7 K 42.14

Leitsatz: 1. Der Kläger kann, wenn er feststellt, dass die dem Eigentümer obliegenden Maßnahmen nicht, nicht vollständig oder mangelhaft durchgeführt sind, Nachholung, Ergänzung oder Nachbesserung binnen angemessener Frist verlangen. (Rn.38) 2. Gemäß § 62 Satz 2 VwVfG, § 199 Abs. 1 BGB beginnt die Verjährung, soweit nicht ein anderer Verjährungsbeginn bestimmt ist, mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. (Rn.44) 3. Fehlt es an einer ausdrücklichen Regelung der Pflicht zur Rückzahlung, fehlt es auch an einer Festlegung der Leistungszeit hierfür. (Rn.54) Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger – zu Händen der Investitionsbank Berlin – 4.086,27 Euro nebst Zinsen in Höhe von 8 % hieraus ab 1. Juli 2007 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Die zulässige Klage hat nur in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg. Im Übrigen ist sie unbegründet. I. Die Klage ist zulässig. Insbesondere ist der Verwaltungsrechtsweg (§ 40 VwGO) eröffnet. Denn bei den der Rückforderung zu Grunde liegenden Förderverträgen handelt es sich um öffentlich-rechtliche Verträge gemäß §§ 54 ff. VwVfG. Die Verträge regeln die Gewährung und nähere Ausgestaltung einer Subvention durch den Kläger auf der Grundlage von Nr. 7.2.1 der Richtlinien zur Umsetzung der Verwaltungsvereinbarungen über die Gewährung von Finanzhilfen des Bundes an die Länder nach Art. 104a Abs. 4 des Grundgesetzes zur Förderung des städtebaulichen Denkmalschutzes (Förderungsrichtlinien städtebaulicher Denkmalschutz – FöRL STD 96 – vom 15. Juli 1996). Ihr Schwerpunkt liegt in der Gewährung staatlicher Leistungen zur Förderung des städtebaulichen Denkmalschutzes durch bauliche Verbesserungsmaßnahmen und der Sicherung eines für die angestammte Mieterschaft bezahlbaren Mietpreisniveaus während des Bindungszeitraums. Dies verleiht ihnen jeweils ein überwiegendes öffentlich-rechtliches Gepräge (vgl. VG Berlin, Urteil vom 23. September 2010 – VG 16 A 202.08 –, m.w.N.). Die Klage ist als allgemeine Leistungsklage statthaft. Ein Rechtsschutzbedürfnis ist gegeben, weil der Kläger vorliegend keine Möglichkeit hat, die ausgezahlten Zuschüsse und Darlehen durch Erlass eines Verwaltungsaktes zurückzufordern. Denn durch Vertrag begründete Pflichten dürfen grundsätzlich nicht durch den Erlass eines Verwaltungsaktes durchgesetzt werden (vgl. BVerwG, Urteil vom 13. Februar 1976 – BVerwG IV C 44.74 –, Buchholz 11 Art. 20 GG Nr. 38). II. Die Klage ist nur im tenorierten Umfang begründet. 1. Der Kläger hat Anspruch auf Rückzahlung von 4.086,27 € nebst Zinsen in Höhe von 8 % p.a. hieraus seit dem 1. Juli 2007. Dieser Anspruch ergibt sich aus § 3 Abs. 6 i.V.m. § 13 Abs. 3 FöV als Folge eines Vertragsverstoßes der Beklagten. Nach § 3 Abs. 6 FöV kann der Kläger, wenn er feststellt, dass die dem Eigentümer / Verfügungsberechtigten obliegenden Maßnahmen nicht, nicht vollständig oder mangelhaft durchgeführt sind, Nachholung, Ergänzung oder Nachbesserung binnen angemessener Frist verlangen. Kommt der Eigentümer / Verfügungsberechtigte dem Verlangen nicht fristgemäß nach, so gilt § 14 Abs. 2 FöV. Diese Regelung bestimmt, dass der ausgezahlte Baukostenzuschuss (§ 4 Abs. 2 Pkt. 1) sofort zurückzuzahlen und vom Tage der Auszahlung an mit 8 v.H. jährlich zu verzinsen ist, wenn Kündigung oder Rücktritt nach § 3 Abs. 6, § 5 Abs. 2 oder nach § 13 aufgrund von Umständen erfolgen, die der Eigentümer / Verfügungsberechtigte zu vertreten hat. Die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 3 Abs. 6 FöV liegen hier vor. Unstreitig hat die Beklagte gegen ihre vertragliche Verpflichtung verstoßen, die Straßenfassade M... mängelfrei instandzusetzen. Dem Nachbesserungsverlangen der IBB ist sie bis zum Ablauf der ihr gesetzten (letzten) Frist am 30. Juni 2007 nicht nachgekommen. Die Rechtsfolge dieses Vertragsverstoßes – hier Rückzahlung von 4.086,27 € – entnimmt die Kammer § 13 Abs. 3 FöV. Die Bestimmungen des Förderungsvertrages sind allerdings hinsichtlich der Rechtsfolgen unvollständig. Denn § 14 Abs. 2 FöV, auf den § 3 Abs. 6 FöV hinsichtlich der Rechtsfolge eines Verstoßes ausdrücklich verweist, regelt zum einen nur die Rückforderung des Baukostenzuschusses, nicht aber des Baudarlehens. Zum anderen setzt die Bestimmung eine Kündigung bzw. einen Rücktritt „nach § 3 Abs. 6 FöV“ voraus. § 3 Abs. 6 FöV regelt diese Rechte jedoch nicht. Kündigung und Rücktritt sind vielmehr Gegenstand des § 13 FöV. Vor diesem Hintergrund ist der Verweis in § 3 Abs. 6 FöV nach § 157 BGB analog ergänzend dahingehend auszulegen, dass ein von der Vorschrift erfasster Vertragsverstoß dem Förderungsgeber die in § 13 FöV genannten Rechte (Abs. 1: Kündigung / Abs. 2: Rücktritt / Abs. 3: Kürzung) einräumen soll. Von der Möglichkeit einer Kündigung gemäß § 13 Abs. 1 FöV bzw. eines Rücktritts nach § 13 Abs. 2 FöV hat der Kläger hier keinen Gebrauch gemacht. Vielmehr hat er die Förderung mit Schreiben vom 9. Oktober 2008 gemäß § 13 Abs. 3 FöV gekürzt. Diesem Ergebnis steht auch die nachfolgend am 25. September 2009 erklärte „Teilkündigung“ des Förderungsvertrages durch den Kläger nicht entgegen. Die Erklärung ist („falsa demonstratio non nocet“) trotz ihrer missverständlichen Formulierung nicht als – nur zur Gänze mögliche – Kündigung, sondern als – anteilige – Verminderung der Förderung zu verstehen (vgl. ausführlich VG Berlin, Urteil vom 27. Oktober 2011 - VG 16 K 213.10 -, EA, S. 8). Der Rückforderungsanspruch von 4.086,27 € gründet mithin auf einer Fördermittelkürzung gemäß § 13 Abs. 3 Satz 1 FöV. Nach der genannten Vorschrift darf der Kläger bei Vertragsverstößen, die die Zielsetzungen dieses Vertrages nicht in seinem Wesen beeinträchtigen, anstelle einer Kündigung bzw. eines Rücktritts die Förderung nach § 4 soweit vermindern, wie durch den Vertragsverstoß die Ziele des Vertrages nicht mehr gewährleistet sind oder wie bei Kenntnis dieser Umstände von Anfang an die Förderung vermindert worden wäre. Diese Voraussetzungen sind hier gegeben. Bei der nicht durchgeführten Mängelbeseitigung handelt es sich um einen Vertragsverstoß, der die Zielsetzungen des Förderungsvertrages nicht wesentlich beeinträchtigt. Die auf der Grundlage des Leistungsverzeichnisses der mit den Putz- und Stuckarbeiten beauftragten Firma errechnete anteilige Kürzung von 4.086,27 € ist nicht zu beanstanden; Einwendungen hiergegen hat die Beklagte nicht geltend gemacht. Die anteilige Rückzahlung der Förderung kann der Kläger gemäß § 13 Abs. 3 Satz 2 FöV verlangen. Danach sind zuviel gezahlte Förderungsbeträge unverzüglich zurückzuzahlen. Entsprechend der Aufteilung der Fördermittel in § 4 Abs. 2 FöV hat die Rückzahlung je zur Hälfte auf den Baukostenzuschuss und das Baudarlehen zu erfolgen. Der Rückzahlungsanspruch ist insoweit auch nicht verjährt. Gemäß § 62 Satz 2 VwVfG, § 199 Abs. 1 BGB beginnt die Verjährung, soweit nicht ein anderer Verjährungsbeginn bestimmt ist, mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste. Der Rückzahlungsanspruch entstand vorliegend mit der erstmaligen Ausübung des Kürzungsrechtes, das als Gestaltungsrecht selbst nicht der Verjährung unterliegt (Palandt, BGB, 73. Auflage 2014, § 194 Rn. 2), im Oktober 2008. Die Verjährungsfrist begann folglich am 31. Dezember 2008 zu laufen und endete am 31. Dezember 2011 (§§ 195, 188 Abs. 1 BGB). Die am 28. Dezember 2011 erhobene Klage hemmte mithin die Verjährung (§ 204 Nr. 1 BGB). Der Kläger hat ferner Anspruch auf Verzinsung des Rückzahlungsbetrages in Höhe von 8 % p.a. seit dem 1. Juli 2007. Denn gemäß § 13 Abs. 3 Satz 2 FöV sind infolge Vertragsverstoßes zurückzuzahlende Beträge mit 8 % p.a., gerechnet vom Tage des Vertragsverstoßes an, zu verzinsen. Da die Beklagte die von ihr pflichtwidrig unterlassene Mängelbeseitigung infolge der unter Fristsetzung erfolgten Mahnung vom 20. März 2007 jedenfalls bis zum 30. Juni 2007 hätte erbringen müssen, kann der Kläger ab dem 1. Juli 2007 Verzinsung in der geforderten Höhe verlangen. 2. Im Übrigen ist die Klage unbegründet. Der Kläger hat keinen weitergehenden Anspruch auf Rückzahlung von Baukostenzuschüssen bzw. vorzeitige Rückzahlung des Baudarlehens. Denn eine geringere Förderungshöhe ist weder einvernehmlich vereinbart worden (a) noch wurde sie einseitig vom Kläger wirksam herbeigeführt (b). a) Der Kläger kann seinen Anspruch nicht aus einer Vereinbarung über die Veränderung der Förderungshöhe herleiten. Insoweit kann dahinstehen, ob ein darauf gegründeter Rückzahlungsanspruch auf eine ergänzende Auslegung des Fördervertrages oder auf §§ 812 ff. BGB gestützt werden kann. Denn in jedem Fall scheitert ein Rückzahlungsanspruch daran, dass eine wirksame Änderung der Förderbeträge entweder schon nicht erfolgt ist (aa) oder aber jedenfalls ein auf eine solche Kürzungsvereinbarung gestützter Zahlungsanspruch verjährt ist (bb). aa) Eine wirksame Verminderung der Förderungshöhe liegt schon nicht vor. Gemäß § 4 Abs. 3 Satz 1 FöV sind die im Vertrag ausgewiesenen Zuwendungen Höchstbeträge, die lediglich dann voll zur Auszahlung kommen, wenn der Eigentümer nachweist, dass ihm bei ordnungsgemäßer Vergabe mindestens Kosten in der Höhe der veranschlagten Kosten (§ 1 Abs. 1 FöV) entstanden sind. § 6 Abs. 6 Satz 1 FöV schreibt insoweit vor, dass unverzüglich nach Abschluss der Baumaßnahmen eine Schlussabrechnung zu erstellen ist. § 4 Abs. 6 Satz 2 FöV bestimmt, dass bei der Schlussabrechnung die Förderungsberechnung angepasst wird, wenn sich die Mietenwerte oder förderbaren Brutto-Gesamtbaukosten geändert haben. § 6 Abs. 2 Satz 3 FöV regelt zudem, dass Voraussetzung für die Auszahlung der letzten 10 % der Zuwendungen u.a. die rechtsverbindlich unterschriebene Vertragsänderung zur Bestätigung der Schlussabrechnung ist. Nach dieser Regelungssystematik hat der Fördernehmer im Rahmen der Schlussabrechnung die förderfähigen Kosten nachzuweisen, die die IBB in der Folge überprüft. Ein einseitiges Minderungsrecht des Klägers (wie in § 13 Abs. 3 FöV) für den Fall, dass die förderbaren Gesamtbaukosten niedriger sind als bei Abschluss des Förderungsvertrages prognostiziert, sieht der Vertrag nicht vor. Vielmehr erfolgt die Anpassung der Förderungsberechnung nach § 4 Abs. 6 Satz 2 FöV – wie sich aus § 6 Abs. 2 Satz 3 FöV ergibt – im Wege der Vertragsänderung. Daraus ergibt sich: Auf der Grundlage ihres Prüfungsergebnisses hinsichtlich der Schlussabrechnung macht die IBB ein Angebot zur Vertragsänderung von einer vorläufigen auf eine endgültige Zuwendungshöhe, das der Fördernehmer durch seine Bestätigung annimmt. Infolge der Änderung kann dann entweder der Fördernehmer die verbleibenden 10 % der (endgültigen) Zuwendungshöhe beanspruchen oder aber die der Fördergeber den zuviel gezahlten Teil der (vorläufigen) Zuwendungshöhe zurückfordern. Ob sich dieser Rückzahlungsanspruch aus der ergänzenden Auslegung des Vertrages oder – was näher liegt – aufgrund nachträglich rechtsgrundlos erfolgter Leistung aus §§ 812 ff. BGB ergibt, kann daher letztlich dahinstehen. Denn Voraussetzung ist in beiden Fällen die Anpassung der Förderungsberechnung durch Vertragsänderung. Bevor diese Vertragsänderung nicht erfolgt ist, bildet der bisherige Förderungsvertrag die Rechtsgrundlage für das (einstweilige) Behaltendürfen der ausgezahlten Förderbeträge. Soweit der Kläger dieser Auslegung des Förderungsvertrages entgegengetreten ist, überzeugt seine Argumentation nicht. Die IBB selbst hat ihrem Schreiben vom 9. Oktober 2008 ein entsprechendes Verständnis zugrunde gelegt. Denn die darin geäußerte Bitte, eine Zweitschrift ihres Schreibens über die Verminderung der Förderung als Zeichen des Einverständnisses der Beklagten zurückzusenden, verbunden mit dem Hinweis, diese gelte als Bestandteil des Förderungsvertrages, macht nur Sinn, wenn man von der Notwendigkeit einer Vertragsänderung ausgeht. Im Übrigen ergibt sich aus den Ausführungen des Klägers keine konkrete Anspruchsgrundlage für den geltend gemachten Rückzahlungsanspruch. An der erforderlichen Vertragsänderung fehlt es vorliegend, so dass der Rückzahlungsanspruch aus Vertrag bzw. §§ 812 ff. BGB nicht entstanden ist. Denn eine Vertragsänderung ist im Nachgang zu dem Angebot der IBB vom 9. Oktober 2008 nicht zustande gekommen, da die Beklagte es in der Folge nicht angenommen hat. bb) Folgt man dem nicht und geht statt dessen davon aus, dass bereits in der am 4.Juni 2003 erklärten Zustimmung des Bevollmächtigten der Beklagten zum Ergebnis der Prüfung der Schlussabrechnung durch die IBB konkludent eine Anpassung der Förderungsberechnung hinsichtlich der förderfähigen Gesamtbaukosten gemäß § 4 Abs. 6 Satz 2 FöV liegt, ist ein sich daraus ergebender Rückzahlungsanspruch des Klägers bereits mit Ablauf des 31. Dezember 2006 verjährt. Die regelmäßige dreijährige Verjährungsfrist gemäß § 195 BGB begann in diesem Fall mit dem Schluss des Jahres 2003. Voraussetzung des Beginns der Verjährung ist, wie erörtert, das Entstehen des Anspruchs im Sinne des § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB. Entstanden in Sinne der Vorschrift ist der Anspruch, sobald er im Wege der Klage geltend gemacht werden kann (Palandt, BGB, 73. Auflage 2014, § 199 Rn. 3 m.w.N.). Voraussetzung hierfür ist grundsätzlich die Fälligkeit des Anspruchs. Die Vorschrift des § 271 BGB regelt hierzu, dass der Gläubiger eine Leistung sofort verlangen kann, wenn eine Zeit für die Leistung weder bestimmt noch aus den Umständen zu entnehmen ist. Der (Teil-) Rückzahlungsanspruch war mit der unterstellten Vertragsänderung durch Gegenzeichnung des Ergebnisses der Schlussabrechnung durch den Bevollmächtigten der Beklagten am 4. Juni 2003 entstanden. Von diesem Zeitpunkt an konnte ihn der Kläger geltend machen. Da es schon an einer ausdrücklichen Regelung der Rückzahlungsverpflichtung des Fördernehmers nach Anpassung der Fördermittel im Förderungsvertrag fehlt, ist erst recht keine vertragliche Bestimmung der Leistungszeit hierfür ersichtlich. Eine solche ergibt sich auch nicht aus den Umständen. Die erst mit Schreiben vom 9. Oktober 2008 erfolgte Neuberechnung der Fördermittel war entgegen der Auffassung des Klägers vorliegend keine Fälligkeitsvoraussetzung des Rückzahlungsanspruchs. Denn grundsätzlich ist die Erteilung einer Rechnung auch dann keine Fälligkeitsvoraussetzung, wenn der Schuldner nach der Verkehrssitte einen Anspruch auf eine Rechnung hat und erst die Rechnung den Anspruch betragsmäßig festlegt. Der Anspruch ist fällig und entstanden, wenn der Gläubiger die Rechnung hätte erteilen können (Palandt, a.a.O., Rn. 5). Nur ausnahmsweise ist der Zugang einer Rechnung Fälligkeitsvoraussetzung, soweit Sondervorschriften dies bestimmen (Palandt, a.a.O., Rn. 6). Dies ist vorliegend nicht der Fall. Ohne Erfolg beruft sich der Kläger auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Fälligkeit der Heizkostenabrechnung des Vermieters. Soweit der Bundesgerichtshof davon ausgeht, dieser Anspruch werde erst mit der Erteilung einer nachprüfbaren Abrechnung fällig, hat er dies den Umständen im Sinne des § 271 Abs. 1 BGB entnommen, weil der Mieter den geschuldeten Betrag ohne Abrechnung nicht bestimmen und deshalb nicht leisten könne (BGH, Rechtsentscheid vom 19. Dezember 1990 – BGH VIII ARZ 5/90 –, juris, Rn. 15). Vergleichbare Umstände liegen hier jedoch nicht vor. Denn die Bestimmung der letztlich geschuldeten vertraglichen Leistung erfolgt hier nicht erst durch die Abrechnung, sondern durch die Vertragsänderung (vgl. oben). Geht man davon aus, dass die Beteiligten nach Überprüfung der Schlussabrechnung durch die IBB im Wege der Vertragsänderung die förderfähigen Gesamtbaukosten angepasst haben, ist der Anspruch bereits mit Abschluss dieser Vertragsänderung fällig. Denn auch der Beklagten war in Kenntnis der geänderten förderfähigen Gesamtbaukosten eine Bestimmung des verbleibenden Förderbetrages und der geschuldeten Rückforderung auf der Grundlage der FÖRL STD 96 vom 15. Juli 1996 und der gemäß § 2 Nr. 5 FöV vertragsgegenständlichen Berechnung der Förderung möglich. Auch die Auffassung des Klägers, der endgültige Rückzahlungsanspruch sei erst nach Prüfung und Berechnung der Mietenwerte für die Eigenbeteiligung entstanden, verhilft der Klage nicht zum Erfolg. Denn die Praxis des Klägers, eine endgültige Anpassung der Fördermittel erst nach Überprüfung beider Berechnungsfaktoren im Rahmen einer „kaufmännischen Schlussabrechnung“ mit dem Fördernehmer zu vereinbaren, ist durch den Förderungsvertrag nicht zwingend vorgegeben. Vielmehr eröffnet § 4 Abs. 6 Satz 2 FöV auch die Möglichkeit, die Fördermittelhöhe zunächst im Hinblick auf die förderfähigen Baukosten und dann ein weiteres Mal mit Blick auf die Eigenbeteiligung anzupassen. Folgt man dem nicht und geht davon aus, dass die Anpassung der Fördermittel nach Schlussabrechnung einheitlich zu erfolgen hat, wäre schon für die Annahme einer teilweisen Vertragsänderung hinsichtlich der förderfähigen Baukosten kein Raum. Somit begann die regelmäßige Verjährungsfrist mit dem Schluss des Jahres 2003 zu laufen und endete am 31. Dezember 2006. Die erst 2011 erhobene Klage konnte sie nicht hemmen. b) Der Kläger kann seinen (weiteren) Rückzahlungsanspruch auch nicht auf die weiterhin ausgesprochene „Teilkündigung“ vom 25. September 2009 stützen. Es handelt sich, wie erörtert, der Sache nach nicht um eine Kündigung, sondern um eine Fördermittelkürzung nach § 13 Abs. 3 Satz 1 FöV. Eine wirksame Fördermittelkürzung würde einen Vertragsverstoß des Fördermittelnehmers voraussetzen. An einem solchen fehlt es vorliegend. Der Fördernehmer ist zwar grundsätzlich nach Treu und Glauben verpflichtet, dem Angebot des Fördergebers zur Vertragsänderungen zuzustimmen, soweit sich die Mietenwerte oder förderbaren Brutto-Gesamtbaukosten geändert haben (§ 4 Abs. 6 Satz 2 FöV). Vereitelt er das Entstehen des Rückzahlungsanspruchs des Fördergebers dadurch, dass er die ihm angebotene Vertragsänderung nicht annimmt, so verletzt er seine Pflichten, was dem Fördergeber gemäß § 13 Abs. 3 S. 1 FöV die Möglichkeit einer anteiligen Minderung der Förderung im Umfang der Zustimmungspflicht eröffnet. Vorliegend durfte die Beklagte ihre Zustimmung zu der mit Schreiben vom 9. Oktober 2008 angebotenen Vertragsänderung jedoch aufgrund der bereits eingetretenen Verjährung verweigern. Bei dem Recht des Klägers, die Anpassung des Vertrages zu verlangen, handelt es sich nicht um ein einseitiges Gestaltungsrecht, sondern um einen Anspruch im Sinne des § 194 Abs. 1 BGB, der der Verjährung unterliegt. Dieser ist im Sinne des § 199 Abs. 1 Ziff. 1 BGB entstanden, als dem Kläger sämtliche für die Vertragsanpassung relevanten Unterlagen vorlagen, hier also im April 2004. Denn ab diesem Zeitpunkt hätte der Kläger der Beklagten gegenüber den Anspruch geltend machen können. Eine Abrechnung ist wie oben ausgeführt hierfür nicht Voraussetzung. Folglich begann die Verjährungsfrist mit dem Schluss des Jahres 2004 zu laufen und endete am 31. Dezember 2007. Das Angebot zur Vertragsänderung erfolgte jedoch erst im Oktober 2008. Nichts anderes ergibt sich, wenn man, wie unter II. 2 a) bb) erörtert, von einem durch Zustimmung der Beklagten zur Schlussabrechnung am 4. Juni 2003 teilweise bereits entstandenen (aber verjährten) Rückzahlungsanspruch des Klägers ausgeht. Zwar kann die Nichtzahlung geschuldeter Rückzahlungsbeträge grundsätzlich einen Vertragsverstoß darstellen. Das gilt jedoch nicht, wenn der Verpflichtete sich, wie hier, berechtigt auf Verjährung beruft. Andere Vertragsverstöße, die ein Vorgehen des Klägers nach § 13 Abs. 3 FöV rechtfertigen könnten, sind nicht ersichtlich. Soweit der Kläger geltend macht, die Beklagte habe die vereinbarten Brutto-Gesamtbaukosten und die Mietenwerte bei Schlussabrechnung nicht in vollständiger Höhe nachgewiesen, stellt dies keinen Verstoß gegen die vertraglichen Verpflichtungen im Sinne von § 13 Abs. 1 S. 1 FöV dar. Kosten, die nicht entstanden sind, kann und muss der Fördernehmer nicht nachweisen. Im Übrigen ist die Vorläufigkeit der zunächst geschätzten förderfähigen Gesamtbaukosten, der Eigenmittelbeteiligung und der Fördermittel gerade Geschäftsgrundlage des Förderungsvertrages. Weichen die tatsächlichen Kosten bzw. Mieten nach Abschluss der Maßnahmen von der Schätzung ab, stellt dies keinen Vertragsverstoß dar. Vielmehr begründet dies den in §§ 4 Abs. 6 Satz 2, 6 Abs. 2 Satz 3 FöV geregelten Anspruch auf Vertragsänderung. Die Kostenentscheidung folgt aus § 155 Abs. 1 Satz 3 VwGO. Dabei hat die Kammer im Hinblick auf das nur geringe und nicht kostenrelevante Unterliegen der Beklagten dem Kläger die Kosten zur Gänze auferlegt. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 Abs. 1 VwGO i.V.m. § 709 ZPO. Ein Grund die Berufung zuzulassen, ist nicht gegeben (§§ 124a Abs. 1 Satz 1, 124 Abs. 2 Nr. 3 oder 4 VwGO). BESCHLUSS Der Wert des Streitgegenstandes wird gemäß §§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes auf 385.835,88 Euro festgesetzt. Die Beteiligten streiten um die Teilrückzahlung von Wohnungsbauförderleistungen. Die Beklagte ist Eigentümerin des Grundstücks M... in Berlin-Mitte, das mit einem Wohn- und Geschäftsgebäude bebaut ist. Unter dem 12. Oktober / 13. November 1997 schloss der Kläger, vertreten durch die Investitionsbank Berlin (IBB), mit der Beklagten einen Förderungsvertrag (im Folgenden: FöV) über die Durchführung von Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an dem Gebäude auf der Grundlage der Förderungsrichtlinien Städtebaulicher Denkmalschutz (FÖRL STD 96 vom 15. Juli 1996). Darin verpflichtete sich die Beklagte, im Einzelnen näher bezeichnete Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen durchzuführen (§ 1 FöV), bestimmte Mieterhöhungs- und Mietobergrenzen einzuhalten (§ 7 ff. FöV) und Belegungsrechte des Bezirksamtes zu beachten (§ 8 FöV). Im Gegenzug verpflichtete sich der Kläger, diese Maßnahmen durch einen Baukostenzuschuss und ein Baudarlehen finanziell zu fördern. In § 3 FöV heißt es: (6) Stellt Berlin fest, dass die dem Eigentümer / Verfügungsberechtigten obliegenden Maßnahmen nicht, nicht vollständig oder mangelhaft durchgeführt sind, so kann Berlin Nachholung, Ergänzung oder Nachbesserung binnen angemessener Frist verlangen. Kommt der Eigentümer / Verfügungsberechtigte dem Verlangen nicht fristgemäß nach, so gilt § 14 Abs. 2. § 4 enthält u.a. folgende Bestimmungen: (3) Die unter Abs. 2 Nr. 1 und 2 genannten Zuwendungen sind Höchstbeträge, die voll zur Auszahlung kommen, wenn der Eigentümer / Verfügungsberechtigte nachweist, dass ihm bei ordnungsgemäßer Vergabe mindestens Kosten in der Höhe der veranschlagten Kosten (§ 1 Abs. 1) entstanden sind. (6) Die Zuwendungen wurden auf der Basis der Mieterträge im 1. Jahr nach Durchführung der Maßnahmen entsprechend den in § 2 Nrn. 7, 8 und 9 aufgeführten Mietenwerten und den förderbaren Brutto-Gesamtbaukosten (§ 4 Abs. 1) ermittelt. Falls sich an diesen Mietenwerten und den förderbaren Brutto-Gesamtbaukosten (§ 4 Abs. 1) etwas ändern sollte, wird auch die Förderungsberechnung nach § 2 Nr. 5 bei der Schlussabrechnung angepasst. Eine Erhöhung der in Abs. 2 genannten Förderungsbeträge ist dabei jedoch ausgeschlossen. Zum Verwendungsnachweis, Auszahlung und Sicherung regelt § 6 FöV: (2) (…) Voraussetzung für die Auszahlung der letzten 10 v.H. des o.g. Baukostenzuschusses und der o.g. Baudarlehen ist die mängelfreie Schlussabnahme sowie die rechtsverbindlich unterschriebene Vertragsänderung zur Bestätigung der Schlussabrechnung. (6) Der Eigentümer / Verfügungsberechtigte ist verpflichtet, unverzüglich nach Abschluss der Baumaßnahmen eine Schlussabrechnung gemäß § 2 Nr. 12 zu erstellen und vorzulegen. (…) § 13 FöV trifft Regelungen zu Kündigung und Rücktritt: (1) Der Vertrag kann nur aus wichtigem Grund gekündigt werden. Als wichtiger Grund gilt insbesondere, wenn (1.) einer der Vertragspartner gegen ihm nach diesem Vertrage obliegende Verpflichtungen verstößt (…) (2) Unter den genannten Voraussetzungen ist Berlin auch zum Rücktritt vom Vertrag berechtigt. (…) (3) Bei Vertragsverstößen, die die Zielsetzungen dieses Vertrages nicht in seinem Wesen beeinträchtigen, kann Berlin anstelle einer Kündigung bzw. eines Rücktritts die Förderung nach § 4 so weit vermindern, wie durch den Vertragsverstoß die Ziele des Vertrages nicht mehr gewährleistet sind oder wie bei Kenntnis dieser Umstände von Anfang an die Förderung vermindert worden wäre. Danach zuviel gezahlte Förderungsbeträge sind unverzüglich zurückzuzahlen, zuzüglich Zinsen von 8 v.H. jährlich, gerechnet vom Tage des Vertragsverstoßes an. In § 14 FöV heißt es: (2) Erfolgen Kündigung oder Rücktritt nach § 3 Abs. 6, § 5 Abs. 2 oder nach § 13 aufgrund von Umständen, die der Eigentümer/Verfügungsberechtigte zu vertreten hat, so ist der ausgezahlte Baukostenzuschuss (§ 4 Abs. 2 Pkt. 1) sofort zurückzuzahlen und vom Tage der Auszahlung an mit 8 v.H. jährlich zu verzinsen. (…) Am 15. Dezember 1997 / 7. Januar 1998 schlossen die Beteiligten einen Ergänzungsvertrag, der die Förderbeträge präzisierte. Die förderbaren Brutto-Baukosten wurden auf 3.246.266,70 DM (1.659.789.81 €) festgesetzt, der Baukostenzuschuss und das Baudarlehen auf jeweils 749.107,00 DM (383.012,33 €). Die Höhe der Fördermittel beruht auf einer Berechnung des Fördermittelbedarfs, die gemäß § 2 Nr. 5 FöV Vertragsbestandteil ist. Die Gesamtförderung ergibt sich danach aus der Höhe der förderfähigen Gesamtbaukosten abzüglich der aus den Mieten des Förderobjektes zu ermittelnden Eigenbeteiligung und wird je zur Hälfte als Darlehen und als Baukostenzuschuss ausgezahlt. Die Baumaßnahmen wurden am 28. Mai 1998 begonnen und im August 2000 beendet. Während der Bauphase zahlte die IBB der Beklagten in vier Teilzahlungen auf den Baukostenzuschuss und auf das Baudarlehen jeweils 344.710,94 € aus. Bei der Schlussabnahme durch die IBB am 15. Dezember 2000 stellte diese eine Reihe von Restleistungen bzw. Mängel fest, deren kurzfristige Beseitigung der Beklagten aufgegeben wurde. Mit Schreiben vom 4. Juni 2001 erklärte der Geschäftsführer der von der Beklagten bevollmächtigten S...GmbH, D..., die Mängel seien behoben. Die Prüfung der von der Beklagten vorgelegten Schlussabrechnung durch die IBB erfolgte am 16. April 2003. Von den eingereichten Gesamtkosten in Höhe von 3.303.791,13 DM erkannte die IBB 2.613.445,51 DM (1.336.233,47 €) als förderungsfähig an. Mit Schreiben vom 17. April 2003 übersandte sie dem Bevollmächtigten der Beklagten eine Übersicht der geprüften anerkennungsfähigen Kosten mit der Bitte um Unterzeichnung und Rückgabe eines Exemplars. Unter dem 4. Juni 2003 bestätigte dieser die Berechnung mit seiner Unterschrift. Mit Schlussvermerk vom 10. Juni 2003 stellte die IBB fest, die förderfähigen Baukosten lägen bei 1.336.233,47 € und das Objekt schließe mit Minderkosten in Höhe von 323.556,34 € ab. Mit Schreiben vom 13. Juni 2003 bat die IBB um kurzfristige Vorlage der Mietverträge und Abgabe einer Erklärung gemäß § 18 Abs. 2 FöV, um eine kaufmännische Schlussabrechnung fertigen zu können. Nachdem die Beklagte Unterlagen eingereicht hatte, mahnte die IBB mit Schreiben vom 29. September 2003 die Übersendung der noch ausstehenden Mietvertragsänderungen an und erklärte: „In dem Zusammenhang teilen wir Ihnen bereits jetzt mit, dass sie aufgrund der aktualisierten Förderberechnung (erhebliche Minderkosten) mit höheren Rückforderungen rechnen müssen.“ Am 5. Dezember 2003 erfolgte eine Nachbesichtigung des Objektes, bei der festgestellt wurde, dass Mängel u.a. am Sockelputz der Straßenfassade M... bestanden. Mit Schreiben vom 15. Dezember 2003 forderte die IBB den Bevollmächtigten der Beklagten zur Stellungnahme auf, wies auf immer noch fehlende Mietunterlagen hin und drohte die Kündigung des Fördervertrages an. Die S... GmbH kündigte daraufhin die Beseitigung der Mängel an und übersandte mit Schreiben vom 13. April 2004 die noch fehlende Berichtigung eines Mietvertrages. Nach einer erneuten Besichtigung teilte die IBB mit Schreiben vom 26. August 2004 mit, die Restleistungen seien fertiggestellt, die Mängelbeseitigung im Sockelbereich der Straßenfassade M... jedoch nicht erfolgt. Unter Hinweis auf § 3 Abs. 6 und § 9 Abs. 1 FöV forderte sie die Beklagte auf, die festgestellten Mängel bis zum 8. Oktober 2004 beseitigen zu lassen. Hierauf reagierte die Beklagte nicht. Mit Schreiben vom 20. März 2007 forderte die IBB die Beklagte letztmalig unter Fristsetzung bis zum 30. Juni 2007 und Androhung der Kündigung auf, die Mängel im Sockelbereich M...zu beseitigen. Von Seiten der Beklagten erfolgte keine Reaktion. Mit Schreiben vom 9. Oktober 2008 teilte die IBB der Beklagten mit, der Baukostenzuschuss und das Baudarlehen verringerten sich in Abänderung des Förderungsvertrages von jeweils 383.012,33 € auf jeweils 151.793,00 €. Die von der Beklagten am 4. Juni 2003 bestätigten Baukosten i.H.v. 1.336.233,47 € würden aufgrund der nicht erfolgten Mängelbeseitigung um 4.086,27 € gekürzt, so dass nur 1.332.147,20 € anerkannt werden könnten. Die Reduzierung der Fördermittel ergebe sich hauptsächlich aus der Differenz zwischen den zur Schlussabrechnung anerkannten Baukosten und den bewilligten Baukosten (Differenz 327.642,61 €). Durch die gestiegene Gewerbemiete erhöhe sich die anzusetzende Eigenbeteiligung, wodurch sich die Fördermittel ebenfalls verringerten. Im Hinblick auf die bereits ausgezahlten Fördermittel ergebe sich ein Rückforderungsbetrag von insgesamt 385.835,88 € (192.917,94 € Baukostenzuschuss sowie 192.917,94 € Baudarlehen). Weiter heißt es: „Wir bitten Sie, die Zweitschrift dieses Schreibens als Zeichen Ihres Einverständnisses unterschrieben an uns zurückzusenden. Sie gilt als Bestandteil des Förderungsvertrages.“ Dem Schreiben beigefügt war eine aktualisierte Förderungsberechnung. Mit Schreiben vom 7. September 2009 berief sich die nunmehr anwaltlich vertretene Beklagte auf die Verjährung der Zahlungsansprüche. Dieses Schreiben ging am 9. September 2009 bei der IBB ein, gelangte jedoch erst nach erneuter Übersendung am 25. November 2009 zur zuständigen Sachbearbeiterin. Bereits mit Schreiben vom 25. September 2009 hatte die IBB die „Teilkündigung“ des Förderungsvertrages erklärt, und zwar im Hinblick auf den Baukostenzuschuss in Höhe von 231.219,33 € und hinsichtlich des Baudarlehens ebenfalls in Höhe von 231.219,33 €. Zur Begründung führte sie unter Bezugnahme auf § 13 Abs. 1 i.V.m. § 4 Abs. 6 FöV aus, sie habe den Eingang der unterzeichneten Zweitschrift und der Zahlung nicht feststellen können. Die in § 4 Abs. 1 FöV festgelegten Brutto-Gesamtbaukosten und Mietenwerte seien von der Beklagten bei Schlussabrechnung nicht in vollständiger Höhe nachgewiesen worden. Gemäß § 13 Abs. 1 FöV stelle dies einen wichtigen Grund zur Teilkündigung des Förderungsvertrages dar. Entsprechend der tatsächlich nachgewiesenen, als förderungsfähig anerkannten Kosten sei gemäß § 4 Abs. 6 FöV der Baukostenzuschuss und das Baudarlehen auf jeweils 151.793,00 € verringert worden. Die Reduzierungsbeträge würden gemäß § 13 i.V.m. § 4 Abs. 6 FöV gekündigt. Im Hinblick auf die bereits ausgezahlten Fördermittel in Höhe von 689.421,88 € ergebe sich ein Rückforderungsbetrag in Höhe von 385.835,88 €. Nachdem die Beklagte nicht zahlte, hat der Kläger am 28. Dezember 2011 Klage erhoben. Der Kläger vertritt die Ansicht, die Klageforderung sei nicht verjährt. Sie sei erst mit dem Schreiben vom 9. Oktober 2008 entstanden. Die Verjährungsfrist habe am 1. Januar 2009 zu laufen begonnen und am 31. Dezember 2011 geendet. Auch die vorsorglich erklärte Teilkündigung vom 25. September 2009 sei wirksam. Die Beklagte habe die Rückforderungssumme nicht bezahlt und damit ihre Leistung ernsthaft und endgültig verweigert. Im Übrigen habe sie die vereinbarten Brutto-Gesamtbaukosten und die Mietenwerte bei Schlussabrechnung nicht in vollständiger Höhe nachgewiesen. Dies stelle einen Verstoß gegen die vertraglichen Verpflichtungen im Sinne von § 13 Abs. 1 S. 1 FöV dar. Die Teilkündigung sei schließlich auch unvermeidbar, zulässig und begründet, weil die Beklagte nicht detailliert habe darlegen können, warum sie die Schlussabrechnung nicht anerkannt habe. Der Kläger beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an ihn - zu Händen der Investitionsbank Berlin Bundesallee 210, 10719 Berlin - 385.835,88 € nebst Zinsen in Höhe von 8 % p.a. zu zahlen, und zwar aus 412,03 € seit dem 17. November 1998, aus 412,03 € seit dem 18. November 1998, aus 114.903,65 € seit dem 22. Dezember 1998, aus 114.903,65 € seit dem 29. Dezember 1998, aus 76.602,26 € seit dem 17. Mai 1999 sowie aus 76.602,26 € seit dem 31. Mai 1999. Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Sie beruft sich auf Verjährung. Der streitgegenständliche Rückforderungsanspruch sei im Jahr 2004 entstanden und mit Ablauf des Jahres 2007 verjährt. Denn die Voraussetzungen für die Rückforderung seien spätestens im Oktober 2004 gegeben gewesen. Die Erteilung einer Rechnung sei grundsätzlich keine Fälligkeitsvoraussetzung. In einem internen Brief vom 11. Dezember 2009 gehe die Rechtsabteilung der IBB selbst davon aus, dass der Anspruch Ende 2007 verjährt gewesen sei. Soweit die Klageforderung auf die nachgeschobene Kündigung gestützt werde, sei diese ohne Rechtsgrundlage erfolgt und mithin rechtswidrig. Ein Verstoß gegen vertragliche Verpflichtungen liege nicht vor. Der Kläger könne die Teilkündigung insbesondere nicht mit der Weigerung der Beklagten begründen, die geforderte Summe zurückzuzahlen. Die Ausübung der Verjährungseinrede könne keinen die Kündigung rechtfertigenden wichtigen Grund darstellen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts sowie des Vorbringens der Beteiligten wird ergänzend auf die Streitakte (1 Band) und die Verwaltungsvorgänge des Klägers (2 Bände) verwiesen, die vorgelegen haben und Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind.