2 K 50.13

Leitsatz: 1. Eine Kosteneinschätzung soll die stimmberechtigten Bürger über die möglichen Kosten aufklären, die sich aus der Verwirklichung des mit dem Bürgerbegehren verfolgten Anliegens ergeben. Den Bürgern sollen die finanziellen Auswirkungen des Vorhabens deutlich gemacht werden. Hieraus folgt, dass die Kosteneinschätzung plausibel sein muss und gegebenenfalls auch Risiken erfassen darf. Da es sich um eine prognostische Einschätzung handelt, ist eine exakte Kostenberechnung nicht erforderlich. Es reicht vielmehr aus, dass die Behörde die zu erwartenden Kosten in nachvollziehbarer Weise überschlägt. Die Kosteneinschätzung ist gerichtlich voll nachprüfbar.(Rn.20) (Rn.21) 2. Ein Risiko von Entschädigungszahlungen ist jedenfalls nicht fernliegend, wenn eine Grundstückseigentümerin bzw. ihre Rechtsvorgängerin angekündigt haben, im Falle der „Herabstufung“ der Art der baulichen Nutzung eines Grundstücks Entschädigungsansprüche geltend zu machen.(Rn.29) Die Klage wird abgewiesen. Die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Den Klägern wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Es kann offen bleiben, ob die Klage als Verpflichtungsklage oder als Leistungsklage und im Hinblick auf die erforderliche Klagebefugnis (§ 42 Abs. 2 VwGO in direkter oder in entsprechender Anwendung) zulässig ist. Denn die Klage ist jedenfalls sowohl mit dem Haupt- als auch dem Hilfsantrag unbegründet. Die Kläger haben keinen Anspruch auf eine Entscheidung des Beklagten mit einer Kosteneinschätzung in Höhe von maximal 2,3 Millionen Euro. Die Kosteneinschätzung des Beklagten im Bescheid vom 3. Januar 2013 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 5. Februar 2013 ist rechtlich nicht zu beanstanden. Nach § 45 Abs. 4 Satz 2 BezVG entscheidet das Bezirksamt über die Zulässigkeit eines Bürgerbegehrens, stellt die Bindungswirkung eines entsprechenden Bürgerentscheids fest und gibt eine Einschätzung der Kosten, die sich aus der Verwirklichung des mit dem Bürgerbegehren verfolgten Anliegens ergeben würden. Die vom Beklagten abgegebene Kosteneinschätzung zu dem von ihm für zulässig erklärten Bürgerbegehren „Rettung der Kleingartenkolonie Oeynhausen“ entspricht den materiellen Anforderungen, die an eine solche Kosteneinschätzung zu stellen sind. Das Bezirksverwaltungsgesetz regelt zwar nicht ausdrücklich, welche materiellen Anforderungen eine Kosteneinschätzung erfüllen muss. Diese Anforderungen lassen sich jedoch im Hinblick auf die Funktion der Kosteneinschätzung bestimmen. Die Kosteneinschätzung soll die stimmberechtigten Bürger über die möglichen Kosten aufklären, die sich aus der Verwirklichung des mit dem Bürgerbegehren verfolgten Anliegens ergeben. Den Bürgern sollen die finanziellen Auswirkungen des Vorhabens deutlich gemacht werden. Hieraus folgt, dass die Kosteneinschätzung plausibel sein muss und gegebenenfalls auch Risiken erfassen darf. Da es sich um eine prognostische Einschätzung handelt, ist eine exakte Kostenberechnung nicht erforderlich. Es reicht vielmehr aus, dass die Behörde die zu erwartenden Kosten in nachvollziehbarer Weise überschlägt. Die Kosteneinschätzung ist gerichtlich voll nachprüfbar. Entgegen der Auffassung des Beklagten steht der Behörde kein Beurteilungsspielraum zu. Ein Beurteilungsspielraum der Verwaltung mit der Folge einer nur eingeschränkten gerichtlichen Kontrolldichte muss im Gesetz angelegt sein und der besonderen Komplexität oder Dynamik der geregelten Materie Rechnung tragen. Es reicht nicht aus, dass eine rechtliche Würdigung auf der Grundlage eines komplexen Sachverhalts, etwa aufgrund unübersichtlicher und sich häufig ändernder Verhältnisse, zu treffen ist. Hinzu kommen muss, dass die Gerichte bei der Aufgabe, die entscheidungserheblichen tatsächlichen Umstände eigenverantwortlich festzustellen und rechtlich zu bewerten, auch dann an Grenzen stoßen, wenn sie im gebotenen Umfang auf die Sachkunde der Verwaltung zurückgreifen oder sich auf andere Weise sachverständiger Hilfe bedienen (vgl. BVerwG, Urteil vom 31. März 2011 – BVerwG 2 A 3/09 - juris, Rdnr. 37). Diese Voraussetzungen für die Anerkennung eines Beurteilungsspielraums sind bei der Kosteneinschätzung nicht erfüllt. Es handelt sich bei der Kosteneinschätzung zwar um die Prognose eines künftigen Sachverhaltes. Diese Prognose ist jedoch aufgrund von Tatsachen vorzunehmen. Sowohl die Tatsachen als auch die Schlussfolgerungen hieraus können durch das Gericht geprüft werden. Gemessen hieran ist die Kosteneinschätzung des Bezirksamtes plausibel. Der Beklagte hat die zu erwartenden Kosten dem Grunde (1.) und der Höhe nach (2.) in nachvollziehbarer Weise überschlagen. 1. Das Bezirksamt ist zutreffend davon ausgegangen, dass das Gebiet der Kleingartenkolonie Oeynhausen derzeit bauplanungsrechtlich als allgemeines Wohngebiet ausgewiesen ist (a.) und im Falle der bauplanungsrechtlichen Festsetzung des Gebiets als „Grünfläche“ mit der Zweckbestimmung „private Dauerkleingärten“ Übernahme- bzw. Entschädigungsansprüche entstehen können (b.). a. Die Annahme des Bezirksamts, dass die Festsetzungen des Baunutzungsplans von Berlin von 1958/60 in dem hier maßgebenden Bereich nicht obsolet geworden sind, ist rechtlich nicht zu beanstanden. An das Außerkrafttreten eines Bebauungsplans wegen Funktionslosigkeit sind strenge Anforderungen zu stellen. Es genügt nicht, dass über längere Zeit von dem Plan abgewichen worden ist und deshalb Verhältnisse eingetreten sind, die den Festsetzungen des Plans nicht entsprechen. Erforderlich ist vielmehr, dass die Verhältnisse, auf die er sich bezieht, in der tatsächlichen Entwicklung einen Zustand erreicht haben, der eine Verwirklichung auf unabsehbare Zeit ausschließt und dies in einem Maße offenkundig ist, dass ein Vertrauen auf den Plan oder einzelne Festsetzungen nicht mehr schutzwürdig ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 3. August 1990 – BVerwG 7 C 41-43.89 - BVerwGE 85, 281). Diese Voraussetzungen hat das Bezirksamt hier zu Recht verneint. Die Festsetzung eines allgemeinen Wohngebiets im Baunutzungsplan von Berlin von 1958/60 ist durch die tatsächliche kleingärtnerische Nutzung des Gebiets nicht irreversibel überholt. Die tatsächlichen Verhältnisse haben sich seit Erlass des Baunutzungsplans 1958/60 nicht wesentlich geändert. Das Gebiet ist vielmehr bereits damals kleingärtnerisch genutzt worden. Eine Wohnbebauung ist nach wie vor möglich. Die zwischenzeitlich ergangenen Ausweisungen im Flächennutzungsplan und im Kleingartenentwicklungsplan sind in diesem Kontext nicht relevant. Hiervon gehen im Ergebnis auch die dem Bezirksamt vorliegenden drei Rechtsgutachten aus, die im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens IX-205 bzw. IX-205a erstattet worden sind. b. Das Bezirksamt hat auf der Grundlage und nach Würdigung der drei Rechtsgutachten fehlerfrei angenommen, dass im Falle der planungsrechtlichen Festsetzung des Gebiets als „Grünfläche“ mit der Zweckbestimmung „private Dauerkleingärten“ ein Risiko für Übernahme- bzw. Entschädigungsansprüche der Grundstückseigentümerin besteht. Das vom Bezirksamt des Beklagten eingeholte Gutachten von Rechtsanwalt ... ... vom 17. Juni 2009 kommt zu dem Ergebnis, dass weder planungsschadensrechtlichen Ansprüche des Eigentümers nach § 42 Abs. 1 bis 3 BauGB noch ein Übernahmeanspruch nach § 42 Abs. 9, § 40 Abs. 2 BauGB gegeben sei; ein Risiko bestehe aber dann, wenn der Eigentümer ein Angebot zur Übernahme der Erschließung mache. Das von der früheren Grundstückseigentümerin vorgelegte Gutachten von Rechtsanwalt ... ... vom 2. November 2010 hingegen bejaht bei einer entsprechenden planungsrechtlichen Festsetzung Übernahme- und Entschädigungsansprüche der Eigentümerin, und zwar in Höhe von 50.019.200,00 Euro, da diese zwischenzeitlich ein Erschließungsangebot gemacht habe. Der daraufhin vom Bezirksamt des Beklagten beauftragte dritte Gutachter, Rechtsanwalt ... ... kommt in seinem Gutachten vom 21. Juli 2011 zum Ergebnis, dass ein hohes Risiko für einen Übernahmeanspruch nach § 40 Abs. 2 BauGB bestehe. Entschädigungsansprüche nach § 42 Abs. 1 BauGB seien derzeit zwar nicht zu erwarten; da die Eigentümerin aber ein Erschließungsangebot gemacht habe, hänge die Frage des Entschädigungsanspruches davon ab, ob die Annahme dieses Angebotes zumutbar sei. Lehne der Bezirk ein zumutbares Erschließungsangebot ab, dann gelte die Erschließung des Grundstückes als gesichert und löse den Entschädigungsanspruch aus. Bei dieser Sachlage durfte der Beklagte von einem Risiko möglicher Übernahme- und Entschädigungsansprüche ausgehen. Denn die Frage, ob solche Ansprüche tatsächlich bestehen, kann vom Beklagten und vom Gericht nicht abschließend entschieden werden. Diese Frage hängt vielmehr davon ab, wie die zuständigen Zivilgerichte die offene Sach- und Rechtslage (Auslegung des § 40 Abs. 1 Nr. 8 BauGB; Zumutbarkeit des Erschließungsangebots) beurteilen werden. Das Risiko von Entschädigungszahlungen ist jedenfalls nicht fernliegend, da die Grundstückseigentümerin bzw. ihre Rechtsvorgängerin angekündigt haben, im Falle der „Herabstufung“ der Art der baulichen Nutzung des Grundstücks Entschädigungsansprüche geltend zu machen. 2. Auch die vom Beklagten überschlägig ermittelte Höhe der möglichen Entschädigungsansprüche ist für das Gericht nachvollziehbar. Bereits vor der Anzeige des beabsichtigten Bürgerbegehrens hat das für die Wertermittlung zuständige Fachreferat des Beklagten am 29. September 2011 - im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens IX-205a - verschiedene Kostenszenarien auf der Grundlage der drei Rechtsgutachten durchgerechnet (Seite 40 der Bauakte des Beklagten 6142 IX - 205a Kolonie Oeynhausen - Nord, Bd. III). Bei dem für den Haushalt des Beklagten ungünstigsten Szenario ermittelte das Fachreferat Übernahmekosten in Höhe von 26 Millionen Euro. Es ging dabei von Bauerwartungsland aus, für das je nach Entwicklungsstufe ein Bodenwert von 10 Euro/m² (niedrigere Entwicklungsstufe/begünstigtes Agrarland) bis zu einem Bodenwert von 280 Euro/m² (höhere Entwicklungsstufe/Rohbaulandwert) angesetzt werden könnte. Bei Zugrundelegung des höchsten Wertes von 280 Euro/m² kam das Fachreferat des Beklagten zu einem Grundstückswert von 26 Millionen Euro. Diese Vorgehensweise ist nicht zu beanstanden. Der Beklagte ist bei der Ermittlung des Bodenwerts pro Quadratmeter von den einschlägigen Wertermittlungsgrundsätzen (Bodenrichtwertkarte, Gutachterausschuss, Wertermittlungsliteratur) ausgegangen. Anhaltspunkte dafür, dass diese Wertermittlung willkürlich oder zu Lasten des beabsichtigten Bürgerbegehrens erfolgte, gibt es nicht. Die Wertermittlung erfolgte vielmehr bereits vor der Anzeige des Bürgerbegehrens im Rahmen der Risikoeinschätzung für das Bebauungsplanverfahren IX-205a. Unter Berücksichtigung des Umstandes, dass das Fachreferat den tatsächliche Qualitätsstichtag („1984, 1986, 2000 … oder?“) ebenso wie den zeitlich zugehörige Bauerwartungsgrad nicht hinreichend sicher fixieren konnte, durfte der Beklagte für die Kosteneinschätzung von der nach seiner Ermittlung maximalen Entschädigungszahlung ausgehen. Durch die von ihm gewählte Formulierung in der Kosteneinschätzung, dass Entschädigungszahlungen „bis zu einer Höhe von … fällig werden können“, wird auch deutlich, dass es sich um einen Höchstbetrag handelt. Entgegen der Auffassung der Kläger lässt sich dem Gesetz nicht entnehmen, dass das Bezirksamt in einem solchen Fall eine Spanne von Null bis zur maximalen Höhe der Entschädigungszahlungen als Kosteneinschätzung angeben muss. Es ist auch nicht verpflichtet, den untersten Wert und damit das geringste Risiko zu Grunde zu legen. Denn dies würde dem Zweck der Kosteneinschätzung, den Bürgern die finanziellen Auswirkungen des Vorhabens deutlich zu machen, nicht gerecht werden. Soweit das Bezirksamt des Beklagten bei der Kosteneinschätzung die vom zuständigen Fachreferat ermittelten 26 Millionen Euro „in Ansehung weiterer Unwägbarkeiten (u.a. haushaltsmäßiger Risikozuschlag von 10% zur Berücksichtigung nicht vorhersehbarer Umstände, Abzug für Unbestimmtheit des Qualitätsstichtags) auf 25 Millionen Euro abgerundet hat, ist dies zwar nicht im Einzelnen nachvollziehbar. Da sich eine solche Abrundung indes nicht zum Nachteil der Kläger auswirken kann, ist sie für die rechtliche Beurteilung unerheblich. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Absatz 1 VwGO i.V.m. § 708 Nr. 11, § 711, § 709 Satz 2 ZPO. Die Kläger sind Vertrauenspersonen des beabsichtigten Bürgerbegehrens „Rettung der Kleingartenkolonie Oeynhausen“. Sie wenden sich gegen die Kosteneinschätzung des Beklagten im Zusammenhang mit dem Bürgerbegehren. Das Bürgerbegehren bezieht sich auf das Gebiet der Grundstücke Forcken-beckstraße ...-..., Kissinger Straße ... im Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf von Berlin, Ortsteil Schmargendorf. Die Grundstücke liegen im Geltungsbereich des Baunutzungsplans von Berlin von 1958/60, der hier ein allgemeines Wohngebiet der Baustufe III/3 (GFZ 0,9) ausweist. Die Grundstücke haben eine Größe von insgesamt 92.785 m² und werden seit etwa 100 Jahren kleingärtnerisch genutzt. Das Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf von Berlin (im Folgenden: Bezirksamt) hatte bereits 1986 für den gesamten Kleingartenbereich Forckenbeckstraße (einschließlich Friedrichstaler Straße/Mecklenburgische Straße) ein Bebauungsplanverfahren (IX-150) zur Sicherung der kleingärtnerischen Nutzung eingeleitet. Im Juni 2000 hob es den Aufstellungsbeschluss von 1986 auf und beschloss, den Bebauungsplan IX-205 aufzustellen, um das Plangebiet als Grünfläche mit der Zweckbestimmung „private Dauerkleingärten“ auszuweisen. Im Verlaufe dieses Bebauungsplanverfahrens äußerte die Senatsverwaltung für Finanzen Bedenken wegen möglicher haushaltsmäßiger Auswirkungen, weil aufgrund der Änderung der Art der zulässigen Nutzung des Grundstücks Übernahmekosten auf den Landeshaushalt zukommen könnten. Im September 2009 beschloss das Bezirksamt, den Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs IX-205 zu teilen und das Bebauungsplanverfahren unter den Bezeichnungen IX-205a und IX-205b in zwei Geltungsbereichen weiterzuführen. Die Grundstücke Forckenbeckstraße ...-... und Kissinger Straße ... fallen in das Plangebiet des Bebauungsplanentwurfs IX-205a. Bis zum Frühjahr 2008 standen diese Grundstücke im Eigentum der D... A... , die sie an die L... verkaufte. Die neue Eigentümerin beantragte im Februar 2011 einen Bauvorbescheid zur Errichtung von Wohnhäusern auf den Grundstücken und unterbreitete dem Beklagten ein Erschließungsangebot. Anfang 2013 veräußerte die L...das Grundstück an die G... . Diese beantragte im April 2013 beim Beklagten für eine Teilfläche des vom Bebauungsplanentwurf IX-205a erfassten Gebietes die Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens. Mit Schreiben vom 13. November 2012 zeigten die Kläger beim Bezirksamt das beabsichtigte Bürgerbegehren „Rettung der Kleingartenkolonie Oeynhausen“ schriftlich an und reichten einen Musterbogen ein mit der Fragestellung: „Sind Sie dafür, dass das Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf aufgefordert wird, das Gebiet des Kleingärtnervereins Oeynhausen e.V. durch zügige Fortsetzung des Bebauungsplanverfahrens bis zur Planfestsetzung des bereits aufgestellten Bebauungsplanes IX-205a dauerhaft zu sichern, um die geplante Bebauung durch die Eigentümerin zu verhindern.“ In seiner Sitzung am 4. Dezember 2012 beschloss das Bezirksamt die Zulässigkeit des Bürgerbegehrens „Rettung der Kleingartenkolonie Oeynhausen“ und stellte fest, dass der angestrebte Bürgerentscheid die Bindungswirkung eines Ersuchens der Bezirksverordnetenversammlung hätte. Darüber hinaus beschloss es zur Kosteneinschätzung: „Sollte es zur bauplanungsrechtlichen Festsetzung der Fläche als Dauerkleingärten kommen, können Entschädigungszahlungen bis zu einer Höhe von 25 Millionen Euro an die Grundstückseigentümerin fällig werden, für die im bezirklichen Haushalt keine Deckung vorliegt.“ Mit Bescheid vom 3. Januar 2013 informierte das Bezirksamt die Kläger über seinen Beschluss vom 4. Dezember 2012 und wies darauf hin, dass die Kosteneinschätzung und die Bindungswirkung des angestrebten Bürgerentscheides auf der Unterschriftsliste oder dem Unterschriftsbogen voranzustellen seien. Auf den Widerspruch der Kläger vom 11. Januar 2013 gegen die Kosteneinschätzung des Bezirksamtes entschied der Beklagte mit Widerspruchsbescheid vom 5. Februar 2013, dass die Formulierung „…für die im bezirklichen Haushalt keine Deckung vorliegt“ nicht auf dem Unterschriftsbogen angegeben werden müsse. Im Übrigen wies er den Widerspruch zurück. Am 7. März 2013 haben die Kläger Klage erhoben. Sie machen geltend: Die Mitteilung der Kosteneinschätzung des Beklagten sei ein Verwaltungsakt, der sie in ihren subjektiven Rechten verletze. Sie hätten einen Anspruch auf ordnungsgemäße Durchführung des Bürgerbegehrens. Hierzu gehöre auch die Kosteneinschätzung. Als Vertrauenspersonen des Bürgerbegehrens seien sie nach dem Bezirksverwaltungsgesetz klagebefugt. Die Klagebefugnis sei auch gegeben, wenn - wie hier - Streit über die Kosteneinschätzung entstehe. Die ungerechtfertigt hohe Kosteneinschätzung des Beklagten könne sich nachteilig auf die Durchführung des Bürgerbegehrens auswirken. Bei sehr hohen Kosten werde das beabsichtigte Bürgerbegehren kaum Unterstützung erhalten. Der Beklagte handle im Übrigen widersprüchlich, wenn er im Rahmen des Widerspruchsverfahrens von einer Widerspruchsbefugnis der Vertrauenspersonen ausgehe, im Klageverfahren aber die Klagebefugnis in Frage stelle. Die Kosteneinschätzung des Beklagten sei rechtswidrig. Durch die Verwirklichung des mit dem Bürgerbegehren verfolgten Anliegens könnten keine Kosten in Höhe von 25 Millionen Euro entstehen. Nach dem derzeitigen Stand des Planungsverfahrens seien keine Entschädigungs- oder Übernahmeansprüche der Grundstückseigentümerin zu befürchten. Die Festsetzungen des Baunutzungsplans von 1958/60 seien obsolet. Selbst wenn man dies anders sehe und die Frage der Entschädigungsansprüche nicht genau eingeschätzt werden könne, müsse der Beklagte dies bei seiner Kosteneinschätzung berücksichtigen. Er könne dann nur eine Formulierung wählen, die nicht nur die Obergrenze möglicher Entschädigungsansprüche, sondern auch die Untergrenze, also einen Kostenrahmen angebe. Im Übrigen seien maximal Kosten in Höhe von 2,3 Millionen Euro zu erwarten. Die Kläger beantragen, den Bescheid des Bezirksamtes Charlottenburg-Wilmersdorf von Berlin vom 3. Januar 2013 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 5. Februar 2013 aufzuheben und den Beklagten zu verpflichten, das am 13. November 2012 angezeigte Bürgerbegehren „Rettung der Kleingartenkolonie Oeynhausen“ für zulässig zu erklären mit der Bindungswirkung eines entsprechenden Bürgerentscheids als Ersuchen und einer Kosteneinschätzung bis zur Höhe von maximal 2,3 Millionen Euro, hilfsweise, den Bescheid des Bezirksamtes Charlottenburg-Wilmersdorf von Berlin vom 3. Januar 2013 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 5. Februar 2013 hinsichtlich der Kosteneinschätzung aufzuheben und den Beklagten zu verpflichten, die Einschätzung der Kosten auf maximal 2,3 Millionen Euro vorzunehmen. Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Er trägt vor: Die Kläger seien nicht klagebefugt. Sie seien durch die Mitteilung der Kosteneinschätzung nicht in eigenen Rechten betroffen. Der Gesetzgeber habe den Vertrauenspersonen eines Bürgerbegehrens lediglich eine Klagebefugnis gegen die Entscheidung über die Unzulässigkeit eines Bürgerbegehrens eingeräumt. Für die Mitteilung über die Kosteneinschätzung fehle eine vergleichbare Regelung. Aus dem Widerspruchsverfahren könnten die Kläger keine Rechte herleiten. Die Vertrauenspersonen seien durch die Kosteneinschätzung nicht materiell beschwert. Die Kosteneinschätzung diene dazu, den potentiellen Unterstützerinnen und Unterstützern des beabsichtigten Bürgerbegehrens die Relevanz für den öffentlichen Haushalt zu verdeutlichen. Bei der Einschätzung der Kosten habe die Behörde einen Spielraum. Es handele sich nicht um eine verbindliche exakte Berechnung, sondern um eine Prognose. Die Kosteneinschätzung beruhe auf der Erwägung, welches Haushaltsrisiko durch die Planfestsetzung bestehe. Zur Frage, ob und ggf. in welcher Höhe durch die Planfestsetzung Entschädigungs- bzw. Planungsschadensersatzansprüche nach dem Baugesetzbuch begründet werden, seien bereits in den Jahren 2009 bis 2011 drei Gutachten eingeholt worden. Die Gutachten kämen nicht zu übereinstimmenden Befunden. Umstritten sei, ob die Vorschrift des § 40 Abs. 1 S. 1 Nr. 8 BauGB entgegen ihrem Wortlaut nur öffentliche Grünflächen oder auch private Grünflächen erfasse. Es sei auch fraglich, ob aufgrund des Erschließungsangebotes der Grundstückseigentümerin die Erschließung im Rechtssinne als gesichert gelten könne. Auf der Grundlage der drei Gutachten habe das zuständige Fachreferat des Bezirksamts im September 2011 verschiedene Kostenszenarien durchgespielt. Da Entschädigungsansprüche nicht ausgeschlossen werden könnten, sei eine Risikoeinschätzung vorgenommen worden. Nach der Bodenrichtwertkarte der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt vom 1. Januar 2011 sei für eine allgemeines Wohngebiet mit einer GFZ 1,0 in der Umgebung des Plangebietes (Bereich Heiligendammer Straße) ein Bodenrichtwert von 620,00 Euro/m² ausgewiesen. Das entspreche bei der im Plangebiet festgesetzten GFZ von 0,9 einem Bodenrichtwert von 560,00 Euro/m². In Ansehung der Rohbaulandqualität seien mittels Erfahrungswerten für Entwicklungsaufwendungen im Wege des deduktiven Wertvergleichs für erforderlichen Erschließungsaufwand 180,00 Euro/m² in Abzug gebracht worden, für Freimachungsaufwand 50,00 Euro/m² sowie für weitere wertmindernde Umstände 50,00 Euro/m². Daraus sei ein Vergleichsbodenwert von 280,00 Euro/m² ermittelt worden, der für die gesamte Fläche auf 26 Millionen Euro zu beziffern sei. In Ansehung weiterer Unwägbarkeiten (haushaltsmäßiger Risikozuschlag von 10 % zur Berücksichtigung nicht vorhersehbarer Umstände, Abzug für Unbestimmtheit des Qualitätsstichtages) sei die Prognose auf einen Betrag von 25 Millionen Euro abgerundet worden. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Streitakte und die Verwaltungsvorgänge (2 Bände) sowie auf die beigezogenen Verwaltungsvorgänge im Verfahren VG 19 K 177.12 (5 Leitzordner) Bezug genommen. Diese Akten haben vorgelegen und waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung und Beratung.