19 K 156.18

Leitsatz: 1. Ein rechtswidriger Verwaltungsakt, auch nachdem er unanfechtbar geworden ist, kann ganz oder teilweise mit Wirkung für die Zukunft oder für die Vergangenheit zurückgenommen werden. (Rn.26) 2. Eine Festsetzung in einem Bebauungsplan tritt wegen Funktionslosigkeit erst außer Kraft, wenn sich die Sach- oder Rechtslage nachträglich so verändert hat, dass ein Planvollzug auf unüberschaubare Zeit ausgeschlossen erscheint. (Rn.31) 3. Mit dem Tatbestandsmerkmal Grundzüge der Planung umschreibt das Gesetz die planerische Grundkonzeption, die den Festsetzungen eines Bebauungsplans zugrunde liegt und in ihnen zum Ausdruck kommt. (Rn.36) Die Klage wird abgewiesen. Von den Kosten des Verfahrens tragen die Klägerin zu 1. 38 % und der Kläger zu 2. 62 %. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Beide Anfechtungsklagen bleiben ohne Erfolg. I. Entgegen der wörtlichen Abfassung der Anträge in der mündlichen Verhandlung geht das Gericht unter Berücksichtigung des schriftsätzlich angekündigten Klageantrags und im Lichte des Vorbringens der Beteiligten davon aus, dass nur der Kläger zu 2. gegen die Rücknahme der Baugenehmigung vorgehen will (und nicht auch die Klägerin zu 1.), § 88 VwGO, da sie nicht Adressatin der Rücknahme ist. Die so verstandene Anfechtungsklage des Klägers zu 2. ist zulässig, aber unbegründet. Denn der Rücknahmebescheid vom 19. Juli 2018 (Nr. 2017/3980) ist rechtmäßig und verletzt den Kläger zu 2. nicht in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). 1. Die Rücknahmeentscheidung beruht auf § 1 Abs. 1 VwVfG Bln i.V.m. § 48 Abs. 1 VwVfG. Danach kann ein rechtswidriger Verwaltungsakt, auch nachdem er unanfechtbar geworden ist, ganz oder teilweise mit Wirkung für die Zukunft oder für die Vergangenheit zurückgenommen werden. Begünstigende Verwaltungsakte dürfen zwar nur unter den Einschränkungen der Absätze 2 bis 4 zurückgenommen werden. Baugenehmigungen zählen zu den begünstigenden Verwaltungsakten, fallen allerdings nicht unter Absatz 2, sondern unter Absatz 3 (Sachs, in: Stelkens/Bonk/ders., VwVfG, 9. Aufl. 2018, § 48 Rn. 176 m.w.N.). Die Rücknahme eines solchen „sonstigen begünstigenden Verwaltungsakts“ hat daher lediglich die Rechtwidrigkeit des Verwaltungsakts zur Voraussetzung (Kastner, in: Fehling/ders./Störmer, Verwaltungsrecht, 4. Aufl. 2016, § 48 Rn. 56). Diese ist hier gegeben. a) Zunächst gibt es mit der Baugenehmigung einen aufhebbaren Verwaltungsakt. Die Genehmigungsfiktion ist eingetreten, da die Behörde über den Bauantrag des Klägers zu 2. vom 7. Dezember 2017 nicht binnen der Monatsfrist aus § 69 Abs. 3 Satz 1 BauO Bln entschieden hat. Die Frist beginnt im Falle eines - wie hier - vollständigen Antrags, sobald alle für die Entscheidung notwendigen Stellungnahmen und Nachweise vorliegen (§ 69 Abs. 3 Satz 2 BauO Bln). Zu den notwendigen Stellungnahmen zählt auch die Stellungnahme der Bauaufsicht (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 28. März 2011 - OVG 2 S 79.10 -, juris Rn. 8 ff.), die bei dem Stadtentwicklungsamt ausweislich des Verwaltungsvorgangs am 12. März 2018 einging. Die Monatsfrist endete folglich am 12. April 2018 um 24:00 Uhr. Die wirksame Bekanntgabe der behördlichen Entscheidung gegenüber dem Kläger zu 2., auf die es alleine ankommt (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 4. Juli 2017 - OVG 10 S 37.16 -, juris Rn. 8), erfolgte aber erst mit Zustellung der behördlichen Versagung am 14. April 2018. Damit gilt nicht nur die Baugenehmigung als erteilt, sondern gemäß § 67 Abs. 2 Satz 3 i.V.m. § 69 Abs. 3 Satz 1 BauO Bln auch die mit ihr beantragten Abweichungen (vgl. bereits die Ausführungen der Kammer im - nicht rechtskräftigen - Beschluss vom 4. Juli 2018 - VG 19 L 73.18 -, BA S. 4). b) Diese Baugenehmigung und die in ihr enthaltenen Abweichungen (hier waren keine „isolierten“ Abweichungen beantragt) erweisen sich auch als rechtswidrig. aa) Das unstreitig in offener Bauweise errichtete Vorhaben widerspricht der geschlossenen Bauweise. Damit verstößt es gegen die Festsetzungen des Baunutzungsplans, der wirksam übergeleitet ist und mit den Fluchtlinien als qualifizierter Bebauungsplan gilt (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 29. August 2017 - OVG 2 S 31.17 -, juris Rn. 5). Denn dieser ordnet über die Baustufe III/3 gemäß §§ 7 Nr. 16, 8 Nr. 18 BO 58 die geschlossene Bauweise an. Die Festsetzung beansprucht nach wie vor Geltung (1). Eine hiervon ggf. erteilte Abweichung ist rechtswidrig (2). (1) Die Festsetzung der geschlossenen Bauweise ist nicht funktionslos geworden. Eine Festsetzung in einem Bebauungsplan tritt wegen Funktionslosigkeit (erst) außer Kraft, wenn sich die Sach- oder Rechtslage nachträglich so verändert hat, dass ein Planvollzug auf unüberschaubare Zeit ausgeschlossen erscheint. Bloße Zweifel an der Verwirklichungsfähigkeit des Plans reichen nicht aus. Vielmehr muss offenkundig sein, dass die Festsetzung als Instrument für die Steuerung der städtebaulichen Entwicklung nicht mehr tauglich ist (vgl. nur BVerwG, Urteil vom 18. November 2004 - BVerwG 4 CN 11/03 -, juris Rn. 34 m.w.N.). Dabei kommt es nicht auf die Verhältnisse auf einzelnen Grundstücken an. Entscheidend ist, ob die jeweilige Festsetzung geeignet ist, zur städtebaulichen Ordnung im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB im Geltungsbereich des Bebauungsplans einen wirksamen Beitrag zu leisten. Die Planungskonzeption, die einer Festsetzung zugrunde liegt, wird nicht schon dann sinnlos, wenn sie nicht mehr überall im Plangebiet umgesetzt werden kann. Erst wenn die tatsächlichen Verhältnisse vom Planinhalt so massiv und so offenkundig abweichen, dass der Bebauungsplan insoweit eine städtebauliche Gestaltungsfunktion unmöglich zu erfüllen vermag, kann von einer Funktionslosigkeit die Rede sein. Das setzt voraus, dass die Festsetzung unabhängig davon, ob sie punktuell durchsetzbar ist, bei einer Gesamtbetrachtung die Fähigkeit verloren hat, die städtebauliche Entwicklung noch in einer bestimmten Richtung zu steuern (BVerwG, Urteil vom 9. Oktober 2003 - BVerwG 4 B 85/03 -, juris Rn. 8). Daran fehlt es hier. Wie das Gericht bereits mit Beschluss vom 22. Mai 2015 (VG 19 L 36.14) ausgeführt und später mit Urteil vom 5. Oktober 2015 nach Durchführung eines Ortstermins bestätigt hat (VG 19 K 37.14), kann das Areal, in dem sich das Wohnhaus der Kläger befindet, durchaus zu einem innerstädtischen Wohnquartier mit Geschosswohnungsbau in geschlossener Bauweise entsprechend den Ausweisungen des Baunutzungsplans entwickelt werden. Die vorhandene Bebauung stellt dies nicht in Frage. Es handelt sich weitgehend um Gebäude, die ihrerseits ungenehmigt sind. Im Übrigen handelt es sich teilweise auch um Altbestand. Dieser wurde bei Erlass des Baunutzungsplans bereits vorgefunden und ist nicht Ausdruck einer nachträglichen Entwicklung der tatsächlichen Verhältnisse, aufgrund derer die Festsetzungen des Baunutzungsplans die ihnen zugedachte planerische Funktion nicht mehr auszufüllen vermögen (vgl. das Urteil der Kammer vom 5. Oktober 2015, UA S. 10). Dieser Einschätzung schließt sich der erkennende Einzelrichter, der den Bereich kennt, an. Zu keiner anderen Bewertung führt auch der neuere Vortrag des Klägers zu 2. zu bis in die 1970er Jahre erteilten Altgenehmigungen bzw. -abweichungen. Auch diese Umstände sind nicht geeignet, dort die Steuerungswirkung des Baunutzungsplans durchgreifend in Zweifel zu ziehen. Eine nachträgliche Änderung der Sach- oder die Rechtslage, aufgrund derer ein Planvollzug auf unüberschaubare Zeit ausgeschlossen ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 18. November 2004 - BVerwG 4 CN 11/03 -, a.a.O.), ist auch damit nicht dargetan. Soweit der Kläger zu 2. nämlich auf Bauerlaubnisse der 1920er und 1930er Jahre verweist, mit denen massive Lauben legalisiert worden seien, beruft er sich schon nicht auf Entwicklungen, die dem Erlass des Baunutzungsplans zeitlich nachfolgten, also als „nachträglich“ eingeordnet werden können. Vielmehr betrifft dies nur Umstände, die im Zeitpunkt des Planerlasses bereits gegeben waren und dem Plangeber bekannt gewesen sein dürften und eine Funktionslosigkeit nicht zu begründen vermögen. Anderes gilt zwar für jene Genehmigungen bzw. Abweichungen, die nach Inkrafttreten des Baunutzungsplans erteilt wurden. Hiervon gibt es ausweislich der Klagebegründung aber offenbar nur drei an der Zahl, und zwar jene, die Bauten auf den Parzellen 6, 47 und 64 genehmig(t)en. Angesichts der insgesamt immerhin 121 Parzellen kann allerdings selbst dann, wenn man unterstellt, dass diese drei Lauben so heute noch existieren und insofern Bestandsschutz genössen, nicht angenommen werden, dass allein dadurch ein Vollzug der Planfestsetzungen auf unüberschaubare Zeit verhindert wäre. Das gilt erst Recht dann, wenn man in den Blick nimmt, dass diese genannten Genehmigungen bzw. Abweichungen ausnahmslos unter Widerrufsvorbehalt erteilt wurden und der Widerruf bereits nach dem Klägervortrag jeweils schon dann zulässig sein soll, wenn dieser im öffentlichen Interesse liegt bzw. das Grundstück einer planmäßigen (endgültigen) Bebauung zugeführt wird. Wenn nämlich bereits eine in Aussicht genommene Bebauung, die die Planvorgaben - des Baunutzungsplans - einhält (was zugleich im öffentlichen Interesse liegen dürfte), ausreicht, um die genannten drei Bauerlaubnisse zu widerrufen, stehen diese der Realisierung der Planvorgaben doch gerade nicht entgegen. Nichts anderes ergibt sich aus den Dokumenten von 1980/81, die der Kläger zu 2. vorgelegt hat. Zwar kann ein Bebauungsplan durchaus auch deshalb funktionslos werden, weil die Gemeinde seine Verwirklichung endgültig aufgegeben hat und dies offenkundig ist (BVerwG, Beschluss vom 22. Juli 2010 - BVerwG 4 B 22/10 -, juris Rn. 11). Diesen Schluss erlauben die eingebrachten Unterlagen indes nicht. Aus dem Protokoll zur 11. Sitzung des BVV-Ausschusses für die Beratung von Bebauungsplänen wird unter TOP 4 zwar ersichtlich, dass dort über den Antrag der CDU-Fraktion, den Flächennutzungsplan unter anderem für Bereich der Kolonie M...zu ändern, diskutiert wurde. Gleichzeitig ist aber erkennbar, dass das für die Änderung des Flächennutzungsplans zuständige Senatsmitglied für Bau- und Wohnungswesen (§ 2 AGBauGB in der Fassung vom 23. Januar 1979) eine Umwidmung in „Grünfläche - Dauerkleingärten -“ abgelehnt hat. Angeboten wurde seitens des Senators allerdings, wie sich aus dessen Schreiben vom 9. Mai 1980 ergibt, unter Änderung der aktuell verbindlichen Bauleitplanung das Nutzungsmaß bei Erhalt der Nutzungsart herabzustufen. Um eben dies in die Tat umzusetzen, beschloss die BVV schließlich am 1./2. April 1981, das Bezirksamt damit zu beauftragen, unter anderem für das Gebiet der Kolonie M...eine Änderung des Flächennutzungsplans mit dem Ziel der Herabzonung der Geschossflächenzahl von 0,9 auf 0,2, nötigenfalls auf 0,4 herbeizuführen. Darin offenbart sich zwar, dass Planänderungen temporär in Erwägung gezogen wurden. Diese schlichten Vorbereitungshandlungen stellen für sich genommen indes noch keine hinreichende tatsächliche oder rechtliche Entwicklung dar, die bereits einen Verbindlichkeitsgrad erreicht hätte, der einem in die Fortgeltung der Festsetzung gesetzten Vertrauen bereits die Schutzwürdigkeit nähme. Eine endgültige und offenkundige Abkehr vom geltenden Planungsrecht kann darin (noch) nicht gesehen werden. Entscheidend ist, dass eine rechtsverbindliche Änderung der bestehenden Vorgaben mit den getroffenen Maßnahmen im Vorbereitungsstadium gerade nicht beschlossen wurde. Dessen waren sich auch die Beteiligten bewusst. Dementsprechend heißt es im Schreiben des Senators aus dem Mai 1980, dass dieser sich bereiterkläre, gutachterliche Voruntersuchungen über die Bebaubarkeit des Bereichs zu finanzieren. Das kann nur so verstanden werden, dass die Weiterverfolgung und rechtsverbindliche Umsetzung dieser Überlegungen unter dem Vorbehalt des - seinerzeit noch völlig offenen - Ausgangs ausstehender Untersuchungen stehen sollte, eine endgültige Abkehr von den bestehenden Vorgaben mithin gerade noch nicht feststand. Letztlich kam es auch nie zur angedachten Änderung. Zumindest - und unabhängig davon - dürfte der Annahme einer offenkundigen und vor allem endgültigen Planabkehr entgegenstehen, dass das Bezirksamt in der Einleitung des hiesigen Verfahrens weiterer 13 bauaufsichtlicher Verfahren (s. dazu die Sitzungsniederschrift der Streitsache VG 19 K 37.14, S. 2 f.), unverkennbar zum Ausdruck bringt, dass er die Festsetzungen ernstnimmt und sich daran gebunden fühlt. Das bestätigt sich auch im Schreiben des Bezirksstadtrats S...an die Genossenschaft vom 31. Juli 2017, in dem der Baunutzungsplan noch als „aktuelle[] Rechtsgrundlage“ bezeichnet wird, der durch die Wiederaufnahme der bauaufsichtlichen Verfahren wieder zur Geltung verholfen werden soll. (2) Die von der geschlossenen Bauweise fiktiv etwaig (diese war nur hilfsweise beantragt) mit erteilte Befreiung steht nicht im Einklang mit geltendem Recht. Denn die materiellen Befreiungsvoraussetzungen aus § 31 Abs. 2 BauGB liegen nicht vor. Nach § 31 Abs. 2 BauGB kann von den Festsetzungen des Bebauungsplans befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und Gründe des Wohls der Allgemeinheit die Befreiung erfordern (Nr. 1) oder die Abweichung städtebaulich vertretbar ist (Nr. 2) oder die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde (Nr. 3) und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt. Das in offener Bauweise errichtete Wohnhaus der Kläger berührt die Grundzüge der Planung. Mit dem Tatbestandsmerkmal „Grundzüge der Planung“ umschreibt das Gesetz die planerische Grundkonzeption, die den Festsetzungen eines Bebauungsplans zugrunde liegt und in ihnen zum Ausdruck kommt (vgl. Bayerischer VGH, Beschluss vom 31. Juli 2008 - VGH 9 ZB 05.1476 -, juris Rn. 6). Befreit werden kann von Festsetzungen, die das jeweilige Planungskonzept nicht tragen. Solche Festsetzungen liegen dann vor, wenn sie das Plangebiet oder maßgebliche Teile dieses Gebiets nicht wie ein roter Faden durchziehen, sondern gewissermaßen „zufällig“ erfolgt sind. Dagegen kann von Festsetzungen, die die Grundzüge der Planung tragen, nur dann befreit werden, wenn die jeweilige Abweichung für das Plangefüge von untergeordneter Bedeutung ist (vgl. ebd.). Die Frage der untergeordneten Bedeutung ist mit Rücksicht auf die Vorbildwirkung einer Befreiung und den Gleichheitssatz nicht nur nach den Auswirkungen der einzelnen Befreiung zu beurteilen, sondern auch danach, welche Auswirkungen Befreiungen in gleich gelagerten Fällen zur Folge haben. Ausgehend von diesen Grundsätzen sind die Grundzüge der Planung vorliegend berührt. Bei der Festsetzung der geschlossenen Bauweise handelt es sich nicht um eine „zufällige“ Festsetzung im oben beschriebenen Sinne. Eine Abweichung wäre vorliegend mit Blick auf die Auswirkungen der einzelnen Befreiung und in gleich gelagerten Fällen für das Plangefüge ersichtlich auch nicht lediglich von untergeordneter Bedeutung. Eine Befreiung wäre geeignet, eine negative Vorbildwirkung für die Umgebung zu entfalten. Das hat die Kammer bereits entschieden (s. das Urteil der Kammer vom 5. Oktober 2015, UA S. 14). Daran ist uneingeschränkt festzuhalten. Diese Grundsätze der Planung sind hier auch unter Berücksichtigung der vom Kläger zu 2. geltend gemachten Befreiungen aus den 1960er und 70er Jahren noch nicht so „verwässert“, als dass deshalb eine Befreiung zugunsten der Kläger erteilt werden könnte oder gar müsste. Schließlich sind die klägerseitig genannten und würdigungsfähigen Dispense - wie schon erwähnt - sämtlich unter Widerrufsvorbehalt erteilt, stellen die aktuellen Planungsgrundzüge also eben nicht endgültig infrage. Der weitere Einwand des Klägers zu 2., jedenfalls eine Befreiung auf Widerruf könnte ohne negative Vorbildwirkung bleiben, führt hier ebenfalls nicht weiter. Denn die hier fiktiv erteilte Befreiung weist eine solche Nebenbestimmung nicht auf. (3) Wollte man entgegen den Ausführungen unter (1) die Festsetzung der Baustufe III/3 und damit die geschlossene Bauweise als obsolet ansehen, ergäbe sich im Übrigen kein anderes Ergebnis. Denn die vorhandene Bebauung hat schon nicht die Kraft, einen im Zusammenhang bebauten Ortsteil im Sinne von § 34 BauGB zu bilden, weshalb sich die Zulässigkeit des Gebäudes hier nach § 35 BauGB richtete. Ohne dass es vorliegend darauf ankommt, spricht schon alles dagegen, den Bereich, in dem die Parzelle des Klägers zu 2. liegt, mit den Klägern als faktisches Kleinsiedlungsgebiet einzustufen (§ 34 Abs. 2 BauGB, § 2 BauNVO). Denn hierfür müsste die Eigenart der näheren Umgebung einem Kleinsiedlungsgebiet entsprechen. Daran fehlt es. Ein Kleinsiedlungsgebiet erhält sein typisches Gepräge durch die Koppelung von Wohnnutzung an eine Fläche für gartenbauliche bzw. landwirtschaftliche Zwecke, die die einkommensergänzende Selbstversorgung der Bewohner durch auf dem Grundstück gewonnene Nahrungsmittel ermöglichen soll (vgl. Vietmeier, in: Bönker/Bischopink, BauNVO, 2. Aufl. 2018, § 2 Rn. 2). Es muss „vorwiegend“, d.h. deutlich überwiegend mit solchen Kleinsiedlungen oder landwirtschaftlichen Nebenerwerbsstellen besetzt sein (ebd., Rn. 1). Das ist hier aber nicht der Fall. Die weit überwiegende Zahl der vorhandenen Lauben dient gerade nicht der Wohnnutzung; es handelt sich nicht um Anlagen, die dem dauernden Wohnen dienen (vgl. vgl. Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauNVO, Stand: 8/2019, § 2 Rn. 38, § 3 Rn. 34 ff.). Erforderlich ist neben der Bestimmung zum Wohnen außerdem, dass die jeweiligen Parzelleninhaber dort auch leben (vgl. ebd., § 2 Rn. 38), wovon hier nicht ausgegangen werden kann. Auch dürfte die in Kleinsiedlungsgebieten erforderliche jeweilige angemessene Landzulage von in der Regel wenigstens 600 m2 (vgl. ebd., Rn. 41) auf den allermeisten Parzellen nicht gegeben sein. Die Frage, ob der Bereich der Eigenart einem der in der Baunutzungsverordnung genannten Gebiete entspricht, stellt sich hier aber letztlich gar nicht, weil es bereits an einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil gemäß § 34 Abs. 1 BauGB fehlt. Die Tatbestandsmerkmale des § 34 Abs. 1 BauGB, „im Zusammenhang bebaut“ und „Ortsteil“, gehen nicht ineinander auf, sondern sind kumulativer Natur (BVerwG, Urteil vom 30. Juni 2015 - BVerwG 4 C 5.14 -, juris Rn. 11). Da aufgrund der Größe der Kolonie ein Bebauungszusammenhang zu den in der entfernteren Umgebung vorhandenen Ortsteilen des Bezirks Charlottenburg-Wilmersdorf nicht festzustellen ist, kommt es darauf an, ob die Kolonie selbst einen Ortsteil darstellt. Ein Ortsteil im Sinne von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist jeder Bebauungskomplex im Gebiet einer Gemeinde, der nach der Zahl der vorhandenen Bauten ein gewisses Gewicht besitzt und Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur ist. Dies ist hinsichtlich der Kolonie M...und insbesondere des Hauses des Klägers zu 2. und dessen näherer Umgebung nicht anzunehmen. Es handelt sich vielmehr um eine regellose Bebauung, die in eine Kleingartenkolonie bzw. „Erholungsanlage“ eingebettet ist und an deren Außenbereichseigenschaft teilnimmt. Unterschiedlich große Gebäude liegen nebeneinander (was auch die Kläger selbst vortragen). Die Bebauung wirkt ungeordnet, weil es an eingehaltenen Straßenfluchten, befestigten Wegen, Bürgersteigen und Abstandsflächen fehlt. Eine organische Siedlungsstruktur, d.h. eine bestimmten Siedlungszwecken aus historischen, funktionalen oder geographischen Gründen folgende Struktur (vgl. Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: 8/2019, § 34 Rn. 15), ist nicht erkennbar. Insbesondere in der näheren Umgebung der klägerischen Parzelle ist die Kolonie auch ganz überwiegend von Baulichkeiten geprägt, die nur vorübergehend genutzt werden (z.B. Lauben, Gartenhäuser) und für sich genommen kein für die Siedlungsstruktur hinreichend prägendes Element darstellen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 11. Juli 2002 - BVerwG 4 B 30.02 -, juris Rn. 3). Daher ist der Bereich als Außenbereichsinsel (§ 35 BauGB) einzuordnen, sodass sich das Vorhaben hinsichtlich desjenigen planungsrechtlichen Kriteriums, das als funktionslos anzusehen ist (hier unterstellt die Bauweise), an § 35 BauGB messen lassen muss (vgl. Urteil der Kammer vom 18. September 2019 - VG 19 K 417.17 -, UA S. 30 ff.). Dann erweist sich das klägerische Gebäude allerdings als ein dort nicht gemäß § 35 Abs. 1 BauGB privilegiertes Einfamilienhaus nach § 35 Abs. 2 und 3 BauGB als bauplanungsrechtlich unzulässig, weil es öffentliche Belange beeinträchtigt. Es lässt nämlich die Entstehung einer Splittersiedlung gemäß § 35 Abs. 3 Nr. 7 BauGB befürchten. bb) Das Gebäude missachtet ferner die Vorgaben zur überbaubaren Grundstücksfläche. Es überschreitet die am R...Weg bestehende f.f.-Baufluchtlinie in nördlicher Richtung um 0,77 bzw. 0,91 m. Auch diese ist aus den oben dargestellten Erwägungen, die hier sinngemäß gelten, nicht funktionslos geworden. Eine hiervon erteilte Befreiung widerspricht gleichfalls den rechtlichen Vorgaben aus § 31 Abs. 2 BauGB, was die Kammer bereits mit Urteil vom 5. Oktober 2015 festgestellt hat (ebd., UA S. 17 f.). Auch daran hält das Gericht nach erneuter Überprüfung fest. cc) Überdies ist die bauplanungsrechtliche Erschließung nicht gesichert. Der Begriff der bauplanungsrechtlichen Erschließung, der bei § 30 BauGB ebenso gilt wie bei § 35 BauGB, umfasst unter anderem regelmäßig den hinreichenden Anschluss eines Baugrundstücks an das öffentliche Straßennetz (Mitschang, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 14. Aufl. 2019, § 30 Rn. 21). Für die wegemäßige Erschließung ist es in der Regel ausreichend, wenn das Grundstück an einem dem öffentlichen Verkehr gewidmeten Weg liegt. Da für die Sicherung der Erschließung aber nicht die Erreichbarkeit des Baugrundstücks, sondern letztlich die des Bauvorhabens ausschlaggebend ist, gilt etwas anderes für Bauvorhaben - wie jenem des Klägers zu 2. - auf einem ausgedehnten Grundstück (vgl. Rieger, in. Schrödter, BauGB, 9. Aufl. 2019, § 35 Rn. 13 m.w.N.; offengelassen bei BVerwG, Beschluss vom 11. April 1990 - BVerwG 4 B 62/90 -, juris amtl. Ls., Rn. 4). Diese Vorhaben müssen dann eine eigenständige verkehrsmäßige Anbindung aufweisen. Das streitbefangene Gebäude liegt jedoch nur am L...Weg, der kein öffentlicher Weg ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 31. Oktober 1990 - BVerwG 4 C 45/88 -, juris Rn. 18). Und auch wenn man zugunsten des Klägers zu 2. unterstellen wollte, mit dem L...Weg wäre das Gebäude gegenwärtig verkehrsmäßig erschlossen, fehlte es jedenfalls an der Sicherung dieser Erschließung. Anders als für die bauordnungsrechtliche Erschließung, bei der nach Berliner Landesrecht nur eine öffentlich-rechtliche Sicherung ausreicht (§ 4 Abs. 1 BauO Bln), ist in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts geklärt, dass eine gesicherte Zuwegung nicht nur anzunehmen ist, wenn die Zufahrt zum öffentlichen Straßennetz öffentlich-rechtlich, durch Baulast, gesichert ist, sondern beispielsweise auch dann, wenn sie dinglich, durch eine Grunddienstbarkeit, gesichert ist (BVerwG, Urteil vom 31. Oktober 1990, a.a.O., Rn. 19). An beidem fehlt es hier jedoch. Zwar hat die K... Genossenschaft bereits 2014 eine entsprechende Baulasterklärung gegenüber dem Bezirksamt abgegeben. Diese ist bislang jedoch nicht im Baulastenverzeichnis eingetragen worden, was konstitutiv ist (Dageförde, in: Wilke/ders./Knuth/Meyer/Broy-Bülow, Bauordnung für Berlin, 6. Aufl. 2008, § 82 Rn. 36), weshalb die Erklärung folgenlos geblieben ist. Auch eine Grunddienstbarkeit oder eine andere dingliche Absicherung liegt nicht vor. Dass der Kläger zu 2. ein Recht aus der Satzung haben will, das sich auch auf die Nutzung der vorhandenen Wege erstrecken soll, kann unterstellt werden. Denn auch ein solches satzungsmäßiges Recht ist nur ein gegenüber der Genossenschaft schuldrechtlich einklagbares Recht (§ 18 GenG). Einem solchen Recht fehlt es an der Eignung, die Erschließung „erga omnes“ und damit auf Dauer (vgl. Rieger, a.a.O., § 30 Rn. 23; Mitschang, a.a.O., § 30 Rn. 26) zu sichern. 2. Die Rücknahme der fiktiven Baugenehmigung (nebst darin enthaltener Abweichungen) ist auch frei von Ermessensfehlern erfolgt (§ 114 Satz 1 VwGO). Die Behörde hat bei ihrer Entscheidung die Gesetzesmäßigkeit der Verwaltung, die Rechtssicherheit und die Einzelfallgerechtigkeit ebenso wie die Gleichbehandlung und den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zu berücksichtigen. Auch die berechtigten Interessen des Betroffenen sind grundsätzlich zu würdigen (vgl. Kastner, a.a.O., Rn. 57 f.). Das ist hier in nicht zu beanstandender Weise geschehen. Die Behörde hat im Ausgangs- und im Widerspruchsbescheid nicht nur zu erkennen gegeben, dass sie sich ihres Rücknahmeermessens bewusst war. Sie hat bei ihrer Abwägung der widerstreitenden Interessen auch ermessensfehlerfrei eingestellt, dass die fiktive Baugenehmigung „aus Versehen“ erteilt wurde und deshalb ein schutzwürdiges Vertrauen auf den Bestand der Genehmigung auch bei Berücksichtigung der vom Kläger zu 2. vorgelegten Altgenehmigungen nicht bestehen konnte. II. Die Anfechtungsklage der Kläger zu 1. und 2. gegen die isolierte Zwangsmittelandrohung durch Bescheid vom 15. Dezember 2017 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 30. März 2018 hat ebenfalls keinen Erfolg. 1. Diese ist zulässig. Insbesondere ist - anders als im Verfahren VG 19 K 37.14 - keine Erledigung eingetreten. Denn die Kläger hatten die Zwangsmittelandrohung zu befolgen. Zwar hat die Kammer mit Beschluss vom 4. Juli 2018 (VG 19 L 73.18) die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs gegen die Zwangsmittelandrohung angeordnet, sodass ihre Befolgungspflicht zunächst suspendiert wurde, was trotz vorherigen Fristablaufs Rückwirkung zeitigte (vgl. Schoch, in: ders./Schneider/Bier, VwGO, Stand: 2/2019, § 80 Rn. 535 m.w.N.). Mit Beschluss vom 31. Juli 2019 hat das Oberverwaltungsgericht diese Entscheidung wegen einer Änderung der Sach- und Rechtslage aber geändert und den Eilantrag der Kläger abgelehnt (OVG 2 S 35.18). Dieser Beschluss, der ebenfalls ex tunc wirkt (vgl. Happ, in: Eyermann, VwGO, 15. Aufl. 2019, § 150 Rn. 1), bedingt, dass die Kläger von Anfang an (auch wenn die Androhungsfrist verstrichen ist) verpflichtet waren, der Zwangsmittelandrohung Folge zu leisten, weshalb diese ihnen gegenüber noch Rechtswirkungen entfaltet. 2. Die Klage ist aber unbegründet. Denn die Zwangsmittelandrohung ist rechtmäßig und verletzt die Kläger nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Rechtsgrundlage der Zwangsmittelandrohung ist § 8 Abs. 1 VwVfG Bln i.V.m. § 13 Abs. 1 Satz 1 VwVG. Danach müssen Zwangsmittel, wenn sie nicht sofort angewendet werden können (§ 6 Abs. 2 VwVG), schriftlich angedroht werden (§ 13 Abs. 1 Satz 1 VwVG). Für die Erfüllung der Verpflichtung ist eine Frist zu bestimmen, innerhalb der der Vollzug dem Pflichtigen billigerweise zugemutet werden kann (§ 13 Abs. 1 Satz 2 VwVG). Die Androhung, die zuzustellen ist (§ 13 Abs. 7 Satz 1 VwVG), muss sich auf ein bestimmtes Zwangsmittel beziehen (§ 13 Abs. 3 Satz 1 VwVG). Wird die Ersatzvornahme angedroht, so ist in der Androhung außerdem der Kostenbetrag vorläufig zu veranschlagen (§ 13 Abs. 4 Satz 1 VwVG). Diesen Anforderungen genügt die schriftlich abgefasste und dem Bevollmächtigten der Kläger zugestellte Androhung der Ersatzvornahme formell wie materiell. Nach wie vor liegt mit der Beseitigungsverfügung Nr. 2011/3402 eine unanfechtbare Grundverfügung vor. Denn mit ihrem gestellten Wiederaufgreifensantrag sind die Kläger bisher weder behördlich durchgedrungen, noch haben sie ihr darauf gerichtetes Anliegen zum Gegenstand des hiesigen Klageverfahrens gemacht. Anders als noch im Eilverfahren zum Aktenzeichen VG 19 L 73.18 liegen gegenwärtig auch keine Umstände mehr vor, die die Rechtswirksamkeit des zugrunde liegenden Verwaltungsaktes derart betreffen, dass dessen Aufrechterhaltung jetzt rechtswidrig ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 8. Mai 1958 - BVerwG I C 181.57 -, juris Rn. 7 f.). Schließlich hat das Bezirksamt die fiktive Baugenehmigung unter Anordnung der sofortigen Vollziehung zurückgenommen. Hiergegen haben die Kläger sich nicht im Wege des Eilrechtsschutzes zur Wehr gesetzt, sodass diese Genehmigung ungeachtet der fehlenden Bestandskraft der Rücknahme nicht zu berücksichtigen ist. Darauf, dass an ähnlicher Stelle bis 2011 eine vergleichbar große massive Laube gestanden haben soll, können sich die Kläger ebenfalls nicht mit Erfolg berufen. Denn selbst wenn das zuträfe und diese genehmigt gewesen wäre, liegt mit dem Neubau ein anderes Gebäude vor, dass sich nicht auf den Bestandsschutz des Altgebäudes stützen kann. Auch im Übrigen sind Rechtsfehler der Zwangsmittelandrohung nicht zu erkennen. Vor allem kann den Klägern nicht darin gefolgt werden, dass die ihnen gesetzte Abrissfrist von zwölf Wochen zu kurz bemessen sein soll. Mit ihrem Einwand, in den Wintermonaten sei es objektiv unmöglich, ihr Gebäude abzutragen, dringen sie nicht durch (vgl. bereits OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 31. Juli 2019 - OVG 2 S 35.18 -, BA S. 5). Über die Wintermonate mag es temperaturbedingt schwierig sein, ein Haus zu errichten, weil Trocknungsprozesse, etwa beim Gießen von Bodenplatten, erschwert werden. Es ist indessen nicht vorgetragen oder sonst ersichtlich, warum niedrige Temperaturen dem Abriss eines Gebäudes entgegenstehen sollten (ebd.). Im Gegenteil dürfte es gerade in den Wintermonaten aufgrund der schlechteren Auftragslage leichter sein, Baufirmen für eine Gebäudebeseitigung zu gewinnen. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 1, 159 Satz 1 VwGO i.V.m. § 100 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. § 709 Satz 1 und 2 ZPO. Ein Grund, die Berufung zuzulassen, ist nicht gegeben, §§ 124a Abs. 1 Satz 1, 124 Abs. 2 Nr. 3 oder 4 VwGO. BESCHLUSS Der Wert des Streitgegenstandes wird gemäß §§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes vor der Verbindung in dem Verfahren VG 19 K 156.18 auf 12.500,00 Euro und in dem Verfahren VG 19 K 463.18 auf 20.000,00 Euro festgesetzt, nach der Verbindung auf 32.500,00 Euro. Dabei orientiert sich das Gericht hinsichtlich der isolierten Zwangsmittelandrohung an der Höhe des für die angedrohte Ersatzvornahme zu entrichtenden Vorschusses, der wegen Ziff. 1.7.2 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit hälftig anzusetzen ist; hinsichtlich der zurückgenommenen Baugenehmigung an Ziff. 9.1.1.1 des Streitwertkatalogs (Rücknahme als „actus contrarius“ zur Genehmigungserteilung). Die Kläger wehren sich gegen die Rücknahme einer fiktiven Baugenehmigung und eine ihnen gegenüber ausgesprochene Zwangsmittelandrohung. Der Kläger zu 2. ist Mitglied der K... Genossenschaft M...eG. In deren Eigentum steht das Gelände der aus 121 Parzellen bestehenden „K... “ (M...Straße 4... /F...Weg 1...in 1...Berlin-Wilmersdorf). Auf der dem Kläger zu 2. hiervon überlassenen Parzelle L...Weg 3...errichtete er im Jahr 2011 ein Wohnhaus, das er in der Folge gemeinsam mit seiner Ehefrau, der Klägerin zu 1. und seiner Tochter bewohnte. Das Gebäude hat eine Grundfläche von 84,63 m2, eine Geschossfläche von 125,97 m2 und weist eine Firsthöhe von 6,27 m auf. Die betreffende Fläche liegt im räumlichen Geltungsbereich des Baunutzungsplans in der Fassung vom 28. Dezember 1960 (ABl. Bln 1961, S. 742) als übergeleitetem Bebauungsplan. Dieser weist das Grundstück als allgemeines Wohngebiet der Baustufe III/3 aus. Es bestehen förmlich festgelegte Straßen- und Baufluchtlinien. Der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan IX-205b sieht dort eine „Grünfläche mit der Zweckbestimmung Eigentümergärten“ vor. Seit dem Aufstellungsbeschluss aus dem Jahr 2009 sind im Aufstellungsverfahren bislang keine weiteren Verfahrensschritte unternommen worden. Mit übereinstimmenden Bescheiden vom 18. Oktober 2013 untersagte das Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf (im Folgenden: Bezirksamt) den Klägern die Nutzung ihres Gebäudes und ordnete unter Androhung der Ersatzvornahme dessen Beseitigung an (Nr. 2011/3402). Die hiergegen erhobenen Rechtsbehelfe blieben vor Gericht erfolglos (OVG 2 S 41.14/VG 19 L 36.14; OVG 2 N 61.15/VG 19 K 37.14). Unter dem 7. Dezember 2017 beantragte der Kläger zu 2. beim Bezirksamt zur nachträglichen Legalisierung des Gebäudes zum wiederholten Male die Erteilung einer Baugenehmigung im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren. Mit beantragt wurde eine Abweichung von der Festsetzung als allgemeines Wohngebiet, von der Baufluchtlinie sowie hilfsweise von der geschlossenen Bauweise. Da sich die im Bescheid Nr. 2011/3402 ausgesprochene Zwangsmittelandrohung in der Zwischenzeit durch Zeitablauf erledigt hatte, drohte das Bezirksamt den Klägern mit Bescheid vom 15. Dezember 2017 erneut die Verwaltungsvollstreckung durch Ersatzvornahme an, sollten diese der bestandskräftigen Beseitigungsanordnung nicht binnen zwölf Wochen nach Zustellung Folge leisten. Die vorläufigen Kosten der Ersatzvornahme wurden im Bescheid mit 25.000,- Euro veranschlagt. Den hiergegen unter dem 19. Januar 2018 erhobenen Widerspruch der Kläger wies das Bezirksamt mit Bescheid vom 30. März 2018 zurück. Auch den Bauantrag vom 7. Dezember 2017 lehnte es mit Bescheid vom 5. April 2018 (Nr. 2017/3980), den Klägern zugegangen am 14. April 2018, ab, nachdem die Stellungnahme der Bauaufsicht beim bezirklichen Stadtentwicklungsamt am 12. März 2018 eingegangen war. Zur Begründung führte das Bezirksamt aus, dass das Gebäude nicht nur von der festgesetzten geschlossenen Bauweise abweiche, sondern auch vor die f.f.-Baufluchtlinie hervortrete. Abweichungen hiervon könnten nicht erteilt werden, da die hierfür erforderlichen Voraussetzungen nicht erfüllt seien. Außerdem fehle es an der öffentlich-rechtlichen Erschließung. Auf den Eilantrag der Kläger ordnete die Kammer mit Beschluss vom 4. Juli 2018 die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs der Kläger gegen die Zwangsmittelandrohung vom 15. Dezember 2017 an (VG 19 L 73.18). Begründet wurde dies damit, dass das Gericht die unter dem 7. Dezember 2017 beantragte Genehmigung (einschließlich der beantragten Abweichungen) als fiktiv erteilt ansah. Daraufhin nahm das Bezirksamt die als erteilt geltende Baugenehmigung nach vorheriger Anhörung der Kläger mit Bescheid vom 19. Juli 2018 (Nr. 2017/3980) mit Wirkung für die Vergangenheit zurück und ordnete gleichzeitig die sofortige Vollziehung dieses Bescheides an. Den gegen die Rücknahme gerichteten Widerspruch des Klägers zu 2. wies das Bezirksamt mit Bescheid vom 18. Oktober 2018 ebenfalls zurück. Mit Beschluss vom 31. Juli 2019 (OVG 2 S 35.19) änderte das Oberverwaltungsgericht den Eilbeschluss der Kammer VG 19 L 73.18 und lehnte den Antrag auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung ab. Zur Begründung wurde ausgeführt, die Zwangsmittelandrohung sei nun, nachdem während des Beschwerdeverfahrens die fiktive Baugenehmigung aufgehoben worden sei, nicht mehr zu beanstanden. Mit den unterdessen am 23. April 2018 bzw. am 28. November 2018 sowohl gegen die Zwangsmittelandrohung (VG 19 K 156.18) als auch die Rücknahme der Baugenehmigung (VG 19 K 463.18) gerichteten Klagen, die das Gericht mit Beschluss vom 9. April 2019 zur gemeinsamen Verhandlung und Entscheidung verbunden hat, setzen die Kläger sich weiter gegen die Bescheide zur Wehr. Gegen die Rücknahme der Baugenehmigung wendet der Kläger zu 2. im Wesentlichen ein, die fiktive Baugenehmigung bzw. die fiktiv als mit erteilt anzusehenden Abweichungen erwiesen sich als rechtmäßig. Er verweist auf zahlreiche in der Kolonie in den 1920er, 30er, 50er, 60er und 70er Jahren widerruflich erteilte Baugenehmigungen, mit denen - ebenfalls widerruflich - von der geschlossenen Bauweise befreit worden sei. Darunter seien teilweise auch Gebäude mit einer Grundfläche von bis zu 79 m2 gewesen. Außerdem habe die Genossenschaft inzwischen beim Bezirk angeregt, den Bereich perspektivisch als Kleinsiedlungsgebiet festzusetzen. Einem solchen würde das Vorhaben nicht widersprechen. Überhaupt habe der Bezirk dort bereits Anfang der 1980er Jahre die Umsetzung des Baunutzungsplans aufgegeben. Zum Beleg dessen werden Dokumente der Bezirksverordnetenversammlung Wilmersdorf (im Folgenden: BVV) aus dem Februar 1981 vorgelegt sowie ein Schreiben des Senators für Bau- und Wohnungswesen vom Mai 1980. Diese zeigten, dass der Bezirk in der Vergangenheit von den Festsetzungen des Baunutzungsplans großzügig abgewichen sei. Es sei kein Grund erkennbar, warum diese Verwaltungspraxis heute nicht in diesem Sinne fortgesetzt werden könne. Auf das letzte Aufstellungsverfahren könne der Bezirk jedenfalls nicht verweisen. Denn das dortige Entwicklungsziel sei mit dem Flächennutzungsplan unvereinbar, außerdem ruhe es. Entgegen der Ansicht des Bezirks sei für das Vorhaben auch die Erschließung gegeben und gesichert. Der Kläger zu 2. habe als Mitglied der Genossenschaft ein aus der Genossenschaftssatzung folgendes Recht nicht nur an der Nutzung der ihm zugewiesenen Parzelle, sondern auch der dahin führenden Wege. Das sei eine praktisch „verdinglichte“ Rechtsposition. Die Beschaffenheit des L...Wegs, der das öffentliche Straßenland mit der Parzelle des Klägers zu 2. verbinde, genüge auch den Anforderungen, die die Feuerwehr stelle. Im Übrigen habe es vor kurzem einen Brandfall in der näheren Umgebung gegeben, bei dem die Feuerwehr eben über den L...Weg angefahren sei. Das bestätige, dass der Weg ausreiche. Für die Genehmigungsfähigkeit des Gebäudes spreche schließlich, dass auf der Parzelle des Klägers zu 2. vorher bereits eine genehmigte Laube vorhanden gewesen sei, die über eine Grundfläche von 70 m2 verfügt habe. Diese habe der Kläger zu 2. im Jahr 2011 übernommen. Die Größe und der Standort der jetzigen Laube wichen von der damaligen Laube nicht in nennenswerter Weise ab. Im Hinblick auf die Zwangsmittelandrohung rügen die Kläger unter Wiederholung und Vertiefung ihres bisherigen Vorbringens insbesondere die Länge der Beseitigungsfrist. Diese sei mit zwölf Wochen mit Blick auf das zu Veranlassende viel zu kurz bemessen. Dies gelte vor allem deshalb, weil sie über die Wintermonate gelaufen sei. Ein Abbruch des Gebäudes im Winter sei aber objektiv unmöglich. Die Kläger beantragen, 1. den Bescheid des Bezirksamts Charlottenburg-Wilmersdorf von Berlin vom 15. Dezember 2017 in Gestalt des Widerspruchsbescheides derselben Behörde vom 30. März 2018 aufzuheben; 2. den Bescheid des Bezirksamts Charlottenburg-Wilmersdorf von Berlin vom 19. Juli 2018 (Nr. 2017/3980) in Gestalt des Widerspruchsbescheides derselben Behörde vom 18. Oktober 2018 aufzuheben. Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Zur Begründung bezieht er sich auf die streitgegenständlichen Bescheide, deren Ausführungen er wiederholt und vertieft. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten wird auf die Streitakte (zwei Bände) und den Verwaltungsvorgang des Beklagten (zwei Leitzordner sowie zwei Hefter) Bezug genommen, die vorgelegen haben und - soweit wesentlich - Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind.