13 K 290.12

Leitsatz: 1. Der Tilla-Durieux-Park stellt bereits keine erschließungsbeitragspflichtige Grünanlage im Sinne des § 127 Abs 2 Nr 4 BauGB dar.(Rn.36) 2. Fehlt es an einer ausdrücklichen und unmissverständlichen Entscheidung des Plangebers, ob es sich um eine Ausgleichsfläche oder eine Grünanlage nach § 127 Abs 2 Nr 4 BauGB handelt, ist von einem Vorrang der Ausgleichsregelung auszugehen.(Rn.42) 3. Der Tilla-Durieux-Park ist als Ausgleichsfläche und nicht als beitragsfähige Grünanlage festgesetzt.(Rn.43) 4. Eine konkrete Teilfläche kann nicht zugleich Ausgleichsfläche und Fläche einer Erschließungsanlage nach § 127 Abs 2 Nr 4 BauGB sein.(Rn.45) Der Erschließungsbeitragsbescheid des Bezirksamts Mitte von Berlin vom 5. September 2011 und der Widerspruchsbescheid derselben Behörde vom 25. August 2012 werden aufgehoben. Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens. Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Die zulässige Anfechtungsklage ist begründet. Die angefochtenen Bescheide sind rechtswidrig und verletzen die Klägerin in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). 1. Als Rechtsgrundlage für die Erhebung des streitgegenständlichen Erschließungsbeitrags kommen allein §§ 127 ff. BauGB i. V. mit §§ 1 ff. des Erschließungsbeitragsgesetzes (EBG) vom 12. Juli 1995 in Betracht. 2. Der Tilla-Durieux-Park stellt bereits keine erschließungsbeitragspflichtige Grünanlage im Sinne des § 127 Abs. 2 Nr. 4 BauGB dar. Außerdem ist das Planerfordernis des § 125 Abs. 1 BauGB nicht eingehalten, das über den Wortlaut hinaus nicht allein die Existenz (irgendeines) Bebauungsplanes erfordert, sondern eines solchen, der gerade eine Festsetzung der abgerechneten Erschließungsanlage enthält (vgl. z. B. Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 12. Aufl. 2014, Rn. 1, 4; Ernst/Grziwotz, in: Ernst/Zinkahn u. a., BauGB, 114. EL 2014 § 125 Rn. 2d; Driehaus, Erschließungs- und Ausbaubeiträge, 9. Aufl. 2012, § 7 Rn. 3). Beides folgt daraus, dass bei sachgerechter Auslegung des Bebauungsplans und der Planbegründung der Park (nur) als naturschutzrechtliche Ausgleichsfläche und nicht (auch) als Erschließungsanlage festgesetzt ist. Der maßgebliche Bebauungsplan II-B 5 bezeichnet die Fläche des Tilla-Durieux-Parks als „öffentliche Parkanlage mit Spielplatz“. Diese Festsetzung würde grundsätzlich eine Einordnung als beitragspflichtige Grünanlage im Sinne des § 127 Abs. 2 Nr. 4 BauGB tragen. Im vorliegenden Fall bestehen indes Besonderheiten, die eine abweichende Einschätzung gebieten. Entscheidend ist insoweit, dass die Begründung des Bebauungsplans, die eine wichtige Auslegungshilfe für dessen Festsetzungen darstellt (Söfker, in: Ernst/Zinkahn, a.a.O., § 9 Rn. 286, 292, m.w.N.), dem Tilla-Durieux-Park mehrere Funktionen zuweist und der Zweck, eine Fläche zum Ausgleich von Eingriffen in Natur und Landschaft zu schaffen, Vorrang hat. An der noch in den Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzverfahrens (z. B. Beschluss vom 17. Februar 2012 – VG 13 L 191.11 -) geäußerten gegenteiligen Auffassung hält der Einzelrichter nach nochmaliger Prüfung nicht fest. Im Einzelnen: Die Funktion einer Grünanlage nach § 127 Abs. 2 Nr. 4 BauGB besteht darin, der physischen und psychischen Erholung der in den angrenzenden Baugebieten lebenden Menschen zu dienen und damit die Funktion eines „Gartenersatzes“ zu übernehmen (vgl. BVerwG, Urteil vom 9. Dezember 1994 - 8 C 28/92 -, BVerwGE 97, 195 [198]). Diese Funktion wird auf Seite 79 der Planbegründung („Versorgung mit wohnungsnahen Grünflächen“) zwar angesprochen; indes fehlt jegliche Bezugnahme auf das Erschließungsbeitragsrecht im Allgemeinen oder § 127 Abs. 2 Nr. 4 BauGB im Speziellen. Auf derselben Seite der Begründung wird – eher beiläufig - eine weitere Funktion benannt, die sich als stadtarchitektonische/stadtgestalterische Funktion umschreiben lässt: Der zentrale Freiraum auf dem Gelände des ehemaligen Potsdamer Personenbahnhofes (d. h.: der künftige Tilla-Durieux-Park) sei zusammen mit anderen Parkanlagen „ein wichtiger Bestandteil des Raumkonzeptes von H... & S...“. Vor allem aber soll der Tilla-Durieux-Park nach der Planbegründung die Funktion einer Ausgleichsfläche i. S. von § 8a BNatSchG/§ 1a Abs. 3 BauGB haben. Die Begründung befasst sich über mehrere Seiten ausführlich mit den Eingriffen in Natur und Landschaft, die durch die Neubeplanung des Potsdamer Platzes bewirkt werden. Dabei wird explizit ausgeführt, dass die gesamte Fläche des Tilla-Durieux-Parks, zusammen mit weiteren Grünflächen, der Kompensation von Eingriffen dienen soll, die durch den öffentlichen Straßenbau verursacht werden (Seiten 102 f., 152 der Planbegründung). Eingriffe durch Baumaßnahmen auf privaten Grundstücken sind allerdings nicht erfasst (Seite 152), womit – entgegen der Annahme des Einzelrichters im einstweiligen Rechtsschutzverfahren – der Anwendungsbereich der §§ 135a ff. BauGB von Vorneherein nicht eröffnet ist. Auch eine Zweckbindung als Ausgleichsfläche (für öffentliche Straßenbaumaßnahmen) ließe sich mit der Bebauungsplan-Festsetzung „öffentliche Parkanlage mit Spielplatz“ vereinbaren (vgl. nur Krautzberger/Wagner, in: Ernst/Zinkahn u.a., a.a.O., § 1a Rn. 91). Zum Verhältnis der verschiedenen Funktionen und für eine Zuordnung einzelner Funktionen zu konkreten Flächenanteilen lassen sich der Begründung des Bebauungsplans keine klaren Hinweise entnehmen. Die Planbegründung stellt die verschiedenen Zwecke der Grünanlage nebeneinander, ohne sie in irgendeiner Weise zueinander oder zu Flächenanteilen in Beziehung zu setzen. Gerade das Verhältnis von Erschließungsfunktion und Ausgleichsfunktion muss indes geklärt sein, sei es, dass ein Zweck zum maßgeblichen Hauptzweck gemacht wird, indem der Nebenzweck (beitragsrechtlich) zurücktritt, sei es, dass jeweils Teilflächen ausschließlich einem Zweck zugeordnet werden. Die Notwendigkeit einer solchen Zuordnung ergibt sich aus den unterschiedlichen beitragsrechtlichen Folgen der Zuordnung, dem deutlich unterschiedlichen Kreis der Beitragsschuldner: Bei einer Einstufung als Grünanlage i. S. des § 127 Abs. 2 Nr. 4 BauGB sind beitragspflichtig die Eigentümer der Grundstücke, die sich innerhalb eines 200-m-Radius befinden (vgl. nur den Beschluss der erkennenden Kammer vom 17. Februar 2012 – VG 13 L 191.11 -, m.w.N.); bei einer Einstufung als Ausgleichsfläche für öffentliche Straßenbaumaßnahmen sind beitragspflichtig – weil die Kosten der Ausgleichsmaßnahmen zum beitragsfähigen Aufwand für die erstmalige Herstellung der Straße gehören (Driehaus, a.a.O. § 13 Rn. 57) – die Straßenanlieger. Ein bestimmter Flächenanteil darf – schon um das Äquivalenzprinzip zu wahren – nicht doppelt abgerechnet werden. Aus diesen Gründen kann eine konkrete Fläche nicht gleichzeitig Ausgleichsfläche und Fläche einer Grünanlage gem. § 127 Abs. 2 Nr. 4 BauGB sein (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 13. März 2013 – OVG 9 S 22.12 -, Rn. 11 ff. bei juris). Fehlt es wie hier an einer ausdrücklichen und unmissverständlichen Entscheidung des Plangebers, ob es sich um eine Ausgleichsfläche oder eine Grünanlage nach § 127 Abs. 2 Nr. 4 BauGB handelt, ist von einem Vorrang der Ausgleichsregelung auszugehen. Dieser Vorrang folgt schon daraus, dass die Gemeinde, wenn – wie hier unstreitig der Fall – ein Eingriff in Natur und Landschaft erfolgt, grundsätzlich verpflichtet ist, im Bebauungsplan Ausgleichsmaßnahmen oder –flächen festzusetzen (§ 1a Abs. 3 BauGB, § 13 S. 2 BNatSchG). Unterbliebe dies, wäre der Bebauungsplan u. U. fehlerhaft. Hinsichtlich der Frage, ob eine (weitere) selbständige Grünanlage zu Erholungszwecken für die Wohnbevölkerung geschaffen wird, besteht dagegen ein gemeindlicher Entscheidungsspielraum (vgl. in allgemeinem Kontext Driehaus, a.a.O., § 5 Rn. 9, 22). Naturschutzrechtliche Kompensation ist zudem spezieller als Erschließung (Birk, Die Kostenerstattung bei naturschutzrechtlichen Eingriffsregelungen unter besonderer Berücksichtigung des Erschließungsbeitragsrechts, VBlBW 1998, 81, 84). Nach alledem ist davon auszugehen, dass der Tilla-Durieux-Park als Ausgleichsfläche und nicht als beitragsfähige Grünanlage festgesetzt ist, und zwar – wie sich, insoweit unmissverständlich, aus den Ausführungen auf Seite 103 der Planbegründung ergibt – mit seiner gesamten Fläche von ca. 2,5 ha. Ob eine unvollständige oder unklare Zuordnungsentscheidung nachträglich – sei es durch ausdrückliche Planänderung oder –ergänzung, sei es durch „formlose“ Erklärung – nachgebessert werden kann, kann dahinstehen, weil nichts dergleichen hier vorliegt. 3. Würde – zugunsten des Beklagten und entgegen dem soeben Ausgeführten – davon ausgegangen, dass der Tilla-Durieux-Park grundsätzlich (auch) eine Erschließungsanlage i. S. des § 127 Abs. 2 Nr. 4 BauGB darstellt, so wären die angefochtenen Bescheide jedenfalls gem. §§ 128, 129 BauGB (Umfang des beitragsfähigen Erschließungsaufwandes) rechtswidrig. Denn abrechnungsfähig sind nur Aufwendungen, die die „Flächen für die Erschließungsanlagen“ betreffen (§ 128 Abs. 1 BauGB). Der Beklagte hat als Berechnungsgrundlage des Erschließungsbeitrags die Herstellungskosten für den gesamten Park zugrundegelegt. Das ist fehlerhaft, weil der Park zumindest auch dem Ausgleich von Eingriffen in Natur und Landschaft dient und weil eine konkrete Teilfläche wie dargelegt nicht zugleich Ausgleichsfläche und Fläche einer Erschließungsanlage nach § 127 Abs. 2 Nr. 4 BauGB sein kann. Der Beklagte hätte daher – zu seinen Gunsten unterstellt, dass die Ausgleichsfunktion die Erschließungsfunktion nicht ohnehin vollständig überlagert, s. o. 2. – nur den Flächenanteil abrechnen dürfen, der Erschließungsfunktion hatte. Auch dieser Rechtswidrigkeitsgrund führt zu einer Gesamtaufhebung des Erschließungsbeitragsbescheids. Zwar ist das Gericht bei der Anfechtungsklage verpflichtet, die Sache spruchreif zu machen, d. h. insbesondere auch zu überprüfen – und ggf. entsprechende Ermittlungen anzustellen -, ob ein Geldleistungsverwaltungsakt zumindest hinsichtlich eines Teilbetrages in bestimmter Höhe aufrechterhalten bleiben kann (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO: „soweit“; vgl. nur