6 L 292.17

Leitsatz: 1. Die Genehmigung zur Zweckentfremdung von Wohnraum kann wegen einer damit einhergehenden Vorwegnahme der Hauptsache grundsätzlich nicht in einem vorläufigen Rechtsschutzverfahren erstritten werden.(Rn.29) 2. Die Nutzung von Wohnraum als Shiatsu-Praxis stellt eine Zweckentfremdung von Wohnraum dar, die gemäß § 1 Abs 1 ZwVbG (juris: WoZwEntfrG BE) ohne Genehmigung verboten ist.(Rn.35) 3. Eine Shiatsu-Praxis kann für gesundheitliche Zwecke im Sinne des § 3 Abs 2 ZwVbG (juris: WoZwEntfrG BE) verwendet werden.(Rn.39) 4. Das Kriterium „zur Versorgung der Bevölkerung“ in § 3 Abs 2 ZwVbG (juris: WoZwEntfrG BE) bietet keine Rechtsgrundlage für eine Bedarfsprüfung.(Rn.43) 5. Bezüglich der privaten Interessen gemäß § 3 Abs 3 ZwVbG (juris: WoZwEntfrG BE) muss grundsätzlich berlinweit der benötigte Geschäfts- bzw. Gewerberaum gesucht werden.(Rn.49) 6. Dass Rückführungsverlangen gemäß § 4 S 1 ZwVbG (juris: WoZwEntfrG BE) kann gegen den Verfügungsberechtigten des Wohnraums ergehen, der den Wohnraum an Dritte für eine zweckfremde Nutzung, hier als Shiatsu-Praxis, überlässt, ohne hierfür bisher eine Genehmigung eingeholt zu haben.(Rn.61) 7. Im Hinblick auf die Ausgestaltung des Zweckentfremdungsrechts als repressives und bußgeldbewehrtes Verbot mit Genehmigungsvorbehalt ist der Erlass einer Rückführungsaufforderung regelmäßig ermessensgerecht, wenn Wohnraum ohne Genehmigung zweckentfremdet wird.(Rn.63) Die Anträge auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes werden abgelehnt. Die Antragsteller zu 1) und zu 2) tragen die Kosten des Verfahrens. Der Wert des Verfahrensgegenstands wird auf 10.000,00 € festgesetzt. I. Die Antragsteller zu 1) und zu 2) möchten Wohnraum weiterhin als Praxis für die Körpertherapie Shiatsu überlassen bzw. nutzen. Hierfür begehren sie eine vorläufige Genehmigung nach dem Zweckentfremdungsverbot-Gesetz – ZwVbG – und wenden sich gegen die Vollziehbarkeit einer Rückführungsaufforderung und einer Duldungsverfügung. Die Antragstellerin zu 2) schloss im Jahr 2009 eine Ausbildung in Shiatsu ab. Ab Mai 2011 betrieb sie ihre Shiatsu-Praxis mit der Firma „S...“ in angemieteten Räumen mit einer Fläche von circa 29 m² in der B... in 1...Berlin-.... Im Herbst 2015 kündigte ihr der Vermieter den Mietvertrag über die Praxisräume zum April 2016. Im Frühjahr 2016 erwarb der Antragsteller zu 1), ihr Ehemann, in demselben Ortsteil L... die verfahrensgegenständliche Wohnung in der L...in 1... Berlin, 1 Zimmer, Vorderhaus, EG-Mitte mit eine Fläche von circa 36 m². Er überließ sie der Antragstellerin zu 2), die seitdem dort ihre Praxis betreibt. Mit Schreiben vom 8. August 2016 übersandten die Antragsteller zu 1) und zu 2) an das Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg „unseren Antrag auf Genehmigung der gewerblichen Nutzung“ der verfahrensgegenständlichen Wohnung als Shiatsu-Praxis. Nach Erhalt der Kündigung hätten sie vergeblich unter Einschaltung eines Maklers nach geeigneten Räumen gesucht. Hierdurch habe der Antragstellerin zu 2) die Existenzvernichtung gedroht, da sie ohne geeignete Räume ihren Beruf nicht ausüben könne. Deswegen habe der Antragsteller zu 1) die verfahrensgegenständliche Wohnung erworben und komplett saniert. Der Wohnraum sei verwahrlost gewesen und habe nach Angaben des Verkäufers rund ein Jahr leer gestanden. Es sei wichtig, dass sich die Praxis in L... befinde, weil die Patienten größtenteils ältere Leute seien. Dem Schreiben beigefügt war ein Formblattantrag, der nur von dem Antragsteller zu 1) unterschrieben war und mit dem eine rückwirkende Genehmigung ab dem 1. Juli 2016 beantragt wurde. Der Antragsgegner richtete am 11. August 2016 ein Anhörungsschreiben an den Antragsteller zu 1) und stellte die Versagung der Genehmigung in Aussicht, weil kein Ausnahmefall vorliege. Hierauf erläuterten die Antragsteller zu 1) und zu 2) mit Schreiben vom 25. August 2016 den Genehmigungsantrag. Patienten könnten vor allem durch Mundpropaganda gewonnen werden und in den ersten Jahren der Praxis seien kaum Gewinne erzielt worden. Der Patientenstamm sei langsam gewachsen und der Umsatz in den Monaten April-August 2016 auf monatlich rund 1.000,00 Euro gestiegen. Neben ihrer Tätigkeit als Shiatsu-Therapeutin habe die Antragstellerin zu 2) nur einen „Minijob“ über 400,00 Euro. Nach der Kündigung der Mieträume hätten sie intensiv nach neuen Praxisräumen gesucht. Sie wohnten seit Jahrzehnten in L... und hätten sich mit jedem leer stehenden Gewerbeobjekt beschäftigt. Die in einigen Straßen leerstehenden Objekte kämen auf Grund ihrer Größe und der damit verbundenen Miethöhe nicht in Frage, die aus den Erlösen nicht bezahlbar sei. Zudem seien die freistehenden Objekte ausnahmslos in verwahrlostem Zustand und die Eigentümer nicht bereit, die Räume herzurichten. Für eine Shiatsu-Praxis werde nur ein Raum zuzüglich Küche und Bad benötigt. Diese geringe Größe werde nicht angeboten. Eine Praxis oberhalb des 1. OG ohne Aufzug sei für einen erheblichen Teil der Patienten aufgrund körperlicher Einschränkungen nicht erreichbar. Aus dieser Notlage heraus habe der Antragsteller zu 1) die verfahrensgegenständliche Wohnung erworben und saniert. Die Investition belaufe sich auf insgesamt 84.000,00 Euro, wovon 40.000,00 Euro fremdfinanziert seien. Die Antragstellerin zu 2) habe mittlerweile einen Stamm von rund 60 Patienten, von denen rund 70% aus L... stammten. Diese gingen bei einem weiter entfernten Standort verloren. Es gehe um eine Existenzvernichtung. Zudem sei auch der Genehmigungstatbestand vorrangiger öffentlicher Interessen erfüllt, da die Shiatsu-Therapie gesundheitlichen Zwecken diene. Der Antragsgegner forderte mit Schreiben vom 13. September 2016 auf, das Einkommen des Antragstellers zu 1) für die Jahre 2015 und 2016 nachzuweisen. Mit Schreiben vom 23. September 2016 bat er um Übersendung weiterer Unterlagen, insbesondere zu Anmietungsbemühungen, zur Einordnung einer Shiatsu-Praxis als gesundheitliche Einrichtung und zum Betrieb der konkreten Shiatsu-Praxis. Die Antragsteller zu 1) und zu 2) übersandten mit ihrem Antwortschreiben vom 19. Oktober 2016 zahlreiche Unterlagen, darunter die Mitteilung eines Immobilienbüros vom 17. Oktober 2016, dass keine geeigneten Mieträume vorhanden seien. Ergänzend wiesen sie daraufhin, sie hätten nach Erhalt der Kündigung auch bei einer weiteren Immobilienfirma vergeblich nach Räumen in der Umgebung angefragt. Unter Verweis auf beigefügte Unterlagen machten sie zudem geltend, Shiatsu diene der Gesundheit. Shiatsu sei eine traditionelle fernöstliche Heilmethode. Private Krankenkassen erstatteten die Behandlungskosten, gesetzliche Krankenkassen übernähmen sie teilweise im Rahmen der Gesundheitsfürsorge. Eine Internetrecherche ergebe, dass nur die Antragstellerin zu 2) in L... und der Umgebung Shiatsu anbiete. Sie habe inzwischen einen Stamm von gut 60 Patienten, der kontinuierlich wachse, zuletzt auf 68 Patienten. Die Häufigkeit der Behandlungen sei sehr unterschiedlich. Aus einer beigefügten betriebswirtschaftlichen Auswertung ergebe sich die positive wirtschaftliche Entwicklung der Praxis. Der Antragsgegner lehnte den Antrag auf Genehmigung vom 8. August 2016 mit an den Antragsteller zu 1) adressierten Bescheid vom 16. Januar 2017 ab. Gemäß § 3 Abs. 1 ZwVbG könne die Genehmigung erteilt werden, wenn vorrangige öffentliche Interessen oder schutzwürdige private Interessen das öffentliche Interesse an der Erhaltung des betroffenen Wohnraums überwiegen. Für die Genehmigungserteilung könnten vorrangige öffentliche Interessen gemäß § 3 Abs. 2 ZwVbG geltend gemacht werden, wenn zur Versorgung der Bevölkerung für gesundheitliche Zwecke andere Räume nicht zur Verfügung stehen oder nicht zeitgerecht geschaffen werden können. Dies sei anhand der nachfolgenden Kriterien geprüft und bewertet worden: „a) Betriebs- bzw. Praxisgröße, b) gesundheitliches Angebot der Praxis, c) Anzahl von gleichen oder ähnlichen gesundheitlichen Angeboten im Bezirk und in den angrenzenden Ortsteilen, d) andere Räume stehen nicht zur Verfügung.“ Hinsichtlich der Betriebsgröße habe der Antragsteller zu 1) Angaben zu Einnahmen und den Patientenzahlen gemacht. Das gesundheitliche Angebot der Antragstellerin zu 2) beschränke sich auf die Heilmethode Shiatsu. Ein Ausbildungszertifikat liege vor, nicht jedoch eine Anerkennung als anerkannte Berufsbezeichnung. Gleiche oder ähnliche Angebote im Bezirk und den angrenzenden Ortsteilen existierten nach Angaben des Antragstellers zu 1) nicht. Zudem seien zwei Suchaufträge bei Immobilienmaklern anhand von vorgegebenen Kriterien negativ verlaufen. Nach Auswertung der Unterlagen sei ein vorrangiges öffentliches Interesse nicht gegeben. Die Suchkriterien für andere Räume seien sehr eingeschränkt vorgegeben worden (z.B. Größe 30-35 m², Miete maximal 400 Euro warm, Ortsteile). Eine Zweckentfremdung von Wohnraum dürfe nicht durch das Unterlassen möglicher oder gebotener Abwendungsmaßnahmen selbst herbeigeführt werden. Der Suchauftrag hätte, wie angefordert, örtlich weiter ausgedehnt werden können. Es sei zumutbar, dass die Antragstellerin zu 2) bspw. durch die Gründung einer Praxisgemeinschaft einen Suchauftrag für Gewerberäume so gestalte, dass dieser auch erfolgreich sei. Es sei „fragwürdig“, dass einzelne Räume in einer bereits vorhandenen gesundheitlichen Einrichtung nicht zur Verfügung stünden. Hierzu seien keine ausreichenden schriftlichen Nachweise eingereicht worden. Zudem sei hinsichtlich der Betriebsgröße, konkret hinsichtlich der Größe des Patientenstammes und der Jahreseinnahmen, kein vorrangiges öffentliches Interesse gegeben. Die Praxis sei zu klein. Im Bezirk Tempelhof-Schöneberg und den angrenzenden Ortsteilen stünden auch alternative gesundheitliche Angebote von Heilpraktikern und Ärzten zur Verfügung. Notfalls müssten die Patienten der Antragstellerin zu 2) in die zentrumsnahen Bezirke fahren. Dies sei den Patienten zumutbar, da die Behandlungen in einer geringen Häufigkeit stattfänden und bspw. in den Ortsteilen Schöneberg oder Kreuzberg zahlreiche gleiche Angebote bestünden. Hinsichtlich schutzwürdiger privater Interessen könne nicht geprüft werden, ob die wirtschaftliche Existenz der Antragstellerin zu 2) gefährdet sei, weil der Antragsteller zu 1) die angeforderten Angaben zu seinen persönlichen Einkommensverhältnissen nicht eingereicht habe. Es sei davon auszugehen, dass durch die Höhe des Einkommens des Antragstellers zu 1) die wirtschaftliche Existenz seiner Ehefrau nicht gefährdet sei. Unabhängig davon könne die Antragstellerin zu 2) ihre wirtschaftliche Existenz sichern, indem sie Einnahmen aus der teilgewerblichen Nutzung der eigenen Wohnung gemäß § 2 Abs. 5 Punkt 5 ZwVbG, durch Hausbesuche, durch ein Angestelltenverhältnis oder durch das Anmieten von Gewerberäumen in anderen Bezirken erziele. Der Antragsteller zu 1) legte am 6. Februar 2017 Widerspruch gegen die Versagung der Genehmigung vom 16. Januar 2017 ein, der bisher unbeschieden ist. Zur Begründung des Widerspruchs trug der Antragsteller zu 1) vor: Vorrangige öffentliche Interessen gemäß § 3 Abs. 2 ZwVbG, der eine Regelvermutung aufstelle, lägen vor. Shiatsu sei als Komplementärmedizin anerkannt und zweifelsfrei werde der Wohnraum für gesundheitliche Zwecke im Sinne des § 3 Abs. 2 ZwVbG verwendet. Er habe nachgewiesen, dass trotz intensiver Suche kein geeignetes Mietobjekt vorhanden gewesen sei. Selbstverständlich hätte er den mit dem Erwerb der Wohnung verbundenen Aufwand an Zeit, Kosten und Verwaltung lieber vermieden. Der Suchauftrag lasse sich nicht örtlich ausdehnen, weil die Patienten größtenteils ältere Menschen aus der näheren Umgebung seien. Bei einer Praxisverlegung an einen weiter entfernten Ort hätte die Antragstellerin zu 2) diese Patienten verloren. Sie habe sich im Jahr 2011 bewusst für die Praxisgründung in L... entschieden, weil sie in diesem Ortsteil selbst wohne und dort gut vernetzt sei. Sie betreibe ihre Praxis seit jeher unter der Bezeichnung „S...“ mit einem entsprechenden Internetauftritt. Die Aufforderung, eine Praxisgemeinschaft zu gründen, stelle zu strenge rechtliche Anforderungen an die Erteilung der Genehmigung. In tatsächlicher Hinsicht sei zu berücksichtigen, dass die Antragstellerin zu 2) die einzige Shiatsu-Praxis in L... betreibe. Bei einer Praxisgemeinschaft müsse die Antragstellerin zu 2) zudem rechtliche und wirtschaftliche Risiken des „aufgedrängten“ Partners der Praxisgemeinschaft übernehmen. Auch die Anforderung, einzelne Räume einer bereits vorhandenen Praxis anzumieten, könne dem Gesetz nicht entnommen werden. Zudem ergebe sich aus der Stellungnahme des Maklerbüros vom 17. Oktober 2016, dass einzelne Räume nicht vorhanden seien. Die weiteren Kriterien (Betriebs- bzw. Praxisgröße, Beschränkung auf Heilmethode Shiatsu, gleiche oder ähnliche Angebote im Bezirk) seien vom Gesetz nicht gedeckt. Das Kriterium „Versorgung der Bevölkerung“ in § 3 Abs. 2 ZwVbG beziehe sich nur auf die sozialen Einrichtungen. Maßgeblich sei allein, ob der Wohnraum für gesundheitliche Zwecke verwendet werden solle. Unabhängig davon sei das vorrangige öffentliche Interesse auch bei Heranziehung der weiteren Kriterien gegeben. Der Patientenstamm von 68 sei erheblich und es handele sich um die einzige Shiatsu-Praxis in L.... Es sei aus dem Versagungsbescheid nicht ersichtlich, warum die Praxis zu klein sei, sie könne nicht mit einer Allgemeinarztpraxis und deren Patientenzahlen verglichen werden. Dem Bescheid lasse sich auch nicht entnehmen, auf welche alternativen Angebote die Patienten im Bezirk Tempelhof-Schöneberg zurückgreifen könnten und warum diese mit Shiatsu-Behandlungen gleichzusetzen seien. Den Patienten, größtenteils ältere Menschen aus der näheren Umgebung, sei es auch nicht zuzumuten, andere Ortsteile für ihre Behandlung aufzusuchen. Darüber hinaus seien schutzwürdige private Interessen gemäß § 3 Abs. 3 ZwVbG gegeben, weil die wirtschaftliche Existenz der Antragstellerin zu 2) gefährdet werde. Auf die Vermögensverhältnisse des Antragstellers zu 1), der mit der Antragstellerin zu 2) im Güterstand der Zugewinngemeinschaft lebe, komme es nicht an. Die Antragstellerin zu 2) habe die Existenzgefährdung auch nicht selbst herbeigeführt. Ihre ursprünglich angemieteten Praxisräume habe sie aufgrund der Kündigung durch den Vermieter verloren. Eine teilgewerbliche Nutzung des eigenen Wohnraums komme räumlich nicht in Betracht und wirke unprofessionell. Der Verweis auf Hausbesuche gehe fehl, weil hierfür die Patienten über entsprechende Räumlichkeiten verfügen müssten. Die Antragstellerin zu 2) habe lediglich eine Patientin für Hausbesuche, die eine auf die Shiatsu-Behandlung ausgelegte Wohnung mit entsprechend Platz habe. Zudem sei zu beachten, dass die Antragstellerin zu 2) kein neues Gewerbe begründen wolle, sondern ihr bestehendes Gewerbe schützen, fortsetzen und weiter ausbauen wolle. Sie könne daher nicht auf Hausbesuche oder ein Angestelltenverhältnis verwiesen werden. Ohnehin sei es abwegig, dass sie tatsächlich eine Anstellung in einer Shiatsu-Praxis fände. Neben diesem Genehmigungsverfahren forderte der Antragsgegner den Antragsteller zu 1) nach dessen Anhörung mit Bescheid vom 10. März 2017 auf, den verfahrensgegenständlichen Wohnraum bis zum 12. Juni 2017 wieder dauerhaft Wohnzwecken zuzuführen. Für den Fall des fruchtlosen Fristablaufs drohte er ein Zwangsgeld in Höhe von 10.000,00 Euro an. Zudem ordnete er die sofortige Vollziehung der Verfügung an. Die Situation auf dem Berliner Wohnungsmarkt sei angespannt. Es sei daher notwendig, dass der Wohnraum schnellstmöglich wieder dem Wohnungsmarkt zugeführt werde. Die „Vermietung der Wohnungen“ könne dazu beitragen, die angespannte Situation auf dem Wohnungsmarkt zu entspannen. Es bestehe daher ein erhebliches öffentliches Interesse an der unverzüglichen Rückführung der „Wohnungen“ in den Wohnungsmarkt. Darüber hinaus solle eine negative Vorbildwirkung vermieden werden. Zugleich richtete der Antragsgegner an die Antragstellerin zu 2) nach deren Anhörung mit Bescheid vom 10. März 2017 eine Duldungsverfügung zu der Rückführungsaufforderung. Wiederum ordnete er mit entsprechender Begründung die sofortige Vollziehung an. Der Antragsteller zu 1) bzw. die Antragstellerin zu 2) legten hiergegen jeweils am 21. März 2017 Widerspruch ein und beantragten die Aussetzung der sofortigen Vollziehung. Jedenfalls drohten irreparable Nachteile, weil existentielle Belange der Antragstellerin zu 2) betroffen seien. Am 22. März 2017 haben die Antragsteller zu 1) und zu 2) beim Verwaltungsgericht Eilrechtsschutz beantragt. Sie wiederholen und vertiefen ihren Vortrag aus dem Verwaltungsverfahren. Es seien weiterhin keine geeigneten Mieträume vorhanden, wie ein Maklerschreiben vom 22. März 2017 bestätige. Demgegenüber seien Mietwohnungen mit ein bis zwei Zimmern für Wohnzwecke in großer Anzahl vorhanden. Sie sind der Ansicht, den Erlass einer vorläufigen Genehmigung als Regelungsanordnung nach § 123 Abs. 1 Satz 2 VwGO beanspruchen zu können. Insbesondere sei auch der Antrag der Antragstellerin zu 2) zulässig, da über ihren Genehmigungsantrag bisher ohne zureichenden Grund in angemessener Frist nicht entschieden worden sei. Ein Anordnungsanspruch bestehe, weil aus den Gründen des Widerspruchs vorrangige öffentliche Interessen und schutzwürdige private Interessen vorlägen und nur die Genehmigungserteilung ermessensgerecht sei. Der Anordnungsgrund liege vor. Die Erteilung einer befristeten Genehmigung bis zum Abschluss des Hauptsacheverfahrens nehme die Hauptsache nicht vorweg. Jedenfalls greife das Verbot der Vorwegnahme der Hauptsache hier nicht, weil irreparable Nachteile drohten und existenzielle Belange betroffen seien. Bezüglich der Rückführungsaufforderung und der Duldungsverfügung sei die aufschiebende Wirkung der Widersprüche wiederherzustellen, weil ein Anspruch auf Genehmigungserteilung bestehe. Jedenfalls sei das besondere Vollzugsinteresse auf einer falschen Tatsachengrundlage getroffen worden, weil auf die Vermietung der „Wohnungen“ abgestellt werde. Unabhängig davon überwiege das private Aussetzungsinteresse, weil irreparable Nachteile drohten, in L... und den angrenzenden Ortsteilen kein Wohnungsmangel herrsche und die Versagung erst fünf Monate nach Antragstellung erfolgt sei. Die Antragsteller zu 1) und zu 2) beantragen, den Antragsgegner im Wege der einstweiligen Anordnung zu verpflichten, ihnen bis zur Entscheidung über die Hauptsache die Genehmigung zur zweckfremden Nutzung der Wohnung L... als Shiatsu-Praxis zu erteilen. Der Antragsteller zu 1) beantragt zudem, die aufschiebende Wirkung seines Widerspruchs vom 21. März 2017 gegen die Rückführungsaufforderung mit Zwangsgeldandrohung des Antragsgegners vom 10. März 2017 wiederherzustellen. Die Antragstellerin zu 2) beantragt zudem, die aufschiebende Wirkung ihres Widerspruchs vom 21. März 2017 gegen die Duldungsverfügung des Antragsgegners vom 10. März 2017 wiederherzustellen. Der Antragsgegner beantragt, die Anträge zurückzuweisen. Die begehrte Regelungsanordnung nehme die Hauptsache in nicht gerechtfertigter Weise vorweg und sei deshalb unzulässig. Hinsichtlich der Rückführungsaufforderung und der Duldungsverfügung überwiege jeweils das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung das Aussetzungsinteresse der Antragsteller zu 1) und zu 2). Das öffentliche Vollzugsinteresse sei in beiden Fällen formell ordnungsgemäß begründet. Der Ausnahmeantrag sei nicht offensichtlich genehmigungsfähig. Der von der Antragstellerin zu 2) ausgeübte Beruf sei schon kein gesetzlich anerkannter Heilberuf. Es bestehe eine dringliche Wohnraumlage. Es sei bereits nicht belegt, dass die Shiatsu-Behandlungen für die Gesundheitsversorgung der Bevölkerung des Bezirks erforderlich seien. Erst recht bestehe keine Mangellage, der noch dringlicher als der Wohnraummangellage abgeholfen werden müsse. Hierfür gebe es keine Hinweise von Trägern des Gesundheitswesens und dagegen spreche auch die als schleppend beschriebene Entwicklung der Praxis und deren Umfang. Es könne weder von vorrangigen öffentlichen Interessen noch von einer Ermessensreduzierung auf Null die Rede sein. Auch überwiegende private Interessen der Antragstellerin zu 2) seien nicht gegeben. Der Gesetzgeber habe das Interesse am Erhalt der Betriebs- und Berufsstätte nur unter den hier nicht vorliegenden, engen Voraussetzungen des § 2 Abs. 2 Nr. 2 ZwVbG privilegiert und mute dem in Wohnräumen Berufs- und Gewerbetreibenden das Risiko einer anderen Betriebsstätte grundsätzlich zu. Ein offensichtlicher Ausnahmeanspruch ergebe sich auch nicht aus der Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz der Antragsteller zu 1) und zu 2), die nicht belegt sei, für die Antragstellerin zu 2) insbesondere nicht unter Berücksichtigung ihrer ehelichen Verbindung. Die Anordnung der sofortigen Vollziehung sei ergänzend dahin zu begründen, dass anderenfalls der gesetzlich vorgesehene Genehmigungsvorbehalt leerliefe und die Rückführungsaufforderung die fortgesetzte Begehung einer rechtswidrigen Tat unterbinde, die gemäß § 7 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG einen Bußgeldtatbestand verwirkliche, was nach der Wertung des Gesetzgebers in § 6 Abs. 2 des Verwaltungsvollstreckungsgesetzes – VwVG – besonders dringlich sei. Das besondere Vollzugsinteresse bezüglich der Duldungsanordnung gegenüber der Antragstellerin zu 2) liege vor allem in der sofortigen Vollziehbarkeit der Rückführungsaufforderung gegen den Antragsteller zu 1). II. Die Anträge auf Gewährung vorläufigen Rechtschutzes haben keinen Erfolg. 1. Der Antrag der Antragsteller zu 1) und zu 2) auf vorläufige Genehmigung der Zweckentfremdung nach Maßgabe von Ziffer 1) der Antragschrift ist zulässig. Er konnte im Wege subjektiver und objektiver Antragshäufung gemäß §§ 44, 64 der Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO – in entsprechender Anwendung gestellt werden. Statthaft ist er jeweils als Antrag auf Erlass einer Regelungsanordnung gemäß § 123 Abs. 1 Satz 2 VwGO. Nach dieser Bestimmung kann das Gericht eine einstweilige Anordnung zur Regelung eines vorläufigen Zustands in Bezug auf ein streitiges Rechtsverhältnis erlassen, wenn dies zur Abwendung wesentlicher Nachteile oder aus anderen Gründen nötig erscheint. Die Antragsteller zu 1) und zu 2) sind beide rechtschutzbedürftig. Insbesondere liegt auch für die Antragstellerin zu 2) ein streitiges Rechtsverhältnis im Sinne des § 123 Abs. 1 Satz 2 VwGO vor, da sie einen eigenen Genehmigungsantrag gestellt hat. Nach Auffassung der Kammer geht aus dem Anschreiben der Antragsteller zu 1) und zu 2) vom 8. August 2016 aus dem Briefkopf, dem Wortlaut („unseren Antrag auf Genehmigung“), den Unterschriften sowie der nachfolgenden Korrespondenz klar hervor, dass auch die Antragstellerin zu 2) eine Genehmigung beantragt hat. Den eigenen Antrag der Antragstellerin zu 2) hat der Antragsgegner bisher ohne zureichenden Grund nicht beschieden. Zugleich lässt die Versagung gegenüber dem Antragsteller zu 1) den Schluss zu, dass der Antragsgegner den als solchen erkannten Antrag der Antragstellerin zu 2) ebenfalls abgelehnt hätte. Der Antrag auf Erteilung einer vorläufigen Genehmigung nach dem Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot-Gesetz – ZwVbG – vom 29. November 2013, GVBl. 2013, 626, zuletzt geändert durch Gesetz vom 22. März 2016, GVBl. 2016, 115) ist jedoch unbegründet. Für den Erlass einer Regelungsanordnung muss ein Antragsteller glaubhaft machen, dass ein Anspruch auf die geltend gemachte Leistung zusteht (Anordnungsanspruch) und dass das Abwarten einer gerichtlichen Entscheidung in einem Hauptsacheverfahren für ihn mit schlechthin unzumutbaren Nachteilen verbunden wäre (Anordnungsgrund, vgl. § 123 Abs. 1 und 3 VwGO i.V.m. §§ 920 Abs. 2, 294 der Zivilprozessordnung – ZPO –). Dem Wesen und Zweck des Verfahrens entsprechend kann das Gericht mit einer einstweiligen Anordnung grundsätzlich nur vorläufige Regelungen treffen und dem jeweiligen Antragsteller nicht schon in vollem Umfang das gewähren, was Klageziel des Hauptsacheverfahrens wäre. Begehrt ein Antragsteller die Vorwegnahme der Hauptsacheentscheidung, so kommt die Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes mit Rücksicht auf die verfassungsrechtliche Garantie effektiven Rechtsschutzes (vgl. Art. 19 Abs. 4 des Grundgesetzes) ausnahmsweise dann in Betracht, wenn ein Obsiegen im Hauptsacheverfahren mit hoher Wahrscheinlichkeit zu erwarten ist und ein Abwarten in der Hauptsache für den Antragsteller schwere und unzumutbare, nachträglich nicht mehr zu beseitigende Nachteile zur Folge hätte (st. Rspr., vgl. BVerwG, Beschluss vom 26. November 2013 – BVerwG 6 VR 3.13 –, juris Rn. 5 m.w.N.). Der Antrag nach Maßgabe von Ziffer 1) der Antragschrift ist an den erhöhten Anforderungen zu messen, die für eine Vorwegnahme der Hauptsache gelten. Diese besonderen Voraussetzungen gelten auch dann, wenn die begehrte Rechtsposition im Wege der einstweiligen Anordnung zunächst nur für einen befristeten Zeitraum beansprucht wird (vgl. für das Zweckentfremdungsrecht die Beschlüsse der Kammer vom 27. April 2016 – VG 6 L 246.16 –, juris Rn. 17 m.w.N. und vom 2. August 2017 – VG 6 L 510.17 –, juris Rn. 25 f.). So liegt der Fall hier. Die Antragsteller zu 1) und zu 2) begehren mit der vorläufigen Genehmigung bis zur Entscheidung in der Hauptsache genau die Rechtsposition auf Zeit, die sie in der Hauptsache erreichen können. Der Antrag erfüllt die erhöhten Anforderungen an den Anordnungsanspruch und an den Anordnungsgrund nicht. a) Ein Anordnungsanspruch besteht nicht. Es ist nicht mit hoher Wahrscheinlichkeit zu erwarten, das Gericht werde in der Hauptsache feststellen, den Antragstellern zu 1) und zu 2) stehe ein Anspruch auf Erteilung einer Genehmigung nach § 3 ZwVbG zu. Nach § 3 Abs. 1 Satz 1 ZwVbG kann eine Genehmigung insbesondere dann erteilt werden, wenn vorrangige öffentliche Interessen oder schutzwürdige private Interessen das öffentliche Interesse an der Erhaltung des betroffenen Wohnraums überwiegen. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass der Gesetzgeber das Zweckentfremdungsverbot als repressives Verbot mit Erlaubnisvorbehalt ausgestaltet hat. Dies bringt zum Ausdruck, dass eine Zweckentfremdung grundsätzlich verhindert werden soll. Eine Genehmigung setzt daher besonders schutzwürdige anderweitige Interessen voraus, die dem gesetzlichen Zweck des Wohnraumbestandschutzes vorgehen. Aber auch wenn diese tatbestandlichen Voraussetzungen einer Genehmigungserteilung vorliegen, sieht die gesetzliche Anspruchsgrundlage als Rechtsfolge (nur) eine Ermessensentscheidung vor (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 6. April 2017 – OVG 5 B 14.16 –, juris Rn. 148). Nach diesem Maßstab kann bei der im vorläufigen Rechtschutzverfahren allein möglichen, aber auch ausreichenden summarischen Prüfung der Sach- und Rechtslage eine Ermessensreduzierung auf Null, bei der nur die Genehmigungserteilung verhältnismäßig wäre, nicht mit der für die Vorwegnahme erforderlichen Wahrscheinlichkeit erkannt werden. aa) Die Antragsteller zu 1) und zu 2) bedürfen einer zweckentfremdungsrechtlichen Genehmigung. Die Nutzung des verfahrensgegenständlichen Wohnraums als Shiatsu-Praxis stellt eine Zweckentfremdung von Wohnraum dar, die gemäß § 1 Abs. 1 ZwVbG ohne Genehmigung verboten ist. Eine Zweckentfremdung im Sinne des Gesetzes liegt nach § 2 Abs. 1 Nr. 2 ZwVbG vor, wenn Wohnraum für gewerbliche oder berufliche sonstige Zwecke verwendet wird. Diese Voraussetzungen sind erfüllt. Die verfahrensgegenständliche Wohnung ist geschützter Wohnraum im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 ZwVbG, weil er zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet war und ist. Zweifel an der Wohnraumqualität ergeben sich auch nicht aus dem Vortrag, die Wohnung sei beim Erwerb im Frühjahr 2016 verwahrlost gewesen und habe zuvor ein Jahr leer gestanden. Es bleibt dabei, dass die Wohnung im Zeitpunkt des Inkrafttretens des Zweckentfremdungsverbots am 1. Mai 2014 zum Wohnraumbestand zählte und weiterhin geschützt ist, weil sie sich jedenfalls durch die Sanierung auch aktuell wieder in einen bewohnbaren Zustand versetzen ließ. Zweckfremd wird dieser Wohnraum genutzt, weil die Antragstellerin zu 1) ihn für ihre beruflichen Zwecke als Shiatsu-Praxis verwendet. Die Ausnahme nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 ZwVbG ist nicht anwendbar. Sie greift nur, wenn Wohnraum bereits am 1. Mai 2014 für gewerbliche oder berufliche Zwecke genutzt wurde und solange das bestehende Nutzungsverhältnis nicht beendet wird oder ein zu diesem Zweck in den Räumlichkeiten eingerichteter und ausgeübter gewerblicher oder freiberuflicher Betrieb fortgeführt wird. Auf diese Freistellung können sich die Antragsteller zu 1) und zu 2) nicht berufen. Die Shiatsu-Praxis wurde erst im Frühjahr 2016 und damit etwa zwei Jahre nach Inkrafttreten des Zweckentfremdungsverbots in dem verfahrensgegenständlichen Wohnraum eingerichtet. bb) Für ihr Genehmigungsbegehren können die Antragsteller zu 1) und zu 2) durchaus ein vorrangiges öffentliches Interesse im Sinne des § 3 Abs. 1 Satz 1 ZwVbG anführen. Nach der gesetzlichen Vorgabe in § 3 Abs. 2 ZwVbG sind vorrangige öffentliche Interessen für eine Zweckentfremdung in der Regel gegeben, wenn Wohnraum zur Versorgung der Bevölkerung mit sozialen Einrichtungen, für Erziehungs-, Ausbildungs-, Betreuungs- oder gesundheitliche Zwecke verwendet werden soll, für die andere Räume nicht zur Verfügung stehen oder nicht zeitgerecht geschaffen werden können. Die Shiatsu-Praxis wird für gesundheitliche Zwecke im Sinne des § 3 Abs. 2 ZwVbG verwendet. Der Begriff „gesundheitliche Zwecke“ kann aufgrund der entsprechenden Wortwahl und der sachlichen Nähe in Anlehnung an § 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO ausgelegt werden. Dort ist mit gesundheitlichen Zwecken die Pflege, Erhaltung und Wiederherstellung der Gesundheit unmittelbar aus medizinischen Gründen gemeint, also insbesondere die Heilung oder Linderung von Krankheiten und Gebrechen. Solchen Zwecken dienen insbesondere auch krankengymnastische Behandlungen und medizinische Massagen (vgl. zu § 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO in Abgrenzung zu sportlichen Zwecken VGH Kassel, Beschluss vom 11. November 1986 – 4 TG 2267/86 –, juris Rn. 41 f.; Fickert/Fieseler, BauNVO, 12. Aufl. 2014, § 4 Ziffer 6.2; König/Roeser/Stock, BauNVO, 3. Aufl. 2014, § 4 Rn. 56). Soweit insbesondere Arztpraxen nicht dem Begriff der gesundheitlichen Zwecke nach § 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO unterfallen, weil sie keine Gemeinbedarfsanlagen im Sinne von § 5 Abs. 2 Satz 2 BauGB sind (vgl. BVerwG, Urteil vom 12. Dezember 1996 – BVerwG 4 C 17.95 –, juris Rn. 29), ist dies nicht auf § 3 Abs. 2 ZwVbG übertragbar. Diese Einschränkung gilt nur in ihrem baurechtlichen Zusammenhang und ist im Wortlaut des § 3 Abs. 2 ZwVbG nicht angelegt. Hiervon geht auch Ziffer 11.1 der Ausführungsvorschriften über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum aus (– AV-ZwVb – in der Fassung der 1. Änderung vom 4. August 2016, ABl. Nr. 35 vom 19. August 2016, S. 2132). Danach fallen unter die gesundheitlichen Zwecke im Sinne des § 3 Abs. 2 ZwVbG „insbesondere Arztpraxen, Praxen für alle Ausrichtungen von Heilberufen sowie Apotheken“. Maßgeblich bleibt danach für § 3 Abs. 2 ZwVbG allein, ob die Nutzung des Wohnraums unmittelbar aus medizinischen Gründen der Gesundheit dient, ohne dass privates Gewinnstreben die gesundheitlichen Zwecke im Sinne des § 3 Abs. 2 ZwVbG entfallen ließe. Auf der Grundlage dieses Begriffsverständnisses geht die Kammer davon aus, dass die Nutzung als Shiatsu-Praxis gesundheitlichen Zwecken im Sinne des § 3 Abs. 2 ZwVbG dient. Die Antragsteller zu 1) und zu 2) haben für die Einordnung von Shiatsu als Komplementärmedizin aussagekräftige Unterlagen vorgelegt, ohne dass der Antragsgegner ihren Angaben entgegengetreten ist. Nicht zuletzt die weitgehende Anerkennung durch die privaten und gesetzlichen Krankenkassen stützt ihren Standpunkt. Die darüber hinausgehenden Anforderungen des Antragsgegners entbehren einer gesetzlichen Grundlage. In den Gründen des Versagungsbescheids vom 16. Januar 2017 wird zu Unrecht ein vorrangiges öffentliches Interesse mit der Begründung verneint, die Shiatsu-Praxis sei zu klein und die Patienten könnten auf alternative gesundheitliche Angebote von Heilpraktikern und Ärzten zurückgreifen. Diese Erwägungen ändern nichts daran, dass die Shiatsu-Praxis gesundheitlichen Zwecken dient. Allein dies ist im vorliegenden Fall entscheidend. Im Ausgangspunkt folgt die Kammer zwar durchaus dem Verständnis des Antragsgegners, dass die Verwendung für gesundheitliche Zwecke „zur Versorgung der Bevölkerung“ dienen muss. Der Wortlaut des § 3 Abs. 2 ZwVbG lässt es zu, dass sich das Merkmal „zur Versorgung der Bevölkerung“ nicht nur auf die Versorgung „mit sozialen Einrichtungen“, sondern auch auf die Variante „für Erziehungs-, Ausbildungs-, Betreuungs- oder gesundheitliche Zwecke“ bezieht. Hierfür spricht auch der mit der Bestimmung verfolgte Zweck. Der Antragsgegner soll sowohl soziale Einrichtungen als auch Verwendungen für Betreuungszwecke und gesundheitliche Zwecke ausnahmsweise genehmigen können, um trotz des grundsätzlichen Zweckentfremdungsverbots eine Infrastruktur zur Versorgung der Bevölkerung zu gewährleisten. Die Gesetzesbegründung zu § 3 ZwVbG bestätigt diese Auslegung. Danach sind vorrangige öffentliche Interessen für eine Zweckentfremdung „insbesondere dann gegeben, wenn Wohnraum zur Versorgung der Bevölkerung mit sozialen Einrichtungen oder Diensten verwendet werden soll, die gerade in diesem Teil der Stadt benötigt werden. Dies kann grundsätzlich für Betreuungseinrichtungen angenommen werden, die der Stabilisierung und Verbesserung sozial schwieriger Nachbarschaften dienen.“ (vgl. Abgh.-Drs. 17/1057 vom 11. Juni 2013, S. 17). Diese Gesetzesbegründung bezieht sich ausdrücklich nicht nur auf die sozialen Einrichtungen, sondern auch auf nicht näher bestimmte Dienste. Der Zusammenhang legt nahe, dass dies die in § 3 Abs. 2 ZwVbG genannten Verwendungen für „Erziehungs-, Ausbildungs-, Betreuungs- oder gesundheitliche Zwecke“ meint. Das Kriterium „zur Versorgung der Bevölkerung“ bietet jedoch keine Rechtsgrundlage für eine Bedarfsprüfung. Die offene Formulierung des § 3 Abs. 2 ZwVbG enthält keinen Anhaltspunkt, dass die Verwendung zur Versorgung der Bevölkerung erforderlich sein muss. Hinreichend ist daher bereits, dass die Verwendung für gesundheitliche Zwecke auf die Versorgung der Bevölkerung abzielt. Denkbar sind danach nur besondere Konstellationen, in denen eine Verwendung für gesundheitliche Zwecke nicht „zur Versorgung der Bevölkerung“ erfolgt; etwa wenn die Nutzung sich ausschließlich an Reisende richtet oder als bloße Liebhaberei zu beurteilen ist. Im Hinblick auf die verfahrensgegenständliche Verwendung als Shiatsu-Praxis besteht daher kein Zweifel, dass die Verwendung für gesundheitliche Zwecke zur Versorgung der Bevölkerung erfolgt, weil sich in der Praxis Patienten aus der Umgebung therapeutisch behandeln lassen. Das weitere Argument des Antragsgegners, die Antragstellerin zu 2) übe keinen der gesetzlich anerkannten Heilberufe aus, ist ebenfalls unerheblich. Dieses Kriterium ist nicht durch § 3 Abs. 2 ZwVbG gedeckt. Der Wortlaut stellt nur auf eine Nutzung für gesundheitliche Zwecke ab. Der Gesetzgeber hat eine weite Formulierung gewählt, mit der es nicht vereinbar ist, beim Gesetzesvollzug eine formale Anerkennung als Heilpraktiker oder als Angehörige eines akademischen Heilberufs zu fordern. Die weitere Voraussetzung des § 3 Abs. 2 ZwVbG, dass andere Räume nicht zur Verfügung stehen oder nicht zeitgerecht geschaffen werden können, ist nach summarischer Prüfung erfüllt. Die Antragsteller zu 1) und zu 2) haben durch Vorlage der Auskünfte unterschiedlicher Makler zu konkreten Suchaufträgen substantiiert vorgetragen und hinreichend glaubhaft gemacht, dass für die Shiatsu-Praxis passende Räumlichkeiten im Ortsteil L... und in der näheren Umgebung nicht vorhanden sind. Für die Zwecke des vorläufigen Rechtsschutzes lässt die Kammer diese Maklerauskünfte genügen. Anhaltspunkte für Gefälligkeitsbescheinigungen liegen nicht vor und der Antragsgegner ist dem Vortrag insoweit nicht entgegengetreten. Soweit der Antragsgegner den Raummangel in Abrede stellt, weil die Suchkriterien zu eng gefasst seien, greifen die erhobenen Einwände nicht. Die Antragsteller zu 1) und zu 2) müssen sich nicht darauf verweisen lassen, außerhalb des Ortsteils L... und der näheren Umgebung nach passenden Räumen zu suchen. Nach dem genannten Zweck des § 3 Abs. 2 ZwVbG und der zitierten Gesetzesbegründung („in diesem Teil der Stadt“) geht es bei der Befugnis zur Erteilung einer Ausnahmegenehmigung aus öffentlichen Belangen gerade darum, eine wohnortnahe Infrastruktur in den Bezirken zu erhalten. Mit diesem Zweck einer dezentralen Versorgung ist eine Auslegung unvereinbar, nach der keine Genehmigung im vorrangigen öffentlichen Interesse erteilt werden darf, falls andernorts in Berlin Räume vorhanden sind. Für die vorrangigen öffentlichen Interessen im Sinne des § 3 Abs. 2 ZwVbG kommt es danach allein darauf an, ob in dem Ortsteil und der näheren Umgebung andere Räume nicht zur Verfügung stehen. Dies hat die Antragstellerseite hinreichend belegt. Unerheblich ist danach, ob die Patienten der Shiatsu-Praxis zumutbar weiter entfernte Einrichtungen aufsuchen könnten. Auch die weiteren Suchkriterien (Größe, Miethöhe, Lage im 1. OG oder Aufzug) sind den Eigenschaften der vorherigen Praxis vergleichbar, sie sind nachvollziehbar mit den Erfordernissen einer Shiatsu-Praxis begründet und sie erscheinen im Übrigen marktüblich. Soweit der Antragsgegner es in dem Bescheid vom 16. Januar 2017 für „mindestens