8 L 584/22

Die aufschiebende Wirkung der Klage 8 K 938/22 in der Fassung des Schriftsatzes des Antragstellers vom 8. Juni 2022 gegen den Bescheid der Antragsgegnerin vom 30. Mai 2022 über die Ausübung des Vorkaufsrechts wird wiederhergestellt. Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Verfahrens. Der Streitwert wird auf 4.000,00 Euro festgesetzt. G r ü n d e: I. Der Antragsteller begehrt die Regelung der Vollziehung eines Bescheides über die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts. Er ist Landesverbandsvorsitzender der J. Am N08. Dezember 2021 schloss er mit dem Eigentümer der Grundstücke G01, Herrn T., vor dem Notar I. in C. einen notariellen Kaufvertrag, Urkundenrolle Nr. N01 über die Veräußerung der vorgenannten Grundstücke. In Abteilung III des Grundbuchs der Gemarkung X., Blatt N02, ist zugunsten der Antragsgegnerin eine Sicherungshypothek eingetragen. Die Umschreibungsreife sollte nach dem Inhalt des notariellen Kaufvertrages erst dann eintreten, wenn dem Notar die Erklärung der Antragsgegnerin über die Nichtausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts und die Löschungsbewilligung hinsichtlich des eingetragenen Grundpfandrechts vorliege. Das Flurstück N03 ist mit einem älteren Gebäude bebaut, das in der Vergangenheit zu gewerblichen und Wohnzwecken genutzt wurde. Die J. nutzt derzeit Räumlichkeiten im Erdgeschoss des Gebäudes, die sie von dem Verkäufer angemietet hat, für Parteizwecke. Auch ist der Antragsteller unter der Anschrift „A.-straße N04“ inzwischen mit seinem Wohnsitz melderechtlich erfasst. Die Flurstücke N05, N03 und N06 liegen im Geltungsbereich des Bebauungsplans der Antragsgegnerin Nr. N09 „Stadtmitte“ Teilplan C „A.-straße“, der für die Grundstücke die Festsetzung „WA III, 0,6“ enthält. Anlässlich eines Telefonats mit der Antragsgegnerin erfuhr der Antragsteller am 17. Februar 2022, dass der Notar I. bislang weder die Löschungsbewilligung noch die Negativbescheinigung bei der Antragsgegnerin beantragt hatte. Am selben Tag kam es zu einem Telefonat zwischen dem Notar I. und der Stadtkasse der Antragsgegnerin und in der Folgezeit zu mehreren Telefonaten zwischen dem Verkäufer und der Mitarbeiterin Frau O. der Stadtkasse. Am 24. Februar 2022 wandte sich der Bürgermeister der Antragsgegnerin fernmündlich an Herrn T.. Gegenstand des Telefonats war der Grundstücksverkauf an den Antragsteller. Mit E-Mail vom 1. März 2022 teilte der Notar I. der Antragsgegnerin mit, das Grundstück Grundbuch von X., sei lastenfrei veräußert worden. Im Hinblick auf die zugunsten der Antragsgegnerin eingetragene Zwangssicherung Grundpfandrechte und etwaige Forderungen, für die der Grundbesitz haftet, bitte er um Zusendung zur Löschung geeigneter Bewilligungen. Mit Schreiben vom selben Tag ohne Unterschrift teilte er der Antragsgegnerin mit, dass mit Vertrag vom N08. Dezember 2021, UR-Nr. N01, der Grundbesitz Gemarkung X. von Herrn T. als Verkäufer an den Antragsteller veräußert worden sei. Er beantrage gemäß § 28 Abs. 1 des Baugesetzbuchs (BauGB) ein Zeugnis über die Nichtausübung oder das Nichtbestehen eines Vorkaufsrechts und zur Ausübung des Vorkaufsrechts zugunsten Dritter nach § 27a Bau GB auszustellen. Es werde gebeten, dass Negativattest zu Händen des Notars zu erteilen. Bei einer behördeninternen Prüfung im Zusammenhang mit der Sicherungshypothek fielen der Antragsgegnerin im Hinblick auf die angegebenen Flurstücke Unstimmigkeiten im Zusammenhang mit den angegebenen Flurstücksbezeichnungen und der vermeintlichen Lastenfreiheit auf. Am 2. März 2022 führte der Bürgermeister der Antragsgegnerin mit dem ersten Beigeordneten und weiteren Mitarbeitern eine Videokonferenz mit Rechtsanwalt R. in U. durch. Dieser teilte der Antragsgegnerin mit Schreiben vom 3. März 2022 unter Bezugnahme auf die Videokonferenz mit, es komme für die Entstehungsvoraussetzungen des Satzungsvorkaufsrechts darauf an, dass die Satzung bereits zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses vorliege. Eine rückwirkende Inkraftsetzung sei nicht zulässig. Die tatbestandlichen Voraussetzungen der Ausübung eines Vorkaufsrechts nach § 24 BauGB lägen offensichtlich nicht vor. Mit E-Mail vom 3. März 2022 bat die Antragsgegnerin mit Blick auf das der Gemeinde zustehende Recht zur Prüfung des gemeindlichen Vorkaufsrechts gemäß den §§ 24 ff. BauGB um die Zusendung des gesamten Vertrages (UR-Nr. N07 + N01) und wies darauf hin, dass das notarielle Schreiben keine Unterschrift enthalte. Das Schreiben des Notars I. vom 1. März 2022 ging daraufhin unterschrieben am 3. März 2022 bei der Antragsgegnerin ein. Mit Schreiben vom 9. März 2022 wies die Verfahrensbevollmächtigte des Antragstellers darauf hin, am 8. März 2022 telefonisch bei Herrn M. (Baudezernent der Antragsgegnerin) nachgefragt zu haben, ob die Antragsgegnerin weiterhin auf der Übersendung einer Abschrift des notariellen Kaufvertrags bestehe. Dieser habe mitgeteilt, dass es bei der vorbezeichneten Angelegenheit wohl „Unregelmäßigkeiten“ gebe und er deshalb nochmals an den Antragsteller appelliere, den Kaufvertrag zu übersenden. Die Unregelmäßigkeiten beträfen die Urkundennummer und das Flurstück. Sie habe zugesagt, eine Abschrift des Kaufvertrages zu übersenden, sobald die Antragsgegnerin begründet habe, auf welcher Grundlage sie tatsächlich vom Bestehen eines Vorkaufsrechts ausgehe. Eine Rückmeldung sei nicht erfolgt. Die Mitteilungspflicht hinsichtlich des Inhalts des Kaufvertrages betreffe nur diejenigen Fälle, in denen das Bestehen des Vorkaufsrechtes feststehe und nur noch über dessen Ausübung zu befinden sei. Ohne Glaubhaftmachung, dass ein Vorkaufsrecht bestehe, könne die Gemeinde keine Abschrift des Kaufvertrages verlangen. Ein Antrag des Grundstücksverkäufers, ihm im Falle des Nichtbestehens eines Vorkaufsrechts ein Negativzeugnis auszustellen, dürfe nicht mit der Begründung abgelehnt werden, dass zuvor eine Abschrift des Kaufvertrages vorzulegen sei. Sollte die Antragsgegnerin tatsächlich vom Bestehen eines Vorkaufsrechts ausgehen, so werde in Anbetracht des Fristablaufes für die Ausstellung des Negativzeugnisses am 11. März 2022 um nähere Darlegung gebeten. Komme der Antragsteller nach rechtlicher Prüfung wider Erwarten zu dem Ergebnis, dass der Antragsgegnerin tatsächlich ein Vorkaufsrecht zur Seite stehen könne, werde er sich einer Übersendung der Kaufvertragsabschrift nicht versperren. Es sei kein sachlicher Grund dafür ersichtlich, warum über die Ausstellung des Negativzeugnisses nicht unverzüglich entschieden werde. In Anbetracht eines Telefonanruf des Bürgermeisters der Antragsgegnerin beim Verkäufer Herrn T. vom 24. Februar 2022 werde darauf hingewiesen, dass es sich bei dem gemeindlichen Vorkaufsrecht nicht um ein politisches, sondern um ein städtebauliches Instrument zur Sicherung der Bauleitplanung oder anderer städtebaulicher Maßnahmen handele. Da ihm – dem Antragsteller – bereits der Gebrauch des Anwesens auf den erworbenen Flurstücken überlassen worden sei, habe er entsprechende Aufwendungen getätigt. Mit E-Mail vom N09. März 2022 wies die Antragsgegnerin den Notar I. darauf hin, dass aus seinem Schreiben nicht ersichtlich sei, welche der Urkundennummern N07 bzw.N01 sich letztlich konkret auf den Grundstückskaufvertrag vom N08. Dezember 2021 beziehe. Die Antragsgegnerin prüfe derzeit, ob ihr ein gemeindliches Vorkaufsrecht zustehe, um anschließend in die Anhörung zu dessen Ausübung einsteigen zu können. Aus den vorstehenden Gründen sei die konkrete Angabe der UR-Nr. des Grundstückskaufvertrages unabdingbar. Mit weiterer E-Mail vom 11. März 2022 wies die Antragsgegnerin die Verfahrensbevollmächtigten des Antragstellers darauf hin, dass die Gemeinde vom Verkäufer (in der Regel durch den Notar) hinreichend bestimmt über die wesentlichen Inhalte des Kaufgeschäftes (ebenfalls unverzüglich) in Kenntnis gesetzt werden müsse. Der Antragsteller teilte der Antragsgegnerin mit anwaltlichem Schreiben vom 11. März 2022 wegen der „Unregelmäßigkeiten“ hinsichtlich der Urkundennummer mit, dass das Zeichen UR N07 den notariellen Kaufvertrag betreffe, während sich das Zeichen N01 auf die Grundschuld beziehe. Der Erteilung des Negativzeugnisses stehe daher innerhalb der noch offenen Frist bis zum Ablauf des 11. März 2022 nichts mehr entgegen. Mit Schreiben vom 13. März 2022 vertrat der Antragsteller gegenüber der Antragsgegnerin die Auffassung, dass diese bereits seit spätestens 24. Februar 2022 Kenntnis über den Kaufvertrag, die Vertragsparteien, die Flurstücke und den weiteren Inhalt des Vertrages gehabt habe, weil ihr Bürgermeister an diesem Tag beim Verkäufer angerufen und mitgeteilt habe, den Vollzug des Kaufvertrages mit allen Mitteln verhindern zu wollen. Spätestens am 2. März 2022 habe die für die Auslegung des unbestimmten Rechtsbegriffs der Unverzüglichkeit im Sinne des § 28 Abs. 1 Satz 3 BauGB herangezogene Zwei-Wochen-Frist begonnen. Dies ergebe sich aus der der Antragsgegnerin schon am 3. März 2022 übersandten gutachterlichen Einschätzung des Rechtsanwalts R. zur Ausübung eines Vorkaufsrechts. Da die Antragsgegnerin nunmehr seit zehn Tagen Rechtsklarheit über das Nichtbestehen des gemeindlichen Vorkaufsrechts habe, stelle deren weiteres Verzögerungsverhalten eine Amtspflichtverletzung dar. Daher werde für die Erteilung der Negativbescheinigung eine letztmalige Frist bis Montag, den 14. März 2022 eingeräumt. Nach Ablauf der Frist werde Klage erhoben. In der Folgezeit kam es zu mehreren Telefonaten zwischen den Verfahrensbevollmächtigten und dem Baudezernenten der Antragsgegnerin, Herrn M., in denen unterschiedliche Auffassungen zu der Notwendigkeit der Übersendung des notariellen Kaufvertrags an die Antragsgegnerin und einem eventuell bestehenden Vorkaufsrecht der Antragsgegnerin an den Grundstücken ausgetauscht wurden. Der Antragsteller hat am 15. März 2022 unter dem Aktenzeichen 8 K 938/22 mit den angekündigten Anträgen, die Beklagte zu verpflichten, ihm das mit Schreiben des Notars I. vom 1. März 2022 beantragte Negativzeugnis über das Nichtbestehen eines gemeindlichen Vorkaufsrechts an den veräußerten G01 der Gemarkung X. zu erteilen, hilfsweise die Beklagte zu verpflichten, seinen Antrag auf Erteilung des Negativzeugnisses über das Nichtbestehen eines gemeindlichen Vorkaufsrechts an den veräußerten G01 der Gemarkung X. unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu bescheiden, Klage erhoben. Zur Begründung führte er aus: Die Klage sei als Verpflichtungsklage zulässig, weil es sich bei der Negativbescheinigung um einen Verwaltungsakt handele und die Antragsgegnerin trotz Kenntnis von dem Kaufvertrag und dem gestellten Antrag auf Erteilung der Bescheinigung untätig bleibe. Die Negativbescheinigung wäre nach § 28 Abs. 1 Satz 3 BauGB unverzüglich, und damit bis spätestens 11. März 2022 auszustellen gewesen. Aus dem Anruf des Bürgermeisters der Antragsgegnerin bei dem Verkäufer ergebe sich, dass die Antragsgegnerin bereits seit dem 24. Februar 2022 gesicherte Kenntnis von dem Kaufvertrag gehabt habe. Auch habe die Antragsgegnerin seit dem Gutachten des Rechtsanwalts R. Klarheit darüber, dass ein Vorkaufsrecht nicht bestehe. Es sei daher kein sachlicher Grund dafür ersichtlich, dass die Negativbescheinigung nicht unverzüglich erteilt worden sei. Auch sei er – der Antragsteller – ausgehend von der Rechtsprechung nicht etwa zur vorherigen Übersendung einer Abschrift des notariellen Kaufvertrages verpflichtet gewesen. Der Antragsgegnerin stehe auch kein gemeindliches Vorkaufsrecht zu. Hierüber habe sie bereits anhand der übermittelten Flurstücknummern entscheiden können, was insbesondere durch die gutachterliche Prüfung des R. verdeutlicht werde. Mit Schreiben vom 8. April 2022, das als „Anzeige über ein bestehendes Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB“ überschrieben war, bat die Antragsgegnerin den Notar I. mit Blick auf § 28 Abs. 1 BauGB nun um die unverzügliche Hereingabe des vollständig zugrunde liegenden Kaufvertrages. In seiner Sitzung vom 6. April 2022 fasste der der Rat der Antragsgegnerin folgenden Beschluss: „Der Rat der Stadt X. beschließt die Aufstellung des Bebauungsplans der Stadt X. Nr. N09 „Stadtmitte“ Teilplan C „A.-straße“, 11. Änderung, Stadtteil X., als Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13a Bausetzbuch (BauGB) ohne Durchführung einer Umweltprüfung gemäß § 2 Absatz 4 BauGB in Verbindung mit § 2 Absatz 1 BauGB. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans umfasst das Grundstück A.-straße N04, wie aus dem der Vorlage als Anlage beigeführten Übersichtsplan ersichtlich. Konkret handelt es sich um die G01 in der Gemarkung X..“ Des Weiteren beschloss der Rat der Antragsgegnerin in seiner Sitzung vom 6. April 2022 die „Satzung der Stadt X. zur Ausübung des besonderen Vorkaufsrechts an Flächen nach § 25 Absatz 1 Nummer 2 BauGB an Grundstücken innerhalb konkreter Bereiche in den Stadtteilen G. und X.“. Für die bebauten und unbebauten Grundstücke der in § 2 der Satzung bezeichneten Bereiche steht der Stadt X. nach § 1 danach zur Sicherung der in Betracht gezogenen baulichen Maßnahmen und einer geordneten städtebaulichen Entwicklung ein besonderes Vorkaufsrecht gemäß § 25 Abs. 1 Nr. 2 BauGB zu. Von dem Geltungsbereich dieser Satzung soll nach § 2 Spiegelstrich 4 auch der Bebauungsplan Nr. N09 „Stadtmitte“ Teilplan C „A.-straße“ erfasst sein. Den Beschluss über die Aufstellung des Bebauungsplans und die Satzung der Stadt X. über die Ausübung des Vorkaufsrechts veröffentlichte die Antragsgegnerin aufgrund der Bekanntmachungsanordnung ihres Bürgermeisters vom 14. April 2022 am 21. April 2022 im Amtlichen Bekanntmachungsblatt der Stadt X. Nr. N10. Mit E-Mail vom 28. April 2022 erinnerte die Antragsgegnerin den Notar I. an die Erledigung des Ersuchens vom 8. April 2022. Im nachfolgenden Entwurf für den Offenlegungsbeschluss sind die G01 als Fläche für den Gemeinbedarf mit „Zweckbestimmung: Sozialen Zwecken dienende Gebäude und Einrichtungen hier: Unterkünfte für Flüchtlinge und Asylbegehrende sowie Ort der Integration und Begegnung“ gekennzeichnet. Mit Schreiben vom 12. Mai 2022 teilte die Antragsgegnerin Herrn T. ihre Absicht der Ausübung des Vorkaufsrechts mit, wozu er Stellung nehmen könne. Das Schreiben gab sie per Einschreiben mit Rückschein zur Post. Da das Schriftstück bis zum 2. Juni 2022 nicht abgeholt wurde, wurde es an die Antragsgegnerin zurückgesandt. Am 19. Mai 2022 wurde auf Ersuchen der Antragsgegnerin vom 12. Mai 2022 eine Vormerkung zur Sicherung ihres Anspruchs auf Übereignung des Grundstücks in Abteilung II des Grundbuchs von X. eingetragen. In seiner Sitzung vom 25. Mai 2022 beschloss der Rat der Antragsgegnerin die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB. Mit Bescheid vom 30. Mai 2022 übte die Antragsgegnerin gegenüber Herrn T. das gesetzliche Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und Satz 2 BauGB betreffend das Grundstück A.-straße N04 in X. (Gemarkung X., G01) aus. Zur Begründung führte sie aus: Nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und Satz 2 BauGB bestehe für Gemeinden ein Vorkaufsrecht beim Kauf von Grundstücken im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, soweit es sich um Flächen handele, für die nach dem Bebauungsplan unter anderem eine Nutzung für öffentliche Zwecke festgesetzt sei. Das Vorkaufsrecht köne bereits ausgeübt werden, wenn ein Beschluss gefasst worden sei, einen Bebauungsplan aufzustellen, zu ändern oder zu ergänzen. Der Kaufgegenstand werde vom Geltungsbereich des Bebauungsplans der Stadt X. Nr. N09 „Stadtmitte“ Teilplan C „A.-straße“, 11. Änderung (Aufstellungsbeschluss vom 6. April 2022) umfasst, der hier eine Fläche für den Gemeinbedarf – nach § 9 Abs. 1 Nr. N04 BauGB – festsetze („Anlagen oder Einrichtungen, die der Allgemeinheit dienten und in denen eine öffentliche Aufgabe wahrgenommen werde, mit der Zweckbestimmung als Anlage für soziale Zwecke mit Unterkünften für Flüchtlinge und Asylbegehrende“). Aufgrund der laufenden Zuteilung von Flüchtlingen in Ausfluss von Kriegsgeschehen, hier insbesondere der völkerrechtswidrigen Eröffnung des Krieges gegenüber der Ukraine, sei es dringend im öffentlich-schutzwürdigen Interesse und zum Wohl der Allgemeinheit erforderlich, geeigneten Wohnraum vorzuhalten. Die der Stadt bislang zur Verfügung stehenden Objekte und Unterkünfte reichten bei Weitem nicht aus, um den Bedarf kurz-, mittel- und langfristig abzudecken. In X. seien mindestens bis zu 300 Personen aufzunehmen, unterzubringen und zu betreuen. Die auch auf privaten Flächen zulässige Festsetzung einer Fläche für den Gemeinbedarf eröffne ihr ein Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB. Das Wohl der Allgemeinheit rechtfertige die Ausübung des Vorkaufsrechts, weil es der Deckung des Wohnbedarfes in der Gemeinde diene. Die in § 1 Abs. 6 BauGB aufgeführten öffentlichen Belange böten einen Hinweis darauf, welche öffentlichen Belange der Gesetzgeber billige. Danach seien bei der Aufstellung der Bauleitpläne insbesondere die Belange der Flüchtlinge oder Asylbegehrenden und ihrer Unterbringung zu berücksichtigen. Im Übrigen sei bei einem Erwerb für öffentliche Zwecke die Rechtfertigung durch das Wohl der Allgemeinheit regelmäßig gegeben. Zudem bestehe eine Abwendungsbefugnis des Käufers nach § 27 BauGB in den Fällen des § 24 Abs. 1 Nr. 1 BauGB nicht. Das längere Zeit ungenutzte Gebäude „A.-straße N04“ biete aufgrund der baulich-gestalterischen Voraussetzungen Potential mit Blick auf die Wahrnehmung von öffentlichen Aufgaben über die reine Wohnnutzung von Flüchtlingen hinaus. Aufgrund der zentralen Lage biete sich der Standort auch zur Schaffung von Integrationseinrichtungen an. Bei ihrer Ermessensentscheidung führe eine Gewichtung der betroffenen öffentlichen und privaten Belange dazu, dass das öffentliche Interesse an dem Erwerb des Grundstücks von einem derartigen Gewicht sei, das den Erwerb zum öffentlichen Wohl erfordere. Das private Interesse des Käufers müsse hierhinter zurückstehen, weil die Unterbringung und Betreuung von Flüchtlingen und Asylbegehrenden als gemeindliche Aufgabe einen langfristig dringenden öffentlichen Bedarf begründe. Aufgrund der ihr gebotenen und zuvor hinreichend begründeten Dringlichkeit zur Übereignung des Grundstücks A.-straße N04 im Zuge der Ausübung des Vorkaufsrechts ordne sie im öffentlichen Interesse die sofortige Vollziehung nach § 80 Abs. 2 Nr. 4 VwGO an. Unter „Ihre Rechte“ heißt es: „Gegen diesen Bescheid können Sie innerhalb eines Monats nach dessen Bekanntgabe beim zuständigen Gericht (Verwaltungsgericht Arnsberg, Jägerstraße 1, 59821 Arnsberg) Klage erheben. Sollte die Frist durch das Verschulden eines von Ihnen Bevollmächtigten versäumt werden, so würde dessen Verschulden Ihnen zugerechnet werden.“ Mit Schreiben vom 20. Juni 2022 übersandte die Antragsgegnerin dem Antragsteller das Anhörungsschreiben vom 12. Mai 2022 nochmals. Mit Schreiben vom 21. Juni 2022, das mit „Anhörung nach §§ 28 Abs. 1 und 45 Abs. 1 Nr. 3 Verwaltungsverfahrensgesetz (VwVfG NRW)“ überschrieben ist, teilte die Antragsgegnerin dem Antragsteller mit, dass grundsätzlich ein Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und Satz 2 BauGB im Geltungsbereich eines Bebauungsplans bestehe, soweit es sich um Flächen handele, für die nach dem Bebauungsplan unter anderem eine Nutzung für öffentliche Flächen festgesetzt sei. Aufgrund der laufenden Zuteilung von Flüchtlingen in Ausfluss von Kriegsgeschehen, hier insbesondere der völkerrechtswidrigen Eröffnung des Krieges gegenüber der Ukraine sei es dringend im öffentlich-schutzwürdigen Interesse und zum Wohl der Allgemeinheit erforderlich, geeigneten Wohnraum vorzuhalten. Daher habe die Antragsgegnerin im Kontext des vorliegenden Verkaufsfalles der in Rede stehenden Grundstückseinheit A.-straße N04 die Entwicklung in den Blick zu nehmen. Sie habe den Verwaltungsakt zur Ausübung des Vorkaufsrechts gegenüber dem Verkäufer nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB ausgeübt und zeige dem Antragsteller dies im laufenden Verfahren an. Mit Schriftsatz vom 8. Juni 2022 kündigte der Antragsteller im Klageverfahren 8 K 938/22 die Klageanträge an, den Bescheid der Beklagten vom 30. Mai 2022, Az. N12, mit dem die Beklagte ein Vorkaufsrecht bezüglich des Grundstücks in der A.-straße N04 in X. (G01 Gemarkung X., Grundbuch von X.) ausübt, aufzuheben, die Beklagte zu verpflichten, ihm das mit Schreiben des Notars I. vom 1. März 2022 beantragte Negativzeugnis über das Nichtbestehen eines gemeindlichen Vorkaufsrechts an den veräußerten G01 der Gemarkung X. zu erteilen, hilfsweise die Beklagte zu verpflichten, seinen auf Erteilung des Negativzeugnisses über das Nichtbestehen eines gemeindlichen Vorkaufsrechts an den veräußerten G01 der Gemarkung X. gestellten Antrag unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu bescheiden. Ebenfalls am 8. Juni 2022 hat der Antragsgegner den vorliegenden Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes gestellt, zu deren Begründung er geltend macht: Er sei als Käufer der Immobilie antragsbefugt im Sinne des § 42 Abs. 2 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO). Die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Antragsgegnerin sei rechtswidrig und verletze ihn in seinen Rechten. Insbesondere sei der Bescheid vom 30. Mai 2022 nicht bestandskräftig, weil er dagegen fristgerecht Klage erhoben habe, indem er den entsprechenden Anfechtungsantrag im Verfahren 8 K 938/22 gestellt habe. Diese Antragstellung sei zulässig und stelle verfahrensrechtlich keine unzulässige Klageänderung dar, weil sie sachdienlich sei. Der Schriftsatz vom 8. Juni 2022 sei als fristwahrende, selbstständige Anfechtungsklage auszulegen. Es liege im Übrigen eine konkludente Einwilligung der Antragsgegnerin vor, weil sie sich in der Antragserwiderung rügelos hierzu eingelassen habe. Die erhobene Untätigkeitsklage sei auch zulässig gewesen, weil hier die in § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB fachgesetzliche Sonderreglung der Unverzüglichkeit als Zulässigkeitsfrist im Rahmen des § 75 Satz 2 VwGO anzuwenden sei. Im Übrigen sei an ihn – den Antragsteller – eine nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts erforderliche Bekanntgabe des Vorkaufsrechtsbescheides nicht erfolgt. Die Antragsgegnerin habe auch die Anordnung der sofortigen Vollziehung nicht im Sinne des § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO einzelfallbezogen begründet und Gründe für die Anordnung der sofortigen Vollziehung nicht glaubhaft gemacht. Ihr Vortrag bestehe einzig in der Beschreibung des Kriegsgeschehens in der Ukraine und des Flüchtlingsstroms, ohne die konkrete Flüchtlingssituation im Gemeindegebiet zu beschreiben. In Anbetracht des derzeit auch nach den Angaben der Antragsgegnerin noch nicht bestehenden Bedarfs an Flüchtlingen sei diese gezwungen gewesen, die Anordnung der sofortigen Vollziehung im Einzelnen zu begründen. Der Verweis auf das Kriegsgeschehen in der Ukraine möge aus Sicht der Antragsgegnerin zwar die Ausübung des Vorkaufsrechts begründen, rechtfertige aber nicht dessen Sofortvollzug. Im Übrigen habe die Antragsgegnerin seit Beginn der russischen Invasion ca. 31 Menschen aufgenommen, womit die Erfüllungsquote hinsichtlich aufzunehmender Flüchtlinge bei unter 50 % liege. Selbst während des Höhepunkts der Flüchtlingskrise 2015/2016 sei es der Antragsgegnerin möglich gewesen, alle ihr zugewiesenen Flüchtlinge in verschiedenen städtischen Unterkünften und angemieteten Wohnungen privater Vermieter und Wohnungsgesellschaften unterzubringen. In deren Gemeindegebiet befänden sich eine Vielzahl von Unterbringungsmöglichkeiten für Flüchtlinge. Die nach § 80 Abs. N04 Satz 1 VwGO durchzuführende Interessenabwägung falle zu seinen Gunsten als, weil der Vorkaufsrechtsbescheid vom 30. Mai 2022 offensichtlich rechtswidrig sei. Dies folge schon aus der nicht ordnungsgemäßen Anhörung des Verkäufers. Das Anhörungsschreiben sei ihm erst nach Ausübung des Vorkaufsrechts seitens der Antragsgegnerin zugesandt worden sei. Die Anhörung sei auch nicht ausnahmsweise nach § 28 Abs. 2 Nr. 1 oder Nr. 2 des Verwaltungsverfahrensgesetzes für das Land Nordrhein-Westfalen (VwVfG NRW) entbehrlich gewesen. Eine Heilung dieses Mangels nach § 45 Abs. 1 Nr. 4 VwVfG NRW sei nach der Rechtsprechung ausgeschlossen. Ein Vorkaufsrecht habe zum Zeitpunkt der Kenntnis der Antragsgegnerin, worauf es allein ankomme, nicht bestanden. Die Vorkaufsrechte der Gemeinde nach § 24 Abs. 1 Nr. 1 BauGB und nach § 25 Abs. 1 Nr. 2 BauGB erfassten nur Kaufverträge, die nach dem Inkrafttreten des Bebauungsplans oder der Vorkaufssatzung geschlossen worden seien. Die Ausführungen der Antragsgegnerin zu der zeitlichen Abfolge Vorkaufsrecht – Vorkaufsfall – Vorkaufsrechtsausübung seien nicht nur sachlich unzutreffend, sondern auch aus rechtsstaatlichen und verfassungsrechtlichen Gründen höchst bedenklich. Soweit sie ausführe, dass an der bisherigen Rechtsauffassung in Literatur und Gerichtspraxis, wonach das Bestehen des Vorkaufsrechts den Vorkaufsfall zwingend voraussetze, nicht festzuhalten sei, verkenne sie den aus dem Rechtsstaatsprinzip des Art. 20 Abs. 3 des Grundgesetzes (GG) abgeleiteten Vertrauensschutz. Dieser sei nicht variabel und stehe nicht zur Disposition der Antragsgegnerin. Die Reihenfolge sei im Wortlaut des § 24 Abs. 1 Nr. 1 BauGB bereits angedeutet und ergebe sich auch aus dem in § 28 Abs. 2 BauGB enthaltenen Verweis auf das in § 463 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) angelegte System. Nichts anderes folge aus der Verlängerung der Ausübungsfrist in § 28 Abs. 2 BauGB von zwei auf drei Monate. Diese habe ihren Grund nur darin, dass die Einhaltung der Ausübungsfrist in Anbetracht der nur einmal monatlich stattfindenden Gemeinderatssitzungen in der Praxis schwierig sei. Da ihn als Käufer keine Mitteilungspflicht treffe, könne ihm die zögerliche Mitteilung des Kaufvertrages durch den Notar I. nicht angelastet werden. Auch verfolge die Antragsgegnerin die Strategie, das Verfahren keinesfalls beschleunigen zu wollen. Die Antragsgegnerin sei mangels Vorkaufsrechts nach § 28 Abs. 1 Satz 3 BauGB verpflichtet gewesen, unverzüglich ein Negativzeugnis auszustellen. Die Mitteilung im Sinne des § 28 Abs. 1 Satz 1 BauGB über einen abgeschlossenen Kaufvertrag lasse nicht nur einen Anspruch auf Ausstellung eines Negativzeugnisses entstehen, sondern setze auch die Ausübungsfrist des § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB in Lauf. Bei den Anforderungen an die Mitteilung des Kaufvertrages sei danach zu differenzieren, ob ein Vorkaufsrecht bestehe oder von vornherein ausgeschlossen sei. Während die Entscheidung der Gemeinde darüber, ob ein bestehendes Vorkaufsrecht ausgeübt werde, nur dann sachgemäß getroffen werden könne, wenn der vollständige Inhalt des Kaufvertrages mitgeteilt sei, seien an die Mitteilungspflicht im Falle des Nichtbestehens eines Vorkaufsrechts geringere Anforderungen zu stellen. In diesem Fall lasse sich eine Vorlagepflicht gerade nicht aus § 28 Abs. 1 Satz 1 BauGB herleiten. Ob ein Vorkaufsrecht bestehe, hänge nicht vom Inhalt des jeweiligen Kaufvertrages, sondern von der Gemeinde bekannten bzw. von ihr zu ermittelnden objektiven Kriterien ab. Auch das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen (OVG NRW) gehe davon aus, dass die Erteilung des Negativzeugnisses nicht mit der Begründung abgelehnt werden dürfe, dass zunächst eine Abschrift des Kaufvertrages vorzulegen wäre. Wie die Antragsgegnerin selbst einräume, habe sie am 24. Februar 2022 Kenntnis von der Veräußerung und sämtlichen damit im Zusammenhang stehenden Informationen erlangt. Dies verdeutliche schon der Telefonanruf des Bürgermeisters der Antragsgegnerin bei dem Verkäufer. Ausweislich des Gutachtens des Rechtsanwalts R. habe die Antragsgegnerin bereits am 3. März 2022 Kenntnis davon gehabt, dass über ein Vorkaufsrecht kein Zugriff auf das Anwesen erreicht werden könne. Eine Berufung der Antragsgegnerin auf eine unzureichende Mitteilung des Kaufvertrages sei daher ausnahmsweise treuwidrig. Dies gelte auch deshalb, weil die Stadtkasse der Antragsgegnerin die für die Erteilung der Löschungsbewilligung auszugleichende Summe benannt habe. Dies sei letztlich nur im Falle der Nichtausübung des Vorkaufsrechts relevant. Auch sei ihr durch die E-Mails des Notars I. die Existenz des Kaufvertrags bekannt gewesen. Die Mitteilung von dessen Inhalt könne auch formlos erfolgen. Die Antragsgegnerin habe in dem Zeitpunkt, als das Negativzeugnis von ihr unverzüglich zu erteilen gewesen sei, noch nicht einmal den Planaufstellungsbeschluss erlassen, aus dem sie nunmehr glaube ein rückwirkendes Vorkaufsrecht konstruieren zu können. Er – der Antragsteller – habe mehrfach die Übersendung des Kaufvertrages nach näherer Darlegung der Ableitung des Vorkaufsrechts seitens der Antragsgegnerin angeboten, obwohl allen Beteiligen einschließlich des externen Rechtsberaters bewusst gewesen sei, dass ein gemeindliches Vorkaufsrecht nicht bestanden habe. Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei nicht durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt, weil die Antragsgegnerin die Errichtung einer Flüchtlingsunterkunft tatsächlich gar nicht beabsichtige. Die 11. Änderung des Bebauungsplanes „Stadtmitte“ Teilplan C "A.-straße“ sei auch nicht erforderlich im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB. Ihre Gründe – Bereitstellung von Wohn- und Sozialräumen für Flüchtlinge – seien nur vorgeschoben, weil die wahre Absicht der Antragsgegnerin die Verhinderung der Ansiedlung einer Parteizentrale der K. sei. Dies folge insbesondere auch aus Äußerungen ihres Bürgermeisters. Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei nicht durch Gründe des Allgemeinwohls gerechtfertigt, weil seine Interessen und die des Verkäufers die Vorteile für die Allgemeinheit wesentlich überwögen, zumal die Antragsgegnerin bislang nur wenige Flüchtlinge aufgenommen habe. Hingegen greife sie in die Vertragsfreiheit gemäß Art. 2 Abs. 1 GG und das Eigentumsrecht des Verkäufers ein. Er – der Antragsteller – bewohne das Anwesen selbst und beabsichtige mit dem Erwerb eine Eigentumsbildung und Altersvorsorge. Durch die Vermietung diene es auch einer weiteren Mietpartei als langfristige Wohnung. Dies seien öffentliche Belange im Sinne des § 1 Abs. 4 Nr. 2 und 3 BauGB. Das im Erdgeschoss angesiedelte Bürger- und Parteibüro als Begegnungsstätte einschließlich der Tiertafel und der Kleiderkammer bezögen sich auf die sozialen und kulturellen Bedürfnisse der Bevölkerung und stellten daher auch einen öffentlichen Belang im Sinne des § 1 Abs. 4 Nr. 3 BauGB dar. Das Interesse der K., durch ein festes Parteibüro gemäß Art. 21 Abs. 1 GG am öffentlichen Meinungsprozess teilhaben zu können, diene nicht zuletzt über das Demokratieprinzip auch der Allgemeinheit. Die Antragsgegnerin habe auch das ihr zustehende Ermessen nicht ordnungsgemäß ausgeübt, weil sie keine auf den konkreten Einzelfall bezogene Entscheidung unter Abwägung und Gewichtung aller relevanten Umstände getroffen habe. Dies ergebe sich schon aus der Beschlussvorlage zur Änderung des Bebauungsplans für den 15. Juni 2022. Soweit die Antragsgegnerin darin anführe, sich fortlaufend nach Alternativunterkünften erkundigt und bemüht zu haben, ergebe sich daraus nicht, zu welchem Ergebnis diese Prüfungen geführt hätten und aus welchen Gründen keine Alternativen in Betracht gezogen worden seien. Selbst wenn nicht bereits überwiegende Erfolgsaussichten in der Hauptsache bestünden, sei im Rahmen der dann vorzunehmenden reinen Interessensabwägung die aufschiebende Wirkung der Klage wiederherzustellen. Der Antragsgegner beantragt – sinngemäß –, die aufschiebende Wirkung seiner am 15. März 2022 unter dem Az. 8 K 938/22 erhobenen Klage in der Fassung seines Schriftsatzes vom 8. Juni 2022 gegen den Bescheid der Antragsgegnerin vom 30. Mai 2022 wiederherzustellen. Die Antragsgegnerin beantragt, den Antrag abzulehnen. Sie erwidert: Der Antrag sei bereits unzulässig, weil der Bescheid über die Ausübung des Vorkaufsrechts seit dem 30. Juni 2022 bestandskräftig sei. Eine Klage sei dagegen nicht erhoben worden. Ein Negativzeugnis könne jedenfalls dann nicht mehr begehrt werden, wenn das Vorkaufsrecht durch Verwaltungsakt ausgeübt worden sei. Der Betroffene sei dann gehalten, gegen den Bescheid Anfechtungsklage zu erheben. Eine Anfechtungsklage hiergegen sei nicht fristgerecht erhoben worden. Der bestandskräftige Bescheid vom 30. Mai 2022 sei keiner Regelung der Vollziehung mehr zugänglich. Dass der Antragsteller seine Anträge mit Schriftsatz vom 8. Juni 2022 im Klageverfahren „neu gefasst“ habe und nunmehr die Aufhebung des Bescheides vom 30. Mai 2022 beantrage, ändere daran nichts. Diese Antragsänderung sei im Vergleich zur ursprünglich erhobenen Verpflichtungsklage eine unzulässige Klagehäufung und Klageänderung im Sinne des § 91 VwGO, der sie widerspreche und die nicht sachdienlich sei. Durch die Klageänderung werde ein gänzlich neuer Prozessstoff in das Verfahren eingeführt. Darüber hinaus sei der Rechtsstreit ohne die Klageänderung mit der Ausübung des Vorkaufsrechts entscheidungsreif. Zum einen sei die Klage bereits unzulässig gewesen, weil sie entgegen § 75 Satz 2 VwGO nicht vor Ablauf von drei Monaten seit dem Antrag auf Vornahme des Verwaltungsaktes hätte erhoben werden dürften. Zum anderen sei sie entscheidungsreif, weil die Ausstellung des Negativzeugnisses nach Ausübung des Vorkaufsrechts nicht mehr begehrt werden könne. Rechtsfolge der unzulässigen Klageänderung sei das rückwirkende Entfallen der Rechtshängigkeit des im Wege der Klageänderung neu in den Rechtsstreit eingeführten Streitgegenstandes. Der Vortrag des Antragstellers gehe in weiten Teilen an der Sache vorbei und sei nicht entscheidungserheblich. Dass sie in der Folge der Mitteilung des Notars I. mehrfach um die Übersendung der Kaufvertragsurkunde gebeten habe, stehe mit der weltpolitischen Lage durch den am 24. Februar 2022 beginnenden russischen Überfall auf die Ukraine, namentlich dem zu erwartenden Flüchtlingszustrom und dem damit einhergehenden Bedarf an Flüchtlingsunterkünften im Zusammenhang. Im Hinblick auf die komplexe Lage habe sie vor der Umsetzung eines Vorkaufsrechts zunächst externe Rechtsberatung einholen müssen. Nachdem der Antragsteller es seit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages am N08. Dezember 2021 verabsäumt habe, ihr den Vertragsinhalt gemäß § 28 Abs. 1 1. HS BauGB unverzüglich mitzuteilen, habe er es plötzlich sehr eilig gehabt und sie – die Antragsgegnerin – unter Druck gesetzt, ein Negativattest zu erteilen. Die Übersendung des Kaufvertrages sei jedoch abgelehnt bzw. lediglich unter der Voraussetzung angeboten worden, dass sie die Grundlage des bestehenden Vorkaufsrechts darlege. Eine zufällige Mitteilung genüge jedoch nicht der Mitteilungspflicht nach § 28 BauGB. Diese müsse alle Angaben enthalten, die für die Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts relevant seien. Hierzu reiche nicht die bloße Information über die Veräußerung ohne weitere Angabe zum Kaufpreis und sonstige wesentliche Vertragsinhalte aus. Insbesondere könne hinsichtlich der Anforderungen an die Mitteilung nicht danach differenziert werden, ob ein Vorkaufsrecht bestehe oder ein solches von vornherein ausgeschlossen werden könne, weil im Einzelfall – wie vorliegend – Streit über das Vorliegen eines Vorkaufsrechts bestehen könne. Richtig sei, dass die Gemeinde die Ausstellung des Negativzeugnisses nicht mit der Begründung ablehnen könne, dass keine Kaufvertragsabschrift vorgelegt worden sei, wenn sie selbst davon ausgehe, dass ihr kein Vorkaufsrecht zustehe oder von vornherein feststünde, dass sie ein solches unter keinen Umständen ausüben werde. Dieser Fall sei aber nicht gegeben, weil sie vom Vorliegen eines Vorkaufsrechts ausgehe. Der Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung der Klage sei auch unbegründet. Die Anordnung der sofortigen Vollziehung liege im öffentlichen Interesse und sei gemäß § 80 Abs. 3 VwGO hinreichend begründet. Es sei mit einem langwierigen Krieg in der Ukraine mit weiterem hohen Flüchtlingsaufkommen zu rechnen. Die Zahl der weiteren Flüchtlingsunterkünfte sei nicht mit absoluter Sicherheit kalkulierbar. Sie – die Antragsgegnerin – sei gehalten, entsprechende geeignete Unterkünfte für Geflüchtete zur Verfügung zu stellen. Da diese sofort benötigt würden, sei die Anordnung der sofortigen Vollziehung gerechtfertigt, zumal an den Inhalt der Begründung keine besonders hohen Anforderungen zu stellen seien. Die vorzunehmende Interessenabwägung falle zu ihren Gunsten aus, da bei einer summarischen Prüfung das öffentliche Vollzugsinteresse das private Interesse des Antragstellers an der Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung überwiege. Der Bescheid vom 30. Mai 2022 sei formell und materiell rechtmäßig. Sie habe eine ordnungsgemäße Anhörung des Antragstellers und des Verkäufers durchgeführt. Selbst wenn dies nicht der Fall wäre, wäre das im Hinblick auf die nach § 45 Abs. 1 Nr. 3 VwVfG NRW mögliche Heilung unschädlich. In jedem Fall sei die Anhörung innerhalb der dreimonatigen Vorverkaufsausübungsfrist gemäß § 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB erfolgt, was ausreichend sei. Die vom Antragsteller in Bezug genommene Rechtsprechung sei auf den vorliegenden Fall nicht übertragbar, weil sie nicht die Heilung einer versäumten Anhörung beträfen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bedürfe es zur finalen Entscheidung, ob das Vorkaufsrecht ausgeübt werde, der Übersendung des vollständigen Inhalts des Kaufvertrags. Ihr stehe das Vorkaufsrecht auch zu. Die Entstehung der Vorkaufsberechtigung müsse dem Eintritt des Vorkaufsfalles nicht vorausgehen. Dies lasse sich dem Wortlaut des § 24 Abs. 1 Nr. 1 BauGB nicht entnehmen. Eine zeitliche Abfolge sei hieraus nicht zu erkennen. Hätte der Gesetzgeber dies beabsichtigt, wäre ein entsprechender Wortlaut in den Gesetzestext eingeflossen. Auch wenn es gängige Praxis sein möge, dass Städte und Gemeinden ihr Vorkaufsrecht erst ausübten, wenn es zum Zeitpunkt des Vorkaufsanfalls bereits bestanden habe, sei dies nicht zwingend. Dies folge schon daraus, dass der Gesetzgeber die Ausübungsfrist in § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB von zwei auf drei Monate erweitert habe, was ansonsten seine Sinnhaftigkeit verlieren würde. Die bisherige Rechtsauffassung in Literatur und Gerichtspraxis beruhe auf dem Gedanken, dass die Kaufvertragsparteien zum Zeitpunkt des Vorkaufsfalls Vertrauen in die zu diesem Zeitpunkt gültigen gesetzlichen Rahmenbedingungen schöpfen müssten und es der Gemeinde im Grundsatz nicht zustehen solle, diese Rahmenbedingungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts innerhalb der dreimonatigen Ausübungsfrist erst zu schaffen. Während ein solches Vertrauen unter gewöhnlichen Rahmenbedingungen durchaus legitim erscheine, gebiete die momentane Situation allerdings eine andere Betrachtungsweise. Hier müsse das Vertrauensinteresse hinter dem Interesse der Antragstellerin an der Beschaffung von Wohnraum für Flüchtlinge zurückstehen, da der Überfall Russlands auf die Ukraine eine Zeitenwende und Zäsur in der Geschichte Europas darstelle. Die sich daraus ergebenden Folgen, insbesondere der noch hohe Zuzug geflüchteter Menschen, seien in die Abwägung der widerstreitenden Vollzugsinteressen einzubeziehen. Bei der rechtlichen Betrachtung komme es zum einen auf den Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts an. Zum anderen hätten es die Kaufvertragsparteien selbst zu verantworten, dass entgegen § 28 Abs. 1 Satz 1 BauGB keine unverzügliche Mitteilung über den Inhalt des Kaufvertrags erfolgt und das Verfahren verzögert worden sei. Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei auch durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt. In den Fällen des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB sei dies regelmäßig dann der Fall, wenn die Gemeinde das Eigentum an dem Grundstück anstrebe, um den in einem Bebauungsplan festgesetzten Gemeinbedarfs-Zweck zu erfüllen. Diese Voraussetzungen seien erfüllt, weil sie mit dem Erwerb des Grundstücks die Umsetzung des im Bebauungsplan festgesetzten Zwecks anstrebe. Dahinter hätten die Interessen des Antragstellers zurückzustehen. Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei ermessensfehlerfrei erfolgt. Insbesondere habe sie sich fortlaufend nach Alternativunterkünften erkundigt und bemüht und den Eigentumsverschaffungsanspruch des Antragsstellers bei ihrer Abwägung berücksichtigt. Soweit der Antragsteller darauf hinweise, dass im Gebiet der Antragsgegnerin ausreichende Objekte für die Unterbringung von Flüchtlingen zur Verfügung ständen und in dem Zusammenhang auf die Leerstände im W. hinweise, sei darauf zu verweisen, dass sie – die Antragsgegnerin – weder Eigentümerin dieser Immobilie sei und es ihr auch nicht möglich sei, diese auf Dauer für die angestrebten Zwecke zu nutzen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten im Übrigen wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und die beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Antragsgegnerin ergänzend Bezug genommen. II. Der Antrag hat Erfolg. Er ist zunächst nach § 80 Abs. N04 Satz 1 VwGO statthaft und zulässig. Auf Antrag kann das Gericht der Hauptsache danach die aufschiebende Wirkung einer Klage in den Fällen des Absatzes 2 Satz 1 Nr. 4 ganz oder teilweise wiederherstellen. Ein solcher Fall liegt hier vor, weil die Antragsgegnerin die sofortige Vollziehung ihres Bescheides über die Ausübung des Vorkaufsrechts vom 30. Mai 2022 nach § 80 Abs. 2 Satz 2 Nr. 4 VwGO angeordnet hat. Der Antragsteller ist auch antragsbefugt entsprechend § 42 Abs. 2 VwGO, obwohl der Bescheid gegenüber dem Verkäufer des Grundstücks erlassen wurde. Gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts können sowohl der Verkäufer als auch der Käufer Rechtsmittel einlegen. Denn für den Käufer bedeutet die Ausübung des Vorkaufsrechts, dass sein Anspruch auf Verschaffung des Eigentums an dem Grundstück mit Eintritt der Bestandskraft des Verwaltungsakts unmöglich wird. Vgl. Stock in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/ Krautzberger, BauGB, Kommentar, Band 2, Stand Oktober 2021,, § 28 BauGB, Rn. 107. Entgegen der von der Antragsgegnerin vertretenen Ansicht findet der Antrag hier auch nicht einen bereits bestandskräftigen Bescheid über die Ausübung des Vorkaufsrechts vom 30. Mai 2022 vor, der einer Regelung der Vollziehung infolge seiner Bestandskraft nicht mehr zugänglich wäre. Soweit der Kläger die Klage 8 K 938/22 mit Schriftsatz vom 8. Juni 2022 dahingehend erweitert hat, dass nunmehr neben der begehrten Verpflichtung zur Erteilung des Negativzeugnisses auch der Bescheid über die Ausübung des Vorkaufsrechts angefochten werden soll, stellt dies entgegen der von der Antragsgegnerin vertretenen Auffassung keine unzulässige Klageänderung im Sinne des § 91 Abs. 1 VwGO dar. Nach dieser Vorschrift ist eine Änderung der Klage zulässig, wenn die übrigen Beteiligten einwilligen oder das Gericht die Änderung für sachdienlich hält. Eine Klageänderung liegt vor, wenn der Streitgegenstand eines anhängigen Verfahrens nachträglich durch eine Erklärung des Klägers gegenüber dem Gericht geändert wird. Vgl. Schenke in: Kopp/Schenke, Verwaltungsgerichtsordnung, Kommentar, 27. Auflage 2021, § 91 VwGO, Rn. 2. Dies ist etwa dann der Fall, wenn ein weiteres, zusätzliches Klagebegehren (Klagehäufung § 44 VwGO) in die Klage einbezogen wird. Vgl. Schenke: in Kopp/Schenke, a.a.O., § 91 VwGO, Rn. N04. Hier hat der Antragsteller mit Schriftsatz vom 8. Juni 2022 über das ursprüngliche Klagebegehren hinaus die Aufhebung des Bescheides über die Ausübung des Vorkaufsrechts vom 30. Mai 2022 beantragt. Dies stellt eine Erweiterung der Klage und somit eine Klagehäufung im Sinne des § 44 VwGO dar. Danach können mehrere Klagebegehren vom Kläger in einer Klage zusammen verfolgt werden, wenn sie sich gegen denselben Beklagten richten, im Zusammenhang stehen und dasselbe Gericht zuständig ist. Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt. Die Klagebegehren richten sich gegen die Antragsgegnerin und stehen im Zusammenhang, weil die Erteilung des von dem Antragsteller begehrten Negativzeugnisses von dem Bestehen eines Vorkaufsrechts und dessen Ausübung durch die Gemeinde abhängt. Dies folgt aus § 28 Abs. 1 Satz 3 BauGB. Besteht ein Vorkaufsrecht nicht oder wird es nicht ausgeübt, hat die Gemeinde danach auf Antrag eines Beteiligten darüber unverzüglich ein Zeugnis auszustellen. Damit ist die Erteilung eines sogenannten Negativzeugnisses akzessorisch bezogen auf das Bestehen eines Vorkaufsrechts. Die mit der Klagehäufung verbundene Klageänderung nach § 91 VwGO ist auch zulässig. Dem steht es nicht entgegen, dass die Antragsgegnerin ihr widerspricht, weil sie jedenfalls sachdienlich ist. Sachdienlichkeit ist anzunehmen, wenn auch für die geänderte Klage der Streitstoff im Wesentlichen derselbe bleibt und die Klageänderung die endgültige Beilegung des Streits fördert und dazu beiträgt, dass ein weiterer sonst zu erwartender Prozess vermieden wird. Keine Rolle für die Beurteilung der Klageänderung als sachdienlich spielt grundsätzlich die Frage, ob die Klage in der geänderten Form zulässig ist. Vgl. zum Streitstand: Schenke in: Kopp/Schenke. a.a.O., § 91 VwGO, Rn. 19. Ausgehend hiervon ist die Klageänderung sachdienlich. Der Streitstoff bleibt im Wesentlichen derselbe, weil die Erteilung des Negativattests von der Frage des Bestehens und der Ausübung des Vorkaufsrechts abhängt. Auch ist das beschließende Gericht sowohl für die Verpflichtungsklage auf Erteilung des Negativzeugnisses als auch für die Anfechtungsklage gegen den Bescheid über die Ausübung des Vorkaufsrechts vom 30. Mai 2022 örtlich und sachlich zuständig. Der Sachdienlichkeit steht entgegen der von der Antragsgegnerin vertretenen Auffassung nicht etwa entgegen, dass die als Untätigkeitsklage erhobene Klage 8 K 938/22 bereits unzulässig gewesen wäre. Vielmehr spricht Vieles dafür, dass die ursprünglich erhobene Untätigkeitsklage auf Erteilung des Negativzeugnisses jedenfalls vor Erlass des Bescheides über die Ausübung des Vorkaufsrechts vom 30. Mai 2022 zulässig (geworden) war. Ist über einen Widerspruch oder über einen Antrag auf Vornahme eines Verwaltungsakts ohne zureichenden Grund in angemessener Frist sachlich nicht entschieden worden, ist die Klage nach § 75 Satz 1 VwGO abweichend von § 68 zulässig. Die Klage kann nach Satz 2 nicht vor Ablauf von drei Monaten seit dem Antrag auf Vornahme des Verwaltungsakts erhoben werden, außer wenn wegen besonderer Umstände des Falles eine kürzere Frist geboten erscheint. Zwar hat der Antragsteller die Klage auf Verpflichtung zur Erteilung des Negativattests am 15. März 2022 und damit bereits 12 Tage, nachdem er dieses am 3. März 2022 bei der Antragsgegnerin beantragt hat, erhoben. Dies geschah auch bereits vor Ablauf der Drei-Monats-Frist. Hier lagen jedoch besondere Umstände vor, die eine kürzere Frist geboten erscheinen ließen. Soweit spezialgesetzliche Fristen für die Behördenentscheidung existieren, sind diese als besondere Umstände im Sinne des § 75 Satz 2 2. HS VwGO anzusehen. Vgl. Schenke in Kopp/Schenke, a.a.O., § 75 Rn. 12. Das ist hier der Fall, weil § 28 Abs. 1 Satz 3 BauGB eine solche spezialgesetzliche Frist enthält. Besteht danach ein Vorkaufsrecht nicht oder wird es nicht ausgeübt, hat die Gemeinde auf Antrag eines Beteiligten darüber unverzüglich ein Zeugnis zu erteilen. Antragsberechtigt ist jeder an dem Rechtsvorgang Beteiligte, also sowohl der Käufer als auch der Verkäufer. Der Antragsteller hat einen Rechtsanspruch auf Erteilung des Negativattests, wenn ein Vorkaufsrecht der Gemeinde nicht besteht oder es nicht ausgeübt wird. Das Negativattest kann auch dem Notar ausgestellt werden. Die Gemeinde hat das Zeugnis unverzüglich auszustellen, d.h., sobald sie sich darüber im Klaren ist, dass kein Vorkaufsrecht besteht oder sie das Vorkaufsrecht nicht ausübt. Die Gemeinde ist zur unverzüglichen Ausstellung des Zeugnisses verpflichtet. Sie hat die Amtspflicht, die der Ausstellung des Negativattests vorangehende Prüfung der Sachlage unverzüglich durchzuführen. Insbesondere kann sie im Falle des Nichtbestehens des Vorkaufsrechts die Erteilung des Zeugnisses nicht von der Zusendung einer Vertragsabschrift abhängig machen, wenn ihr die das Nichtbestehen der das Vorkaufsrecht begründenden Tatsachen bekannt sind oder dargelegt und gegebenenfalls auch belegt worden sind. Ob ein Vorkaufsrecht besteht, hängt nicht vom Inhalt des jeweiligen Kaufvertrages, sondern von vertragsunabhängigen objektiven Kriterien ab, die der Gemeinde bekannt sind bzw. von ihr ermittelt werden können. So ist das allgemeine Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB davon abhängig, ob das Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes liegt oder in einem Gebiet, für das die Gemeinde den Geltungsbereich eines Bebauungsplanes beschlossen hat. Nach § 25 BauGB kann die Gemeinde unter bestimmten Voraussetzungen durch Satzung ein besonderes Vorkaufsrecht begründen. Ein Antrag auf Ausstellung eines Negativzeugnisses muss, um prüffähig und bescheidungsfähig zu sein, gewisse Mindestangaben enthalten. Dazu gehören Angaben darüber, dass tatsächlich ein Kauf und nicht etwa nur ein Tauschvertrag abgeschlossen worden ist, ferner die genaue, insbesondere katastermäßige Bezeichnung des fraglichen Grundstücks, unter Umständen auch ein Hinweis darauf, ob das Grundstück bebaut oder unbebaut ist, ferner die Namhaftmachung der Beteiligten, d. h. der Kaufvertragsparteien, sowie mit Rücksicht auf den möglichen Ausschluss des Vorkaufsrechts bei Verwandtengeschäften grundsätzlich die Angabe etwaiger verwandtschaftlicher Beziehungen zwischen den Vertragsparteien. Sind diese Umstände der Gemeinde bekannt oder werden sie ihr mitgeteilt, dann ist der Gemeinde eine Prüfung und Beantwortung der Frage möglich, ob ein Vorkaufsrecht besteht oder nicht. Eine auch am Sinn und Zweck der gesetzlichen Vorschriften orientierte Auslegung gebietet hiernach nicht, die Entscheidung der Gemeinde über das Nichtbestehen eines Vorkaufsrechtes von der vorherigen Vorlage des Kaufvertrages durch den Grundstückseigentümer bzw. von der vorherigen Mitteilung des weiteren oder gesamten Vertragsinhaltes abhängig zu machen. Vgl. OVG NRW, Urteil vom 24. April 1979 – VII A 2294/78 –, Rn. 23, juris für die Vorschriften des Bundesbaugesetzes (BBauG); Stock in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/ Krautzberger, a.a.O., § 28 BauGB, Rn. 18. Ob ein Vorkaufsrecht besteht, kann in der Regel – so auch hier – in kurzer Zeit geklärt werden; hierfür sind maximal zwei bis drei Wochen zu veranschlagen. Ohne sachliche Notwendigkeit kann die Gemeinde sich nicht auf die Drei-Monats-Frist in § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB berufen, da diese Frist nur für die Ausübung des Vorkaufsrechts selbst gilt. Vgl. Stock in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a.a.O., § 28 BauGB, Rn. 18. Hier hat der Notar I. der Antragsgegnerin mit Schreiben vom 3. März 2022 das Datum des notariellen Kaufvertrags, die Urkundenrollen-Nr. N01, den Namen und die Anschrift der Kaufvertragsparteien und die Grundstücke nach Gemarkung, Flur und Flurstück sowie des Grundbuchsblatts von X., unter dem sie geführt werden, mitgeteilt. Damit war der Antragsgegnerin ohne weitere Angaben aus dem Kaufvertrag die Prüfung möglich, ob bezogen auf diese Flurstücke ein Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB oder § 25 BauGB bestand, insbesondere, ob diese im Geltungsbereich eines Bebauungsplans oder einer Satzung über die Ausübung des Vorkaufsrechts lagen. Bei dieser Sachlage bestand im Hinblick auf die Frage des Bestands eines Vorkaufrechts jedenfalls keine Veranlassung, von dem Notar I. mit E-Mail vom 3. März die Zusendung des gesamten Vertrages (UR-Nr. N07 und N01) zu erbitten, zumal die Urkundennummer in dem Antrag mit UR-Nr. N01 eindeutig bezeichnet war. Bereits aufgrund dieser Informationen war für die Antragsgegnerin ohne Weiteres die Feststellung möglich, ob die Voraussetzungen für das Bestehen eines Vorkaufrechts nach § 24 Abs. 1 BauGB oder § 25 BauGB vorlagen. Dabei traf die Antragsgegnerin die Amtspflicht, die der Ausstellung des Negativattests vorangehende Prüfung der Sachlage unverzüglich durchzuführen. Der Antragsgegnerin wäre es anhand der Angaben des Notars I. möglich gewesen, die Lage der Grundstücke im Bebauungsplan Nr. N09 und die Frage des Bestehens eines Vorkaufsrechts anhand der darin enthaltenen Gebietsausweisung sowie im Hinblick auf das Bestehen einer Satzung über die Ausübung des Vorkaufsrechts bezogen auf die Grundstücke zu prüfen. Hinzu kommt, dass die Antragsgegnerin hinsichtlich eines bestehenden Vorkaufsrechts anwaltlichen Rat eingeholt und ihr Rechtsanwalt R. bereits mit Schreiben vom 3. März 2022 mitgeteilt hat, dass ein solches nicht bestehe. Damit ist die Klage – selbst wenn sie als Untätigkeitsklage am 15. März 2022 noch unzulässig gewesen wäre – jedenfalls spätestens nach Ablauf von drei Wochen nach Beantragung des Negativtestats als Untätigkeitsklage zulässig geworden, weil dieses bis dahin durch die Antragsgegnerin noch nicht erteilt war. Das kann hier dahinstehen, denn hier ist eine Bestandskraft des Bescheides der Antragsgegnerin vom 30. Mai 2022 und damit eine Unzulässigkeit der Klage 8 K 938/22 über die zuvor dargestellten Erwägungen hinaus auch aus folgenden Gründen noch nicht eingetreten: Gemäß § 74 Abs. 1 Satz 1 VwGO muss die Anfechtungsklage innerhalb eines Monats nach Zustellung des Widerspruchsbescheides erhoben werden. Ist nach § 68 ein Widerspruchsbescheid nicht erforderlich, so muss die Klage nach Satz 2 der Vorschrift innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Verwaltungsakts erhoben werden. Hier wurde die Aufhebung des Bescheides vom 30. Mai 2022 mit Schriftsatz vom 8. Juni 2022, und damit innerhalb der Monatsfrist, beantragt. Ungeachtet dessen spricht aber auch Vieles dafür, dass selbst zum jetzigen Zeitpunkt noch eine Anfechtungsklage gegen den Bescheid erhoben werden könnte. Nach § 58 Abs. 1 VwGO beginnt die Frist für ein Rechtsmittel oder einen anderen Rechtsbehelf nur zu laufen, wenn der Beteiligte über den Rechtsbehelf, die Verwaltungsbehörde oder das Gericht, bei denen der Rechtsbehelf anzubringen ist, den Sitz und die einzuhaltende Frist schriftlich oder elektronisch belehrt worden ist. Ist die Belehrung unterblieben oder unrichtig erteilt, so ist die Einlegung des Rechtsbehelfs grundsätzlich nur innerhalb eines Jahres seit Zustellung, Eröffnung oder Verkündung zulässig. In der Rechtsmittelbelehrung ist auf zwingende Formvorschriften, z.B. gemäß §§ 70 Abs. 1 Satz 1, 81, 82 VwGO, hinzuweisen, weil ohne deren Einhaltung eine wirksame Einlegung dieser Rechtsbehelfe nicht möglich ist. Hinzuweisen ist dabei nicht nur auf die Möglichkeit zur schriftlichen Einlegung, sondern auch zur Einlegung zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle. Vgl. Schenke in: Kopp/Schenke, a.a.O., § 58 VwGO, Rn. N09. Ob es darüber hinaus auch des Hinweises auf die Möglichkeit der elektronischen Klageerhebung bedarf, kann hier dahinstehen, weil die Rechtsmittelbelehrung des Bescheides vom 30. Mai 2022 bereits keinen Hinweis auf die schriftliche oder niederschriftliche Form der Klageerhebung erhält, sodass sie unrichtig ist und die Klagefrist hier grundsätzlich ein Jahr beträgt. Der nach alledem zulässige Antrag ist auch begründet. Die Anordnung der sofortigen Vollziehung der gegenüber dem Verkäufer Herrn T., erlassenen Ausübung des Vorkaufsrechts vom 30. Mai 2022 ist allerdings mit einer (noch) formell ausreichenden Begründung im Sinne des § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO versehen. Die Pflicht, das besondere Interesse an der sofortigen Vollziehung schriftlich zu begründen, soll vorrangig die Behörde mit Blick auf Art. 19 Abs. 4 GG zwingen, sich des Ausnahmecharakters der Vollziehungsanordnung bewusst zu werden und die Frage des Sofortvollzuges besonders sorgfältig zu prüfen. Daneben hat die Begründungspflicht den Zweck, den Betroffenen über die für die Behörde maßgeblichen Gründe ihrer Entscheidung zu informieren und in einem möglichen Rechtsschutzverfahren dem Gericht die Erwägungen zur Kenntnis zu bringen. Vgl. OVG NRW, Beschluss vom N04. Januar 2012 – 4 B 1250/11 –, juris, Rn. 2. Es reicht jede schriftliche Begründung, die zu erkennen gibt, dass die Behörde aus Gründen des zu entscheidenden Einzelfalls eine sofortige Vollziehung ausnahmsweise für geboten hält. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die zur Begründung der Vollziehungsanordnung angeführten Gründe den Sofortvollzug tatsächlich rechtfertigen und ob die für die sofortige Vollziehung angeführten Gründe erschöpfend und zutreffend dargelegt sind. Vgl. OVG NRW, Beschlüsse vom 30. März 2009 – 13 B 1910/08 – und vom 25. März 2015 – 4 B 1480/N08 –, jeweils: juris, Rn. 2. Diesen Anforderungen genügt die von der Antragsgegnerin angeführte Begründung (noch), weil sie deutlich gemacht hat, dass sie sich des Ausnahmecharakters der Anordnung bewusst war. Sie hat – jedenfalls sinngemäß – darauf abgestellt, dass es im Hinblick auf eine Unterbringung zu erwartender Flüchtlinge und die damit verbundene Dringlichkeit der Anordnung der sofortigen Vollziehung des Vorkaufsrechts im öffentlichen Interesse bedürfe. Dagegen ist rechtlich nichts zu erinnern. Die im Rahmen des § 80 Abs. N04 Satz 1 VwGO vorzunehmende Interessenabwägung fällt vorliegend jedoch zugunsten des Antragstellers aus. Nach § 80 Abs. N04 Satz 1 VwGO kann das Gericht in den Fällen, in denen die Behörde – wie hier die Antragsgegnerin – die sofortige Vollziehung nach § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO angeordnet hat, die aufschiebende Wirkung wiederherstellen, wenn das Interesse des Adressaten, von der Vollziehung einer Maßnahme vorläufig verschont zu bleiben, das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung überwiegt. Das ist in der Regel dann der Fall, wenn sich der Verwaltungsakt bei summarischer Prüfung als offensichtlich rechtswidrig darstellt, denn an der Vollziehung eines rechtswidrigen Verwaltungsaktes kann kein öffentliches Interesse bestehen. Ist der angefochtene Verwaltungsakt dagegen offensichtlich rechtmäßig, so überwiegt das Vollziehungsinteresse das Aussetzungsinteresse des Antragstellers, wenn zusätzlich ein besonderes öffentliches Interesse an der sofortigen Vollziehung des Verwaltungsaktes gegeben ist. Lässt sich bei summarischer Prüfung weder die offensichtliche Rechtmäßigkeit noch die offensichtliche Rechtswidrigkeit feststellen, so ist dem Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung stattzugeben, wenn bei einer allgemeinen Abwägung der beiderseitigen Interessen das Aussetzungsinteresse des Antragstellers das Vollziehungsinteresse überwiegt. Nach diesen Grundsätzen überwiegt vorliegend das Interesse des Antragstellers an der Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung der Klage 8 K 938/22, soweit sie sich gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts mit Bescheid vom 30. Mai 2022 richtet, weil diese sich aus den im vorliegenden Verfahren allein zu beurteilenden baurechtlichen Gründen im Hauptsacheverfahren voraussichtlich als offensichtlich rechtswidrig erweisen wird. Der Bescheid über die Ausübung des Vorkaufsrechts vom 30. Mai 2022 leidet nicht an formellen Mängeln, die voraussichtlich zu seiner Aufhebung im Klageverfahren führen werden. Bevor ein Verwaltungsakt erlassen wird, der in Rechte eines Beteiligten eingreift, ist diesem nach § 28 Abs. 1 VwVfG NRW Gelegenheit zu geben, sich zu den für die Entscheidung erheblichen Tatsachen zu äußern. Da das Vorkaufsrecht gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB gegenüber dem Verkäufer ausgeübt wird, kommt es im Rahmen des § 28 Abs. 1 VwVfG darauf an, ob dieser angehört wurde. Auf einen etwaigen Anhörungsmangel hinsichtlich des Verkäufers kann der Antragsteller sich indes nicht berufen. Zwar erhielt der Verkäufer, Herr T., erst Ende Juni 2022 – und damit nach Erlass des Bescheides vom 30. Mai 2022 – das Anhörungsschreiben. Dies ist jedoch hier unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls unerheblich. Denn die Antragsgegnerin hat die Anhörung entsprechend § 45 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 2 VwVfG NRW nachgeholt. Nach Absatz 1 Nr. 3 der Vorschrift ist eine Verletzung von Verfahrens- oder Formvorschriften, die nicht den Verwaltungsakt nach § 44 nichtig macht, unbeachtlich, wenn die erforderliche Anhörung eines Beteiligten nachgeholt wird. Handlungen nach Absatz 1 – und damit auch die Anhörung – können bis zum Abschluss der letzten Tatsacheninstanz eines verwaltungsgerichtlichen Verfahrens nachgeholt werden. Dies ist hier geschehen, weil sowohl der Verkäufer als auch der Antragsteller vor Abschluss der letzten Tatsacheninstanz Gelegenheit zur Stellungnahme erhalten haben. Darüber hinaus stand der Antragsteller, sowohl selbst als auch durch seine Verfahrensbevollmächtigten, in ständigem Kontakt mit der Antragsgegnerin, um sich über die Entwicklung hinsichtlich des Vorkaufsrechts zu informieren. In diesem Rahmen haben seine Verfahrensbevollmächtigten im Übrigen schon in der außergerichtlichen Korrespondenz darauf hingewiesen, dass ein Vorkaufsrecht nicht bestehe und nicht mehr begründet werden könne. Auch hierdurch ist dem Anhörungserfordernis letztlich genügt. Die gesetzlichen Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts lagen jedoch bei summarischer nicht vor. Nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB steht der Gemeinde ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, soweit es sich um Flächen handelt, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder für Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1 a Abs. 3 festgesetzt ist. Nach Satz 2 der Vorschrift kann im Falle der Nummer 1 das Vorkaufsrecht bereits nach Beginn der öffentlichen Auslegung ausgeübt werden, wenn die Gemeinde einen Beschluss gefasst hat, einen Bebauungsplan aufzustellen, zu ändern oder zu ergänzen. Der Kaufvertrag muss grundsätzlich zu einem Zeitpunkt abgeschlossen worden sein, zu dem die Gebietsausweisung bereits erfolgt ist. Dies gilt gemäß § 24 Abs. 1 Satz 2 und 3 BauGB ausnahmsweise nicht für das Vorkaufsrecht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes (§ 24 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) oder eines Flächennutzungsplans (§ 24 Abs. 1 Nr. 5 BauGB), bei denen der Beschluss über die Aufstellung, Änderung oder Ergänzung des Plans gefasst und ortsüblich bekannt gemacht wurde. Vgl. Rixner/Biedermann/Charlier in: Rixner/Biedermann/Charlier, Systematischer Praxiskommentar BauGB/BauNVO, 3. Aufl. 2018, § 24 BauGB Allgemeines Vorkaufsrecht, Rn. 31. Dies bedeutet aber im Fall des Satzes 2, dass an die Stelle des „Geltungsbereichs“, somit des bestandskräftigen Satzungsbeschlusses über den Bebauungsplan, der Beschluss über die Aufstellung bzw. Änderung des Bebauungsplans und dessen ortsübliche Bekanntmachung tritt. Da das Vorkaufsrecht „beim Kauf“ entsteht, müssen die Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses und der Beginn der Auslegung des Planentwurfs vor dem Abschluss des Kaufvertrages liegen; die Gemeinde kann nicht nachträglich innerhalb der Ausübungsfrist des § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB das Vorkaufsrecht schaffen. Vgl. Bracher in: Bracher/Scheidt/Schiller, Bauplanungsrecht, 9. Auflage 2022, Die gesetzlichen Vorkaufsrechte der Gemeinde, Rn. 23.4.; Stock in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Kommentar, Band 2, Stand Oktober 2021, § 24 BauGB, Rn. 18. Für Kaufverträge, die vor Beginn der öffentlichen Auslegung geschlossen werden, steht der Gemeinde kein Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Satz 2 BauGB zu. Vgl. Stock in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, a.a.O., § 24 BauGB, Rn. 18 a. Das war hier aber der Fall. Im Zeitpunkt des Abschlusses des notariellen Kaufvertrages am N08. Dezember 2021 lagen die davon erfassten Grundstücke zwar im Geltungsbereich des Bebauungsplans der Antragsgegnerin Nr. N09 Abschnitt C, „A.-straße“. Dieser enthielt indes für die Grundstücke keine Festsetzung der Nutzungsart für öffentliche Zwecke, sondern die Festsetzung „Allgemeines Wohngebiet“. Der entsprechende Beschluss zur Änderung des Bebauungsplans mit dem Ziel der Änderung des Nutzungszwecks wurde vom Rat der Antragsgegnerin erst am 6. April 2022 und damit nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages gefasst. Auch die im vorliegenden Fall von der Antragsgegnerin geltend gemachten besonderen Umstände des Einzelfalls gebieten keine davon abweichende zeitliche Abfolge. Zunächst rechtfertigt der Umstand, dass der komplette notarielle Kaufvertrag bei der Antragsgegnerin nicht vorgelegt wurde, nicht ein Abweichen von der chronologischen Abfolge Planaufstellungsbeschluss – Entstehung des Vorkaufsrechts bei Abschluss des notariellen Vertrages – Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Gemeinde. Denn entgegen der von der Antragsgegnerin vertretenen Auffassung war der Antragsteller nicht verpflichtet, dieser die gesamte notarielle Kaufurkunde vorzulegen. Insoweit wird auf die obigen Ausführungen verwiesen. Dieser Bewertung steht auch nicht entgegen, dass gemäß § 28 Abs. 1 Satz 1 BauGB der Verkäufer der Gemeinde den Inhalt des Kaufvertrages unverzüglich mitzuteilen hat; die Mitteilung des Verkäufers wird durch die Mitteilung des Käufers ersetzt. Auch hier bedeutet „unverzüglich“ ohne schuldhaftes Zögern, wofür in der Regel ein bis zwei Wochen gerechnet ab dem Zeitpunkt des Wirksamwerdens des Kaufvertrages genügen dürften. Kommt der Verkäufer seiner Pflicht nicht oder erst verspätet nach und entsteht der Gemeinde hierdurch ein Schaden, kann er zum Ersatz des entsprechenden Schadens herangezogen werden. Vgl. Stock in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a.a.O., § 28 BauGB, Rn. N08. Zwar hat der Notar I. der Antragsgegnerin den Kaufvertragsabschluss vom N08. Dezember 2021 erst Anfang März 2022 und damit nach ca. 2,5 Monaten mitgeteilt. Daraus konnte die Antragsgegnerin aber kein Recht ableiten, bis zur Ausübung eines Vorkaufsrechts ebenso lang abzuwarten, um hierfür zunächst die dafür erforderlichen bauplanungs- bzw. satzungsrechtlichen Voraussetzungen zu schaffen. Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass der Gesetzgeber die Ausübungsfrist in § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB durch das Gesetz zur Mobilisierung von Bauland vom N08. Juni 2021 (vgl. BGBl. Teil I Nr. 33, S. 1802) von zwei auf drei Monate verlängert hat. Zwar soll durch das Gesetz der Anwendungsbereich der gemeindlichen Vorkaufsrechte für die leichtere Mobilisierung von Flächen für den Wohnungsbau erweitert werden (vgl. Gesetzesbegründung BT/Drucks. 19/24838 S. 1). Diesem Zweck dient aber im Wesentlichen die Ergänzung des in § 25 BauGB geregelten satzungsrechtlichen Vorkaufsrechts durch die Anfügung der Nr. 3. Damit wird die Möglichkeit geschaffen für weitere Flächen (brachliegende Grundstücke) ein satzungsrechtliches Vorkaufsrecht zu begründen. Hingegen ist die Fristenregelung in § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB eine verfahrensrechtliche Vorschrift und damit nicht geeignet, die materiellen Voraussetzungen für das Entstehen eines Vorkaufsrechts zu erweitern. Der Gesetzgeber hat jedoch nicht § 24 Abs. 1 BauGB – auf diese Vorschrift wird das Vorkaufsrecht hier gestützt – dahingehend geändert, dass Vorkaufsrechte an Grundstücken durch einen nachträglichen Planänderungs- oder Aufstellungsbeschluss begründet werden können. Auch die von der Antragsgegnerin angeführte besondere Situation in Form der durch den Angriff Russlands auf die Ukraine einleiteten historischen Zeitenwende und ein damit im Zusammenhang stehendes dringendes Erfordernis der Unterbringung von Kriegsflüchtlingen in Deutschland und im Gemeindegebiet der Antragsgegnerin erfordert nicht ausnahmsweise die Möglichkeit eines nach Abschluss eines Grundstückskaufvertrages zu schaffenden gemeindlichen Vorkaufsrechts. Aus dem in Art. 20 Abs. 2 Satz 2 GG normierten staatsorganisationsrechtlichen Grundsatz der Gewaltenteilung folgt, dass dem Gesetzgeber die Schaffung der gesetzlichen Grundlagen für die materiell-rechtlichen Voraussetzungen eine Vorkaufsfalls obliegen. Hiervon hat er durch §§ 24, 25 BauGB Gebrauch gemacht. Auch angesichts besonderer politischer Herausforderungen ist allein der Gesetzgeber selbst in historisch einmaligen Situationen von Verfassungs wegen berufen, die erforderlichen rechtlichen Grundlagen für eine erleichterte Ausübung des Vorkaufsrechts im Hinblick auf einen akut gestiegenen Wohnraumbedarf zu regeln. Hingegen kann die Antragsgegnerin als Teil der vollziehenden Gewalt besonderen Entwicklungen nur dort Rechnung tragen, wo ihr ein eigenes Satzungsrecht eingeräumt ist oder Ermessensspielräume bestehen. Von dem ihr zustehenden Satzungsrecht hat sie indes erst durch den Planänderungsbeschluss vom 6. April 2022 und die Satzung über die Ausübung des Vorkaufsrechts für zukünftige Grundstückskaufverträge in deren Geltungsbereich Gebrauch gemacht. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Der Streitwert ist angesichts der Vorläufigkeit des Verfahrens gemäß §§ 63 Abs. 2 Satz 1, 52 Abs. 1, 53 Abs. 2 Nr. 2 des Gerichtskostengesetzes (GKG) mit der Hälfte des im Hauptsacheverfahren nunmehr unter Berücksichtigung der Anfechtung des Vorkaufsrechts zugrunde zu legenden Streitwertes von 10.000,00 Euro mit 5.000,00 Euro ausreichend und angemessen festgesetzt. Rechtsmittelbelehrung: Gegen die Entscheidung mit Ausnahme der Streitwertfestsetzung kann innerhalb von zwei Wochen nach Bekanntgabe bei dem Verwaltungsgericht Arnsberg (Jägerstraße 1, 59821 Arnsberg) Beschwerde zum Oberverwaltungsgericht eingelegt werden. Die Beschwerde ist innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe der Entscheidung zu begründen. Sofern die Begründung nicht mit der Beschwerde vorgelegt worden ist, ist sie bei dem Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen (Aegidiikirchplatz N04, 48143 Münster) einzureichen. Die Begründung muss einen bestimmten Antrag enthalten und die Gründe darlegen, aus denen die Entscheidung abzuändern oder aufzuheben ist und sich mit der angefochtenen Entscheidung auseinander setzen. Die Beschwerde und deren Begründung können in schriftlicher Form oder auch als elektronisches Dokument nach Maßgabe des § 55a der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) und der Elektronischer-Rechtsverkehr-Verordnung (ERVV) eingereicht werden. Auf die ab dem 1. Januar 2022 unter anderem für Rechtsanwälte, Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts geltende Pflicht zur Übermittlung von Schriftstücken als elektronisches Dokument nach Maßgabe der §§ 55a, 55d VwGO und der ERVV wird hingewiesen. Vor dem Oberverwaltungsgericht müssen sich die Beteiligten durch Prozessbevollmächtigte vertreten lassen; dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Oberverwaltungsgericht eingeleitet wird. Als Bevollmächtigte sind Rechtsanwälte und Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich anerkannten Hochschule eines Mitgliedstaates der Europäischen Union, eines anderen Vertragsstaates des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz, die die Befähigung zum Richteramt besitzen, sowie die ihnen kraft Gesetzes gleichgestellten Personen zugelassen. Auf die zusätzlichen Vertretungsmöglichkeiten für Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse wird hingewiesen (vgl. § 67 Abs. 4 Satz 4 VwGO und § N04 Nr. 6 des Einführungsgesetzes zum Rechtsdienstleistungsgesetz – RDGEG). Darüber hinaus sind die in § 67 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 bis 7 VwGO bezeichneten Personen und Organisationen unter den dort genannten Voraussetzungen vor dem Oberverwaltungsgericht als Bevollmächtigte zugelassen. Gegen die Streitwertfestsetzung können die Beteiligten auch persönlich Beschwerde einlegen, über die das Oberverwaltungsgericht entscheidet, falls das beschließende Gericht ihr nicht abhilft. Die Beschwerde gegen die Streitwertfestsetzung ist nur zulässig, wenn sie innerhalb von sechs Monaten eingelegt wird, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat. Die Beschwerde ist nicht gegeben, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200 EUR nicht überschreitet. Die Beschwerde kann schriftlich oder mündlich zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle oder auch als elektronisches Dokument nach Maßgabe des § 55a VwGO und der ERVV eingereicht werden. Auf die ab dem 1. Januar 2022 unter anderem für Rechtsanwälte, Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts geltende Pflicht zur Übermittlung von Schriftstücken als elektronisches Dokument nach Maßgabe der §§ 55a, 55d VwGO und der ERVV wird hingewiesen. L. S. V.