Au 5 K 22.2158

Leitsatz: 1. Der nach § 142 Abs. 3 S. 3 BauGB erforderliche Beschluss, wonach bei dem Beschluss über die Sanierungssatzung zugleich die Frist festzulegen ist, in der die Sanierung durchgeführt werden soll, ist nicht Voraussetzung für die Gültigkeit der Satzung. (Rn. 34) (redaktioneller Leitsatz) 2. Im Zeitpunkt der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes nach § 142 Abs. 1 S. 1 BauGB bedarf es nur eines ganz allgemeinen Sanierungskonzepts, das im Wesentlichen die Feststellung der vorliegenden städtebaulichen Missstände, die Benennung der allgemeinen Ziele und Zwecke der Sanierung sowie die Feststellung, dass die Sanierungsmaßnahmen im Allgemeinen durchführbar erscheinen, umfassen sollte. (Rn. 36) (redaktioneller Leitsatz) 3. Im Gegensatz zur Enteignung kann das Vorkaufsrecht durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt sein, wenn die benötigten Grundstücksflächen nicht sofort, sondern erst zu einem späteren Zeitpunkt benötigt werden. (Rn. 39) (redaktioneller Leitsatz) 4. Das städtebauliche Ziel, das mit der Ausübung des Vorkaufsrechts verfolgt wird, muss im Kern bereits in der Sanierungssatzung angelegt sein. Wenn dieses städtebauliche Ziel weder aus der Satzung selbst noch aus der vorbereitenden Untersuchung ableitbar ist, handelt es sich nicht um eine Konkretisierung der Sanierungsziele, sondern um die Ausübung des Vorkaufsrechts um eines anderen Zieles willen. In einem solchen Fall rechtfertigt das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts auf Grundlage einer Sanierungssatzung nicht. (Rn. 45) (redaktioneller Leitsatz) I. Der Bescheid des Beklagten vom 17. Oktober 2022 (Az. …) wird aufgehoben. II. Die Kosten des Verfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen hat der Beklagte zu tragen. III. Das Urteil ist im Kostenpunkt vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die zulässige Klage ist begründet. Der Vorkaufsbescheid des Beklagten vom 17. Oktober 2022 ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO). Über die Klage konnte ohne die Durchführung einer mündlichen Verhandlung entschieden werden, weil die Beteiligten hierzu ihr Einverständnis erklärt haben (§ 101 Abs. 2 VwGO). 1. Die Klage ist zulässig. Die Klägerin ist klagebefugt. Gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts durch Verwaltungsakt kann sich die Käuferin – ebenso wie der Verkäufer – zur Wehr setzen (BVerwG, B.v. 30.11.2009 – 4 B 52/09 – BRS 74 Nr. 13). Die Klage wurde auch fristgerecht erhoben (§ 74 Abs. 1 Satz 1 VwGO). 2. Die Klage ist begründet. a) Der Bescheid des Beklagten vom 17. Oktober 2022 ist formell rechtmäßig. Die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts setzt kommunalrechtlich eine wirksame Beschlussfassung des Gemeinderates oder eines beschließenden Ausschusses voraus. Vorliegend hat der Marktgemeinderat am 11. Oktober 2022 in öffentlicher Sitzung den Beschluss zur Ausübung des Vorkaufsrechts gefasst. Eine Übertragung auf den beschließenden Bau-, Umwelt- und Energieausschuss sieht die Geschäftsordnung des Beklagten nicht vor (s. hierzu § 7 Abs. 3 Nr. 2 der Geschäftsordnung des Beklagten). Das Vorkaufsrecht wurde auch binnen 3 Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags gegenüber dem Verkäufer ausgeübt (§ 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB). Die Kaufvertragsurkunde war beim Beklagten am 25. Juli 2022 eingegangen. Der Bescheid vom 17. Oktober 2022 wurde dem Verkäufer am 19. Oktober 2022 zugestellt und damit noch innerhalb der 3-Monats-Frist des § 28 Abs. 1 Satz 2 BauGB. Zweifel an der Wirksamkeit des Kaufvertrags bestehen nicht. b) Der Bescheid ist jedoch materiell rechtswidrig. Der Beklagte hat die Ausübung des Vorkaufsrechts auf § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB gestützt. Zwar ist nach Auffassung der Kammer davon auszugehen, dass die Sanierungssatzung „…“ zum Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts wirksam war (aa), jedoch ist die Ausübung des Vorkaufsrechts im vorliegenden Fall nicht durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt (bb). aa) Im Zeitpunkt des Bescheiderlasses bzw. innerhalb von zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags (§ 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB) lag eine gültige Sanierungssatzung i.S.d. § 142 Abs. 1 BauGB und damit die Voraussetzung des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB vor. (1) Verfahrensfehler beim Erlass der Sanierungssatzung „…“ sind nicht ersichtlich. Die förmliche Festlegung eines Sanierungsgebiets wird durch Satzung beschlossen (§ 142 Abs. 3 Satz 1 BauGB). Vorliegend hat der Marktgemeinderat des Beklagten die Sanierungssatzung „…“ (im Folgenden: Sanierungssatzung 2021) am 6. Mai 2021 beschlossen. Die Satzung wurde am 1. August 2022 ausgefertigt und am 4. August 2022 ortsüblich bekanntgemacht (§ 143 Abs. 3 Satz 1 BauGB). Die in § 5 der Satzung festgesetzte Rückwirkung der Satzung zum 20. Mai 2021 steht ihrer Gültigkeit nicht entgegen (s. hierzu BayVGH, U.v. 6.2.2014 – 2 B 13.2570 – juris Rn. 14; Reidt in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15. Aufl. 2022, § 24 Rn. 8). Das Sanierungsgebiet wurde in der Sanierungssatzung 2021 ausreichend bezeichnet (§ 142 Abs. 3 Satz 2 BauGB). Es wird als Einheit „…“ eindeutig beschrieben. Dem Satzungstext ist der in § 1 Abs. 2 der Satzung in Bezug genommene Lageplan beigefügt, auch sind sämtliche betroffenen Flurnummern aufgeführt (s. hierzu Krautzberger in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand August 2022, § 142 Rn. 66). Zwar fehlt vorliegend der nach § 142 Abs. 3 Satz 3 BauGB erforderliche Beschluss, wonach bei dem Beschluss über die Sanierungssatzung zugleich die Frist festzulegen ist, in der die Sanierung durchgeführt werden soll. Dieser Beschluss ist neben der Satzung zu erlassen und kann deshalb durch die Regelung in § 4 der Sanierungssatzung 2021, wonach „die Durchführung der Sanierung gem. § 142 Abs. 3 BauGB auf einen Zeitraum von 15 Jahren ab Zeitpunkt der Unterzeichnung dieser Satzung befristet ist und die Satzung nach 15 Jahren aufzuheben ist, wenn diese nicht durch Beschluss entsprechend § 142 Abs. 3 BauGB verlängert wird“, nicht ersetzt werden. Allerdings ist ein derartiger Beschluss nach Auffassung der Kammer nicht Voraussetzung für die Gültigkeit der Satzung (s. hierzu auch Krautzberger in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand August 2022, § 142 Rn. 75d). Vielmehr kann der fehlende Beschluss im Rahmen der Abwägung der öffentlichen und privaten Belange im Sinne des § 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB eine Rolle spielen. Denn zu einer ordnungsgemäßen Abwägung gehört insoweit auch, dass der Satzungsgeber sich – ausgehend vom jeweiligen Stand der Planung – über das Vorliegen der tatsächlichen und rechtlichen Voraussetzungen für die Erreichbarkeit des Sanierungsziels vergewissert. Er muss ermitteln, ob das Sanierungskonzept überhaupt verwirklicht werden kann und dabei voraussichtlich gewährleistet ist, dass der zeitliche Rahmen eingehalten werden kann, den das Zügigkeitsgebot aus § 136 Abs. 1 BauGB allgemein und die nach § 142 Abs. 3 Satz 3 BauGB zu setzende Frist für die Durchführung der Sanierung konkret vorgeben (OVG NRW, U.v. 12.11.2015 – 7 D 66/14 – juris Rn. 48). Vorliegend war sich der Satzungsgeber dieser Vorgaben bewusst und hat sie in die Abwägung eingestellt. Dies ergibt sich bereits aus der Formulierung in § 4 der Sanierungssatzung 2021. Auch im Rahmen des ISEK war ausdrücklich auf die Frist des § 142 Abs. 3 Satz 3 BauGB hingewiesen worden (ISEK S. 82). Der Satzungsgeber hat vorliegend auch erkannt, dass die Sanierungssatzung 2021 nicht mit Fristablauf automatisch abläuft, sondern ausdrücklich aufgehoben werden muss (Krautzberger in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand August 2022, § 142 Rn. 75b, 75c). (2) Die Sanierungssatzung „…“ leidet auch nicht an materiellen Mängeln. Die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets nach § 142 Abs. 1 Satz 1 BauGB setzt in einem bestimmten Maße Ziele und Zwecke der Sanierung voraus. Mit der Sanierungssatzung wird ein Gebiet, in dem städtebauliche Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden sollen, förmlich festgesetzt. Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen sind Maßnahmen, durch die ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich verbessert oder umgestaltet werden soll (§ 136 Abs. 2 BauGB). Im Zeitpunkt der förmlichen Festlegung bedarf es jedoch nur eines ganz allgemeinen Sanierungskonzepts, das im Wesentlichen die Feststellung der vorliegenden städtebaulichen Missstände, der Benennung der allgemeinen Ziele und Zwecke der Sanierung sowie die Feststellung, dass die Sanierungsmaßnahmen im Allgemeinen durchführbar erscheinen, umfassen sollte. Die Sanierungsziele können sich dabei insbesondere auch aus den Untersuchungsergebnissen der vorbereitenden Untersuchungen nach § 141 BauGB ergeben (BayVGH, B.v. 8.8.2008 – 15 ZB 07.2925 juris Rn. 18; VG Ansbach, U.v. 11.5.2016 – AN 9 K 15.01199 – juris Rn. 40; Krautzberger in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand August 2022, § 142 Rn. 39). Der Beklagte hat sich hier ausweislich der Begründung der Sanierungssatzung 2021 auf die umfassenden vorbereitenden Untersuchungen bezogen, die im Rahmen des ISEK vom Januar 2021 durchgeführt worden waren. Diesem Entwicklungskonzept liegt eine fundierte Analyse der städtebaulichen Missstände zugrunde, deren Vorliegen hier nicht bezweifelt werden kann. Auf dieser Grundlage sowie unter bürgerschaftlicher Beteiligung wurden daraus Ziele und Handlungsfelder beschrieben und entwickelt. Damit bestand bereits zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses eine konkrete Vorstellung der Beklagten über die Gründe und Ziele der Sanierung sowie über die daraus abgeleiteten Handlungsfelder, die mit dem Erlass der Sanierungssatzung 2021 zugleich gebilligt wurden. Der Umstand, dass der Beklagte bereits im Jahr 1995 eine Sanierungssatzung „…“ (im Folgenden: Sanierungssatzung 1995) erlassen hatte, steht der Gültigkeit der verfahrensgegenständlichen Sanierungssatzung 2021 nicht entgegen. Die zum 20. Mai 2021 rückwirkend in Kraft getretene Sanierungssatzung 2021 „…“ stellt nicht nur eine bloße Fortsetzung der Vorgängersatzung dar, sondern ist als neue, eigenständige Sanierungssatzung zu sehen. Sie umfasst ein größeres Sanierungsgebiet und beruht auf neuen, aktuellen Untersuchungen. Die Satzung stellt sich demnach, wie vom Beklagten zu Recht betont wurde, als erste konkrete städtebauliche Maßnahme auf dem Weg der Umsetzung der im aktuell erstellten ISEK erkannten Bedürfnisse dar. Der lange Zeitraum zwischen dem Erlass der Vorgängersatzung im Jahr 1995 und der aktuellen Sanierungssatzung 2021 steht deshalb deren Gültigkeit nicht entgegen. bb) Somit stand dem Beklagten zwar nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB ein Vorkaufsrecht an dem streitgegenständlichen Grundstück zu. Allerdings ist die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht, wie in § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB vorausgesetzt, durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt. (1) Der Begriff des Wohls der Allgemeinheit ist ähnlich wie im Bereich des verfassungsrechtlichen Eigentumsschutzes (Art. 14 Abs. 2 