener Verwaltungsakt durch eine spätere Veränderung der Sach- oder Rechtslage rechtmäßig werden kann. Dies wird von Stimmen der Literatur eindeutig verneint, 32 vgl. Kopp/Schenke, Verwaltungsgerichtsordnung, 15. Auflage (2007) § 113 Rdnr. 47, 33 während etwa das Bundesverwaltungsgericht, 34 vgl. das Urteil vom 27. April 1990 - 8 C 87.88 - Neue Zeitschrift für Verwaltungsrecht (NVwZ) 1991 S. 360, 35 eine spätere Änderung der Rechtslage durch das Inkrafttreten einer einschlägigen Abgabensatzung als ausreichend erachtet, nunmehr den angefochtenen Verwaltungsakt nicht aufzuheben. Jedenfalls in der vorliegenden Konstellation schließt sich die Kammer dieser Ansicht an. Würde der Heranziehungsbescheid allein wegen der damals noch fehlenden Voraussetzung des § 154 Abs. 3 BauGB aufgehoben, müsste der Beklagte ihn sofort neu erlassen. Ausweislich der Formulierung in § 154 Abs. 1 BauGB, wonach der Eigentümer einen Ausgleichsbetrag zu entrichten hat, steht es nicht im Ermessen oder gar im Belieben einer Gemeinde, ob sie Ausgleichsbeträge erhebt. In einer derartigen Situation ist es sachgerecht, die nachträgliche "Heilung" eines anfänglich rechtswidrigen Verwaltungsakts zuzulassen. 36 Die Kammer hat keinen Zweifel daran, dass das Grundstück des Klägers durch die Sanierung X1. eine Werterhöhung erfahren hat, die abzuschöpfen der Beklagte auf der Grundlage von § 154 Abs. 1 BauGB befugt ist. Die gilt zunächst insoweit, als der Beklagte - den Sachverständigen folgend - einen "allgemeinen Sanierungsvorteil" in Höhe von 2 % des Anfangswerts von 190,00 Euro je qm angenommen hat. Diese Komponente der Werterhöhung ist nach Lage der Dinge ohne Weiteres einsichtig und nachvollziehbar. Hierzu bemerkt das Gericht: 37 Zur Ermittlung der Werte von Grundstücken stellt die "Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken - WertV -" bestimmte Regeln auf, wobei im vorliegenden Fall § 28 Abs. 1 WertV einschlägig ist, der zur Ermittlung der sogenannten Anfangs- und Endwerte im Sinne von § 154 Abs. 2 BauGB eine entsprechende Anwendung der §§ 26, 27 WertV anordnet. Die Wertermittlungsverordnung enthält jedoch keinen abschließenden Katalog denkbarer Wertermittlungsverfahren. Kann angesichts der konkreten Verhältnisse eine dort vorgesehene Methode nicht angewandt werden, hindert dies nicht, andere geeignete Methoden zu entwickeln und in Gebrauch zu nehmen, 38 vgl. BVerwG, Beschluss vom 16. Januar 1996, a.a.O. 39 Zudem lassen sich Bodenwerte auch nicht einfach "ausrechnen" oder in ihrer Höhe einer Tabelle entnehmen, sondern sie sind regelmäßig das Produkt eines differenzierten Ermittlungsverfahrens, das zumindest praktisch vielfältig Gelegenheit bietet, so oder eben auch anders vorzugehen, 40 vgl. schon BVerwG, Urteil vom 24. November 1978 - IV C 56.76 -, BVerwGE Band 57 Seite 88 ff. 41 In jedem Sanierungsgebiet und dort auf nahezu allen Grundstücken sind nämlich unterschiedliche Verhältnisse anzutreffen, die nicht alle mit dem gleichen Maßstab beurteilt werden können. Deshalb ist es in der Rechtsprechung, 42 vgl. z. B. OVG NW -, Urteil vom 9. April 1990 - 22 A 1185/89 -, Nordrhein-Westfälische Verwaltungsblätter (NWVBl) 1990 S. 412, 43 sowie in der Literatur, 44 vgl. etwa Fislake in: Berliner Kommentar zum Baugesetzbuch, 3. Auflage (2002) § 154 Rdnr. 21, 45 anerkannt, dass die zu vergleichenden Bodenwerte nicht in einer Weise berechnet werden können, die anschließend nur ein Ergebnis liefert, das für sich beansprucht, objektiv "richtig" zu sein. Weil der Wert eines Grundstücks von zahlreichen Faktoren abhängt, die sich einer rein mathematischen Bewertung entziehen, ist die Gemeinde bei der Anwendung von § 154 Abs. 2 BauGB bei allen Bemühungen um Objektivität und Transparenz letztlich auf Schätzungen angewiesen, die jedenfalls dann von den betroffenen Eigentümern und auch vom Gericht hinzunehmen sind, wenn die Gemeinde bzw. die von ihr mit der Begutachtung betraute Stelle von einem zutreffend ermittelten Sachverhalt ausgegangen ist, nachvollziehbare Bewertungskriterien angelegt und insbesondere sachfremde Erwägungen ausgeschieden hat. Hierbei haben sich in der Praxis verschiedene Berechnungsmethoden herausgebildet, die - wie Fislake aaO feststellt - alle ihre Vor- und Nachteile haben, ohne dass damit ihre generelle Eignung in Frage stünde. 46 Danach ist die Auffassung der Gutachter, der Sanierungsvorteil liege bei 2 % des Anfangswerts (vgl. S. 17 des Gutachtens vom 1. April 2005) offensichtlich nicht zu beanstanden. Mit diesem Wert bewegt sich das Gutachten an der untersten Grenze des Vertretbaren. Kennt man - wie der Vorsitzende der Kammer - die Zustände in X1. vor und nach der Sanierung aus eigener, wiederholter Anschauung, ist es überhaupt keine Frage, dass die Innenstadt eine deutliche Aufwertung erfahren hat, an der auch die in unmittelbarer Nachbarschaft zum Zentrum gelegenen Grundstücke partizipieren. Dass diese allein durch die Sanierung - unabhängig von Fragen ersparter Erschließungs- und Ausbaubeiträge, auf die noch einzugehen ist - einen Wertzuwachs von mindestens 2 % erfahren haben, steht außer Frage. 47 Die Kammer folgt den Gutachtern auch insoweit, als diese den Sanierungsvorteil von 2 Prozent auf der Grundlage eines Verkehrswerts (Anfangswerts) in Höhe von 190 Euro je qm angenommen haben. Ausweislich der sog. Wertkarte zum Umlegungsverfahren nach dem Stand vom 16. Februar 1984 lag das Grundstück des Klägers in einem Bereich, für den der seinerzeit tätige Gutachter einen Bodenwert von 300 DM je qm angenommen hatte. Aufgrund der seither allgemein zu beobachtenden Bodenwerterhöhung ist die Annahme eines Bodenwerts in Höhe von 190 Euro (371,61 DM) je qm in der "Historischen Bodenwertkarte" nach dem Stand vom 1. Januar 2005 ohne weiteres plausibel, so dass die Gutachter ihn in ihre Über- legungen einstellen konnten. 48 Im Übrigen, nämlich soweit der angefochtene Bescheid auch den Wertzuwachs des Grundstücks durch die Straßenbaumaßnahme "I.---straße" berücksichtigt, vermag die Kammer die von dem Beklagten angenommene Werterhöhung nicht zu bestätigen. Denn sie beruht erkennbar auf einer Vorgehensweise, die nicht den gesetzlichen Anforderungen entspricht. Damit erweist sie sich im Ergebnis als unrichtig. 49 Der Bescheid des Beklagten vom 20. November 2007 beruht tragend auf der Erwägung, der Kläger, dessen Grundstück nicht zu Straßenausbaubeiträgen herangezogen werden könne, dürfe durch diese Ersparnis nicht besser dastehen als die Grundstücke nördlich der I.----straße, die sich nicht innerhalb des Sanierungsgebiets befänden und deren Eigentümer deshalb nach dem Kommunalabgabengesetz zahlungspflichtig seien. Dies ergibt sich eindeutig aus dem Anhörungsschreiben vom 10. September 2007 wie auch aus dem Gutachten vom 1. April 2005, in dem es (S. 17 unten) ausdrücklich heißt, der "Sanierungsvorteil (entspreche) den diesbezüglich ersparten Aufwendungen". Dieses Vorgehen, nämlich die Gleichsetzung der "ersparten" Beiträge mit einem Wertzuwachs gleicher Höhe, ist indessen nicht statthaft. Hierzu hat die Kammer in ihrem - rechtskräftigen - Urteil vom 15. November 2004 - 14 K 104/03 - festgestellt: 50 Allerdings ist es nicht fraglich, dass, wenn in einem Sanierungsgebiet Straßen und ähnliche Erschließungsanlagen hergestellt oder vorhandene Anlagen erweitert oder verbessert werden, diese Maßnahmen den Bodenwert der von ihnen betroffenen Grundstücke beeinflussen können. Dieser Gesichtspunkt ist bei der Festsetzung von Ausgleichsbeträgen nach § 154 BauGB zu berücksichtigen. Wird ein Grundstück im Zuge einer Sanierung erstmals erschlossen, tritt die Wertsteigerung offen zutage: Ein nicht erschlossenes Grundstück kann weder baulich (§§ 30, 34, 35 BauGB) noch auf sonstige Weise wirtschaftlich sinnvoll genutzt werden. Aber auch ein bereits erschlossenes Grundstück kann durch eine zusätzliche Erschließung eine Bodenwerterhöhung erfahren, etwa wenn es aufgrund der weiteren Anbindung an das Verkehrsnetz wirtschaftlich besser genutzt werden kann, 51 vgl. hierzu etwa Kleiber in Kleiber/Simon/Weyers, Verkehrs- ermittlung von Grundstücken, 4. Auglage (2002) § 14 WertV Rdnr. 134. 52 Gleichwohl ist es der Gemeinde verwehrt, auf der Grundlage des § 154 BauGB die Kosten der Erschließungsmaßnahmen nach Maßgabe der Vorschriften des Erschließungsbeitragsrechts bzw. des Kommunalabgabenrechts und des gemeindlichen Satzungsrechts auf die Eigentümer umzulegen. Ein solches Vorgehen wird durch § 154 Abs. 1 Satz 2 BauGB ausgeschlossen. Nach dieser Bestimmung sind, wenn und soweit im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Abs. 2 BauGB (Straßen, Wege. Plätze usw.) hergestellt, erweitert oder verbessert werden, die Vorschriften über die Erhebung von Beiträgen für diese Maßnahmen nicht anzuwenden. Dies gilt übrigens nicht nur für das bundesrechtliche Erschließungsbeitragsrecht, sondern auch für landesrechtliche Straßenbaubeiträge nach den Bestimmungen der Kommunalabgabengesetze. Es soll eine Doppelbelastung der Eigentümer von Grundstücken im Sanierungsgebiet vermieden werden, die nicht einerseits die Ausgleichsbeträge nach § 154 BauGB und zusätzlich Beiträge für den Straßenbau leisten sollen. Mit dieser Intention des Gesetzes ist indessen eine Bodenwertermittlung unvereinbar, die einen "fiktiven Erschließungsbeitrag" feststellt, der ohne die Sanierung von den Eigentümern zu entrichten wäre, und sodann diesen Betrag ohne Rücksicht auf die konkrete Grundstückssituation in die Bestimmung des Anfangs- oder des Endwertes einfließen lässt. 53 Der Beklagte kann seine gegenteilige Auffassung nicht auf die namentlich in der mündlichen Verhandlung erörterte Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts stützen. Zwar hat das Bundesverwaltungsgericht, 54 vgl. das Urteil vom 21. Oktober 1983 - 8 C 40.83 -, Entscheidungen des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwGE) Bd. 68 S. 130, 55 ausgeführt, die beitragsrechtliche Bevorzugung von Eigentümern in Sanierungsgebieten, die im Vergleich mit anderen Grundeigentümern keine Beiträge zahlen müssten, bedürfe mit Rücksicht auf den Gleichheitsgrundsatz des Art. 3 des Grundgesetzes (GG) eines sie rechtfertigenden Grundes, der durch das Städtebauförderungsgesetz (bzw. heute das Baugesetzbuch) bewirkt werde, indem nur die Eigentümer in Sanierungsgebieten mit Ausgleichsbeträgen belastet würden; der Freistellung von zukünftigen Erschließungs- und Ausbaubeitragspflichten stehe gleichsam als Äquivalent die zukünftige Belastung mit anteiligen Ausgleichsbeträgen gegenüber. Soweit der Beklagte nun meint, jene Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts rechtfertige die von ihm geübte Praxis bzw. verlange diese gar, folgt die Kammer dem aber nicht. 