6 L 125/24

Leitsatz: An der erforderlichen Ernsthaftigkeit von Vermietungsbemühungen zur Beendigung von Leerstand fehlt es, wenn der Wohnraum zu einem offensichtlich überdurchschnittlichen Mietzins angeboten wird.(Rn.24) Der Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes wird abgelehnt. Die Antragstellerin trägt die Kosten des Verfahrens. Der Wert des Verfahrensgegenstandes wird auf 30.000 Euro festgesetzt. I. Die Antragstellerin wendet sich gegen die Festsetzung von Zwangsgeld zur Durchsetzung zweckentfremdungsrechtlicher Wohnzuführungsaufforderungen. Sie ist seit 2017 Eigentümerin des Grundstücks Q... Berlin, auf dem sie ein Wohngebäude mit sechs Wohneinheiten neu errichten ließ, darunter die verfahrensgegenständlichen Wohnungen WE 19, 20 und 24. Wegen Leerstands seit zum 1. Oktober 2021 angezeigter Nutzungsaufnahme forderte das Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg von Berlin – Bezirksamt – die Antragstellerin mit Bescheid vom 21. Februar 2022 auf, die Wohnräume bis zum 1. April 2022 Wohnzwecken zuzuführen. Für den Fall, dass sie der Aufforderung nicht oder nicht fristgemäß nachkommen sollte, drohte es ein Zwangsgeld in Höhe von 5.000 Euro je Wohnung an. Ihren Antrag auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung ihres hiergegen erhobenen Widerspruchs lehnte das Gericht mit Beschluss vom 11. Juli 2022 (VG 6 L 110/22) ab; auch die dagegen eingelegte Beschwerde blieb ohne Erfolg (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 28. November 2022 – OVG 5 S 38/22 –). Den Widerspruch der Antragstellerin wies das Bezirksamt mit noch nicht rechtskräftigem Widerspruchsbescheid vom 15. August 2022 zurück. Mit Bescheid vom 23. August 2022 setzte das Bezirksamt ein Zwangsgeld in Höhe von 5.000 Euro je Wohnung fest und drohte zugleich ein weiteres Zwangsgeld in Höhe von 10.000 Euro für den Fall an, dass die Antragstellerin der Wohnzuführungsaufforderung nicht bis zum 1. Oktober 2022 nachkommen sollte. Den hiergegen eingelegten Widerspruch wies das Bezirksamt mit ebenfalls noch nicht rechtskräftigem Widerspruchsbescheid vom 27. November 2023 zurück. Mit Bescheiden vom 12. bzw. vom 17. Mai 2023 setzte das Bezirksamt ein weiteres Zwangsgeld in Höhe von 10.000 Euro je Wohnung fest und drohte zugleich ein weiteres Zwangsgeld in Höhe von 20.000 Euro für den Fall an, dass die Antragstellerin der Wohnzuführungsaufforderung nicht bis zum 1. Juli 2023 nachkommen sollte. Zur Begründung führte es aus, der beabsichtigte Verkauf der Wohnungen sei bislang nicht zustande gekommen. Auch seien sie weder vermietet, noch hinreichende Vermietungsbemühungen nachgewiesen worden. Die Schaltung einer allgemein gehaltenen Anzeige unter Angebot des Wohnraums zu Miethöhen von 3.145 Euro für eine Wohnfläche von 85 m2 (WE 19), 4.198 Euro für eine Wohnfläche von 104,96 m2 (WE 20) bzw. 4.638 Euro für eine Wohnfläche von 100,82 m2 (WE 24), die die ortsübliche Vergleichsmiete bzw. den marktüblichen Mietzins offenkundig überschritten, reiche dafür nicht aus. Ihren hiergegen eingelegten Widerspruch begründete die Antragstellerin damit, den für die verfahrensgegenständlichen Wohnungen aufgerufenen Mietzins fordern zu müssen, um sicherzustellen, dass sich die Baukosten amortisierten. Zugleich legte sie im Juni 2023 geschlossene befristete Mietverträge vor. Mit Schreiben vom 6. November 2020 teilte die Antragstellerin mit, dass die verfahrensgegenständlichen Wohnungen aktuell wieder als Mietwohnungen angeboten würden. Mit nicht rechtskräftigem Widerspruchsbescheid vom 27. November 2023 wies das Bezirksamt den Widerspruch der Antragstellerin zurück. Mit Bescheiden vom 19. Februar 2024 setzte das Bezirksamt erneut ein Zwangsgeld in Höhe von 20.000 Euro je Wohnung fest und drohte zugleich ein weiteres Zwangsgeld in Höhe von 30.000 Euro für den Fall an, dass die Antragstellerin der Wohnzuführungsaufforderung nicht bis zum 1. April 2024 nachkommen sollte. Dabei sei die Androhung so zu verstehen, dass das erneut angedrohte Zwangsgeld so lange nicht festgesetzt werde, wie die Antragstellerin zügig alle rechtlich und tatsächlich möglichen Schritte unternehme, die Wohnungen wieder Wohnzwecken zuzuführen. Diese Bemühungen seien laufend substantiiert nachzuweisen. Dies sei bislang nicht geschehen. Unter dem 20. März 2024 legte die Antragstellerin hiergegen Widerspruch ein, den sie damit begründete, ihr gehe es nicht um Gewinnmaximierung um jeden Preis, sondern lediglich um Umsetzung ihres ursprünglichen Betriebskonzeptes als Projektentwicklerin, das einen Verkauf der neu geschaffenen Wohnungen vorsehe. Dies sei fester Bestandteil des zur Finanzierung des Neubaus geschlossenen Darlehensvertrages, der auch Mindestverkaufspreise vorsehe. Eine Verpflichtung zur Zwischenvermietung wäre unverhältnismäßig, da hierdurch der Charakter als Neubau zerstört würde, womit ein immenser Wertverlust einherginge. Zudem führte sie zu Planungsunsicherheit bei privaten Investor/innen der Baubranche, was wiederum den Wohnungsneubau gefährde. Die Schaffung von Neubau stehe aber im öffentlichen Interesse, da sich nur dadurch der bestehenden Wohnraummangellage wirksam begegnen lasse. Unabhängig hiervon stünden die Wohnungen erst ab dem Zeitpunkt einer Erstvermietung bzw. dem Beginn der tatsächlichen Wohnnutzung dem Wohnungsmarkt zur Verfügung, sodass auch erst ab dann der Schutzzweck des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes greife. Mit ihrem Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes vom 25. März 2024verfolgt sie ihr Begehr weiter. Zur Begründung führt sie ergänzend aus, aktuell würden die Wohnungen auf allen gängigen online-Portalen zur Miete angeboten; ein Verkauf werde optional weiterverfolgt. Auch seien die Miet- und Kaufpreise in der Vergangenheit reduziert worden. Die Antragstellerin beantragt, die aufschiebende Wirkung ihres Widerspruchs gegen die Bescheide des Bezirksamts Tempelhof-Schöneberg von Berlin vom 19. Februar 2024 anzuordnen. Der Antragsgegner beantragt, den Antrag zurückzuweisen. Zur Begründung führt er aus, durchgreifende Zweifel an der Rechtmäßigkeit der erneuten Zwangsgeldfestsetzung bestünden nicht. Sie beruhe auf vollziehbaren Wohnzuführungsanordnungen und leide selbst nicht an Rechtsfehlern. Im Zeitpunkt der Festsetzung hätten keine schriftlichen Nachweise über geeignete Vermittlungsbemühungen vorgelegen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie des Verwaltungsvorgangs verwiesen. II. Der Antrag hat keinen Erfolg. 1. Er ist zulässig, insbesondere statthaft gemäß § 80 Abs. 5 Satz 1 Var. 1 der Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO –. Androhung und Festsetzung von Zwangsgeldern sind gemäß § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 VwGO in Verbindung mit § 63 Abs. 1 Satz 1 des Justizgesetzes Berlin sofort vollziehbar, weil es sich um Maßnahmen der Verwaltungsvollstreckung handelt. 2. Der Antrag ist aber unbegründet. Die nach § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO gebotene Abwägung der widerstreitenden Interessen geht zulasten der Antragstellerin aus. Die Rechtmäßigkeit des Bescheids des Bezirksamts Tempelhof-Schöneberg von Berlin vom 19. Februar 2024 begegnet bei der im vorläufigen Rechtsschutzverfahren allein gebotenen aber auch hinreichenden summarischen Prüfung keinen Zweifeln. a) Rechtsgrundlage für die angegriffene Festsetzung eines erneuten Zwangsgelds in Höhe von 20.000 Euro pro Wohnung sind die §§ 2 Abs. 1 Nr. 4, 4 Abs. 2 Satz 1 des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes – ZwVbG – in Verbindung mit §§ 6 Abs. 1, 9 Abs. 1 lit. b), 11 Abs. 1 Satz 1, 13, 14 Satz 1 des Verwaltungsvollstreckungsgesetzes – VwVG – in Verbindung mit § 8 Abs. 1 des Gesetzes über das Verfahren der Berliner Verwaltung – VwVfG Bln –. aa) Gegen die formelle Rechtmäßigkeit der Zwangsgeldfestsetzung bestehen keine Bedenken. Insbesondere war das Bezirksamt als Vollzugsbehörde hierfür zuständig (vgl. § 7 Abs. 1 VwVG). Eine erneute Anhörung vor Festsetzung war entbehrlich, vgl. § 28 Abs. 2 Nr. 5 des Verwaltungsverfahrensgesetzes in Verbindung mit § 1 Abs. 1 VwVfG Bln. bb) Die Festsetzung des Zwangsgeldes war nach summarischer Prüfung auch materiell rechtmäßig. Der Bescheid über die Wohnzuführungsaufforderung vom 21. Februar 2022 ist ein vollstreckbarer Grundverwaltungsakt im Sinne von § 6 Abs. 1 VwVG, da er den grundsätzlich vollstreckungsfähigen Inhalt hat, den Wohnraum innerhalb der gesetzten Frist wieder Wohnzwecken zuzuführen. Dieser ist überdies formell vollstreckbar, weil der hiergegen erhobenen Klage (VG 6 K 251/22) gemäß § 6 Abs. 1 ZwVbG keine aufschiebende Wirkung zukommt. Soweit die Antragstellerin darüber hinaus meint, das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz sei nicht auf Neubauten anwendbar, jedenfalls aber sei ihr eine auch nur vorübergehende Vermietung der Wohnungen zur Beseitigung des Leerstands nicht zumutbar, betrifft dieses Vorbringen allein die Rechtmäßigkeit der Wohnzuführungsaufforderung, auf die es vorliegend jedoch grundsätzlich nicht ankommt. Voraussetzung einer rechtmäßigen Verwaltungsvollstreckung ist allein die Wirksamkeit, nicht aber die Rechtmäßigkeit der Grundverfügung (vgl. BVerwG, Urteil vom 25. September 2008 – 7 C 5.08 – juris Rn. 12). Die Festsetzung von Zwangsgeld ist jeweils schriftlich (vgl. § 13 Abs. 1 Satz 1 VwVG) und in bestimmter Höhe (vgl. § 13 Abs. 5 VwVG) angedroht worden. Das Bezirksamt hat der Antragstellerin darin eine – dem gesetzlichen Regelfall nach § 4 Abs. 1 Satz 2 ZwVbG entsprechende – zumutbare Frist gesetzt, um den Wohnraum wieder Wohnzwecken zuzuführen (vgl. § 13 Abs. 1 Satz 2 VwVG). Das Bezirksamt hat das Zwangsgeld auch zu Recht festgesetzt. Gemäß § 14 Satz 1 VwVG setzt die Vollzugsbehörde das Zwangsmittel fest, wenn die Verpflichtung innerhalb der Frist, die in der Androhung bestimmt ist, nicht erfüllt wird. Diese Voraussetzung lag vor. Die gesetzte Frist war fruchtlos abgelaufen, als das Bezirksamt erneut Zwangsgeld mit Bescheiden vom 19. Februar 2024 festgesetzt hat. Ernsthafte Bemühungen, die verfahrensgegenständlichen Wohnungen zu vermieten und damit den seit Oktober 2021 bestehenden und zwischenzeitlich allenfalls für einen kurzen Zeitraum unterbrochenen Leerstand zu beenden, hat die Antragstellerin nicht dargetan. Hierfür genügt es jedenfalls nicht, Links auf Angebote zu übersenden, die auf vier Immobilienportalen (Immoscout, Wunderflats, Immowelt, Immonet) veröffentlicht wurden. Die zum Beleg von entsprechenden Bemühungen eingereichte, tabellenförmig gestaltete Anlage A 9 lässt bereits nicht erkennen, ob und wenn ja, wie die Antragstellerin auf die dort gelisteten Kontakt- bzw. Infoanfragen von Interessent/innen geantwortet und ob sie darüber hinaus auch Termine für eine Besichtigung der einzelnen Wohnungen vereinbart hat. Unterstellt, die Einträge in der Kategorie „Besichtigungstermin“ belegten Letzteres, fehlen Nachweise dafür, dass diese Termine tatsächlich stattgefunden haben. Und auch dies als gegeben unterstellt, bietet die Antragstellerin keine Erklärung dafür an, dass trotz dieser Besichtigungen bislang kein Mietvertrag abgeschlossen werden konnte. Unabhängig hiervon wertet es das Gericht als Indiz gegen ernsthafte Vermietungsbemühungen, dass seit November 2023 ausweislich der Angaben in der Tabelle nur sieben Besichtigungstermine vereinbart bzw. durchgeführt worden sein sollen. Dies erscheint angesichts der allgemeinen Wohnraummangellage in Berlin unplausibel. Eine zumindest anfänglich mangelnde Ernsthaftigkeit liest das Gericht unabhängig hiervon auch aus der Höhe des zunächst verlangten Mietzinses für eine befristete Vermietung der drei Wohnungen ab. Dieser lag zunächst für sämtliche der Einheiten bei mindestens 37, teils aber deutlich über 40 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter. Derartige Miethöhen sind in dieser Wohnlage auch für das obere Marktsegment offensichtlich überdurchschnittlich (vgl. Investitionsbank Berlin, Wohnungsmarktbericht 2023, S. 115; Berlin Hyp & CBRE, Wohnmarktreport Berlin 2024, S. 78) – im Übrigen auch unter Zugrundelegung der Zahlen der Antragstellerin, die ausweislich ihres Vorbringens in der Hauptsache (VG 6 K 251/22) von für Neubau marktüblichen Mieten in Höhe von 30,00 Euro ausgeht – und dürften den objektiven Tatbestand einer Mietpreisüberhöhung nach § 5 Abs. 2 Satz 1 des Wirtschaftsstrafgesetzes 1954 erfüllen. Zwar hat die Antragstellerin den verlangten Mietzins inzwischen deutlich gesenkt (aktuell 2.050 Euro für WE 19, 2.964 Euro für WE 20 und 3.000 Euro für WE 24). Allerdings fehlt es weiterhin an einem substantiierten Vorbringen aktueller Bemühungen, wie bereits im vorstehenden Absatz dargestellt. cc) Auch Vollstreckungshindernisse liegen nicht vor. Ermessensfehler hinsichtlich Auswahl und Ausübung des festgesetzten Zwangsmittels sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Der Betrag von jeweils 20.000 Euro hält sich im gesetzlichen Rahmen gemäß § 11 Abs. 3 VwVG in Verbindung mit § 8 Abs. 1 Satz 2 VwVfG Bln und der Ziffer 28.2.2 der Ausführungsvorschriften über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum in der Fassung vom 25. Februar 2019 (ABl. Nr. 12 vom 22. März 2019, 1739). 3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 Satz 1 VwGO. Die Streitwertfestsetzung hat ihre Rechtsgrundlage in §§ 39, 52 f. des Gerichtskostengesetzes in Verbindung mit dem Streitwertkatalog für die Verwaltungsgerichtsbarkeit, wobei die Kammer für das Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes die Hälfte des festgesetzten Zwangsgelds (vgl. Ziffern 1.5 und 1.7.1) angesetzt hat.