6 K 1569.16

Leitsatz: 1. Die zeitweise Vermietung als Ferienwohnung ist genehmigungspflichtig.(Rn.23) 2. Auch eine Zweitwohnung wird zu Wohnzwecken genutzt, wobei sie nicht den Mittelpunkt der Lebensführung bildet.(Rn.29) 3. Eine Zweitwohnung kann auch in derselben Stadt liegen.(Rn.34) 4. Wohnraum, der zwischenzeitlich in zweckentfremdungsrechtlicher Hinsicht erlaubt leer steht, darf in diesen Zeiten al Ferienwohnung vermietet werden.(Rn.37) Das Verfahren wird eingestellt, soweit die Kläger die Klage zurückgenommen haben. Der Beklagte wird unter Aufhebung des Bescheides des Bezirksamtes Pankow von Berlin vom 12. April 2016 in der Gestalt des Widerspruchbescheides vom 16. November 2016 verpflichtet, den Klägern rückwirkend ab dem 1. März 2016 eine Genehmigung zur Nutzung der Wohnung im W... Berlin als Ferienwohnung zu erteilen. Die Kosten des Verfahrens werden gegeneinander aufgehoben. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Leistung einer Sicherheit in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten. Insoweit die Klage zurückgenommen wurde, war das Verfahren einzustellen (vgl. § 92 Abs. 3 VwGO). Die verbliebene Verpflichtungsklage ist zulässig und begründet. Die Kläger haben einen Anspruch auf Erteilung der begehrten Genehmigung, § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO. Der versagende Bescheid des Beklagten vom 12. April 2016 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 16. November 2016 ist rechtswidrig und verletzt sie in ihren Rechten. Der geltend gemachte Anspruch auf Erteilung einer Genehmigung für eine nach Tagen oder Wochen bemessene kurzzeitige Vermietung als Ferienwohnung beurteilt sich nach § 3 des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot-Gesetz – ZwVbG – vom 29. November 2013, GVBl. 2013, 626, zuletzt geändert durch Gesetz vom 22. März 2016, GVBl. 2016, S. 115). Eine Genehmigung zur Zweckentfremdung im Sinne von § 2 Abs. 1 ZwVbG kann nach § 3 Abs. 1 Satz 1 ZwVbG erteilt werden, wenn vorrangige öffentliche Interessen oder schutzwürdige private Interessen das öffentliche Interesse an der Erhaltung des betroffenen Wohnraums überwiegen. Für die von dem Kläger begehrte Nutzung der streitgegenständlichen Räumlichkeiten ist eine Genehmigung erforderlich (dazu unter 1.). Die Genehmigungsvoraussetzungen sind erfüllt und das Ermessen des Beklagten ist dahingehend beschränkt, dass nur die Genehmigungserteilung ermessensfehlerfrei ist (dazu unter 2.). 1. Der Anwendungsbereich des ZwVbG ist eröffnet. Nach § 1 Abs. 1 ZwVbG darf Wohnraum im Land Berlin oder in einzelnen Bezirken nur mit Genehmigung des zuständigen Bezirksamts zweckentfremdet werden, soweit die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Der Senat von Berlin (im Folgenden: Senat) wird durch § 1 Abs. 2 Satz 1 ZwVbG ermächtigt, durch Rechtsverordnung festzustellen, ob im Land Berlin die Voraussetzungen für ein Zweckentfremdungsverbot vorliegen. Diese Feststellung hat der Senat in § 1 Abs. 1 Satz 1 der Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot-Verordnung – ZwVbVO – vom 4. März 2014, GVBl. 2014, 73) getroffen. Die parlamentsgesetzliche Ermächtigung des Senats und dessen auf dieser Grundlage getroffene Feststellung sind nicht zu beanstanden (vgl. ausführlich Urteile der Kammer vom 8. Juni 2016 – VG 6 K 103.16 u.a. –, juris Rn. 27-76; OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 6. April 2017 – OVG 5 B 14.16 –, juris Rn. 50 ff.). Das Haus in Wilhelmsruh ist zweckentfremdungsrechtlich geschützter Wohnraum im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 ZwVbG. Die Räumlichkeiten sind unstreitig zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet. Die Nutzung der Wohnung als Zweit- und nicht als Hauptwohnung ist keine Zweckentfremdung im Sinne des ZwVbG, sondern Wohnen und damit eine zweckgemäße Nutzung. Wann eine Zweckentfremdung vorliegt, ergibt sich aus § 2 ZwVbG. In § 2 Abs. 1 ZwVbG sind fünf Zweckentfremdungstatbestände aufgezählt, in § 2 Abs. 2 ZwVbG sechs Ausnahmetatbestände vorgesehen. Die Nutzung einer Wohnung als Zweitwohnung wird in § 2 Abs. 1 ZwVbG nicht als Zweckentfremdungstatbestand aufgezählt. Der Wortlaut von § 2 Abs. 1 ZwVbG ist insoweit eindeutig, auch die systematische Auslegung führt bei einer Gesamtschau der Regelung zu demselben Schluss (vgl. Urteil der Kammer vom 9. August 2016 – VG 6 K 91.16 –, juris Rn. 31 ff.). Insbesondere kommt es nicht bereits zum Leerstand im Sinne des § 2 Abs. 1 Nr. 4 ZwVbG, nur weil die Zweitwohnungsinhaber zwischenzeitlich abwesend sind (vgl. VG Berlin, Urteil vom 12. April 2017 – VG 6 K 1634.16 –, juris Rn. 32). Die zeitweise Vermietung der streitgegenständlichen Wohnung als Ferienwohnung hingegen bedarf einer Genehmigung nach § 3 ZwVbG. Die begehrte Verwendung zur zeitweisen Vermietung stellt eine genehmigungsbedürftige Zweckentfremdung im Sinne des § 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG dar. Danach liegt eine Zweckentfremdung unter anderem vor, wenn Wohnraum zum Zwecke der wiederholten nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung als Ferienwohnung verwendet wird. Eine solche Verwendung begehren die Kläger. Die gelegentliche Vermietung einer Wohnung als Ferienwohnung fällt nicht unter den Ausnahmetatbestand nach § 2 Abs. 2 Nr. 6 ZwVbG. Nach dieser Bestimmung liegt abweichend von § 2 Abs. 1 ZwVbG keine Zweckentfremdung vor, wenn „Wohnraum nicht ununterbrochen tatsächlich genutzt wird und länger als sechs Monate leer steht, weil der Verfügungsberechtigte, der dort nicht seinen Lebensmittelpunkt begründet, den Wohnraum nur bei gelegentlichen Aufenthalten in dieser Wohnung zu Wohnzwecken selbst nutzt (Zweitwohnung)“. Die Regelung bezieht sich in der Gesamtschau des § 2 ZwVbG nur auf den in § 2 Abs. 1 Nr. 4 ZwVbG als Zweckentfremdung eingeordneten Leerstand von mehr als sechs Monaten. Durch die Formulierung „Wohnraum nicht [...] länger als sechs Monate leer steht“ wird eindeutig auf § 2 Abs. 1 Nr. 4 ZwVbG Bezug genommen. Nach grammatikalischer und systematischer Auslegung stellt daher jeder andere in § 2 Abs. 1 ZwVbG erfasste Zweckentfremdungstatbestand als der Leerstand auch bei Zweitwohnungen eine Zweckentfremdung dar. Es wird lediglich der Leerstand bei Zweitwohnungen privilegiert, nicht die hier begehrte Vermietung als Ferienwohnung. Auch aus einer ungeschriebenen Sonderregelung ergibt sich nicht, dass die zweckfremde Mitbenutzung von (Zweit-)Wohnungen an Stelle des nach § 2 Abs. 2 Nr. 6 ZwVbG erlaubten Leerstands keiner Genehmigung bedarf (vgl. ausführlich die Urteile der Kammer vom 9. August 2016, VG 6 K 91.16 u.a. juris Rn. 29 ff.). Das Zweckentfremdungsverbot ist jedenfalls verfassungsgemäß, soweit es um den Schutz des Wohnraumbestandes geht (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 6. April 2017 – OVG 5 B 14.16 –, juris; VG Berlin, Urteil vom 8. Juni 2016 – VG 6 K 103.16 –, juris Rn. 87 ff.). Der Genehmigungsvorbehalt ist verfassungsgemäß, insbesondere mit Art. 14 Abs. 1 des Grundgesetzes – GG – vereinbar (vgl. Urteil der Kammer vom 9. August 2016 – VG 6 K 91.16 –, juris Rn. 37 ff.). 2. Die Kläger haben einen Anspruch auf Erteilung der begehrten Genehmigung. Gemäß § 3 Abs. 1 ZwVbG kann eine Genehmigung auf Antrag erteilt werden, wenn vorrangige öffentliche Interessen oder schutzwürdige private Interessen das öffentliche Interesse an der Erhaltung des betroffenen Wohnraums überwiegen oder wenn in besonderen Ausnahmefällen durch die Schaffung von angemessenem Ersatzwohnraum der durch die Zweckentfremdung eintretende Wohnraumverlust ausgeglichen wird. Die Genehmigungsvoraussetzungen liegen vor (dazu unter a.). Das Ermessen des Beklagten ist auf Null reduziert (dazu unter b.). a. Im Hinblick auf das Haus in Wilhelmsruh besteht schon kein öffentliches Interesse an der Erhaltung des betroffenen Wohnraums, sodass jedenfalls schutzwürdige private Interessen der Kläger, nämlich ihr durch Art. 14 Abs. 1 GG geschütztes Recht auf die freie Verfügung über das in ihrem Eigentum stehende Haus, überwiegen. Abzuwägen ist nach § 3 Abs. 1 Satz 1 ZwVbG ausdrücklich nur mit dem öffentlichen Interesse an der Erhaltung des betroffenen Wohnraums, sodass es für die Genehmigungsfähigkeit nur darauf ankommen kann, ob die Räumlichkeiten dem Wohnungsmarkt entzogen werden. Dies ist nicht der Fall. Die Kläger nutzen die Räumlichkeiten zu Wohnzwecken im Sinne des ZwVbG – konkret als Zweitwohnung. Nach § 2 Abs. 2 Nr. 6 ZwVbG liegt eine Zweitwohnung vor, wenn der Verfügungsberechtigte, der dort nicht seinen Lebensmittelpunkt begründet, den Wohnraum nur bei gelegentlichen Aufenthalten in dieser Wohnung zu Wohnzwecken selbst nutzt. So liegt der Fall hier. Die Kläger nutzten den Wohnraum bei gelegentlichen Aufenthalten in dieser Wohnung selbst zu Wohnzwecken. Zum Wohnen gehört die Gesamtheit der mit der Führung des häuslichen Lebens und des Haushalts verbundenen Tätigkeiten (vgl. VGH München, Beschluss vom 29. September 1992 – 24 B 94.3202 –, BeckRS 1995, 16813; OVG Lüneburg, Beschluss vom 22. Juni 1995 – 1 M 1801.95 –, juris Rn. 5). Eine Wohnung dient zum Schlafen, zur Einnahme der Mahlzeiten, zur Pflege der Familiengemeinschaft und zur Entfaltung der Geselligkeit sowie in vielfacher Beziehung zur Freizeitgestaltung (vgl. VG Berlin, Urteil vom 26. Juli 2011 – VG 23 K 167.10 –, juris Rn. 15 m.w.N.). Auch wenn eine Wohnung nicht ständig bewohnt wird, kann sie gleichwohl zur dauernden Führung eines selbständigen Haushalts bestimmt sein. Auch das Zweitwohnen ist eine Nutzung zu Wohnzwecken (vgl. BVerfG, Urteil vom 4. Februar 1975 – 2 BvL 5/74 –, juris Rn. 54; BVerwG, Urteil vom 19. August 1988 – 8 C 117.86 –, juris Rn. 12; BVerwG, Beschluss vom 9. Januar 1991 – BVerwG 8 B 167.90 – juris Rn. 2; OVG Berlin, Urteil vom 25. Oktober 1990 – OVG 5 B 89.88 – GE 1991, 1087; VGH München, Beschluss vom 29. September 1992 – 7 CS 92.2512 – GE 1993, 599, 600; OVG Hamburg, Beschluss vom 3. März 1995 – Bf V 37/94 –, juris Rn. 45; VGH München, Urteil vom 24. Januar 1995, a.a.O.; OVG Lüneburg, Beschluss vom 22. Juni 1995, a.a.O.). Die zum Hauptwohnen entwickelten Kriterien für das Wohnen müssen für eine Zweitwohnung nicht in vollem Umfang erfüllt sein (vgl. hierzu und auch zu Folgendem VGH München, Beschluss vom 29. September 1992, a.a.O.; VGH München, Urteil vom 24. Januar 1995, a.a.O.; OVG Lüneburg, Beschluss vom 22. Juni 1995, a.a.O.; VG Berlin, Urteil vom 26. Juli 2011, a.a.O.). Insbesondere muss sie gerade nicht den Mittelpunkt der Lebensführung bilden. Vielmehr genügt es, wenn der Wohnungsinhaber die Wohnung auch nur sporadisch benutzt und sein Aufenthalt nur in geringerem Maße die genannten Merkmale des Wohnens erfüllt. Auch eine Nutzung als Zweitwohnung, für die keinerlei Bedürfnis besteht, ist jedenfalls zweckentfremdungsrechtlich irrelevant, wenn tatsächlich gelegentlich dort gewohnt wird (vgl. OVG Berlin, Urteil vom 25. Oktober 1990 – OVG 5 B 89.88 – GE 1991, 1087). Der Schutz der Zweitwohnung greift jedoch dann nicht mehr, wenn die Funktion des Wohnens ganz unwesentlich ist oder nur zum Schein erfolgt (vgl. VGH München, Beschluss vom 29. September 1992, a.a.O.; OVG Hamburg, a.a.O.; VG Berlin, Urteil vom 26. Juli 2011, a.a.O.; Urteil vom 9. August 2016 VG 6 K 112.16 juris Rn. 25). Ausgehend von diesen Kriterien ist die Kammer davon überzeugt, dass die Kläger ihr Einfamilienhaus zu Wohnzwecken nutzen. Die wesentlichen Merkmale einer Wohnnutzung sind erfüllt. Die Kläger haben insbesondere durch die Vorlage der Fotomappe und ihre Angaben in der mündlichen Verhandlung glaubhaft und nachvollziehbar die Umstände ihres Familienalltags dargelegt, der insbesondere an Tagen, an denen die teilzeitbeschäftigte Klägerin nicht arbeitet, im Einfamilienhaus stattfindet. Dort nimmt die Familie dann Mahlzeiten ein, übernachtet, die Kinder erledigen Hausaufgaben, spielen, lernen etc.. Eine Wohnnutzung als solche hat auch der Beklagtenvertreter in der mündlichen Verhandlung nicht (mehr) in Frage gestellt, sondern ausdrücklich erklärt, er sei nicht der Auffassung, die Wohnfunktion des Hauses sei ganz unwesentlich bzw. erfolge nur zum Schein. Soweit der Beklagte geltend gemacht hat, es handele sich bei dem „Haus im Grünen“ nicht um eine „Heimstatt im Alltag“, da der Alltag der Familie der Kläger nach wie vor in der Mietwohnung im Prenzlauer Berg stattfinde, geht dies bereits im Ausgangspunkt fehl. Abgesehen davon, dass die Kläger zur Überzeugung der Kammer glaubhaft dargelegt haben, das Haus auch während der Woche zu nutzen, verkennt der Beklagte, dass auch die bloße Wochenendnutzung eine „alltägliche“ Nutzung darstellen kann. Einen „Alltag“ gibt es nicht nur während der (Arbeits-)Woche. Die Beantwortung der Frage, ob eine Wohnnutzung vorliegt, hängt nicht davon ab, welchen Aktivitäten ausgehend von der Wohnung nachgegangen wird. Es kommt daher nicht darauf an, ob und an wie vielen Tagen unter der Woche die Kinder von Wilhelmsruh aus zur Schule bzw. Kita gebracht werden. So wie der Arbeitsalltag an arbeitsfreien Tagen, insbesondere am Wochenende und an Feiertagen unterbrochen wird, findet der „Wochenendalltag“ an freien Tagen statt. Der Umstand, dass das Leben während der Woche anders verläuft als am Wochenende, ändert nichts daran, dass auch am Wochenende (an irgendeinem Ort) eine Wohnnutzung stattfindet, im Falle der Kläger offenbar regelmäßig in ihrem Haus in Wilhelmsruh. Aus der vom Beklagten zitierten Rechtsprechung ergibt sich nichts anderes. Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof hat zu Recht festgestellt, auch das Wohnen auf kurze und absehbare Zeit sei Wohnen. Der Sinn des Merkmals sei darin zu erblicken, ein Wohngebäude als die Heimstatt im Alltag zu unterscheiden von anderen Nutzungsarten, die sich durch ein übergangsweises (nicht alltägliches) Wohnen oder ein provisorisches, einem begrenzten Zweck dienendes Unterkommen auszeichnen (vgl. Bayerischer VGH, Beschluss vom 26. November 2015 – 12 CS 15.2257 –, juris Rn. 13). Für eine lediglich übergangsweise, provisorische Nutzung spricht angesichts der Regelmäßigkeit der Aufenthalte der Kläger und der Ausstattung des Hauses nichts. Soweit der Beklagte in der Begründung des Widerspruchsbescheides von einer lediglich völlig untergeordneten „Verwendung als gelegentliche sommerliche Freizeit- und Erholungsstätte im Grünen“ ausgegangen ist, ist dies nicht haltbar. Die Kläger haben lediglich in der Widerspruchsbegründung vorgetragenen, das Haus vorwiegend im Sommer zu nutzen. Sowohl in der angeforderten Erklärung zu den genaueren Nutzungsverhältnissen vom 19. Oktober 2016 als auch in der Klagebegründung und im Schriftsatz vom 12. März 2017 haben sie eine ganzjährliche Nutzung näher dargelegt. Der Beklagte hat diese Angaben nicht bestritten. Für die Nutzung des Einfamilienhauses als Zweitwohnsitz spricht zudem der melderechtliche Status. Auch wenn dieser für die Frage, ob eine Wohnnutzung vorliegt, nicht entscheidend ist, kommt ihm insbesondere im Fall von Zweifeln bei der Zuordnung von zwei Wohnsitzen gleichwohl eine Indizwirkung zu (vgl. so auch Nr. 8.5.3 der Ausführungsvorschriften über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum vom 23. Juni 2014). Bereits mit Ein- bzw. Auszugsdatum vom 9. Dezember 2014 und damit deutlich vor der hiesigen Antragstellung auf Genehmigung zur Zweckentfremdung haben die Kläger das Haus im W... beim Bezirksamt als Nebenwohnung angemeldet. Es bestehen keine grundsätzlichen Bedenken dagegen, dass innerhalb einer Stadt – hier sogar in einem Bezirk – ein Haupt- und ein Zweitwohnsitz bestehen können. § 2 Abs. 2 Nr. 6 ZwVbG schließt dies begrifflich nicht aus. Die dargelegten Merkmale des Zweitwohnens sind nicht davon abhängig, dass sich die Zweitwohnung in einer anderen Stadt befindet. Zwar folgt aus der gesetzlichen Voraussetzung, die Zweitwohnung dürfe nicht den Lebensmittelpunkt bilden, dass dieser andernorts liegen muss. Es ist jedoch nicht ersichtlich, warum dieser andere Ort nicht auch innerhalb derselben Stadt liegen kann. Dafür spricht – wiederum indiziell – auch die Definition der Zweitwohnung im Gesetz zur Einführung der Zweitwohnungsteuer im Land Berlin – BlnZwStG –. § 2 Abs. 1 BlnZwStG stellt für das Vorliegen einer nach § 1 BlnZwStG steuerpflichtigen Zweitwohnung allein darauf ab, dass die Wohnung dem Eigentümer oder Hauptmieter als Nebenwohnung im Sinne des Bundesmeldegesetzes dient. Gemäß § 21 Abs. 2 und 3 des Bundesmeldegesetzes ist Hauptwohnung die vorwiegend benutzte Wohnung des Einwohners, Nebenwohnung ist jede weitere Wohnung des Einwohners im Inland. Darauf, ob sich die weitere Wohnung in der gleichen Stadt bzw. Gemeinde befindet, kommt es nicht an. Dementsprechend sind die Kläger ausweislich des Bescheides des Finanzamtes Mitte/Tiergarten vom 19. Februar 2016 (vgl. Bl. 16 des Verwaltungsvorganges) für das Haus in Wilhelmsruh zweitwohnsitzsteuerpflichtig. Entgegen der Auffassung des Beklagten folgt aus der Rechtsprechung des Kammergerichts Berlin zur alten Zweckentfremdungsverbot-Verordnung nicht anderes. In dem von ihm zitierten Beschluss ging es um die Frage, wann ein „ausschließlicher“ Berliner Wohnsitz im Sinne von § 1 Abs. 4 lit. b ZwVbVO in der Fassung der Ersten Verordnung zur Änderung der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung vom 6. Februar 1973 (GVBl. S. 421) vorliegt, was in dem dortigen Fall eine Ausnahme von der Genehmigungspflicht für eine teilgewerbliche Nutzung einer Räumlichkeit zur Folge gehabt hätte (vgl. KG Berlin, Beschluss vom 20. Dezember 1996 – 2 Ss 101/96 - 5 Ws [B] 419/96 –, juris Rn. 11). Eine vergleichbare rechtliche Ausgangssituation liegt hier nicht vor. Auch die zweite gesetzliche Voraussetzung zum Vorliegen einer Zweitwohnung ist erfüllt. Die Kläger haben ihren Lebensmittelpunkt nicht in ihrem Einfamilienhaus, sondern in der Wohnung im Prenzlauer Berg. So hat die Klägerin auch auf ausdrückliche Nachfrage des Gerichts angegeben, das Haus in einem zeitlichen Umfang von ca. 2 – 3 Tagen zu nutzen, der hauptsächliche familiäre Alltag findet in und ausgehend von der Wohnung im Prenzlauer Berg statt. Selbst wenn es sich bei dem Haus in Wilhelmsruh um die Hauptwohnung der Kläger handelte, lägen die Genehmigungsvoraussetzungen vor. b. Das dem Beklagten nach § 3 Abs. 1 Satz 1 ZwVbG zustehende – von diesem vorliegend gar nicht ausgeübte – Ermessen ist im vorliegenden Fall auf Null reduziert (vgl. die Urteil der Kammer vom 9. August 2016 – VG 6 K 91.16 –, juris Rn. 47 ff.). Der aus dem Rechtsstaatsgebot abzuleitende Grundsatz der Verhältnismäßigkeit lässt nur solche Eingriffe in die Freiheitssphäre zu, die zum Schutz öffentlicher Interessen notwendig sind. Bei der Ausübung des pflichtgemäßen Ermessens ist insbesondere der Zweck der die Dispositionsfreiheit der Eigentümer einschränkenden Regelung im Auge zu behalten (vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Mai 1977 – BVerwG VIII C 44.76 –, juris Rn. 40). Das Zweckentfremdungsverbot zielt auf die Sicherstellung der Wohnversorgung für die Berliner Bevölkerung (vgl. Gesetzesbegründung, Abgh.-Drs. 17/1057 vom 11. Juni 2013, S. 1). Der Schutzzweck des ZwVbG rechtfertigt es nicht, dem Eigentümer unter Einschränkung seiner Verfügungsbefugnis zu verwehren, Räumlichkeiten, die als Wohnraum genutzt werden und lediglich zwischenzeitlich zweckentfremdungsrechtlich erlaubt leer stehen, während dieser begrenzten Zeiten als Ferienwohnung zu vermieten. Wird die Wohnraumversorgung nicht gefährdet, muss die Genehmigung damit erteilt werden (vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Mai 1977 – BVerwG VIII C 44.76 –, juris Rn. 33; VGH München, Urteil vom 31. Mai 2010 – 12 B 09.2484 –, juris Rn. 36). Es sprechen keine weiteren im Rahmen der Ermessensausübung zu berücksichtigenden öffentlichen Belange gegen die Genehmigungserteilung, die über das im Rahmen der Abwägung nach § 3 Abs. 1 ZwVbG geprüfte öffentliche Interesse an der Erhaltung des betroffenen Wohnraums hinausgehen. Insbesondere kann ein bei den Ermessenserwägungen zu berücksichtigendes öffentliches Interesse nicht daraus hergeleitet werden, dass Zusatzeinnahmen der Eigentümer durch die zwischenzeitliche Vermietung an Feriengäste vermieden werden sollen, da diese das Nutzen einer Zweitwohnung in vielen Fällen attraktiver oder überhaupt erst finanzierbar machten. Das gesetzgeberische Ziel des ZwVbG ist nicht gegen Zweitwohnungen gerichtet. Vielmehr werden auch Zweitwohnungen bewohnt und damit zweckgemäß genutzt. Im Gegensatz zu dem in einer ganz anders strukturierten Mangellage entstandenen Recht der Wohnraumbewirtschaftung (Wohnungsmangelverordnung vom 23. September 1918, RGBl. S. 1143; Wohnungsmangelgesetz vom 26. Juli 1923, RGBl. I S. 754; Verordnungen zur Wohnraumlenkung und Wohnraumversorgung vom 27. Februar und 21. Juni 1943, RGBl. I S. 127 und S. 355; Wohnraumbewirtschaftungsgesetz vom 31. März 1953, BGBl. I S. 97) reglementiert das ZwVbG gerade nicht den Eigenbedarf (vgl. BVerfG, Urteil vom 4. Februar 1975 – 2 BvL 5/74 –, juris Rn. 54). Eine gegen das Zweitwohnen an sich gerichtete Argumentation wäre damit bei der Ermessensausübung sachfremd und unzulässig. Auch aus der Gefahr des Missbrauchs lässt sich kein öffentliches Interesse am grundsätzlichen Verbot der zwischenzeitlichen Vermietung von (Zweit-)Wohnungen an Feriengäste herleiten, das zu einem anderen Ergebnis führen könnte. Angesichts des Genehmigungsvorbehalts ist im Rahmen des Genehmigungsverfahrens nachprüfbar darzulegen, dass eine Wohnung als (Haupt- oder) Zweitwohnung im Sinne des ZwVbG genutzt wird. Der Missbrauchsgefahr kann durch sorgfältige Prüfung und ggf. fortdauernde Kontrolle im Rahmen geeigneter Auflagen angemessen und ausreichend begegnet werden. Andere Argumente, die eine Ermessensentscheidung zu Lasten der Kläger begründen könnten, hat der Beklagte weder im Verwaltungs- noch im Gerichtsverfahren vorgetragen. Sie sind auch nicht ersichtlich. Die Berufung war nicht zuzulassen, insbesondere hat die letztlich allein streitige Frage, ob eine Zweitwohnung im selben Berliner Stadtbezirk liegen kann, keine grundsätzliche Bedeutung im Sinne des § 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO; sie betrifft einen Einzelfall. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 1, 155 Abs. 1 Satz 1 Var. 1, Abs. 2 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Die Beteiligten streiten um den Anspruch der Kläger auf Erteilung einer Genehmigung zur zeitweisen Vermietung ihres Einfamilienhauses. Die Kläger wohnen mit ihren vier Kindern in einer Mietwohnung in der S... im Bezirk Pankow (Prenzlauer Berg). Im April 2014 zogen sie in ein Einfamilienhaus im Pankower Ortsteil von Wilhelmsruh (W... Berlin), das sie 2012 erworben hatten und dessen Eigentümer sie sind. Im Laufe des Jahres 2014 zogen sie zurück in ihre heutige Wohnung, die sie bereits vor dem ersten Umzug bewohnt hatten. Mit Schreiben vom 22. Februar 2016 stellten die Kläger beim Bezirksamt Pankow von Berlin (im Folgenden: Bezirksamt) bezüglich des Einfamilienhauses einen Antrag auf Genehmigung zur zweckfremden Nutzung des Wohnraums als Ferienwohnung mit Gültigkeitsdauer ab dem 1. März 2016. Den Antrag begründeten sie wie folgt: Nach dem Umzug in das Haus hätten sie festgestellt, dass die Wege ihrer Kinder zur Schule bzw. Kindertagesstätte von dem neuen Wohnsitz aus nicht gut organisierbar seien, weshalb sie zurück in den Prenzlauer Berg gezogen seien. Seitdem sei das Haus im W... ihr Zweitwohnsitz, den sie bisher überwiegend am Wochenende nutzten. Aufgrund ihrer angespannten finanziellen Situation beabsichtigten sie, durch die kurzzeitige Vermietung des Hauses einen finanziellen Zuschuss zu erwirtschaften. Das Haus solle zudem weiter von der Familie selbst genutzt werden. Mit Bescheid vom 12. April 2016 lehnte das Bezirksamt den Antrag ab. Die beabsichtigte Vermietung als Ferienwohnung sei eine genehmigungspflichtige Zweckentfremdung. Vorrangige öffentliche Interessen oder schutzwürdige private Interessen, die eine Genehmigung rechtfertigen könnten, seien nicht erkennbar. Hiergegen erhoben die Kläger am 2. Mai 2016 Widerspruch. Es liege schon keine Zweckentfremdung vor, denn der Tatbestand des § 2 Abs. 2 Nr. 6 des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes – ZwVbG – sei erfüllt. Mit dem Haus hätten sie eine Zweitwohnung, die sie nur relativ selten nutzen könnten. Sie kämen nur zum Teil am Wochenende dorthin, und auch das nur im Sommer. Später sei ein Umzug vorgesehen, derzeit stehe die Wohnung jedoch mehr als die Hälfte des Jahres leer. Der Zweck des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes könne mit der Versagung der Genehmigung nicht erreicht werden, da eine langfristige Vermietung für sie nicht in Frage komme, so dass ein unangemessener Eingriff in ihr Eigentumsgrundrecht vorliege. Auf die entsprechende Anforderung des Bezirksamts erklärten die Kläger auf dem hierfür vorgesehenen Formular unter dem 19. Oktober 2016, das Haus für private Zwecke als Wohnung bzw. Eigenheim in einem zeitlichen Umfang von 3 - 5 Tagen in der Woche im Jahr selbst zu nutzen. Die Vermietung sei über „airbnb“ in einem zeitlichen Umfang von 12 Wochen beabsichtigt. Mit Widerspruchsbescheid vom 16. November 2016 wies das Bezirksamt den Widerspruch zurück. Objektiv betrachtet erschöpfe sich die Nutzung des Hauses in der Verwendung als gelegentliche sommerliche Freizeit- und Erholungsstätte im Grünen, vergleichbar mit dem sommerlichen Aufenthalt eines Kleingärtners auf seiner Parzelle. Eine solche Nutzung erfülle nicht den zweckentfremdungsrechtlichen Wohnbegriff, da sie als völlig untergeordnet anzusehen sei. Auf subjektive Vorstellungen des Nutzers komme es nicht an. Am 13. Dezember 2016 haben die Kläger hiergegen Klage vor dem Verwaltungsgericht Berlin erhoben, mit der sie zunächst mit dem Hauptantrag die Feststellung der mangelnden Genehmigungsbedürftigkeit und hilfsweise die Erteilung der Genehmigung beantragt haben. Sie wiederholen und vertiefen ihr Vorbringen aus der Widerspruchsbegründung. Der Alltag der Familie werde von der gemieteten Stadtwohnung im Prenzlauer Berg aus organisiert. Das Haus in Wilhelmsruh diene derzeit als Zweitwohnung im Grünen, in dem Urlaube und Wochenenden verbracht würden. Gelegentlich würde das Haus auch genutzt, um Besuch von Familie oder Freunden unterzubringen oder um Feiern zu organisieren. Es handele sich um ein voll ausgestattetes Einfamilienhaus mit sechs Zimmern, das (auch) zum Wohnen der Familie diene. Die Nutzung des Hauses nebst regelmäßiger Übernachtungen stelle ein wichtiges Element des Familienlebens dar. Die Annahme der Beklagten, es liege eine Scheinnutzung als Zweitwohnung vor, sei schon deshalb abwegig, weil sie das Haus wohl kaum in der Hoffnung auf eine irgendwann einmal mögliche Vermietung als Ferienwohnung seit mehr als zwei Jahren leer stehen ließen. Die Kläger haben auf Anforderung des Gerichts eine Aufstellung über ihre Nutzungszeiten im Jahr 2016 eingereicht, nach der sie das Haus an insgesamt 155 Tagen genutzt haben, meistens an Abenden oder Vormittagen. Sie haben eine Mappe mit Fotoaufnahmen des Außen- und Innenbereichs eingereicht. In der mündlichen Verhandlung haben die Kläger die Klage in Bezug auf den ursprünglichen Hauptantrag zurückgenommen. Sie beantragen nunmehr, den Beklagten unter Aufhebung des Bescheides des Bezirksamtes Pankow von Berlin vom 12. April 2016 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 16. November 2016 zu verpflichten, ihnen rückwirkend ab dem 01. März 2016 eine Genehmigung zur Nutzung der Wohnung im W... Berlin als Ferienwohnung zu erteilen. Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Zur Begründung nimmt er Bezug auf die Ausführungen im Widerspruchsbescheid. Auch nach dem ergänzenden Vortrag der Kläger stelle sich weiterhin die Frage, ob ein Wohnen im rechtlichen Sinne vorliege. Es sei fraglich, ob innerhalb eines Stadtbezirkes sinnvoll zwei Wohnsitze begründet werden könnten. Aufgrund der bloßen Nutzung am Wochenende sei nicht davon auszugehen, dass das Haus als „Heimstätte im Alltag“ diene. Zudem setze das Vorliegen eines Zweitwohnsitzes per Definition eine gewisse Distanz zum anderswo bestehenden Lebensmittelpunkt voraus. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes und des Vorbringens der Beteiligten wird auf den Inhalt der Streitakte und die beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten Bezug genommen.