13 K 368/22

Leitsatz: Die Genehmigungsvoraussetzung des § 250 Abs 3 Satz 1 Nr 3 BauGB, dass „das Wohnungseigentum … an mindestens zwei Drittel der Mieter veräußert werden soll“ ist dahin auszulegen, dass für die Genehmigung der Bildung von Wohnungseigentum nach einer Prognose im jeweiligen Einzelfall hinreichend sicher feststehen muss, dass das Wohnungseigentum auch tatsächlich an das Mieterquorum veräußert wird.(Rn.22) Die Klage wird abgewiesen. Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Die Verpflichtungsklage ist unbegründet, denn die Klägerin hat keinen Anspruch gegen den Beklagten auf Erteilung der beantragten Umwandlungsgenehmigung (§ 113 Abs. 5 VwGO). I. Als Grundlage eines Anspruchs auf Genehmigung der Umwandlung kommt hier allein § 250 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BGB in Betracht. Danach ist die Genehmigung zur Bildung von Wohnungseigentum zu erteilen, wenn dieses an mindestens zwei Drittel der Mieter veräußert werden soll. Diese Voraussetzungen liegen nicht vor. 1. Die begehrte Begründung von Wohnungseigentum ist genehmigungspflichtig, denn das klägerische Wohngebäude mit mehr als fünf Wohnungen bestand bereits vor Inkrafttreten der Verordnung zur Bestimmung des Landes Berlin als Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt gemäß § 201a des Baugesetzbuchs (Angespannter-Wohnungsmarkt-Verordnung – AWohnV – vom 16. November 2021 [GVBl. S. 1283]) in dessen nun festgesetztem Gebiet. 2. Die Begründung von Wohnungseigentum ist derzeit nicht genehmigungsfähig. a. Die Genehmigungsvoraussetzung des § 250 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB, dass „das Wohnungseigentum … an mindestens zwei Drittel der Mieter veräußert werden soll“ ist dahin auszulegen, dass für die Genehmigung der Bildung von Wohnungseigentum nach einer Prognose im jeweiligen Einzelfall hinreichend sicher feststehen muss, dass das Wohnungseigentum auch tatsächlich an das Mieterquorum veräußert wird. Erforderlich wird damit in der Regel die Vorlage notarieller Kaufverträge sein; nicht ausreichend ist jedenfalls die einfache Verpflichtung des Eigentümers zum Verkauf an das Mieterquorum. aa. Der Wortlaut der Norm, insbesondere der Begriff „soll“, stützt dieses Auslegungsergebnis. Das Wort „sollen“ bezeichnet im allgemeinen Sprachgebrauch „am häufigsten eine Notwendigkeit, die von einem fremden Willen abhängt“ (Deutsches Wörterbuch von Jacob Grimm und Wilhelm Grimm, digitalisierte Fassung im Wörterbuchnetz des Trier Center for Digital Humanities, Version 01/23, , Stichwort: „SOLLEN, verb.“ Ziffer II. 6). Im juristischen Sprachgebrauch etwa des § 40 VwVfG liegt eine Soll-Vorschrift vor, wenn das Gesetz für den Regelfall eine strikte Bindung vorsieht, der Behörde aber ausnahmsweise dann ein Ermessen einräumt, wenn (als negative Tatbestandsvoraussetzung) ein wichtiger Grund oder ein atypischer Fall vorliegt (Sachs, in: Stelkens/Bonk/ Sachs, VwVfG, 10. Aufl. 2023, § 40 Rn. 26). Soweit die Klägerin meint, das Wort „soll“ mache deutlich, dass ein in der Zukunft liegendes Handeln des Eigentümers gemeint sei, trifft dies dem Wortsinn nach zu. Das schließt jedoch nicht die Forderung des Beklagten nach der Vorlage von bereits notariell beurkundeten Kaufverträgen mit mindestens zwei Dritteln der Mieter aus, denn auch dann wird nicht auf ein in der Vergangenheit abgeschlossenes, sondern auf ein künftiges Handeln abgestellt. Der Begriff der Veräußerung i.S.d. § 250 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB als angestrebter Erfolg bezeichnet nämlich nicht das Verpflichtungs-, sondern das zukünftige Verfügungsgeschäft (§§ 873, 929 BGB), also die unmittelbare Einwirkung auf den Bestand eines Rechts hier durch die (sachenrechtliche) Übertragung von (Wohnungs-)Eigentum (§ 1 Abs. 2 WEG) auf die Mieter durch deren Eintragung in die Wohnungseigentumsgrundbuchblätter als Eigentümer. Diese Begriffsbildung entspricht dem allgemeinen juristischen Wortgebrauch (Weber, Rechtswörterbuch, 2023, Stichwort Verfügung; wikipedia, Stichwort: Veräußerung) und dem spezielleren des Baugesetzbuches, etwa in § 144 Abs. 2 Nr. 1 BauGB (Krautzberger, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, Stand Februar 2023, § 144 Rn.28) oder in dem durch § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 Hs. 2 BauGB in Bezug genommenen § 577a Abs. 1 BGB (Klühs, in: BeckOGK-BGB, Stand 1. Juli 2023, § 577a Rn. 34). Auch die von der Klägerin angeführten Vorschriften des § 168 Abs. 1 Satz 1 InsO (Eckardt, in: Jaeger, Insolvenzordnung, 2018, § 168 Rn. 25), § 566 Abs. 1 BGB (Hark, in: BeckOGK BGB, Stand 01.04.2023, § 566 Rn. 33), § 266 Abs. 1 ZPO (Bacher, in: BeckOK ZPO, § 265 Rn. 9), 1221 Abs. 1 BGB (Kern, in: BeckOGK BGB a.a.O. § 1121 Rn. 6), § 95 Abs. 1 VVG (Armbrüster, in: Prölss/ Martin, VVG, § 95 Rn. 8) verwenden den Begriff in diesem Sinne. Gleiches gilt für die Bestimmung des § 135 BGB (Kohler, in: Staudinger, BGB, 2021, § 135 Rn. 14, 35) und das Begriffsverständnis im Referentenentwurf zum Baulandmobilisierungsgesetzes (S. 30 ). bb. Die Entstehungsgeschichte des § 250 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB deutet ebenfalls eher darauf hin, dass vor der Genehmigung der Bildung von Wohnungseigentum prognostisch sichergestellt sein muss, dass Wohnungseigentum tatsächlich an das Mieterquorum veräußert wird und daher die bloße Verpflichtung zum Verkauf an die Mieter regelmäßig nicht ausreicht. Der Wortlaut des § 250 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB (und seine Gesetzesbegründung: „Auch die Veräußerung an die Mehrheit von zwei Dritteln der Mieter begründet einen Anspruch auf Genehmigung [§ 250 Absatz 3 Satz 1 Nummer 3]. Die Wohnungen gehen dann zwar dem Mietwohnungsmarkt verloren, allerdings ohne eine große Zahl angestammter Bewohner zu verdrängen.“) ist seit dem Referentenentwurf zum Baulandmobilisierungsgesetzes (S. 10, 29), der im Hinblick auf den Grundsatz der parlamentarisch-demokratischen Gesetzgebung aus Art. 20 GG (Waldhoff, in: Fleischer (Hrsg.), Mysterium „Gesetzesmaterialien“, 2013, S. 75 ), unverändert Gesetz geworden. Geändert gegenüber dem Referentenentwurf hat sich dagegen, dass der dort noch vorgesehene § 250 Abs. 3 Satz 2 BauGB (S. 10), wonach die „Genehmigung nach Satz 1 Nummer 1 bis 3 … erst erteilt werden (durfte), wenn abgesehen von der Eintragung in das Grundbuch alle Voraussetzungen für die beabsichtigte Rechtsänderung gemäß Absatz 6 Satz 1 unwiderruflich erfüllt sind“, im Regierungsentwurf (BT-Drs. 19/24838, S. 14, 32 f.) ohne weitere Begründung gestrichen wurde. Hintergrund waren u.a. die Stellungnahmen des Deutschen Notarvereins (S. 3 ff. ) und der Bundesnotarkammer (S. 6 ff ) (Stellungnahme des Referats SW I 2 des Innern, für Bau und Heimat vom 26. April 2021, S. 2), die allerdings ebenfalls nicht zu den Gesetzesmaterialien gehören (Möllers, Juristische Methodenlehre, 5. Aufl. 2023, Rn. 166). Aus dieser Streichung kann die Klägerin jedoch nichts für sich herleiten, denn der § 250 Abs. 3 Satz 2 BauGB sollte ausweislich der Begründung des Referentenentwurfs („Mit § 250 Absatz 3 Satz 2 ist klargestellt, dass die Genehmigung nicht auf Grundlage bloßer Absichtsbekundungen in den Fällen von § 250 Absatz 3 Satz 1 Nummer 1 bis 3 zu erteilen ist.“, S. 30) lediglich eine Klarstellung enthalten und mithin in der Sache nichts an den in § 250 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB aufgestellten materiellen Genehmigungsvoraussetzungen ändern. Soweit im Regierungsentwurf (BT-Drs. 19/24838, S. 14) noch der dann auch Gesetz gewordene § 250 Abs. 3 Satz 2 BauGB („In der Genehmigung kann bestimmt werden, dass auch die Veräußerung von Wohnungseigentum oder Teileigentum der Genehmigung entsprechend Satz 1 Nummer 1 bis 3 bedarf.“) eingefügt wurde, kann die Klägerin daraus angesichts der Gesetzesbegründung („§ 250 Absatz 3 Satz 2 bis 4 BauGB stellt in Anlehnung an § 172 Absatz 4 Satz 4 und 5 BauGB sicher, dass Wohnungs- und Teileigentum in den Fällen des § 250 Absatz 3 Satz 1 Nummer 1 bis 3 BauGB nur an die dort genannten Personen veräußert werden darf. Nach § 250 Absatz 3 Satz 2 BauGB kann zu diesem Zweck in der Genehmigung der Aufteilung bestimmt werden, dass auch die nachfolgende Veräußerung der Genehmigung bedarf. … Eine Veräußerung ist entsprechend Satz 1 zu genehmigen, wenn sie an eine der dort genannten Personen erfolgt.“, BT-Drs. 19/24838, S. 33) ebenfalls nichts für sich herleiten. Die Regelung des § 250 BauGB unterscheidet nämlich - wie bereits § 172 Abs. 1 Satz 4 und Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB (Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger a.a.O. § 172 Rn. 121, 199) - eindeutig zwischen der Begründung von Wohnungseigentum nach § 250 Abs. 1 Satz 1 BauGB, also der Anlegung von Wohnungseigentumsgrundbuchblättern (§ 7 Abs. 1 Satz 1 WEG) nach vertraglicher Einräumung von Sondereigentum (§ 3 WEG) oder nach (Vorrats)Teilung (§ 8 WEG), und der nachfolgenden Veräußerung des so gebildeten Wohnungseigentums gemäß § 250 Abs. 3 Satz 2 BauGB durch den Eigentümer bei einer Vorratsteilung (§ 8 Abs. 1 WEG) oder durch die Wohnungseigentümer (§ 3 WEG). Dies ergibt sich auch aus der obigen Gesetzesbegründung, die ausdrücklich von „nachfolgender Veräußerung“ (Unterstreichung durch die Kammer) spricht; das gilt auch für die Teilungserklärung des Grundstückseigentümers nach § 8 WEG, denn auch diese stellt eine Veräußerung dar (BGH, Urt. v. 12.10.2016 - V ZB 198.15 - juris Rn. 13). Da der Gesetzesentwurf im Zusammenhang mit § 250 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB in der Folge trotz der - zu den Gesetzesmaterialien gehörenden (Möllers a.a.O. Rn. 163) - kritischen Äußerungen von Sachverständigen in der Ausschussanhörung (Ausschluss für Bau, Wohnen, Stadtentwicklung und Kommunen, Wortprotokoll der 70. Sitzung, Protokoll-Nr. 19/70, S. 13, 32 und S. 14, 30, 40 ), die allerdings entgegen der Klägerin nichts zu den konkreten Voraussetzungen des § 250 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB ausführten und der - nicht zu den Gesetzesmaterialien gehörenden - Stellungnahme des Mieterbundes (S. 5 ), sowie eines Entschließungsantrags (BT-Drs. 19/29412, S. 4) nicht mehr geändert wurde (Bundesrat, Stellungnahme, BT-Drs. 19/26023, S. 10; Ausschluss für Bau, Wohnen, Stadtentwicklung und Kommunen, Beschlussempfehlung und Abschlussbericht, BT-Drs. 19/29396, S. 8, 26 f., 62; Bundestag, Plenarprotokoll 19/228, S. 29190A; Bundesrat, Plenarprotokoll 1005, S. 237), lässt sich aus dem weiteren Ablauf des Gesetzgebungsverfahrens nichts mehr für den subjektiven Gesetzgebungswillen gewinnen. Soweit die Klägerin meint, aus dem Gutachten des Wissenschaftlichen Dienst des Bundestages WD 7 - 3000 - 068/21 vom 30. Juni 2021, S. 16, in dem es u.a. heißt: „Aus der gesetzlichen Formulierung („veräußert werde soll“) wird dabei deutlich, dass die Genehmigung nicht davon abhängt, ob das Eigentum bereits an die Mieter veräußert wurde“, ergebe sich, dass keine Kaufverträge mit den Mietern erforderlich seien, geht sie fehl, denn der Begriff „Veräußerung“ meint, wie bereits dargelegt, gerade nicht das Verpflichtungs-, sondern das Verfügungsgeschäft. In diesem Sinne ist auch das Gutachten zu verstehen, wenn es weiter ausführt: „Durch diese zeitliche Staffelung kann zum Genehmigungszeitpunkt somit nicht mit vollständiger Sicherheit feststehen, dass das Eigentum in der Folge auch tatsächlich an die Mieter übergeht und dies somit wie beabsichtigt vor Verdrängung geschützt werden.“ cc. Auch die Systematik spricht dafür, § 250 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB dahin zu verstehen, dass prognostisch hinreichend sichergestellt sein muss, dass das Wohnungseigentum auch tatsächlich an das Mieterquorum veräußert wird. Dies ergibt sich zunächst aus der Binnensystematik des § 250 BauGB. Diese Norm enthält ein präventives Verbot mit (gebundenem) Erlaubnisvorbehalt (Battis, in: Battis/Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch, 15. Aufl. 2022, § 250 Rn. 9). Hintergrund des grundsätzlichen Verbots in § 250 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist die „Verdrängungsgefahr, die aus der mit der Umwandlung einhergehenden Änderung der Eigentümerstruktur folgt“ (BT-Drs. 19/24838, S. 20); es soll dem typischen wirtschaftlichen Verwertungsdruck nach der Bildung von Wohnungseigentum und der damit einhergehenden Verdrängungsgefahr begegnet werden (BVerwG, Urt. v. 30.06.2004 - 4 C 1.03 - juris Rn. 37 zum insoweit vergleichbaren § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB). Die Erlaubnistatbestände in § 250 Abs. 3 Satz 1 BauGB erfassen „die Fälle, in denen ausnahmsweise (Unterstreichung durch die Kammer) ein Anspruch auf Genehmigung unabhängig davon besteht, welche Auswirkungen sie auf den Mietwohnungsmarkt im betroffenen Gebiet hat“ (BT-Drs. 19/24838, S. 20), eine Umwandlung also trotz Verdrängungsgefahr wegen der Anforderung aus Art. 14 GG verfassungsrechtlich geboten ist. Dies ist aber insbesondere bei § 250 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB zwar nicht erst dann der Fall, wenn die Mieter ein echtes Anwartschaftsrecht, also eine vom Verkäufer nicht mehr einseitig entziehbare (dingliche) Rechtsposition, erworben haben, sondern bereits dann, wenn prognostisch hinreichend sichergestellt ist, dass das Wohnungseigentum auch tatsächlich an das Mieterquorum veräußert wird; nicht ausreichend ist damit regelmäßig eine einfache Absichts- oder Verpflichtungserklärung des Eigentümers. Aus § 250 Abs. 3 Satz 2 BauGB ergibt sich entgegen der Klägerin nichts anderes, denn dieser regelt nicht die (erstmalige) Begründung von Wohnungseigentum etwa aufgrund von § 250 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB, sondern die nachfolgende Veräußerung dieses Eigentums und dient der Sicherung der begünstigten Mieter (Grziwotz a.a.O. § 250 Rn. 83 ff.). Aus dieser zusätzlichen, im Ermessen der Behörde stehenden Sicherungsmöglichkeit zugunsten der Mieter, die etwa dann naheliegt, wenn der notarielle Kaufvertrag Sonderkündigungsrechte oder Haftungsfreistellungen enthält, kann nicht im Gegenschluss eine Herabsetzung der materiellen Genehmigungsvoraussetzungen des § 250 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB abgeleitet werden. Die grundbuchrechtlich gesicherte Veräußerungspflicht ist nur ein zusätzliches Mittel, um „die hehren Vorsätze des teilenden Eigentümers“ (Drexler, notar 2021, 252 ) zu sichern; nur dann, wenn die Baubehörde sich nach einer Prognoseentscheidung unter Berücksichtigung des örtlichen Mietwohnungsmarktes und des Gebarens des teilenden Eigentümers im konkreten Einzelfall der künftigen Veräußerung, d.h. des Verfügungs- und entgegen der Klägerin nicht nur des Verpflichtungsgeschäfts, hinreichend sicher ist, aber noch Restzweifel hat, ist eine Genehmigungspflicht für die Weiterveräußerung angebracht. Abgesehen davon hilft auch die Genehmigungspflicht nach § 250 Abs. 3 Satz 2 BauGB nichts, wenn der Eigentümer beabsichtigt, das Wohnungseigentum erst nach Ablauf des Jahres 2025 zu veräußern (§ 250 Abs. 3 Satz 4 BauGB). Soweit die Klägerin in diesem Zusammenhang meint, eine Verpflichtungserklärung müsse ausreichen, weil die Mieter möglicherweise keine Kaufverträge abschließen wollten, folgt hieraus nichts anderes. Besonderen Fallkonstellationen kann ggf. über die Regelungen des § 250 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 oder Abs. 4 Satz 1 BauGB begegnet werden. Soweit die Klägerin meint, aus dem Vergleich des § 250 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB mit § 250 Abs. 3 Satz 1 Nr. 5 BauGB, der auf bereits begründete Ansprüche abhebe, folge, dass kein Kaufvertrag, sondern nur die Absicht des Verkaufs an zwei Drittel der Mieter erforderlich sei, übersieht sie wiederum, dass „veräußern“ das Verfügungsgeschäft meint und (Eigentumsverschaffungs-)Ansprüche der Mieter erst nach Abschluss der (notariellen) Kaufverträge entstehen und zudem nicht an (dingliche) Vormerkungen heranreichen. Dass § 250 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB dahin zu verstehen ist, dass hinreichend sichergestellt sein muss, dass das Wohnungseigentum auch tatsächlich an das Mieterquorum veräußert wird, ergibt sich auch dem systematischen Vergleich mit § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB, wonach es für eine Umwandlungsgenehmigung bereits ausreicht, wenn „sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern“. Die danach mögliche einseitige Erklärung des Eigentümers bedeutet allerdings nicht, dass der Eigentümer die Wohnungen auch tatsächlich an seine Mieter veräußern muss, er kann mit dem Verkauf (an Nichtmieter) vielmehr bis zum Ablauf des siebenjährigen Bindungsfrist warten (Kümmel, GE 2017, 396 [399]). § 250 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB stellt mit der Formulierung „veräußert werden soll“ dagegen erkennbar höhere Anforderung, da er auf das nahe Erfüllungsgeschäft zielt. Auch die Regelungen der § 9 Abs. 2d Satz 1 Nr. 3, § 27 Abs. 1 Satz 1, § 35 Abs. 5 Satz 2, § 87 Abs. 3 Satz 2, § 166 Abs. 3 Satz 3 Nr. 2 BauGB deuten systematisch in diese Richtung, denn auch dort wird unter Veräußerung das (unmittelbar bevorstehende) Verfügungsgeschäft verstanden. Soweit die Klägerin meint, § 172 BauGB und § 250 BauGB hätten unterschiedliche Schutzziele und daraus niedrigere Anforderungen für die Auslegung des § 250 BauGB ableitet, verkennt sie den nur graduellen Unterschied der Schutzziele; während § 172 BauGB dem Schutz der Mieter vor Verdrängung dient (BVerwG, Urt. 30. Juni 2004 – 4 C 1.03 – juris Rn. 36), zielt § 250 BauGB darauf ab, ein ausreichendes Angebot an bezahlbaren Mietwohnungen zu erhalten (BT-Drs. 19/24838, S. 32), dies jedoch, indem Mieter vor Verdrängung durch Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen geschützt werden (BT-Drs. 19/24838, S. 20; vgl. Grziwotz a.a.O. § 250 Rn. 72). Schließlich reichen entgegen der Klägerin auch die Mieterschutzvorschriften (§ 577, § 577a BGB) aus den bereits vom Gesetzgeber genannten Gründen (BT-Drs. 19/24838, S. 33) nicht aus, um eine Mieterverdrängung zu verhindern. Auch die verfassungsrechtlichen Vorgaben des Art. 14 GG sprechen eher für eine Auslegung dahingehend, dass § 250 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB prognostisch die hinreichende Sicherung verlangt, dass das Wohnungseigentum auch tatsächlich an das Mieterquorum veräußert wird. § 250 BauGB regelt, wie ausgeführt, ein präventives Verbot mit (gebundenem) Erlaubnisvorbehalt. Die durch Art 14 GG gebotene (verhältnismäßige) Inhalts- und Schrankenbestimmung erfordert eine (ausnahmsweise) Zurückstellung des öffentlichen Interesses an der Erhaltung von Mietwohnungen gegenüber dem Eigentümerinteresse durch Erteilung der Umwandlungsgenehmigung aber nur dann, wenn der Ausnahmetatbestand wirklich vorliegt, also prognostisch hinreichend sichergestellt ist, dass das Wohnungseigentum tatsächlich an das Mieterquorum veräußert wird. Entgegen der Klägerin ist das so gefundene Auslegungsergebnis dementsprechend auch nicht im Wege der verfassungskonformen Auslegung dahin zu korrigieren, dass eine einfache Verpflichtungserklärung bei § 250 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB ausreicht. Die Bestimmung ist im Hinblick auf die Eigentumsgarantie vielmehr grundsätzlich unbedenklich (Schmidt-Eichstaedt a.a.O. § 250 Rn. 6; Kment/Fimpel, ZfBR 2021, 129 [130]). Es handelt sich um eine zulässige, insbesondere verhältnismäßige Inhalts- und Schrankenbestimmung. Soweit die Klägerin meint, das Umwandlungsverbot sei generell-abstrakt ungeeignet, eine Verdrängung der Mieter zu verhindern, übersieht sie, dass dem Gesetzgeber hinsichtlich der Prognose zukünftiger Entwicklungen eine Einschätzungsprärogative zukommt und die Prüfung der Geeignetheit sich darauf reduziert, ob die eingesetzten Mittel schlechthin ungeeignet sind (Michaelis, JA 2021, 573 [574]); dafür, dass der angestrebte Zweck durch das Umwandlungsverbot nicht in irgendeiner Weise gefördert werden kann (Rux, in: BeckOK Grundgesetz, Stand 15.05.2023, Art. 20 Rn. 194), ist jedoch angesichts des erwähnten typischen wirtschaftlichen Verwertungsdrucks nach der Bildung von Wohnungseigentum und den Ergebnissen des Jahresberichts 2020 Monitoring zur Anwendung der Umwandlungsverordnung des IfS Instituts für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH vom Oktober 2021, wonach der Kaufpreisanstieg bei umgewandelten Wohnungen etwa in Berlin „einen entscheidenden Anreiz für Eigentümer gesetzt (hat), Wohnungen umzuwandeln“ (S. 64) nichts ersichtlich. Soweit die Klägerin weiterhin meint, das Umwandlungsverbot sei im Hinblick auf die begründbare Pflicht zur Veräußerung von Wohnungseigentum und die zivilrechtlichen Hürden generell-abstrakt nicht erforderlich, um eine Verdrängung der Mieter zu verhindern, übersieht sie wiederum, dass die Frage, ob ein anderes gleich geeignetes, aber weniger belastendes Mittel zur Verfügung steht, lediglich einer Evidenzkontrolle unterworfen ist (Michaelis ebd.) und die genannten Mittel, wie ausgeführt, nicht offensichtlich geeigneter sind. Das Umwandlungsgebot ist schließlich nicht unangemessen: Die Privatnützigkeit des Eigentums (vgl. dazu BVerfG, Urt. v. 6. Dezember .2016 – 1 BvR 2811.11 – juris Rn. 216) wird durch die Versagung der Umwandlung in Wohnungseigentum unter der genannten Voraussetzung nicht unverhältnismäßig betroffen, denn dem Gesetzgeber steht bei derartigen Regelungen ein weiter Gestaltungsspielraum zu und dem Eigentümer verbleibt die Nutzung des Eigentums durch Vermietung der Wohnungen, wobei der Gesetzgeber davon ausgeht, dass die Wohnungen auch tatsächlich vermietet werden können, da er von einem angespannten Wohnungsmarkt ausgeht. Das Umwandlungsverbot ist auch nicht wirtschaftlich unzumutbar, da es zeitlich bis 2025 befristet ist (§ 250 Abs. 1 Satz 3 BauGB) und Härtevorschriften (§ 250 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 und Abs. 4 Satz 1 BauGB) vorgesehen sind (vgl. BVerwG, Urt. 30. Juni 2004 a.a.O. Rn. 47 f. zu § 172 BauGB; BVerfG, B. v. 26. Januar 1987 - 1 BvR 969.83 - NVwZ 1987, 879 [880] zu § 39h BBauG). Auch die Verfügungsbefugnis wird nicht unverhältnismäßig beeinträchtigt, denn der Eigentümer kann sein Eigentum grundsätzlich umwandeln und muss dazu lediglich zwei Drittel der Wohnungen an Mieter veräußern, kann also entscheiden, ob und zu welchem Preis er die Wohnungen verkaufen will und wird lediglich hinsichtlich des Quorums in der Freiheit der Wahl seines Vertragspartners beschränkt. Soweit die Klägerin dagegen einwendet, durch die Forderung nach notariellen Kaufverträgen werde der Genehmigungsvorbehalt strukturell in ein Umwandlungsverbot umgewandelt, geht sie fehl, denn der Eigentümer kann vor einer Umwandlung mit den Mietern klären, ob sie die Wohnung erwerben wollen; auch Notarkosten und Kosten, die durch ein Beleihungswertgutachten ausgelöst werden könnten, sowie die Berechnung der Kreditkonditionen lassen sich so beherrschen. Soweit die Klägerin meint, ohne existierende Eigentumswohnung fehle es an einer Sicherheit für die Ankauffinanzierung, hat sie nicht konkret und nachvollziehbar dargetan, warum die in Grundstückskaufverträgen über Teilflächen (vgl. dazu Krauß, Immobilienkaufverträge in der Praxis, 9. Aufl. 2020, Rn. 2250 ff.) oder Bauträgerverträgen über neu herzustellendes Sondereigentum (vgl. Krauß a.a.O. Rn. 6294) üblicherweise vorgesehene bauabschnittsweise Vertragsabwicklung und (dingliche) Sicherung (der Bank) hier nicht praktikabel sein sollten. Die Möglichkeit, dass das Mieterquorum nicht erreicht werden könnte, hat der Gesetzgeber gesehen, aber nicht für ausschlagegebend erachtet. dd. Auch der Schutzzweck des § 250 BauGB bestätigt das Auslegungsergebnis. Ziel der Norm ist es, „ein ausreichendes Angebot an bezahlbaren Mietwohnungen zu erhalten“ (BT-Drs. 19/24838, S. 32). Mieter sollen in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten vor einer Spekulationsumwandlung ihrer Mietwohnungen in Eigentumswohnungen geschützt werden (BT-Drs. 19/24838, S. 20; Grziwotz, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger a.a.O. § 250 Rn. 1). Die grundsätzliche Umwandlungsschranke in § 250 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist in Verlängerung dieser gesetzgeberischen Absicht nur zu heben, wenn der Ausnahmetatbestand des § 250 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB auch wirklich vorliegt, also prognostisch hinreichend sichergestellt ist, dass das Wohnungseigentum tatsächlich an das Mieterquorum veräußert wird. Soweit die Klägerin einwendet, allein die Aufteilung habe keine nachteiligen Auswirkungen auf das Angebot an bezahlbaren Mietwohnungen, da es sich um einen rein ideellen Vorgang handele, geht sie fehl, denn bereits die Umwandlung setzt, wie ausgeführt, typischerweise einen wirtschaftlichen Verwertungsdruck und damit einhergehend eine Verdrängungsgefahr in Gang; selbst in der von der Klägerin selbst eingereichten Metastudie der empirica ag vom Juni 2020, die vom Verein zur Förderung von Wohnungseigentum in Berlin e.V. in Auftrag gegeben wurde, heißt es unter der Überschrift „Verdrängungsgefahr“: „Das „Aufwertungspotenzial und der Aufwertungsdruck können die wohnansässige Bevölkerungsstruktur verändern, was dann in der Folge negative städtebauliche Folgen haben kann“ (S. 40); und auch in dem Gutachten des Instituts für Deutsche Wirtschaft vom 8. September 2020, die von der FDP-Fraktion in Auftrag gegeben wurde, wird eine Verdrängungsgefahr nicht grundsätzlich verneint, sondern nur ausgeführt, dass Kapitalanleger „bei Mietanpassungen und Modernisierungen sehr umsichtig vor(gehen und) … Eigenbedarfskündigungen … nur eine untergeordnete Rolle“ spielen (S. 4). Soweit die Klägerin meint, die Verpflichtungserklärung des Eigentümers reiche für § 250 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB aus, da diese Erklärung durch einen Genehmigungsvorbehalt nach § 250 Abs. 3 Satz 2 BauGB kontrolliert werden könne, übersieht sie, dass ein solcher Vorbehalt, wie ausgeführt, nur angebracht ist, wenn die Baubehörde nach einer Prognoseentscheidung noch Restzweifel an der Veräußerungsabsicht des teilenden Eigentümers hat; die von der Klägerin noch angeführten mietrechtlichen Schutzvorschriften reichen, wie angeführt, nicht aus, um der Verdrängungsgefahr zu begegnen. b. Gemessen an diesem Maßstab ist nicht sichergestellt, dass die Klägerin das Wohnungseigentum tatsächlich an die derzeitigen Mieter verkaufen wird. Sie hat sich nämlich mit Schreiben unter dem 3. Dezember 2021 nur dazu bereit erklärt, eine bis Ende 2025 befristete Verpflichtung zum Verkauf ausschließlich an die Mieter abzugeben, aber bis zum insoweit maßgeblichen Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung eine solche Erklärung tatsächlich noch nicht abgeben; eine solche Erklärung ist zudem, wie ausgeführt, regelmäßig und so auch hier nicht ausreichend. II. Es liegen auch die weiteren Voraussetzungen des § 250 Abs. 4 Satz 1 BauGB vor. Danach darf eine Genehmigung unbeschadet des Absatzes 3 nur versagt werden, wenn dies für die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnraum erforderlich ist. Unabhängig davon, ob es sich um eine Ermessensvorschrift handelt (dafür BT-Drs. 19/24838, S. 33; Couzinet, in: BeckOK BauGB, Stand 1. März 2023, § 250 Rn. 41; dagegen Schmidt-Eichstaedt a.a.O. § 250 Rn. 19), liegt der für eine Genehmigungserteilung erforderliche Ausnahmefall nur dann vor, wenn das gesetzgeberische Ziel der ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen gewahrt wird. Ein atypischer Ausnahmefall kann etwa wegen der Größe und Beschaffenheit des aufzuteilenden Objekts oder wegen des Leerstandes infolge Unvermietbarkeit vorliegen (BT-Drs. 19/24838, S. 33; BT-Drs. 19/29396, S. 62; Grziwotz a.a.O. § 250 Rn. 61). Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor, denn die insoweit materiell beweisbelastete Klägerin hat nicht konkret und nachvollziehbar dargetan, dass die begehrte Umwandlung ausnahmsweise keine nachteiligen Auswirkungen auf das Mietwohnungsangebot insgesamt befürchten lässt oder zumindest die negativen Folgen für den Mietwohnungsmarkt im konkreten Fall nur gering, die wirtschaftlichen Folgen einer Versagung für die Klägerin aber in atypischer Weise ungewöhnlich schwer und gemessen am Verhältnismäßigkeitsgrundsatz unzumutbar sind; soweit die Klägerin auf die von ihr angebotene Verpflichtungserklärung verweist, stellt dies keinen atypischen Ausnahmefall dar. III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat seine Rechtsgrundalge in § 167 VwGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 11, 709 Satz 2, 711 ZPO. Die Berufung war nicht gemäß § 124 Abs. 2 Nr. 3, § 124a Abs. 1 Satz 1 VwGO zuzulassen, da § 250 BauGB befristet geltendes Recht und eine unüberschaubare Vielzahl offener Altfälle oder künftiger Neufälle nicht erkennbar ist. Die Klägerin begehrt eine Umwandlungsgenehmigung. Sie ist seit 2014 Eigentümerin des mit einem Gebäude mit 15 Mietwohnungen bebauten Grundstücks T... in Berlin-Lichterfelde. Mit notarieller Erklärung vom 7. Oktober 2021 teilte die Klägerin das Eigentum in 15 Wohnungseigentumseinheiten auf. Im November 2021 beantragte sie bei dem Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf von Berlin (nachfolgend: Bezirksamt) die Genehmigung der Begründung von Wohnungseigentum gemäß § 250 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB und bot mit Schreiben unter dem 3. Dezember 2021 eine bis Ende 2025 befristete Verpflichtung zum Verkauf ausschließlich an die Mieter an. Das Bezirksamt forderte stattdessen u.a. folgende Unterlagen nach: - „eine Liste der Mieterinnen und Mieter, die eine Wohnung erwerben und hierzu wirksame notarielle Kaufverträge abgeschlossen haben. - Benennung der Wohnungen, die erworben werden, so dass sich rechnerisch das notwendige Quorum von 2/3 ohne weitere Prüfung ergibt (Muster einer Liste der Mieterinnen und Mieter nachstehend). - Beglaubigte Kopien der notariellen Kaufverträge der kaufenden Mieterinnen und Mieter. - Aktuelle Meldebescheinigungen der kaufenden Mieterinnen und Mieter. - Mietverträge der kaufenden Mieterinnen und Mieter.“ Das lehnte die Klägerin mit der Begründung ab, bisher habe noch kein Mieter einen Kaufvertrag geschlossen und dies sei angesichts der Kosten für die notariellen Kaufverträge und die Beleihungswertgutachten auch wenig sinnvoll, wenn die Genehmigung letztlich abgelehnt werde. Aus dem Begriff „soll“ und dem Vergleich mit § 250 Abs. 3 Satz 1 Nr. 5 BauGB, der auf bereits begründete Ansprüche abhebe, folge, dass kein zudem unsicherer Kaufvertrag, sondern nur die Absicht des Verkaufs an zwei Drittel der Mieter erforderlich sei. Eine Absicherung könne dadurch erfolgen, dass gemäß § 250 Abs. 3 Satz 2 und 3 BauGB eine Zustimmungspflichtigkeit der Veräußerung begründet werde. Mit Bescheid des Bezirksamts vom 11. Mai 2022, bestätigt durch Widerspruchsbescheid derselben Behörde vom 25. November 2022, lehnte der Beklagte den Antrag ab. Zur Begründung führte er aus, die Klägerin habe die Voraussetzungen der einzig in Betracht kommenden Anspruchsgrundlage des § 250 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB nicht nachgewiesen, denn sie habe nicht durch Vorlage notarieller Kaufverträge belegt, dass die Wohnungen an zumindest zwei Drittel der Mieter veräußert würden. Die Nachweispflicht ergebe sich aus Sinn und Zweck der Norm, denn die eng gefasste Ausnahmevorschrift des § 250 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB ziele auf den Erhalt eines ausreichenden Angebots an bezahlbaren Mietwohnungen; eine bloße Verpflichtungserklärung reiche daher nicht aus. Einerseits sage diese nichts über die finanziellen Verhältnisse der Mieter aus und andererseits stehe es sonst im Belieben des Eigentümers, nach Ablauf des Jahres 2025 Wohnungseigentum an Nichtmieter zu verkaufen. Entgegen § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB fordere § 250 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB nicht nur eine praktisch unwirksame Verpflichtungserklärung; außerdem werde andernfalls ein Wertungswiderspruch zwischen den beiden Vorschriften eröffnet. Der Wortlaut des § 250 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB stehe nicht entgegen, denn eine Verpflichtung werde dort nicht erwähnt und das Wort „soll“ umfasse auch gegenwärtig konkret beabsichtigtes Handeln wie den Verkauf an die Mieter. Der nur im Ermessen stehende Veräußerungsvorbehalt des § 250 Abs. 3 Satz 2 und 3 BauGB stelle lediglich ein Sicherungsmittel dar und könne nicht sicherstellen, dass überhaupt Wohnungen an Mieter verkauft würden. Die Vorlage von notariellen Kaufverträgen sei den Mietern zumutbar, denn diese seien für den Erwerb ohnehin erforderlich. Die Abgabe eines einseitigen Kaufangebots sei mit mindestens gleichhohen Kosten verbunden, die Finanzierungszusage der Bank könne als Bedingung aufgenommen werden, mit Erreichen des Quorums entstehe ein Genehmigungsanspruch und könnten Eigentümer und Mieter im Vorfeld die Situation zur Vermeidung von Kosten klären. Auch die übrigen Versagungsvoraussetzungen lägen vor. Von einer atypischen Fallkonstellation könne nicht ausgegangen werden und eine Genehmigung unter Auflage komme nicht in Betracht. Am 28. Dezember 2022 hat die Klägerin Klage erhoben. Zur Begründung trägt sie vor, § 250 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB setzte nur eine Verpflichtungserklärung des Eigentümers während der Geltungsdauer der Umwandlungsverordnung voraus. Dies ergebe sich bereits aus dem Wortlaut, dessen Formulierung „veräußert werden soll“ vom Beklagten in die Formulierung „veräußert worden ist“ umgedeutet werde. Zudem lasse sich den Gesetzesmaterialien zu § 250 BauGB an einer Reihe von Stellen klar entnehmen, dass der Bundesgesetzgeber sich bewusst dafür entschieden habe, eine Verpflichtungserklärung des Eigentümers zur Erfüllung der Tatbestandsvoraussetzungen des § 250 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB ausreichen zu lassen. Nur so lasse sich auch die Regelung in § 250 Abs. 3 Satz 2 BauGB erklären, wonach die zuständige Behörde in der Umwandlungsgenehmigung eine Genehmigungspflicht für die spätere Veräußerung von Wohnungen an Mieter anordnen könne. Diese Genehmigungspflicht wäre gegenstandslos, wenn eine Veräußerung an Mieter bereits auf der ersten Stufe, das heißt für die Erlangung der Umwandlungsgenehmigung, erfolgt sein müsse. Darüber hinaus sei auch der Schutzzweck von § 250 BauGB bei einer Verpflichtungserklärung des Eigentümers hinreichend gewahrt. Davon abgesehen, dass bereits grundsätzlich erhebliche Zweifel daran bestünden, dass von einer Aufteilung überhaupt nachteilige Auswirkungen auf das Angebot an bezahlbarem Mietwohnraum und in der Folge eine Verdrängungsgefahr ausgehen könnten, bleibe das Angebot an bezahlbaren Mietwohnungen jedenfalls dann unbeeinträchtigt, wenn sich der Eigentümer verpflichte, während der Geltungsdauer der Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB mindestens zwei Drittel der Wohnungen an Mieter zu veräußern. Selbst wenn die Zweidrittelschwelle im Einzelfall einmal unterschritten werden sollte, scheide eine Beeinträchtigung des Schutzzwecks von § 250 BauGB aufgrund der ergänzenden gesetzlichen Schutzinstrumente - Verbot der Eigenbedarfskündigung für zehn Jahre nach § 577a Abs. 2 BGB, hohe rechtliche Hürden für die Eigenbedarfskündigung nach § 573 BGB, Kappungsgrenze für die Modernisierungsumlage nach § 559a Abs. 3a BGB, soziale Härtefallklauseln für die Kündigung (§§ 574, 574a BGB) und Modernisierung (§ 555d Abs. 3 BGB) - aus. Schließlich sei die von dem Beklagten zugrunde gelegte engere Auslegung, wonach zur Erfüllung des Genehmigungstatbestandes des § 250 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB die Vorlage notarieller Kaufverträge mit mindestens zwei Dritteln der Mieter erforderlich sein solle, auch nicht mit der Eigentumsgarantie nach Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG vereinbar, denn der von § 250 BauGB bewirkte Eingriff in das Eigentumsgrundrecht sei bei Anwendung einer solchen Auslegung weder geeignet noch erforderlich und angemessen zur Erreichung der gesetzlichen Schutzziele des § 250 BauGB. Daneben würde die von dem Beklagten vertretene Auslegung in der Praxis zu nicht zu bewältigenden Umsetzungsschwierigkeiten führen, die den Genehmigungstatbestand des § 250 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB leerlaufen lasse und daher vom Gesetzgeber nicht gewollt sei. Die Klägerin beantragt, den Beklagten unter Aufhebung des Bescheids des Bezirksamts vom 11. Mai 2022 in der Gestalt des Widerspruchbescheids vom 25. November 2022 zu verpflichten, ihr die am 9. November 2021 beantragte Genehmigung zur Aufteilung des Grundstücks T... in Berlin-Lichterfelde in Wohnungseigentum gemäß § 250 Abs. 1, Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB zu erteilen. Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Zur Begründung trägt er vor, schon der Wortlaut „veräußert“ belege die Notwendigkeit der Vorlage notarieller Kaufverträge, denn gemeint sei die Übertragung wirtschaftlichen Eigentums; erforderlich sei im Zeitpunkt der Genehmigung eine Bindung des Eigentümers im Veräußerungsprozess. Dies ergebe sich auch aus der Systematik des § 250 BauGB, denn dieser ziehe im Hinblick auf die Reduzierung von Mietwohnraum eine gesetzliche Schranke bereits vor dem einseitig durch den Eigentümer zu vollziehenden Teilungsverfahren gemäß § 8 Abs. 1 WEG, die dann nicht bestehe, wenn der Verkauf verbindlich sei. Das folge auch aus einem Vergleich mit § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 3, 6 BauGB, denn bei dessen Nr. 6 sei nicht klar, ob in den sieben Jahren überhaupt veräußert werde und bei dessen Nr. 3 entspreche der Wortlaut „veräußert werden soll“ demjenigen in § 250 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB und verlange damit die auch hier geforderten notariellen Kaufverträge. § 250 BauGB stelle keine geringeren Anforderungen als § 172 BauGB, was sich daraus ergebe, dass sich der räumliche Anwendungsbereich überschneide und § 250 BauGB nur noch bis Ende 2025 gelte. Aus § 250 Abs. 3 Satz 2 BauGB ergebe sich nichts anderes, denn eine Vorratsteilung nach § 8 WEG bleibe bei Abgabe einer einseitigen Verpflichtungserklärung weiterhin möglich, weil ohne die gesicherte Durchführung der Veräußerung nach Ablauf der Geltungsdauer der Umwandlungsverordnung eine freie Veräußerung des voll verkehrsfähigen Bestandes und nicht nur eines Drittels der Mietwohnungen möglich bleibe. Eine Auflage sei nicht gleich wirksam. Die Mieter müssten bereits auf der ersten Stufe der Umwandlung und nicht erst auf der zweiten Stufe der Veräußerung beteiligt werden. In § 9 Abs. 2d Satz 1 Nr. 3, § 27 Abs. 1 Satz 1, § 35 Abs. 5 Satz 2, § 87 Abs. 3 Satz 2, § 166 Abs. 3 Satz 3 Nr. 2 und § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB werde entgegen § 250 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB die geringere Anforderungen stellende Formulierung „sich … verpflichtet“ verwendet. Die Gesetzesmaterialien hätten eine einfache Verpflichtungserklärung nicht als ausreichend für eine ausnahmsweise zu erteilende Umwandlungsgenehmigung angesehen. Die Schutzrichtung des § 250 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB, nämlich die Sicherung bezahlbaren Mietraums und der Erhalt der ansässigen Bevölkerung, fordere auf der Stufe des „Ob“ der Begründung von Wohnungseigentum - durch Vorlage von Kaufverträgen - sicherzustellen, dass dieser Veräußerungsfall als Folge der ausnahmsweisen Aufhebung der Verbotsschranke tatsächlich eintrete; eine Verpflichtungserklärung reiche dafür nicht aus, denn es bestehe die Gefahr, dass das Mieterquorum im Nachgang tatsächlich nicht erreicht werde; die Mieterschutzvorschriften böten keinen gleichwertigen Schutz. Gegen diese Auslegung bestünden keine verfassungsrechtlichen Bedenken, denn die Vorlage von Kaufverträgen stelle eine verhältnismäßige Inhalts- und Schrankenbestimmung im Sinne des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG dar, da sie nahezu dieselbe Eingriffsintensität wie die Verpflichtungserklärung habe und insbesondere im Hinblick auf das durch Art. 28 Abs. 1 Satz 2 Alt. 1 VvB geschützte Interesse der Mieter, vor Verdrängung geschützt zu werden, und die Genehmigungsvoraussetzung der fünf Wohnungen, die zeitliche Befristung des Umwandlungsverbots bis Ende 2025 sowie die Härtevorschrift des § 250 Abs. 4 Satz 1 BauGB angemessen sei. Praktische Umsetzungsschwierigkeiten entstünden durch das Erfordernis notarieller Kaufverträge nicht, denn auch das Grundstücksverkehrsgesetz kenne ein vergleichbares zweistufiges Genehmigungsverfahren und die Parteien müssten erst bei sicherer Erfüllung des Quorums die Kaufverträge notariell beurkunden lassen und Beleihungswertgutachten einholen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Streitakte sowie den Verwaltungs- und den Widerspruchsvorgang des Beklagten (1 Hefter), die vorgelegen haben und Gegenstand der mündlichen Verhandlung und Entscheidung waren, Bezug genommen.