4 K 1310/09

Tenor Die Klage wird abgewiesen. Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens. 1 T a t b e s t an d : 2 Die Klägerin begehrt die Erteilung einer Baugenehmigung für den Neubau eines Entertainmentcenters mit vier Spielhallen auf dem Grundstück F. Straße 61 in I. (Gemarkung I. , Flur 14, Flurstücke 243, 602, 782, 785, 787). 3 Das derzeit unbebaute Grundstück, das zwischen der F. Straße und der M. liegt, befindet sich im räumlichen Geltungsbereich des im Jahr 1967 in Kraft getretenen Bebauungsplans Nr. 8 B.--------weg -S. Weg der Stadt I3. (im Folgenden: Bebauungsplan B.--------weg -S. Weg). Auf dem südlich angrenzenden Grundstück, das von dem vorgenannten Bebauungsplan nicht mehr erfasst wird und im Geltungsbereich des Bebauungsplans I. Nr. 1 "Auf dem T. " liegt, betreibt u.a. die Firma "I. T. " ein Kaltwalzwerk nebst Härterei. Auf dem Grundstück nördlich des Vorhabengrundstücks stellt die Firma "S. " Metallfedern her; die noch weiter nördlich gelegenen Grundstücke innerhalb des Bebauungsplangebiets sind westlich der F. Straße mit einem Getränkemarkt, einer Sporthalle, dem Bauhof der Stadt I. nebst Verwaltungs- und Wohngebäude, einer Tankstelle, einem Autohaus sowie einer Spielhalle in der nordwestlichen Ecke des Bebauungsplangebiets bebaut. Zwischen der F. Straße und dem westlich in Nord-Süd-Richtung verlaufenden T.-----weg befinden sich innerhalb des Bebauungsplangebiets im Wesentlichen großflächige Industriebetriebe zur Herstellung von Federn für die Kfz-Industrie und Bandstahl sowie zur Verarbeitung rostfreier Federstähle. Für den Bereich, in dem u.a. das Vorhabengrundstück liegt, trifft der Bebauungsplan die Festsetzung als Industriegebiet ("GI III") mit der Einschränkung "nicht für Betriebe und Anlagen nach § 16 Gewerbeordnung". 4 Mit Bauantrag vom 30. Oktober 2008, der am 3. November 2008 beim Bauordnungsamt der Beklagten einging, beantragte die Klägerin die Erteilung einer Baugenehmigung für ein Entertainmentcenter mit vier Konzessionen für 48 Geldspielgeräte. Ausweislich der Bauvorlagen sollen in dem eingeschossigen Neubau vier Spielflächen mit u.a. jeweils zwölf Geldspielgeräten und einer Gesamtspielfläche von 580 qm entstehen. 5 Nachdem der Rat der Stadt I. 12. Februar 2009 die Einleitung des 1. Änderungsverfahrens für den Bebauungsplan B.--------weg -S. Weg gemäß § 13 des Baugesetzbuches (BauGB) beschlossen hatte, stellte der Oberbürgermeister der Stadt I. die Entscheidung über den Bauantrag der Klägerin mit Bescheid vom 20. Februar 2009 gemäß § 15 Abs. 1 BauGB bis zum 19. Februar 2010 zurück. Gegen den Zurückstellungsbescheid erhob die Klägerin unter dem 20. März 2009 Klage beim erkennenden Gericht (4 K 890/09), mit der sie zugleich die Verpflichtung des Oberbürgermeisters der Stadt I. zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung für das Entertainmentcenter begehrte. 6 Mit weiterem Bescheid vom 30. März 2009 hob der Oberbürgermeister der Stadt I. den Zurückstellungsbescheid vom 20. Februar 2009 wieder auf, da dieser irrtümlich erteilt worden sei, und lehnte ferner den Bauantrag der Klägerin ab. Zur Begründung führte er u.a. aus, dass das Vorhaben den Festsetzungen des Bebauungsplans B.--------weg -S. Weg nicht entspreche. Angesichts der Gesamtspielfläche von 580 qm sei das geplante Entertainmentcenter als kerngebietstypische Vergnügungsstätte einzustufen und daher in einem Industriegebiet unzulässig. 7 Gegen die Ablehnung des Bauantrags hat die Klägerin am 30. April 2009 die vorliegende Klage erhoben, zu deren Begründung sie u.a. Folgendes geltend macht: Sie habe einen Anspruch auf Erteilung der begehrten Baugenehmigung. Die Festsetzung eines Industriegebiets in dem Bebauungsplan B.--------weg -S. Weg könne dem Vorhaben nicht entgegengehalten werden. Der Bebauungsplan sei funktionslos geworden und überdies auch aus weiteren Gesichtspunkten unwirksam. Infolgedessen sei die Zulässigkeit des Vorhabens nach § 34 BauGB zu beurteilen. In dem faktischen Gewerbegebiet, von dem aufgrund der Umgebungsbebauung auszugehen sei, sei das geplante Entertainmentcenter ausnahmsweise zuzulassen. Das Vorhaben widerspreche nicht der Eigenart des Baugebiets. Insbesondere würden in dem betreffenden Gebiet die in Gewerbegebieten nur ausnahmsweise zulässigen Vergnügungsstätten nicht zur Regel. 8 Die Klägerin beantragt, 9 die Beklagte unter Aufhebung des Bescheides des Oberbürgermeisters der Stadt I. vom 30. März 2009 zu verpflichten, ihr - der Klägerin - die Baugenehmigung für den Neubau eines Entertainmentcenters mit vier Spielhallen auf dem Grundstück F. Straße 61 in I. (Gemarkung I. , Flur 14, Flurstücke 243, 602, 782, 785, 787) zu erteilen. 10 Die Beklagte beantragt, 11 die Klage abzuweisen. 12 Das Gericht hat das Verfahren 4 K 890/09 mit Beschluss vom 22. Juli 2010 eingestellt, nachdem die Beteiligten dieses teilweise - hinsichtlich des Zurückstellungsbescheides vom 20. Februar 2009 - für in der Hauptsache erledigt erklärt hatten und die Klägerin die Klage im Übrigen - hinsichtlich der Baugenehmigung für das Entertainmentcenter - zurückgenommen hatte. 13 Der Berichterstatter der Kammer hat im vorliegenden Verfahren am 27. September 2010 einen Erörterungstermin durchgeführt. Auf die hierüber gefertigte Niederschrift wird verwiesen. 14 Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte, der Verfahrensakte 4 K 890/09 und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten ergänzend Bezug genommen. 15 Entscheidungsgründe: 16 Die als Verpflichtungsklage gemäß § 42 Abs. 1 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) zulässige Klage hat in der Sache keinen Erfolg. 17 Der ablehnende Bescheid des Oberbürgermeisters der Stadt I. vom 30. März 2009 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin daher nicht in ihren Rechten (vgl. § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO). Die Klägerin hat keinen Anspruch gegen die Beklagte auf Erteilung der begehrten Baugenehmigung für den Neubau eines Entertainmentcenters mit vier Spielhallen auf dem Grundstück F. Straße 61 in I. . 18 Nach § 75 Abs. 1 Satz 1 der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW) ist eine Baugenehmigung nur dann zu erteilen, wenn dem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen. Dies ist hier ungeachtet der von der Klägerin aufgeworfenen Frage, ob der Bebauungsplan B.--------weg -S. Weg funktionslos geworden oder unwirksam ist, nicht der Fall. 19 Falls sich der Bebauungsplan B.--------weg -S. Weg, in dessen räumlichem Geltungsbereich das Vorhabengrundstück liegt, nicht als funktionslos und auch sonst als wirksam erweist, ist das Vorhaben der Klägerin gemäß § 30 Abs. 1 BauGB bauplanungsrechtlich unzulässig, weil es den Festsetzungen des Bebauungsplans über die Art der baulichen Nutzung des Grundstücks widerspricht. Das Grundstück, auf dem das Vorhaben verwirklicht werden soll, liegt in einem durch den Bebauungsplan festgesetzten Industriegebiet im Sinne von § 1 Abs. 3 Satz 2 i.V.m. § 9 der Baunutzungsverordnung in der hier maßgeblichen Fassung vom 26. Juni 1962 (BauNVO 1962). 20 Das von der Klägerin geplante Entertainmentcenter mit vier Spielhallen stellt eine kerngebietstypische Vergnügungsstätte dar, die in einem Industriegebiet nach § 9 BauNVO 1962 unzulässig ist. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG) sind Vergnügungsstätten, zu denen Spielhallen zählen, dann für ein Kerngebiet typisch, wenn sie als zentrale Dienstleistungsbetriebe einen größeren Einzugsbereich besitzen und für ein größeres und allgemeines Publikum erreichbar sind oder jedenfalls erreichbar sein sollen. Für diese Beurteilung ist in erster Linie die Größe des Betriebs maßgeblich, die bei einer Spielhalle vor allem durch die Fläche (Raumgröße), die Zahl und die Art der Spielgeräte sowie die Besucherplätze bestimmt wird. 21 Vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Mai 1990 - 4 C 49.89 -, Baurechtssammlung (BRS) 50 Nr. 166. 22 Ausgehend hiervon ist eine Spielhalle bei Überschreitung eines Schwellenwerts von 100 qm Spielfläche in der Regel als kerngebietstypisch zu bewerten. 23 Vgl. Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg (VGH BW), Beschluss vom 26. August 2009 - 3 S 1057/09 -, Neue Zeitschrift für Verwaltungsrecht-Rechtsprechungsreport (NVwZ-RR) 2010, 45; Fickert/Fieseler, Baunutzungsverordnung, Kommentar, 11. Auflage 2008, § 4a Rdnr. 23.4. mit weiteren Rechtsprechungsnachweisen. 24 Danach handelt es sich bei dem Vorhaben der Klägerin um eine kerngebietstypische Vergnügungsstätte, da die Gesamtspielfläche der vier Spielhallen von 580 qm den in der Rechtsprechung entwickelten Schwellenwert deutlich übersteigt. Die Spielhallen bilden auch eine betriebliche Einheit, da die Klägerin für sie in Gestalt des geplanten Entertainmentcenters eine einheitliche Baugenehmigung begehrt und die eingereichten Bauvorlagen zudem keine strikte organisatorische und räumliche Trennung der Spielflächen vorsehen. Insbesondere können die einzelnen Spielhallen nicht nur über die für jede Spielhalle vorgesehenen Eingänge betreten werden. Vielmehr sind zwei weitere Außentüren des Gebäudes geplant, von denen aus jeder Spielbereich über Flure und Innentüren zugänglich ist. Gäste und Mitarbeiter haben so auch die Möglichkeit, innerhalb des Gebäudes von einem Spielbereich zum anderen gelangen. Ferner dienen die Sanitäranlagen und der Servicebereich in der Mitte des Gebäudes allen Spielbereichen gemeinsam. 25 Als kerngebietstypische Vergnügungsstätte ist das Vorhaben der Klägerin in einem Industriegebiet nach § 9 BauNVO 1962 unzulässig. Das Bundesverwaltungsgericht hat zu § 9 BauNVO in der Fassung vom 15. September 1977 in seinem Urteil vom 24. Februar 2000 - 4 C 23.98 -, BRS 60 Nr. 80, ausgeführt, dies folge 26 "zwar nicht schon daraus, daß Vergnügungsstätten in dieser Vorschrift nicht ausdrücklich genannt werden. Denn anders als nach der Baunutzungsverordnung in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl I, S. 132), in der die Zulässigkeit von Vergnügungsstätten für die einzelnen Baugebiete abschließend geregelt ist (vgl. BVerwG, Beschluß vom 9. Oktober 1990 - BVerwG 4 B 120.90 - Buchholz 406.12 § 4 BauNVO Nr. 4 = ZfBR 1991, 35), können nach den älteren Fassungen der Baunutzungsverordnung Vergnügungsstätten grundsätzlich auch als 'sonstige Gewerbebetriebe' zulässig sein (BVerwG, Urteil vom 25. November 1983 - BVerwG 4 C 64.79 - BVerwGE 68, 207). Maßgeblich ist vielmehr, ob bei typisierender Betrachtung kerngebietstypische Vergnügungsstätten mit der Zweckbestimmung des Industriegebiets vereinbar sind. Diese Frage ist - ebenso wie für das Misch- und das Gewerbegebiet (vgl. BVerwG, Urteil vom 25. November 1983 - BVerwG 4 C 64.79 - BVerwGE 68, 207 und Beschluß vom 28. Juli 1988 - BVerwG 4 B 119.88 - Buchholz 406.12 § 8 BauNVO Nr. 8 = ZfBR 1988, 277) - zu verneinen. 27 Die Zweckbestimmung eines Baugebiets kann nicht allein aus der jeweiligen Baugebietsvorschrift der Baunutzungsverordnung abgeleitet werden, sondern wird auch dadurch beeinflußt, welche Funktionen dem einzelnen Baugebiet im Verhältnis zu anderen Baugebieten der Baunutzungsverordnung zukommen. Dabei hängt die Zulässigkeit von Nutzungen in den einzelnen Baugebieten nicht nur von deren Immissionsträchtigkeit oder Immissionsverträglichkeit ab, sondern wird auch von anderen Maßstäben der städtebaulichen Ordnung bestimmt (BVerwG, Beschluß vom 28. Juli 1988 - BVerwG 4 B 119.88 - Buchholz 406.12 § 8 BauNVO Nr. 8 = ZfBR 1988, 277, unter Hinweis auf BVerwG, Urteil vom 25. November 1983 - BVerwG 4 C 64.79 - BVerwGE 68, 207 <210 f.>; vgl. auch Urteil vom 29. April 1992 - BVerwG 4 C 43.89 - < BVerwG 90, 140, 144 f.>). Das Industriegebiet dient in erster Linie der Unterbringung von gewerblichen Betrieben. In ihm sollen vor allem störende und andernorts unzulässige Betriebe untergebracht werden. Industriegebiete liegen typischerweise getrennt von Wohngebieten und sollen allenfalls den durch die Gewerbebetriebe ausgelösten Besucherverkehr bewältigen. Dagegen haben Kerngebiete zentrale Funktionen. Sie bieten vielfältige Nutzungen und ein urbanes Angebot an Gütern und Dienstleistungen für die Besucher der Stadt und für die Wohnbevölkerung eines größeren Einzugsbereichs, gerade auch im Bereich von Kultur und Freizeit (BVerwG, Beschluß vom 28. Juli 1988 - BVerwG 4 B 119.88 - Buchholz 406.12 § 8 BauNVO Nr. 8 = ZfBR 1988, 277). In den Kerngebieten sollen deshalb auch die Vergnügungsstätten konzentriert sein. Sie sollen nicht in die regelmäßig am Rande gelegenen und für größere Besucherzahlen nicht erschlossenen Indus-triegebiete abgedrängt werden; für Erholung und Vergnügen sind Industriegebiete nicht bestimmt. (...) Die Regelung der Baunutzungsverordnung 1990, nach der Vergnügungsstätten im Industriegebiet generell ausgeschlossen sind, bestätigt als 'Auslegungshilfe' diese Interpretation der älteren Fassungen der Verordnung." 28 Diesen Ausführungen, die ausweislich des amtlichen Leitsatzes der vorgenannten Entscheidung auch für § 9 BauNVO 1962 gelten, schließt sich das erkennende Gericht an. 29 Der planungsrechtlichen Unzulässigkeit des Vorhabens der Klägerin kann auch nicht im Wege einer Befreiung gemäß § 31 Abs. 2 BauGB begegnet werden. Insbesondere kommt keine Befreiung nach § 31 Abs. 2 Nr. 2 BauGB in Betracht, weil die Abweichung von der festgesetzten Nutzungsart städtebaulich nicht vertretbar ist. Ein Entertainmentcenter mit vier Spielhallen und einer Gesamtspielfläche von 580 qm ist mit der typischen Funktion eines Industriegebiets, wie sie sich nunmehr auch aus der Neuregelung in der BauNVO in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BauNVO1990) ergibt, unvereinbar. 30 Vgl. BVerwG, Urteil vom 24. Februar 2000 - 4 C 23.98 -, a.a.O. 31 Selbst wenn sich der Bebauungsplan B.--------weg -S. Weg als funktionslos oder aus einem der sonstigen von der Klägerin angeführten Gesichtspunkte als unwirksam erweist, ist das Vorhaben unzulässig. 32 Die planungsrechtliche Zulässigkeit beurteilt sich in diesem Fall nach § 34 BauGB. Gemäß Abs. 1 Satz 1 dieser Norm ist innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der - hier maßgeblichen - BauNVO 1990 bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre; auf die nach der Verordnung ausnahmsweise zulässigen Vorhaben ist § 31 Abs. 1 BauGB und im Übrigen § 31 Abs. 2 BauGB entsprechend anzuwenden (vgl. § 34 Abs. 2 BauGB). 33 Die für die Bestimmung des Gebietscharakters maßgebliche nähere Umgebung i.S.v. § 34 BauGB ist der Bereich, auf den sich die Ausführung des Vorhabens auswirken kann und der seinerseits das Baugrundstück prägt. Es kommt daher nicht nur auf die Bebauung in der unmittelbaren Nachbarschaft des Baugrundstücks an, sondern auch auf die Bebauung der weiteren Umgebung des Grundstücks insoweit, als auch diese noch prägend auf das Baugrundstück einwirkt. 34 Vgl. BVerwG, Urteil vom 26. Mai 1978 - 4 C 9.77 -, Baurecht (BauR) 1978, 278; Ernst/Zinkahn/Bielenberg, Kommentar BauGB, Loseblattsammlung Stand 1. September 2010, § 34 Rdnr. 36. 35 In diesem Sinne prägend für das Baugrundstück sind nach der Überzeugung der Kammer, die sie aus den von der Beklagten vorgelegten Standortanalysen und Luftbildern gewonnen hat, zum einen die baulichen Anlagen in dem Bereich zwischen der F. Straße und der M. , der im Norden von der Auffahrt zur A 46, auf deren Höhe mit dem Autohaus "Q. " die Bebauung westlich der F. Straße beginnt, und im Süden von dem Gewerbebetrieb "Teppichland" begrenzt wird. Die weiter südliche Bebauung hat keine in diesem Sinne prägende Wirkung für das Vorhabengrundstück mehr. Das sich südlich an das Grundstück des Betriebs "Teppichland" anschließende Grundstück ist lediglich mit einer im Verhältnis zur Grundstücksfläche kleineren Lagerhalle bebaut, die zudem einen Abstand von ca. 20 m zur F. Straße aufweist. Das Grundstück stellt daher, wie die Luftaufnahmen belegen, eine erstmalige Zäsur des sonst (beinahe) durchgehenden Bebauungszusammenhangs entlang der F. Straße südlich des Vorhabengrundstücks dar. Überdies zweigt auf der Höhe des fraglichen Grundstücks der Gotenweg von der F. Straße nach Osten ab und die zwischen der A 46 und dem Betriebsgrundstück "U. " im Wesentlichen geradlinig verlaufende F. Straße knickt leicht nach Osten ab. Bei der Bebauung in dem so umrissenen Bereich westlich der F. Straße handelt es sich nach der Standortanalyse der Beklagten, die mit den Vertretern der Klägerin in dem Erörterungstermin und dem Termin zur mündlichen Verhandlung erörtert worden ist und der sie nicht widersprochen hat, vom Baugrundstück aus gesehen in nördlicher Richtung um den Betrieb "S. ", der Metallfedern herstellt, den Getränkemarkt "E. ", eine Sporthalle der "M. -Arena GmbH", eine Tankstelle, den Bauhof der Stadt I. nebst einem mit dem Bauhof im Jahr 1969 genehmigten Verwaltungs- und Wohngebäude, das Autohaus "Q. " sowie eine Spielhalle mit zwei Spielflächen von 144 qm bzw. 146 qm. Südlich des Vorhabengrundstücks befinden sich unmittelbar angrenzend der Betrieb "I. T. " (Kaltwalzwerk und Härterei), ein vom Gewerbebetrieb "C. GmbH" genutztes und nach Angaben der Beklagten als Sozial- und Bürogebäude zu einem gewerblichen bzw. industriellen Betrieb genehmigtes Gebäude, eine Shell-Tankstelle, der Betrieb "Gebr. Arens", in dem u.a. Magnetsysteme, Autoteile und Karosserien hergestellt werden, sowie der Betrieb "U. ", in dem Bodenbeläge verkauft werden. 36 Darüber hinaus ist die Bebauung zwischen der F. Straße und dem T.-----weg in dem Bereich von der A 46 im Norden bis zu dem Matratzenfachmarkt an der F. Straße bzw. dem Dentallabor am T.-----weg als prägend für das Vorhabengrundstück anzusehen, da die (lediglich) zweispurige F. Straße nach der durch die Luftaufnahmen vermittelten Überzeugung der Kammer keine räumliche Abgrenzung der Umgebung des Vorhabengrundstücks darstellt. Bei der danach mit in den Blick zu nehmenden Bebauung östlich der F. Straße handelt es sich nördlich des Gebäudes, in dem der Matratzenfachmarkt und ein Grillhaus untergebracht sind, um den Betrieb "T. ", in dem rostfreie Federstähle bearbeitet werden; weiter nördlich befinden sich der Betrieb "Vogtland", der Federn für die Kfz-Industrie herstellt, sowie die "I. W. GmbH", die in zwei ausgedehnten Betriebsgebäuden nördlich und südlich des Alemannenwegs ein Kaltwalzwerk zur Herstellung von Bandstahl betreibt. Ferner zählen hierzu nördlich des Dentallabors entlang des T.-----wegs ein Steuerbüro, eine Gewerbehalle (Stahlhandel/Abdichtungstechnik) nebst Wohngebäude sowie ein weiteres allein stehendes Wohngebäude. Die südlich des Matratzenfachmarkts bzw. des Dentallabors anzutreffende Bebauung zwischen der F. Straße und dem T.-----weg prägt nach der Überzeugung der Kammer das Baugrundstück hingegen nicht mehr. Dieser dreiecksförmige Bereich, für den der Bebauungsplan I. Nr. 1 "Auf dem T. " die Festsetzung als Mischgebiet trifft, weist abgesehen von dem Kindergarten südlich des Matratzenfachmarkts und einem gewerblich genutzten Gebäude am T.-----weg eine einheitlich straßennahe Bebauung mit Wohnhäusern auf, die sich, wie auch die vorgelegten Luftaufnahmen zeigen, deutlich erkennbar von den überwiegend großflächigen industriellen bzw. gewerblichen Nutzungen im Norden und westlich der F. Straße abgrenzt. 37 Die danach maßgebliche nähere Umgebung des Vorhabengrundstücks ist als Indus-triegebiet im Sinne von § 9 BauNVO 1990 zu qualifizieren. Nach Abs. 1 dieser Vorschrift dienen Industriegebiete ausschließlich der Unterbringung von Gewerbebetrieben, und zwar vorwiegend solcher Betriebe, die in anderen Baugebieten unzulässig sind. Zulässig sind dort Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe sowie Tankstellen (Abs. 2). Die Eigenart eines (faktischen) Industriegebiets wird jedoch nicht nur durch die allgemeine Zweckbestimmung in § 9 Abs. 1 BauNVO 1990 und durch die nach Abs. 2 dieser Norm allgemein zulässigen Nutzungen, sondern auch durch die nach Abs. 3 ausnahmsweise zulässigen Nutzungen und damit durch die Gesamtheit der Regelungen des § 9 BauNVO bestimmt. 38 Vgl. Bayerischer Verwaltungsgerichtshof (Bay. VGH), Urteil vom 6. Juli 2005 - 1 B 01.1513 -, juris; Verwaltungsgericht Augsburg, Urteil vom 17. November 2008 - 5 K 08.354 -, juris. 39 Nach § 9 Abs. 3 BauNVO 1990 können in einem Industriegebiet ausnahmsweise Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind, sowie Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke zugelassen werden. 40 Bei den baulichen Nutzungen in der für die Beurteilung maßgeblichen näheren Umgebung des Baugrundstücks handelt es sich demnach mit Ausnahme der Spielhalle und der zwei Wohngebäude am T.-----weg , hinsichtlich derer die Genehmigungssituation in der mündlichen Verhandlung nicht abschließend geklärt werden konnte, ausschließlich um solche, die in einem Industriegebiet allgemein oder jedenfalls ausnahmsweise zulässig sind. In dem fraglichen Gebiet dominieren flächenintensive Betriebe wie die Firmen "I. T. ", "S. ", "T. ", "W. ", "I. W. Handel GmbH" und "Gebr. B. ", die ausgehend von den Angaben der Beklagten zu den Betriebstätigkeiten, denen die Klägerin nicht entgegengetreten ist, als erheblich belästigende Industriebetriebe i.S.v. § 9 Abs. 1 BauNVO 1990 einzustufen sind. Die Vorgabe der vorgenannten Norm, dass in Industriegebieten vorwiegend die in anderen Baugebieten unzulässigen Gewerbebetriebe untergebracht werden sollen, ist daher mit Bezug auf das hier zu beurteilende Gebiet erfüllt. Als weitere in einem Industriegebiet allgemein zulässige Nutzungen befinden sich in der näheren Umgebung des Baugrundstücks zwei Tankstellen sowie die Gewerbebetriebe Autohaus "Q. ", der Bauhof der Stadt I. , der Getränkemarkt "E. ", die Gewerbebetriebe "C. GmbH" und "U. ", der Matratzenmarkt und das benachbarte - ebenfalls zu den Gewerbebetrieben zählende - Grillhaus, das Dentallabor und die "Halle Stahlhandel/Abdichtungstechnik". Darüber hinaus ist das Steuerbüro am T.-----weg als Gebäude für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger gemäß § 13 BauNVO (auch) in einem Industriegebiet allgemein zulässig. Schließlich sind die Sporthalle als Anlage für sportliche Zwecke gemäß § 9 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO 1990 und das im Jahr 1969 mit dem Bauhof genehmigte Sozial- und Verwaltungsgebäude/Wohnhaus auf dem Bauhofgelände gemäß § 9 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO 1990 in einem Industriegebiet ausnahmsweise zulässig. 41 Die Spielhalle an der Auffahrt zur A 46 ist hingegen in einem Industriegebiet i.S.v. § 9 BauNVO 1990 planungsrechtlich unzulässig, da nach dieser Fassung der Baunutzungsverordnung, wie bereits in dem oben zitierten Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 24. Februar 2000 - 4 C 23.98 - dargelegt, Vergnügungsstätten in Indus-triegebieten generell ausgeschlossen sind. Ebenso unzulässig wären die zwei Wohngebäude am T.-----weg , wenn es sich bei diesen - was hier nicht aufgeklärt werden konnte und daher im Folgenden zugunsten der Klägerin unterstellt wird - um selbstständige Wohnnutzungen handelt. Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung sind jedoch solche bauliche Anlagen als sog. "Fremdkörper" aus der Bestimmung der Eigenart der näheren Umgebung auszusondern, die nach ihrer Qualität völlig aus dem Rahmen der sonst in der näheren Umgebung anzutreffenden Bebauung herausfallen. Das wird namentlich dann anzunehmen sein, wenn eine singuläre Anlage in einem auffälligen Kontrast zur übrigen Bebauung steht. In Betracht kommen insbesondere solche baulichen Anlagen, die nach ihrer - auch äußerlich erkennbaren - Zweckbestimmung in der näheren Umgebung einzigartig sind. Sie erlangen die Stellung eines "Unikats" um so eher, je einheitlicher die nähere Umgebung im Übrigen baulich genutzt ist. Trotz ihrer deutlich in Erscheinung tretenden Größe und ihres nicht zu übersehenden Gewichts in der näheren Umgebung bestimmen sie nicht deren Eigenart, weil sie wegen ihrer mehr oder weniger ausgeprägt vom übrigen Charakter der Umgebung abweichenden Struktur gleichsam isoliert dastehen. 42 Vgl. BVerwG, Urteil vom 15. Februar 1990 - 4 C 23.86 -, BRS 50 Nr. 75. 43 Ausgehend von diesen Grundsätzen sind sowohl die Spielhalle als auch die zwei Wohnhäuser am T.-----weg als "Fremdkörper" zu qualifizieren, die die nähere Umgebung des Vorhabengrundstücks nicht prägen. Die Spielhalle stellt die (bislang) einzige Vergnügungsstätte in dem hier zu beurteilenden Gebiet dar. Ebenso handelt es sich bei den zwei Wohnhäusern am T.-----weg , von denen zudem eines - ungeachtet der ungeklärten Genehmigungssituation - jedenfalls räumlich einem Gewerbebetrieb ("Halle Stahlhandel/Abdichtungstechnik") zugeordnet ist, als (unterstellt) selbstständigen Wohnnutzungen in dem ansonsten durchgehend industriell-gewerblich geprägten Gebiet um singuläre Ausreißer. Hinzu kommt, dass sowohl die Spielhalle als auch die zwei Wohngebäude aufgrund ihrer räumlichen Lage abseits der F. Straße in der äußersten nordwestlichen Ecke bzw. am östlichen Rand des fraglichen Gebiets angesichts der ansonsten vorherrschenden großflächigen Industrie- und Gewerbebetriebe kaum wahrgenommen werden, zumal die Wohnhäuser noch durch die großflächigen Betriebe "W. " und "T. " vom Rest des Gebiets abgeschirmt werden. 44 Ist nach alldem die nähere Umgebung des Baugrundstücks als (faktisches) Industriegebiet i.S.v. § 9 BauNVO 1990 einzustufen, so ist das geplante Entertainmentcenter mit vier Spielhallen als Vergnügungsstätte dort nach § 34 Abs. 2 Halbsatz 1 BauGB i.V.m. § 9 Abs. 2 BauNVO 1990 planungsrechtlich unzulässig. Die Erteilung einer Ausnahme gemäß § 34 Abs. 2 Halbsatz 2 BauGB i.V.m. § 31 Abs. 1 BauGB kommt ebenfalls nicht in Betracht, da in § 9 Abs. 3 BauNVO 1990 Vergnügungsstätten nicht aufgeführt werden und daher nicht zu den in Industriegebieten ausnahms-weise zulässigen Nutzungen zählen. 45 Die Klägerin hätte schließlich selbst dann keinen Anspruch auf Erteilung der begehrten Baugenehmigung, wenn - was ihr vorzuschweben scheint - entgegen der von der Kammer vertretenen Auffassung als nähere Umgebung des Vorhabengrundstücks i.S.v. § 34 Abs. 2 BauGB lediglich der Bereich westlich der F. Straße in den Blick zu nehmen wäre und dieses Gebiet - ungeachtet der auch in diesem Bereich vorzufindenden industriellen Nutzungen (Betriebe "S. ", "I. T. ", "Gebr. B. ") - als faktisches Gewerbegebiet i.S.v. § 8 BauNVO beurteilt werden könnte. Zwar können Spielhallen als Vergnügungsstätten in Gewerbegebieten gemäß §§ 34 Abs. 2 Halbsatz 2, 31 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO ausnahmsweise zugelassen werden. Die Klägerin hätte vorliegend jedoch keinen Anspruch auf die Erteilung einer solchen Ausnahme. Die (entsprechende) Anwendung des § 31 Abs. 1 BauGB setzt voraus, dass das Vorhaben ausnahmefähig ist. Dies ist dann nicht der Fall, wenn es gemäß § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO 1990 bauplanungsrechtlich unzulässig ist. 46 Vgl. Bay. VGH, Urteil vom 6. Juli 2005 - 1 B 01.1513 -, a.a.O. m.w.N. 47 Nach dieser Vorschrift sind die in den §§ 2 bis 14 der BauNVO aufgeführten baulichen und sonstigen Anlagen im Einzelfall unzulässig, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widersprechen. Mit der Eigenart eines - hier unterstellten - faktischen Gewerbegebiets westlich der F. Straße wäre das Vorhaben der Klägerin jedoch nicht vereinbar. Maßgeblich für diese Einschätzung ist dabei aus Sicht der Kammer zunächst der Umstand, dass das so umgrenzte Gewerbegebiet zwischen der M. und der F. Straße im Vergleich zu anderen (faktischen) Gewerbegebieten verhältnismäßig klein ist. Vor diesem Hintergrund ist es ferner von besonderer Bedeutung, dass bereits eine Spielhalle mit zwei - jeweils kernbereichstypischen - Spielflächen von 144 bzw. 146 qm in der nordwestlichen Ecke des Gebietes betrieben wird. Im Falle der Genehmigung des Vorhabens der Klägerin träten zu diesem Bestand vier weitere, ebenfalls jeweils kernbereichstypische Spielhallen mit insgesamt 580 qm Spielfläche in dem geplanten Entertainmentcenter hinzu. Bei dann zwei Spielhallenstandorten mit sechs kerngebietstypischen Spielhallen und einer Gesamtspielfläche von 870 qm wären Spielhallen in dem fraglichen Gebiet in einem - in Anbetracht der relativ geringen Größe des Gebiets - derart hohen Umfang vertreten, dass der in § 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO 1990 vorausgesetzte Ausnahmecharakter von Vergnügungsstätten in Gewerbegebieten nicht mehr gewahrt wäre. 48 Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. 49 Die Voraussetzungen für die Zulassung der Berufung durch das Verwaltungsgericht liegen nicht vor (vgl. § 124a Absatz 1 Satz 1 VwGO). 50