Kopp/Schenke, VwGO, 19. Aufl. 2013, § 113 Rn. 20). Eine bloße Teilaufhebung schied hier indessen aus, weil sich konkrete Teilflächen mit ausschließlicher oder zumindest vorrangiger Erschließungsfunktion auf der Grundlage der zur Verfügung stehenden Unterlagen, insbesondere der Planbegründung, nicht ansatzweise feststellen ließen; weitere erfolgversprechende gerichtliche Ermittlungen in dieser Hinsicht sind nicht ersichtlich. Auf eine entsprechende Anfrage des Oberverwaltungsgerichts im einstweiligen Rechtsschutzverfahren hatte sich der Beklagte ebenfalls außerstande gesehen, sachdienliche Angaben zu machen. Im hiesigen Hauptsacheverfahren hat er erstmals in der mündlichen Verhandlung unter Bezugnahme auf einen vom 26. Januar 2015 datierenden Vermerk einen Quotierungsvorschlag – erarbeitet anhand der Angaben in der Begründung zum Bebauungsplan II-5 B - unterbreitet. Dieser Vorschlag ist allerdings nicht nachvollziehbar und daher nicht berücksichtigungsfähig. Abgesehen davon, dass sich die Ausführungen des Beklagten zu konkreten Teilflächen konkreter Grünanlagen ohnehin nicht verhalten, sondern lediglich eine pauschale Quotierung von Ausgleichsfunktion und Erschließungsfunktion für alle Parks ohne räumliche Konkretisierung vorgenommen wird, wird unzutreffenderweise unterstellt, dass sich die Ausgleichsfunktion auf einen Bruchteil der Parkflächen beschränkt und so Flächen mit Erschließungsfunktion verbleiben. Nach den insoweit klaren Darlegungen in der Planbegründung werden jedoch die Parkflächen zur Gänze für einen angemessenen Ausgleich der naturschutzrechtlichen Eingriffe verbraucht, und zwar die Flächen mehrerer Parks, und nicht nur die des Tilla-Durieux-Parks (Seite 103), und selbst auf diese Weise wird der Eingriff nur zu 50% kompensiert (Seite 187). Das Gericht durfte auch keine eigene Schätzung gem. § 287 Abs. 2 ZPO, § 173 VwGO vornehmen, schon deshalb nicht, weil eine solche Schätzung ins Blaue hinein ohne jeden tatsächlichen Anhaltspunkt erfolgen müsste. Davon abgesehen ist § 287 Abs. 2 VwGO in erschließungsbeitragsrechtlichen Verwaltungsstreitverfahren bereits prinzipiell unanwendbar (BVerwG, Urteil vom 16. August 1985 – 8 C 120-122.83 -). Auch für die Behörde besteht, das sei der Vollständigkeit halber noch angemerkt, bei der (endgültigen) Erhebung von Erschließungsbeiträgen nur ein sehr begrenzter Schätzungsspielraum (OVG Sachsen-Anhalt, Urteil vom 17. März 2005 - 4/2 L 111/02 -; BVerwG, a.a.O.). Anderes gilt lediglich für Vorausleistungen, bei der naturgemäß Schätzungen erfolgen müssen (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 9. März 2010 – OVG 9 S 3.09 –). 4. Angesichts des Vorstehenden bedarf es keiner Ausführungen zu den sonstigen von der Klägerin geltend gemachten zahlreichen Rechtswidrigkeitsgründen. 5. Das Gericht verkennt nicht, dass die fehlende Abrechenbarkeit des Tilla-Durieux-Parks als Erschließungsanlage dazu führen dürfte, dass die Herstellungskosten für den Park letztlich beim Land Berlin verbleiben, weil die einzige Alternative - Abrechnung als Ausgleichsmaßnahme im Rahmen der Erhebung von Erschließungsbeiträgen für die neu hergestellten Straßen - u. a. mangels konkreter Verknüpfung von bestimmten Straßenbaumaßnahmen mit bestimmten Ausgleichsmaßnahmen ebenfalls ausscheiden dürfte (vgl. den Vermerk der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vom 17. Mai 2002, Bl. 1.20 der Veranlagungsakte). Das ist indessen nur die Konsequenz daraus, dass im Bebauungsplanverfahren entsprechende Festsetzungen unterblieben sind. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat seine Rechtsgrundlage in §§ 167 VwGO, 708 Nr. 11, 709 ZPO. Die Berufung ist nicht zuzulassen, weil keiner der in § 124 Abs. 2 Nr. 3 und 4 VwGO bezeichneten Gründe vorliegt. Die streitentscheidende, grundsätzliche Rechtsfrage nach dem (Rang-)Verhältnis von Ausgleichsfunktion und Erschließungsfunktion bei „multifunktionalen“ Grünanlagen ist vom Oberverwaltungsgericht im einstweiligen Rechtsschutzverfahren (Beschluss vom 13. März 2013 – OVG 9 S 22.12 -) bereits im Wesentlichen geklärt worden. BESCHLUSS Der Wert des Streitgegenstandes wird gemäß § 52 Abs. 1 GKG auf 29.492,72 Euro festgesetzt. Die Klägerin wendet sich gegen die Erhebung eines Erschließungsbeitrags. Die Klägerin ist ein Immobilienfonds und Erbbauberechtigte des Grundstücks K... (Flur 0..., Flurstück 0...). Mit Bescheid vom 5. September 2011, zugegangen am 8. September 2011, zog der Beklagte sie für die Grünanlage Tilla-Durieux-Park zu einem Erschließungsbeitrag in Höhe von 29.492,72 Euro heran. Dem Bescheid ist als Anlage A eine Berechnung des beitragsfähigen Erschließungsaufwandes in Höhe von insgesamt 2.938.737,38 Euro beigefügt. Dem Bescheid und der Anlage C lässt sich entnehmen, dass der Erschließungsbeitrag im Wege der Kostenspaltung für die Teileinrichtung Herstellung erhoben wird, während der Grunderwerb zu einem späteren, noch unbestimmten Zeitpunkt abgerechnet werden wird. - Der geforderte Betrag ist von der Klägerin inzwischen unter Vorbehalt gezahlt worden. Der Tilla-Durieux-Park ist eine südlich des Potsdamer Platzes auf dem Gelände des ehemaligen Potsdamer (Personen-)Bahnhofs gelegene, in Nord-Süd-Richtung langgezogene und von der L..., der G... und dem Reichpietschufer begrenzte Grünanlage mit einer Größe von insgesamt 24.462 qm, von denen der Beklagte eine Fläche von 1.000 qm (Gemeinbedarfsfläche Freifläche Kindertagesstätte) bei der Berechnung der Erschließungsbeiträge im Wege des Mehrkostenverzichts unberücksichtigt gelassen hat. Der Park besteht im Wesentlichen aus zwei unregelmäßig geneigten „Grasskulpturen“, zwischen denen sich ein breiter Durchgang mit mehreren Wippen befindet. Entlang der L... und der G... stehen Bänke und Bäume. Der Park wurde im Jahre 2003 fertiggestellt; die Schlussrechnung datiert vom 8. Oktober 2003. Im April 2004 wurde der überwiegende Teil des Parks als öffentliche Grünanlage gewidmet. Ausgenommen wurde ein Teil des Flurstücks 16 mit einer Größe von 457 qm, das im Zeitpunkt der Veranlagung noch nicht im Eigentum des Beklagten stand. Der Park liegt im Geltungsbereich des Koordinierungsbebauungsplans II-B 5 (festgesetzt am 28. Juni 1994) sowie – beschränkt auf die oben genannte Gemeinbedarfsfläche - des Bebauungsplans II-165 (festgesetzt am 26. Januar 1995). Der Bebauungsplan II-B 5 weist den Tilla-Durieux-Park in der zeichnerischen Darstellung als „öffentliche Parkanlage mit Spielplatz“ aus. In den textlichen Festsetzungen taucht der Park nicht auf. Zu eventuellen Ausgleichsflächen oder –maßnahmen nach § 8a BNatSchG/§ 1a Abs. 3 BauGB verhalten sich zeichnerische Darstellung und textliche Festsetzungen nicht ausdrücklich. In der Begründung des Bebauungsplans II-B 5 finden sich u. a. folgende Ausführungen zu den (künftigen) Grünanlagen: „Die Ausweisung von öffentlichen Grünflächen ist zum einen zur Deckung des Bedarfs an wohnungsnahen Grünflächen und Spielplätzen vorgesehen, zum anderen soll dem, im Flächennutzungsplan 94 begründeten Ziel eines nordsüdlich gerichteten Grünzuges Rechnung getragen werden. Die Versorgung mit wohnungsnahen Grünflächen sollte mindestens 6 qm pro Einwohner betragen, so dass bei einer erwarteten Einwohnerzahl von 4500 ein Bedarf von ca. 2,7 ha entsteht. Es werden öffentliche Grünflächen zwischen der Lenné- und der Bellevuestraße, nördlich und südlich des Leipziger Platzes sowie auf dem Gelände des ehemaligen Potsdamer Personenbahnhofs (= künftiger Tilla-Durieux-Park) festgesetzt. Diese Flächen umfassen 4,24 ha. Der zentrale Freiraum auf dem Gelände des ehemaligen Potsdamer Personenbahnhofes ist zusammen mit der öffentlichen Parkanlage zwischen der Lenné- und der Bellevuestraße ein wichtiger Bestandteil des Raumkonzeptes von Hilmer & Sattler.“ (Seite 79). „Innerhalb der öffentlichen Parkanlage auf dem ehemaligen Potsdamer Personenbahnhof wird die Freifläche für die Kindertagesstätte an der Linkstraße festgesetzt. Die öffentlichen Grünflächen werden jeweils eine spezifische Funktion innerhalb des Plangebietes erfüllen. Diese Funktionen sind aus den räumlichen beziehungsweise historischen Zusammenhängen abgeleitet und wurden unter Berücksichtigung der voraussichtlichen Immissionsbelastung, die in der Umweltverträglichkeitsuntersuchung ermittelt wurde, modifiziert.“ (Seite 80). „Ausgleich, Ersatz und Minderung für die mit öffentlichen Baumaßnahmen verbundenen Beeinträchtigungen einschließlich der Errichtung einer Schule werden soweit wie möglich und erforderlich im Geltungsbereich des Bebauungsplans II-B 5 festgesetzt. Dabei geht es vor allem um Ausgleich und Ersatz für öffentliche Straßenbaumaßnahmen. Die öffentlichen Straßenbauvorhaben im Bereich des Potsdamer/Leipziger Platzes sind weitgehend im Koordinierungsbebauungsplan II-B 5 geregelt. …Die für den beabsichtigen Straßenbau in Anspruch genommenen Flächen konnten sich aufgrund des Mauerbaus am 13. August 1961 und der anschließenden Lage im unmittelbaren Grenzbereich teilweise zu Biotopen für Pflanzen und Tiere entwickeln. Die Beseitigung der Vegetationsbestände sowie des Lebensraumes für Tiere muss als Eingriff im Sinne des Naturschutzrechts angesehen werden.“ (Seite 102) „Im Plangebiet selbst werden folgende Maßnahmen zugunsten von Natur und Landschaft möglich sein und vollzogen werden: - Der zentrale Freiraum (Anm: künftiger Tilla-Durieux-Park) wird mit ca. 2,5 ha begrünt; - die Begrünung des Leipziger Platzes ist geplant (ca. 0,8 ha); - der Lenné-Park (ca. 0,8 ha) wird begrünt; - der Wassergarten (ca. 1,0 ha) erhält begrünet Uferbereiche und eine öffentliche Grünfläche zum Gebäude Reichpietschufer 20. Diese der Wiederherstellung des Gebiets als zentraler innerstädtischer Knotenpunkt entsprechenden Grün-Gestaltungen im öffentlichen Bereich reichen bereits aus, um die aus der Errichtung öffentlichen Straßenlandes einschließlich der Passerelle herrührenden Eingriffe in die jetzigen Brachflächen abwägungsgerecht zu rechtfertigen.“ (Seite 103) „Über die Ausgleichs-, Ersatz und Minderungsmaßnahmen für die Beeinträchtigungen, die von privaten Vorhaben ausgehen, wird erst im Zusammenhang mit den Projektbebauungsplänen entschieden. Dies entspricht der Gesamtlogik der Bauleitplanung für den Potsdamer/Leipziger Platz: Die für die Zulässigkeit von privaten Vorhaben erforderlichen Festsetzungen werden vollständige erst durch nachfolgend qualifizierte Bebauungspläne getroffen; daher wird auch erst im Rahmen der Abwägung und Festsetzung der Projektbebauungspläne über den naturschutzrechtlichen Ausgleich, Ersatz und Minderung entscheiden.“ (Seite 104). „Der Eingriff in die Vegetation ist unvermeidbar, wenn auf die städtebaulich gewünschte Bebauung an diesem zentralen Ort Berlins grundsätzlich nicht vollständige verzichtet werden soll. Im Plangebiet selbst werden hochwertige Grünflächen neu erstellt und Begrünungsmaßnahmen in den Straßenräumen vorgenommen, so dass die Verbindung zum Großen Tiergarten zumindest ansatzweise wieder hergestellt wird.“ (Seite 149). „Die durch den einfachen Bebauungsplan II-B 5 ermöglichten Eingriffe (das sind im wesentlichen die öffentlichen Tiefbaumaßnahmen für die Straßen, die Fußgängerpasserelle) werden zu einem erheblichen Teil durch die im Geltungsbereich des Planes gleichzeitig festgesetzten hochwertigen Parkanlagen an der Bellevuestraße, am Leipziger Platz und auf der Fläche des ehemaligen Potsdamer Personenbahnhofs ersetzt. Planungsrecht zur Bebauung der einzelnen Grundstücke wird erst durch die Festsetzung der qualifizierten Bebauungspläne geschaffen; eine diesbezügliche Abwägung der naturschutzrechtlichen Belange kann auch erst zu diesem Zeitpunkt erfolgen.“ (Seite 152) „Die durch den Bebauungsplan II-B 5 zulässig werdenden Eingriffe in Natur und Landschaft werden etwa zur Hälfte durch Maßnahmen im Plangebiet ausgeglichen (öffentliche Parkanlagen, öffentliche Frei- und Straßenräume mit hohem Grünanteil).“ (Seite 187) Gegen den Erschließungsbeitragsbescheid vom 5. September 2011 legte die Klägerin mit Schreiben vom 10. Oktober 2011, eingegangen am Folgetage, Widerspruch ein, den sie im Wesentlichen wie folgt begründete: Das Bezirksamt Mitte sei unzuständig, da sich ihr Grundstück in Kreuzberg befinde. Der Beitragsbescheid sei zu unbestimmt; insbesondere seien Geschossfläche und Herstellungskosten nicht näher aufgeschlüsselt. Ihr Grundstück werde, da zu weit entfernt, durch den Tilla-Durieux-Park überhaupt nicht erschlossen. Als seit langem bebautes Grundstück falle es von Vorneherein aus der Beitragspflicht heraus. Der Park habe auch keinen Erholungswert, da er lediglich aus einer länglichen Rasenfläche ohne Nutzwert bestehe. In der Nähe seien genügend andere Grünanlagen vorhanden, so dass der Park überhaupt nicht notwendig sei. Die Erhebungsfrist sei abgelaufen. Die erst 8 Jahre nach Herstellung des Parks erfolgte Kostenspaltung sei jedenfalls nach dem Grundsatz von Treu und Glauben verspätet. Der Widerspruch wurde mit Widerspruchsbescheid vom 25. August 2012, abgesandt am 31. August 2012, eingegangen am 4. September 2012, zurückgewiesen. Die behördliche Zuständigkeit richte sich nach der Lage der Erschließungsanlage im Bezirk Mitte. Die sich aus dem GebG ergebenden Anforderungen an den Inhalt eines Erschließungsbeitragsbescheids seien gewahrt. Im Übrigen könnten die umfangreichen Abrechnungsunterlagen jederzeit bei der Behörde eingesehen werden. Die Erhebungsfrist sei noch nicht abgelaufen. Der Park sei bei der gebotenen objektiven Betrachtungsweise sehr wohl notwendig gewesen. Ob ein Grundstück von einer Grünanlage erschlossen werde, hänge nicht von der tatsächlichen, sondern der nach Luftlinie zu bestimmenden Entfernung ab. Mit der am 2. Oktober 2012 erhobenen Klage wiederholt und vertieft die Klägerin ihr bisheriges Vorbringen. Ergänzend macht sie gelten: Eine Erschließungsbeitragserhebung scheide von vorneherein aus. Denn der Bau des Tilla-Durieux-Parks sei bereits vom D... als Ausgleichsmaßnahme für die Neubauten am Potsdamer Platz finanziert worden und außerdem in der Begründung des Bebauungsplans II-B 5 als Ausgleichsfläche für den Straßenbau vorgesehen; der Park könne nicht zugleich als Erschließungsanlage und damit doppelt finanziert werden. Zudem habe der Tilla-Durieux-Park gesamtstädtische Bedeutung; er sei ein Prestigeobjekt und diene in erster Linie Nichtanliegern und Touristen. Darüber hinaus werde bestritten, dass der Grunderwerb im Zeitpunkt der Beitragserhebung bereits abgeschlossen gewesen sei und daher eine Kostenspaltung habe vorgenommen werden dürfen; gem. § 12 VZOG sei der Grunderwerb für den Zeitpunkt der Entstehung der Beitragspflicht hier ohnehin nicht maßgeblich. Die Herstellungskosten für den Park seien viel zu hoch. Die Herstellung sei außerdem mangelhaft; dem Land Berlin zustehende Minderungsansprüche müssten zu einer Reduktion des beitragsfähigen Erschließungsaufwandes führen, auch wenn der Beklagte auf deren Geltendmachung verzichtet haben sollte. Die Klägerin beantragt, den Erschließungsbeitragsbescheid des Bezirksamts Mitte von Berlin vom 5. September 2011 und den Widerspruchsbescheid derselben Behörde vom 25. August 2012 aufzuheben. Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Er wiederholt und vertieft seine Erwägungen im Widerspruchsbescheid. Das Bestandteil des Parks bildende (heutige) Flurstück 2... sei im Zeitpunkt der Beitragserhebung (und bis zum Jahre 2013) Eigentum der D... gewesen. Zum Zeitpunkt des Eingangs der letzten Unternehmerrechnung sei zwar er, der Beklagte (LAROV), im Grundbuch eingetragen worden; der Grunderwerb sei gleichwohl mangels Bestandskraft des entsprechenden Zuordnungsbescheids noch nicht abgeschlossen gewesen. Konkrete Fristen, binnen derer eine Kostenspaltung vorzunehmen sei, bestünden nicht. Die Herstellungskosten – 125,26 Euro/qm - lägen unter Berücksichtigung der einschlägigen Kostenrichtwerttabellen sowie der zentralen und herausgehobenen Lage in vertretbarem Rahmen. Es habe eine ordnungsgemäße Abnahme der Herstellungsarbeiten stattgefunden; Gewährleistungsansprüche seien durch ihn, den Beklagten nicht geltend gemacht worden. Eine Erschließungsbeitragserhebung sei auch nicht von vorneherein ausgeschlossen. Der Bebauungsplan II-B 5 setze den Tilla-Durieux-Park nämlich (nur) als Erschließungsanlage fest; Ausgleichsmaßnahmen seien nicht festgesetzt. Die Begründung des Plans sei nicht rechtsverbindlich und daher irrelevant. Die Investoren der Grundstücke am Potsdamer Platz hätten Ausgleichsgelder lediglich für den Park am Gleisdreieck gezahlt. Der Kreis der Erschließungsbeitragspflichtigen sei mit dem Kreis der Ausgleichspflichtigen nahezu identisch. Mit Kammerbeschluss vom 3. November 2014 ist die Sache dem Berichterstatter als Einzelrichter übertragen worden. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die Streitakte sowie die beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten (1 Anliegerakte, 1 Veranlagungsakte, 1 Akte Bebauungsplan II-B 5) verwiesen, die vorgelegen haben und Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind.