13 K 125.18

Leitsatz: 1. Bei der Bestimmung der näheren Umgebung eines Bauvorhabens ist auf diejenige Umgebung abzustellen, auf die sich die Ausführung des Vorhabens auswirken kann und die ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder beeinflusst. Dabei sind die Merkmale, nach denen sich ein Vorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen muss, jeweils unabhängig voneinander zu prüfen. Für die Kriterien der überbauten Grundstücksfläche und der Bauweise ist die maßstabsbildende nähere Umgebung wegen der geringeren wechselseitigen Auswirkungen im Regelfall enger zu bemessen als bei der Art der baulichen Nutzung. Entscheidend ist jedoch die Würdigung der tatsächlichen Verhältnisse im Einzelfall.(Rn.21) Geht es um die Frage der Bauweise und mithin um die Errichtung von Gebäuden mit oder ohne seitlichen Grenzabstand, so ist insbesondere das straßenseitige Erscheinungsbild von Bedeutung und daher in erster Linie die Bebauung entlang des Straßenzugs in den Blick zu nehmen. Die Grenzbauten im Hinterland prägen die Eigenart der näheren Umgebung regelmäßig nicht.(Rn.22) 2. Die Bebauung eines Grundstücks mit einem Doppelhaus stellt regelmäßig keine halboffene Bauweise dar, sondern ist eine Variante der offenen Bauweise.(Rn.23) 3. Tatsächlich vorhandene Bebauungen sind für den Rahmen des § 34 Abs. 1 BauGB unabhängig davon maßgeblich, ob sie in Übereinstimmung mit den baurechtlichen Vorschriften errichtet worden sind. Es ist insbesondere unzulässig, die Eigenart der näheren Umgebung auf das zu beschränken, was städtebaulich wünschenswert oder vertretbar ist. Allerdings muss die Betrachtung auf das Wesentliche zurückgeführt und alles außer Acht gelassen werden, was die Umgebung nicht prägt oder in ihr gar als Fremdkörper erscheint. Bauliche Anlagen, die von ihrem Erscheinungsbild nicht die Kraft haben, die Eigenart der näheren Umgebung zu beeinflussen, die der Betrachter also nicht oder nur am Rande wahrnimmt, müssen außer Betracht bleiben. Für die Beurteilung der Frage, ob nicht genehmigte und nicht genehmigungsfähige bauliche Anlagen zu berücksichtigen sind, ist wesentlich, ob sie von den zuständigen Behörden in einer Weise geduldet werden, die keinen Zweifel daran lässt, dass sie sich mit dem Vorhandensein der Gebäude abgefunden haben, oder ob deren Beseitigung jederzeit verlangt werden kann und dies nach Lage der Dinge auch zu erwarten ist.(Rn.25) 4. Für einen Rückbau einer auf einem hinteren Teil eines Grundstücks befindlichen Remise und der Errichtung eines Wohngebäudes an der Stelle ist grundsätzlich eine Baugenehmigung erforderlich, da es sich hierbei um die Neuerrichtung eines baulichen Anlage handelt. Lediglich Veränderungen im Erhaltungsgebiet, die von vornherein nicht geeignet sind, das Schutzziel der Erhaltungsverordnung zu gefährden, unterfallen nicht dem Genehmigungsvorbehalt.(Rn.33) Die Klage wird abgewiesen. Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Die zulässige Klage, über die gemäß § 6 Abs. 1 VwGO die Berichterstatterin als Einzelrichterin entscheiden konnte, weil ihr die Kammer die Streitsache mit Beschluss vom 28. Januar 2019 zur Entscheidung übertragen hat, bleibt ohne Erfolg, denn sie ist unbegründet. Der Bescheid des Bezirksamts Treptow-Köpenick von Berlin vom 10. März 2017 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides derselben Behörde vom 20. Juni 2018 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten (§ 113 Abs. 5 VwGO). Der Kläger hat keinen Anspruch auf Erteilung der begehrten Baugenehmigung aus §§ 70 Abs. 1, 64 der Bauordnung für Berlin (BauO Bln) in der bis zum 31. Dezember 2016 geltenden Fassung (vgl. § 89 Abs. 2 BauO Bln). Das Bauvorhaben des Klägers stimmt nicht mit den im Baugenehmigungsverfahren zu prüfenden Anforderungen der §§ 29-38 BauGB überein (I.). Ihm stehen auch andere zu prüfende öffentlich-rechtliche Anforderungen im Sinne des § 64 Satz 1 Nr. 3 BauO Bln entgegen, weil das Bauvorhaben erhaltungsrechtlich nicht genehmigungsfähig ist (II.) I. Das Bauvorhaben des Klägers ist planungsrechtlich unzulässig. Beurteilungsgrundlage hierfür sind die §§ 29 Abs. 1, 34 Abs. 1 BGB, denn das Vorhaben befindet sich im unbeplanten Innenbereich. Hinsichtlich der Bauweise fügt sich das klägerische Vorhaben nicht gemäß § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB in die nähere Umgebung ein. Eine Befreiung von dem Einfügenserfordernis gemäß § 31 Abs. 2 BauGB ist auch nicht möglich (BVerwG, Urteil vom 4. Mai 1979 – IV C 23.76 – juris Rn. 19). Daher kann dahinstehen, ob sich das klägerische Vorhaben in dem aus der näheren Umgebung vorgegebenen Rahmen der überbauten Grundstücksfläche befindet, weil die tiefe Bebauung des Grundstücks I... 34 insoweit prägende Wirkung hat, wofür Einiges spricht. 1. Die nähere Umgebung des Vorhabengrundstücks ist hinsichtlich der Bauweise die straßenseitige Bebauung der Straße I... zwischen W... straße und T... straße. Bei der Bestimmung der näheren Umgebung im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist auf diejenige Umgebung abzustellen, auf die sich die Ausführung des Vorhabens auswirken kann und die ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder beeinflusst (BVerwG, Urteil vom 26. Mai 1978 – IV C 9.77 – juris Rn. 33). Dabei ist die nähere Umgebung für die in § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB genannten Kriterien jeweils gesondert abzugrenzen, denn die Merkmale, nach denen sich ein Vorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen muss, sind jeweils unabhängig voneinander zu prüfen (BVerwG, Beschluss vom 13. Mai 2014 – 4 B 38.13 – juris Rn. 7). Für die Kriterien der überbauten Grundstücksfläche und der Bauweise ist die maßstabsbildende nähere Umgebung wegen der geringeren wechselseitigen Auswirkungen im Regelfall enger zu bemessen als bei der Art der baulichen Nutzung (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 13. März 2013 – 10 B 4.12 – juris Rn. 39). Entscheidend ist jedoch die Würdigung der tatsächlichen Verhältnisse im Einzelfall (BVerwG, a.a.O., Rn. 8 f.). Geht es um die Frage der Bauweise und mithin um die Errichtung von Gebäuden mit oder ohne seitlichen Grenzabstand, so ist insbesondere das straßenseitige Erscheinungsbild von Bedeutung und daher in erster Linie die Bebauung entlang des Straßenzugs in den Blick zu nehmen (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 15. Juli 2016 – 10 S 12.16 – juris Rn. 5 m.w.N.). Die Grenzbauten im Hinterland prägen die Eigenart der näheren Umgebung regelmäßig nicht (OVG Berlin, Beschluss vom 8. April 1998 – 2 S 3.98 – LKV 1998, 357 (358)), insbesondere wenn es sich bei ihnen – wie hier – ausschließlich um in den bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen zulässige Nebenanlagen handelt. 2. Wie der in das Verfahren eingeführten Luftaufnahme sowie den Liegenschaftskarten zu entnehmen ist, stehen entlang der Straße I... überwiegend freistehende Einzelhäuser oder vereinzelt auch Doppelhäuser. Eine straßenseitige halboffene Grenzbebauung kann allenfalls für das Grundstück I... 40 angenommen werden. Bei dieser Situation der Baukörper in der näheren Umgebung ist die nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB maßgebliche Bauweise nur die offene Bauweise. Die Bebauung mit einem Doppelhaus – wie auf den Grundstücken I... 18 und 20 erfolgt - stellt keine halboffene Bauweise dar, sondern ist eine Variante der offenen Bauweise. Dies lässt wie § 22 Abs. 2 Satz 1 BauNVO erkennen, der als Auslegungshilfe herangezogen werden kann, auch wenn die Baunutzungsverordnung in unbeplanten Innenbereich nach § 34 Abs. 1 BauGB keine unmittelbare Anwendung findet (OVG Berlin, Beschluss vom 8. April 1998 – 2 S 3.98 – LKV 1998, 357 (358) m.w.N.). Der halboffene Grenzbau auf dem Grundstück I... 40 ist zum einen schon nicht ohne Weiteres als Grenzbau erkennbar. Im Rahmen des § 34 Abs. 1 BauGB sind die von außen wahrnehmbaren Maße und Verhältnisse der Gebäude entscheidend, nicht die Rechtsverhältnisse der Grundstücke. Auf die Grundstücksgrenzen und die Größe der Grundstücke kommt es daher grundsätzlich nicht an (BVerwG, Urteil vom 12. Juni 1970 – 4 C 77.68). In Ermangelung einer Einfriedung gegenüber dem Grundstück I... 40 a und des von der Bebauung des letzteren Grundstücks eingehaltenen Grenzabstandes lässt sich nicht sagen, ob und welches der Gebäude auf der gemeinsamen Grundstücksgrenze errichtet wurde. Zwar wird der sonst übliche Abstand zum Nachbargrundstück unterschritten. Trotz des die beiden Häuser miteinander verbindenden Torbogens erscheinen diese aber wegen der versetzten Bauweise als Einzelkörper und nicht aneinandergebaut. Selbst wenn man hier von einer tatsächlich erkennbaren Grenzbebauung ausginge, hätte diese für die Bildung des Rahmens der Umgebungsbebauung als „Fremdkörper“ außer Betracht zu bleiben. Die abweichende Bauweise hat singulären Charakter und kontrastiert mit der übrigen Bebauung in der Hauptnutzung als Einzel- und Doppelhäuser mit Grenzabstand auf den anderen Grundstücken entlang der Straße I... . Sie ist nach Angaben des Beklagten erst nachträglich durch eine bauaufsichtlich ungenehmigte Grundstücksteilung entstanden. Zwar sind tatsächlich vorhandene Bebauungen für den Rahmen des § 34 Abs. 1 BauGB unabhängig davon maßgeblich, ob sie in Übereinstimmung mit den baurechtlichen Vorschriften errichtet worden sind. Es ist insbesondere unzulässig, die Eigenart der näheren Umgebung auf das zu beschränken, was städtebaulich wünschenswert oder vertretbar ist (BVerwG, Urteil vom 18. Oktober 1974 – IV C 77.73 – juris Rn. 23). Allerdings muss die Betrachtung auf das Wesentliche zurückgeführt und alles außer Acht gelassen werden, was die Umgebung nicht prägt oder in ihr gar als Fremdkörper erscheint. Bauliche Anlagen, die von ihrem Erscheinungsbild (z.B. nach ihrer Zahl) nicht die Kraft haben, die Eigenart der näheren Umgebung zu beeinflussen, die der Betrachter also nicht oder nur am Rande wahrnimmt, müssen außer Betracht bleiben (BVerwG, Urteil vom 15. Februar 1990 – 4 C 23/86 – juris Rn. 14). Für die Beurteilung der Frage, ob nicht genehmigte und nicht genehmigungsfähige bauliche Anlagen zu berücksichtigen sind, ist wesentlich, ob sie von den zuständigen Behörden in einer Weise geduldet werden, die keinen Zweifel daran lässt, dass sie sich mit dem Vorhandensein der Gebäude abgefunden haben, oder ob deren Beseitigung jederzeit verlangt werden kann und dies nach Lage der Dinge auch zu erwarten ist (BVerwG, Urteil vom 6. November 1968 – IV C 31.66 juris Rn. 22). Gemessen daran scheidet die Bebauung der Grundstücke I... 40 und 40 a als rahmengend aus. Nach Angaben des Beklagtenvertreters in der mündlichen Verhandlung wird für diese Grundstücke bereits geprüft, ob die Teilungsgenehmigung wegen der baurechtswidrigen Zustände zurückgenommen wird. Ohne die Grundstücksteilung aber würde sich die Bebauung zweifelsohne als offene Bauweise darstellen. Vergleichbares gilt für das zum Wohnen genutzte Gartenhaus auf dem Nachbargrundstück I... 22. Zum einen ist dieses Gebäude nicht Teil der straßenbegleitenden Bebauung, die maßgeblich für die Art der Bauweise in der näheren Umgebung ist. Zum anderen ist aufgrund der sehr geringen Ausdehnung und dem äußeren Erscheinungsbild des Gebäudes, das ursprünglich als Wirtschaftsgebäude errichtet wurde, fraglich, ob es – trotz der Wohnnutzung – überhaupt zur prägenden Bebauung gehören kann oder als scheinbare Nebenanlage zu dem sehr massiven Haupthaus auf dem Grundstück nicht an der Rahmenbildung teilnimmt. 3. Die Realisierung eines grenzständigen zweigeschossigen Wohngebäudes mit einer Grundfläche von 73 m² würde die durch die Umgebungsbebauung vorgegebene offene Bauweise nicht einhalten und damit den Rahmen der maßstabsbildenden Umgebung überschreiten. Diese Überschreitung führt hier auch zu bodenrechtlich beachtlichen Spannungen. Mit der Zulassung des Vorhabens des Klägers würde ein Präzedenzfall geschaffen, denn erstmals würde im maßgeblichen Baublock auch eine halboffene Bauweise genehmigt. Die Zulassung würde im Ergebnis dazu führen, dass der weitgehend in der Straße erhalten Charakter einer Villenkolonie mit großzügigen Grünflächen verloren ginge. Da ein dem vorgegebenen Rahmen nicht entsprechendes Vorhaben seinerseits wiederum rahmenbildend ist und eine Vorbildwirkung für andere Vorhaben auslöst, welche die vorgegebene Situation negativen Bewegung bringen kann, löst das Bauvorhaben hier bodenrechtlich beachtliche Spannungen aus. II. Die Übereinstimmung mit den §§ 4-6 BauO Bln gemäß § 64 Satz 1 Nr. 2 BauO a.F. ist nach der seit dem 1. Januar 2017 geltenden Bauordnung im vereinfachten Genehmigungsverfahren nicht mehr zu prüfen, wenn nicht entsprechende Abweichungen beantragt wurden. Die Nichteinhaltung der erforderlichen seitlichen Abstandsflächen zum Grundstück I... 22 durch das klägerische Bauvorhaben kann dem Genehmigungsanspruch gemäß § 89 Satz 1 BauO nicht entgegengehalten werden. III. Das Bauvorhaben steht aber mit sonstigen, im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren gemäß § 64 Satz 1 Nr. 3 BauO Bln zu prüfenden Vorschriften nicht im Einklang. Der von dem Kläger geplante Neubau bedarf einer erhaltungsrechtlichen Genehmigung bzw. gemäß § 173 Abs. 1 Satz 2 BauGB des Einvernehmens der Gemeinde, weil sich das Grundstück im Gebiet der Erhaltungsverordnung Hessenwinkel vom 13. März 2001 befindet. Der Beklagte hat die Baugenehmigung zu Recht auch aus erhaltungsrechtlichen Gründen abgelehnt. 1. Die Errichtung eines Wohnhauses unter weitgehender Beseitigung einer historischen Remise ist gemäß § 172 Abs. 1 Satz 2 BauGB i.V.m. § 2 Satz 1 der Erhaltungsverordnung genehmigungsbedürftig. Nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB kann die Gemeinde in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart eines Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung bedürfen. Gemäß § 172 Abs. 1 Satz 2 BauGB gilt dies bei gestalterischen Erhaltungssatzungen auch für die Errichtung baulicher Anlagen. Im Land Berlin tritt an die Stelle der Satzung nach § 172 Abs. 1 BauGB eine Rechtsverordnung, die von dem zuständigen Bezirksamt erlassen wird (vgl. § 246 Abs. 2 Satz 1 BauGB i.V.m. § 30 Satz 1 AGBauGB Bln). Eine solche Rechtsverordnung liegt für das hier maßgebliche Gebiet mit der Erhaltungsverordnung vor. Bedenken gegen die Wirksamkeit der Erhaltungsverordnung bestehen nicht. Auch der Kläger selbst hat die Wirksamkeit der Erhaltungsverordnung nicht in Zweifel gezogen, sondern seine verfassungsrechtlichen Bedenken auf deren Anwendung im konkreten Genehmigungsverfahren beschränkt. Die Verordnung gibt hinreichend bestimmt an, in welchem Gebiet (vgl. § 1 der Erhaltungsverordnung) und aus welchem der in § 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB genannten Gründe das erhaltungsrechtliche Genehmigungserfordernis statuiert werden sollte (vgl. § 2 der Erhaltungsverordnung). Dies ist nach der Rechtsprechung ausreichend, weil die weitere Konkretisierung erst auf der zweiten Stufe des Verfahrens erfolgt, auf der über die Zulässigkeit etwaiger Rückbauten, Änderungen oder Neuerrichtungen entschieden wird (vgl. BVerwG, Beschluss vom 25. Juni 2013 – 4 N 2.13 – juris Rn. 3; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 13. März 2014 – 2 B 7.12 – juris Rn. 18; VG Berlin, Urteil vom 8. September 2015 – 19 K 125.15 - juris). Mängel im Abwägungsvorgang oder sonstige Verfahrensfehler in Bezug auf die Rechtsverordnung sind nicht vorgetragen und wären auch nicht mehr berücksichtigungsfähig. Mängel im Abwägungsergebnis wären zwar grundsätzlich berücksichtigungsfähig, sind aber weder vorgetragen noch erkennbar. Am Vorliegen besonderer städtebaulicher Gründe, die geeignet sind, das Genehmigungserfordernis zu rechtfertigen, bestehen im Hinblick auf die städtebauliche Untersuchung zur weiteren Entwicklung der Villenkolonie Hessenwinkel (Bl. 24 der VV) keine Zweifel. Der Beklagte verfolgt mit der Erhaltungsverordnung das legitime Ziel (vgl. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB), die vorhandene Siedlungsstruktur und die baulichen Anlagen in der Villenkolonie vor Überformung, grundsätzlicher Veränderung und ungeordneter Verdichtung zu schützen. Das Vorhaben des Klägers, die auf seinem Grundstück bestehende Remise bis auf die grenzständige Mauer abzureißen und stattdessen ein in der Kubatur deutlich größeres Wohngebäude zu errichten, bedarf nach § 172 Abs. 1 Satz 2 BauGB einer Genehmigung, denn es handelt sich dabei um die Neuerrichtung einer baulichen Anlage (vgl. § 29 BauGB) in dem durch § 1 der Erhaltungsverordnung bestimmten Erhaltungsgebiet. Es fehlt auch nicht an der für die Genehmigungsbedürftigkeit der Neuerrichtung erforderlichen erhaltungsrechtlichen Relevanz. Lediglich Veränderungen im Erhaltungsgebiet, die von vornherein nicht geeignet sind, das Schutzziel der Erhaltungsverordnung zu gefährden, unterfallen nicht dem Genehmigungsvorbehalt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 17. Dezember 2004 - 4 B 85.04 - juris Rn. 3 zu einer Milieuschutzsatzung). Dabei muss die fehlende Eignung aus Gründen der Rechtsklarheit offensichtlich sein (OVG Berlin-Brandenburg Beschluss vom 15. März 2019 – 2 S 59.18 – amtl. Abdruck S. 3). Da die Erhaltungsverordnung hier gerade die wenige verdichtete städtebauliche Gestalt des Gebietes mit großzügigen tiefen Grundstücken und parkähnlichen Gärten erhalten will, ist eine Bebauung eines solchen Gartens mit einem Wohnhaus in zweiter Reihe in jedem Fall von Relevanz. 2. Die Ablehnung der Erteilung des erhaltungsrechtlichen Einvernehmens durch den Beklagten war rechtmäßig. Gemäß § 172 Abs. 3 Satz 2 BauGB darf die Genehmigung zur Errichtung der baulichen Anlage nur versagt werden, wenn die städtebauliche Gestalt des Gebiets durch die beabsichtigte bauliche Anlage beeinträchtigt wird. Diese Voraussetzung wird durch das klägerische Bauvorhaben erfüllt, denn es wird das Ortsbild nicht nur unwesentlich beeinträchtigen. Im Einzelnen: a) Die besondere städtebauliche Gestalt der Kolonie Hessenwinkel, welche den Erlass einer Erhaltungsverordnung rechtfertigte, ist im hier maßgeblichen Bereich um das klägerische Grundstück noch immer deutlich erkennbar. Insoweit kann – anders als der Kläger meint – die Begründung der Erhaltungsverordnung durchaus neben der tatsächlichen Inaugenscheinnahme für die Bestimmung der besonderen städtebaulichen Gestalt des Gebiets herangezogen werden. Für das Gesamterscheinungsbild der Kolonie sind die landschaftlichen Gegebenheiten besonders prägend, wie die Lage an den Uferbereichen der Gewässer und am Waldrand und u.a. auch die Vegetation auf den Grundstücken im Vorgartenbereich und in den rückwärtigen, teilweise parkähnlichen Gärten (Seite 4 der Begründung, Bl. 42 VV II). Bereits in den Voruntersuchungen zur Schaffung eines Erhaltungsgebietes war festgestellt worden, dass die Blockinnenräume und hinteren Grundstücksbereiche der Wassergrundstücke seit dem Entstehen der Kolonie weitestgehend frei von Bebauung geblieben sind, so dass die ehemals parkartigen Gärten nicht zerstört wurden (Städtebauliche Untersuchung Seite 58, Bl. 24 der VV I). Daneben stellt die durchgehend offene und kleinteilige Bauweise in der Villenkolonie in Verbindung mit den landschaftlich dominanten Uferbereichen die besondere Prägung des Gebietes dar (Seite 6 der Begründung, Bl. 44 VV II). Die ursprünglichen Parzellenstrukturen sind nur in wenigen Fällen verändert worden, so dass auch die historische Bebauungsstruktur nur geringfügigen Änderungen unterlag. In der vorderen Grundstückshälfte befinden sich die Wohngebäude. Die Nebengebäude, wie Remisen und Garagen, wurden hinter den Wohngebäuden an den längsorientierten Grundstücksgrenzen errichtet. Die Gebäude sind bis auf wenige Ausnahmen als Einzelhäuser errichtet und eine Bebauung mit Wohngebäuden in zweiter Reihe im Prinzip bis auf drei nach 1945 errichtete Ausnahmen nicht existent (a.a.O.). Diese Besonderheiten des Ortsbildes, die im Jahr 2001 Anlass für den Erlass der Erhaltungsverordnung waren, sind auch zum Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung noch im maßgeblichen Gebiet um das klägerische Grundstück festzustellen, wie die Inaugenscheinnahme und das in das Verfahren eingeführte Luftbild deutlich gemacht haben. Das Vorliegen der erhaltungswürdigen stadtbildprägenden Besonderheiten im Umfeld des Bauvorhabens ist im Baugenehmigungsverfahren, wie im zweistufigen Erhaltungsrecht (s.o.) vorgesehen, zu prüfen (Stock, in: Ernst/Zinkahn u.a., BauGB, 131. EL 2018, § 172 Rn. 38). Rund um die Straße I... zwischen W... straße und T... straße sind auf den Wassergrundstücken weiterhin vorwiegend kleinere Einfamilienhäuser zu finden. Herausstechen sowohl das besonders voluminöse Wohngebäude auf dem Nachbargrundstück des Klägers als auch das Doppelhaus auf dem Grundstück I... 18, 20. Die Wohngebäude sind, mit einer Ausnahme, im vorderen Grundstücksbereich errichtet und die hinteren, zum Wasser gelegenen Grundstücksteile als langgestreckte, parkähnliche Gärten erhalten. Auf nahezu allen Grundstücken gibt es im hinteren Grundstücksbereich entlang der langgestreckten Gärten grenzständige schmale Nebengebäude. Die besondere städtebauliche Gestalt des hier maßgeblichen Gebietes lässt sich also nach wie vor feststellen. b) Die Errichtung eines grenzständigen Wohngebäudes in zweiter Reihe mit einer Grundfläche von 73 m² würde auch im Hinblick auf seine Vorbildwirkung die besondere städtebauliche Eigenart des Gebietes nicht nur unerheblich beeinträchtigen. Sie entspricht im Übrigen einer der Gefahren, die Anlass zur Festsetzung der Erhaltungsverordnung gaben. Ausweislich der Begründung zur Erhaltungsverordnung soll die vorhandene Siedlungsstruktur und die baulichen Anlagen, die prägend für die städtebauliche Eigenart sind, vor Überformung, grundsätzlicher Veränderung und städtebaulicher Verdichtung geschützt werden. Aufgrund der vergleichsweise kleinen Dimensionierung der Wohngebäude auf den großzügigen Grundstücken sah der Verordnungsgeber die Gefahr der Auflösung des alten Ortsbildes durch eine Ausschöpfung des Maximums des nach § 34 BauGB möglichen Bauvolumens. Das Bauvorhaben des Klägers leitet eine solche, bisher weitgehend nicht existente Verdichtung des Ortsbildes ein, in dem ein Wohngebäude von nicht unerheblicher Größe nicht nur in der zweiten Baureihe, sondern auch grenzständig errichtet wird. Der bisher parkähnliche, langgestreckte Garten, welcher an einer Seite von einer schmalen, ortstypischen Remise flankiert wird, würde deutlich verkleinert und geteilt. Den bisher landschaftlich geprägten Uferbereich zur Müggelspree würde das Bauvorhaben des Klägers bereits allein dahingehend verändern, dass das vom Gewässer erlebbare besondere Ortsbild auf dem Klägergrundstück durch eine bis dato quasi nicht existente gewöhnliche Siedlungsstruktur mit verhältnismäßig kleinen Parzellen einschließlich Hinterliegerparzellen ersetzt würde. Das Bauvorhaben des Klägers ist mit seiner Zweigeschossigkeit und einer gegenüber dem bereits vorhandenen Wohnhaus nur geringfügig geringeren Grundfläche keinesfalls als untergeordnet oder gar als eine an die Stelle der Remise tretende bloße Nebenanlage zu betrachten, welche die städtebauliche Gestalt – wie der Kläger meint – nahezu unverändert lasse. Im Rahmen der erhaltungsrechtlichen Genehmigungsfähigkeit ist darüber hinaus auch die Vorbildwirkung des Vorhabens für vergleichbare Bauvorhaben in dem Erhaltungsgebiet zu berücksichtigen. Mit der Zulassung einer zweiten Baureihe für Wohngebäude würde der Aufhebung des alten, erhaltungsrechtlich geschützten Ortsbildes die Tür geöffnet und die besondere städtebauliche Eigenart der Villenkolonie Hessenwinkel zur Disposition gestellt. Die großzügigen, häufig sehr langgestreckten Grundstücke eigenen sich fast durchgehend für eine Grundstücksteilung und die Bebauung mit zwei oder drei Wohnhäusern. Eine entsprechende Verdichtung des Gebietes würde das Ortsbild derart verändern, dass die besondere städtebauliche Eigenart verloren wäre. c) Bei einer nicht nur unwesentlichen Beeinträchtigung der besonderen städtebaulichen Eigenart ist die erhaltungsrechtliche Genehmigung zwingend zu versagen. Der Behörde steht hier grundsätzlich kein Ermessen zu. Insoweit kommt es für den zur Entscheidung stehenden Verwaltungsstreit auch nicht darauf an, welche Motive des Klägers hinter der begehrten Errichtung eines grenzständigen Wohngebäudes in zweiter Reihe stehen. Dem Vortrag, dass der Kläger auf die Errichtung des Wohnhauses aufgrund der Pflegebedürftigkeit seiner Eltern angewiesen sei, war demnach nicht mehr nachzugehen. Der Kläger hat im Übrigen zur Vermeidung unbeabsichtigter Härten einen Übernahmeanspruch gemäß § 173 Abs. 2 BauGB. Die Nebenentscheidungen folgen aus § 154 Abs. 1 VwGO und § 167 VwGO i.V.m. §§ 709 Satz 1 und 2 ZPO. Die Berufung war nicht nach §§ 124 Abs. 2 Nr. 3 und 4, 124 Abs. 1 Satz 1 VwGO zuzulassen. Der Kläger begehrt die Erteilung einer Baugenehmigung im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren für den Rückbau einer bestehenden Remise und die Errichtung eines Wohngebäudes an gleicher Stelle. Der Kläger ist Eigentümer des 1036 m² großen Grundstücks I... 24 in 1... Berlin-Rahnsdorf, für das keine verbindliche Bauleitplanung besteht. Das Grundstück ist derzeit mit einem in der vorderen Grundstückshälfte freistehenden Einfamilienhaus mit einer Grundfläche von ca. 88 m² sowie einer eingeschossigen grenzständigen Remise im hinteren Grundstücksteil und einer Slipbahn bebaut. Die Remise wird derzeit als Schuppen genutzt und verfügt über eine Grundfläche von 15 x 3 m bei einer Traufhöhe von 2,5 m und einer Gesamthöhe bis zum First des halben Walmdachs von 4,4 m. Im rückwärtigen Bereich grenzt das Grundstück, welches eine Breite von 17,3 m und eine Tiefe von ca. 60 m besitzt, an die Müggelspree. Die Grundstücke in dem durch die W... straße, die Straße I..., die T... straße und die Müggelspree umgrenzten Baublock sind durchgängig mit Einfamilienhäusern bebaut. Mit Ausnahme des Grundstücks I... 34 befinden sich sämtliche der ein- bis dreigeschossigen Wohnhäuser im vorderen Grundstücksbereich. Überwiegend in den hinteren Grundstücksbereichen, teilweise aber auch neben dem jeweiligen Wohnhaus, befinden sich eingeschossige Garagen und Remisen, welche zum überwiegenden Teil an den Grundstücksgrenzen errichtet sind. Auf dem Nachbargrundstück im Haselwinkel 22 sind auf der Höhe der klägerischen Remise ein Gartenhaus und eine Laube an der Grenze zum Klägergrundstück errichtet worden. Mit Ausnahme des auf den Grundstücken Im Haselwinkel 18 und 20 stehenden Doppelhauses und der beiden Wohngebäude auf dem nachträglich geteilten Grundstück Im Haselwinkel 40 und 40 a sind die Wohnhäuser in der Straße Im Haselwinkel nicht an die Grundstücksgrenzen gebaut. Die vorhandene Bebauung des hier streitgegenständlichen Vorhabengrundstücks (mit einem Kreis gekennzeichnet) und die Umgebungsbebauung im Baublock werden im amtlichen Liegenschaftskatasterinformationssystem von Berlin (ALKIS) wie folgt dargestellt: Das klägerische Grundstück liegt wie die anderen Grundstücke des vorbeschriebenen Baublocks in einem Teilbereich der ehemaligen Kolonie Hessenwinkel, für welchen am 13. März 2001 eine Verordnung zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets aufgrund seiner städtebaulichen Gestalt erlassen wurde (GVBl. 2001, 57. Jahrgang Nr. 14; im Folgenden: Erhaltungsverordnung). Zum Plananlass und der Zielsetzung der Erhaltungsverordnung wird in deren Begründung ausgeführt: „Die 1891 begonnene Parzellierung (s. Parzellierungsplan 1891) wurde in den 20er Jahren des 20. Jahrhunderts insbesondere in den Bereichen südlich der Waldstraße (s. Parzellierungsplan 1914) weitgehend abgeschlossen und ist bis heute fast vollständig erhalten geblieben. […] Für das Gesamterscheinungsbild der Kolonie sind die prägenden landschaftlichen Gegebenheiten, wie die Lage an den Uferbereichen der Gewässer und am Waldrand, die großen Straßenbaumalleen, die grünen Plätze im öffentlichen Raum und die Vegetation auf den Grundstücken (im Vorgartenbereich und in den rückwärtigen, teilweise parkähnlichen Gärten) maßgebend. […] 3.3. Parzellenstruktur: […] Die ursprünglichen Parzellenstrukturen sind nur in wenigen Fällen verändert worden, sodass auch die historische Bebauungsstruktur nur geringfügigen Veränderungen unterlag. Der überwiegende Teil der Parzellen ist bebaut. Einheitliche Baufluchten sind hier eher untypisch. Die Vorgartenzone ist 5 m bis ca. 20 m tief; in der vorderen Grundstückshälfte befinden sich die Wohngebäude, die Nebengebäude (Remisen oder Garagen) wurden hinter den Wohngebäuden an den längsorientierten Grundstücksgrenzen errichtet und in der hinteren Grundstückshälfte befinden sich teilweise noch Garten- oder Teehäuschen – in den Uferbereichen einige Bootsschuppen. Eine Bebauung mit Wohngebäuden in zweiter Baureihe existiert im Prinzip nicht – drei Einzelfälle einer solchen Bebauung nach 1945 sind vorzufinden. 3.4. Bebauung: Die durchgehend offene und kleinteilige Bauweise in der Villenkolonie Hessenwinkel i.V.m. den landschaftlich dominanten Uferbereichen, in denen sich oftmals parkähnliche Gärten befinden, stellt die besondere Prägung des Gebietes dar. Die Gebäude sind ein- bis dreigeschossig als Einzelhäuser errichtet, wenige Ausnahmen sind in Form einer Doppelhausbebauung an unterschiedlichen Standorten vorzufinden. 4. Notwendigkeit der Erhaltungsverordnung: Damit soll die vorhandene Siedlungsstruktur und die baulichen Anlagen vor Überformung, grundsätzlicher Veränderung und ungeordneter Verdichtung geschützt werden. […] Grenzbebauungen und Garagenbauten in den Vorgärtenbereichen und seitlichem Bauwich tragen ebenso zur Veränderung der Villenkolonie bei, wie die in den Bauanträgen angestrebte Baudichte und Geschossigkeit, die mit dem Stadtbild der Villenkolonie nicht vereinbar sind. Ziel der Erhaltungsverordnung ist es, gemäß Abs. 1 Satz 1 des § 172 Bau GB die städtebauliche Eigenart des Gebietes aufgrund seiner städtebaulichen Gestalt (Abs. 3) zu erhalten. […] Da zu erwarten ist, dass das Maximum des nach § 34 BauGB möglichen Bauvolumens ausgeschöpft werden soll und bestehende Gebäude eine kleinere Dimensionierung aufweisen, sind unerwünschte Veränderungen zu erwarten, die bis hin zur Auflösung des alten Ortsbildes gehen können.“ Mit Bauantrag vom 15. Dezember 2016 beantragte der Kläger eine Baugenehmigung im vereinfachten Verfahren für „Sanierung und Umbau einer bestehenden Remise“. Der Kläger beabsichtigt, die Remise bis auf die grenzständige Mauer abzureißen und an gleicher Stelle ein Wohnhaus für seine Eltern an der Grundstücksgrenze zu errichten, welches ein Erdgeschoss mit ca. 73 m² Grundfläche, ein Staffelgeschoss mit 44 m² Grundfläche und eine Gebäudehöhe von 6,39 m aufweisen soll. Das Gebäude soll in einer Bebauungstiefe zur Straße von 29 m bis 42 m errichtet werden. Mit Versagung Nr. 2016/2634 vom 10. März 2017 lehnte das Bezirksamt Treptow Köpenick von Berlin (im Folgenden: Bezirksamt) die beantragte Baugenehmigung ab und setzte mit Bescheid vom gleichen Tage Baugebühren in Höhe von 116,95 € fest. Der hiergegen am 10. April 2017 erhobene und am 3. Juli 2017 begründete Widerspruch des Klägers wurde mit Widerspruchsbescheid des Bezirksamtes vom 20. Juni 2018 in der Sache zurückgewiesen. Der ursprüngliche Gebührenbescheid wurde hingegen um 25 % reduziert und der überzahlte Betrag an den Kläger erstattet. Zur Begründung führte das Bezirksamt im Wesentlichen aus, dass sich das Bauvorhaben des Klägers im Hinblick auf die überbaubare Grundstücksfläche und die Anzahl der Wohngebäude auf dem Grundstück nicht in die nähere Umgebung einfüge. Die nähere Umgebung stelle sich als Baublock dar, der von der Müggelspree im Süden und den Straßen I... im Norden, W... straße im Westen und T... straße im Osten begrenzt werde. Durch die Rahmenüberschreitung würden bodenrechtlich beachtliche und bewältigungsbedürftige Spannungen erzeugt bzw. vertieft, weil das Bauvorhaben die anderen Nebengebäude überragen und mit seinem Bauvolumen aus der übrigen Hinterlandbebauung im Blaublock hervorstechen würde. Die verbliebenen Freiflächen würden erheblich kleiner erscheinen und sich auch die Emissionen verstärken. Außerdem hätte das Bauvorhaben negative Vorbildwirkung, da Wohnraum wirtschaftlich wertvoll sei. Im Übrigen würde die beabsichtigte bauliche Anlage auch die städtebauliche Gestalt des Gebietes beeinträchtigen, weil eine zweite Baureihe mit Wohngebäuden errichtet und die vorhandene Grenzbebauung nachverdichtet würde. Dadurch würde die Sicht auf die Gärten im Hinterland weiter verbaut werden. Eine zweite Baureihe auf allen Grundstücken im Baublock würde die städtebauliche Gestalt noch nachhaltiger verändern als das streitgegenständliche Vorhaben allein. Mit der bereits am 11. April 2018 erhobenen Klage verfolgt der Kläger sein Begehren weiter. Er meint, das Bauvorhaben füge sich nach der überbauten Grundstücksfläche ein, da die „nähere Umgebung“ im Sinne des § 34 BauGB das ganze Erhaltungsgebiet umfasse, innerhalb dessen es keine faktischen Baulinien oder Baugrenzen gäbe. Insbesondere das Wohnhaus auf dem Grundstück I... 34 sei weder Ausnahme noch Fremdkörper, sondern nur das Ende eines breiten Spektrums an Bebauungstiefe. Das Wohnhaus auf dem Grundstück I... 50 sei an der hinteren Grundstücksgrenze errichtet. Auf den Grundstücken I... Nr. 22 und Nr. 36 gäbe es Bebauung im mittleren Grundstücksbereich. Das Bauvorhaben füge sich auch hinsichtlich der Bauweise ein, da es auf den Grundstücken I... Nr. 18, 20, 22, 40 und 50 grenzständige Bebauungen gäbe. Das Wohngebäude auf dem Grundstück I... 22 werde seit 50 Jahren geduldet. Das Bauvorhaben würde auch die städtebauliche Gestalt des Gebietes nicht beeinträchtigen. Insoweit dürfe sich das Bezirksamt nur auf die Versagungsgründe des §§ 172 Abs. 3 BauGB stützen, und nicht auf die Ziele der Erhaltungsverordnung. Die Kompetenz für die Festlegung der Erhaltungsziele läge beim Bund. Länder und Gemeinden dürften nur die betreffenden Gebiete bezeichnen. Die Begründung zur Erhaltungsverordnung sei kein Rechtssatz, unter den ein Sachverhalt subsumiert werden dürfe. Auf die Begründung dürfe aus kompetenzrechtlichen Gründen auch nicht als Auslegungshilfe für unbestimmte Begriffe zurückgegriffen werden. Eine konkrete Prüfung der erhaltungsrechtlichen Zulässigkeit des Bauvorhabens habe nicht stattgefunden. Das geplante Gebäude sei eine bauliche Anlage von untergeordneter Erscheinung für das Gebiet und damit nicht geeignet, das Ortsbild zu beeinträchtigen. Die bisher bestehende städtebauliche Gestalt bleibe im Wesentlichen unverändert. Der Kläger beantragt, den Beklagten unter Aufhebung der Versagung Nr. 2... des Bezirksamts Treptow-Köpenick von Berlin vom 10. März 2017 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids derselben Behörde vom 20. Juni 2018 zu verpflichten, ihm die beantragte Baugenehmigung zu erteilen. Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen Zur Begründung bezieht er sich auf die ergangenen Bescheide und führt ergänzend aus, dass das Vorhaben aufgrund des erheblichen Rückbaus als Neubau zu betrachten sei. Ein Wohngebäude mit einer Grundfläche von 72,6 m² im Erdgeschoss und einem Obergeschoss von weiteren 44,2 m² sei keine Remise. Die nähere Umgebung im Sinne von § 34 BauGB dürfe nicht mit dem Geltungsbereich der Erhaltungsverordnung vermischt werden. Insbesondere habe der Baublock nördlich der W... straße eine andere Struktur, ebenso wie der Baublock nördlich der Straße I... . Hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksfläche sei die Bebauung auf dem Grundstück I... Nr. 34 als Fremdkörper einzuordnen. Die Grundstücke I... Nr. 36 und Nr. 50 hätten eine Bebauungstiefe von 27 bzw. 28 m. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Streitakte und des Verwaltungsvorgangs (1 Ordner) Bezug genommen. Letztere haben vorgelegen und waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung und der Entscheidungsfindung. Die Einzelrichterin hat in der mündlichen Verhandlung die Örtlichkeiten in Augenschein genommen. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift verwiesen.