und 3 Grundgesetz – GG) und den speziellen Enteignungsvorschriften (§ 87 Abs. 1 BauGB) nicht mit dem Begriff des öffentlichen Interesses gleichzusetzen. Erst ein qualifiziertes, sachlich objektiv öffentliches Interesse als Ergebnis einer Abwägung der im Einzelfall miteinander in Widerstreit stehenden privaten und öffentlichen Interessen kann mit dem Wohl der Allgemeinheit identifiziert werden (vgl. Stock in Ernst/Zinkahn/ Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand August 2022, § 24 Rn. 63). An die Ausübung des Vorkaufsrechts werden jedoch gegenüber einer Enteignung, die nur zulässig ist, wenn das Wohl der Allgemeinheit diese erfordert, qualitativ geringere Anforderungen gestellt. Es genügt, wenn der Erwerb des Grundstücks im Rahmen der tatbestandlichen Voraussetzungen zu den vom Gesetzgeber gebilligten bodenpolitischen, eigentumspolitischen und städtebaulichen Zwecken erfolgt und dabei überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit angestrebt werden (vgl. BVerwG, B.v. 15.2.1990 – 4 B 245.89 – NJW 1990, 2703; BayVGH, U.v. 6.2.2014 – 2 B 13.2570 – juris Rn. 16; Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand August 2022, § 24 Rn. 64). Das Vorliegen dieser Voraussetzungen unterliegt im vollen Umfang der gerichtlichen Nachprüfung und richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls. Im Gegensatz zur Enteignung kann das Vorkaufsrecht durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt sein, wenn die benötigten Grundstücksflächen nicht sofort, sondern erst zu einem späteren Zeitpunkt benötigt werden (vgl. VGH BW, U.v. 24.10.1986 – 8 S 1881/86 – juris; Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand August 2022, § 24 Rn. 64). In förmlich festgesetzten Sanierungsgebieten muss sich die Ausübung des Vorkaufsrechts grundsätzlich an den konkreten Erfordernissen der Sanierung orientieren (vgl. BayVGH, B.v. 14.1.2021 – 9 ZB 19.2064 – juris Rn. 7; U.v. 6.2.2014 – 2 B 13.2570 – juris Rn. 17, U.v. 9.3.2000 – 2 B 96.467 – juris). Die Sanierungsziele müssen dabei nicht in der Sanierungssatzung selbst festgelegt sein. Sie können sich auch aus ihrer Begründung, aber auch aus den Ergebnissen der vorbereitenden Untersuchungen ergeben (vgl. BayVGH, U.v. 6.2.2014 – 2 B 13.2570 – juris Rn. 17; U.v. 2.10.2013 – 1 BV 11.1944 – juris). An die Konkretisierung dieser Ziele dürfen dabei bei Erlass der Sanierungssatzung nur relativ geringe Anforderungen gestellt werden. Doch werden die Anforderungen mit fortschreitendem Sanierungsverfahren höher (vgl. BVerwG, U.v. 4.3.1999 – 4 C 8.98 – juris Rn. 4; BayVGH, B.v. 30.7.2018 – 9 ZB 16.1068 – juris Rn. 8; U.v. 2.10.2013 – 1 BV 11.1944 – juris; B.v. 10.8.2007 – 26 ZB 06.1731 – juris). Die erforderliche Konkretisierung kann insbesondere in einem Sanierungsbebauungsplan, einem sonstigen Bebauungsplan oder sogar durch eine informelle städtebauliche Planung erfolgen (vgl. BayVGH, U.v. 2.10.2013 – 1 BV 11.1944 – juris). Ist dies geschehen, können die Sanierungsziele auch nach einem längeren Zeitraum die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtfertigen (vgl. BVerwG, B.v. 15.3.1995 – 4 B 33.95 – NVwZ 1995, 897; BayVGH, U.v. 2.10.2013 – 1 BV 11.1944 – juris; VGH BW, U.v. 30.9.2021 – 3 S 2595/20 – juris Rn. 33). (2) Gemessen hieran rechtfertigt im vorliegenden Fall das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht. Es ist nicht ersichtlich, dass mit der Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Beklagten Maßnahmen unterstützt werden, die zur Beseitigung derjenigen städtebaulichen Missstände erforderlich sind, welche Anlass und Gegenstand der Sanierungssatzung 2021 waren (s. hierzu BayVGH, B.v. 14.1.2021, a.a.O. Rn. 7; BayVGH, B.v. 8.8.2008 – 15 ZB 07.2925 – juris Rn. 21). Auch, dass die sanierungsrechtlichen Ziele der Sanierungssatzung 2021 durch die Ausübung des Vorkaufsrechts zumindest befördert werden, ist nicht ersichtlich. Im streitgegenständlichen Bescheid wird als konkretes Sanierungsziel und Begründung für die Ausübung des Vorkaufsrechts formuliert, dass der Marktgemeinderat anstrebe, auf dem Grundstück Fl.Nr. … und seinem Gebäude ein Vereinszentrum für die zahlreichen Vereine des Marktes zu entwickeln, insbesondere auch für Kinder und Jugendliche. Der vorhandene Veranstaltungsraum solle den Vereinen für Großveranstaltungen uneingeschränkt zur Verfügung stehen und die vorhandene Gastronomie für die Bewirtung während der Veranstaltungen benutzt werden. Zudem sollten den Vereinen Proberäume, Büroräume, Lagerräume und Besprechungsräume zur Verfügung gestellt werden. Die Umsetzung dieses Zieles diene den (größtenteils) gemeinnützigen Vereinen der Marktgemeinde und stärke das Vereinsleben. Es ist bereits fraglich, ob dieses angestrebte Ziel überhaupt der Beseitigung eines „städtebaulichen Missstandes“ i.S. des § 136 Abs. 2 BauGB dient. Städtebauliche Missstände liegen vor, wenn ein Gebiet die in § 136 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BauGB genannten Substanzmängel oder die in § 136 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 BauGB genannten Funktionsmängel aufweist. Die Substanzmängelsanierung ist danach dadurch gekennzeichnet, dass ein Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder seiner sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden Menschen nicht entspricht. Die Funktionsmängelsanierung kommt demgegenüber in Gebieten in Betracht, die in der Erfüllung der Aufgaben, die ihnen nach Lage und Funktion obliegen, erheblich beeinträchtigt sind (OVG NRW, U.v. 12.11.2018 – 2 D 10/17.NE – juris Rn. 57). Es spricht nach Auffassung der Kammer auch unter Berücksichtigung der in § 136 Abs. 3 BauGB aufgeführten Fallbeispiele vieles dafür, dass die Förderung der Vereinsarbeit auf dem streitgegenständlichen Grundstück durch Entwicklung eines Vereinszentrums vorliegend weder eine Substanzmängelsanierung noch eine Funktionsmängelsanierung i.S. des § 136 Abs. 2 Nrn. 1 und 2 BauGB darstellt. Dies kann letztlich dahingestellt bleiben, denn unabhängig hiervon wird im streitgegenständlichen Bescheid ein sanierungsrechtliches Ziel für das Grundstück Fl.Nr. … als Begründung für die Ausübung des Vorkaufsrechts genannt, das weder in der Sanierungssatzung 2021 selbst noch in dem die Satzung vorbereitenden, integrierten städtebaulichen Entwicklungskonzept (ISEK) formuliert ist und dort auch keine Grundlage findet. Weder in der Sanierungssatzung 2021 noch im ISEK finden sich Anhaltspunkte dafür, dass im Hinblick auf die Arbeit der Vereine und deren sachliche und räumliche Ausstattung städtebauliche Missstände erkannt wurden, denen mit Hilfe der Sanierungssatzung begegnet werden sollte und die durch den Bau eines Vereinszentrums zumindest teilweise behoben werden könnten. Allgemeine Missstände in der Vereinsarbeit oder konkret ein fehlendes Vereinszentrum oder Vereinshaus werden nicht einmal erwähnt. Einzig in der Dokumentation der Bürgerbeteiligung zur Entwicklung des ISEK werden Vereine am Rande angesprochen. In der Auftakt- und Informationsveranstaltung am 29. Mai 2017 wurde bei dem Schwerpunkt „Identität und Heimat“ aufgeführt, dass „Heimat“ u.a. ein kulturelles und sportliches Vereinsleben bedeute (S. 5). Als wichtiges Thema für die Bürger wurden gemeinsame Feste mit Gemeinde und Vereinen zur Stärkung des Gemeinschaftsgefühls aufgeführt (S. 9). „Heimat“ und „Identität“ bedeute „Vereinsleben“ (S. 10). In der Bürgerwerkstatt am 24. Juni 2017 wurde im Rahmen der Stärken-Schwächen-Analyse als Schwäche benannt, dass es keine Mehrzweckhalle und/oder Freifläche für Großveranstaltungen gebe. Ausgehend von den Ergebnissen der Bürgerbeteiligung wurden im ISEK städtebauliche Missstände formuliert (Nr. 5.02, S. 71). Darin finden sich, ebenso wie in der dokumentierten Bürgerbeteiligung, keinerlei Hinweise auf Missstände im Vereinsleben oder auf fehlende Räumlichkeiten für Vereine. Dementsprechend werden auch bei den entwickelten städtebaulichen Zielen und Maßnahmen (Nr. 6, S. 73 ff.) die Förderung der Vereinsarbeit im Allgemeinen oder konkret das Erfordernis eines Vereinszentrums mit Veranstaltungssaal nicht einmal erwähnt. Gleiches gilt für die Begründung der Sanierungssatzung 2021, die sich sowohl bei der Beschreibung der städtebaulichen Missstände als auch bei den Zielen und Handlungsfeldern an den Ergebnissen der ISEK orientiert und diese übernimmt. Für den „südlichen Bereich“ mit der …-straße, in der auch das Grundstück Fl.Nr. … liegt, werden als Maßnahmen explizit eine bauliche Nachverdichtung westlich der …-straße, die Schließung von Baulücken, die Erhaltung von ortsbildprägenden Gebäuden, die Neuordnung und Umgestaltung der Freiflächen und die Neunutzung von Leerständen bzw. gering genutzten Gebäuden genannt. Auch hierunter lässt sich die nunmehr vom Beklagten beabsichtigte Maßnahme nicht subsumieren. Auch wenn an die Konkretisierung der Sanierungsziele bei Erlass der Sanierungssatzung nur relativ geringe Anforderungen gestellt werden, muss doch das städtebauliche Ziel, das mit der Ausübung des Vorkaufsrechts verfolgt wird, im Kern bereits in der Sanierungssatzung angelegt sein. Wenn dieses städtebauliche Ziel jedoch weder aus der Satzung selbst noch aus der vorbereitenden Untersuchung ableitbar ist, handelt es sich nicht um eine Konkretisierung der Sanierungsziele, sondern um die Ausübung des Vorkaufsrechts um eines anderen Zieles willen. In einem solchen Fall rechtfertigt jedoch das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts auf Grundlage einer Sanierungssatzung nicht. Nur ergänzend wird darauf hingewiesen, dass eine Ausübung des Vorkaufsrechts zum Wohl der Allgemeinheit i.S. des § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB nicht schon immer dann angenommen werden, wenn damit ein Gemeinwohlbelang befriedigt werden soll. Zweifellos verfolgt die Mehrzahl der Vereine der beklagten Marktgemeinde gemeinwohlfördernde Ziele. Unstreitig ist auch, dass Vereine eine wichtige gesellschaftliche Funktion erfüllen und damit zur Förderung des Gemeinwesens wesentlich beitragen. Dementsprechend liegt eine Förderung der Vereine und Stärkung der Vereinsarbeit regelmäßig im öffentlichen Interesse. Dies allein genügt jedoch nicht, um eine auf § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB gestützte Ausübung des Vorkaufsrechts zu rechtfertigen. Vielmehr leitet sich dieses Vorkaufsrecht aus der Sanierungssatzung ab und muss sich demnach im Rahmen der darin vorgegebenen Ziele und Maßnahmen bewegen. Denn nur erkannte städtebauliche Missstände im Sinne des § 136 Abs. 2 BauGB rechtfertigen den Erlass einer Sanierungssatzung nach § 142 Abs. 1 BauGB und den darauf gestützten Eingriff in die Vertragsautonomie der Kaufvertragsparteien auf Grundlage des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB. Es fehlt darüber hinaus auch an einer Darlegung durch den Beklagten, weshalb im Fehlen eines Vereinszentrums ein städtebaulicher Missstand zu sehen sei. Zwar mag es richtig sein, dass eine Verbesserung der Vereinsstrukturen und ein zentraler Ort in Form eines Vereinszentrums mit Veranstaltungssaal zur Stärkung des Vereinslebens beitragen kann und damit ein wichtiger, das Gemeinwohl fördernder Zweck erfüllt werden kann. Weder in der Sanierungssatzung 2021 noch im ISEK noch im Bescheid vom 17. Oktober 2022 wird jedoch dargelegt, weshalb in einem bislang nicht vorhandenen Vereinszentrum oder Vereinshaus ein städtebaulicher Missstand zu sehen sei. Auch fehlen objektivierbare Grundlagen, die einen derartigen Bedarf belegen könnten. Eine Befragung der Vereine und eine Bedarfsanalyse existieren jedenfalls in dokumentierter Form nicht. Für den Fall, dass von einzelnen Bürgern oder aus verschiedenen Vereinen heraus gegenüber Mandatsträgern der Wunsch nach einem Vereinszentrum geäußert worden sein sollte, ist dies nicht ausreichend, um daraus einen städtebaulichen Missstand i.S. des § 136 Abs. 2 BauGB ableiten zu können. Allein der Umstand, dass die Vereinsarbeit verbessert werden kann, bedeutet noch nicht, dass sie sich aktuell in einem Zustand befindet, der als Missstand städtebaulicher Art qualifiziert werden könnte. Der Beklagte hat einen Missstand insoweit nicht formuliert, eine belastbare Bedarfsanalyse wurde offensichtlich nicht durchgeführt. Im Übrigen ist nochmals darauf hinzuweisen, dass fraglich ist, ob insoweit überhaupt von einem „städtebaulichen“ Missstand gesprochen werden könnte, der Gegenstand einer Sanierungssatzung sein könnte. Nicht entscheidungserheblich sind vorliegend die konkreten Pläne der Klägerin für das Kaufobjekt. Diese wären allenfalls in einem Abwendungsverfahren nach § 27 BauGB von Bedeutung. Nur ergänzend wird deshalb darauf hingewiesen, dass nach Aktenlage nicht ersichtlich ist, dass die Pläne der Klägerin den Sanierungszielen des Beklagten zuwiderlaufen würden. Für den Bereich der …-straße, in dem das streitgegenständliche Grundstück liegt, werden als städtebauliche Maßnahmen in der Sanierungssatzung 2021 eine bauliche Nachverdichtung westlich der …-straße, die Schließung von Baulücken, die Erhaltung von ortsbildprägenden Gebäuden, die Neuordnung und Umgestaltung der Freiflächen und die Neunutzung von Leerständen bzw. gering genutzten Gebäuden genannt. Mit Schreiben vom 19. August 2022 hatte die Klägerin dem Beklagten mitgeteilt, dass das Objekt zu Wohnzwecken – mit Ausnahme des Veranstaltungsraums und der dazugehörigen Gastronomieküche – vermietet werden solle. Der Veranstaltungsraum solle weiterhin als solcher genutzt und für Veranstaltungen inklusive Bewirtung zur Verfügung gestellt werden. Im Rahmen einer Sitzung des Marktgemeinderats am 8. September 2022 stellte die Klägerin ihre Pläne vor und bekräftigte erneut, dass nicht beabsichtigt sei, das Objekt abzureißen und einen Neubau zu erstellen. Vielmehr sei Ziel, das Objekt einer kompletten Kernsanierung zu unterziehen. Auch im Außenbereich solle das Objekt umfassend saniert werden. Nach der Sanierung solle die Gaststätte mit dem Saal weiter betrieben werden. Auch der Beklagte ging im angefochtenen Bescheid davon aus, dass die Käuferin das Objekt weitestgehend in seiner bisherigen Form und betriebswirtschaftlichen Ausrichtung weiterführen wolle. Es solle erhalten und renoviert werden und sowohl als Gastronomieunternehmen weiter betrieben werden als auch zu Wohnzwecken vermietet werden. Es ist nicht ersichtlich, dass diese Pläne der Klägerin den in der Sanierungssatzung 2021 für das maßgebliche Gebiet genannten Sanierungszielen zuwiderlaufen würden. Vielmehr plant die Klägerin die Erhaltung des ortsbildprägenden Gebäudes und eine neue Nutzung. Nach alledem ist der angefochtene Bescheid daher rechtswidrig und war aufzuheben. 3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Als im Verfahren unterlegen hat der Beklagte die Kosten des Verfahrens zu tragen. Nachdem der Beigeladene einen Antrag gestellt hat und sich somit dem Kostenrisiko ausgesetzt hat, entspricht es der Billigkeit, dass der Beklagte die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen zu tragen hat (§ 162 Abs. 3 VwGO). 4. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO, §§ 708 ff Zivilprozessordnung (ZPO).