13 K 321/20

Leitsatz: Der geprüfte Standsicherheitsnachweis nach § 66 Abs. 3 Satz 1 BauO Bln ist weiterhin ein für die Entscheidung der Bauaufsichtsbehörde notwendiger Nachweis i.S.d. § 69 Abs. 3 Satz 2 BauO Bln. Dies folgt aus § 16 Abs. 1 Satz 1 BauVerfV. (Rn.20) Die Klage wird abgewiesen. Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Die Klage, über die gemäß § 6 Abs. 1 VwGO die Berichterstatterin als Einzelrichterin entscheidet, weil ihr die Kammer die Streitsache mit Beschluss vom 6. Dezember 2021 zur Entscheidung übertragen hat, bleibt ohne Erfolg, denn sie ist unbegründet. Der Bescheid des Bezirksamts Pankow von Berlin vom 27. Mai 2020 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides derselben Behörde vom 4. November 2020 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 5 VwGO). Die Maßnahme bedurfte einer Baugenehmigung (hierzu unter I.). Diese ist weder vor der Versagung gesetzlich fingiert worden (hierzu unter II.), noch hat die Klägerin einen Anspruch auf die Baugenehmigung für die Grundrissänderung der Wohnung (hierzu unter III.). I. Die von der Klägerin geplante Grundrissänderung der Wohnung im zweiten Obergeschoss rechts durch Einbau eines geräumigen innenliegenden Bades, die Vereinigung von Bad und Küche zu einem Wohnraum bzw. zweier Zimmer zu einem großen Wohnraum mit offener Küche unterliegt der Genehmigungspflicht aus § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 2 der Erhaltungsverordnung „K ... “ von 2017. Hinsichtlich der formellen und materiellen Wirksamkeit der Erhaltungsverordnung bestehen keine Bedenken. Die zur Genehmigung gestellten Baumaßnahmen haben die für die Genehmigungsbedürftigkeit nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 2 der Erhaltungsverordnung erforderliche erhaltungsrechtliche Relevanz, denn sie erhöhen nachhaltig den Gebrauchswert der Mietsache und rechtfertigen als Modernisierungsmaßnahme einen höheren Mietpreis. Damit ist der – bereits durchgeführte - Umbau geeignet, das Ziel der Erhaltungsverordnung, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erhalten, zu tangieren. Lediglich Änderungen, die das Schutzziel der Erhaltungsverordnung nicht gefährden können, unterfallen nicht dem Genehmigungsvorbehalt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 17. Dezember 2004 - 4 B 85.04 - juris Rn. 3). II. Die Grundrissänderung ist nicht bereits durch gesetzliche Fiktion genehmigt worden. Zwar gilt eine Baugenehmigung im vereinfachten Verfahren gemäß § 69 Abs. 4 Satz 3 i.V.m Abs. 3 Satz 1 der Bauordnung für Berlin (BauO Bln) als erteilt, wenn nicht innerhalb der Frist von einem Monat über den Bauantrag entschieden wurde. Diese Entscheidungsfrist begann hier aber gemäß § 69 Abs. 3 Satz 2 BauO Bln nie zu laufen, weil bis zum Zeitpunkt der Bekanntgabe der Versagung an die Klägerin nicht alle für die Entscheidung über ihren Bauantrag notwendigen Stellungnahmen und Nachweise vorlagen. Da die Eingangsbestätigung für den Bauantrag vom 20. Februar 2020 die Klägerin auf die Unvollständigkeit ihres Antrags und die fehlenden Angaben und die fehlende Erklärung zum Standsicherheitsnachweis hinwies, konnte die Entscheidungsfrist auch nicht aufgrund einer gesetzlichen Fiktion der Vollständigkeit des Bauantrags gemäß § 69 Abs. 4 Satz 2 BauGB beginnen. Bei den Angaben zum Standsicherheitsnachweis nach § 66 Abs. 3 Satz 1 BauO Bln und der Erklärung zum Standsicherheitsnachweis nach § 15 Abs. 3 Satz 1 BauVerfV handelt es sich um notwendige Nachweise im Sinne des § 69 Abs. 3 Satz 2 BauO Bln, die für den Beginn der behördlichen Entscheidungsfrist bei der Bauaufsicht eingegangen sein müssen. Das Gebäude auf dem Klägergrundstück gehört gemäß § 2 Abs. 3 Satz 1 Nr. 5 BauO Bln zur Gebäudeklasse 5, sodass die Angaben zum Standsicherheitsnachweis und die Erklärung nach § 15 Abs. 3 Satz 1 BauVerfV gemäß § 66 Abs. 3 Satz 1 BauO Bln Teil der erforderlichen Bauvorlagen waren und die Bauaufsichtsbehörde gemäß § 16 Abs. 1 Satz 1 BauVerfV erst nach ihrer Vorlage über die Baugenehmigung zu entscheiden hatte. Die Regelung in § 16 Abs. 1 Satz 3 BauVerfV, wonach eine Baugenehmigung aufschiebend bedingt erteilt wird, wenn die Nachweise zur Standsicherheit zum Zeitpunkt der Erteilung nicht vorliegen, findet keine Entsprechung in den Bestimmungen zur Genehmigungsfiktion. III. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf die Genehmigung der Grundrissänderung. 1. Ein solcher besteht nicht nach den Bestimmungen des § 172 Abs. 4 Satz 3 BauGB. Gemäß § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB ist die Genehmigung zu erteilen, wenn die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient. Diese Genehmigungsvoraussetzungen sind hier nicht erfüllt. Durch die beabsichtigte Grundrissänderung wird nicht lediglich der „zeitgemäße Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung“ hergestellt. Das Gericht hat bereits Zweifel, ob der Grundriss einer Wohnung dem „Ausstattungszustand“ zugeordnet werden kann. Insoweit wird auf die Entscheidung des Gerichts vom 23. Mai 2018 (Az. 13 K 680.17 – juris Rn. 21 bis 23) verwiesen. Selbst wenn man den Begriff des Ausstattungszustands hier weiter als den eigentlichen Wortlaut fassen möchte, bestünde kein Anspruch der Klägerin auf die begehrte Genehmigung aus § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB. Für die Auslegung des Tatbestandsmerkmals „zeitgemäßer Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung“ ist hinsichtlich der tatsächlichen Verhältnisse („durchschnittlich“) ein landes- bzw. bundesweiter Vergleichsmaßstab heranzuziehen und nicht nur auf das konkrete Milieuschutzgebiet abzustellen (vgl. OVG Berlin, Urteil vom 10. Juni 2004 – 2 B 3.02 – juris Rn. 39 ff. für eine bundesweite Betrachtung; BVerwG, Beschluss vom 17. Dezember 2004 – 4 B 85/04 – juris Rn. 8 wohl für einen landesweiten Vergleichsmaßstab). Der Begriff enthält darüber hinaus mit der Bezugnahme auf die bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen, die es nach § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB zu berücksichtigen gilt, auch ein wertendes Element (BVerwG, a.a.O.; VG Berlin, Urteil vom 8. September 2015 – 19 K 125.15 – juris Rn. 31). Dieses ist mithilfe der jeweiligen landesbauordnungsrechtlichen Vorschriften auszufüllen. Sinn und Zweck des Genehmigungstatbestandes ist es, zu vermeiden, dass in Milieuschutzgebieten ein bauordnungsrechtlicher „Substandard“ festgeschrieben wird (BT-Drucksache 13/7589 vom 26. Mai 1997, Seite 29; BVerwG, Beschluss vom 17. Dezember 2004 – 4 B 85.04 – juris Rn. 10). So wollte der Gesetzgeber ursprünglich solche Modernisierungen, die lediglich den Mindestanforderungen des Bauordnungsrechts Rechnung tragen, genehmigungsfrei stellen, damit diese möglichst zügig durchgeführt werden können. Nur wo gleichzeitig nach Umfang und in Intensität sehr weitgehende Maßnahmen beabsichtigt sind, sollte weiterhin eine genehmigungsrechtliche Prüfung im Hinblick auf die Ziele der Milieuschutzsatzung stattfinden (vgl. BT-Drucksache 13/7589 vom 26. Mai 1997, Seite 29). Durch die Benennung eines „zeitgemäßen“ Ausstattungszustands bringt der Genehmigungstatbestand zum Ausdruck, dass der maßgebliche Ausstattungszustand einer Wohnung nicht statisch zu betrachten, sondern im Laufe der Zeit einem Wandel unterworfen ist. Bestimmend sind insbesondere der technische Fortschritt und gesellschaftliche Entwicklungen, wie z.B. die Veränderung der Altersstruktur der Bevölkerung (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 31. Mai 2012 – 10 B 9.11 – juris Rn. 30 m.w.N.). Bei der Auslegung des unbestimmten Rechtsbegriffs des „zeitgemäßen Ausstattungszustands“ sind also zunächst die in § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB erwähnten bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen heranzuziehen. Werden mit dem Vorhaben erstmals gegenwärtig geltende bauordnungsrechtliche Mindestanforderungen erfüllt, hat dies eine Indizwirkung dafür, dass die Änderung der baulichen Anlage der Herstellung des „zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung“ dient und daher grundsätzlich zu genehmigen ist (OVG Berlin-Brandenburg, a.a.O., Rn. 30 m.w.N.). So liegt es jedoch für das Vorhaben der Klägerin nicht. Das – wenn auch schmale - Badezimmer erfüllte im Bestand die bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen für Badezimmer gemäß den §§ 43 und 48 BauO Bln. Das Badezimmer wird auch nicht bloß vergrößert, sondern an einen anderen Ort innerhalb der Wohnung verlegt. Bei der näheren Bestimmung des „zeitgemäßen Ausstattungszustand“ einer Wohnung muss über die bauordnungsrechtlichen Anforderungen hinaus aber auch auf die tatsächlichen Verhältnisse im Land Berlin bzw. im Bundesgebiet geschaut werden. Dabei sind nicht nur Neubauten in den Blick zu nehmen, sondern der Durchschnitt aller Wohnungen. Es gibt keine dem Gericht bekannte landes- oder bundesweite Erhebung zum Zuschnitt der Badezimmer in „durchschnittlichen Wohnungen“, womöglich, weil der Zuschnitt des Bades gerade nicht zum „Ausstattungszustand“ zählt. Es kann daher nur festgestellt werden, dass zumindest in den Gründerzeitbauten noch zahlreiche Wohnungen über sehr kleine, häufig äußerst schmale Bäder verfügen (vgl. z.B. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Broschüre „Wohnungsanpassung - keine Frage des Alters“, 2011, S. 16). Selbiges gilt für viele Nachkriegsbauten, insbesondere des komplexen Wohnungsbaus, deren Wohnungen ebenfalls mit sehr kleinen Bädern errichtet wurden. Das im Bestand vorhandene Bad mit ca. 5,2 m² wird im Land Berlin mietpreisrechtlich nicht als Substandard angesehen, denn gemäß dem Berliner Mietenspiegel von 2021 sind Abzüge von der ortsüblichen Vergleichsmiete erst bei einer Größe von unter 4 m² vorzunehmen. Diese Abzüge entfallen sogar für die Wohnungen des Ostberliner Wohnungsbaus zwischen 1973 und 1990 (vgl. Mietspiegel 2019, Ziff. 11: Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung, Merkmalgruppe 1). Die Betrachtung des tatsächlichen Ausstattungszustands und Zuschnitts der Wohnungen im Land Berlin und im Bundesgebiet erfordert daher keine Korrektur des wertend gefundenen Maßstabs. 2. Die Klägerin hat auch keinen Anspruch auf Genehmigungserteilung aus § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB. Danach darf die Genehmigung in Milieuschutzgebieten nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Aus der Formulierung folgt im Umkehrschluss, dass die Genehmigung versagt werden darf, wenn die bauliche Maßnahme geeignet ist, die Gefahr der Verdrängung der vorhandenen Wohnbevölkerung hervorzurufen, und wenn eine solche Verdrängung aus den besonderen städtebaulichen Gründen nachteilige Folgen haben würde (BVerwG, Urteil vom 18. Juni 1997 – 4 C 2/97 – juris Rn. 18). Prüfungsmaßstab ist dabei nicht die Eignung der konkreten Maßnahme zur tatsächlichen Verdrängung der von ihr betroffenen Bewohner, sondern die generelle Eignung der Baumaßnahme, eine solche Verdrängungsgefahr auszulösen. Dies liegt darin begründet, dass die Erhaltungsverordnung als städtebauliches Instrument dem allgemeinen und längerfristigen Ziel dient, die Struktur der Wohnbevölkerung zu erhalten, so dass die Bewertung von Vorhaben an objektive und dauerhafte Gegebenheiten anknüpfen muss, die durch Umbaumaßnahmen in der Regel verändert werden. Aus diesem Grund kommt die Versagung der Genehmigung auch dann in Betracht, wenn die zu verändernde Wohnung leer steht oder wenn die vom Umbau betroffenen Bewohner mit der Baumaßnahme einverstanden wären (BVerwG, Urteil vom 18. Juni 1997 – 4 C 2/97 – juris Rn. 18). Des Weiteren darf die streitgegenständliche Maßnahme nicht isoliert betrachtet werden, da einzelne Maßnahmen innerhalb eines größeren Erhaltungsgebiets kaum jemals zu einer städtebaulich ins Gewicht fallenden Änderung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung führen werden. Es kommt vielmehr darauf an, ob die einzelne Maßnahme aufgrund ihrer Vorbildwirkung geeignet ist, eine Entwicklung in Gang zu setzen, die tendenziell die Veränderung der Zusammensetzung der vorhandenen Wohnbevölkerung nach sich zieht. Dies ist aufgrund einer Prognose der künftigen Entwicklung zu beantworten. Dabei durfte sich das Bezirksamt auf nach der Lebenserfahrung typische Entwicklungen stützen (vgl. BVerwG, a.a.O., juris Rn. 19). Die in Rede stehende vollständige Grundrissänderung der 3-Zimmer-Wohnung hin zu einem derzeit besonders nachgefragten, in höherpreisigen Neubauten verwendetem modernen Zuschnitt mit einem überdurchschnittlich großen Wohnbereich mit offener Küche, zwei geräumigen Schlafzimmern zum ruhigen Hof und einem größeren mechanisch belüfteten Badezimmer ist geeignet, die Wohnung für einkommensstärkere Paare und Kleinfamilien attraktiv zu machen und hier eine entsprechende Nachfrage zu generieren. Mit Wegfall eines für sich abgeschlossenen dritten Zimmers wird sie hingegen für größere Familien und einkommensärmere Schichten unattraktiver. Unabhängig davon, dass sich eine entsprechend umgestaltete Wohnung potentiell zu einem besseren Mietpreis vermieten lässt und die Kosten des Umbaus wegen der dadurch bewirkten nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswertes der Wohnung als Modernisierungsmaßnahme gemäß § 555 b Nr. 4 BGB unmittelbar auf die Miete umgelegt werden könnten, wird auch der Wohnungstyp dahingehend verändert, dass er den Bedürfnissen der besonders verdrängungsgefährdeten Bevölkerungsteile nicht mehr entspricht. Das Potential einer erheblichen Verbesserung des Zuschnitts der Wohnung dürfte eine Vielzahl der gründerzeitlichen Wohnungen haben. Der beantragten Grundrissänderung ist daher auch wegen ihrer negativen Vorbildwirkung die für die Versagung nach § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB erforderliche Eignung zur Begründung einer Verdrängungsgefahr beizumessen. Das mit Eignung der Maßnahme zur Begründung einer Verdrängungsgefahr eröffnete behördliche Ermessen ist hier nicht auf die Genehmigungserteilung reduziert und Ermessensfehler in der Ablehnung der Genehmigung nicht erkennbar. Eine atypische Fallgestaltung, die im Einzelfall die Erteilung einer Genehmigung im Ermessenswege rechtfertigen könnte (vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Juni 1997 – 4 C 2/97 – juris Rn. 23), liegt nicht vor. Sie folgt jedenfalls nicht aus dem Umstand, dass die Klägerin die Wohnung bereits ohne entsprechende erhaltungsrechtliche Genehmigung umgebaut hat. Daraus darf sie schon wegen der negativen Vorbildwirkung keine Vorteile ziehen, sondern ist vielmehr so zu behandeln, als hätte die Wohnung noch den ursprünglichen Grundriss. Auch der zum Zeitpunkt der Klageerhebung noch geltende, im Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung aber bereits für nichtig erklärte Mietpreisdeckel als Instrument des Mieterschutzes hätte wegen seiner anderen Zielrichtung die Eignung der Maßnahme zur Begründung einer Verdrängungsgefahr nicht aufgehoben. Die Nebenentscheidungen folgen aus § 154 Abs. 1 VwGO und § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711, 709 Satz 2 ZPO. Die Berufung war nicht nach §§ 124 Abs. 2 Nr. 3 und 4, 124 Abs. 1 Satz 1 VwGO zuzulassen. Die Klägerin begehrt die Erteilung einer erhaltungsrechtlichen Genehmigung für die Veränderung des Grundrisses einer Dreizimmerwohnung. Sie ist Eigentümerin des mit einem gründerzeitlichen Gebäude bebauten Grundstücks M ... straße 101 in Berlin-Weißensee, welches sich im Geltungsbereich der sozialen Erhaltungsverordnung für das Gebiet „K ... “ vom 14. November 2017 (GVBl. Seite 632) befindet. Am 7. Februar 2020 beantragte die Klägerin beim Bezirksamt Pankow von Berlin die Erteilung einer erhaltungsrechtlichen Genehmigung für den Umbau einer im Vorderhauses des Gebäudekomplexes M ... straße 101 gelegenen 3-Zimmer-Wohnung. Es sollte ein innenliegendes Bad mit einer Größe von 8,63 m², Doppelwaschbecken, Dusche und Badewanne eingebaut, das vormalige, 1,30 m breite Schlauchbad mit der vormaligen Küche zu einem hofseitigen Zimmer vereinigt sowie die bisherigen zwei straßenseitig gelegenen Zimmer zu einem großen Wohnraum mit offener Küche vereinigt werden. Mit Eingangsbestätigung vom 20. Februar 2020 und weiterem Schreiben vom 26. Februar forderte das Bezirksamt Angaben und die Erklärung zum Standsicherheitsnachweis sowie den Bestandsgrundriss der Wohnung nach. Nachdem die Behörde die Klägerin mit Schreiben vom 6. Mai 2020 zur Versagung der Genehmigung wegen fehlender Mitwirkung anhörte, reichte diese den Bestandsplan nach. Mit Stellungnahme vom 11. Mai 2020 versagte der Fachbereich Stadterneuerung das erhaltungsrechtliche Einvernehmen für die beantragte Grundrissänderung. Nach nochmaliger Anhörung und Stellungnahme der Klägerin lehnte daraufhin das Bezirksamt mit Bescheid vom 27. Mai 2020 die beantragte Baugenehmigung ab und führte zur Begründung im Wesentlichen aus, dass die Grundrissänderung nach den Antragsprüfkriterien des Bezirks vom 4. Juli 2018 nicht genehmigungsfähig sei und der Einbau eines zeitgemäßes Bades mit möglichst geringer Grundrissveränderung, z.B. durch den Wegfall der Kammer und durch geringes Versetzen der Trennwand zur Küche, realisiert werden müsse. Durch die Grundrissänderung werde die Wohnungsstruktur erheblich verändert und aus der vorhandenen Dreizimmerwohnung eine Zweizimmerwohnung entstehen. Den Widerspruch der Klägerin vom 24. Juni 2020, mit dem diese insbesondere die fehlende Verdrängungsgefahr aufgrund des gesetzlichen Mietpreisdeckels geltend machte, wies das Bezirksamt mit Widerspruchsbescheid vom 4. November 2020 zurück und führte ergänzend aus, dass das Bauvorhaben mit der Schaffung eines über 8 m² großen innenliegenden Bades und eines großen Wohnraums mit offener Küche zu einer Verbesserung der Wohnqualität führe und es sich außerdem um eine Modernisierungsmaßnahme handele, die unmittelbar mietpreisrelevant und daher geeignet sei für das Hervorrufen einer Verdrängungsgefahr. Der Mietpreisdeckel habe ein anderes Regelungsziel und mache das soziale Erhaltungsrecht nicht obsolet. Mit der am 27. November 2020 erhobenen Klage verfolgt die Klägerin ihr Begehren weiter und trägt vor, dass die Grundrissänderung wegen des Mietpreisdeckels nicht mehr zur Verdrängung führen könne, keine Modernisierungsmaßnahme sei und der Wohnwert nicht erhöht werde, da das Badezimmer zukünftig fensterlos und kleiner sei. Die Wohnung bleibe dem Wohnungsmarkt als Dreizimmerwohnung erhalten und sei auch zukünftig besonders für kleine Familien mit mittlerem oder geringem Einkommen geeignet. Die Klägerin beantragt, den Beklagten unter Aufhebung des Bescheides des Bezirksamts Pankow von Berlin vom 27. Mai 2020 in Gestalt des Widerspruchsbescheides derselben Behörde vom 4. November 2020 zu verpflichten, ihr die beantragte Baugenehmigung zu erteilen und die Zuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren für notwendig zu erklären. Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Zur Begründung verweist er auf die ergangenen Bescheide. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Streitakte und des Verwaltungsvorgangs (2 Bände) Bezug genommen. Letzterer hat vorgelegen und war Gegenstand der mündlichen Verhandlung und der Entscheidungsfindung. Die Einzelrichterin hat in der mündlichen Verhandlung die Örtlichkeiten in Augenschein genommen. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift verwiesen.