6 K 236/20

Leitsatz: 1. Rückführungsaufforderungen (nunmehr Wohnzuführungsaufforderungen) nach § 4 Abs 1 S 1 ZwVbG (juris: WoZwEntfrV BE) stellen keine Dauerverwaltungsakte dar. (Rn.21) 2. Die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zu den Maßstäben für eine zweckentfremdungsrechtliche Umwidmung von Gewerbeflächen zu Wohnraum nach damaligem Bundesrecht (siehe Urteil vom 7. September 1984 – 8 C 33.82 –Rn. 13) ist für das Berliner Landesrecht durch die Legaldefinition der Umwidmung in § 2 Abs 3 ZwVbVO (juris: WoZwEntfrV BE) überholt. (Rn.36) Die Klage wird abgewiesen. Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Die Berufung wird zugelassen. Die Klage ist als Anfechtungsklage zulässig, aber unbegründet. Der Bescheid des Bezirksamts Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin vom 14. Mai 2020 in Gestalt des Widerspruchsbescheids desselben vom 29. September 2020 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO –). 1. Rechtsgrundlage für den angegriffenen Bescheid ist § 4 Abs. 1 Satz 1 des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes – ZwVbG – vom 29. November 2013 (GVBl. S. 626) in der Fassung vom 9. April 2018 (GVBl. S. 211). Maßgeblicher Zeitpunkt der Sach- und Rechtslage für die Anfechtungsklage ist derjenige der letzten Behördenentscheidung – hier der Widerspruchsbescheid vom 29. September 2020 – (vgl. BVerwG, Urteil vom 28. Juli 1989 – 7 C 39.87 – juris Rn. 8 st. Rspr.). Es handelt sich bei der – nach damaliger Gesetzesfassung noch so genannten – Rückführungsaufforderung nicht um einen Dauerverwaltungsakt (anders noch anklingend im Urteil der Kammer vom 30. Oktober 2019 – VG 6 K 126.18 – juris Rn. 39 sowie im Beschluss der Kammer vom 14. Dezember 2018 – VG 6 L 286.18 – juris Rn. 32). Einen Dauerverwaltungsakt kennzeichnet, dass die mit ihm getroffene Regelung nicht mit einer einmaligen Befolgung erledigt ist, sondern innerhalb der Geltungsdauer oder bis zum Erlass eines neuen Verwaltungsakts fortdauernd Geltung beansprucht und damit in ihrer Wirkung wesensgemäß auf Dauer angelegt ist (vgl. BVerwG, Beschluss vom 9. Juli 2013 – 3 B 100.12 – juris Rn. 4). So liegt es bei der Anordnung nach § 4 Abs. 1 Satz 1 ZwVbG nicht. Ihre Wirksamkeit mag sich zwar über einen längeren Zeitraum erstrecken, bis ihr Folge geleistet wurde. Mit der Zuführung des Wohnraums zu Wohnzwecken erledigt sich ihr Regelungsgehalt allerdings. Wird der Wohnraum zu einem späteren Zeitpunkt wieder zu anderen als Wohnzwecken genutzt, wird eine erneute Anordnung erforderlich. Wird Wohnraum ohne die erforderliche Genehmigung zweckentfremdet, soll das zuständige Bezirksamt nach § 4 Abs. 1 Satz 1 ZwVbG anordnen, dass Verfügungs- oder Nutzungsberechtigte die Wohngebäude, Wohnungen oder Wohnräume wieder Wohnzwecken zuzuführen haben (Rückführungsgebot). Das Bezirksamt setzt nach Absatz 1 Satz 2 der Vorschrift hierfür eine Frist, die im Regelfall einen Monat beträgt. Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt. a) Die Rückführungsaufforderung ist zunächst hinreichend bestimmt. Dies setzt nach § 37 Abs. 1 des Verwaltungsverfahrensgesetzes – VwVfG – i.V.m. § 1 Abs. 1 des Verwaltungsverfahrensgesetzes Berlin – VwVfG Bln – voraus, dass vor allem für den Adressaten des Verwaltungsakts die von der Behörde getroffene Regelung so vollständig, klar und unzweideutig erkennbar ist, dass er sein Verhalten danach richten kann. Es reicht aus, wenn sich die Regelung aus dem gesamten Inhalt des Bescheides, insbesondere seiner Begründung, sowie den weiteren den Beteiligten bekannten oder ohne Weiteres erkennbaren Umständen unzweifelhaft entnehmen lässt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 9. Oktober 2012 – 7 VR 10.12 – juris Rn. 10). Diesen Anforderungen wird der angefochtene Bescheid in Bezug auf die von der Regelungswirkung betroffenen Räumlichkeiten gerecht. Diese werden nicht nur mit der Bezeichnung X... in 6...Berlin, Vorderhaus, EG rechts konkret und für den Kläger identifizierbar benannt. Die Rückführungsaufforderung erschöpft sich außerdem – wie auch im Eilverfahren vom Oberverwaltungsgericht festgestellt (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 9. September 2021 – OVG 5 S 41/20 – BA S. 4) – nicht in der Nennung der postalischen Anschrift, sondern erfasst ausweislich ihrer Begründung die tatsächlich und rechtlich zur Wohnnutzung geeigneten Räumlichkeiten, die vor der aktuellen gewerblichen Vermietung als Wohnraum vermietet worden waren. Dem entsprechenden Wohnungsmietvertrag vom 24./25. September 2014 lassen sich die zu Wohnzwecken übergebenen Räume („§ 1 Mietgegenstand […] Grundstück: X..., Gebäudeteil: Vorderhaus, Stockwerk: EG rechts, Teileigentum-Nr.: 86/2, Wohnungsgröße 93,45 m², Die Wohnung besteht aus insgesamt 4 Zimmer, 1 Küche, 1 Bad, 1 Flur“) unmissverständlich entnehmen, sodass für den Kläger, der diesen Mietvertrag selbst als Vermieter mit den damaligen Mieterinnen geschlossen hat, zweifelsfrei ersichtlich ist, welche Räumlichkeiten bzw. Flächen von der Rückführungsaufforderung betroffen sind. Ob in der Vergangenheit auch andere Teilflächen zu Wohnzwecken vermietet worden sind, so dass für den Kläger insoweit eine Unklarheit hätte entstehen können, entzieht sich der Kenntnis des Gerichts. Hierauf kommt es allerdings für dieses Verfahren auch nicht an. Im Widerspruchsbescheid wird der Wohnraummietvertrag der Mieterinnen R... und I... mit der Angabe des Mietbeginns schließlich genau bezeichnet, sodass spätestens damit auch insofern keine Möglichkeit der Verwechselung ersichtlich ist. Mit der Anschrift „X...“ konnte die Mieterin I... zudem im Berliner Melderegister erfasst werden. Die anschließende Nutzung der Räumlichkeiten bzw. Flächen für gewerbliche Zwecke ergibt sich gleichfalls mit hinreichender Bestimmtheit aus dem zwischen dem Kläger und der Gewerbemieterin R... zu Stande gekommenen Gewerbemietvertrag vom 25. Februar 2019, wenn es dort heißt: „Der Vermieter vermietet in dem Hausobjekt: X..., EG rechts, 10245 Berlin Gewerbeflächen, gem. beigefügtem Grundriss“ im Zusammenspiel mit der Ergänzungsvereinbarung vom 15. März 2019, in welcher die Mietfläche (erneut) mit farbiger Markierung in einem beigefügten Grundriss konkretisiert wurde. Dass die vermieteten Flächen der Verträge nicht deckungsgleich sind, steht der Bestimmtheit nicht entgegen. Für die Kammer steht nach dem gesamten Vorbringen fest, dass es jedenfalls eine Überschneidung hinsichtlich der an die Mieterinnen R... und I... vermieteten Wohnflächen gibt. Dass die gesamte Fläche im Erdgeschoss vorher insgesamt an einen Gewerbemieter vermietet war, ändert an der Betrachtung nichts. b) Die streitgegenständlichen Räumlichkeiten stellen auch zweckentfremdungsrechtlich geschützten Wohnraum dar (siehe unter aa)), der zu anderen als Wohnzwecken genutzt wird (siehe unter bb)). aa) Wohnraum sind nach § 1 Abs. 3 Satz 1 ZwVbG alle Räumlichkeiten, die zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich (siehe unter (1)) und rechtlich (siehe unter (2)) geeignet sind. Dabei kommt es auf die subjektive Zweckbestimmung der Räumlichkeiten seitens der Verfügungsberechtigten grundsätzlich nicht an (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 6. April 2017 – OVG 5 B 14.16 – juris Rn. 39). Dies entspricht dem in seinen Materialien zum Zweckentfremdungsverbot-Gesetz verkörperten ausdrücklichen Willen des (Landes-)Gesetzgebers, wonach es – in Abgrenzung zum abgelösten Zweckentfremdungsrecht des Bundes – allein auf das objektive Kriterium der Eignung ankommen soll (vgl. Entwurf eines Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum, Abghs-Drs. 17/1057, S. 11 f.). Ausgenommen sind nach § 1 Abs. 3 Satz 2 ZwVbG allein Räumlichkeiten, die zu anderen Zwecken errichtet worden sind und zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot-Verordnung – ZwVbVO – vom 4. März 2014 [GVBl. S. 73], in Kraft getreten zum 1. Mai 2014) auch entsprechend genutzt werden (siehe unter (3)). (1) Die tatsächliche Eignung zur dauernden Wohnnutzung setzt einen baulichen Standard voraus, der allgemein als für ein gesundes und menschenwürdiges Wohnen notwendig erachtet und von dem ganz überwiegenden Teil der Wohnungsuchenden und Wohnungsinhaber erwartet und gefordert wird (vgl. BVerwG, Urteil vom 14. Dezember 1990 – 8 C 38.89 – juris Rn. 10). Hieran bestehen keine Zweifel. Die Räumlichkeiten wurden von Oktober 2014 bis zum Herbst 2018 von dem Kläger an die Mieterinnen R... und I... zu Wohnzwecken vermietet und entsprechend genutzt. Soweit der Kläger im Eilverfahren eine erschwerte Vermietbarkeit aufgrund der Lage im Erdgeschoss vorgebracht hatte, würde dies die tatsächliche Eignung auch bei Wahrunterstellen nicht entfallen lassen. (2) Rechtlich ungeeignet sind nur Räumlichkeiten, die – beispielsweise wegen entgegenstehender baurechtlicher Vorschriften – aus Rechtsgründen nicht bewohnt werden dürfen. Dem Tatbestandsmerkmal der objektiven Eignung in § 1 Abs. 3 ZwVbG liegt die Einsicht zu Grunde, dass die Rechtsordnung eine Wohnnutzung nicht zugleich für (bebauungsrechtlich) unzulässig und dennoch (zweckentfremdungsrechtlich) geboten erklären kann (vgl. BVerwG, Urteil vom 1. Oktober 1986 – 8 C 53.85 – juris Rn. 13 m.w.N.). Unbeachtlich ist allerdings eine nur formelle Baurechtswidrigkeit, das heißt das Fehlen einer die materiell baurechtmäßige Wohnnutzung deckenden Baugenehmigung (vgl. BVerwG, Urteil vom 29. November 1985 – 8 C 105.83 – juris Rn. 20; Urteil vom 7. September 1984 – 8 C 48.83 – juris Rn. 13; Urteil der Kammer vom 17. Oktober 2018 – VG 6 K 524.17 – juris). So wie es dem Verfügungsberechtigten obliegt, tatsächliche Hindernisse, die einer Wohnnutzung entgegenstehen, mit vertretbarem, dem Verfügungsberechtigten objektiv zumutbaren Modernisierungs- oder Renovierungsaufwand zu beheben, ist er zweckentfremdungsrechtlich auch gehalten, die rechtliche Unzulässigkeit des Bewohnens auszuräumen, indem er die ggf. baurechtlich erforderlichen Anträge stellt (vgl. BVerwG, Urteil vom 29. November 1985 – 8 C 105.83 – juris Rn. 20). Bauplanungsrechtlich sind zunächst keine Hindernisse für eine Wohnnutzung im Erdgeschoss des insgesamt 6-geschossigen Mehrfamilienhauses erkennbar, welches laut des von dem Kläger in Bezug genommenen Verkehrswertgutachtens von 2011 am Uferbereich der Spree in einfacher Wohnlage in einer überwiegend von 5- bis 7-geschossigen Mehrfamilienhäusern sowie Gewerbe-/Bürobauten geprägten Umgebung liegt. Wie der Beklagte in dem angegriffenen Bescheid ausgeführt hat, ist das Grundstück mangels förmlichem Bebauungsplan nach § 34 Abs. 2 des Baugesetzbuches in Verbindung mit § 4a Abs. 2 Nr. 1 der Baunutzungsverordnung als in einem besonderen Wohngebiet gelegen anzusehen. Im Übrigen findet in den oberen Stockwerken unstreitig eine Wohnnutzung statt. Auch bauordnungsrechtlich sind keine Gründe ersichtlich, die eine Wohnnutzung ausschließen würden. Insbesondere steht – entgegen der Auffassung des Klägers – die Tatsache, dass sämtliche Einheiten im Erdgeschoss über Türen miteinander verbunden sind, einer Wohnnutzung weder bauordnungsrechtlich noch aus sonst einem erkennbaren rechtlichen Gesichtspunkt entgegen. Zum einen wird eine Abgeschlossenheit von Wohnraum nur nach § 3 Abs. 3 des Wohnungseigentumsgesetzes für die Einräumung von Sondereigentum als Soll-Vorschrift verlangt. Dies schließt zum einen nicht aus, dass auch in Einheiten, die nicht als Sondereigentum teilbar wären, eine rechtlich zulässige Wohnnutzung stattfinden kann. Zum anderen ist nicht einmal erkennbar, dass die Möglichkeit, die streitgegenständlichen Räumlichkeiten sowohl aus dem Treppenaufgang B als auch von der anderen Seite über den Treppenaufgang A zu betreten, einer wohnungseigentumsrechtlichen Abgeschlossenheit entgegenstehen würde. In jedem Fall ist dem Gericht kein Rechtsgrundsatz bekannt, wonach eine Wohnung keine zwei Eingänge haben dürfte. Sonstige rechtliche Hinderungsgründe für eine Wohnnutzung sind weder vorgetragen noch sonst erkennbar. (3) Schließlich kann sich der Kläger nicht auf die Bestandsschutzregelung des § 1 Abs. 3 Satz 2 ZwVbG berufen. Zwar wurden die gesamten Räumlichkeiten im Erdgeschoss des Mehrfamiliengebäudes X...in der Teilungserklärung von 1999 unstreitig als Teileigentum zur gewerblichen Nutzung bestimmt und standen nach einer Nutzung als Bürofläche am 1. Mai 2014 leer. Die Baugenehmigung für das 1986 errichtete Gebäude liegt allerdings nicht vor. Dies bedarf jedoch keiner Aufklärung. Selbst wenn man unterstellt, dass die streitgegenständlichen Räumlichkeiten zu anderen als Wohnzwecken errichtet und zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Zweckentfremdungsverbotes entsprechend genutzt worden sind, stellt sie dies nicht für alle Zeit und unter allen Umständen hiervon frei. Zunächst zulässigerweise zu anderen als Wohnzwecken genutzte Räumlichkeiten fallen nachträglich unter das Zweckentfremdungsverbot, wenn sie zum Wohnen umgewidmet werden. Die Umwidmung von anderweitig genutzten Räumlichkeiten zu Wohnraum wird in § 2 Abs. 3 ZwVbVO dahingehend legal definiert, dass das Zweckentfremdungsverbot Anwendung findet, wenn zur dauernden Wohnnutzung geeignete Räumlichkeiten erst nach dem 1. Mai 2024 tatsächlich und rechtlich zu Wohnzwecken bestimmt oder zu diesen Zwecken genutzt werden. Damit ist die frühere Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zu der zweckentfremdungsrechtlichen Umwidmung gewerblich genutzter Räumlichkeiten zu Wohnraum (siehe Urteil vom 7. September 1984 – 8 C 33.82 – juris Rn. 13), die im vorläufigen Rechtsschutzverfahren von der Kammer und dem Oberverwaltungsgericht noch zugrunde gelegt worden ist, für das Berliner Landesrecht überholt. Dies wird auch durch die Gesetzesbegründung für das dritte Gesetz zur Änderung des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes gestützt, mit welcher der Gesetzgeber unter anderem in § 4 Abs. 1 ZwVbG die Bezeichnung Rückführungsgebot in Wohnzuführungsgebot umbenannt hat. Damit sollte „einem Missverständnis [vorgebeugt werden], dass Anordnungen nur für Wohnraum ergehen könnten, der vorher schon als Wohnraum genutzt worden ist. Es wird nunmehr klargestellt, dass eine Zuführung zu Wohnzwecken auch dann angeordnet werden kann, wenn dadurch eine erstmalige Zuführung zu Wohnzwecken vorliegt (z. B. in Wohnraum umgewandelte Gewerberäume oder noch nie bewohnte Neubauten)“ (Abghs-Drs. 18/3728, S. 15). Nach diesen Maßstäben liegt hier eine Umwidmung vor. Es spricht vieles dafür, dass der Abschluss eines unbefristeten Wohnraummietvertrags mit entsprechender Nutzung schon eine tatsächliche und rechtliche Bestimmung zu Wohnzwecken bewirkt. Der Vermieter hat es in diesem Fall nicht mehr ohne weiteres selbst in der Hand, die Wohnnutzung wieder zu beenden. Jedenfalls fällt diese Konstellation nach Überzeugung der Kammer aber unter die Wohnnutzung nach § 2 Abs. 3 2. Alt. ZwVbVO, ohne dass es im vorliegenden Verfahren einer Entscheidung dazu bedarf, ab welcher genauen Schwelle und unter welchen Umständen von der Nutzung von Räumlichkeiten zu Wohnzwecken auszugehen ist. Nach der Systematik des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes läge es etwa nahe, hiervon in Anlehnung an die maximale Leerstandszeit nach § 2 Abs. 1 Nr. 4 ZwVbG ab einer Wohnnutzung von drei Monaten auszugehen. Es bestehen aber nach Überzeugung der Kammer keine Zweifel, dass eine – wie hier – mehrjährige Wohnnutzung auf Basis eines unbefristeten Wohnraummietvertrags mit Wissen und Wollen des Verfügungsberechtigten in jedem Fall unter § 2 Abs. 3 2. Alt. ZwVbVO fällt. Vor diesem Hintergrund kommt es weder auf die Frage, ob und wann es welche Umbaumaßnahmen gegeben hat, noch auf die vom Bundesverwaltungsgericht nach alter Rechtslage geforderte Gesamtbetrachtung an. Die Kammer hat auch keine Bedenken, dass die Vorschrift des § 2 Abs. 3 ZwVbVO oder deren vorstehend vorgenommene Auslegung gegen Art. 14 Abs. 1 des Grundgesetzes verstoßen könnte. Der Vermieter hat es danach selbst in der Hand, durch eine mit seinem Wissen und Wollen erfolgte Wohnnutzung eine Umwidmung herbeizuführen oder nicht. bb) Nach § 2 Abs. 1 Nr. 4 ZwVbG liegt eine Zweckentfremdung vor, wenn Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken genutzt wird, insbesondere wenn Wohnraum länger als drei Monate leer steht. Dies ist hier der Fall, ohne dass es darauf ankommt, ob und welche Räume als Ferienwohnung angeboten werden. Jedenfalls findet in den streitgegenständlichen Räumlichkeiten seit dem Auszug der Mieterinnen R... und I... unstreitig keine Wohnnutzung mehr statt. Anhaltspunkte dafür, dass Ausnahmetatbestände nach § 2 Abs. 2 ZwVbG erfüllt sein könnten, liegen nicht vor. c) Ermessen bezüglich des Rückführungsgebots ist nicht eröffnet. Die Ausgestaltung als „Soll“-Vorschrift verpflichtet das Bezirksamt in der Regel zum Einschreiten, wenn – wie hier – eine Zweckentfremdung vorliegt (vgl. Beschluss der Kammer vom 12. Oktober 2023 – VG 6 L 166/23 – juris Rn. 21 m.w.N.). Ermessensfehlerhaft ist die Rückführungsaufforderung nur dann, falls offensichtlich ein Anspruch auf Genehmigung der Zweckentfremdung von Wohnraum besteht oder falls die Wohnzuführung aufgrund einer atypischen Fallgestaltung unverhältnismäßig wäre (vgl. Beschluss der Kammer vom 20. Juli 2021, a.a.O., Rn. 53). Beides ist hier nicht der Fall. Eine angemessene Frist zur Wohnzuführung im Sinne von § 4 Abs. 1 Satz 2 ZwVbG hat der Beklagte gesetzt. Auf eine Unmöglichkeit der Rückführung kann sich der Kläger im hiesigen Verfahren nicht berufen. Eine gewerbliche Vermietung wirkt sich nicht auf die Rechtmäßigkeit der Rückführungsaufforderung, sondern allenfalls auf nachfolgende Vollstreckungsmaßnahmen aus. Dass der aktuelle Gewerbemietvertrag nicht nur die streitgegenständliche Fläche, sondern größere Teile des Erdgeschosses umfasst, steht der Rückführungsaufforderung nicht entgegen. Es bleibt dem Kläger überlassen, auf welche Weise er die streitgegenständliche Fläche wieder einer Wohnnutzung zuführt. Neben einer Kündigung des Gewerbemietvertrags käme zum Beispiel auch eine Vertragsanpassung in Betracht. 2. Auch die Zwangsgeldandrohung in Höhe von 10.000,- Euro in dem Bescheid vom 15. Mai 2010 ist rechtmäßig. Gegen die formelle Rechtmäßigkeit bestehen keine Bedenken. Insbesondere war das Bezirksamt als Vollzugsbehörde für die Androhung zuständig (vgl. § 7 Abs. 1 des Verwaltungsvollstreckungsgesetzes – VwVG – i.V.m. § 8 Abs. 1 VwVfG Bln). Auch in materiell-rechtlicher Hinsicht ist die Androhung nicht zu beanstanden. Sie beruht auf den §§ 6 Abs. 1 und 13 VwVG. Die Rückführungsaufforderung ist ein wirksamer Grundverwaltungsakt im Sinne von § 6 Abs. 1 VwVG, der gemäß § 6 Abs. 1 ZwVbG sofort vollziehbar ist. Er hat einen vollstreckungsfähigen Inhalt, nämlich den streitgegenständlichen Wohnraum wieder Wohnzwecken zuzuführen. Das Zwangsgeld ist schriftlich (vgl. § 13 Abs. 1 Satz 1 VwVG) und in bestimmter Höhe (vgl. § 13 Abs. 5 VwVG) angedroht worden. Die nach § 13 Abs. 1 Satz 2 VwVG vorgesehene Fristsetzung wurde vorgenommen und war der Länge nach angemessen, zumal die Fristsetzung ausdrücklich so erläutert wurde, dass das Zwangsgeld in Höhe von 10.000,- Euro solange nicht festgesetzt wird, wie der Kläger zügig alle rechtlich und tatsächlich möglichen Schritte unternimmt, um der Rückführungsaufforderung nachzukommen. Das Bezirksamt hat die Androhung gemäß § 13 Abs. 2 Satz 2 VwVG i.V.m. § 6 Abs. 1 ZwVbG auch mit der Rückführungsaufforderung verbunden. 3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Regelung der vorläufigen Vollstreckbarkeit entspricht § 167 VwGO und den § 708 Nr. 11, § 711 Satz 1 der Zivilprozessordnung. Die Berufung ist zuzulassen (vgl. § 124a Abs. 1 Satz 1 VwGO), weil das Urteil von der Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts im Eilverfahren und im Anhörungsrügeverfahren zu den Maßstäben für die Umwidmung anderweitig genutzter Flächen zu Wohnraum abweicht (vgl. § 124 Abs. 2 Nr. 4 VwGO). BESCHLUSS Der Wert des Streitgegenstandes wird gemäß §§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes auf 10.000,00 Euro festgesetzt. Der Kläger wendet sich gegen eine zweckentfremdungsrechtliche Rückführungsaufforderung mit Zwangsgeldandrohung. Er ist seit Juni 2013 Eigentümer von im Jahr 1999 als Teileigentum von dem übrigen Gebäude abgeteilten Räumlichkeiten in einem 1986 errichteten Mehrfamilienhaus in der X.... Die im Vorderhaus, Erdgeschoss, gelegenen Räumlichkeiten umfassen laut Teilungserklärung eine Fläche von insgesamt ca. 270 m². Von den drei Treppenhäusern sind die unterschiedlich großen Teilflächen jeweils durch Türen beidseitig zugänglich. Die Eingänge zu den Treppenhäusern entsprechen den Hausnummerzusätzen a bis c. Seit 1. April 1992 waren die Räumlichkeiten insgesamt an die Firma X... zum Betrieb von Büro und Nebenräumen für Wachschutz vermietet. Diese kündigte den Vertrag zum 4. März 2014. Mit unbefristetem Wohnraummietvertrag vom 24./25. September 2014 vermietete der Kläger eine 93,45 m² große, rechts von dem Aufgang B gelegene Teilfläche an Frau Q... und Frau M.... Diese wohnten nach ihren Angaben aus dem Verwaltungsverfahren dort in einer Wohngemeinschaft von Oktober 2014 bis September 2018. Mit Gewerbemietvertrag vom 25. Februar 2019 vermietete der Kläger die Fläche X..., Vorderhaus, EG rechts anschließend ab dem 1. März 2019 für fünf Jahre mit Verlängerungsoption an Frau J... zu gewerblichen Zwecken. Der Mietvertrag nannte „beispielsweise Büronutzung, Nutzung als Seminarraum, Schulungsstätte, Yogaseminarraum etc.“ als mögliche gewerbliche Nutzungen. Mit Ergänzungsvereinbarung vom 15. März 2019 wurde die Gewerbemietfläche durch farbige Markierung in einem beigefügten Grundriss wie folgt konkretisiert: Die Gewerbemieterin vermietet die von ihr gemieteten Flächen bis heute als mehrere getrennte Ferienwohnungen, die unter anderem über die Plattform booking.com angeboten werden. Mit Schreiben vom 7. Januar 2020 hörte das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin – Bezirksamt – den Kläger nach einem Bürgerhinweis, dass nach dem Auszug mehrerer Wohngemeinschaften die Umwandlung in eine Ferienwohnung vorgenommen worden sei, zu einer zweckfremden Nutzung von Wohnraum in der X..., Vorderhaus, Erdgeschoss rechts an. Hiergegen führte der Kläger an, es handele sich bei den Räumlichkeiten nicht um eine Wohnung. Er verwies dazu auf die Baugenehmigung für das Gebäude. Unter dem 14. April 2020 hörte das Bezirksamt den Kläger erneut zu einer zweckfremden Nutzung der Räumlichkeiten in der X..., Vorderhaus, EG rechts an und wies darauf hin, dass die Räumlichkeiten im Wohnungsgrundbuch zwar als Teileigentumseinheit eingetragen, jedoch seit dem 1. Oktober 2014 als Wohnung genutzt worden seien. Die gewerbliche Nutzung sei durch diese Nutzung verwirkt. Der Kläger teilte daraufhin mit, es handele sich weiterhin um Gewerberaum. Einen Antrag auf Nutzungsänderung in Wohnraum habe er weder gestellt, noch habe er eine entsprechende Genehmigung. Mit Bescheid vom 14. Mai 2020 forderte das Bezirksamt den Kläger auf, den Wohnraum bis zum 1. September 2020 wieder Wohnzwecken zuzuführen. Für den Fall des fruchtlosen Fristablaufs drohte es ein Zwangsgeld in Höhe von 10.000,- Euro an. Die Räumlichkeiten seien tatsächlich und rechtlich zur Wohnnutzung geeignet. Die Wohnnutzung in den als Teileigentum errichteten Räumlichkeiten sei genehmigungsfähig. Es gebe keine Hinweise darauf, dass eine Wohnnutzung im dortigen faktischen besonderen Wohngebiet nicht zulässig sei. Zudem greife keine Ausnahme vom Zweckentfremdungsverbot-Gesetz ein, auch wenn die Räumlichkeiten ursprünglich zu anderen als Wohnzwecken errichtet worden seien. Denn zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung und bis 2018 seien die Räumlichkeiten dauerhaft zu Wohnzwecken genutzt worden. Hiergegen erhob der Kläger mit Schriftsatz vom 4. Juni 2020 Widerspruch und stellte am 18. Juni 2020 einen Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes. Der Sachverhalt sei von dem Bezirksamt nicht aufgeklärt worden. Es sei unklar, ob die sich über drei postalische Anschriften hin erstreckenden Gewerbeflächen von der Rückführungsaufforderung insgesamt oder in Teilen betroffen seien. Der Bescheid sei diesbezüglich zu unbestimmt. Zwischenzeitlich seien die Räumlichkeiten langfristig zur gewerblichen Nutzung vermietet. Eine derzeitige Nutzung als Ferienwohnung sei ihm nicht bekannt. In dem Gewerbemietvertrag sei eine Untervermietung von ihm gestattet worden. Überdies seien die Räumlichkeiten aufgrund der Lage im Erdgeschoss nicht zur Wohnnutzung geeignet. Eine unterstellte zeitweilige Wohnnutzung sei zweifelhaft. Eine Umwidmung zu Wohnzwecken sei jedenfalls nicht erfolgt. Selbst wenn dies angenommen würde und eine Wohnnutzung vorgelegen hätte, hätte diese nur über einen kurzen Zeitraum stattgefunden. Mit Beschluss vom 16. September 2020 wies die Kammer den Antrag des Klägers auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes zurück (VG 6 L 111/20). Mit Schreiben vom 21. September 2020 kündigte der Kläger den Mietvertrag mit Frau J... unter Bezugnahme auf die sofort vollziehbare Rückführungsaufforderung ohne Angabe eines Kündigungsdatums. Mit Schreiben vom 29. September 2020 teilte das Bezirksamt ihm daraufhin mit, dass die Festsetzung eines Zwangsgelds aktuell nicht geboten sei. Mit Widerspruchsbescheid vom 29. September 2020 wies das Bezirksamt den Wider-spruch gegen den Bescheid vom 14. Mai 2020 als unbegründet zurück. Zur Begründung führte es insbesondere aus, Recherchen hätten ergeben, dass die ursprünglich als Gewerberaum errichteten Räumlichkeiten durch Umbaumaßnahmen erst als Wohnraum nutzbar gemacht worden seien. Dies sei sowohl durch Teilung der Gesamtgewerbefläche in einzelne Einheiten erfolgt, als auch durch den Einbau eines Wannenbades, der Verlegung von Laminat sowie der Einrichtung einer Küche. Mit unbefristetem Wohnraummietvertrag sei die Wohnung ab Oktober 2014 an Frau Q... und Frau M... vermietet worden. Das Mietverhältnis sei nach vier Jahren von Mieterseite gekündigt worden. Mit seiner am 28. Oktober 2020 erhobenen Klage verfolgt der Kläger sein Begehren weiter. Er hält den angegriffenen Bescheid weiterhin für unbestimmt, weil sich daraus nicht eindeutig ergebe, welche Räume im Einzelnen mit welcher Fläche von der Rückführung betroffen seien. Die Räumlichkeiten seien auch nicht zur Wohnnutzung umgewidmet worden. Es lägen keine Belege für Umbauten zum Zweck der Bewohnbarmachung vor. Lediglich der verschlissene Bodenbelag sei ersetzt worden. Der vom Mietvertrag betroffene Teil der Gewerbeeinheit sei durch Verschließen einer Tür von den anderen Flächen der Gewerbeeinheit jederzeit reversibel vorübergehend abgeteilt worden. Ein freier Durchgang zu den anderen Teilen der Gewerbeeinheit nach Aufschließen der jeweiligen Türen sei weiterhin möglich gewesen. Es sei fraglich, ob eine Wohnnutzung mit Blick auf die fehlende Abgeschlossenheit überhaupt bauordnungsrechtlich zulässig sei. Mit Beschluss vom 9. September 2021 hat das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg die Beschwerde gegen die Ablehnung des vorläufigen Rechtsschutzantrags zurückgewiesen (OVG 5 S 41/20). Mit Beschluss vom 25. Oktober 2021 hat es auch die gegen die Zurückweisung der Beschwerde erhobene Anhörungsrüge zurückgewiesen (OVG 5 S 6/21). Der Kläger beantragt, den Bescheid des Bezirksamts Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin vom 14. Mai 2020 in Gestalt des Widerspruchsbescheids desselben vom 29. September 2020 aufzuheben. Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Er nimmt Bezug auf sein Vorbringen im Verwaltungsverfahren und im vorläufigen Rechtsschutzverfahren. Hinsicht der gerügten Unbestimmtheit sei der Mietvertrag mit den Vormieterinnen R... und I... bereits im Schreiben an den Kläger vom 31. März 2020 in Bezug genommen worden. Die Rückführungsaufforderung beziehe sich mit hinreichender Deutlichkeit auf die Fläche des ehemaligen Mietvertrages. Zu baulichen Veränderungen sei ggf. Beweis zu erheben durch Vernehmung auch der Vormieterinnen. Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstands und des Vorbringens der Beteiligten wird auf die Streitakte und die beigezogenen Verwaltungsvorgang des Beklagten verwiesen, welche vorgelegen haben und Gegenstand der mündlichen Verhandlung und der Entscheidungsfindung gewesen sind.