19 K 273.14

Leitsatz: 1. Die Nutzung eines als isolierte Garage genehmigten Gebäudes als Bestandteil einer Kfz-Werkstatt stellt eine Nutzungsänderung dar und ist in einem allgemeinen Wohngebiet unzulässig.(Rn.31) 2. Das gilt auch dann, wenn sich der eigentliche Werkstattraum nicht in dem Garagengebäude selbst befindet.(Rn.31) Die Klage wird abgewiesen. Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar, für die Beigeladene jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Der Kläger kann die Vollstreckung durch den Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. 1. Die Klage, über die aufgrund des Beschlusses der Kammer vom 22. Juni 2015 gemäß § 6 Abs. 1 VwGO der Berichterstatter als Einzelrichter entscheidet, bleibt ohne Erfolg. Die Klage ist als Anfechtungsklage gemäß § 42 Abs. 1, 1. Var. VwGO zulässig, aber unbegründet. Der angefochtene Bescheid vom 10. Januar 2014 (Anordnung Nr. 2013 / 3505) in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 10. September 2014 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten (vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). 1.1 Die von dem Beklagten verfügte Nutzungsuntersagung begegnet keinen durchgreifenden rechtlichen Bedenken. a. Rechtsgrundlage der Nutzungsuntersagung ist § 79 Satz 2 BauO Bln. Danach kann, wenn Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt werden, diese Nutzung untersagt werden. b. Die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 79 Satz 2 BauO Bln liegen vor. Ein Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften im Sinne des § 79 Satz 2 BauO Bln ist bereits dann gegeben, wenn ein genehmigungsbedürftiges Vorhaben (vgl. §§ 60 Abs. 1, 64 und 65 BauO Bln) ohne die erforderliche Baugenehmigung verwirklicht wird (sog. formelle Illegalität; vgl. nur OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 28. Oktober 2011 - OVG 2 S 76.11, OVG 2 L 50.11 -, juris Rn. 6). So liegt der Fall hier. Dem Kläger fehlt für den Betrieb seiner Kfz-Werkstatt die nach § 60 Abs. 1 BauO Bln erforderliche Baugenehmigung. Insbesondere deckt der Bauschein Nr. 174 vom 13. April 1960 den Betrieb der Kfz-Werkstatt nicht ab. Dies schon deshalb nicht, weil sich der Betrieb nicht auf das durch den Bauschein genehmigte Gebäude beschränkt, sondern auch den überwiegenden Teil der weiteren auf dem Grundstück vorhandenen Bauten sowie die Hoffläche einschließt. Davon unabhängig wurde seinerzeit ausdrücklich nur ein Garagenneubau genehmigt. Den Verfahrensakten zu dem Bauschein lassen sich keinerlei Anhaltspunkte dafür entnehmen, dass damals zugleich die Nutzung der Garagen für eine Kfz-Werkstatt erlaubt werden sollte (geschweige denn der konkrete Betrieb des Klägers). Im Gegenteil, spricht alles dafür, dass mit dem Bauvorhaben ausschließlich einem Stellplatzbedarf Rechnung getragen werden sollte. So hat der frühere Eigentümer des Grundstücks das Vorhaben im Rahmen des Bauantragsverfahrens unter dem 30. September 1959 damit begründet, dass „in meiner Wohngegend ein sehr großer Bedarf an Garagen besteht“ (vgl. des Weiteren z.B. den Befreiungsantrag vom 28. Oktober 1959). Auch für die Bauaufsichtsbehörde war der „starke Mangel an Garagen“ maßgeblich dafür, dass die für das Vorhaben erforderlichen Abweichungen (unter anderem von der in der Baustufe IV/3 zulässigen bebaubaren Fläche; vgl. § 7 Nr. 15 BO 58) erteilt werden konnten (vgl. Verfügung vom 9. November 1959). Die Nutzung der durch den Bauschein Nr. 174 vom 13. April 1960 als Garagengebäude genehmigten Räumlichkeiten als Bestandteil einer Kfz-Werkstatt stellt eine baugenehmigungspflichtige Nutzungsänderung dar, da sie die der genehmigten Nutzung eigene Variationsbreite überschreitet und die Genehmigungsfrage unter bodenrechtlichem Aspekt erneut aufwirft (vgl. nur BVerwG, Urteil vom 18 November 2010 - BVerwG 4 C 10/09 -, NVwZ 2011, 748 ). Garagen sind nach der Legaldefinition in § 2 Abs. 7 Satz 2 BauO Bln „zum Abstellen von Kraftfahrzeugen“ bestimmt. Das entspricht der Rechtslage in den anderen Bundesländern (vgl. etwa § 2 Abs. 8 Satz 2 BauO NRW) sowie dem allgemeinen Sprachgebrauch (vgl. etwa Wikipedia-Eintrag „Garage“); es ist nichts dafür ersichtlich, dass zum Zeitpunkt der Erteilung des Bauscheins ein anderes Sprachverständnis bestand. Ausgehend von dieser von der Rechtsordnung allein vorgesehenen Funktion der Garage, wird die Reparatur von Kraftfahrzeugen in der Rechtsprechung als unzulässig angesehen, gleichviel, ob die Reparaturarbeiten gewerblichen Zwecken dienen (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 3. September 2008 - OVG 7 B 917/08 -, juris Rn. 3). Dies jedenfalls dann, wenn sich die Arbeiten nicht auf das regelmäßig in der Garage abgestellte Fahrzeug beziehen und damit als bloße Begleiterscheinungen (Annex) zum Abstellen des Fahrzeugs angesehen werden können (vgl. VG Regensburg, Urteil vom 24. Juli 2012 - VG RO 6 K 12.428 -, juris Rn. 43). Dass sich der eigentliche Werkstattraum im Fall des Klägers nicht in dem Garagengebäude selbst befindet, ändert nichts daran, dass eine Nutzungsänderung (auch) des Garagengebäudes vorliegt. Funktional sind die Garagen nunmehr dem Reparaturbetrieb zugeordnet; dadurch ist das bisher charakteristische Nutzungsspektrum erweitert worden (vgl. BVerwG, Urteil vom 18 November 2010, a.a.O.). Eine anderweitige Baugenehmigung (außer dem Bauschein Nr. 174), aus der sich eine Legalisierung der Kfz-Werkstatt ergeben könnte, kann der Kläger nicht vorweisen. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts und der Obergerichte ist beweispflichtig für das Vorliegen einer Baugenehmigung aber nicht die Bauaufsichtsbehörde, sondern der Bürger, wenn er sich gegenüber einer bauordnungsrechtlichen Verfügung darauf beruft, dass eine bauliche Anlage genehmigt und daher formell rechtmäßig sei (vgl. nur BVerwG, Beschluss vom 19. Februar 1988 - BVerwG 4 B 33/88 -, juris Rn, 3, und Urteil vom 23. Februar 1979 - BVerwG IV C 86.76 -, juris Rn. 14; Bayerischer VGH, Beschluss vom 20. Januar 2014 - BVerwG 2 ZB 11.2878 -, juris Rn. 4 m.w.Nachw.). Das Vorhaben des Klägers ist auch nicht gemäß § 63 BauO Bln genehmigungsfrei gestellt. Der Kläger hat die erforderlichen Unterlagen zur Einleitung des Genehmigungsfreistellungsverfahrens (vgl. § 63 Abs. 3 Satz 1 BauO Bln) bislang nicht eingereicht. Schon deshalb kann eine Genehmigungsfreistellung nicht gegeben sein. c. Die Nutzungsuntersagung ist auch ermessensfehlerfrei ergangen. Das Gericht vermag nicht zu erkennen, dass der Beklagte die gesetzlichen Grenzen des Ermessens überschritten oder von dem Ermessen in einer dem Zweck der Ermächtigung nicht entsprechenden Weise Gebrauch gemacht hat (vgl. § 114 Satz 1 VwGO). Dabei ist davon auszugehen, dass in den Fällen einer ungenehmigten Nutzung baulicher Anlagen in der Regel allein der Erlass einer Nutzungsuntersagung ermessensgerecht ist (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 14. Juni 2010 - OVG 2 S 15.10 -, juris Rn. 5; s. zu der Parallelregelung in § 73 Abs. 3 Satz 1 BbgBO ferner etwa auch OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 26. Oktober 2012 - OVG 10 S 35.12 -, juris Rn. 12 m.w.Nachw.). Die Nutzungsuntersagung erweist sich in diesen Fällen nur dann als ermessensfehlerhaft, wenn die strittige Nutzung offensichtlich genehmigungsfähig ist oder unter Bestandsschutz steht oder wenn bei atypischen Fallgestaltungen ein Verstoß gegen das Verhältnismäßigkeitsprinzip vorliegt (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 14. Juni 2010, a.a.O.). Ein derartiger Sachverhalt liegt hier nicht vor. aa. Das Vorhaben des Klägers ist nicht offensichtlich genehmigungsfähig. (1) Von einer offensichtlichen Genehmigungsfähigkeit kann schon deshalb nicht die Rede sein, weil - jedenfalls zurzeit - die Erschließung nicht gesichert ist. Fehlt dem Baugrundstück - wie im vorliegenden Fall - eine unmittelbare Verbindung zu einer öffentlichen Straße, so muss die Zugänglichkeit bereits planungsrechtlich abgesichert werden (vgl. §§ 30 bis 35 BauGB). Wie die Sicherstellung zu erfolgen hat, regelt das Planungsrecht nicht. Aus der Notwendigkeit, die Erschließung auf Dauer zu sichern, folgt aber, dass eine rein schuldrechtliche Vereinbarung des Bauherrn mit einem privaten Nachbarn nicht ausreicht. Planungsrechtlich ist eine gesicherte Erschließung vielmehr nur dann anzunehmen, wenn die Zufahrt zum öffentlichen Straßennetz entweder öffentlich-rechtlich - durch Baulast - oder (dinglich) privatrechtlich dauerhaft - etwa durch eine Grunddienstbarkeit - gesichert ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Mai 1988 - BVerwG 4 C 54/85 -, NVwZ 1989, 353 ; Löhr, in: Battis/Krautzberger/ders., BauGB, 10. Aufl. 2007, § 30 Rn. 20). Diese Anforderungen sind hier nicht erfüllt. Darüber hinaus sind auch die - strengeren - Anforderungen des Bauordnungsrechts an die rechtliche Sicherung der Zugänglichkeit nicht erfüllt. Nach § 4 Abs. 1 BauO Bln darf ein Gebäude nur errichtet werden, wenn das Grundstück in angemessener Breite an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liegt oder wenn das Grundstück eine befahrbare, öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt zu einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche hat. Die Regelung soll sicherzustellen, dass den mit der Nutzung eines Grundstücks einhergehenden Gefahren für die öffentliche Sicherheit jederzeit angemessen begegnet werden kann. Insbesondere soll gewährleistet sein, dass Fahrzeuge der Feuerwehr, des Rettungs- und Gesundheitswesens, der Abfallbeseitigung und der Post sowie die Bewohner und Besucher das Grundstück und das Gebäude unter Berücksichtigung aller Aspekte der Gefahrenabwehr sicher erreichen können (vgl. OVG Berlin, Urteil vom 30. Juli 2003 - OVG 2 B 11.00 -, juris Rn. 20). Mit Blick auf diesen Schutzzweck geht das Gericht davon aus, dass das Erschließungserfordernis über den Wortlaut von § 4 Abs. 1 BauO Bln hinaus nicht nur - einmalig - für die „Errichtung“ des Gebäudes gilt, sondern auch für jedwede spätere Nutzung, es sich also um eine dauerhafte Anforderung handelt. Vorliegend weist das nicht an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liegende Grundstück keine öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt zu einer solchen Verkehrsfläche auf. (2) Der Annahme, das Vorhaben des Klägers sei offensichtlich genehmigungsfähig, steht des Weiteren entgegen, dass gegen die Zulässigkeit der Kfz-Werkstatt in dem durch den Baunutzungsplan am Vorhabenstandort festgesetzten allgemeinen Wohngebiet im Sinne des § 7 Nr. 8 BO 58 erhebliche Bedenken bestehen. Nach § 7 Nr. 8 Satz 1 BO 58 sind im allgemeinen Wohngebiet zulässig: Wohngebäude (Buchst. a); Ladengeschäfte sowie gewerbliche Kleinbetriebe und Gaststätten, wenn sie keine Nachteile oder Belästigungen für die nähere Umgebung verursachen können, und Fremdenheime (Buchst. b). Gebäude für soziale, kulturelle und sportliche Zwecke und für die öffentliche Verwaltung können zugelassen werden (§ 7 Nr. 8 Satz 2 BO 58). Das Vorhaben des Klägers dürfte nicht den in § 7 Nr. 8 Satz 1 BO 58 genannten in einem allgemeinen Wohngebiet allgemein oder ausnahmsweise zulässigen Nutzungen unterfallen. Insbesondere dürfte es sich nicht um einen gewerblichen Kleinbetrieb handeln, der keine Nachteile oder Belästigungen für die nähere Umgebung verursachen kann. Die Frage, ob ein Bauvorhaben als gewerblicher Kleinbetrieb Nachteile oder Belästigungen für die nähere Umgebung verursachen kann, ist grundsätzlich auf der Grundlage einer typisierenden Betrachtungsweise zu beantworten, wobei die Rechtsprechung zur ausnahmsweisen Zulassung sonstiger nicht störender Gewerbebetriebe gemäß § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO insoweit entsprechend herangezogen werden kann (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 2. März 2007 - OVG 2 S 53.06 -, juris Rn. 9). Kfz-Werkstätten werden bei typisierender Betrachtungsweise mit Blick auf die bei einem funktionsgerechten Betriebsablauf üblicherweise anfallenden Arbeiten zwar nicht grundsätzlich als wesentlich störende Betriebe, jedoch im Allgemeinen als störende Betriebe angesehen (vgl. Bayerischer VGH, Urteil vom 21. Juni 2007 - VGH 26 B 05.3141 -, juris Rn. 19 m.w.Nachw.). Der Fall eines atypischen Betriebes, bei dem der Umfang der zu erwartenden Belästigungen unüblich gering ist (vgl. etwa OVG Berlin, Urteil vom 20. September 1985 - OVG 2 B 128/83 -, NVwZ 1986, 678), dürfte vorliegend nicht gegeben sein. Nach dem Eindruck aus dem Ortstermin erscheint das Vorhaben des Klägers nach Art und Umfang keinesfalls atypisch, sondern dürfte durchaus den in der Rechtsprechung entschiedenen Fällen zur bauplanungsrechtlichen Unzulässigkeit von Kfz-Werkstätten im allgemeinen Wohngebiet entsprechen. Aber auch wenn man davon ausgeht, dass bei der Prüfung der Wohnverträglichkeit von Kfz-Werkstätten nicht die üblicherweise anzuwendende typisierende Betrachtungsweise zugrunde zu legen ist (so zur Verträglichkeit mit einem Dorfgebiet Bayerischer VGH, Beschluss vom 10. Februar 2009 - VGH 15 CS 08.2606 -, juris Rn. 11; vgl. im Mischgebiet auch schon BVerwG, Urteil vom 11. April 1975 - BVerwG IV B 37.75 -, juris Rn. 4), erscheint (sehr) fraglich, ob dies im vorliegenden Fall zu einem anderen Ergebnis führt. Denn das Vorhaben des Klägers ist nicht auf einen solchen Betrieb beschränkt, der ausschließlich nicht störende Arbeiten durchführt, wie z.B. Elektroreparaturen, Reifenreparaturen, Zündkorrekturen, Achsvermessungen, Wartungsarbeiten, Einbau von Autoradios (vgl. BVerwG, Urteil vom 11. April 1975, a.a.O.; VG München, Urteil vom 12. November 2012 - VG M 8 K 12.1841 -, juris Rn. 28; Aschke, in: Ferner/Kröninger/ders. , BauGB mit BauNVO, 3. Aufl. 2013, § 4 BauNVO Rn. 21). Vielmehr ist die Ausstattung mit zwei Hebebühnen, Bremsenprüfstand und Kompressor auch für lärmbelastete Arbeiten ausgerichtet (vgl. VG München, Urteil vom 12. November 2012, a.a.O.). Zu derartigen Arbeiten gehören etwa Karosseriereparaturen (vgl. BVerwG, Urteil vom 11. April 1975, a.a.O.; Aschke, in: Ferner/Kröninger/ders., a.a.O.). Dass solche Arbeiten denn auch tatsächlich durchgeführt werden, hat der Kläger im Termin ausdrücklich eingeräumt und wird im Übrigen auch schon durch den Internet-Auftritt der Unternehmung nahe gelegt (http://u....de/): „u... ist eine Typen offene Werkstatt die von der Handwerkskammer & der Innung Berlin registriert ist. Wir bieten Ihnen Karosserie Instandsetzung, Bremsendienst, KFZ- Elektrik, Lackierarbeiten, Service & Wartung wie TÜV & AU an.“ Alles in allem dürfte es sich bei der Kfz-Werkstatt des Klägers jedenfalls nicht um eine „Flüstergarage“ (vgl. VG München, Urteil vom 12. November 2012, a.a.O.) handeln, die ohne jegliches Störpotenzial in dem allgemeinen Wohngebiet ist. bb. Der Kläger kann sich auch nicht mit Erfolg auf Bestandsschutz berufen. Insbesondere kann er unter dem Gesichtspunkt des materiellen Bestandsschutzes von vornherein keinen Anspruch auf Zulassung seines Vorhabens geltend machen. Zwar wurde ein solcher materieller Bestandsschutz früher unmittelbar aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG für bauliche Anlagen abgeleitet, die zu irgendeinem Zeitpunkt genehmigungsfähig gewesen sind, also dem materiellen Recht entsprochen haben (vgl. aus der Rechtsprechung z.B. BVerwG, Urteil vom 17. Januar 1986 - BVerwG 4 C 80/82 -, NJW 1986, 2126 m.w.Nachw.; zur Diskussion Michl, Der baurechtliche Bestandsschutz zwischen Grundgesetz und einfachem Recht, ThürVBl. 2010, 280 ; Muckel, Öffentliches Baurecht, 2010, § 7 Rn. 141 ff.). Indes ist diese Auffassung heute überholt (grundlegend BVerwG, Urteil vom 12. März 1998 - BVerwG 4 C 10/97 -, NVwZ 1998, 842 ; der Sache nach zuvor z.B. auch schon BVerwG, Beschluss vom 1. Dezember 1995 - BVerwG 4 B 271.95 -, juris Rn. 5 m.w.Nachw.). Einen Anspruch auf Zulassung eines Vorhabens aus eigentumsrechtlichem Bestandsschutz außerhalb der gesetzlichen Regelungen gibt es nicht mehr (vgl. etwa auch BVerwG, Beschlüsse vom 22. Juli 2010 - BVerwG 4 B 22/10 -, juris Rn. 23, und vom 22. Mai 2007 - BVerwG 4 B 14/07 -, juris Rn. 9). cc. Die Nutzungsuntersagung erweist sich auch nicht wegen langjähriger bewusster Duldung ausnahmsweise als unverhältnismäßig. Selbst die längere Duldung eines baurechtswidrigen Zustandes hindert die Bauaufsichtsbehörde grundsätzlich nicht an einem Einschreiten. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Bauherr aufgrund eines über das bloße Nichteinschreiten hinausgehenden Verhaltens der Behörde ein berechtigtes Vertrauen darauf haben durfte, dass die Behörde auch in Zukunft nicht gegen das Bauvorhaben vorgehen wird (sog. aktive oder qualifizierte Duldung; vgl. etwa OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 29. November 2013 - OVG 7 A 1879/12 -, juris Rn. 5; OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 2. März 2007 - OVG 2 S 53.06 -, juris Rn. 11). Ein derartiger Fall liegt hier nicht vor. Ein über die bloße Untätigkeit hinausgehendes Handeln des Beklagten, aufgrund dessen der Kläger davon ausgehen durfte, der Beklagte werde keinen Gebrauch (mehr) machen von seiner bauaufsichtlichen Befugnis zur Unterbindung der rechtswidrigen Nutzung, ist nicht erkennbar. Insbesondere hat der Beklagte durch die in dem Sachverständigengutachten (Verkehrswertermittlung) aus Juli 2005 wiedergegebene Auskunft des Stadtplanungsamtes, das Grundstück unterliege keinen Nutzungseinschränkungen, keinen entsprechenden Vertrauenstatbestand gegenüber dem Kläger geschaffen. Dies schon deshalb nicht, weil sich die Auskunft und das Gutachten ausschließlich auf das Grundstück F... Str. 18, Flurstück 82 (Grundstück der Beigeladenen) bezogen. Davon unabhängig sind die Auskunft und das Gutachten auch im Hinblick auf ihren sonstigen Aussagegehalt sowie den Anlass und die Umstände ihrer Entstehung offensichtlich nicht dazu geeignet, die berechtigte Erwartung auf Seiten des Klägers zu begründen, der Beklagte werde sich auf Dauer mit der rechtswidrigen Nutzung abfinden. Als Beleg für eine (qualifizierte) Duldung taugen sie schlechterdings nicht. d. Schon aus den zuvor genannten Gründen kann entgegen der Annahme des Klägers schließlich auch von einer Verwirkung der behördlichen Eingriffsbefugnis keine Rede sein. Insoweit fehlt es jedenfalls an dem Vorliegen besonderer Umstände, die die Wahrnehmung der Befugnis als treuwidrig erscheinen lassen (sog. Umstandsmoment; vgl. nur BVerwG, Urteil vom 18. Juli 2012 - BVerwG 8 C 4/11 -, NVwZ 2012, 209 ). Im Übrigen entspricht es gefestigter Erkenntnis, dass die Befugnis der Bauaufsichtsbehörde, auf die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften zu achten, nicht verwirkt werden kann (vgl. etwa Bayerischer VGH, Urteil vom 17. Juni 1996 - VGH 2 B 97.171 -, juris Rn. 28; OVG Schleswig-Holstein, Beschluss vom 6. Dezember 1994 - OVG 06.12.1994 -, juris Rn. 7, und Urteil vom 28. Januar 1994 - OVG 1 L 118/93 -, juris Rn. 21; allgemein für polizei- und ordnungsrechtliche Eingriffsbefugnisse aus jüngerer Zeit z.B. auch VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 1. April 2008 - VGH 10 S 1388/06 -, NVwZ-RR 2008, 696 ). 1.2 Die Zwangsmittelandrohung aus dem Bescheid vom 10. Januar 2014 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 10. September 2014 findet ihre Grundlage in § 5a Satz 1 VwVfG Bln i.V.m. §§ 6 Abs. 1, 9 Abs. 1 Buchst. b, 11 und 13 VwVG. Eigenständige Rechtsfehler der Zwangsmittelandrohung sind weder vorgetragen noch ersichtlich. 1.3 Die Gebührenentscheidung in dem Widerspruchsbescheid vom 10. September 2014 stützt sich auf § 16 Abs. 2 Satz 1 GebG Bln; sie entspricht der Gebührenforderung aus dem - nicht mit der Klage angegriffenen und damit bestandskräftig gewordenen - Gebührenbescheid vom 28. Januar 2014 in Gestalt des (weiteren) Widerspruchsbescheides vom 10. September 2014. 2. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 und § 162 Abs. 3 VwGO. Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen sind erstattungsfähig, weil die Beigeladene einen eigenen Antrag gestellt hat und damit auch ein eigenes Kostenrisiko eingegangen ist (vgl. § 154 Abs. 3 VwGO). 3. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 709 Satz 1 und 711 ZPO. BESCHLUSS Der Wert des Streitgegenstandes wird gemäß §§ 39 ff., 52 f. GKG auf 15.244,62 Euro festgesetzt. Die Beteiligten streiten über eine Nutzungsuntersagung nebst Zwangsmittelandrohung und Gebührenforderung. Der Kläger betreibt auf dem Grundstück F... Str. 18, Flurstück 81, in ... Berlin-... eine Kfz-Werkstatt. Zu dem Betrieb gehören neben der vor allem zum Abstellen der Fahrzeuge genutzten Hoffläche verschiedene eingeschossige Bauten, darunter der mit zwei Hebebühnen, Bremsenprüfstand und Kompressor ausgestattete eigentliche Werkstattraum sowie zwei Garagengebäude. Für das kleinere der beiden Garagengebäude mit vier Garagen war dem früheren Eigentümer des Grundstücks unter dem 13. April 1960 eine Baugenehmigung ausgereicht worden (Bauschein Nr. 174). Jetziger Eigentümer des Grundstücks und Vermieter des Klägers ist Herr M.... Das Grundstück weist eine Größe von 970 m² auf. Nach eigenen Angaben nutzt der Kläger das Grundstück bereits seit 16 Jahren als Kfz-Werkstatt; neben dem Kläger gibt es noch einen weiteren Mitarbeiter. Der Zugang und die Zufahrt zu dem Grundstück und dem Betrieb erfolgen über das vorderliegende Grundstück F... Str. 18, Flurstück 82 (Größe: 740 m²), das mit einem dreigeschossigen Wohngebäude (Seitengebäude) und einem eingeschossigen Nebengebäude (ehemalige Wäscherei) bebaut ist; Eigentümerin ist die Beigeladene. Die Bebauung der Grundstücke ist in der Automatisierten Liegenschaftskarte (ALK-Berlin) wie folgt dokumentiert: Die Grundstücke liegen im räumlichen Geltungsbereich des Baunutzungsplans in der Fassung vom 28. Dezember 1960 (ABl. Bln 1961, S. 742) als übergeleitetem Bebauungsplan. Dieser sieht für die Grundstücke allgemeines Wohngebiet der Baustufe IV/3 vor. Mit Beschluss vom 1. Mai 2013 (11 C 1002/13) ordnete das Amtsgericht Wedding im Wege der einstweiligen Verfügung an, dass die Beigeladene verpflichtet ist, dem Kläger und seinem Vermieter den freien Zugang und die freie Zufahrt auf das Grundstücks F... Str. 18, Flurstück 81, zu gewähren. Der Vermieter des Klägers und die Beigeladene schlossen daraufhin im August 2013 einen Vergleich, in dem sich die Beigeladene unter anderem verpflichtet, den gesamten Zufahrtsweg auf einer Breite von 3 m bis zum rechtskräftigen Abschluss des Hauptsacheverfahrens offen zu halten. Mit Urteil vom 9. September 2014 (4 O 461/13) wies das Landgericht Berlin die in der Hauptsache erhobene Klage auf Einräumung eines Wegerechts des Vermieters des Klägers gegen die Beigeladene ab. Der Rechtsstreit ist derzeit vor dem Kammergericht anhängig (22 U 211/14). Mit Bescheid vom 10. Januar 2014 (Anordnung Nr. 2013 / 3505) untersagte das Bezirksamt Mitte von Berlin, Stadtentwicklungsamt, Fachbereich Bau- und Wohnungsaufsicht (im Folgenden: Bezirksamt) dem Kläger nach vorheriger Anhörung gemäß § 79 Satz 2 BauO Bln die Nutzung des Grundstücks als Kfz-Werkstatt. Zur Begründung führte es aus, es liege eine verfahrenspflichtige Nutzungsänderung vor. Für den Fall, dass der Kläger der Nutzungsuntersagung nicht innerhalb von einer Woche nach Unanfechtbarwerden nachkommen sollte, drohte das Bezirksamt ihm ein Zwangsgeld in Höhe von 2.000,00 Euro an. Mit gesondertem Bescheid vom 28. Januar 2014 setzte das Bezirksamt für die Nutzungsuntersagung eine Gebühr von 244,62 Euro fest. Den gegen den Bescheid vom 10. Januar 2014 erhobenen Widerspruch des Klägers wies das Bezirksamt mit Widerspruchsbescheid vom 10. September 2014 zurück (Geschäftszeichen 330-2014-399-Stadt Jur 102 / 14-015). Zur Begründung führte es im Wesentlichen aus, die durch den Kläger vorgenommene Nutzungsänderung sei zwar nach § 63 BauO Bln genehmigungsfrei gestellt, erfordere aber die Einreichung von Bauvorlagen, an denen es fehle. Ob die Nutzung überdies auch materiell illegal sei, wäre im Genehmigungsfreistellungsverfahren zu prüfen. Störende Gewerbebetriebe seien im allgemeinen Wohngebiet unzulässig. Auf Bestandsschutz könne der Kläger sich nicht berufen. Mit dem Bauschein Nr. 174 sei die Errichtung von vier Garagen genehmigt worden. Eine Genehmigung von Werkstatträumen sei nicht erteilt worden. Weiterhin problematisch wäre die Anbindung des Grundstücks an das öffentliche Straßenland. Die Zufahrt müsste gemäß § 4 Abs. 1 BauO Bln öffentlich-rechtlich gesichert sein. Eine solche Sicherung müsste unter Umständen mittels Baulast erfolgen. Für das Widerspruchsverfahren setzte das Bezirksamt in dem Widerspruchsbescheid vom 10. September 2014 eine Gebühr von 244,62 Euro fest. Den gegen den Gebührenbescheid vom 28. Januar 2014 gesondert erhobenen Widerspruch des Klägers wies das Bezirksamt mit gesondertem Widerspruchsbescheid vom 10. September 2014 zurück (Geschäftszeichen 330-2014-248-Stadt Jur 102 / 14-012). Am 13. Oktober 2014 hat der Kläger Klage zum Verwaltungsgericht Berlin erhoben. Der Kläger macht im Wesentlichen geltend, es liege keine unzulässige Nutzungsänderung vor. Der Bauschein Nr. 174 vom 13. April 1960 umfasse die Nutzung der Garagen als Werkstatt. Zudem genieße die Nutzung Bestandsschutz, weil sie seit einem erheblichen Zeitraum materiell legal erfolge. Es handele sich um einen im allgemeinen Wohngebiet zulässigen nicht störenden Gewerbebetrieb. Auch wenn bei der Beurteilung, ob ein störender Betrieb vorliege, grundsätzlich auf eine typisierende Betrachtungsweise abgestellt werden müsse, bleibe immer noch der konkrete Betrieb zu prüfen und nicht nur ein fiktiver Betriebstyp. Darüber hinaus sei der typisierende Ansatz zur Beurteilung des Störgrads ausnahmsweise ungeeignet, wenn eine große Bandbreite der zu betrachtenden Betriebe oder ein atypischer Fall vorliege. Beides sei hier der Fall. Jedenfalls sei die Kfz-Werkstatt als nicht störender Gewerbebetrieb offensichtlich genehmigungsfähig. Schließlich sei die Befugnis des Beklagten, im Wege der Nutzungsuntersagung bauordnungsrechtlich gegen die Kfz-Werkstatt einzuschreiten, verwirkt. Der Beklagte habe bereits vor mehreren Jahren Kenntnis von der Nutzung erlangt. Zum Beleg überreicht der Kläger ein in einem früheren Gerichtsverfahren vom Amtsgericht Wedding eingeholtes Sachverständigengutachten (Verkehrswertermittlung) „über das Wegerecht auf dem bebauten Grundstück F... Straße 18 ... Berlin“ aus Juli 2005, demzufolge das Stadtplanungsamt durch den Mitarbeiter Herrn Z am 6. Juli 2005 mitgeteilt habe, es seien „keine Nutzungseinschränkungen zu beachten“. Angesichts dessen habe er - der Kläger - darauf vertrauen dürfen, dass keine Nutzungsuntersagung (mehr) ergehen werde. Der Kläger beantragt, den Bescheid des Bezirksamts Mitte von Berlin vom 10. Januar 2014 (Anordnung Nr. 2013 / 3505) in Gestalt des Widerspruchsbescheides derselben Behörde vom 10. September 2014 aufzuheben. Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Zur Begründung verweist er auf die streitgegenständlichen Bescheide. Ergänzend führt er im Wesentlichen aus, die Nutzungsuntersagung könne bereits auf die formelle Illegalität des Betriebs gestützt werden. Es sei keine Genehmigung für eine Kfz-Werkstatt oder das Betreiben von Werkstatträumen erteilt worden. Die Nutzungsänderung sei zudem auch nicht offensichtlich genehmigungsfähig. Im Gegenteil, sei die Kfz-Werkstatt ein nach § 7 Nr. 8 Satz 1 Buchst. b BO 58 unzulässiger störender Kleinbetrieb. Aufgrund ihres Störpotenzials könne die Werkstatt auch nicht ausnahmsweise zugelassen werden. Es handele sich nach dem Erscheinungsbild um eine typische Kfz-Werkstatt. Anhaltspunkte dafür, dass es sich um einen atypischen Fall handele, bestünden nicht. Davon unabhängig könne von einer offensichtlichen Genehmigungsfähigkeit auch bereits angesichts des laufenden zivilrechtlichen Verfahrens zwischen dem Vermieter des Klägers und der Beigeladenen wegen der Zuwegung keine Rede sein. Des Weiteren genieße der Kläger auch keinen Vertrauensschutz. Er - der Beklagte - habe zu keiner Zeit zu erkennen gegeben, dass er die formell und materiell illegale Nutzung des Grundstücks auf Dauer dulden werde. Ebenso wenig liege eine Verwirkung vor. Bauordnungsrechtliche Eingriffsbefugnisse unterlägen keiner Verwirkung. Darüber hinaus beziehe sich das von dem Kläger insoweit als Beleg vorgelegte Sachverständigengutachten auf das Grundstück der Beigeladenen. Etwaige dort wiedergegeben Aussagen des Stadtplanungsamtes ließen daher keine Rückschlüsse auf die Nutzungsmöglichkeiten auf dem von dem Kläger genutzten Grundstück zu. Die Beigeladene beantragt, die Klage abzuweisen. Sie führt im Wesentlichen aus, die Nutzungsuntersagung sei schon allein wegen der fehlenden Zuwegung zum öffentlichen Straßenland rechtmäßig. Für einen Antrag auf Nutzung des Grundstücks als Kfz-Werkstatt sei zwingend die Eintragung einer Baulast oder einer Grunddienstbarkeit notwendig. Die auf dem Grundstück vorhandenen Bauten seien überwiegend ungenehmigt; mit Ausnahme des von dem Kläger genutzten Garagengebäudes handele es sich um „Schwarzbauten“. Die nicht genehmigten Bauten seien nicht nur formell illegal, sondern auch materiell. Ihnen fehle jegliche Eignung zum Betrieb eines Kfz-Gewerbes. Denn das Grundstück sei nicht erschlossen, sondern lediglich für die Garagennutzung geeignet. Es fehlten sowohl Wasser- als auch Abwasseranschlüsse, es existiere keine Toilette. Ein eigener Stromanschluss sei ebenso nicht vorhanden. Außerdem gingen von dem Betrieb Störungen aus. Zum Beleg überreicht die Beigeladene eine eidesstattliche Versicherung einer Anwohnerin. Eine Verwirkung sei nicht eingetreten. Das von dem Kläger genutzte Grundstück sei von dem vorgelegten Sachverständigengutachten nicht betroffen. Mit Beschluss vom 22. Juni 2015 hat die Kammer den Rechtsstreit gemäß § 6 Abs. 1 VwGO dem Berichterstatter als Einzelrichter zur Entscheidung übertragen. Das Gericht hat die Örtlichkeit in Augenschein genommen. Wegen des Ergebnisses der Augenscheinseinnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 15. Juli 2015 verwiesen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachstandes und des Vorbringens der Beteiligten wird Bezug genommen auf die Streitakte sowie auf die beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten, einschließlich der Verfahrensakten zum Bauschein Nr. 174 vom 13. April 1960, die dem Gericht vorgelegen haben und Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind.