13 K 4.18

Leitsatz: 1) Bei der in § 11 Abs. 3 S. 3 BauNVO enthaltenen Regel handelt es sich um eine tatsächliche Vermutung, bei der der in S. 3 genannte Schwellenwert von 1200 qm Geschossfläche die Vermutungsbasis darstellt und schädliche Auswirkungen im Sinne des S. 1 und 2 der vermutete Sachverhalt sind. 2) Anhaltspunkte, die die gesetzliche Regel erschüttern, können im Hinblick auf die Größe eines Ortsteils (eines Berliner Bezirks) mit 21.000 Einwohnern und einer Fläche von gut 6 km², im Hinblick darauf, dass die Erweiterung des Verkaufsraums nicht dazu dienen soll ein größeres Warenangebot anzubieten, sondern zum Zwecke großzügigerer Warenrepräsentation, verbesserter Kundenführung und Optimierung der internen Logistikabläufe erfolgt und im Hinblick auf die Lage an einem städtebaulich integrierten Standort, also einem Standort inmitten des Wohnbereichs, auf den der Lebensmittelmarkt ausgerichtet ist, gegeben sein. Der Beklagte wird unter Aufhebung des Bescheids des Bezirksamts Treptow-Köpenick von Berlin vom 1. März 2017 und des Widerspruchsbescheids derselben Behörde vom 22. Dezember 2017 verpflichtet, der Klägerin einen Bauvorbescheid für die Erweiterung des Lebensmittelmarktes auf dem Grundstück An der Wu...1... in Berlin-Oberschöneweide auf eine Verkaufsfläche von 899 m² zu erteilen. Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens. Die Hinzuziehung des Prozessbevollmächtigten für das Vorverfahren wird für notwendig erklärt. Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Die zulässige Verpflichtungsklage ist begründet, denn die Klägern hat einen Anspruch gegen den Beklagten auf Erteilung des beantragten Vorbescheids (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO). Anspruchsgrundlage für den beantragten Vorbescheid ist § 74 Abs. 1 Satz 1 BauO Bln a.F. / § 89 Abs. 2 Hs. 1 Bln n.F.. Danach ist vor Einreichung eines Bauantrages auf Antrag der Bauherrin zu einzelnen Fragen des Bauvorhabens ein Vorbescheid zu erteilen. Diese Voraussetzungen liegen vor, denn die hinreichend bestimmte Frage nach der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit der Erweiterung der Verkaufsfläche des Lebensmittelmarktes auf 899 m² Verkaufs- und 1 313 m² Grundfläche ist positiv zu beantworten. Das Bauvorhaben fügt sich gemäß § 34 BauGB in die nähere Umgebung ein. 1. Die Erweiterung des Marktes fügt sich hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung gemäß § 34 Abs. 2 BauGB in die nähere Umgebung ein. a. Nähere Umgebung des Vorhabengrundstücks ist der Baublock, der durch die Straßen An der Wu..., St... Straße, Sc...straße, Wa...platz und Tr...straße gebildet wird, denn die Grundstücke und die auf ihnen ausgeübte Art der Nutzung innerhalb eines durch ein Straßenviertel begrenzten Bebauungsblocks sind in der Regel in besonderer Weise aufeinander bezogen und bilden grundsätzlich die nähere Umgebung (vgl. OVG Bln-Bdb, Urt. v. 13.03.2013 - 10 B 4.12 - juris Rn. 40). b. Dieses Gebiet ist nach Würdigung der gesamten städtebaulichen Situation, wie sie sich aus dem Ergebnis der Augenscheineinnahme, dem eingereichten Liegenschaftskatasterauszug und der Vogelperspektive in google maps ergibt, als Mischgebiet gemäß § 6 BauNVO einzuordnen. aa. Die in dem Baublock ausgeübten Nutzungsarten sind sämtlich in einem Mischgebiet als Regelbebauung zulässig: Die Wohnbebauung nach § 6 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO, der Lebensmittelmarkt und das Blumengeschäft als Einzelhandelsbetriebe nach § 6 Abs. 2 Nr. 3 Alt. 1 BauNVO, das Boxstudio sowie die Autowerkstatt als sonstige Gewerbebetrieb nach § 6 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO und das asiatische Restaurant als Schank- und Speisewirtschaft nach § 6 Abs. 2 Nr. 3 Alt. 2 BauNVO. bb. Die Bebauung in dem Baublock wird durch die Gleichwertigkeit und Gleichgewichtigkeit von Wohnen und das Wohnen nicht störendem Gewerbe sowie deren wechselseitige Verträglichkeit gekennzeichnet (vgl. BVerwG, Urt. v. 18.10.2017 - 4 CN 6.17- juris Rn. 25 und Fickert/Fieseler, BauNVO, 12. Aufl. 2014, § 6 Rn. 1.1 ff.). Es liegt zunächst die erforderlich quantitative Gleichgewichtigkeit noch vor, denn im maßgeblichen Baublock ist keine der beiden Hauptnutzungsarten nach Anzahl und / oder Umfang beherrschend und tritt in diesem Sinne "übergewichtig" in Erscheinung (vgl. BVerwG, Urt. v. 04.05.1988 - 4 C 34.86 - juris Rn. 19). Zwar ist der Anteil der für die Wohnnutzung verwendeten Geschossfläche von etwa 13 000 m² gegenüber der für gewerbliche Zwecke genutzten Fläche von etwa 3 000 m² deutlich größer und die Anzahl der vorhandenen Wohngebäude gegenüber der der Gewerbebetriebe deutlich höher. Jedoch wird immerhin knapp 30 Prozent der etwa 25 000 m² großen Fläche des Baublocks, nämlich etwa 7 100 m², für gewerbliche Zwecke genutzt. Insgesamt hatte das Gericht aufgrund insbesondere der Augenscheineinnahme nicht den Eindruck, dass die gewerbliche Nutzung gegenüber der Wohnnutzung völlig vereinzelt geblieben ist und damit im Ergebnis völlig verdrängt wurde, das Gebiet also nicht in einen anderen Gebietstyp "umgekippt" ist. Es besteht weiterhin in dem Baublock eine qualitative Gleichwertigkeit zwischen Wohnen und Gewerbe. Dieses gleichwertige Nebeneinander der beiden gleichberechtigten Nutzungsarten setzt eine wechselseitige Rücksichtnahme der einen Nutzung auf die andere und deren Bedürfnisse voraus (BVerwG, Urt. v. 04.05.1988 - 4 C 34.86 - juris Rn. 18). Dies ist hier der Fall, denn insbesondere die durch ihr Ruhebedürfnis geprägte Wohnnutzung muss die von der gewerblichen Nutzung ausgehenden Störungen hinnehmen, vor allem die Immissionen, die von dem Liefer- und Besucherverkehr des Lebensmittelmarktes sowie des Blumengeschäfts und insbesondere von den Arbeitsgeräuschen der Autowerkstatt ausgehen. c. Die Erweiterung des Lebensmittelmarktes der Klägerin fügt sich in dieses Mischgebiet gemäß § 34 Abs. 2 Hs. 1 BauGB i.V.m. § 6 Abs. 2 Nr. 3 Alt. 1 BauNVO als regelmäßig zulässiger Einzelhandelsbetrieb ein und ist dort auch nicht als großflächiger Einzelhandelsbetrieb gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO ausgeschlossen. Die Kammer hat in einem vergleichbaren Fall mit Urteil vom 23. Februar 2018 - 13 K 163. 16 - juris Rn. 17 - 20 (vgl. bereits VG Bln, Urt. v. 09.10.2014 - 13 K 256.13 - UA S. 8 ff.) folgendes ausgeführt: Der projektierte Lebensmittelmarkt überschreitet mit nunmehr 999,40 m² die bei 800 m² liegende Schwelle zu Großflächigkeit (vgl. zu diesem – strikten - Schwellenwert BVerwG, Urteil vom 24. November 2005 – 4 C 10.04 – BVerwGE 124, 364 ; OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 21. Dezember 2011 - OVG 10 S 29.10 – S. 5 des amtlichen Abdrucks). Damit handelt es sich um einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb im Sinne von § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO. Nach allgemeiner Auffassung setzt die Zulässigkeit eines den Schwellenwert von 800 m² Verkaufsfläche überschreitenden Einzelhandelsgeschäfts im allgemeinen Wohngebiet voraus, dass keine negativen städtebaulichen Auswirkungen im Sinne von § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 und Satz 2 BauNVO bestehen (vgl. Fickert-Fieseler, BauNVO, 11. Auflage, § 4 Rn. 5.5; OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 28. Februar 2017, – 10 N 6.13 – Seite 3f des amtlichen Abdrucks). Dabei sind nach § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO derartige negative städtebauliche Auswirkungen in der Regel anzunehmen, wenn die Geschossfläche 1200 m² überschreitet. Die Regel gilt nach Satz 4 der Vorschrift allerdings nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass Auswirkungen bei mehr als 1200 m² Geschossfläche nicht vorliegen. Das Vorhaben der Klägerin überschreitet mit einer Geschossfläche von 1520 m2den gesetzlichen Schwellenwert von 1.200 m2, ab dem die Vermutungsregel für Auswirkungen im Sinne von § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO greift. Die Vermutung des § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO ist allerdings „widerleglich“ (BVerwG, Urteil vom 24. November 2005 - BVerwG 4 C 10.04 -, Rn. 26, NVwZ 2006, S. 452 ), sie kann „entkräftet“ werden (OVG Münster, Urteil vom 2. Dezember 2013 – 2 A 1510/12 – juris Rn. 55). § 11 Abs. 3 Satz 4, Halbsatz 1 BauNVO bestimmt, dass die Regel des Satzes 3 nicht gilt, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass Auswirkungen bereits bei weniger als 1.200 m2 Geschossfläche vorliegen oder bei mehr als 1.200 m2 Geschossfläche nicht vorliegen. Unterhalb des genannten Wertes ist die Genehmigungsbehörde „darlegungspflichtig“ dafür, dass mit derartigen Auswirkungen zu rechnen ist, während bei Betrieben oberhalb dieser Größe der Antragsteller die „Darlegungslast“ für das Fehlen solcher Auswirkungen trägt (BVerwG, Urteil vom 24. November 2005 - BVerwG 4 C 10.04 -, Rn. 24NVwZ 2006, S. 452 ). Zum besseren Verständnis der vom BVerwG in dem genannten Urteil entwickelten beweisrechtlichen Konstruktion muss man sich allerdings vor Augen halten, dass das BVerwG, anders als die von ihm gewählten Formulierungen nahe legen (BVerwG, a.a.O. Rn. 26), in § 11 Abs. 3 Satz 3 und Satz 4 BauNVO nicht eine widerlegliche gesetzliche Tatsachenvermutung sieht, bei der der in Satz 3 genannte Schwellenwert die Vermutungsbasis darstellt und schädliche Auswirkungen im Sinne des Satzes 1 und 2 der vermutete Sachverhalt sind (vgl. dazu Dawin in: Schoch/Schneider/Bier, VwGO, Stand April 2013 § 108 Rn. 108), sondern von der Sache her einen Anscheinsbeweis oder eine tatsächliche Vermutung (vgl. Dawin in: Schoch/Schneider/ Bier, VwGO, Stand April 2013 § 108 Rn. 64 und 72). Anders als bei einer widerleglichen gesetzlichen Tatsachenvermutung, die an sich nur durch den Vollbeweis widerlegt werden kann, dass die vermutete Tatsache nicht besteht (BVerwG, Urteil vom 20. Oktober 1987 – 9 C 266.86 – BVerwGE 78,147 ), müssen im vorliegenden Regelungszusammenhang nur Anhaltspunkte bestehen, dass die mit der Überschreitung der Geschossfläche von 1200 m² regelmäßig verbundenen negativen städtebaulichen Auswirkungen nicht bestehen. Dieser Konstruktion entspricht es allerdings eher beweisrechtlich von dem Erfordernis der Erschütterung des in dem im § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO zum Ausdruck kommenden Erfahrungssatzes zu sprechen, wenn nämlich der Sachverhalt Merkmale aufweist, die die in der Regelvermutung zum Ausdruck kommende Typizität des Geschehens infrage stellen. Die entkräftenden Anhaltspunkte selbst müssen allerdings unstreitig sein bzw. von der Klägerin bewiesen werden. Überschreitet ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb wie hier die Geschossfläche von 1200 m², ist für seine Zulässigkeit daher erforderlich, dass sich aufgrund von konkreten Anhaltspunkten die Annahme rechtfertigt, im betreffenden Fall handele es sich um ein Vorhaben, das aufgrund seines Betriebstyps oder der besonderen städtebaulichen Situation nicht zu dem Betriebstyp gerechnet werden kann, den der Verordnungsgeber dem § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO zugrundegelegt hat (Söfker in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/ Krautzberger, BauNVO, Stand April 2013, § 11 Rn. 81; OVG Münster, Urteil vom 2. Dezember 2013 – 2 A 1510/12 – juris Rn. 59). Dabei sind in Bezug auf die in Satz 2 bezeichneten Auswirkungen insbesondere die Gliederung und Größe der Gemeinde und ihrer Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und das Warenangebot des Betriebes zu berücksichtigen, § 11 Abs. 3 Satz 4, 2. HS BauNVO. Ob die in der Regelvermutung zum Ausdruck kommende Typizität des Geschehens erschüttert ist, hängt damit maßgeblich davon ab, welche Waren angeboten werden, auf welchen Einzugsbereich der Betrieb angelegt ist und in welchem Umfang zusätzlicher Verkehr hervorgerufen wird. Entscheidend ist, ob der Betrieb über den Nahbereich hinauswirkt und dadurch, dass er unter Gefährdung funktionsgerecht gewachsener städtebaulicher Strukturen weiträumig Kaufkraft abzieht, auch in weiter entfernten Wohngebieten die Gefahr heraufbeschwört, dass Geschäfte schließen, auf die insbesondere nicht motorisierte Bevölkerungsgruppen angewiesen sind. Nachteilige Wirkungen dieser Art werden noch verstärkt, wenn der Betrieb in erheblichem Umfang zusätzlichen gebietsfremden Verkehr auslöst. Je deutlicher die Regelgrenze von 1200 m2 Geschossfläche überschritten ist, mit desto größerem Gewicht kommt die Vermutungswirkung des § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO zum Tragen. Dabei kann allerdings die jeweilige Siedlungsstruktur nicht außer Betracht bleiben. Je größer die Gemeinde oder der Ortsteil ist, in dem der Einzelhandelsbetrieb angesiedelt werden soll, desto eher ist die Annahme gerechtfertigt, dass sich die potentiellen negativen städtebaulichen Folgen relativieren. Maßgeblich ist weiter die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und das Warenangebot des Betriebes. An negativen Auswirkungen auf die Versorgung der Bevölkerung kann es insbesondere dann fehlen, wenn der non-food-Anteil weniger als 10 % der Verkaufsfläche beträgt und der Standort verbrauchernah und hinsichtlich des induzierten Verkaufsaufkommens verträglich sowie städtebaulich integriert ist. Auf der Grundlage dieser Maßgaben lassen sich unter Berücksichtigung der Besonderheiten des Einzelfalls sachgerechte Standortentscheidung für den Lebensmitteleinzelhandel treffen, ohne dass es von Rechts wegen einer weiteren Erhöhung beim Merkmal der Großflächigkeit bedürfte (BVerwG, Urteil vom 24. November 2005 - BVerwG 4 C 10.04 – Rn. 26 a.a.O. ).“ Gemessen an diesem Maßstab, an dem die erkennende Kammer festhält, überschreitet der projektierte Lebensmittelmarkt zwar mit geplanten 899 m² die bei 800 m² liegende Schwelle zu Großflächigkeit und mit einer Geschossfläche von 1 313 m2 den gesetzlichen Schwellenwert von 1.200 m2, ab dem die Vermutungsregel für Auswirkungen im Sinne von § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO greift, jedoch besteht wegen der Besonderheiten des Standorts und der Ausrichtung des Betriebs die ernsthafte Möglichkeit (vgl. zur Erschütterung einer tatsächlichen Vermutung Höfling/Rixen, in: Sodan/Ziekow, Verwaltungsgerichtsordnung, 4. Aufl. 2014, § 108 Rn. 166), dass die gesetzliche Regelannahme im konkreten Fall nicht zutrifft: Ein erster Anhaltspunkt ergibt sich schon in Bezug auf die Größe des Ortsteils Oberschöneweide. Die Zahl seiner Einwohner von etwa 21 000 und seine Fläche von gut 6 km², die bereits einer kleineren Mittelstadt entsprechen, rechtfertigen grundsätzlich die Annahme, dass sich die städtebaulichen Folgen eher relativieren. Es ist auch schlüssig, dass die Erweiterung des Verkaufsraumes zunächst nicht dazu dienen soll, ein größeres Warenangebot anzubieten, auch wenn hierfür keine rechtliche Sicherung besteht. Das Sortiment in allen Filialen der Klägerin ist in etwa gleich, denn sie werden alle von einem nördlich Berlins gelegenen Zentrallager beliefert und umfasst mit bis zu 4 500 Artikeln gegenüber anderen Lebensmittelmärkten mit nur 2 500 Artikeln eine vergleichweise große Anzahl von Artikeln, von denen nach Fläche und Artikelanzahl weniger als 6 Prozent auf den Bereich Non-Food II entfallen. Die Verkaufsflächenerweiterung dient vielmehr dazu, das Verkaufserlebnis (altersgerecht) zu verbessern, indem die Regale niedriger sowie weiträumiger angeordnet und die Regalwege breiter werden sollen. Dem entspricht die Feststellung im bezirklichen Zentren- und Einzelhandelskonzept aus dem April 2016 (www.berlin.de/...treptow-koepenick/.../zentren-und-einzelhandelskonzept-2843...), wonach seit dem Jahr 2008 „eine umfangreiche Verkaufsflächenerweiterung bestehender Betriebe“ (S. 26) gerade auch im hiesigen Teilbereich Schöneweide (S. 35 f.) aufgrund der Betriebsdynamik (S. 51) stattgefunden“ hat. Ein Anhaltspunkt, der die gesetzliche Regel erschüttert, besteht auch im Hinblick darauf, dass der gewählte Standort städtebaulich integriert erscheint, denn der Standort liegt inmitten des Wohnbereichs, auf den er ausgerichtet ist (vgl. BVerwG, Urt. v. 24.11. 2005 - 4 C 10.04 - juris Rn. 26). Das wird durch die Angabe in dem Zentren- und Einzelhandelskonzept (S. 36), wonach es sich bei dem Lebensmittelmarkt An der Wu... um einen nahversorgungsrelevanten Magnetbetrieb handelt, bestätigt. Die gesetzliche Regelannahme schädlicher Auswirkungen ist auch im Hinblick auf das Merkmal der Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung gemäß § 11 Abs. 3 Satz 4 BauNVO erschüttert, denn der nächstgelegene Lebensmittelmarkt in der Ko...straße 3... ist 1,1 km und weitere Märkte sind sogar etwa 1,7 bis 2 km entfernt. Erhebliche negative Auswirkungen auf das etwa 800 m entfernt liegende Ortsteilzentrum Wi...straße sind ebenfalls nicht zu befürchten, denn dieses Orteilzentrum verfügt nach der Anlage Zentrensteckbriefe zum Zentren- und Einzelhandelskonzept (S. 10) insgesamt über 5 150 m² Verkaufsfläche auf, von denen die zwei als Magnetbetriebe bezeichneten Lebensmittelmärkte Pe... und Li...einen größeren Flächenanteil haben dürften, denn neben ihnen gibt es nur noch einige kleinere Lebensmittel-Fachgeschäfte. Es kommt hinzu, dass im Hinblick auf das vergleichsweise hohe Alter der Bevölkerung in Treptow-Köpenick (Zentren- und Einzelhandelskonzept S. 7) eine höhere Kundenbindung aus dem Einzugsgebiet des Standorts der Klägerin bestehen dürfte. Auch wenn dieses Zentrum im Bereich des Einzelhandels nur die Funktionsbreite eines größeren Nahversorgungszentrums (Zentren- und Einzelhandelskonzept S. 79) und noch einen Entwicklungsrahmen von 1 200 m² für nahversorgungsrelevante Sortimente hat (Anlage Zentrensteckbriefe S. 10), sind erhebliche Vorschädigungen des Orteilzentrums nicht dargetan oder erkennbar, zumal das Bauvorhaben nur mit den beiden Discountern in direkte Konkurrenz tritt und solche Auswirkungen sind vor dem Hintergrund wachsender Bevölkerungszahlen (Zentren- und Versorgungskonzept S. 6) auch nicht zu erwarten. Im Übrigen bewirkt eine in erster Linie zum Zwecke großzügiger Warenpräsentation, verbesserte Kundenführung und Optimierung der internen Logistikabläufe bezweckende Verkaufsflächenvergrößerung regelmäßig keine proportionale Umsatzsteigerung (OVG NRW, Urt. v. 02.12.2013 - 2 A 1510.12 - Rn. 108). Infolge der streitigen Erweiterung des Discountmarktes auf knapp 900 m² Verkaufsfläche sind auch keine Auswirkung auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung zu besorgen. Derartige Auswirkungen hat der Beklagte nicht vorgetragen und sie sind auch nicht ersichtlich. Auswirkung auf die infrastrukturelle Ausstattung und den Verkehr sind ersichtlich ebenfalls nicht zu erwarten, jedenfalls hat der Beklagte solche nicht konkret und nachvollziehbar dargetan. Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung beziehen sich insbesondere auf Verkehrseinrichtungen wie einen ausreichenden Zustand der Verkehrswege und Einrichtungen des örtlichen Personennahverkehrs. Auswirkungen auf den fließenden und ruhenden Verkehr beziehen sich auf die Frage der Überlastung der in Anspruch genommenen Parkplätze und der Verkehrswege einschließlich der Zubringerstraßen (OVG NRW, Urt. v. 02.12.2013 - 2 A 1510.12 - Rn. 114 ff.). Der Standort ist durch Bus- und Straßenbahnlinien vergleichsweise gut angebunden, deren Auslastung sich durch die Erweiterung kaum verändern dürfte. Der Zu- und Abgangsverkehr durch Kraftfahrzeuge wird ohne weiteres über die mehrspurige und gut ausgebaute Straße An der Wu... abgewickelt und durch die Erweiterung offensichtlich allenfalls unwesentlich beeinflusst. Schädliche Umwelteinwirkungen sind ebenfalls nicht zu erwarten, insbesondere nicht im Hinblick auf den Parkplatz, weil das Parkplatzangebot sogar verringert werden soll. d. Die Einschränkung des § 34 Abs. 3 BauGB, wonach Vorhaben keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche haben dürfen, steht der Erweiterung des Marktes ebenfalls nicht entgegen. Ein Vorhaben lässt schädliche Auswirkung auf zentrale Versorgungsbereiche einer Gemeinde jedenfalls dann erwarten, wenn es deren Funktionsfähigkeit so nachhaltig stört, dass sie ihren Versorgungsauftrag generell oder hinsichtlich einzelner Branchen nicht mehr substantiell wahrnehmen können (OVG NRW, Urt. v. 02.12.2013 - 2 A 1510.12 - juris Rn. 128). Aus den obigen Ausführungen unter c. bb. ergibt sich, dass eine solche Störung der Funktionsfähigkeit des in erster Linie in Betracht kommenden Nahversorgungszentrums Wi...straße nicht zu befürchten ist. 2. Das Bauvorhaben fügt sich auch hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung nach § 34 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BauGB in die nähere Umgebung ein. Nähere Umgebung ist auch insofern der Baublock, denn diese Bebauung ist hinsichtlich des Maßes in besonderer Weise aufeinander bezogen. Ein Vorhaben fügt sich nach dem Maß der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung ein, wenn es dort Referenzobjekte gibt, die bei einer wertenden Gesamtbetrachtung von (kumulativ) Grundfläche, Geschosszahl und Höhe, bei offener Bebauung auch nach dem Verhältnis zur Freifläche, vergleichbar sind (BVerwG, Urt. v. 08.12.2016 - 4 C 7.15 - juris Rn. 20). In diesen Rahmen fügt sich das Bauvorhaben nur hinsichtlich der Geschosszahl und der Höhe ein, denn in der Umgebung gibt es zwar mehrere höhere viergeschossige Gebäude, jedoch kein auch hinsichtlich der Grundfläche vergleichbares Vorbildgebäude, denn die Grundfläche des insoweit größten Gebäudes An der Wu...1... - 1... beträgt mit etwa 720 m² deutlich weniger als die geplanten gut 1 300 m² des Marktes. Insofern fügt sich die Erweiterung des Marktes um 108 m² jedoch trotz Rahmenüberschreitung ausnahmsweise in die nähere Umgebung ein, da sie keine bodenrechtlich beachtlichen bewältigungsbedürftigen Spannungen begründen oder erhöhten würde. Das Vorhaben bringt nämlich nach wertender Betrachtungsweise die vorhandene Situation mangels Vorbildwirkung nicht negativ in Bewegung (vgl. Söfker, in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautz-berger, Baugesetzbuch, Stand: Februar 2018, § 34 Rn. 30), weil ähnlich große Grundstücke, die eine vergleichbare Erweiterung eines Gebäudes zuließen, sich in dem Baublock nicht mehr finden. 3. Das Bauvorhaben fügt sich schließlich hinsichtlich der Bauweise und der überbaubaren Grundstücksfläche nach § 34 Abs. 1 Satz 3 Alt. 3 und 4 BauGB in die nähere Umgebung des Baublocks ein. Die Nebenentscheidungen folgen aus § 154 Abs. 1 sowie § 162 Abs. 2 Satz 2 VwGO und § 167 VwGO i.V.m. §§ 709 Satz 1 ZPO. Die Berufung war nicht gemäß §§ 124 Abs. 2 Nr. 3 und 4, 124a Abs. 1 Satz 1 VwGO zuzulassen. Die Klägerin begehrt einen Vorbescheid für die Erweiterung eines Lebensmittelmarktes. Sie ist Betreiberin eines Lebensmittelmarktes mit einer Verkaufsfläche von 791 m² und einer Geschossfläche von 1097 m² auf dem Grundstück An der Wu...1... / St...straße in Berlin-Oberschöneweide. Dieses liegt in einem Baublock in dem sich vor allem mehrgeschossige Wohnbebauung, aber auch der Lebensmittelmarkt, ein Boxstudio, eine Autowerkstatt, ein Blumengeschäft und ein asiatisches Restaurant befinden. Etwa 800 m entfernt liegt das Ortsteilzentrum Wi...straße. Der nächstgelegene Lebensmittelmarkt in der Ko...straße 3... ist 1,1 km und weitere Märkte sind etwa 1,7 bis 2 km entfernt. Am 2. November 2016 beantragte die Klägerin einen Vorbescheid über folgende Frage: „Ist die dargestellte Verkaufsflächenerweiterung von aktuell rd. 775 m² auf künftig rd. 899 m² (16 % Erweiterung) planungsrechtlich zulässig, unter Ausklammerung des Gebots der Rücksichtnahme?“ Ausweislich der Planunterlagen soll baulich die Leergutannahme in die Nähe des Eingangs verlegt und eine Backstation geschaffen werden. Eine grundlegende Sortimentserweiterung soll nicht stattfinden, sondern die Regale sollen niedriger sowie weiträumiger angeordnet und die Regalwege breiter werden. Mit Bescheid des Bezirksamts Treptow-Köpenick von Berlin vom 1. März 2017 und Widerspruchsbescheid derselben Behörde vom 22. Dezember 2017 lehnte der Beklagte den Vorbescheid ab. Zur Begründung führte er aus, bei der näheren Umgebung, die ausschließlich durch die Bebauung im Geviert gebildet werde, handele es sich um eine Gemengelage und nicht um ein faktisches Mischgebiet. Die Erweiterung des Marktes führe zu städtebaulichen Spannungen, denn es seien negative Vorbildwirkungen und Kaufkraftabflüsse aus dem Ortsteilzentrum Wi...straße zu erwarten. Selbst wenn man von einem faktischen Mischgebiet ausgehe, scheitere das Vorhaben an der nicht widerlegten Vermutungsregel des § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO. Am 3. Januar 2018 hat die Klägerin Klage erhoben. Zur Begründung trägt sie im Wesentlichen vor, das Bauvorhaben sei nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 6 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung zulässig, denn die nähere Umgebung, die durch den Baublock gebildet werde, stelle im Hinblick auf ein qualitativ und quantitativ gleichwertiges Nebeneinander von Wohn- und Gewerbenutzung ein faktisches Mischgebiet dar und der geplante Lebensmittelmarkt sei mangels Auswirkungen im Sinne des § 11 Abs. 3 Satz 2 BauNVO nicht kern- oder sondergebietspflichtig, obwohl er mit einer Geschossfläche von 1 313 m² die Grenze des §§ 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO von 1 200 m² um allerdings nur um 9,4 % überschreite, denn das Vorhabengrundstück befindet sich in einer Großstadt inmitten von umfangreicher Wohnbebauung. Die nächste Einkaufsmöglichkeit sei erst in 13 Minuten entfernt. Die Gebäudeerweiterung reagiere ohne Veränderung des Warenangebots auf die durch den Altersanstieg der Bevölkerung sinkende Flexibilität und Mobilität und sei angesichts des qualitativen Strukturwandels im Lebensmitteleinzelhandel und wegen des Online-Handels wirtschaftlich geboten. Negative Auswirkungen auf Belange i.S.d. § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 und Satz 3 BauNVO seien nicht erkennbar, da es sich um den einzigen (integrierten) Nahversorgungsbetrieb im fußläufigen Einzugsbereich einer großen Zahl von Einwohnern handele und eine qualitative Änderung durch Erweiterung des Sortiments nicht erfolge. Selbst wenn eine Gemengelage nach § 34 Abs. 1 BauGB vorliege, sei das Vorhaben zulässig, denn § 11 BauNVO sei nicht anwendbar, enthalte § 34 Abs. 3 BauGB keine entsprechende Vermutungsregelung und sei eine Rahmenüberschreitung aus den genannten Gründen zulässig. Die Klägerin beantragt, den Beklagten unter Aufhebung des Bescheids des Bezirksamts Treptow-Köpenick von Berlin vom 1. März 2017 und des Widerspruchsbescheids derselben Behörde vom 22. Dezember 2017 zu verpflichten, der Klägerin einen Bauvorbescheid für die Erweiterung des Lebensmittelmarktes auf dem Grundstück An der Wu...1... in Berlin-Oberschöneweide auf eine Verkaufsfläche von 899 m² zu erteilen, die Hinzuziehung des Prozessbevollmächtigten zum Vorverfahren für notwendig zu erklären. Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Der Beklagte wiederholt und vertieft sein Vorbringen aus dem Vorverfahren. Das Gericht hat Beweis erhoben durch Augenscheinseinnahme der Örtlichkeiten; wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Terminprotokoll verwiesen. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Streitakte und den Verwaltungsvorgang, die vorgelegen haben und Gegenstand der mündlichen Verhandlung und Entscheidung waren, Bezug genommen.