fragwürdig“ hält, dass einzelne Räume in einer bereits vorhandenen gesundheitlichen Einrichtung nicht zu Verfügung stehen, kann dies die gegenteilige Auskunft des Maklerbüros vom 17. Oktober 2016 (Bl. 29 des Verwaltungsvorgangs), zu der die Gründe des Versagungsbescheids schweigen, nicht entkräften. Vorrangige öffentliche Interessen im Sinne des § 3 Abs. 1 ZwVbG liegen damit vor, weil die Voraussetzungen des § 3 Abs. 2 ZwVbG erfüllt sind. Die Verwendung des Wohnraums dient gesundheitlichen Zwecken, andere Räume stehen nicht zur Verfügung und der Antragsgegner hat keinen Ausnahmefall dargelegt, der die Regelvermutung des § 3 Abs. 2 ZwVbG widerlegen könnte. cc) Demgegenüber haben die Antragsteller zu 1) und zu 2) keine schutzwürdigen private Interessen im Sinne des § 3 Abs. 1 ZwVbG. Nach § 3 Abs. 3 ZwVbG sind überwiegende schutzwürdige private Interessen insbesondere bei einer Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz oder bei nicht mehr erhaltungswürdigem Wohnraum gegeben. Diese Voraussetzungen liegen nicht vor. Von erhaltungswürdigem Wohnraum gehen die Beteiligten aus. Eine Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz wird nur für die Antragstellerin zu 2) geltend gemacht, auch für sie jedoch ohne Erfolg. Eine beachtliche Existenzgefährdung setzt voraus, dass die Versagung der zweckentfremdungsrechtlichen Genehmigung die bisherige Existenzgrundlage ursächlich und ausweichlich vernichtete oder ernsthaft gefährdete (vgl. BVerwG, Urteil vom 22. April 1994 – BVerwG 8 C 29.92 –, juris Rn. 19). Dies ist für die Antragstellerin zu 2) zu verneinen. Es fehlt bereits eine Darlegung, dass sie nicht in anderen Bezirken Berlins den für die Shiatsu-Behandlungen benötigten Geschäfts- bzw. Gewerberaum anmieten oder erwerben kann. Die Berufung auf eine Existenzgefährdung greift nicht durch, wenn die Gefahrenlage durch zu vertretendes Unterlassen gebotener und möglicher Abwendungsmaßnahmen selbst herbeigeführt wird, weil dann der erforderliche Ursachenzusammenhang zwischen der Genehmigungsversagung und der Existenzgefährdung nicht besteht (vgl. BVerwG, a.a.O, Rn. 24 f.). So liegt der Fall hier. Die Antragstellerin zu 2) muss sich entgegenhalten lassen, dass sie nach der Kündigung ihrer vorherigen Praxisräume im Herbst 2015 nicht berlinweit nach geeigneten Räumlichkeiten gesucht hat und dies auch weiterhin nicht in Betracht zieht. Auf den Ortsteil und die nähere Umgebung kommt es nur bei den vorrangigen öffentlichen Interessen an, weil dort der spezifische Zweck des § 3 Abs. 2 ZwVbG einer wohnortnahen Versorgung zu berücksichtigen ist. Anders ist es bei den privaten Interessen gemäß § 3 Abs. 3 ZwVbG. Hier bleibt es dabei, dass grundsätzlich berlinweit der benötigte Geschäfts- bzw. Gewerberaum gesucht werden muss. Dies schließt eine ursächliche Existenzgefährdung hier aus. Es sind keine zwingenden Gründe erkennbar, die eine Verlegung der Praxis an einen weiter entfernten Standort damals wie heute ausschlössen. Die andernorts in Berlin vorhandenen Shiatsu-Praxen zeigen, dass geeignete Räumlichkeiten – ggf. im Wege der Kooperation – durchaus zu finden sind. Aufgrund der Kündigung mussten die Patienten der Antragstellerin zu 2) ohnehin neue Praxisräume aufsuchen. Die vorherigen Praxisräumlichkeiten und der verfahrensgegenständliche Wohnraum liegen über drei Kilometer voneinander entfernt und sind damit insbesondere für ältere Patienten nicht in fußläufiger Distanz. Auch die notwendige Änderung der Firma, die sich auf den Ortsteil bezieht, ist kein Gesichtspunkt, der einen Verbleib zwingend erforderlich machte. Zudem ist eine ursächliche Existenzgefährdung auch deshalb nicht erkennbar, weil die Praxis jedenfalls vor dem Bezug des verfahrensgegenständlichen Wohnraums nicht existenzsichernd betrieben wurde. Dies entnimmt die Kammer der betriebswirtschaftlichen Auswertung (Bl. 95-101 des Verwaltungsvorgangs), die für das Jahr 2015 einen Jahresgewinn von unter 300,00 Euro ausweist. Eine kausale Existenzgefährdung liegt nicht vor, wenn die begehrte Zweckentfremdungsgenehmigung erst dazu dienen soll, die wirtschaftlich tragfähige Existenz zu gründen (vgl. Ziffer 13.1 der AV-ZwVb). Ob der Antragsgegner darüber hinaus die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Antragstellers zu 1) bei dem Privatinteresse der Antragstellerin zu 2) berücksichtigen durfte – woran Zweifel bestehen –, kann daher dahinstehen. Die weiteren Belastungen, die von der Antragstellerseite angeführt werden, können kein schutzwürdiges privates Interesse begründen. Die Kammer verkennt nicht, dass insbesondere der Antragsteller zu 1) hohe und ggf. teilweise verlorene Investitionen in dem verfahrensgegenständlichen Wohnraum getätigt hat und die Antragstellerin zu 2) bei einem Umzug der Praxis Nachteile hat. Diese Eigeninteressen sind jedoch von vorneherein nicht schutzwürdig. Die Belastungen sind ausschließlich darauf zurückzuführen, dass der verfahrensgegenständliche Wohnraum von Beginn an unter Verletzung des Zweckentfremdungsverbots genutzt wurde (vgl. VG Berlin, Beschluss vom 28. September 1989 – VG 16 A 265.89 –, Grundeigentum 1990, 51 [52]). Auf eine fehlende Kenntnis des Zweckentfremdungsverbots können sich die Antragsteller zu 1) und zu 2) nicht berufen. Nach dem Grundsatz der formellen Publizität gelten Gesetze mit ihrer Veröffentlichung den Normadressaten als bekannt ohne Rücksicht darauf, wann sie tatsächlich von ihrem Inhalt Kenntnis genommen haben (vgl. zum ZwVbG VG Berlin, Beschluss vom 24. Juni 2015 – VG 1 L 65.15 –, Entscheidungsabdruck S. 6). Hier liegt eine Ausnahme zugunsten der Antragsteller zu 1) und zu 2) schon deshalb fern, weil das Zweckentfremdungsverbot bereits zwei Jahre vor dem Bezug der Praxisräume in Kraft getreten war. dd) Dem Antrag auf vorläufige Genehmigung bleibt der Erfolg versagt, auch wenn ein vorrangiges öffentliches Interesse an der Zweckentfremdung vorliegt. Die tatbestandliche Regelvermutung des § 3 Abs. 2 ZwVbG ändert nichts daran, dass als Rechtsfolge eine Ermessensentscheidung über die Genehmigungserteilung zu treffen ist („kann“) und nicht etwa ein intendiertes Ermessen zu Gunsten der Antragstellerseite („soll“) besteht. Dieser Ermessensspielraum steht dem Antragsbegehren entgegen, weil das eröffnete Ermessen des Antragsgegners nicht in einem die Vorwegnahme der Hauptsache rechtfertigende Maß auf die Genehmigungserteilung reduziert ist. Im Rahmen der zu treffenden Ermessensentscheidung wird der Antragsgegner abzuwägen haben, ob die gesundheitlichen Zwecke der Shiatsu-Praxis das öffentliche Interesse am Erhalt des verfahrensgegenständlichen Wohnraums für den allgemeinen Wohnungsmarkt überwiegen. Bei der Prüfung des Gewichts der gesundheitlichen Zwecke können zugunsten und zulasten der Antragstellerseite auch die Gesichtspunkte einfließen, die der Antragsgegner in dem Versagungsbescheid vom 16. Januar 2017 angeführt hat, um bereits tatbestandlich ein vorrangiges öffentliches Interesse zu verneinen. Ergänzend muss der Antragsgegner in seine Prüfung einstellen, dass der zweckfremd genutzte Wohnraum eine vergleichsweise geringe Größe hat und nach Angaben der Antragstellerseite zuvor über ein Jahr leer stand. Soweit der Antragsgegner danach weiterhin das öffentliche Erhaltungsinteresse als überwiegend ansieht, ist im Rahmen der Ermessenserwägung schließlich zu prüfen, ob der Wohnraumverlust durch eine Ausgleichszahlung kompensiert werden kann. Vorsorglich weist die Kammer daraufhin, dass auch eine im überwiegenden öffentlichen Interesse erteilte Zweckentfremdungsgenehmigung grundsätzlich mit einer Zahlungsauflage versehen werden darf (vgl. OVG Berlin, Urteil vom 23. April 1976 – OVG II B 22.75 –, OVGE BE 13, 206 [209 f.]; KG, Urteil vom 15. Januar 1996 – 8 U 6509/94 –, Das Grundeigentum 1996, S. 413 [415]; BVerwG, Beschluss vom 30. April 1999 – BVerwG 5 B 85.98 –, juris Rn. 6). b) Dem Antrag nach Maßgabe von Ziffer 1) der Antragschrift steht zudem entgegen, dass ein Anordnungsgrund fehlt. Die Antragsteller zu 1) und zu 2) haben eigene gegenwärtige existentielle Nachteile, die den Erlass einer einstweiligen Anordnung rechtfertigen könnten, weder glaubhaft gemacht, noch sind solche ersichtlich. Eine Existenzgefährdung aufgrund der Versagung der Genehmigung ist nicht glaubhaft gemacht. Ein Anordnungsgrund folgt auch nicht aus dem Umstand, dass seit dem 1. Mai 2016 nach § 7 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG ordnungswidrig handelt, wer ohne die erforderliche Genehmigung Wohnraum gemäß § 2 Abs. 1 ZwVbG zweckentfremdet. Die Rechtmäßigkeit eines Bußgeldbescheids, der gemäß § 89 OWiG erst nach Eintritt der Rechtskraft vollstreckbar wäre, ist durch die Strafgerichte im Rahmen des Ordnungswidrigkeitsverfahrens zu überprüfen. Nur im Ausnahmefall ist vorläufiger vorbeugender Rechtsschutz im Verwaltungsrechtsweg erforderlich, wenn die Ahndung im Ordnungswidrigkeitsverfahren von verwaltungsrechtlichen Zweifelsfragen abhängt und es dem Betroffenen nicht zuzumuten ist, diese Klärung „auf der Anklagebank“ abzuwarten. Diese Ausnahme setzt aber jedenfalls voraus, dass bereits ein Ordnungswidrigkeitsverfahren eingeleitet oder zumindest konkret angedroht wurde (vgl. die so genannte „Damokles“-Rspr. BVerwG, Urteil vom 7. Mai 1987 – BVerwG 3 C 53.85 –, juris Rn. 27 ff.; OVG Lüneburg, Beschluss vom 4. April 2012 – 8 ME 49/12 –, juris Rn. 28 m.w.N.). Hieran fehlt es vorliegend. Die abstrakte Handlungsmöglichkeit des Antragsgegners, ein Ordnungswidrigkeitsverfahren einzuleiten, begründet keine konkrete Belastung, die einen Anordnungsgrund begründen könnte. 2. Der Antrag des Antragstellers zu 1), mit dem er die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung seines Widerspruchs gegen die Rückführungsaufforderung mit Zwangsgeldandrohung vom 10. März 2017 begehrt, hat keinen Erfolg. Das öffentliche Interesse, den streitgegenständlichen Wohnraum unverzüglich wieder dauerhaften Wohnzwecken zuzuführen, überwiegt das private Interesse des Antragstellers zu 1), den Wohnraum weiterhin der Antragstellerin zu 2) für die zweckfremde Nutzung als Shiatsu-Praxis zu überlassen (vgl. § 80 Abs. 5 Satz 1 Variante 2 der Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO –). a) Die Anordnung der sofortigen Vollziehung ist in formeller Hinsicht rechtmäßig. Die Begründung des besonderen öffentlichen Interesses an der sofortigen Vollziehbarkeit genügt den Anforderungen des § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO. Die Anordnung der sofortigen Vollziehbarkeit muss mit einer auf den konkreten Fall abgestellten und nicht lediglich formelhaften schriftlichen Begründung des besonderen Interesses an der sofortigen Vollziehbarkeit des Verwaltungsaktes versehen sein (vgl. Kopp/Schenke, VwGO, 22. Auflage 2016, § 80 Rn. 84). Allerdings ist anerkannt, dass sich die Gründe für den Erlass einer Ordnungsverfügung mit denen für die Anordnung ihrer sofortigen Vollziehung decken können und die Begründung der Vollzugsanordnung bei gleichgelagerten Konstellationen standardisiert werden kann (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 3. Januar 2006 – 8 B 1847/05 –, juris Rn. 10 m.w.N.; Finkelnburg/Dombert/Külpmann, Vorläufiger Rechtsschutz im Verwaltungsstreitverfahren, 7. Auflage 2017, § 39 Rn. 747 f.) Gemessen hieran ist die Begründung der Sofortvollzugsanordnung in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden. Der Antragsgegner hat auf den angespannten Berliner Wohnungsmarkt und die negative Vorbildwirkung einer ungenehmigten Zweckentfremdung von Wohnraum abgestellt. Damit sind die Umstände, die den Antragsgegner zur Anordnung des Sofortvollzuges bewegt haben, hinreichend bezeichnet. Eine gewisse Formelhaftigkeit der Begründung und der Wortlaut „Vermietung der Wohnungen“ lassen nicht den Schluss zu, der Antragsgegner habe den konkreten Einzelfall nicht berücksichtigt. Die Verwendung des Plurals ist offenkundig versehentlich erfolgt. Angesichts der Vielzahl an gleich gelagerten Fällen im Zweckentfremdungsrecht kann der Antragsgegner auch durch standardisierte Wendungen zum Ausdruck bringen, dass er sich des Ausnahmecharakters der sofortigen Vollziehung bewusst ist. b) In materieller Hinsicht erweist sich der Bescheid vom 10. März 2017 bei summarischer Prüfung als rechtmäßig. Rechtsgrundlage der Rückführungsaufforderung ist § 4 Satz 1 ZwVbG. Nach dieser Bestimmung kann das zuständige Bezirksamt verlangen, dass die oder der Verfügungsberechtigte oder der Nutzungsberechtigte Wohnraum, der ohne die erforderliche Genehmigung zweckentfremdet wird, wieder dauerhaften Wohnzwecken zuführt. Diese Voraussetzungen sind erfüllt. aa) Der Antragsgegner darf von dem Antragsteller zu 1) die Rückführung des verfahrensgegenständlichen Wohnraums zu Wohnzwecken verlangen. Der Antragsteller zu 1) ist Verfügungsberechtigter des Wohnraums und er überlässt ihn der Antragstellerin zu 2) für eine zweckfremde Nutzung als Shiatsu-Praxis, ohne hierfür bislang eine Genehmigung zu haben. bb) Die Rückführungsaufforderung ist auch ermessensfehlerfrei ergangen. Es ist nicht ersichtlich, dass der Antragsgegner die gesetzlichen Grenzen des Ermessens überschritten oder davon in einer dem Zweck der Ermächtigung nicht entsprechenden Weise Gebrauch gemacht hätte (vgl. § 114 Satz 1 VwGO). Im Hinblick auf die Ausgestaltung des Zweckentfremdungsrechts als repressives und bußgeldbewehrtes Verbot mit Genehmigungsvorbehalt ist der Erlass einer Rückführungsaufforderung regelmäßig ermessensgerecht, wenn Wohnraum ohne Genehmigung zweckentfremdet wird. Dies sichert die Ordnungsfunktion des Genehmigungsverfahrens (vgl. entsprechend zum intendierten Ermessen im Baurecht OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 30. Mai 2016 – OVG 10 S 34.15 –, juris Rn. 10 m.w.N., zum Ordnungsrecht etwa OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 23. Mai 2017 – OVG 11 B 19.16 –, juris Rn. 22); VG Berlin, Beschluss vom 4. August 2017 – VG 8 L 1261.16 –, juris Rn. 29, zum Gaststättenrecht etwa VG Hamburg, Beschluss vom 18. Oktober 2006 – 2 E 2583/06 –, juris Rn. 12). Ob die Zweckentfremdung von Wohnraum ausnahmsweise genehmigt werden kann, ist grundsätzlich nicht im Verfahren der Rückführungsaufforderung, sondern in dem Genehmigungsverfahren zu klären. Ermessensfehlerhaft ist die Rückführungsaufforderung nur dann, falls offensichtlich ein Anspruch auf Genehmigung der Zweckentfremdung von Wohnraum besteht (vgl. VG Berlin, Beschluss vom 28. September 1989 – VG 16 A 265.89 –, Grundeigentum 1990, S. 51 [53]) oder falls die Rückführung aufgrund einer atypischen Fallgestaltung unverhältnismäßig wäre. Beides ist hier nicht der Fall. Die Nutzung des verfahrensgegenständlichen Wohnraums als Shiatsu-Praxis ist nicht offensichtlich genehmigungsfähig. Wie dargelegt, bedarf es der näheren Prüfung durch den Antragsgegner im Genehmigungsverfahren, ob im Rahmen des eröffneten Ermessensspielraums eine Genehmigung – ggf. unter Auflagen – zu erteilen ist. Die Rückführung ist auch nicht ausnahmsweise unverhältnismäßig, weil der Antragsteller zu 1) den Wohnraum kostspielig saniert hat und die Antragstellerin zu 2) nunmehr seit über einem Jahr dort ihre Shiatsu-Praxis mit einem festen Kundenstamm betreibt. Der Gesetzgeber hat nach Maßgabe von § 2 Abs. 2 Nr. 2 ZwVbG nur die Fortführung der bereits vor dem 1. Mai 2014 ins Werk gesetzten Betriebe privilegiert. Wer seitdem Wohnraum für berufliche Zwecke nutzen will, muss zunächst das Genehmigungsverfahren durchführen. Eine Lage, wie sie die Antragsteller zu 1) und zu 2) nach Kündigung der vorherigen Praxisräume vorfanden, ist vom Gesetzgeber gerade gewollt und kann keine Atypik begründen. Auch die wirtschaftlichen Nachteile der Antragsteller zu 1) und zu 2) sind allein darauf zurückzuführen, dass sie nach Inkrafttreten des Zweckentfremdungsverbots auf eigenes Risiko den verfahrensgegenständlichen Wohnraum als Shiatsu-Praxis ohne Genehmigung überlassen bzw. genutzt haben. Die für die zweckfremde Nutzung investierten Kosten und das in den ungenehmigten Zustand gesetzte Vertrauen können nicht als Argumente angeführt werden, um die Wiederherstellung rechtmäßiger Zustände zu verhindern (vgl. VG Würzburg, Beschluss vom 17. Februar 2012 – W 4 S 12.74 –, juris Rn. 29). Die Antragsteller zu 1) und zu 2) müssen sich auf das Genehmigungsverfahren verweisen lassen, das hier wegen des eingelegten Widerspruchs des Antragstellers zu 1) bzw. des unbeschiedenen Antrags der Antragstellerin zu 2) noch offen ist. Ermessensfehler sind auch im Übrigen nicht ersichtlich. Die Adressatenauswahl der Rückführungsaufforderung ist nicht zu beanstanden. Dies gilt insbesondere im Hinblick darauf, dass der Antragsteller zu 1) den Wohnraum der Antragstellerin zu 2) bewusst zur beruflichen Nutzung überlässt. Auch erscheint die vom Antragsgegner gesetzte Frist, um die Wohnung wieder dauerhaften Wohnzwecken zuzuführen, angemessen. c) An der sofortigen Vollziehbarkeit der Rückführungsaufforderung besteht auch in materieller Hinsicht ein besonderes öffentliches Interesse im Sinne des § 80 Abs. 2 S. 1 Nr. 4 VwGO, das sich im Rahmen einer Abwägung gegen das private Suspensivinteresse durchsetzt. Der Antragsgegner durfte den Sofortvollzug mit dem in Berlin herrschenden Mangel an Wohnraum begründen, denn die aktuelle Mangellage auf dem Wohnungsmarkt ist besonders ausgeprägt (vgl. VG Berlin, Urteil vom 8. Juni 2016 – VG 6 K 103.16 –, juris Rn. 43 ff. sowie im Ergebnis auch OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 6. April 2017 – OVG 5 B 14.16 –, juris Rn. 77 ff., 91). Im Hinblick auf die gegenwärtig unzureichende Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum erscheint es geboten, den rechtswidrigen Zustand umgehend zu beenden, um die Ordnungsfunktion des Genehmigungsverfahrens nach § 3 ZwVbG zu sichern und wirtschaftlichen Fehlanreizen aufgrund einer sonst durch den Suspensiveffekt ermöglichten Fortdauer der zweckfremden Nutzung entgegenzuwirken. Zu Recht hat der Antragsgegner diesbezüglich auf die negative Vorbildwirkung abgestellt. Die Kammer verkennt dabei nicht, dass die zweckentfremdungsrechtliche Rückführungsaufforderung den Adressaten stärker belasten kann, als dies bei einer bloßen Nutzungsuntersagung bis zur Genehmigungserteilung der Fall wäre. Denn wenn der Wohnraum erst einmal wieder Wohnzwecken zugeführt ist, insbesondere durch eine Vermietung, lässt sich dies nicht ohne Weiteres rückgängig machen, wenn später doch eine Genehmigung erteilt wird. Die baurechtlichen Maßstäbe zur Nutzungsuntersagung, wonach sich das besondere Vollzugsinteresse regelmäßig bereits aus der negativen Vorbildwirkung ergibt (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 28. Oktober 2011 – OVG 2 S 76.11 –, juris Rn. 7), lassen sich daher stets nur unter Berücksichtigung des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit übertragen. So ist etwa auch bei einer baurechtlichen Beseitigungsanordnung im Unterschied zu einer Nutzungsuntersagung zu berücksichtigen, ob der Verfügung ohne wesentlichen Substanzverlust und andere hohe Kosten Folge geleistet werden kann oder ob eine Vorbildwirkung ausgeht, die alsbaldige – bis zum Abschluss der Hauptsache – Nachahmung befürchten lässt (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 17. Juli 2015 – OVG 10 S 14.15 –, juris Rn. 19). Dem entsprechend ergeben sich aus dem Verhältnismäßigkeitsprinzip auch für die zweckentfremdungsrechtliche Rückführungsaufforderung erhöhte Anforderungen an die Anordnung der sofortigen Vollziehung. Auch die in diesem Sinne erhöhten Anforderungen sind hier erfüllt. Von der zweckfremden Überlassung bzw. Nutzung des Wohnraums für gesundheitliche Zwecke geht eine erhebliche Vorbildwirkung aus, weil aufgrund der angemaßten Rechtsposition wirtschaftliche Vorteile erzielt werden. Insbesondere Heilpraktiker, Ärzte und Apotheker könnten bei einer ungenehmigten Fortführung der Shiatsu-Praxis gleichfalls Wohnraum beruflich zur Gewinnerzielung nutzen wollen, ohne einen Genehmigungsantrag zu stellen oder ohne den positiven Ausgang eines Genehmigungsverfahrens abzuwarten. Zudem ist zu berücksichtigen, dass der Antragsteller zu 1) die Nachteile der Rückführungsaufforderung verringern kann, indem er den Wohnraum während des Genehmigungsverfahrens zunächst befristet vermietet. Damit drohen keine beachtlichen irreparablen Folgen, da es möglich bleibt, den Wohnraum im Fall der Genehmigungserteilung rechtmäßig erneut an die Antragstellerin zu 2) zu überlassen. 3. Der Antrag der Antragstellerin zu 2) auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung ihres Widerspruchs gegen die Duldungsverfügung mit Bescheid vom 10. März 2017 ist ebenfalls unbegründet. Die Begründung der Anordnung der sofortigen Vollziehung entspricht den Anforderungen des § 80 Abs. 3 VwGO, da auf die erforderliche Duldung der Rückführung Bezug genommen wird. Im Übrigen tritt ihr privates Interesse, den Wohnraum ungenehmigt weiterhin als Shiatsu-Praxis nutzen zu dürfen, zurück gegenüber dem öffentlichen Interesse, dass sie die Rückführung des Wohnraums zu Wohnzwecken duldet. Die Duldungsverfügung findet ihre Rechtsgrundlage ebenfalls in § 4 Satz 1 ZwVbG. Im Übrigen wird auf die Gründe unter Ziffer 2 Bezug genommen, die übertragbar sind, weil die Duldungsverfügung den Vollzug der Rückführungsaufforderung sichert. Insbesondere begründet bereits die erhebliche Vorbildwirkung, die von der nach außen erkennbaren Praxisnutzung ausgeht, das besondere öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung. 4. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 Satz 1 VwGO. Die Streitwertfestsetzung hat ihre Rechtsgrundlage in §§ 39, 52 f. des Gerichtskostengesetzes i.V.m. dem Streitwertkatalog für die Verwaltungsgerichtsbarkeit (veröffentlicht u. a. unter www.bverwg.de/medien/pdf/streitwertkatalog.pdf). Die Kammer geht davon aus, dass für den Antrag der Antragsteller zu 1) und zu 2) auf vorläufige Genehmigung jeweils der Auffangwert von 5.000,00 Euro festzusetzen ist, auch wenn derselbe Wohnraum verfahrensgegenständlich ist, weil zwei Genehmigungen begehrt werden, deren Erteilung an die Person des Verfügungsberechtigten bzw. Nutzungsberechtigten zu binden ist (vgl. Ziffer 10.4 AV-ZwVb). Eine wirtschaftlich günstigere Nutzung ist nicht feststellbar (vgl. Ziffer 56.6.3 des Streitwertkataloges). Zudem war für die Rückführungsaufforderung gegenüber dem Antragsteller zu 1) und die Duldungsverfügung gegenüber der Antragstellerin zu 2) jeweils der Auffangwert von 5.000,00 Euro anzusetzen, da die Androhung des höheren Zwangsgelds gegenüber dem Antragsteller zu 1) nicht gesondert angegriffen wurde. Für das Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes wird von der Hälfte des sich hieraus ergebenden Betrages ausgegangen (vgl. Nr. 1.5 des Streitwertkataloges).