56 Zunächst nötigt der Hinweis des Bundesverwaltungsgerichts auf Art. 3 GG nicht zu der Annahme, das Bundesverwaltungsgericht erachte es zur Wahrung der Gleichheit vor dem Gesetz für geboten, der durch § 154 Abs. 1 Satz 2 BauGB heutiger Fassung bewirkten Ersparnis einen um genau diesen Ersparnisbetrag erhöhten Ausgleichsbetrag gegenüber zu stellen. Bekanntlich verlangt der grundrechtliche Gleichheitssatz, wesentlich Gleiches gleich und wesentlich Ungleiches ungleich zu behandeln; keineswegs verbietet er sachlich begründete Differenzierungen. Die Eigentümer von Grundstücken in einem Sanierungsgebiet sind jedoch für die Dauer der Sanierung mannigfaltigen Einschränkungen unterworfen, denen die übrigen Grundeigentümer gerade nicht ausgesetzt sind. So bedarf etwa jedwede Baumaßnahme im Sanierungsgebiet nicht nur der Genehmigung durch die zuständige Bauordnungsbehörde, sondern auch der von der Gemeinde zu erteilenden Sanierungsgenehmigung nach §§ 144, 145 BauGB. Der Sanierungsvermerk im Grundbuch sowie das Erfordernis, zu Rechtsgeschäften in Ansehung von Grundstücken und sonstigen grundstücksbezogenen Vorgängen Genehmigungen einzuholen (vgl. § 144 Abs. 2 BauGB), mögen als weitere Beispiele genügen. Wenn indessen die Eigentümer von Grundstücken in Sanierungsgebieten durch § 154 Abs. 1 Satz 2 BauGB nicht nur eine Entlastung erfahren, sondern in anderer Hinsicht eine deutliche Schlechterstellung im Vergleich mit anderen Grundstückseigentümern, gebietet es der Gleichheitssatz nicht, hinsichtlich der Erschließungs- und Straßenbaubeiträge eine Gleichheit zu 100 Prozent herzustellen. 57 Gegen die Annahme des Beklagten spricht im Übrigen der Wortlaut des § 154 Abs. 2 BauGB, der ausschließlich auf Bodenwerte abstellt und namentlich den Anfangswert abschließend definiert. Bei der Ermittlung des Anfangswerts sind jedoch alle wertbildenden Faktoren auszuschließen, welche durch die beabsichtigte Sanierung ausgelöst werden. Bereits deshalb ist es bedenklich, Erwägungen betreffend ersparte Erschließungskosten bei der Bildung des Anfangswerts anzusiedeln, weil ja die im Zuge der Sanierung hergestellten Erschließungsanlagen eine sanierungsbedingte Werterhöhung bewirken, so dass sie - wenn überhaupt - beim Endwert zu berücksichtigen wären. Im Übrigen sind die Überlegungen des Beklagten auch deshalb fehlerhaft, weil sie an den wirtschaftlichen Realitäten vorbei gehen. Der Käufer eines bislang nicht erschlossenen Grundstücks, der dieses baulich nutzen möchte, ist sich bewusst, dass er zuvor die Erschließung finanzieren muss. Denn ein nicht erschlossenes Grundstück kann unabhängig davon, welche planungsrechtlichen Vorschriften einschlägig sind (§§ 30, 34, 35 BauGB), nicht bebaut werden. Die voraussichtlichen Kosten einer erstmaligen Erschließung sind mithin ohne Weiteres ein wertbildender Faktor, der in voller Höhe in die Wertermittlung eingestellt werden mag. Für eine weitere Erschließung stellt sich die wirtschaftliche Situation indessen vollkommen anders dar. So ist etwa ein gewerblich nutzbares Grundstück, welches an seiner Vorderseite und im rückwärtigen Bereich erschlossen ist, tendenziell mehr wert als ein lediglich einseitig erschlossenes Grundstück, zumal für viele gewerbliche Nutzungen die sogenannte rückwärtige Andienung deutliche Vorteile mit sich bringt. Die Annahme des Beklagten, die Werterhöhung des Grundstücks gerade durch eine zusätzliche Erschließung entspreche betragsmäßig der Höhe der Beiträge, die der Eigentümer hierfür hätte zahlen müssen, ist jedoch eine unzulässige Fiktion. Es mag gewerbliche Nutzungen, z. B. Einzelhandel, geben, für welche eine rückwärtige Andienung unverzichtbar ist, damit auch während der Anlieferungszeiten im vorderen Bereich, dem Ladenlokal, der Geschäftsbetrieb unbehindert fortgesetzt werden kann. Für etliche andere Nutzungen, namentlich etwa auch für Wohnnutzungen, ist eine zweite Erschließung möglicherweise zwar angenehm, ohne dass der Nutzer indessen bereit wäre, für diese Annehmlichkeit einen Mehrwert zu zahlen, der betragsmäßig den Erschließungsbeiträgen entspricht, die für die betreffende Anlage erhoben werden. Würde der Veräußerer versuchen, die von ihm bereits entrichteten Kosten für die Zweiterschließung in vollem Umfang an einen Käufer weiterzugeben, würden sich zahlreiche potenzielle Erwerber, die angesichts der von ihnen beabsichtigten Nutzung des Grundstücks mit einer "einfachen" Erschließung vollauf zufrieden sind, im Zweifel nach einem preisgünstigeren und auf Dauer nur einfach erschlossenen Grundstück umsehen. 58 Mittlerweile liegt eine - soweit ersichtlich - erste Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts, 59 vgl. den Beschluss vom 21. Januar 2005 - 4 B 1.05 -, BRS Band 69 Nr. 208, 60 vor, in der es auszugsweise heißt: 61 Gemäß § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Werden im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Abs. 2 BauGB hergestellt, erweitert und verbessert, sind Vorschriften über die Erhebung von Beiträgen für diese Maßnahmen auf Grundstücke im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet nicht anzuwenden (§ 154 Abs. 1 Satz 2 BauGB). Ausgeschlossen ist im Sanierungsgebiet hiernach die Erhebung nicht nur von Erschließungsbeiträgen aufgrund der §§ 127 ff. BauGB, sondern auch von Ausbaubeiträgen aufgrund landesrechtlicher Vorschriften (vgl. BVerwG, Urteil vom 21. Oktober 1983 - BVerwG 8 C 40.83 - BVerwGE 68, 130 <131 f.>). Der Zweck der gesetzlichen Regelung besteht darin, eine mögliche Doppelbelastung der Grundstückseigentümer mit Erschließungs- bzw. Ausbaubeiträgen einerseits und Ausgleichsbeträgen nach § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB andererseits zu vermeiden (vgl. BVerwG, Urteil vom 21. Oktober 1983 - BVerwG 8 C 40.83 -, a.a.O. <134>; Urteil vom 28. April 1999 - BVerwG 8 C 7.98 - DVBl 1999, 1652 = Buchholz 406.11 § 154 BauGB Nr. 3). Der Gesetzgeber hat angenommen, dass der für den Eigentümer mit der Herstellung, Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen im Sanierungsgebiet verbundene Vorteil sich regelmäßig im Bodenwert niederschlägt und deswegen zu einer Erhöhung des Ausgleichsbetrags führt (vgl. BVerwG, Urteil vom 28. April 1999 - BVerwG 8 C 7.98 -, a.a.O.). Wie die durch die Herstellung, Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen bedingte Erhöhung des Bodenwertes zu ermitteln ist, wenn - wie hier - ein additives Bewertungsverfahren angewendet wird, schreibt das Gesetz nicht vor. Auch insoweit geht es - anders als bei Erschließungs- und Ausbaubeiträgen - jedoch nicht um die Erfassung und Umlegung konkreter Kosten, sondern um die Wertsteigerung durch die Sanierung (vgl. BVerwG, Urteil vom 28. April 1999 - BVerwG 8 C 7.98 -, a.a.O.). 62 Wegen dieses rechtlichen Unterschieds zwischen Ausgleichsbeträgen nach § 154 Abs. 1 BauGB einerseits und Erschließungs- und Ausbaubeiträgen andererseits dürfen fiktiv ermittelte Ausbaubeiträge jedenfalls nicht ohne weiteres zur Bemessung der durch den Ausbau der Erschließungsanlagen bedingten Bodenwertsteigerung angesetzt werden. Das schließt allerdings nicht aus, dass fiktive Ausbaubeiträge je nach den Umständen des Einzelfalls als Anhaltspunkte bei der Ermittlung einer sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung mit herangezogen werden. Je nach Art und Umfang des Erschließungsvorteils, der Höhe der Erschließungskosten im Verhältnis zum absoluten Grundstückswert (vgl. Kleiber/Simon/Weyers, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 4. Aufl. 2002, § 14 WertV Rn. 138) und den Gegebenheiten des Grundstücksmarktes kann die Annahme gerechtfertigt sein, dass ersparte Aufwendungen für Erschließungs- oder Ausbaubeiträge zu einer Wertsteigerung des Grundstücks in entsprechender Höhe führen (so im Ergebnis Kleiber, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 28 WertV Rn. 46). Insoweit müssen jedoch die tatsächlichen Umstände, die den Rückschluss von fiktiven Ausbaubeiträgen auf entsprechende Bodenwerterhöhungen tragen sollen, konkret und nachvollziehbar dargelegt werden. Das Oberverwaltungsgericht hat derartige Umstände nicht festgestellt. Sie werden auch in der Beschwerde nicht aufgezeigt. Die Beschwerde behauptet zwar, die fiktive Berechnung der Beklagten, bei der Abschläge vorgenommen worden seien, diene dazu, konkrete Anhaltspunkte für sanierungsbedingte Wertsteigerungen zu ermitteln; allein schon die Abschläge zeigten, dass nicht einfach ein Erschließungsaufwand umgelegt worden sei. Das Oberverwaltungsgericht hat Feststellungen zu etwaigen Abschlägen jedoch nicht getroffen. Zudem bleibt auch in der Beschwerde offen, wofür und in welcher Höhe Abschläge vorgenommen worden sein sollen. 63 Danach erweist sich das methodische Vorgehen der Gutachter als nicht statthaft, soweit sie die Komponentenmethode anwenden und dort mit "ersparten Ausbau- bzw. Erschließungsbeiträgen" arbeiten. Allerdings hat der Beklagte darauf hingewiesen, dass bei der Anwendung des "Niedersachsenverfahrens", welches nicht auf ersparte Beiträge abstelle, ein noch höherer Wertzuwachs festgestellt werde; angesichts dessen könne die Wertermittlung nach der Komponentenmethode nicht fehlerhaft sein. Diese Auffassung ist nicht in jeder Hinsicht zutreffend. In der mündlichen Verhandlung wurden auch die Merkmale erörtert, welche die Gutachter bezüglich der Missstände und der Maßnahmen in Bezug auf das Grundstück des Klägers angenommen haben. Diese beruhen auf einer Sachverständigeneinschätzung und nicht auf einem mathematischen Vorgang, so dass sie jedenfalls "diskussionswürdig" sind. Eine in einzelnen Punkten abweichende Einstufung sowohl bei der Qualifizierung der Missstände als auch bei den Maßnahmen, die sich zwanglos begründen ließe, ergäbe einen deutlich geringeren Sanierungsvorteil und damit einen entsprechend geringeren Ausgleichsbetrag. 64 Allerdings hat sich im Zuge des Verfahrens herausgestellt, dass die Gutachter mit einem Betrag in Höhe von 12,50 Euro je qm wohl einen zu niedrigen "fiktiven" Straßenbaubeitrag angenommen haben, nachdem spätere Vergleichsberechnungen des Beklagten ergeben haben, dass der Kläger im Falle seiner Heranziehung nach dem Kommunalabgabengesetz mit 19,40 Euro je qm belastet worden wäre. Dies ändert indessen nichts daran, dass bislang entgegen der vom Bundesverwaltungsgericht aufgestellten Forderung "die tatsächlichen Umstände, die den Rückschluss von fiktiven Ausbaubeiträgen auf entsprechende Bodenwerterhöhungen tragen sollen, (bislang nicht) konkret und nachvollziehbar dargelegt werden". In dieser Situation macht die Kammer von § 287 Abs. 2 in Verbindung mit Abs. 1 Satz 1 der Zivilprozessordnung (ZPO) Gebrauch. Danach kann das Gericht über die Höhe eines zu zahlenden Betrages unter Würdigung aller Umstände nach freier Überzeugung entscheiden, wenn bei vermögensrechtlichen Streitigkeiten zwischen den Parteien die Höhe einer Forderung streitig ist und die vollständige Aufklärung aller hierfür maßgebenden Umstände mit Schwierigkeiten verbunden ist, die zu der Bedeutung des streitigen Teils der Forderung in keinem Verhältnis stehen. Diese Voraussetzung, nämlich der Unverhältnismäßigkeit weiterer Aufklärungen, ist bei einem streitigen Betrag in Höhe von 3.585,00 Euro ohne weiteres zu bejahen. Zudem spricht alles dafür, dass Bemühungen zur weiteren Erforschung des Sachverhalts erfolglos bleiben dürften. Ein vom Gericht zu bestellender Gutachter müsste sich, um den durch die Sanierung begründeten Wertzuwachs zu ermitteln, mit den Verhältnissen beschäftigen, wie sie vor der Sanierung in X1. bestanden haben. Diese hätte er mit den heutigen Gegebenheiten zu vergleichen, um aufgrund dieses Vergleichens sachverständig angeben zu können, um welchen Betrag das Grundstück des Klägers an Wert gewonnen hat. Dass zum heutigen Zeitpunkt ein Zustand rekonstruiert werden kann, der vor bald 30 Jahren zu beobachten war, ist praktisch ausgeschlossen. Auch das weitere Merkmal, dass zwischen den Beteiligten die Höhe der Forderung streitig ist, liegt hier vor. In Ausübung des ihm eingeräumten Ermessens folgt die Kammer dem Beklagten insoweit, als eine allgemeine Wertsteigerung des Grundstücks um 2 % in Rede steht. Soweit die "ersparten Beiträge" betroffen sind, berücksichtigt die Kammer diese lediglich mit der Hälfte des Betrages, der im Zeitpunkt des Erlasses des angefochtenen Bescheides im Raum stand. Hierbei nimmt sie auch § 154 Abs. 2 a) BauGB in den Blick, in dem ebenfalls von der Hälfte des Aufwandes für Erschließungsanlagen die Rede ist. Danach ergibt sich für den vorliegenden Fall folgende Berechnung: 65 Allgemeiner Sanierungsvorteil iHv. 2 % aus 190 Euro/m²: 3,80 Euro/m² Ausbaubeitrag iHv 12,50 Euro/m² zu 50 Prozent 6,25 Euro/m² Summe 10,05 Euro/m² Bei einer Grundstücksgröße von 239 qm beträgt der von dem Kläger zu entrichtende Ausgleichsbetrag somit 2.401,95 Euro. In diesem Umfang ist die Klage abzuweisen, während der angefochtene Bescheid insoweit aufzuheben ist, als der darin genannte Betrag diesen Betrag übersteigt. 66 Die Kostenentscheidung folgt aus § 155 Abs. 1 Satz 1 VwGO und berücksichtigt das wechselseitige Maß des Obsiegens und Unterliegens. 67 Die Kammer lässt die Berufung zu, weil die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat (§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO). Ob und unter welchen Voraussetzungen Straßenbaubeiträge, die bei einer Erneuerung einer vorhandenen Erschließungsanlage erhoben werden könnten, falls das betreffende Grundstück nicht in einem Sanierungsgebiet läge, im Anwendungsbereich von § 154 Abs. 1 BauGB bodenwerterhöhend zu berücksichtigen sind, ist auch durch die Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 21. Januar 2005 noch nicht grundsätzlich geklärt.