6 K 230/20

Leitsatz: 1. Die Ermächtigung zur Erlassung von Rückführungsaufforderungen (nunmehr Wohnzuführungsaufforderungen) in § 4 Abs. 1 Satz 1 ZwVbG (juris: WoZwEntfrG BE) umfasst auch die Befugnis zum Erlass von Duldungsanordnungen gegen Dritte.(Rn.31) 2. Duldungsanordnungen nach § 4 Abs. 1 Satz 1 ZwVbG (juris: WoZwEntfrG BE) stellen keine Dauerverwaltungsakte dar.(Rn.32) 3. Voraussetzung für die Rechtmäßigkeit einer zweckentfremdungsrechtlichen Duldungsanordnung gegen einen lediglich obligatorisch Berechtigten ist nur die Wirksamkeit des Ausgangsverwaltungsakts und nicht dessen Rechtmäßigkeit (Anschluss an Bayerischer VGH, Beschluss vom 27. Dezember 2022 – 10 CS 22.1799 – Rn. 36).(Rn.43) Soweit das Verfahren übereinstimmend für erledigt erklärt worden ist, wird es eingestellt. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. 1. Die Klage ist als Anfechtungsklage gemäß § 42 Abs. 1 der Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO – zulässig. Dem steht nicht entgegen, dass das Vertragsverhältnis zwischen der Klägerin und dem Eigentümer wirksam gekündigt wäre oder sonst in der Zwischenzeit geendet hätte. Die Regelung zu Mietbeginn, -dauer und -verlängerung in § 3 des Vertrages vom 25. Februar 2019 lautet: „(1) Das Mietverhältnis beginnt am 01.03.2019 und ist für die Dauer von fünf Jahren abgeschlossen. (2) Dem Mieter wird ein Optionsrecht in der Gestalt eingeräumt, dass er drei Monate vor Ablauf der jeweiligen Vertragslaufzeit eine Verlängerung um weitere fünf Jahre verlangen kann. Dieses Optionsrecht kann zwei Mal ausgeübt werden. […] (3) Der Mietvertrag verlängert sich auf unbestimmte Zeit ohne Optionsausübung und kann beiderseits mit einer Frist von zwölf Monaten zum Ende eines Vertragsjahres gekündigt werden.“ Mit Schreiben vom 21. September 2020 hat der Eigentümer zwar diesen Vertrag gekündigt. Allerdings enthält das Kündigungsschreiben keinen Hinweis darauf, dass der Vertrag außerordentlich gekündigt werden sollte (§ 543 des Bürgerlichen Gesetzbuchs – BGB –). Im Übrigen wird auch kein Kündigungstermin genannt. Es ist vor diesem Hintergrund schon zweifelhaft, ob es sich um eine wirksame Kündigung handelt. Jedenfalls dürfte das Schreiben nur als ordentliche Kündigung auszulegen sein. Diese verhindert nach den zitierten vertraglichen Vereinbarungen wohl nur die Verlängerung des Vertrags nach Absatz 3 der vorgenannten Regelung (vgl. OLG Dresden, Urteil vom 15. August 2018 – 5 U 539/18 – juris Rn. 17 ff.), sodass dieser grundsätzlich nach Ende der ursprünglichen Vertragslaufzeit ausgelaufen wäre. Allerdings hat die Klägerin in der mündlichen Verhandlung angegeben, dass der Vertrag verlängert worden sei, sodass davon auszugehen ist, dass sie ihre Verlängerungsoption ausgeübt hat. Zwar ist durchaus fraglich, ob eine Optionsausübung angesichts der Duldungsverfügung zulässig bzw. wirksam war. Das Optionsrecht gewährt zwar grundsätzlich die Rechtsmacht, durch einseitige Erklärung – auch gegen den Willen des Vertragspartners – eine Verlängerung des Vertrages herbeizuführen. Gleichzeitig besteht seit dem 25. August 2020 die sofort vollziehbare Duldungsanordnung, der privatrechtsgestaltende Wirkung zukommt. Diese Anordnung ist darauf gerichtet, Rückführungsmaßnahmen des Eigentümers zu dulden. Hierauf kommt es allerdings im vorliegenden Zusammenhang im Ergebnis nicht an. In jedem Fall hat sich die Duldungsanordnung nicht erledigt. Die Klägerin und ihr Vermieter gehen nach den Angaben in der mündlichen Verhandlung selbst von einer Fortsetzung des Vertrags aus und die Klägerin nutzt die Räumlichkeiten jedenfalls faktisch weiter als Ferienwohnung im Rahmen der vertraglichen Vereinbarungen. 2. Die Klage ist aber unbegründet. Der Bescheid des Bezirksamts Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin vom 25. August 2020 in Gestalt des Widerspruchsbescheids desselben vom 29. September 2020 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Rechtsgrundlage für die Duldungsanordnung ist § 4 Abs. 1 Satz 1 des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes – ZwVbG – vom 29. November 2013 (GVBl. S. 626) in der Fassung vom 9. April 2018 (GVBl. S. 211). Wird Wohnraum ohne die erforderliche Genehmigung zweckentfremdet, soll das zuständige Bezirksamt danach anordnen, dass Verfügungs- oder Nutzungsberechtigte die Wohngebäude, Wohnungen oder Wohnräume wieder Wohnzwecken zuzuführen haben (Rückführungsgebot). Das Bezirksamt setzt nach Absatz 1 Satz 2 der Vorschrift hierfür eine Frist, die im Regelfall einen Monat beträgt. Als Minus zu der Rückführungsanordnung umfasst diese Befugnisnorm auch die Anordnung an einen Dritten, eine solche Anordnung zu dulden (vgl. Beschluss der Kammer vom 26. September 2017 – VG 6 L 292.17 – juris Rn. 69; Bayerischer VGH, Beschluss vom 16. April 2007 – 14 CS 07.275 – juris Rn. 15 für den Fall der Duldung einer baurechtlichen Beseitigungsanordnung; VG Ansbach, Beschluss vom 5. Mai 2020 – AN 9 S 20.00752 – juris Rn. 63 für den Fall der Duldung einer wasserrechtlichen Anordnung; Thüringer OVG, Beschluss vom 11. März 1997 – 1 EO 232/96 – juris Rn. 53, m.w.N.; a.A. VG München, Urteil vom 12. November 2019 – M 1 K 17.2807 – juris Rn. 30). Eines Rückgriffs auf die allgemeine polizeiliche Generalklausel bedarf es dafür nicht. Maßgeblicher Zeitpunkt der Sach- und Rechtslage für die Anfechtungsklage ist im vorliegenden Fall derjenige der letzten Behördenentscheidung – hier der Widerspruchsbescheid vom 29. September 2020 – (vgl. BVerwG, Urteil vom 28. Juli 1989 – 7 C 39.87 – juris Rn. 8 st. Rspr.). Es handelt sich nicht um einen Dauerverwaltungsakt. Einen Dauerverwaltungsakt kennzeichnet, dass die mit ihm getroffene Regelung nicht mit einer einmaligen Befolgung erledigt ist, sondern innerhalb der Geltungsdauer oder bis zum Erlass eines neuen Verwaltungsakts fortdauernd Geltung beansprucht und damit in ihrer Wirkung wesensgemäß auf Dauer angelegt ist (vgl. BVerwG, Beschluss vom 9. Juli 2013 – 3 B 100.12 – juris Rn. 4). So liegt es bei der Duldungsanordnung nach § 4 Abs. 1 Satz 1 ZwVbG nicht. Ihre Wirksamkeit mag sich zwar über einen längeren Zeitraum erstrecken. Mit der abgeschlossenen Duldung der Zuführung des betroffenen Wohnraums zu Wohnzwecken erledigt sich ihr Regelungsgehalt allerdings. Die Voraussetzungen für den Erlass der Duldungsanordnung sind vorliegend erfüllt. a) Die Duldungsanordnung ist zunächst formell rechtmäßig. Die Klägerin ist mit Schreiben vom 2. Juli 2020 zu der beabsichtigten Anordnung angehört worden. b) Die Duldungsanordnung ist auch materiell rechtmäßig. aa) Sie ist insbesondere hinreichend bestimmt. Dies setzt nach § 37 Abs. 1 des Verwaltungsverfahrensgesetzes – VwVfG – i.V.m. § 1 Abs. 1 des Verwaltungsverfahrensgesetzes Berlin voraus, dass vor allem für den Adressaten des Verwaltungsakts die von der Behörde getroffene Regelung so vollständig, klar und unzweideutig erkennbar ist, dass er sein Verhalten danach richten kann. Es reicht aus, wenn sich die Regelung aus dem gesamten Inhalt des Bescheides, insbesondere seiner Begründung, sowie den weiteren den Beteiligten bekannten oder ohne Weiteres erkennbaren Umständen unzweifelhaft entnehmen lässt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 9. Oktober 2012 – 7 VR 10.12 – juris Rn. 10). Diesen Anforderungen wird der angefochtene Bescheid in Bezug auf die von der Regelungswirkung betroffenen Räumlichkeiten gerecht. Diese werden mit der Bezeichnung X... in 6...Berlin, Vorderhaus, EG rechts konkret und für die Klägerin identifizierbar benannt. Inwiefern angesichts dieser Bezeichnung eine Unklarheit bestehen soll, ob nur die sich rechts vom Aufgang B befindende Teilfläche oder auch die links vom Aufgang B bzw. die rechts vom Aufgang A liegenden Flächen gemeint sein sollen, erschließt sich nicht. Die Klägerin vermietet im Übrigen die betreffende Fläche selbst als eine eigenständige Ferienwohnung unter der Bezeichnung „T...“ unter anderem auf der Plattform booking.com mit der Adressbezeichnung „X...“ (vgl. https://www.booking.com/m...; letzter Zugriff 26. Februar 2025). Es ist nicht nachvollziehbar, warum angesichts dieser Umstände für sie nicht erkennbar gewesen sein sollte, auf welche Flächen sich die Duldungsanordnung bezieht. Nach den Grundrisszeichnungen wird die rechts vom Treppenaufgang B gelegene Fläche rückwärtig klar durch den Treppenaufgang A begrenzt. Dass sich vom Treppenaufgang A nach links zumindest ursprünglich eine weitere Tür befand, wie vom Kläger im Parallelverfahren VG 6 K 236/20 vorgetragen, steht dem nicht entgegen. Vor diesem Hintergrund führt es auch zu keinem anderen Ergebnis, dass die Klägerin den früheren Wohnraummietvertrag nach eigenem Bekunden nicht kannte. Angesichts der vorgenannten Erwägungen kommt es auf dessen Kenntnis nicht an. Es erscheint für die Kammer auch fernliegend, dass bei der Klägerin eine Unklarheit hätte entstehen können, ob evtl. nur Teile der rechts vom Treppenaufgang B gelegenen Fläche betroffen seien. Ohne konkrete Anhaltspunkte für einen möglichen zwischenzeitlich erfolgten Umbau musste und konnte sie davon ausgehen, dass die gesamte Einheit betroffen ist. Solche Anhaltspunkte sind hier weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Insbesondere erschließt sich angesichts der Lage der Zimmer sowie von Küche und Bad, die im Übrigen auch durch Umbauten nur eingeschränkt verlegbar sind, nicht, in welcher Form eine frühere Wohnnutzung nur einer Teilfläche hätte erfolgen sollen. bb) Die fehlende Übersendung des Rückführungsbescheids vom 14. Mai 2020 an die Klägerin trotz Bezugnahme in dem angefochtenen Bescheid schadet nicht. Der Beklagte hat den entscheidenden Inhalt dieser Verfügung in den Gründen des an die Klägerin gerichteten Bescheids sowie des Widerspruchsbescheids hinreichend wiedergegeben, sodass es auf die genaue Kenntnis des Bescheids letztlich gar nicht ankam. Anders als von der Klägerin angenommen, hätte es auch keiner genaueren Beschreibung des Regelungsinhalts bedurft. Da der Rückführungsbescheid für seine Wirksamkeit keiner Bekanntgabe gegenüber der Klägerin bedarf, reicht es für die Bestimmtheit aus, ihr dessen Inhalt mit der angefochtenen Duldungsanordnung im Wesentlichen zur Kenntnis zu bringen. Das ist hier geschehen, weil sich der Begründung der Duldungsanordnung unmissverständlich entnehmen lässt, dass mit dem Rückführungsbescheid von dem Eigentümer verlangt wird, die an die Klägerin zu Gewerbezwecken vermieteten Räumlichkeiten rechts des Aufgangs B wieder Wohnzwecken zuzuführen (vgl. auch im vorläufigen Rechtsschutzverfahren in der Sache OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 9. September 2021 – OVG 5 S 6/21 – BA S. 3). cc) Soweit die Klägerin rügt, aus der Duldungsanordnung werde nicht hinreichend klar, welche Pflichten ihr konkret aufgegeben würden, verhilft ihr das ebenfalls nicht zum Erfolg. Eine Duldungsverfügung dient der Überwindung eines bestehenden obligatorischen oder dinglichen Rechts eines Dritten, das ihn befähigt, den Adressaten einer ordnungsrechtlichen Verfügung an der Befolgung dieser Verfügung zu hindern. Ist der Adressat einer solchen aufsichtsrechtlichen Anordnung nicht zugleich Alleineigentümer, Besitzer oder einzig Nutzungsberechtigter des von der Anordnung betroffenen Grundstücks bzw. der Anlage oder der Wohnung, bestehen hieran vielmehr weitere dingliche oder obligatorische Berechtigungen, so müsste der Pflichtige, wollte er der Anordnung Folge leisten, in die Berechtigung dieser Dritten eingreifen. Dies ist ihm aber aus eigenem Recht verwehrt. Vielmehr muss die zuständige Aufsichtsbehörde ihn in einem solchen Fall hierzu erst durch entsprechende weitere Maßnahmen in die Lage versetzen, nämlich dadurch, dass sie den oder die weiteren Berechtigten dazu verpflichtet, die Durchführung der Maßnahme zu dulden (vgl. VG Lüneburg, Beschluss vom 23. Juni 2020 – 2 B 42/20 – juris Rn. 29 m.w.N.; Michl, NVwZ 2014, 1206, 1207). Mit der Duldungsanordnung gegenüber dem dinglich oder obligatorisch berechtigten Dritten ist es dem durch die Ausgangsverfügung Beschwerten verwehrt, sich auf ein Vollstreckungshindernis, nämlich tatsächliche oder rechtliche Unmöglichkeit zu berufen. Die Duldungsanordnung ist damit im Wesentlichen auf die Durchsetzung der Ausgangsverfügung gerichtet. Vorliegend kann sich der Eigentümer und Vermieter der Räumlichkeiten X... in 6...Berlin, Vorderhaus, EG gegenüber dem Beklagten nicht (mehr) darauf berufen, das mit der Klägerin bestehende Mietverhältnis hindere ihn an einer Umsetzung der Rückführungsanordnung vom 14. Mai 2020. Der obligatorisch berechtigten Klägerin wird durch die ihr gegenüber erlassene Duldungsanordnung aufgegeben, die Rückführungsmaßnahmen des Eigentümers zu dulden. Mit der zur Auslegung des Tenors heranzuziehenden zusätzlichen Begründung des Bescheids vom 25. August 2020, sie habe die für die Wiederzuführung des Wohnraumes erforderlichen Maßnahmen (z.B. Kündigung des Mietverhältnisses) des Eigentümers zu dulden, wird die (öffentlich-rechtliche) Verpflichtung der Klägerin in der Gesamtschau hinreichend konkret umschrieben. Nicht erforderlich ist dabei die genaue juristische Kenntnis der Abgrenzung zwischen der Klägerin möglichen formellen und ausgeschlossenen materiellen Einwänden gegenüber einer Kündigung oder anderen Maßnahmen des Vermieters. Es reicht aus, wenn nach objektivem Empfängerhorizont deutlich wird, dass die einfache Berufung auf einen geschlossenen Vertrag abgeschnitten ist. So liegt es hier. dd) Die Kammer geht im Übrigen davon aus, dass Voraussetzung für die Rechtmäßigkeit einer Duldungsanordnung gegen einen lediglich obligatorisch Berechtigten – wie hier die Klägerin – nur die Wirksamkeit des Ausgangsverwaltungsakts ist (vgl. Bayerischer VGH, Beschluss vom 27. Dezember 2022 – 10 CS 22.1799 – juris Rn. 36; OVG Berlin, Beschluss vom 28. Februar 1997 – 2 S 28/96 – LKV 1997, 368; anders in einer besonderen Konstellation OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 19. Februar 2021 – 2 S 42/20 – juris Rn. 2 ff.). Anders wäre es bei einer Duldungsanordnung gegenüber einem dinglich Berechtigten (vgl. Bayerischer VGH, Beschluss vom 12. März 2012 – 1 CS 12.282 – juris Rn. 16). Funktion der Duldungsanordnung ist die Überwindung des Widerstands, den die Klägerin als obligatorisch Berechtigte an den streitgegenständlichen Räumlichkeiten gegenüber der an den Verfügungsberechtigten adressierten Rückführungsanordnung leistet. Dieser Rechtsposition entspricht es, die Klägerin zur Wahrung ihrer vertraglichen Rechte auf eine zivilrechtliche Inanspruchnahme ihres Vermieters zu verweisen. Die aus dem Baurecht stammende Differenzierung zwischen obligatorisch und dinglich Berechtigten ist nach Auffassung der Kammer auch auf das Berliner Zweckentfremdungsrecht übertragbar. Dass Anordnungen nach § 4 Abs. 1 Satz 1 ZwVbG sowohl an Verfügungsberechtigte als auch an Nutzungsberechtigte adressiert werden können, steht dem nicht entgegen. Es entspricht vielmehr der Situation etwa bei bauordnungsrechtlichen Nutzungsuntersagen. Die Rückführungsaufforderung vom 14. Mai 2020, deren Vollziehung die Duldungsanordnung dient, ist jedenfalls wirksam. Sie ist im Übrigen aber auch rechtmäßig (vgl. Urteil der Kammer von demselben Tag – VG 6 K 236/20 –), sodass insofern sich hier im Ergebnis gar nichts anderes ergeben würde. ee) Die Klägerin ist richtige Adressatin der Anordnung. Sie gehört zum Kreis der Störer, an den sich das behördliche Rückführungsgebot alternativ richten könnte. Nach § 4 Abs. 1 ZwVbG ist die Rückführungsaufforderung an den Verfügungsberechtigten oder Nutzungsberechtigten zu richten. Im Rahmen der Störerauswahl hat sich der Beklagte mit nachvollziehbarer Argumentation im Rahmen seines Ermessens dazu entschlossen, mit der Rückführungsaufforderung vorrangig gegen den Eigentümer und Vermieter vorzugehen. ff) Die Duldungsanordnung ist überdies erforderlich, da die Klägerin dem Vollzug der Rückführungsaufforderung nicht zugestimmt hat und ihr aus dem zwischen ihr und dem Vermieter geschlossenen Vertrag ein den Vollzug hinderndes Recht zusteht. gg) Schließlich ist die Duldungsanordnung ermessenfehlerfrei und unter Beachtung des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit ergangen. Soweit sich die Klägerin auf eine angebliche Existenzgefährdung beruft, ist diese auf Grundlage ihres Vorbringens nicht erkennbar. Zudem steht ihr der Zivilrechtsweg offen, um etwaige Ansprüche auf Schadensersatz gegenüber ihrem Vermieter geltend zu machen (vgl. Bayerischer VGH, Beschluss vom 12. März 2012, a.a.O., juris Rn. 20; OLG Dresden, Urteil vom 14. Oktober 2015, a.a.O., Rn. 56). Der Beklagte hat im Übrigen auch insoweit seine Abwägungserwägungen jedenfalls im Widerspruchsbescheid hinreichend ausgeführt. Vor diesem Hintergrund ist auch kein Ermessensausfall ersichtlich. 3. Die Kostenentscheidung folgt in entsprechender Anwendung aus § 155 Abs. 1 Satz 3 VwGO, weil der für erledigt erklärte Teil des Rechtstreits, für den die Kosten bei isolierter Betrachtung nach § 161 Abs. 2 VwGO nach billigem Ermessen dem Beklagten aufzuerlegen gewesen wären, insgesamt nur einen geringen Teil des Rechtsstreits ausmacht. Die Regelung der vorläufigen Vollstreckbarkeit entspricht § 167 VwGO und den § 708 Nr. 11, § 711 Satz 1 der Zivilprozessordnung. Die Berufung ist nicht zuzulassen (vgl. § 124a Abs. 1 Satz 1 VwGO). Der Rechtssache kommt insbesondere keine grundsätzliche Bedeutung zu (vgl. § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO). Eine Rechtssache ist von grundsätzlicher Bedeutung, wenn sie eine entscheidungserhebliche, bisher höchstrichterlich oder obergerichtlich nicht beantwortete Rechts- oder Tatfrage von allgemeiner Bedeutung aufwirft, die sich in dem erstrebten Rechtsmittelverfahren stellen würde und die im Interesse der Einheitlichkeit der Rechtsprechung oder der Fortentwicklung des Rechts einer obergerichtlichen Klärung in einem Berufungsverfahren bedarf (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 12. Januar 2018 – OVG 11 N 119.17 – juris Rn. 2). Ein derartiger Klärungsbedarf besteht nicht, wenn die Rechtsfrage bereits geklärt ist oder auf der Grundlage der bestehenden bundes- und obergerichtlichen Rechtsprechung mit Hilfe der anerkannten Auslegungsregelungen auch ohne Durchführung eines Rechtsmittelverfahrens eindeutig beantwortet werden kann (vgl. BVerwG, Beschluss vom 9. April 2014 – 2 B 107.13 – juris Rn. 9). So liegt es hier. Die hier aufgeworfenen Rechtsfragen sind entweder bereits hinreichend geklärt oder lassen sich jedenfalls anhand der anerkannten Auslegungsmethoden ohne Weiteres dem Gesetz entnehmen. Eine Abweichung von der Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts (vgl. § 124 Abs. 2 Nr. 4 VwGO) liegt hier ebenfalls nicht vor, weil die im Rahmen der Prüfung der Rechtmäßigkeit der an den Vermieter gerichteten Rückführungsaufforderung entscheidungserhebliche Abweichung von dessen Rechtsprechung im vorläufigen Rechtsschutzverfahren angesichts der gegenüber der Klägerin nur erforderlichen Wirksamkeit der Rückführungsaufforderung in diesem Verfahren nicht entscheidungstragend ist. BESCHLUSS Der Wert des Streitgegenstandes wird gemäß §§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes auf 10.000,00 Euro festgesetzt. Die Klägerin wendet sich gegen eine zweckentfremdungsrechtliche Duldungsanordnung nebst Zwangsgeldandrohung. Sie mietete mit Vertrag vom 25. Februar 2019 für die Dauer von fünf Jahren mit Verlängerungsoption „Gewerbeflächen gem. beigefügtem Grundriss“ in dem Objekt X..., EG rechts. Vereinbart wurde „eine gewerbliche Nutzung – beispielsweise Büronutzung, Nutzung als Seminarraum, Schulungsstätte, Yogaseminarraum etc. – für nicht störende gewerbliche Nutzung“. Mit Ergänzungsvereinbarung vom 15. März 2019 wurde die Mietfläche durch farbige Markierung in einem beigefügten Grundriss wie folgt konkretisiert: Ihr Vermieter ist seit Juni 2013 Eigentümer der im Jahr 1999 als Teileigentum von dem übrigen Gebäude abgeteilten Räumlichkeiten in dem 1986 errichteten Mehrfamilienhaus in deri... in 6... Berlin. Die im Vorderhaus, Erdgeschoss, gelegenen Räumlichkeiten umfassen laut Teilungserklärung eine Fläche von insgesamt ca. 270 m². Von den drei Treppenhäusern sind die unterschiedlich großen Teilflächen jeweils durch Türen beidseitig zugänglich. Die Eingänge zu den Treppenhäusern entsprechen den Hausnummerzusätzen a bis c. Von Oktober 2014 bis zum Herbst 2018 waren die Räumlichkeiten rechts vom Aufgang B von dem Eigentümer an Frau Q... und Frau M...zu Wohnzwecken vermietet und von diesen entsprechend genutzt worden. Mit Bescheid vom 14. Mai 2020 forderte das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin – Bezirksamt – den Vermieter der Klägerin auf, den Wohnraum bis zum 1. September 2020 wieder Wohnzwecken zuzuführen. Mit Schreiben vom 2. Juli 2020 hörte das Bezirksamt die Klägerin zu einer zweckfremden Nutzung der Räumlichkeiten EG Vorderhaus rechts ran. Es wies darauf hin, der Wohnraum werde offenbar ohne die erforderliche Genehmigung zweckfremd zu anderen als Wohnzwecken, nämlich als Ferienwohnung genutzt. Gegen den Eigentümer sei daher ein Rückführungsbescheid ergangen. Da die Räumlichkeiten zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung als Wohnraum vermietet gewesen seien, habe der Eigentümer diese nicht an die Klägerin als Gewerberaum vermieten dürfen. Obwohl die Wiederzuführung auch von ihr verlangt werden könne, erscheine eine Rückführung zu Wohnzwecken durch den Eigentümer erfolgversprechender. Die Klägerin verwies daraufhin mit E-Mail vom 3. August 2020 auf den bestehenden Gewerbemietvertrag. Mit Bescheid vom 25. August 2020 ordnete das Bezirksamt gegenüber der Klägerin die Duldung der Rückführungsmaßnahmen des Eigentümers gemäß Rückführungsbescheid vom 14. Mai 2020 an (Ziffer 1) und drohte für den Verstoß gegen die Duldungsanordnung die Festsetzung eines Zwangsgelds in Höhe von 10.000,00 Euro an (Ziffer 2). Sie habe die für die Wiederzuführung des Wohnraumes erforderlichen Maßnahmen des Eigentümers (z.B. Kündigung des Mietverhältnisses) zu dulden. Die Duldungsanordnung gegen sie sei erforderlich und verhältnismäßig, weil konkrete Verstöße gegen das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz vorlägen. Sie vermiete den Wohnraum in der X..., Vorderhaus, EG rechts ohne die erforderliche Genehmigung als Ferienwohnung. Für den Fall, dass sie der Aufforderung nicht nachkomme, werde ihr ein Zwangsgeld angedroht. Dieses werde solange nicht festgesetzt, wie sie die Rückführungsmaßnahmen dulde. Der Rückführungsbescheid vom 14. Mai 2020 war dem Bescheid nicht beigefügt. Mit Schreiben vom 8. September 2020 erhob die Klägerin Widerspruch. Sie verstehe nicht, welche Rückführungsmaßnahmen sie dulden solle. Sie habe einen gültigen Mietvertrag und werde eine Kündigung nicht akzeptieren. Sie habe erhebliche Aufwendungen gehabt, um die Räume für ihre Zwecke zu nutzen. Ihre wirtschaftliche Existenz stehe infrage. Mit Beschluss vom 16. September 2020 lehnte die Kammer den Antrag des Eigentümers auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung seines Widerspruchs gegen die Rückführungsaufforderung ab (VG 6 L 111/20). Die hiergegen erhobene Beschwerde wies das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg mit Beschluss vom 9. September 2021 zurück (OVG 5 S 41/20). Mit Schreiben vom 21. September 2020 erklärte der Eigentümer gegenüber der Klägerin die Kündigung des Mietvertrags ohne Angabe eines Kündigungszeitpunkts. Mit Widerspruchsbescheid vom 29. September 2020 wies das Bezirksamt den Widerspruch der Klägerin zurück. Da durch den mit ihr bestehenden Mietvertrag ein Vollstreckungshindernis vorliege, sei gegen sie die Duldungsanordnung ergangen. Die behauptete Existenzgefährdung sei nicht ersichtlich. Mangel an Gewerberaum bestehe in Berlin nicht, sodass sie ihre gewerbliche Tätigkeit auch in anderen Räumlichkeiten ausführen könne. Mit ihrer Klage vom 9. Oktober 2020 verfolgt die Klägerin ihr Begehren weiter. Mit ihrem am 27. Oktober 2020 bei Gericht eingegangenen Antrag auf vorläufigen Rechtsschutz hat sie geltend gemacht, die aufschiebende Wirkung bestehe schon kraft Gesetzes, die Duldungsanordnung könne nicht auf das Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes gestützt werden, da es sich nicht um ein Minus zum Rückführungsgebot handele. Außerdem sei die Verfügung völlig unbestimmt, da sie auf den Rückführungsbescheid vom 14. Mai 2020 Bezug nehme, der ihr nicht bekannt sei, und es unklar sei, auf welche Fläche diese sich beziehe und was von ihr konkret erwartet werde. Mit Beschluss vom 15. Januar 2021 hat die Kammer dem Antrag hinsichtlich der Zwangsgeldandrohung stattgegeben und ihn im Übrigen abgelehnt (VG 6 L 235/20). Die hiergegen erhobene Beschwerde vor dem Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg hat dieses mit Beschluss vom 9. September 2021 zurückgewiesen (OVG 5 S 6/21). Mit Bescheid vom 23. September 2021 hat das Bezirksamt die mit der Duldungsanordnung verbundene Zwangsgeldandrohung aufgehoben. Mit Beschluss vom 25. Oktober 2021 hat das Oberverwaltungsgericht auch die gegen die Zurückweisung der Beschwerde erhobene Anhörungsrüge zurückgewiesen (OVG 5 RS 4/21). Eine von der Klägerin erhobene Verfassungsbeschwerde zum Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin ist ohne Erfolg geblieben (VerfGH 124/21). Zur Begründung ihrer Klage hat die Klägerin auf ihr Vorbringen im vorläufigen Rechtsschutzverfahren verwiesen. In der mündlichen Verhandlung hat sie den Rechtsstreit im Hinblick auf die Ziffer 2 des Bescheids vom 25. August 2020 für erledigt erklärt. Der Beklagte hat sich der Erledigungserklärung angeschlossen. Die Klägerin beantragt zuletzt, den Bescheid des Bezirksamts Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin vom 25. August 2020 in Gestalt des Widerspruchsbescheids desselben vom 29. September 2020 und des Bescheids vom 23. September 2021 aufzuheben. Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Weiteres Vorbringen zur Begründung ist nicht erfolgt. Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstands und des Vorbringens der Beteiligten wird auf die Streitakte und die beigezogenen Verwaltungsvorgang des Beklagten verwiesen, welche vorgelegen haben und Gegenstand der mündlichen Verhandlung und der Entscheidungsfindung gewesen sind.